ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ - ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 33/2019)
30 Ιουνίου, 2025
[ΣΤΑΥΡΟΥ, ΚΟΝΗΣ, ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΟΥ-ΜΕΣΣΙΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]
LANTE ENTERPRISES LTD
Εφεσείουσα/Εναγόμενη
και
ORLANDO DEVELOPMENT LTD
Εφεσίβλητη/Ενάγουσα
------------------------------
Α. Αθανασιάδου (κα) για Γεωργιάδης & Πελίδης Δ.Ε.Π.Ε., για την Εφεσείουσα.
Α. Ποιητής και Π. Σιήκη (κα) για Αντρέας Ποιητής & Σία Δ.Ε.Π.Ε., για την Εφεσίβλητη.
-------------------------------
ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.: Η απόφαση είναι ομόφωνη και θα δοθεί από την
Στ. Χριστοδουλίδου-Μέσσιου, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΟΥ-ΜΕΣΣΙΟΥ, Δ.: Τα γεγονότα και τα νομικά ζητήματα που απασχόλησαν το πρωτόδικο Δικαστήριο συνοψίζονται στην εκκαλούμενη απόφαση του. Ειδικότερα, σύμφωνα με την πρωτόδικη απόφαση:
«1. Στις 22.5.2009 συνομολογήθηκαν δύο συμφωνίες με τις οποίες η ενάγουσα αγόρασε από την εναγόμενη δύο οικόπεδα για το ποσό των €99.098,88 το καθένα. Η κάθε μία από αυτές ρητά διαλάμβανε, μεταξύ άλλων, ότι η εναγόμενη όφειλε να ολοκλήρωνε τις αναγκαίες εργασίες για διαχωρισμό του ακινήτου σε οικόπεδα μέχρι την 30.3.2010. Η ενάγουσα προβάλλει ότι η εναγόμενη παρέλειψε να συμμορφωθεί με τις συμβατικές της υποχρεώσεις και ιδιαίτερα με τον πιο πάνω όρο, με αποτέλεσμα να τερματίσει τις πιο πάνω συμφωνίες. Έτσι αξιώνει, όπως περιορίστηκε στο στάδιο των αγορεύσεων, το ποσό των €101.000.- το οποίο προκύπτει από την διαφορά του τιμήματος πώλησης με την αγοραία αξία των οικοπέδων κατά τον ουσιώδη χρόνο συμφωνιών (€57.000.- για το οικόπεδο με αρ. 13 και €44.000.- για το οικόπεδο με αρ. 14) ως επίσης και το συνολικό ποσό των €10.916.- το οποίο αντικατοπτρίζει τα έξοδα εκπόνησης των αρχιτεκτονικών σχεδίων, του εκτιμητή και της χαρτοσήμανσης των πωλητηρίων εγγράφων.
2. Η εναγόμενη στην έκθεση υπεράσπισης της προβάλλει μεταξύ άλλων ισχυρισμών ότι δεν παράβηκε οποιοδήποτε όρο των επίδικων συμφωνιών και η όποια καθυστέρηση δεν οφειλόταν σε αυτήν αλλά σε εξωγενείς παράγοντες για τους οποίους δεν υπέχει οποιαδήποτε ευθύνη. Περαιτέρω, ως ισχυρίζεται, η ενάγουσα αποδέχτηκε την μετάθεση του χρόνου ολοκλήρωσης του διαχωρισμού των επίδικων οικοπέδων και ως αναφέρει αποκήρυξε το ισχυριζόμενο δικαίωμα της για απαίτηση ολοκλήρωσης του διαχωρισμού μέχρι την 30.3.2010. Έτσι προβάλλει ότι ο τερματισμός των επίδικων συμφωνιών από την ενάγουσα δεν ήταν νόμιμος υπό τις περιστάσεις και έγινε κατά παράβαση των όρων των συμφωνιών.
3. Τα επίδικα ζητήματα, όπως προκύπτουν από τα δικόγραφα εστιάζονται στο κατά πόσο ο τερματισμός των επίδικων συμφωνιών ήταν νόμιμος ή όχι υπό τις περιστάσεις και στην περίπτωση που κριθεί ότι νομότυπα τερματίστηκαν κατά πόσο η ενάγουσα έχει επιτύχει να αποδείξει στον απαιτούμενο βαθμό τα ποσά τα οποία αξιώνει...»
H ενάγουσα για στοιχειοθέτηση της απαίτησης της κάλεσε συνολικά τρεις μάρτυρες, τον διευθυντή της Π.Π., τον Β.Α. εκτιμητή ακινήτων και τον Μ.Μ. πολιτικό μηχανικό – αρχιτέκτονα. Από την άλλη πλευρά η εναγόμενη κάλεσε ως μάρτυρες τους Μ.Ζ. και Χ.Λ., διευθυντές αυτής και τον εκτιμητή Κ.Α.
Προκύπτει μέσα από τα αναντίλεκτα γεγονότα της υπόθεσης ότι οι όροι των συμφωνιών είναι ταυτόσημοι και διαδέχθηκαν προγενέστερες συμφωνίες ημερομηνίας 3.12.2004. Ειδικότερα, το τίμημα αγοραπωλησίας, για το κάθε οικόπεδο, ήταν €99.098,88, το οποίο ήταν πληρωτέο ως ακολούθως:
(i) €5.125,80 το οποίο ήδη καταβλήθηκε.
(ii) €44.423,64 με την υπογραφή της συμφωνίας.
(iii) €11.105,91 με την ολοκλήρωση των χωματουργικών εργασιών.
(vi) €11.105,91 με την αποπεράτωση κατασκευής των πεζοδρομίων και την τοποθέτηση των λινιών.
(v) €11.105,91 με την αποπεράτωση της ασφαλτόστρωσης των δρόμων.
(vi) €11.105,91 με την ολοκλήρωση κατασκευής του πάρκου που επιβάλλουν οι άδειες διαχωρισμού ή με την εξασφάλιση από τις αρμόδιες αρχές απαλλαγής της υποχρέωσης κατασκευής του.
(vii) €5.125,80 με την έκδοση ξεχωριστού τίτλου για το οικόπεδο και την μεταβίβαση του επ' ονόματι της αγοραστή-ενάγουσας.
Περαιτέρω η κάθε συμφωνία διαλάμβανε ότι η εναγόμενη-πωλητής υποχρεούτο όπως προβεί με δικά της έξοδα σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες για ολοκλήρωση των εργασιών για διαχωρισμό του ακινήτου σε οικόπεδα, σύμφωνα με τις άδειες διαχωρισμού μέχρι την 30.3.2010.
Eπίσης, η κάθε μία προνοούσε ότι με την υπογραφή η εναγόμενη υποχρεούτο όπως προμηθεύσει την αγοραστή-ενάγουσα με μια επιταγή για το ποσό των €49.549,44 ως εγγύηση για την πιστή τήρηση του πιο πάνω όρου με ημερομηνία εξαργύρωσης της την πιο πάνω ημερομηνία. Η εναγόμενη πράγματι παρέδωσε στην ενάγουσα τις δύο πιο πάνω επιταγές για τον σκοπό που περιγράφεται.
Περαιτέρω, η κάθε συμφωνία προνοούσε ότι η αγοραστής θα δικαιούτο, σε περίπτωση παράβασης από την πωλήτρια της πιο πάνω υποχρέωσης της, να τερματίσει την συμφωνία και να προχωρήσει στην εξαργύρωση της επιταγής, χωρίς επηρεασμό οποιωνδήποτε άλλων δικαιωμάτων της για διεκδίκηση αποζημιώσεων, αφού προηγουμένως αποστείλει στην πωλήτρια γραπτή ειδοποίηση δίδοντας της διορία δέκα ημερών από την ημερομηνία παράδοσης της ειδοποίησης για συμμόρφωση της με την πιο πάνω υποχρέωση. Η αγοραστής, στην περίπτωση που προχωρούσε με τον τερματισμό της συμφωνίας, υποχρεωνόταν ταυτόχρονα με την κατάθεση της επιταγής για πληρωμή να αποσύρει την συμφωνία από το κτηματολόγιο, διαφορετικά η πωλήτρια θα δικαιούτο να σταματήσει την πληρωμή της κάθε μίας από τις επιταγές μέχρι την απόσυρση της συμφωνίας από το Κτηματολόγιο. Σε περίπτωση συμμόρφωσης της πωλήτριας με την πιο πάνω υποχρέωση της για αποπεράτωση των οικοπέδων εντός της πιο πάνω προθεσμίας, η αγοραστής υποχρεωνόταν να επιστρέψει την κάθε επιταγή.
Η ενάγουσα, για την αγορά του κάθε οικοπέδου, κατέβαλε στην εναγόμενη το ποσό των €5.125,80 ως επίσης την 22.5.2009 το ποσό των €44.423,64. Ακολούθως την ίδια ημέρα χαρτοσήμανε τις πιο πάνω συμφωνίες καταβάλλοντας το συνολικό ποσό των €321,43 και τις κατέθεσε στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης.
Ήταν η θέση της ενάγουσας ότι η εναγόμενη παρέλειψε να εκπληρώσει τις συμβατικές της υποχρεώσεις και ειδικότερα δεν ολοκλήρωσε την διαδικασία για διαχωρισμό των οικοπέδων μέχρι την 30.3.2010, όπως ρητά προνοούσαν οι συμφωνίες. Στις 3.3.2010 ο δικηγόρος της ενάγουσας απέστειλε επιστολή στην εναγόμενη με την οποία αναδείκνυε το γεγονός ότι οι εργασίες δεν είχαν προχωρήσει με αποτέλεσμα να υπάρχει ο κίνδυνος να μην ολοκληρωθεί ο διαχωρισμός στην καθορισθείσα ημερομηνία και πρόσθετα ζητούσε από αυτήν, να την ενημερώσει για τους λόγους της καθυστέρησης. Η εναγόμενη απάντησε με επιστολή της ημερομηνίας 23.3.2010 αναγνωρίζοντας ότι πράγματι οι εργασίες για τον διαχωρισμό των οικοπέδων καθυστέρησαν καθότι η αρμόδια αρχή επέβαλε αλλαγές στα υψόμετρα ως επίσης υφίστατο αυξημένη ποσότητα νερού στο τεμάχιο λόγω των βαριών βροχοπτώσεων, κάτι που καθιστούσε δύσκολη την πρόσβαση μηχανημάτων και εργατών για την έναρξη των εργασιών. Περαιτέρω η εναγόμενη ενημέρωνε ότι τα προβλήματα ξεπεράστηκαν και έχουν αρχίσει ήδη εργασίες με στόχο την αποπεράτωση των εργασιών το συντομότερο δυνατόν αλλά σίγουρα όχι μέχρι την 30.3.2010.
Η εναγόμενη, ως ισχυρίστηκε η ενάγουσα, εξακολουθούσε να μην εκπληρώνει τις υποχρεώσεις της και έτσι η ενάγουσα με επιστολή της ημερομηνίας 31.3.2010 έδωσε διορία δέκα ημερών στην εναγόμενη, λαμβανομένων υπόψη των προνοιών της συμφωνίας, για να συμμορφωθεί, διαφορετικά θα την τερμάτιζε. Η εναγόμενη απάντησε με επιστολή της ημερομηνίας 8.4.2010, πληροφορώντας την, μεταξύ άλλων, ότι είχε πλήρως συμμορφωθεί με τον σχετικό όρο της συμφωνίας και περαιτέρω ότι είχε προβεί σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες για ολοκλήρωση των έργων εντός της καθορισθείσας περιόδου και η καθυστέρηση οφειλόταν σε εξωγενείς παράγοντες και έτσι δεν υπείχε οποιαδήποτε ευθύνη.
Ακολούθως διευθετήθηκε συνάντηση στις 9.6.2010 στην οποία η εναγόμενη υποσχέθηκε ότι θα εκπλήρωνε τις υποχρεώσεις της χωρίς περαιτέρω καθυστέρηση, χωρίς όμως οποιοδήποτε αποτέλεσμα. Η ενάγουσα με επιστολή της ημερομηνίας 28.6.2010 ενημέρωνε την εναγόμενη ότι η καθυστέρηση οφειλόταν αποκλειστικά σ' αυτήν και όχι σε εξωγενείς παράγοντες και περαιτέρω ότι δεν προτίθετο να τερματίσει τις συμφωνίες, νοουμένου ότι η τελευταία ικανοποιούσε τους όρους που τέθηκαν σε αυτήν. Στη συνέχεια η ενάγουσα μεταξύ των ημερομηνιών 2.7.2010 και 2.8.2010 απέστειλε διάφορες επιστολές στην ενάγουσα προβάλλοντας διάφορες εισηγήσεις για επίλυση της διαφοράς, χωρίς όμως αποτέλεσμα. Έτσι η ενάγουσα με επιστολές της ημερομηνίας 2.8.2010 και 10.8.2010 τερμάτισε τις πιο πάνω συμφωνίες και περαιτέρω ενημέρωσε την εναγόμενη ότι θα προχωρήσει με την εξαργύρωση των δύο επιταγών που δόθηκαν από την εναγόμενη ως επίσης ότι θα αποσύρει τα πωλητήρια έγγραφα από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας. Η ενάγουσα με επιστολή της ημερομηνίας 14.9.2010 ζητούσε όπως συναντηθούν, διαφορετικά θα προέβαινε στην εξαργύρωση των επιταγών. Δεν υπήρξε οποιαδήποτε απάντηση από την εναγόμενη και μπροστά στον κίνδυνο να λήξει η ισχύς των επιταγών, οι οποίες έφεραν ημερομηνία πληρωμής 30.3.2010, τις εξαργύρωσε και τα πωλητήρια έγγραφα αποσύρθηκαν από το Κτηματολόγιο.
Είναι σημαντικό να αναφερθεί ότι η θέση της εναγομένης ήταν ότι η καθυστέρηση στην υλοποίηση του διαχωρισμού των ακινήτων εστιαζόταν σε εξωγενείς παράγοντες όπως οι βροχοπτώσεις και η επιβολή αλλαγών από τις διάφορες αρχές. Το επίδικο ακίνητο βρίσκεται δίπλα από τη λίμνη της Βορόκλινης. Προέβαλε τη θέση ότι υπήρχε βαριά βροχόπτωση την οποία χαρακτήρισε ως ανώτερη βία, θέση που δεν δέχθηκε το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφέροντας ότι σύμφωνα με τη νομολογία ανωτέρα βία χαρακτηρίζεται ένα τυχαίο και απρόβλεπτο γεγονός το οποίο είναι εκτός του ανθρώπινου παράγοντα και δεν μπορούσε εύλογα να προβλεφθεί (Greenock Corp. v. Caledonian Ry (1917) A.C. 556). Το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε ότι ήταν αναμενόμενη η βροχή, ιδιαίτερα κατά τους φθινοπωρινούς και χειμερινούς μήνες. Είπε ότι ήταν γνωστό στην εναγόμενη πριν από τη συνομολόγηση των συμφωνιών ότι η περιοχή ήταν υπερευαίσθητη αφού ο διαχωρισμός, κατά τη θέση της εναγομένης, είχε αρχίσει χρόνια προηγουμένως το 2006. Αναφέρθηκε επίσης από τους μάρτυρες της εναγομένης και δη τους αξιωματούχους της ότι ο λόγος που δεν προχώρησε ο διαχωρισμός από το 2007 ήταν η μορφολογία της συγκεκριμένης περιοχής αλλά και η συμπεριφορά των κυβερνητικών τμημάτων. Υπήρχε ζήτημα με τα υψώματα και ακολούθως πρόβλημα με το αποχετευτικό που οδήγησε τις εργασίες διαχωρισμού να σταματήσουν τον Σεπτέμβριο του 2010.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αφού αναφέρει τη μαρτυρία τόσο προφορική όσο και έγγραφη που δόθηκε ενώπιον του κατά την ακροαματική διαδικασία, προχώρησε στην αξιολόγηση της μαρτυρίας και κατέληξε στα ευρήματα του. Ανέφερε δε ότι υπήρξαν αδιαμφισβήτητα γεγονότα ενώπιον του τα οποία αποτέλεσαν συνακόλουθα και ευρήματα του και τα οποία ήταν ότι:
«… στις 22.5.2009 συνομολογήθηκαν δύο συμφωνίες μεταξύ των διαδίκων, με τις οποίες η ενάγουσα αγόρασε από την εναγομένη τα υπό διαχωρισμό οικόπεδα με αρ. 13 και 14 (βλ. Τεκ. 1 και 2) για το ποσό των €99.098,88 το κάθε ένα. Η ενάγουσα για το κάθε οικόπεδο κατέβαλε στην εναγόμενη το συνολικό ποσό των €49.549,44. Οι πιο πάνω συμφωνίες διαλάμβαναν, μεταξύ άλλων, ότι η εναγόμενη υποχρεωνόταν όπως ολοκληρώσει τις αναγκαίες εργασίες για διαχωρισμό του ακινήτου σε οικόπεδα μέχρι την 30.3.2010. Η εναγόμενη για την πιστή τήρηση του πιο πάνω όρου παρέδωσε στην ενάγουσα δύο επιταγές για το ποσό των €49.549,44 η κάθε μία, με ημερομηνία εξαργύρωσης την 30.3.2010. Η συμφωνία προνοούσε ότι στην περίπτωση που δεν ολοκληρωθεί ο διαχωρισμός μέχρι την πιο πάνω ημερομηνία η ενάγουσα θα δικαιούται να τερματίσει την κάθε συμφωνία και να προχωρήσει στην εξαργύρωση των επιταγών χωρίς να επηρεάζονται οποιαδήποτε δικαιώματα της για περαιτέρω διεκδίκηση αποζημιώσεων. Η ενάγουσα όφειλε, πριν ασκήσει το πιο πάνω δικαίωμα τερματισμού, να αποστείλει στην πωλητή γραπτή ειδοποίηση δίδοντας της διορία δέκα ημερών από την ημερομηνία παράδοσης της ειδοποίησης για συμμόρφωση της με την πιο πάνω υποχρέωση. Ο διαχωρισμός δεν ολοκληρώθηκε μέχρι την πιο πάνω ημερομηνία.»
Αναφερόμενο ειδικά στον κάθε μάρτυρα που παρουσιάστηκε ενώπιον του, το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε ότι ο πρώτος μάρτυρας για την ενάγουσα, Π.Π., είχε θετική παρουσία, δεν περιέπεσε σε ουσιαστικές αντιφάσεις ικανές να κλονίσουν την αξιοπιστία του συθέμελα, παρά το γεγονός ότι προσπάθησε να διογκώσει σε κάποιο βαθμό τις ζημιές και απώλειες που υπέστη.
Αναφορικά με τον Μ.Μ. το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφέρει ότι η μαρτυρία του περιστράφηκε γύρω από περιορισμένα γεγονότα και ειδικότερα ότι ο διευθυντής της ενάγουσας του ανέθεσε τον Αύγουστο του 2009 να ετοιμάσει αρχιτεκτονικά σχέδια για ανέγερση κατοικιών στα υπό διαχωρισμό οικόπεδα, πράγμα το οποίο έπραξε τον Σεπτέμβριο 2009. Η αμοιβή του συμφωνήθηκε στο ποσό των €10.000 το οποίο θα ήταν καταβλητέο με την παραλαβή της πολεοδομικής άδειας. Όπως αναφέρει το πρωτόδικο Δικαστήριο, ο εν λόγω μάρτυρας δεν περιέπεσε σε οποιαδήποτε αντίφαση ικανή να κλονίσει την αξιοπιστία του καθοιονδήποτε τρόπο τονίζοντας όμως ότι θα επανέλθει στο συγκεκριμένο ζήτημα όταν θα εξετάζει κατά πόσο δικαιολογείται η επιδίκαση του ποσού των €10.000 που αξιώνει η ενάγουσα.
Η μαρτυρία του Μ.Ζ. χαρακτηρίστηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο ως έχουσα γενικόλογες και αόριστες αναφορές. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφέρει ότι αυτός δεν απαντούσε με αμεσότητα και ευθύτητα τις ερωτήσεις που του υποβάλλονταν στο στάδιο της αντεξέτασης και ήταν εμφανής η πρόθεση του να βοηθήσει την εναγομένη να αποποιηθεί οποιασδήποτε ευθύνης. Θεώρησε ότι η όλη παρουσία του στο εδώλιο του μάρτυρα δεν ήταν θετική και έτσι απέρριψε την μαρτυρία του.
Αξιολογώντας τον Χ.Λ. διευθυντή της εναγόμενης εταιρείας αποφάσισε επίσης ότι η μαρτυρία του δεν είναι αποδεκτή αναφέροντας ότι δεν απαντούσε με αμεσότητα και ευθύτητα τις ερωτήσεις που του υποβάλλονταν στο στάδιο της αντεξέτασης, απέφευγε να απαντήσει σε συγκεκριμένες ουσιώδεις ερωτήσεις και χαρακτήρισε τη μαρτυρία του ως νεφελώδη που χαρακτηριζόταν από γενικόλογες και αόριστες αναφορές. Σημείωσε την εμφανή πρόθεση του να βοηθήσει την εναγομένη της οποίας είναι αξιωματούχος να αποποιηθεί οποιασδήποτε ευθύνης.
Ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου κλήθηκαν επίσης ως μάρτυρες δύο εκτιμητές ακινήτων. Ένας εκ πλευράς ενάγουσας και ένας εκ πλευράς εναγομένης. Το πρωτόδικο Δικαστήριο τους χαρακτήρισε ως εμπειρογνώμονες μάρτυρες με βάση τα ακαδημαϊκά τους προσόντα αλλά και την εμπειρία τους. Ανέφερε επίσης πριν να αξιολογήσει την μαρτυρία του καθενός ότι υπάρχει δυνατότητα σύγκρισης ενός ακινήτου με άλλα, αλλά σύμφωνα με τη νομολογία πρέπει να υπάρχει ομοιογένεια μεταξύ τους και ο χρόνος διάθεσης των συγκριτικών αποτελεί σχετικό παράγοντα. Σχετική είναι η υπόθεση Terence Menelaos Spiby v. Δημοτικού Συμβουλίου Πάφου (2002) 1 ΑΑΔ 483. Αποδέχτηκε τη μαρτυρία του εκτιμητή ακινήτων Β.Α. ο οποίος κλήθηκε από πλευράς ενάγουσας αναφέροντας ότι έχει επεξηγήσει με την απαραίτητη λεπτομέρεια και επάρκεια τα συγκριτικά που έλαβε υπόψη και τον τρόπο που κατέληξε στην αγοραία αξία των υπό διαχωρισμό οικοπέδων κατά τον επίδικο χρόνο. Σημείωσε επίσης ότι αυτός δεν υπέπεσε σε οποιαδήποτε αντίφαση ικανή να κλονίσει την αξιοπιστία του καθοιονδήποτε τρόπο και συνακόλουθα τα ευρήματα του.
Εκ διαμέτρου αντίθετη ήταν η αξιολόγηση της μαρτυρίας του Κ.Α., του εκτιμητή ακινήτων ο οποίος κλήθηκε από μέρους της εναγόμενης. Παρατήρησε σοβαρές διακυμάνσεις στις τιμές που χρησιμοποίησε οι οποίες ανέρχονται μέχρι και 50%. Δεν γνώριζε τις τιμές πώλησης των επίδικων οικοπέδων, δεν γνώριζε ότι τα επίδικα οικόπεδα πωλήθηκαν το 2004 και ακολούθως συνομολογήθηκαν οι επίδικες συμφωνίες ούτε αν υπήρχε ειδική συμφωνία για το τίμημα αγοραπωλησίας των υπο διαχωρισμό ακινήτων. Το πρωτόδικο Δικαστήριο επίσης ανέφερε ότι ο Κ.Α. χρησιμοποίησε συγκριτικά με διαφορετικά νομικά χαρακτηριστικά αφού ενέπιπταν σε άλλη πολεοδομική ζώνη. Κατέταξε την μαρτυρία του ως μη πειστική και δεν την δέχθηκε.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο προχώρησε ακολούθως και εξέτασε τη βασική θέση της εναγομένης/εφεσείουσας ότι δεν παρέβηκε τους όρους των επίδικων συμφωνιών και ότι ο τερματισμός τους ήταν παράτυπος υπό τις περιστάσεις.
Ανέφερε αρχικά ότι όπως έχει νομολογηθεί, βασικό κριτήριο για την ερμηνεία του περιεχομένου των συμβάσεων, αποτελεί η συνήθης σημασία των λέξεων και όρων της συμφωνίας και για να διακριβωθεί η σημασία και το πραγματικό νόημα των όρων μιας γραπτής συμφωνίας πρέπει το κείμενο αυτής να ερμηνεύεται συνολικά και όχι μεμονωμένα ή αποσπασματικά έτσι ώστε να αποφεύγεται ο κίνδυνος δυσαρμονίας στην εξήγηση τους που στο τέλος δεν θα αντικατοπτρίζει αντικειμενικά την πρόθεση των μερών (βλ. Ανόρθωση Αμμοχώστου ν. Απόλλων (2002) 1 Α Α.Δ. 518 και Σχίζα ν. Αδάμου κ.ά., Πολ. Έφ. 7/11, ημερ. 3.11.16).
Παρέθεσε ακολούθως το άρθρο 55(1) του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149 το οποίο προβλέπει ότι αν ένας από τους συμβαλλόμενους ανέλαβε την υποχρέωση να προβεί σε ορισμένη ενέργεια εντός ορισμένου χρόνου και παραλείψει να πράξει τούτο, το μέρος της σύμβασης που δεν εκπληρώθηκε ακόμα καθίσταται ακυρώσιμο κατ' εκλογή του άλλου μέρους αν πρόθεση των συμβαλλομένων ήταν να καταστήσουν το χρόνο ουσιώδη όρο της σύμβασης, στο Σύγγραμμα Pollock & Mulla, Indian Contract and Specific Relief Acts, 9η Έκδοση, σελ. 386 όπως και στις αποφάσεις Paraskeva & Other v. Lantas (1988) 1 C.L.R. 285 και Iris Development Limited ν. Τάκη Λαζαρίδη (2000) 1 Γ Α.Α.Δ. 1504, τονίζοντας ότι, όπως έχει νομολογηθεί, στην απουσία πρόθεσης των συμβαλλομένων για να καταστεί ο όρος ουσιώδης απαιτείται εύλογη σχετική ειδοποίηση στην οποία να τίθεται προθεσμία υλοποίησης του, η οποία, θα πρέπει να είναι εύλογη υπό τις περιστάσεις. Το τι συνιστά εύλογο χρόνο είναι θέμα πραγματικό και κρίνεται κάτω υπό τις περιστάσεις της κάθε υπόθεσης.
Ακολούθως αφού αναφέρθηκε στα αδιαμφισβήτητα γεγονότα αλλά και την πιο πάνω αξιολόγηση της μαρτυρίας, έκρινε ότι τα γεγονότα που περιβάλλουν την παρούσα υπόθεση, έχουν ως ακολούθως:
«Στις 22.5.2009 συνομολογήθηκαν δύο γραπτές συμφωνίες μεταξύ των διαδίκων με τις οποίες η ενάγουσα αγόρασε από την εναγόμενη τα υπό διαχωρισμό οικόπεδα με αρ. 13 και 14, με τους όρους που αναφέρονται σ' αυτές. Το τίμημα αγοραπωλησίας καθορίστηκε στο ποσό των €99.098,88 για το κάθε οικόπεδο και η ενάγουσα κατέβαλε έναντι του τιμήματος πώλησης το συνολικό ποσό των €49.549,44 για το κάθε ένα από αυτά. Οι πιο πάνω συμφωνίες διαλάμβαναν, μεταξύ άλλων, ότι η εναγόμενη υποχρεούται όπως ολοκληρώσει τις αναγκαίες εργασίες για διαχωρισμό του ακινήτου σε οικόπεδα μέχρι την 30.3.2010. Ο διαχωρισμός δεν ολοκληρώθηκε μέχρι την πιο πάνω ημερομηνία. Η εναγόμενη για την πιστή τήρηση του πιο πάνω όρου παρέδωσε στην ενάγουσα δύο επιταγές για το ποσό των €49.549,44 η κάθε μία, με ημερομηνία εξαργύρωσης την 30.3.2010. Η συμφωνία προνοούσε ότι στην περίπτωση που δεν ολοκληρωθεί ο διαχωρισμός μέχρι την πιο πάνω ημερομηνία η ενάγουσα θα δικαιούται να τερματίσει την κάθε συμφωνία και να προχωρήσει στην εξαργύρωση των επιταγών χωρίς να επηρεάζονται οποιαδήποτε δικαιώματα της για περαιτέρω διεκδίκηση αποζημιώσεων. Η ενάγουσα όφειλε, πριν ασκήσει το πιο πάνω δικαίωμα τερματισμού, να αποστείλει στην εναγόμενη γραπτή ειδοποίηση δίδοντας της διορία δέκα ημερών από την ημερομηνία παράδοσης της ειδοποίησης για συμμόρφωση της με την πιο πάνω υποχρέωση.
Η ενάγουσα με επιστολή της ημερομηνίας 3.3.2010 ζητούσε από την εναγόμενη να την πληροφορήσει τους λόγους για την καθυστέρηση που παρατηρείται στην ολοκλήρωση των εργασιών. Σε απάντηση η εναγόμενη με επιστολή της ημερομηνίας 23.3.2010 την ενημέρωσε ότι τα προβλήματα που προκάλεσαν οι βροχοπτώσεις και τα υψόμετρα ξεπεράστηκαν και ότι ο διαχωρισμός θα ολοκληρωθεί το συντομότερο αλλά όχι μέχρι την πιο πάνω ημερομηνία. Η εναγόμενη, για τους λόγους που εξηγούνται πιο πάνω, απέτυχε να αποδείξει στον απαιτούμενο βαθμό, με βάση το ισοζύγιο των πιθανοτήτων, ότι η καθυστέρηση στην ολοκλήρωση του διαχωρισμού οφειλόταν σε οποιουσδήποτε εξωγενείς παράγοντες. Η ενάγουσα με επιστολή της ημερομηνίας 31.3.2010, σε σχέση μόνο με το οικόπεδο αρ. 13, έδωσε διορία δέκα ημερών στην ενάγουσα να συμμορφωθεί, διαφορετικά θα εξαργύρωνε την επιταγή για το ποσό των €49.549,44 και θα τερμάτιζε τη συμφωνία. Στη συνέχεια ακολούθησε αλληλογραφία μεταξύ των διαδίκων και στις 2.8.2010 και 10.8.2010 απέστειλε επιστολές με τις οποίες τερμάτισε και τα δύο πιο πάνω πωλητήρια έγγραφα. Η ενάγουσα εξαργύρωσε τις δύο πιο πάνω επιταγές και απέσυρε τα έγγραφα από το κτηματολόγιο. Προκύπτει από το σύνολο των γεγονότων ότι δεν έχει αποσταλεί οποιαδήποτε επιστολή, ως προβλέπει η συμφωνία, σε σχέση με το οικόπεδο αρ. 14 με την οποία να δίδει διορία δέκα ημερών στην πωλητή για συμμόρφωση με την υποχρέωση της. Ο τερματισμός όμως αφορούσε και τα δύο πωλητήρια έγγραφα.»
Έκρινε, ενόψει του γεγονότος ότι η ενάγουσα δεν απέστειλε επιστολή σε σχέση με το οικόπεδο αρ. 14 πριν τον τερματισμό, δίνοντας την πιο πάνω διορία στην εναγόμενη για συμμόρφωση της με την υποχρέωση ολοκλήρωσης του διαχωρισμού, ότι ο τερματισμός της συμφωνίας ημερομηνίας 22.5.2009 αναφορικά με το οικόπεδο αρ. 14 ήταν παράτυπος και κατά παράβαση των προνοιών της (βλ. Iris Development Limited (ανωτέρω)).
Απέρριψε επίσης τη θέση της συνηγόρου της εναγομένης ότι η ανταλλαγή επιστολών μεταξύ των μερών με το περιεχόμενο που καταγράφεται σε αυτές ως επίσης οι προσπάθειες που έγιναν για επίλυση της διαφοράς καταδεικνύουν ότι η ενάγουσα αποδέχθηκε νέο χρόνο ολοκλήρωσης του διαχωρισμού των οικοπέδων και ότι αποκήρυξε το δικαίωμα της για απαίτηση ολοκλήρωσης του διαχωρισμού μέχρι την 30/3/2010. Αντίθετα, έκρινε ότι στην προκειμένη περίπτωση η εναγόμενη παραβίασε τη συμφωνία αφού δεν ολοκλήρωσε τον διαχωρισμό των οικοπέδων εντός της συμφωνηθείσας προθεσμίας. Η ενάγουσα απέστειλε επιστολή μόνο σε σχέση με το οικόπεδο αρ. 13, με την οποία καλούσε την εναγομένη όπως εντός δέκα ημερών από την παράδοση της να συμμορφωθεί με την υποχρέωση της για ολοκλήρωση του διαχωρισμού. Δεν το έπραξε και έτσι η ενάγουσα μήνες αργότερα και ειδικότερα τον Αύγουστο του 2010, όπως περιγράφεται, τερμάτισε τις πιο πάνω συμφωνίες. Ο τερματισμός της συμφωνίας ημερομηνίας 22.5.2009, αναφορικά με το οικόπεδο αρ. 13 ήταν νομότυπος υπό τις περιστάσεις, σε αντίθεση με τη συμφωνία σε σχέση με το οικόπεδο αρ. 14.
Ακολούθως, και τελικά εξέτασε την εισήγηση της εναγομένης ότι η ενάγουσα απέτυχε να αποδείξει ότι υπέστη οποιαδήποτε ζημιά συνεπεία της πιο πάνω παράβασης. Το πρωτόδικο Δικαστήριο προσέγγισε το πιο πάνω ερώτημα ως ακολούθως:
«Στην υπόθεση Κουδουνάρη ν. Oldendorff, Πολ. Έφ. 95/12, ημερ. 20.1.17, ECLI:CY:AD:2017:A14, επισημάνθηκε ότι:
«Είναι βασική αρχή του δικαίου που καλύπτει τον καθορισμό των αποζημιώσεων λόγω διάρρηξης σύμβασης ότι πρόσωπο το οποίο υπαναχωρεί νόμιμα από τη σύμβαση δικαιούται σε αποζημίωση για ζημιά την οποία υπέστη λόγω της μη εκπλήρωσής της, από τον άλλο συμβαλλόμενο. Το λογικά προβλεπτό της ζημιάς, όπως διαγράφεται από τη σύμβαση, είναι το μέτρο της αποζημίωσης. Οι αποζημιώσεις, κατά κανόνα, στοχεύουν στην επαναφορά του αθώου μέρους στη θέση που θα βρισκόταν αν η συμφωνία εκπληρωνόταν. Ο κρίσιμος χρόνος για τον καθορισμό της αποζημίωσης είναι, συνήθως, ο χρόνος της διάρρηξης. Και το επίμετρο, στις περιπτώσεις πώλησης γης, η διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της αξίας του ακινήτου κατά το χρόνο της διάρρηξης (Saab v. Holy Monastery of Agios Neοphytos (1982) 1 C.L.R. 499 και Καλησπέρας ν. Δρυάδης κ.ά. (1998) 1 Α.Α.Δ. 867.»
Με βάση την αξιολόγηση της μαρτυρίας που έγινε από το πρωτόδικο Δικαστήριο, υπενθυμίζουμε ότι η μαρτυρία του εκτιμητή Β.Α. έγινε δεκτή ενώ αντιθέτως η μαρτυρία του εκτιμητή K.Α. δεν έγινε αποδεκτή, κατέληξε ότι με βάση τα αδιαμφισβήτητα γεγονότα, το τίμημα αγοραπωλησίας του κάθε οικοπέδου ήταν €99.098,88. Η δε αξία του οικοπέδου αρ. 13 κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν €155.790. Αφού κατέληξε ότι ο τερματισμός της συμφωνίας αναφορικά με το οικόπεδο αρ. 13 ήταν νόμιμος και λαμβανομένης υπόψη της διαφοράς μεταξύ της τιμής της αγοράς και της αξίας του συγκεκριμένου οικοπέδου κατά τον χρόνο της διάρρηξης, έκρινε ότι δικαιολογείται η επιδίκαση του ποσού των €56.691,12. Αντιθέτως, έκρινε ότι δεν δικαιολογείται η επιδίκαση οποιουδήποτε ποσού σε σχέση με το οικόπεδο αρ. 14, εν όψει ειδικότερα της κατάληξης του ότι ο τερματισμός της συμφωνίας σε σχέση με το πιο πάνω οικόπεδο ήταν παράτυπος και κατά παράβαση των προνοιών της.
Η ενάγουσα αξίωνε το ποσό των €10.000 το οποίο αντικατοπτρίζει τα έξοδα εκπόνησης αρχιτεκτονικών σχεδίων για τις δύο κατοικίες που θα ανήγειρε στα υπό διαχωρισμό οικόπεδα.
Στη μαρτυρία του ο αρχιτέκτονας-πολιτικός μηχανικός Μ.Μ., ανέφερε ότι συμφώνησε να ετοιμάσει αρχιτεκτονικά σχέδια και η αμοιβή του συμφωνήθηκε στο ποσό των €10.000, η οποία θα καταβαλλόταν όταν εκδιδόταν η πολεοδομική άδεια. Το πιο πάνω κόστος, αφορούσε την εκπόνηση ολοκληρωμένων αρχιτεκτονικών σχεδίων τα οποία θα μπορούσαν να κατατεθούν στην αρμόδια πολεοδομική αρχή. Στην προκείμενη περίπτωση τα οικόπεδα δεν είχαν διαχωριστεί και δεν γνώριζε το ακριβές εμβαδόν τους ως επίσης δεν γνώριζε και τα υψόμετρα. Τα συγκεκριμένα σχέδια που ετοίμασε ήταν ημιτελή αφού, όπως ο ίδιος αναγνώρισε, δεν θα μπορούσαν να κατατεθούν στην πολεοδομική αρχή καθότι δεν γνώριζε τα πιο πάνω στοιχεία. Ο Μ.Μ. δεν είχε καθορίσει το κόστος των συγκεκριμένων ημιτελών αρχιτεκτονικών σχεδίων παρά μόνο το κόστος των ολοκληρωμένων σχεδίων αφού, ως ανέφερε, θα πληρωνόταν με το πιο πάνω ποσό με την έκδοση πολεοδομικής άδειας. Έτσι, κατέληξε το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι δεν δικαιολογείται η επιδίκαση του πιο πάνω ποσού των €10.000.
Σημείωσε επίσης ότι η ενάγουσα δεν ανέμενε να της γνωστοποιηθούν τα υψόμετρα και το ακριβές εμβαδόν των υπό διαχωρισμό οικοπέδων και έσπευσε στην εκπόνηση των αρχιτεκτονικών σχεδίων και ακολούθως τερμάτισε τις συμφωνίες. Θα μπορούσε να αναμένει και δεν το έπραξε. Έτσι για τους πιο πάνω λόγους δεν μπορεί να επιζητεί ολόκληρο το πιο πάνω ποσό το οποίο προκλήθηκε από τις πράξεις της ίδιας της ενάγουσας πλην όμως, όπως έχει ήδη επεξηγηθεί, δεν έχει καθοριστεί με την απαραίτητη λεπτομέρεια και επάρκεια που απαιτείται το κόστος εκπόνησης των συγκεκριμένων σχεδίων και έτσι απέρριψε την αξίωση της αυτή.
Περαιτέρω, η ενάγουσα αξίωνε το ποσό των €595 το οποίο αντιστοιχούσε στα έξοδα του εκτιμητή Β.Α. Ήταν η θέση της συνηγόρου της εναγόμενης ότι δεν δικαιολογείται η επιδίκαση του πιο πάνω ποσού, παρά το γεγονός ότι στην Έκθεση Απαίτησης αναφέρεται το ποσό των €1.000 ως αμοιβές για εμπειρογνώμονες, καθότι οδηγίες στον πιο πάνω εκτιμητή δόθηκαν σε χρόνο μεταγενέστερο της καταχώρισης της αγωγής. Το πρωτόδικο Δικαστήριο επεσήμανε κατ΄αρχήν ότι η δίκη δρομολογείται κατά μήκος των γραμμών που οριοθετεί η δικογραφία (βλ. Παπαγεωργίου ν. Κλάππα (1991) 1 Α.Α.Δ. 24) και το Δικαστήριο περιορίζεται στην εξέταση των επίδικων θεμάτων όπως φαίνονται με το κλείσιμο των δικογράφων. Οι υποθέσεις αποφασίζονται με βάση τα γεγονότα που εγείρονται στα δικόγραφα (βλ. Ayia Napa Nissi Development Ltd και άλλου ν. Χρίστου Παπαμιχαήλ (1992) 1 Α.Α.Δ. 549 και στις εκεί αναφερόμενες αυθεντίες).
Έκρινε ότι όπως προκύπτει από τα γεγονότα που περιβάλλουν την παρούσα υπόθεση, η ενάγουσα κατέβαλε στο πιο πάνω πρόσωπο για την ετοιμασία της εκτίμησης το ποσό των €595. Το σχετικό τιμολόγιο και απόδειξη κατατέθηκαν χωρίς ένσταση. Ανεξάρτητα από τα πιο πάνω, το πιο πάνω ποσό καλυπτόταν από τα δικόγραφα αφού υπήρχε σχετική αναφορά στην Έκθεση Απαίτησης ως αμοιβή εμπειρογνωμόνων το ποσό των €1.000 και έτσι αποφάσισε ότι δικαιολογείτο η επιδίκαση του, το οποίο και επιδίκασε.
Περαιτέρω, η ενάγουσα αξίωνε την καταβολή του ποσού των €321 ως κόστος που υπέστη από τη χαρτοσήμανση των δύο πιο πάνω συμφωνιών. Η ενάγουσα ανέφερε ότι κατέβαλε το πιο πάνω ποσό για χαρτοσήμανση και των δύο πιο πάνω εγγράφων, γεγονός το οποίο παρέμεινε αδιαμφισβήτητο. Το τίμημα αγοραπωλησίας και των δύο οικοπέδων ήταν το ίδιο, ήτοι €99.098,88 για το κάθε ένα. Όπως έχει ήδη επεξηγηθεί, το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι δεν δικαιολογείτο η επιδίκαση οποιουδήποτε ποσού σε σχέση με τη συμφωνία που αφορά το οικόπεδο αρ. 14. Κατέληξε ότι δικαιολογείτο η επιδίκαση του ποσού των €160,50 το οποίο αντιπροσωπεύει το ½ του ποσού που κατέβαλε και το οποίο αντιστοιχεί στη χαρτοσήμανση της συμφωνίας που αφορά το οικόπεδο αρ. 13 το οποίο επίσης επιδίκασε υπέρ της ενάγουσας.
Η εναγόμενη/εφεσείουσα αμφισβητεί την πρωτόδικη απόφαση και επιδιώκει την ανατροπή της με έξι λόγους έφεσης.
Με τον πρώτο λόγο έφεσης χαρακτηρίζεται ως εσφαλμένη η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου να μην αποδεκτεί τη θέση της εφεσείουσας ότι η εφεσίβλητη τερμάτισε την ισχύ του πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 22/5/2009 αναφορικά με το οικόπεδο 13 παράνομα και/ή αντισυμβατικά εφόσον η εφεσίβλητη με την στάση και/ή συμπεριφορά της είχε αποδεχθεί τη μετάθεση του χρόνου ολοκλήρωσης του διαχωρισμού των επίδικων οικοπέδων και αποκήρυξε (waived) το κατ΄ισχυρισμό συμβατικό δικαίωμα της για απαίτηση ολοκλήρωσης του διαχωρισμού μέχρι την 30/3/2010. Αναφέρεται επίσης στον πρώτο λόγο έφεσης, ότι ο σχετικός όρος του πωλητηρίου εγγράφου που έδινε στην εφεσίβλητη δικαίωμα να απαιτήσει ολοκλήρωση του διαχωρισμού μέχρι τις 30/3/2010 ατόνησε ως εκ της συμπεριφοράς και/ή των πράξεων της ενάγουσας και συνεπώς αν η εφεσίβλητη ήθελε να τερματίσει την επίδικη συμφωνία λόγω παράλειψης της εφεσείουσας να ολοκληρώσει τον διαχωρισμό, όφειλε να καταστήσει εκ νέου τον χρόνο ολοκλήρωσης του διαχωρισμού ουσιώδη και να δώσει νέα έγγραφη προειδοποίηση 10 ημερών στην εφεσείουσα.
Ο δεύτερος λόγος έφεσης στρέφεται κατά της απόφασης του πρωτόδικου Δικαστηρίου να απορρίψει στο σύνολο της τη μαρτυρία του Μ.Ζ. ως αναξιόπιστη, και ειδικότερα αναφορικά με το μέρος της μαρτυρίας του για τις τιμές των ακινήτων κατά το έτος 2010 η οποία δεν αμφισβητήθηκε και/ή ήταν αποδεκτή από την άλλη πλευρά. Ειδικότερα, αμφισβητεί την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου να μην λάβει υπόψη του το σημείωμα της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου το οποίο ετοιμάστηκε από τη μονάδα παρακολούθησης ακινήτων του τμήματος Οικονομικών Ερευνών της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου το οποίο κατέθεσε ως τεκμήριο ο Μ.Ζ.
Αντικείμενο του τρίτου λόγου έφεσης είναι η λανθασμένη αποδοχή από το πρωτόδικο Δικαστήριο της μαρτυρίας που προσήγαγε η εφεσίβλητη σε σχέση με την αγοραία αξία του οικοπέδου αρ.13 κατά τον επίδικο χρόνο, και τη λανθασμένη κρίση του να κρίνει ως αξιόπιστη τη μαρτυρία του εκτιμητή Β.Α. για να καταλήξει στο συμπέρασμα ότι η ενάγουσα έχει υποστεί ζημιά €56.691,12 που αντιπροσωπεύει τη διαφορά μεταξύ της τιμής της αγοράς και της αξίας του οικοπέδου αρ. 13 κατά το χρόνο της διάρρηξης.
Ο τέταρτος λόγος έφεσης επίσης αφορά την αξιολόγηση της μαρτυρίας και συγκεκριμένα την αποδοχή της μαρτυρίας του διευθυντή της εφεσίβλητης Π.Π.
Με τον πέμπτο λόγο έφεσης προβάλλεται η θέση ότι η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η εφεσίβλητη απέδειξε την υπόθεση της στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων είναι εσφαλμένη και ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο επιδίκασε αποζημιώσεις ύψους €56.691,12 υπέρ της εφεσίβλητης και εναντίον της εφεσείουσας αναφορικά με το οικόπεδο αρ. 13.
Τέλος, με τον έκτο λόγο έφεσης προβάλλεται ως εσφαλμένη η απόφαση του Δικαστηρίου να επιδικάσει υπέρ της εφεσίβλητης και εναντίον της εφεσείουσας το ποσό των €595 ως έξοδα του εκτιμητή Β.Α. καθώς και το ποσό των €160,50 ως έξοδα χαρτοσήμανσης της συμφωνίας αναφορικά με το οικόπεδο αρ. 13.
Αναφορικά με τον πρώτο λόγο έφεσης είναι η θέση της εφεσείουσας ότι η συμπεριφορά της εφεσίβλητης που ακολούθησε της προειδοποιητικής επιστολής ημερ. 31/3/2010 ως αυτή περιλαμβάνεται στην έγγραφη μαρτυρία που καταγράφεται από το πρωτόδικο Δικαστήριο έδειχνε στην εφεσείουσα ότι δεν θα προέβαινε σε τερματισμό και/ή ότι ήταν αποδεκτή η ολοκλήρωση του διαχωρισμού σε μεταγενέστερο χρόνο ή ότι τουλάχιστον αποκήρυξε το κατ΄ισχυρισμό δικαίωμα της για απαίτηση ολοκλήρωσης του διαχωρισμού μέχρι τις 30/3/2010. Από τις επιστολές που κατατέθηκαν ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, πάντοτε σύμφωνα με την εφεσείουσα, συνάγονται τα ακόλουθα εύλογα συμπεράσματα:
- Ότι η εφεσίβλητη έπαυσε να θεωρεί την ημερομηνία 30/3/2010 ως καθοριστική ημερομηνία για ολοκλήρωση του διαχωρισμού.
- Ότι η εφεσίβλητη δεν θα επέμενε στο δικαίωμα που της έδινε ο όρος 6 για τερματισμό των επίδικων συμφωνιών παρόλο που ο διαχωρισμός δεν είχε ολοκληρωθεί στις 30/3/2010, εξού και απέστειλε επιστολή ημερ. 28/6/2010 με την οποία πληροφορούσε την εφεσείουσα ξεκάθαρα ότι δεν προτίθετο να τερματίσει τις επίδικες συμφωνίες νοουμένου ότι η εφεσίβλητη συμμορφωνόταν με τις αντισυμβατικές απαιτήσεις που προέβαλλε με την εν λόγω επιστολή.
- Ότι η εφεσίβλητη έθετε προϋποθέσεις για να μην προβεί σε τερματισμό οι οποίες τελικά δεν έγιναν αποδεκτές από την εφεσείουσα, δεν επηρεάζει το επιχείρημα ότι η εφεσίβλητη καταδείκνυε με τη συμπεριφορά της ότι είχε παύσει να θεωρεί την ημερομηνία 30/3/2010 ως καθοριστική ημερομηνία για ολοκλήρωση του διαχωρισμού, η πάροδος της οποίας θα της έδιδε το δικαίωμα τερματισμού, ως αντίθετα και εσφαλμένα αποφάσισε το πρωτόδικο Δικαστήριο.
Η εισήγηση της εφεσείουσας είναι ότι είναι ξεκάθαρο από την όλη συμπεριφορά και στάση της εφεσίβλητης και τις διάφορες επιστολές που απέστειλε, ότι η ολοκλήρωση του διαχωρισμού μέχρι την 30/3/2010 δεν ήταν καθοριστικός παράγοντας για αυτήν για συνέχιση της ισχύος των επίδικων συμφωνιών. Επίσης, ότι συνεπεία των πιο πάνω, ο σχετικός όρος των επίδικων συμφωνιών αναφορικά με το θέμα αυτό, δεν ήταν πλέον ουσιώδης και η εφεσίβλητη δεν είχε πια δικαίωμα για τερματισμό τους εκτός μετά από νέα ειδοποίηση που θα καθόριζε νέο ουσιώδη χρόνο για την ολοκλήρωση του διαχωρισμού. Η αντίθετη κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου, κατά την εισήγηση της, ήταν λανθασμένη.
Προωθεί σχετικά τη θέση η εφεσείουσα, ότι ο σχετικός όρος αναφορικά με τον χρόνο ατόνησε ως εκ της συμπεριφοράς και/ή των πράξεων της εφεσίβλητης η οποία, αν ήθελε να τερματίσει την επίδικη συμφωνία λόγω παράλειψης της εφεσείουσας να ολοκληρώσει το διαχωρισμό, όφειλε να καταστήσει εκ νέου τον χρόνο ολοκλήρωσης του διαχωρισμού ουσιώδη και να δώσει νέα έγγραφη προειδοποίηση 10 ημερών στην εφεσείουσα, ως προνοούσε ο σχετικός όρος της επίδικης συμφωνίας και επικαλέστηκε σχετικά την απόφαση Mindoras Estates Ltd v. Aπόστολου Ποταμού κ.ά. (2012) 1 Α.Α.Δ. 1729.
Παραπέμπει επίσης η ευπαίδευτη συνήγορος για την εφεσείουσα στο σύγγραμμα Halsbury’s Laws of England, 4η έκδοση Τόμος 9(1), παράγραφος 983:
«Αt common law, if a contract contains an express or implied provision that one of the parties to it may determine the contract by notice, notice must be given in accordance with the terms of the contract; but the right to notice may be waived, as may the right to terminate for breach.»
Είναι ο ισχυρισμός της ευπαίδευτης συνηγόρου για την εφεσείουσα ότι σύμφωνα και με το πιο πάνω σύγγραμμα αλλά και τη νομολογία, το δικαίωμα για τερματισμό μιας συμφωνίας μπορεί να τύχει αποποίησης (may be waived). Λόγω της συμπεριφοράς της η εφεσίβλητη ουσιαστικά εγκατέλειψε το δικαίωμα της να τερματίσει τη συμφωνία ημερ. 22/5/2009 επί του λόγου ότι δεν ολοκληρώθηκε ο διαχωρισμός μέχρι την 31/3/2010. Αν επιθυμούσε να τερματίσει τη συμφωνία η εφεσίβλητη θα έπρεπε να καταστήσει τον χρόνο εκ νέου ουσιώδη ως έχει αναφερθεί και στην υπόθεση Mindoras ανωτέρω. Αυτό δεν έγινε, και είναι η θέση της, ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο ερμήνευσε λανθασμένα την πιο πάνω νομολογία η οποία καθορίζει ότι ουσιώδης όρος ως προς τον χρόνο εκπλήρωσης μιας υποχρέωσης ατονεί όχι αν συμφωνηθεί ανάμεσα στα συμβαλλόμενα μέρη νέος χρόνος εκπλήρωσης, αλλά αν ο συμβαλλόμενος που έχει συμβατικό δικαίωμα να αξιώσει εκπλήρωση μιας υποχρέωσης, εντός του χρόνου που ορίζει η συμφωνία, επί λέξη ρητά ή με την συμπεριφορά του δείχνει ότι δεν θα εμμένει στην τήρηση των χρονοδιαγραμμάτων της συμφωνίας.
Η βασικότερη θέση του ευπαίδευτου συνήγορου για την εφεσίβλητη σε σχέση με τον πρώτο λόγο έφεσης είναι ότι οι επιστολές που απέστειλε η εφεσίβλητη και οι οποίες κατατέθηκαν ως Τεκμήρια 9, 10, 11 και 12 στην πρωτόδικη διαδικασία έχουν σταλεί άνευ βλάβης των δικαιωμάτων της εφεσιβλητης και ότι συνεπώς δεν μπορούν να αποτελέσουν μαρτυρία εναντίον της παραπέμποντας σχετικά στα συγγράμματα Phipson On Evidence, 12th ed., par.679 και Δίκαιο της Απόδειξης, Ηλιάδη και Σάντη, σελ. 1005. Είναι συνοπτικά η θέση του ευπαίδευτου συνηγόρου για την εφεσίβλητη ότι ως επιστολές που έχουν αποσταλεί άνευ βλάβης, και στην προσπάθεια συμβιβασμού, δεν μπορούν να ληφθούν υπόψη.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν φαίνεται να ασχολήθηκε με το θέμα της αποστολής των εν λόγω επιστολών άνευ βλάβης αφού δεν τέθηκε ενώπιον του τέτοιος ισχυρισμός.
Σύμφωνα με τον γενικό κανόνα δηλώσεις που λαμβάνουν χώρα άνευ βλάβης ή άνευ επηρεασμού κατά την προσπάθεια διευθέτησης μιας διαφοράς είτε πριν από την έγερση αγωγής είτε κατά την εκκρεμοδικία δεν γίνονται αποδεκτές ως μαρτυρία χωρίς την έγκριση του προσώπου ή του διαδίκου που προβαίνει σε αυτές. Στην Skattou v. M/V “Koreiz” and Another (1982) 1 CLR 804 λέχθηκε ότι ο κανόνας δεν καθιερώνει απόλυτη απαγόρευση παρά μόνο δίνει προνόμιο στον διάδικο από τον οποίο προέρχεται η επικοινωνία να εγείρει ένσταση στην παρουσίαση της το οποίο μπορεί να εγκαταλειφθεί (Electromatic Constr. Ltd v. Γενικού Εισαγγελέα (2009) 1(Α) Α.Α.Δ. 258). Τρόπος εγκατάλειψης του προνομίου είναι η εκ συμφώνου και ανεπιφύλακτη κατάθεση των σχετικών επιστολών στη δίκη από τους διαδίκους (Λαζούρας ν. Σεργίου (1999) 1(Α) Α.Α.Δ. 500).
Από τα πρακτικά της παρούσας διαδικασίας προκύπτει ότι οι τέσσερις αυτές επιστολές Τεκμήρια 9-12 κατατέθηκαν από τον Μ.Ε.1 Π.Π. στην πρώτη δικάσιμο στις 25/11/2016 και σημειώθηκαν ως Τεκμήρια. Έτυχε δε αντεξέτασης επί αυτών από τη συνήγορο της εναγόμενης εφεσείουσας, σχετικά είναι τα πρακτικά στις σελίδες 16-20, χωρίς να τεθεί σε καμία περίπτωση οποιοσδήποτε ισχυρισμός για προνόμιο λόγω του ότι οι επιστολές αυτές είχαν σταλεί από την ενάγουσα/ εφεσίβλητη άνευ βλάβης των δικαιωμάτων της. Θεωρούμε ενόψει των ανωτέρω και με βάση τη νομολογία στην οποία παραπέμπουμε ότι δεν μπορεί η εφεσίβλητη να ισχυρίζεται τώρα προνόμιο σε σχέση με τις εν λόγω επιστολές.
Σημειώνουμε ότι το θέμα του προνομίου δεν τέθηκε πρωτόδικα από τον συνήγορο της εφεσίβλητης και δεν μπορεί να τίθεται τώρα στο στάδιο της έφεσης. Κατά πάγια νομολογιακή αρχή, ζητήματα που δεν εγείρονται στα δικόγραφα ή δεν αναδεικνύονται με ορθολογισμό και σαφήνεια στην πρωτόδικη διαδικασία, δεν λαμβάνονται υπόψη και δεν εξετάζονται κατ΄ έφεση (βλ. Θωμά v. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας (1997) 1 Α.Α.Δ. 797 και Ορουντιώτης κ.ά v. Loukas Georghiou Management Ltd κ.ά. Πολ. Έφεση 71/2017, ημερ.14.10.2021, ECLI:CY:AD:2021:A453).
Στην υπόθεση Παφίτης κ.α v. Challenge Advertising Agency Ltd (2001) 1 Α.Α.Δ. 694, αποφασίστηκε ότι η σιωπηρή εγκατάλειψη ουσιώδους όρου εκτέλεσης σύμβασης, καθιστά τον όρο επουσιώδη και το συμβαλλόμενο μέρος, το οποίο επιθυμεί να καταστήσει εκ νέου τον όρο ουσιώδη, οφείλει να δώσει ειδοποίηση προς το αντισυμβαλλόμενο μέρος για εκτέλεση της σύμβασης εντός εύλογου χρόνου. Το τι είναι "εύλογος χρόνος" αποτελεί σε κάθε ξεχωριστή υπόθεση ένα πραγματικό ζήτημα που εξαρτάται από το σύνολο των περιστάσεων (βλ. Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.α. (2009) 1 Α.Α.Δ.288). Στην υπόθεση Mindoras (ανωτέρω) αναφέρονται σχετικά τα εξής:
«...εδώ το Δικαστήριο βρήκε ότι παρά το ότι ο χρόνος δυνάμει των όρων των δύο συμφωνιών ήταν αρχικά ουσιώδης, εν τούτοις ατόνησε ως εκ της εν πράξει πορείας που τήρησε η εφεσείουσα, μη εμμένουσα στην αυστηρή εφαρμογή των χρονικών οροσήμων. Δεν ήταν μικρή η καθυστέρηση στην καταβολή των δόσεων, ως διατείνεται η εφεσείουσα, ούτε και έχει σημασία αν ενεργούσε με καλή πίστη, κατά τη θέση της, επιδεικνύουσα ανοχή. Η ουσία είναι ότι η εφεσείουσα δεν άσκησε έγκαιρα τα δικαιώματα της και όχι μόνο ανεχόταν τις καθυστερημένες ή ελλειμματικές πληρωμές, αλλά και όταν επεδίωξε να τερματίσει τη συμφωνία, το έπραξε χωρίς να δώσει προηγουμένως τον απαραίτητο χρόνο προειδοποίησης, ούτε και απέστειλε την επιστολή συστημένη, ως διαλάμβανε σχετικός όρος της».
Τέλος, στο Halsbury's Laws of England (4th edition) (volume 9) para.686 που έχει ως υπότιτλο «Stipulations as to Time» αναφέρονται τα εξής:
"… As with other conditions, a condition as to time may be waived. The party waiving the condition may make time of the essence again only by giving reasonable notice in clear terms of his intention to do so.."
Σύμφωνα με το πιο πάνω Σύγγραμμα και τη σχετική νομολογία το δικαίωμα για τερματισμό της συμφωνίας μπορεί να αποποιηθεί (may be waived). Στη συγκεκριμένη περίπτωση το δικαίωμα της εφεσίβλητης για τερματισμό της συμφωνίας ατόνησε ως εκ της συμπεριφοράς που τήρησε και ή των πράξεων της μη εμμένουσα ουσιαστικά στην αυστηρή εφαρμογή του όρου που της έδινε το δικαίωμα να τερματίσει τις συμφωνίες αν δεν ολοκληρωνόταν ο διαχωρισμός μέχρι την 30/3/2010. Ως εκ των ανωτέρω, αν η εφεσίβλητη ήθελε να τερματίσει τις συμφωνίες λόγω παράλειψης της εφεσείουσας να ολοκληρώσει τον διαχωρισμό θα έπρεπε να καταστήσει εκ νέου το χρόνο ολοκλήρωσης του διαχωρισμού ουσιώδη και να δώσει νέα γραπτή προειδοποίηση δίδοντας εύλογο χρόνο υπό τις περιστάσεις, από την ημερομηνία παράδοσης της νέας ειδοποίησης για συμμόρφωση της εφεσείουσας.
Η εφεσίβλητη με την επιστολή της ημερ. 31/3/2010 έδινε προειδοποίηση στην εφεσείουσα για ολοκλήρωση του διαχωρισμού αλλιώς θα τερμάτιζε τη συμφωνία. Τελικά, τερμάτισε την συμφωνία στις 2/8/2010, 4 μήνες μετά και αφού ενδιάμεσα με τις επιστολές της έλεγε ρητά ότι αποδέχεται νέο χρόνο ολοκλήρωσης του διαχωρισμού και ότι δεν προτίθετο να τερματίσει τις συμφωνίες αν η εφεσίβλητη δεχόταν τα οικονομικά και άλλα ανταλλάγματα που ζητούσε. Το μόνο συμπέρασμα που μπορεί να εξαχθεί από τις επιστολές και τη γενικότερη στάση/συμπεριφορά της εφεσίβλητης ήταν ότι αποκήρυξε το δικαίωμα της για απαίτηση ολοκλήρωσης του διαχωρισμού μέχρι τις 30/3/2010. Αν η εφεσίβλητη θεωρούσε ως ουσιώδη όρο τον διαχωρισμό των οικοπέδων μέχρι τις 30/3/2010 τότε δεν θα έστελνε τις προαναφερόμενες επιστολές με το συγκεκριμένο περιεχόμενο αλλά απλά θα τερμάτιζε τις συμφωνίες στη λήξη της προθεσμίας των 10 ημερών.
Κατ΄ εφαρμογή των πιο πάνω είναι η θέση μας ότι η εισήγηση της ευπαίδευτης συνηγόρου για την εφεσείουσα ότι ολόκληρη η στάση και συμπεριφορά της εφεσίβλητης έδειχνε ότι συμφώνησε στη μετάθεση του χρόνου ολοκλήρωσης του διαχωρισμού, με αποτέλεσμα να είχε μεν το δικαίωμα να τερματίσει τη συμφωνία αφού υπήρξε παράβαση του ουσιώδους όρου αναφορικά με την ημερομηνία ολοκλήρωσης του διαχωρισμού και προς τούτο έστειλε μεν σχετική προειδοποιητική επιστολή, αλλά με τη στάση της έδειχνε ότι είχε απεμπολήσει το δικαίωμα αυτό, είναι ορθή. Με τη στάση της η εφεσίβλητη έδειχνε ότι απεμπόλησε το δικαίωμα της για τερματισμό και σύμφωνα με τη νομολογία στην οποία παραπέμπουμε ανωτέρω, σε περίπτωση που είχε πρόθεση να προχωρήσει σε τερματισμό της σύμβασης, έπρεπε να καταστήσει τη νέα ημερομηνία για τον διαχωρισμό ουσιώδη όρο, να το γνωστοποιήσει αυτό στην εφεσείουσα και μετά να προχωρήσει στον τερματισμό, πράγμα που δεν έπραξε.
Ως εκ των ανωτέρω, κρίνουμε ότι ο πρώτος λόγος έφεσης επιτυγχάνει.
Ενόψει της επιτυχίας του πρώτου λόγου έφεσης, παρέλκει η εξέταση των υπόλοιπων λόγων έφεσης.
Η έφεση γίνεται αποδεκτή, η πρωτόδικη απόφαση ακυρώνεται. Η αγωγή απορρίπτεται λόγω μη απόδειξης των ισχυρισμών της ενάγουσας/εφεσίβλητης.
Ακυρώνεται επίσης η πρωτόδικη διαταγή αναφορικά με τα έξοδα, τα οποία επιδικάζονται υπέρ της εφεσείουσας/ εναγομένης και εναντίον της εφεσίβλητης/ενάγουσας στην κλίμακα €50.000-100.000 όπως υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Όσον αφορά τα έξοδα της έφεσης επιδικάζονται υπέρ της εφεσείουσας και εναντίον της εφεσίβλητης τα οποία ανέρχονται στο ποσό των €3.000 πλέον Φ.Π.Α.
ΣΤ. Ν. ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.
Α. ΚΟΝΗΣ, Δ.
ΣΤ. ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΟΥ-ΜΕΣΣΙΟΥ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο