ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ ‑ ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. Ε225/2019)
5 Μαΐου, 2025
[ΣΤΑΥΡΟΥ, ΚΟΝΗΣ, ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΟΥ‑ΜΕΣΣΙΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]
ΧΡΙΣΤΑΚΗΣ ΙΑΚΩΒΙΔΗΣ ΚΑΙ ΑΝΤΡΗ ΑΝΤΩΝΙΟΥ ΩΣ EKKAΘΑΡΙΣΤΕΣ ΤΗΣ Κ. SOPHOKLEOUS DEVELOPMENTS LTD,
Η ΟΠΟΙΑ ΒΡΙΣΚΕΤΑΙ ΥΠΟ ΕΚΚΑΘΑΡΙΣΗ
Εφεσείοντες/Καθ' ων η αίτηση 2
και
VITALY CHUKBAR ΑΛΛΩΣ VITALII CHUKBAR
Εφεσίβλητος/Αιτητής
-----------------------------
Κυριάκος Πανάγος για Πανάγος & Πανάγος Δ.Ε.Π.Ε., για τους Εφεσείοντες.
Γιολάντα Ζαχαρίου για Ανδρέας Β. Ζαχαρίου & Σία Δ.Ε.Π.Ε., για τον Εφεσίβλητο.
ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα
δοθεί από την Χριστοδουλίδου-Μέσσιου, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΟΥ-ΜΕΣΣΙΟΥ, Δ.: Τέθηκε ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου αίτημα του εφεσίβλητου για έκδοση διατάγματος με το οποίο να παρατείνεται η χρονική περίοδος για κατάθεση πωλητηρίου εγγράφου μεταξύ του ιδίου και της Ε. Χ" Ηρακλέους και των εταιρειών K. SOFOKLEOUS DEVELOPMENTS LTD και DUNTHO (ESTATES) LTD αναφορικά με συγκεκριμένο διαμέρισμα στην επαρχία Λάρνακος στο Κτηματολόγιο Γραφείο Λάρνακας για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης.
H αίτηση επιδόθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας. Δεν υπήρξε εμφάνιση από πλευράς τους, ούτε και ηγέρθη οποιαδήποτε ένσταση. Επιδόθηκε επίσης στην εταιρεία DUNTHO (ESTATES) LTD, η οποία επίσης δεν εμφανίστηκε ούτε και ήγειρε οποιαδήποτε ένσταση και στην εταιρεία K. SOFOKLEOUS DEVELOPMENTS LTD μέσω των εκκαθαριστών της, η οποία εμφανίστηκε και καταχώρισε ένσταση.
Η κυρίως νομική βάση αίτησης και ένστασης είναι άρθρα του περί Πώλησης Ακίνητων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011, Ν.81 (I)/2011, εν τοις εφεξής ο «Νόμος», ο οποίος παρέχει τη δυνατότητα σε έναν αγοραστή ακίνητης περιουσίας, που για διάφορους λόγους δεν είχε καταθέσει το αγοραπωλητήριο του έγγραφο στο Κτηματολόγιο έγκαιρα και εντός της προθεσμίας που προέβλεπε ο Νόμος προτού τροποποιηθεί το 2012, να αποταθεί στο Δικαστήριο και να ζητήσει όπως του επιτραπεί να το καταθέσει, παρατείνοντας την προθεσμία εντός της οποίας πρέπει να γίνει η κατάθεση του εγγράφου. Το Δικαστήριο εάν κρίνει εύλογο και δίκαιο τον λόγο που προβάλλεται, μπορεί να εκδώσει διάταγμα με το οποίο επιτρέπεται η κατάθεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης.
Οι προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται ώστε η κατάθεση μιας σύμβασης αγοραπωλησίας να γίνεται αποδεκτή από το Κτηματολόγιο, καθορίζονται στο άρθρο 3 του Νόμου. Συγκεκριμένα το εν λόγω άρθρο προνοεί:
«Διατυπώσεις αναγκαίες για την κατάθεση της σύμβασης
3. (1) Η κατάθεση της σύμβασης από οποιοδήποτε των συμβαλλομένων
μερών γίνεται αποδεκτή, μόνο αν –
(α) υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία-
(i) η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, ή
(ii) στην οποία περιλαμβάνεται το τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης:
Νοείται ότι, αν το αντικείμενο της σύμβασης είναι τμήμα συνιδιόκτητης ακίνητης ιδιοκτησίας, για το οποίο δεν υπάρχει χωριστή εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου και πωλητές δεν είναι όλοι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες, αυτή συνοδεύεται από συμφωνία διανομής, υπογεγραμμένη από όλους τους εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες της ακίνητης ιδιοκτησίας, των οποίων οι υπογραφές είναι δεόντως πιστοποιημένες, και το τμήμα που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης αναλογεί σε ένα τουλάχιστον από τους πωλητές στη σύμβαση, ο οποίος έχει δικαίωμα ελεύθερης κατοχής, χρήσης και διάθεσης αυτού.
(β) η σύμβαση είναι γραπτή, περιλαμβάνει επαρκή στοιχεία της ταυτότητας των συμβαλλομένων μερών, περιγράφει επαρκώς την ακίνητη ιδιοκτησία που είναι το αντικείμενο της σύμβασης, αναφέρει το αντάλλαγμα και είναι υπογεγραμμένη από όλα τα συμβαλλόμενα μέρη.
… »
Το άρθρο 12 του Νόμου, επί του οποίου στηρίζεται η αίτηση, προβλέπει τα ακολούθα:
«12. Ανεξάρτητα από τις διατάξεις της παραγράφου (γ) του εδαφίου (1) του άρθρου 3 και της παραγράφου (β) του εδαφίου (1) του άρθρου 6, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις υπό αναφορά διατάξεις, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.»
Το πρωτόδικο Δικαστήριο συνοψίζει στην απόφαση του τα γεγονότα που περιβάλλουν την αίτηση που είχε τεθεί ενώπιον του, ως ακολούθως:
«Η XXXXX Χ''Ηρακλέους ήταν, κατά τον ουσιώδη χρόνο, η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του τεμαχίου γης με αρ. εγγραφής G.XXX, Φ/Σχ. 50/01.1.1α, τεμάχιο αριθμός XXX, στην ενορία Σκάλα της επαρχίας Λάρνακος. Βάσει γραπτής συμφωνίας (συμφωνία αντιπαροχής) που υπεγράφη μεταξύ της Χ''Ηρακλέους και της εταιρείας K. SOFOKLEOUS DEVELOPMENTS LTD, η τελευταία απέκτησε το συγκεκριμένο τεμάχιο γης, εντός του οποίου ανήγειρε συγκρότημα πολυκατοικιών με την ονομασία "XXXXX Complex Blocks", το οποίο αποτελείτο από 4 πολυκατοικίες (Blocks A, B, C και D). Η εταιρεία K. SOFOKLEOUS DEVELOPMENTS LTD πώλησε στη συνέχεια, βάσει γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 28.07.2003, την πολυκατοικία "Block B", στην εταιρεία DUNTHO (ESTATES) LTD. Ο XXXXX Chukbar αγόρασε από την τελευταία, στη βάση γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 21.06.2006, ένα διαμέρισμα στον X όροφο της συγκεκριμένης πολυκατοικίας (XXXXX Complex Block B) αντί του ποσού των Λ.Κ.63.000.»
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις του Νόμου ώστε να επιτραπεί η κατάθεση της επίδικης συμφωνίας ημερ.21.6.2006 στο Κτηματολόγιο. Όπως ειδικά αναφέρει στην εκκαλούμενη απόφαση του:
«Η Συμφωνία (Τεκμήριο Β στην Ένορκη Δήλωση XXXXX Εγγονίδου) είναι γραπτή και υπογράφεται από όλα τα συμβαλλόμενα μέρη. Προσδιορίζει επακριβώς την ταυτότητα των συμβαλλομένων. Παρόλο που η Συμφωνία υπεγράφη και από τους XXXXX Χ''Ηρακλέους και την εταιρεία K. SOFOKLEOUS DEVELOPMENTS LTD, εντούτοις είναι αδιαμφισβήτητο (τούτο προκύπτει από το περιεχόμενο της) πως αυτή καταρτίστηκε μεταξύ του αιτητή και της εταιρείας DUNTHO (ESTATES) LTD. Η Χ''Ηρακλέους υπέγραψε την συμφωνία ως η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του τεμαχίου γης επί του οποίου έχει ανεγερθεί η πολυκατοικία (Block B), μέρος της οποίας είναι το διαμέρισμα που πωλήθηκε στον αιτητή. Η εταιρεία K. SOFOKLEOUS DEVELOPMENTS LTD υπέγραψε τη συμφωνία ως οι αγοραστές του συγκεκριμένου τεμαχίου βάσει της συμφωνίας αντιπαροχής ημερομηνίας 5.04.2002 και ως οι εργολήπτες (developers) που ανήγειραν την πολυκατοικία. Όπως ρητά καθορίζεται στην επίδικη Συμφωνία, τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις και των δύο καθορίζονται από τις μεταξύ τους συμφωνίες και όχι από την επίδικη. Επίσης από την εν λόγω συμφωνία συνάγεται (και επί τούτου συμφωνώ με τους συνηγόρους του αιτητή) πως καμία συμβατική σχέση δεν προκύπτει μεταξύ του αιτητή και της εταιρείας K. SOFOKLEOUS DEVELOPMENTS LTD.
Η Συμφωνία περιγράφει επακριβώς την ακίνητη ιδιοκτησία, αντικείμενο της σύμβασης (το διαμέρισμα XXX στον X όροφο της πολυκατοικίας, με τον καλυμμένο χώρο στάθμευσης αρ. 16).
Προσδιορίζει επίσης και το αντάλλαγμα της πώλησης (Λ.Κ.63.000,00). Στο σημείο αυτό θα πρέπει να λεχθεί πως η καταβολή ολόκληρου ή μέρους του τιμήματος της πώλησης, δεν συνιστά προϋπόθεση ως προς το επιτρεπτό της κατάθεσης της σύμβασης στο Κτηματολόγιο, για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Η σύμβαση δύναται να κατατεθεί άμα τη υπογραφή της ακόμη και με την καταβολή μιας μικρής προκαταβολής. Η νομοθεσία δεν προϋποθέτει την συμμόρφωση στους όρους πληρωμής.
Θα πρέπει επίσης να λεχθεί (παρόλο που αυτό είναι αδιάφορο βάσει των προαναφερθέντων) πως η θέση των εκκαθαριστών της εταιρείας K. SOFOKLEOUS DEVELOPMENTS LTD ότι οφείλεται το ποσό των €10.743,38 για εξόφληση του τιμήματος πώλησης, παρέμεινε ατεκμηρίωτη. Κανένα στοιχείο δεν προσκομίστηκε που να επιβεβαιώνει τα ισχυρισθέντα. Η θέση του Αιτητή η οποία εκφράστηκε διά των συνηγόρων του, πως ό,τι υπολείπεται από το τίμημα πώλησης είναι το ποσό των €2.000,00 υποστηρίζεται από τα όσα το ίδιο το Συμβόλαιο προνοεί (το ποσό των Λ.Κ.1.000,00 πληρώθηκε ως προκαταβολή, το ποσό των Λ.Κ.60.000,00 πληρώθηκε κατά την παράδοση του διαμερίσματος και το ποσό των Λ.Κ.2.000,00 θα πληρωθεί κατά την μεταβίβαση).
Σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία, τμήμα της οποίας αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λάρνακος.»
Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε τη θέση των εφεσειόντων ότι επειδή η εταιρεία K. SOFOKLEOUS DEVELOPMENTS LTD βρίσκεται υπό εκκαθάριση, δεν μπορεί να εγγραφεί εμπράγματο βάρος επί της περιουσίας της. Σχετικά αποφάσισε ότι αυτή η θέση θα είχε σημασία εάν η σύμβαση αγοραπωλησίας είχε καταρτιστεί μετά την εκκαθάριση της εταιρείας, ενώ με τα δεδομένα και τα γεγονότα που είχε ενώπιον του, η σύμβαση αγοραπωλησίας είχε καταρτιστεί σε χρόνο που η εταιρεία K. SOFOKLEOUS DEVELOPMENTS LTD δεν βρισκόταν υπό εκκαθάριση, και, το κυριότερο, η σύμβαση καταρτίστηκε με τρίτο πρόσωπο, ήτοι την εταιρεία DUNTHO (ESTATES) LTD και όχι με την K. SOFOKLEOUS DEVELOPMENTS LTD.
Αποφάσισε επίσης ότι από τα στοιχεία που τέθηκαν ενώπιον του, δεν έχει καταδειχθεί οποιαδήποτε κακοπιστία εκ μέρους του αιτητή. Έκρινε εύλογους τους λόγους που προβλήθηκαν για την παράλειψη κατάθεσης της σύμβασης αγοραπωλησίας στο Κτηματολόγιο, και επομένως ότι η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος αποσκοπεί στην προστασία των δικαιωμάτων του εφεσίβλητου, o οποίος μπορεί να θεωρηθεί ως «εγκλωβισμένος αγοραστής».
Το πρωτόδικο Δικαστήριο τέλος προχώρησε και εξέδωσε το αιτούμενο διάταγμα, υπό τον όρο ότι η εγγραφή δεν θα επηρεάσει οποιαδήποτε δικαιώματα έχουν αποκτηθεί από τρίτους καλόπιστους πιστωτές της K. SOFOKLEOUS DEVELOPMENTS LTD και της εταιρείας DUNTHO (ESTATES) LTD μετά την 21.6.2006 (που ήταν η ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης αγοραπωλησίας).
Οι εφεσείοντες αμφισβητούν την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου με 6 λόγους έφεσης, τους οποίους έχουν προωθήσει και στο περίγραμμα αγόρευσης που έχουν καταχωρίσει, αλλά και κατά την ακρόαση της έφεσης ενώπιον μας. Ο πρώτος λόγος έφεσης είναι ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα προέβηκε στο συμπέρασμα ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις των άρθρων 2 και 3 του Νόμου για κατάθεση της σύμβασης αγοραπωλησίας ημερ.21.6.2006, σύμφωνα με τη μαρτυρία που αποδέχτηκε. Με τον δεύτερο λόγο έφεσης αμφισβητείται η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου να επιτρέψει την κατάθεση της συμφωνίας εφόσον θεώρησε ότι δεν υπάρχει συμβατική σχέση μεταξύ εφεσειόντων και εφεσίβλητου. Ο τρίτος λόγος έφεσης αφορά τη λανθασμένη, κατά τους εφεσείοντες, ερμηνεία του περί Εταιρειών Νόμου από το πρωτόδικο Δικαστήριο και εσφαλμένη κατάληξη του συμπεράσματος ότι μπορεί να εγγραφεί εμπράγματο βάρος επί της ακίνητης περιουσίας της υπό εκκαθάριση εταιρείας K. SOFOKLEOUS DEVELOPMENTS LTD, για τον λόγο ότι αυτή υπογράφτηκε πριν την έναρξη εκκαθάρισης της. Ο τέταρτος λόγο έφεσης προβάλλει τη θέση ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο παρέλειψε να λάβει υπόψη του και/ή να εξετάσει όλους τους λόγους ένστασης και τη μαρτυρία που παρουσίασαν οι εφεσείοντες. Με τον πέμπτο λόγο έφεσης οι εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο άσκησε λανθασμένα τη διακριτική του ευχέρεια και θεώρησε ότι είναι δίκαιο και εύλογο να κατατεθεί το επίδικο αγοραπωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο, και τέλος με τον έκτο λόγο έφεσης προβάλλουν τη θέση ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο, ασκώντας λανθασμένα τη διακριτική ευχέρεια που του παρέχεται, δεν ειδοποίησε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη στη διαδικασία ή τα μέρη που έχουν συμφέρον επί του επίδικου ακίνητου, ώστε να λάβουν γνώση για την αίτηση και να υπερασπιστούν τα δικαιώματα τους και να τύχουν δίκαιης δίκης στην παρουσία τους.
Κατά την ακρόαση της έφεσης, οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων υιοθέτησαν τα περιγράμματα που έχουν καταχωρίσει υποστηρίζοντας η κάθε πλευρά τη δική της θέση. Πρέπει να λεχθεί ότι ιδιαίτερο βάρος δόθηκε από τους εφεσείοντες στη θέση τους ότι δεν είχαν εμφανιστεί όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, και προς τούτο παρέπεμψαν σε 4 αποφάσεις που εκδόθηκαν μεταγενέστερα της εκκαλούμενης απόφασης. Κάλεσαν σχετικά το Δικαστήριο όπως εφαρμόσει τη σχετική νομολογία που έχει έκτοτε δημιουργηθεί επί του θέματος και ακυρώσει την πρωτόδικη απόφαση.
Υποστήριξε επίσης ο συνήγορος των εφεσειόντων με έμφαση στη θέση ότι μετά που οι εφεσείοντες είχαν τεθεί υπό εκκαθάριση δεν μπορούσαν να προστεθούν νέα εμπράγματα βάρη, πράγμα το οποίο έγινε με την εκκαλούμενη απόφαση του Δικαστηρίου.
Στον αντίποδα, η συνήγορος του εφεσίβλητου υποστήριξε σθεναρά την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης αναφέροντας ότι ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 3 του Νόμου, ότι η επίδικη συμφωνία αγοραπωλησίας είχε υπογραφεί από την Ε. Χ" Ηρακλέους, τους εφεσείοντες και την εταιρεία DUNTHO (ESTATES) LTD, η οποία δεν εμφανίστηκε παρόλο που της είχε επιδοθεί η αίτηση. Η Ε. Χ" Ηρακλέους, η οποία είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτης του ακίνητου, ήταν μία εκ των πωλητών του επίδικου ακίνητου και επίσης υποστήριξε τη θέση ότι το εν λόγω ακίνητο δεν είναι περιουσία της υπό εκκαθάριση εταιρείας K. SOFOKLEOUS DEVELOPMENTS LTD.
Οι πρώτος και δεύτερος λόγος έφεσης αφορούν τη θέση των εφεσειόντων ότι ο εφεσίβλητος δεν είχε συμβατική σχέση με την εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του ακίνητου, ούτε και με τους εφεσείοντες και συνεπώς δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις που θέτουν τα άρθρα 2 και 3 του Νόμου. Είναι η θέση των εφεσειόντων ότι το πρόσωπο από το οποίο ο εφεσίβλητος αγόρασε το επίδικο ακίνητο, δεν είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια αυτού, ούτε και έχει οποιοδήποτε συμφέρον επί της επίδικης ακίνητης ιδιοκτησίας.
Η επίδικη συμφωνία είναι γραπτή και στα συμβαλλόμενα μέρη αυτής περιλαμβάνεται και η Ε. Χ" Ηρακλέους, που είναι εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια με επεξήγηση ότι τόσο η δική της συμπερίληψη, όσο και της εταιρείας DUNTHO (ESTATES) LTD έγινε για σκοπούς διευκόλυνσης. Συγκεκριμένα, αναφέρεται στην επίδικη συμφωνία ότι η Ε. Χ" Ηρακλέους είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια και απόλυτη ιδιοκτήτρια του συγκεκριμένου ακίνητου, η K. SOFOKLEOUS DEVELOPMENTS LTD αγόρασε το εν λόγω τεμάχιο από την εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια βάσει συμφωνίας αντιπαροχής, η DUNTHO (ESTATES) LTD ανεγείρει στο εν λόγω τεμάχιο συγκρότημα διαμερισμάτων που αποτελείται από 4 block και η DUNTHO (ESTATES) LTD έχει αγοράσει από την K. SOFOKLEOUS DEVELOPMENTS LTD το Block B του αναφερόμενου συγκροτήματος και θεωρείται δικαιούχος/ιδιοκτήτης του Block B και προνοούνται επίσης τα ακολούθα:
«Επειδή η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτης και η εταιρεία ανάπτυξης γης δικαιούνται μόνο σε ωφελήματα και είναι υπεύθυνοι σε σχέση με υποχρεώσεις που πηγάζουν από τις δικές τους συμφωνίες και δεν είναι κατ' ουδένα λόγο δικαιούχοι ωφελημάτων ή υπεύθυνοι υποχρεώσεων που έχουν μεταβιβαστεί στους πωλητές με βάση την παρούσα συμφωνία... »
Σύμφωνα με το άρθρο 3 του Νόμου, για να γίνει αποδεκτή η κατάθεση μιας σύμβασης από οποιονδήποτε των συμβαλλομένων, πρέπει να υπάρχει εγγραφή στο κτηματικό μητρώο στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία. Προκύπτει δηλαδή ότι στην παρούσα περίπτωση μία εκ των πωλητών (η Ε. Χ" Ηρακλέους), ανεξαρτήτως του τι υποχρεώσεις αναλαμβάνει, είναι εγγεγραμμένη ιδιοκτήτης. Έτσι ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε ότι η επίδικη συμφωνία είναι γραπτή, υπογράφεται από όλα τα συμβαλλόμενα μέρη και προσδιορίζει επακριβώς την ταυτότητα των συμβαλλομένων. Και ως αναφέρεται στο απόσπασμα της πρωτόδικης απόφασης του Δικαστηρίου που έχουμε παραθέσει αυτούσιο πιο πάνω, παρόλο που η συμφωνία υπεγράφη από την Ε. Χ" Ηρακλέους και την K. SOFOKLEOUS DEVELOPMENTS LTD, είναι αδιαμφισβήτητο ότι αυτή καταρτίστηκε μεταξύ του εφεσίβλητου και της εταιρείας DUNTHO (ESTATES) LTD. Τα δικαιώματα της Ε. Χ" Ηρακλέους και της K. SOFOKLEOUS DEVELOPMENTS LTD καθορίζονται από άλλες μεταξύ τους συμφωνίες και όχι από την επίδικη.
Άρα ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο εφάρμοσε και ερμήνευσε τη νομολογία αναφορικά με τα άρθρα 2 και 3 του Νόμου, και συνεπώς οι πρώτος και δεύτερος λόγος έφεσης απορρίπτονται.
Ο τρίτος λόγος έφεσης αφορά το επιχείρημα των εφεσειόντων ότι η έκδοση του σχετικού διατάγματος, και συνεπώς η κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο, θα δημιουργήσει εμπράγματο βάρος επί της περιουσίας των εφεσειόντων που τελούν υπό εκκαθάριση.
Σημειώνουμε πρώτα αυτό που αναφέρουν οι συνήγοροι του εφεσίβλητου, ότι οι εφεσείοντες βρίσκονται σε καθεστώς εκούσιας εκκαθάρισης και όχι εκκαθάρισης συνεπεία διατάγματος του Δικαστηρίου. Η εκούσια εκκαθάριση δεν επιφέρει τις συνέπειες που ισχυρίζονται στο περίγραμμα τους οι εφεσείοντες.
Σημειώνουμε επίσης ότι η κατάθεση του πωλητηρίου δεν συνιστά εμπράγματο βάρος επί της περιουσίας των εφεσειόντων, αφού κατά πρώτο λόγο το πωλητήριο έχει συνομολογηθεί σε χρόνο πριν να τεθούν οι εφεσείοντες σε εκκαθάριση, αλλά, που είναι και το πλέον σημαντικό, η επίδικη περιουσία δεν αποτελεί περιουσία των εφεσειόντων αλλά της εταιρείας DUNTHO (ESTATES) LTD, η οποία το πώλησε στον εφεσίβλητο και η οποία ειδοποιήθηκε για την αίτηση που καταχώρισε ο εφεσίβλητος και δεν εμφανίστηκε στη διαδικασία, ούτε και προέβαλε οποιαδήποτε ένσταση.
Από τα πιο πάνω συνεπώς προκύπτει ότι δεν υπάρχει καμία επιβάρυνση της περιουσίας των εφεσειόντων, αφού το Block B που αφορά το διαμέρισμα που αγόρασε ο εφεσίβλητος, δεν ανήκει στην υπό εκκαθάριση εταιρεία. Σημειώνουμε επίσης ότι, το θέμα αυτό δεν αφορά το στάδιο στο οποίο βρίσκεται η υπόθεση τώρα, δηλαδή της παραχώρησης άδειας για καταχώριση στο μητρώο του Κτηματολογίου της επίδικης συμφωνίας για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, αλλά να πρέπει να εξεταστεί σε περίπτωση που προχωρήσει το σχετικό αίτημα για ειδική εκτέλεση. Γι’ αυτό και δεν αποφαινόμαστε για το θέμα αυτό.
Προς επίρρωση αυτής της θέσης, αναφέρουμε ότι τόσο η νομοθεσία όσο και η νομολογία, αλλά και τα αποσπάσματα από τα συγγράμματα που αναφέρουν οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των εφεσειόντων, αφορούν περιπτώσεις ειδικής εκτέλεσης έναντι υπό εκκαθάρισης εταιρείας, που δεν είναι η παρούσα περίπτωση.
Είναι ορθή επίσης η θέση των συνηγόρων του εφεσίβλητου, ότι το άρθρο 116 του Κεφ. 113 απαγορεύει διάθεση που έγινε μετά την εκκαθάριση. Στην παρούσα περίπτωση, η διάθεση της περιουσίας έγινε με την κατάρτιση της συμφωνίας πώλησης στις 21.6.2006 και όχι με την κατάθεση αυτής στο Κτηματολόγιο, και ούτως ώστε να μην μπορεί να θεωρηθεί ότι έγινε μετά την εκκαθάριση, θέμα για το οποίο επίσης δεν αποφαινόμαστε τώρα.
Ενόψει των ανωτέρω και ο τρίτος λόγος έφεσης είναι καταδικασμένος σε αποτυχία και απορρίπτεται.
Οι τέταρτος και πέμπτος λόγος έφεσης και πάλι μπορούν να εξεταστούν μαζί, αφού με αυτούς οι εφεσείοντες παραπονούνται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο παρέλειψε να λάβει υπόψη του και να εξετάσει όλους τους λόγους ένστασης, τη μαρτυρία που παρουσιάστηκε από πλευράς εφεσειόντων και παρέλειψε να εξετάσει κατά πόσο είναι δίκαιο και εύλογο να κατατεθεί η συμφωνία πώλησης.
Δεν συμμεριζόμαστε αυτή τη θέση. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αξιολόγησε όλη την ενώπιον του μαρτυρία, όπως και τους λόγους ένστασης τους οποίους και παραθέτει στις σελίδες 5 και 6 της πρωτόδικης απόφασης. Αποφάσισε να προχωρήσει και να εγκρίνει την αίτηση, αφού εξηγεί στις σελίδες 8‑10 της πρωτόδικης απόφασης τους λόγους για τους οποίους θεωρεί ότι πληρούνται οι εκ του Νόμου απαιτούμενες προϋποθέσεις και μάλιστα στο εν λόγω μέρος της απόφασης του δικαιολογεί με στοιχεία τη θέση του ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις του Νόμου, ώστε να επιτραπεί η κατάθεση της επίδικης συμφωνίας ημερ.21.6.2006 στο Κτηματολόγιο.
Έτσι και αυτοί οι λόγοι ένστασης στερούνται ερείσματος και απορρίπτονται.
Ερχόμαστε τέλος στον έκτο λόγο έφεσης, που για τους εφεσείοντες είναι από τους πλέον βασικούς, που αφορά ουσιαστικά τη θέση τους ότι δεν υπήρχαν ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου οι αναγκαίοι διάδικοι, καθώς και μέρη που μπορεί να είχαν οποιοδήποτε συμφέρον επί του ακίνητου, και μάλιστα αναφέρουν και αποφάσεις που εκδόθηκαν, όπως έχουμε αναφέρει, μεταγενέστερα της εκκαλούμενης απόφασης. Σημειώνουμε ότι όλες οι αποφάσεις τις οποίες επικαλείται ο ευπαίδευτος συνήγορος των εφεσειόντων αφορούν αιτήσεις για προνομιακά εντάλματα που έχουν υποβληθεί από επηρεαζόμενα πρόσωπα.
Σε ό,τι αφορά τον Έφορο Φορολογίας και τη ΣΕΔΙΠΕΣ, σημειώνουμε αρχικά ότι πρωτόδικα δεν είχε εγερθεί θέμα για τη ΣΕΔΙΠΕΣ, αλλά μόνο για τον Έφορο Φορολογίας, και επομένως με την έφεση δεν μπορεί να κριθεί η ορθότητα πρωτόδικης απόφασης στη βάση δεδομένων που δεν είχαν τεθεί ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Προς τούτο παραπέμπουμε στις αποφάσεις F.H.K. Hotels Holdings Limited v. A.S. Air Control Limited (1999) 1 Α.Α.Δ. 2159, Vourna Limited κ.α. v. Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λίμιτεδ, Πολιτική Έφεση υπ’ αρ.295/13, ημερ.24.10.2019 και Φακοντή v. Βρυώνη (2003) 1 (Γ) Α.Α.Δ. 1714.
Όσον αφορά τον Έφορο Φορολογίας, δεν φαίνεται να υπάρχει δυσμενής επηρεασμός, αφού για να μεταβιβαστεί οποιαδήποτε περιουσία θα πρέπει να πληρωθούν κατά προτεραιότητα οι οφειλές προς τις φορολογικές αρχές.
Απ’ εκεί και πέρα δεν τίθεται θέμα επηρεασμού οποιωνδήποτε τρίτων προσώπων, εφόσον όλα τα πρόσωπα που ήταν ενδιαφερόμενα ειδοποιήθηκαν και επέλεξαν να μην ασκήσουν το δικαίωμα τους και να προσφύγουν στο Δικαστήριο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο επίσης στην απόφαση του κάνει ειδική μνεία ότι εκδίδεται το σχετικό διάταγμα υπό τον όρο ότι η εγγραφή δεν θα επηρεάσει οποιαδήποτε δικαιώματα έχουν αποκτηθεί από τρίτους καλόπιστους πιστωτές των εφεσειόντων, όπως και της εταιρείας DUNTHO (ESTATES) LTD, μετά τις 21.6.2006 μέχρι και της κατάθεσης του δυνάμει του παρόντος διατάγματος.
Επομένως και αυτός ο λόγος έφεσης απορρίπτεται.
Συνεπεία των πιο πάνω, όλοι οι λόγοι έφεσης απορρίπτονται. Η πρωτόδικη απόφαση επικυρώνεται.
Επιδικάζονται υπέρ των εφεσίβλητων και εναντίον των εφεσειόντων τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας τα οποία ανέρχονται στο ποσό των €3.000 πλέον ΦΠΑ.
ΣΤ. Ν. ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.
Α. ΚΟΝΗΣ, Δ.
ΣΤ. ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΟΥ-ΜΕΣΣΙΟΥ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο