ΕΦΕΤΕΙΟ

ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

 

                            (Έφεση Κατά Απόφασης Διοικητικού Δικαστηρίου Αρ. 82/2021)

 

10 Ιουλίου, 2025

 

[ΕΥΣΤΑΘΙΟΥ-ΝΙΚΟΛΕΤΟΠΟΥΛΟΥ, ΣΕΡΑΦΕΙΜ, ΛΥΣΑΝΔΡΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]

 

KARMA ESTATES LTD

(KAROULLAS & MARKOULLIS ESTATES LTD)

                                                                                                         Εφεσείουσα,

v.

 

 ΔΗΜΟΥ ΠΑΡΑΛΙΜΝΙΟΥ

                                                                                                         Εφεσίβλητου.

 

--------------------

 

Μ. Πανταζή (κα), για ΚΟΥΣΙΟΣ ΚΟΡΦΙΩΤΗΣ ΠΑΠΑΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ Δ.Ε.Π.Ε., για Εφεσείoυσα.

Χ. Μουαῒμης & Ν. Μουαῒμης, για ΜΟΥΑÏΜΗΣ & ΜΟΥΑÏΜΗΣ, για    Εφεσίβλητο.

--------------------

 

ΕΥΣΤΑΘΙΟΥ-ΝΙΚΟΛΕΤΟΠΟΥΛΟΥ, Δ.: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Δικαστή Δ. Λυσάνδρου.

 

-----------------------------

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

ΛΥΣΑΝΔΡΟΥ, Δ.: Η Εφεσείουσα (πρωτοδίκως, η προσφεύγουσα) υπέβαλε το έτος 1993 αίτηση για χορήγηση άδειας οικοδομής προς ανέγερση εξοχικών κατοικιών («εφεξής η επίδικη αίτηση») η οποία απορρίφθηκε κατά το 1997 από τον Εφεσίβλητο (πρωτοδίκως, ο καθ’ ου η αίτηση) Δήμο Παραλιμνίου (εφεξής «ο Δήμος»).

 

Η απορριπτική απόφαση του Δήμου ακυρώθηκε διά της απόφασης ημερ. 9.9.1999 του Ανώτατου Δικαστηρίου στο πλαίσιο της Προσφυγής Αρ. 38/1998 Karoullas and Markoullis Estates Ltd κ.ά. ν. Δήμου Παραλιμνίου, λόγω παράνομης συγκρότησης του Δημοτικού Συμβουλίου που έλαβε την απόφαση, ένεκα ανεπίτρεπτης παρουσίας τρίτων που δεν αποχώρησαν από τις σχετικές συνεδρίες κατά τη λήψη της απόφασης.  Ακολούθησε αίτηση της Εφεσείουσας για ανταλλαγή της περιουσίας της με κρατική γη ίσης αξίας, η οποία όμως απορρίφθηκε από το Υπουργικό Συμβούλιο, η δε Προσφυγή Αρ. 1631/2006 KAROULLAS  ΚΑΙ MΑRKOULLIS ESTATES LTD ΠΟΥ  ΜΕΤΟΝΟΜΑΣΘΗΚΕ  ΣΕ  KARMA ESTATES LTD ν. Δημοκρατίας  εναντίον της εν λόγω απόφασης επίσης απορρίφθηκε.

Ο Δήμος επανεξέτασε και απέρριψε εκ νέου την επίδικη αίτηση στις 5/4/2011, με το σκεπτικό ότι το επίδικο ακίνητο δεν διέθετε ικανοποιητική προσπέλαση ως προβλέπεται στον Κανονισμό 15Β(1) των περί Οδών και Οικοδομών Κανονισμών ως τροποποιήθηκαν (εφεξής «ο Κανονισμός 15Β(1)»).

 

Πλην όμως, και αυτή η νέα απορριπτική απόφαση ακυρώθηκε με απόφαση του Ανώτατου Δικαστηρίου ημερ. 4.7.2013 στην Προσφυγή Αρ. 509/2011 Karma Estates Ltd (Κaroullas and Markoullis Estates Ltd) ν. Δήμου Παραλιμνίου, λόγω παράνομης σύνθεσης του Διοικητικού Συμβουλίου, ένεκα αδικαιολόγητης απουσίας δύο μελών του.

 

Στο πλαίσιο εκ νέου επανεξέτασης της επίδικης αίτησης, το Δημοτικό Συμβούλιο αποφάσισε, κατά τη συνεδρία του ημερ. 16.2.2017, την απόρριψή της για τον ίδιο λόγο με προηγουμένως, ήτοι επειδή το επίδικο τεμάχιο δεν διέθετε ικανοποιητική προσπέλαση ως προβλέπεται στον Κανονισμό 15Β(1). 

 

Συναφώς ο Κανονισμός 15Β(1)[1] προβλέπει τα εξής:

«15Β(1) Ουδεμία άνέγερσις νέας οικοδομής δύναται νά γίνη έκτος εάν το τεμάχιον γης έπι του οποίου η οικοδομή θα ανεγερθή εφάπτεται δημοσίας οδού εγγεγραμμένης εν τοις βιβλίοις του Επαρχιακού Κτηματολογίου και ικανοποιούσης, την αρμοδίαν 'Αρχήν:[2]

 

Νοείται ότι η Αρμοδία Αρχή, τηρουιμένων των προνοιών του Νόμου και των Κανονισμών, τη εγκρίσει του αρμοδίου Υπουργού, δύναται εις καταλλήλους περιπτώσεις, να επιτρέψη την ανέγερσιν οικοδομής επί τεμαχίου  γης έχοντος ως προσπέλασιν δικαίωμα διόδου μήκους πέριξ των 600 ποδών και πλάτους ουχί λιγωτέρου των 12 ποδών προεκειμένου περί οικίας, πέριξ των 1,000 ποδών και πλάτους ουχί ολιγώτερου των 12 ποδών προκειμένου περί κτηνοτροφικών εγκαταστάσεων και γεωργικών οικοδομών και πέριξ των 300 ποδών και πλάτους ουχί ολιγωτέρου των 20 ποδών προκειμένου περί βιομηχανικών οικοδομών ή αποθηκών κειμένων εντός βιομηχανικών ζωνών καθώς επίσης την ανέγερσιν βιομηχανικών οικοδομών ή αποθηκών κειμένων εντός βιομηχανικών ζωνών επί τεμαχίου γης έχοντος ως προσπέλασιν δικαίωμα διόδου μήκους πέριξ των 1000 ποδών και πλάτους ουχί ολιγωτέρου των 12 ποδών, εφ' όσον η εις ην αφορά η αίτησις οικοδομής υπεβλήθη ενώπιον της αρμοδίας αρχής προ της ενάρξεως της ισχύος των περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών (Τροποποιητικών) Κανονισμών του 1987.»

 

Ανεξαρτήτως των ανωτέρω, η Αρμοδία Αρχή δύνατο να επιτρέψη την ανέγερσιν υποσταθμού της Αρχής Ηλεκτρισμού Κύπρου επί τεμαχίου γης έχοντος ως προσπέλασιν δικαίωμα διόδου και θεωρήση πλάτος ουχί ολιγώτερον των 10 ποδών ως ικανοποιητικόν:

 

Νοείται περαιτέρω ότι η Αρμοδία Αρχή, τη εγκρίσει του αρμοδίου Υπουργού δύναται, εις καταλλήλους περιπτώσεις, να χορήγηση άδειαν οικοδομής εν σχέσει προς υφισταμένην, κατά τον χρόνον δημοσιεύσεως των παρόντων Κανονισμών, βιομηχανικήν οικοδομήν ή αποθήκην, ανεγερθείσαν άνευ αδείας οικοδομής, επί τεμαχίου γης κειμένης εντός Βιομηχανικής Ζώνης και εχούσης ως προσπέλασιν δικαίωμα διόδου  μήκους πέριξ των 600 ποδών και πλάτους ουχί ολιγωτέρου των 20 ποδών :

 

Νοείται περαιτέρω ότι η Αρμοδία Αρχή, τη εγκρίσει του αρμοδίου Υπουργού, δύναται, εις καταλλήλους περιπτώσεις, να χορηγήση άδειαν οικοδομής διά προσθήκας ή μετατροπάς εις υφισταμένην βιομηχανικήν οιικοδομήν ή αποθήκην ανεγερθείσαν δυνάμει αδείας οικοδομής, επί τεμαχίου έχοντος ως προσπέλασιν δικαίωμα διόδου μήκους ως τούτο ήτο εγγεγραμμένον κατά την ημερομηνίαν εκδόσεως της αρχικής αδείας οικοδομής και τοιούτου πλάτους ως η Αρμοδία Αρχή ήθελε καθορίσει άλλα μη υπερβαίνοντος τους 20 πόδας :

 

Νοείται έτι περαιτέρω ότι η Αρμοδία Αρχή, τη εγκρίσει του αρμοδίου Υπουργού, δύναται, εις καταλλήλους περιπτώσεις, να χορήγηση άδειαν οικοδομής διά προσθήκας ή μετατροπάς εις υφιστάμενα κτηνοτροφικά υποστατικά ανεγερθέντα δυνάμει αδείας οικοδομής, επί τεμαχίου έχοντος ως προσπέλασιν δικαίωμα διόδου μήκους και πλάτους ως τούτο ήτο εγγεγραμμένον κατά την ημερομηνίαν εκδόσεως της αρχικής αδείας οικοδομής :

 

Νοείται έτι περαιτέρω ότι η Αρμοδία Αρχή, τη εγκρίσει του αρμοδίου Υπουργού, δύναται, εις καταλλήλους περιπτώσεις, να χορήγηση άδειαν οικοδομής διά προσθήκας ή μετατροπάς εις υφισταμένην oικίαν ανεγερθείσαν δυνάμει αδείας οικοδομής, επί τεμαχίου έχοντος ως προσπέλασαν δικαίωμα διόδου μήκους και πλάτους ως τούτο ήτο εγγεγραμμένον κατά την ημερομηνίαν εκδόσεως της αρχικής αδείας οικοδομής.».

 

 

 

Δεδομένου ότι η επίδικη αίτηση αφορά την ανέγερση εξοχικών κατοικιών, μπορεί με ασφάλεια να εξαχθεί ότι η σχετική διάταξη του Κανονισμού 15Β(1) (η οποία κρίθηκε από το Δημοτικό Συμβούλιο ότι δεν πληρούται εν προκειμένω) απαντάται στην πρώτη επιφύλαξη και συνίσταται στην απαίτηση όπως οικία ανεγείρεται «επί τεμαχίου γης έχοντος ως προσπέλασιν δικαίωμα διόδου […] πλάτους ουχί ολιγώτερου των 12 ποδών».

 

Η Εφεσείουσα προσέβαλε την τελευταία απορριπτική απόφαση του Δήμου διά της Προσφυγής Αρ. 793/2017 την οποία το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε με το εξής σκεπτικό:

 

Η Εφεσείουσα απέτυχε να άρει -ως εβαρύνετο- το τεκμήριο νομιμότητας της προσβαλλόμενης απόφασης με το να αποδείξει τη θέση της περί του ότι το επίδικο ακίνητο διέθετε ικανοποιητική προσπέλαση.  Τόσο από τα στοιχεία τα οποία η Εφεσείουσα προσκόμισε ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου όσο και από τα στοιχεία του διοικητικού φακέλου προέκυπτε ότι το επίδικο ακίνητο εφαπτόταν δημόσιου εγγεγραμμένου δρόμου αλλά χωρίς να έχει το εκ του Κανονισμού 15Β(1) απαιτούμενο πλάτος.

 

Με την παρούσα έφεση, η Εφεσείουσα καταλογίζει σφάλμα στο πρωτόδικο Δικαστήριο, προωθώντας τον εξής λόγο έφεσης:

 

 

 

«ΛΟΓΟΣ ΕΦΕΣΗΣ

Εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο απεφάσισε και απέρριψε τον ισχυρισμό της Αιτήτριας πως το επίδικο κτήμα πληρούσε όλες τις προϋποθέσεις για να χορηγηθεί η αιτούμενη άδεια όσο και τους συνακόλουθους τούτου ισχυρισμούς περί έλλειψης δέουσας έρευνας, κατάχρηση εξουσίας και παραβίασης της αρχής της καλής πίστης.

 

ΑΙΤΙΟΛΟΓΙΑ

 

Ο λόγος για τον οποίο απερρίφθηκε από τους Εφεσίβλητους/Καθ’ων η Αίτηση η αίτηση της Εφεσείουσας για έκδοση άδειας οικοδομής είναι η μη ύπαρξη ικανοποιητικής προσπέλασης προς το κτήμα.  Η αγόρευση της Αιτήτριας, των Καθ’ων η Αίτηση και η πρωτόδικη απόφαση επικεντρώθηκαν  σε αυτό το ζήτημα της προσπέλασης.

 

Η Αιτήτρια στην αγόρευση της παραπέμπει στο τοπογραφικό σχέδιο (Παράρτημα 1) και δείκνυε με κόκκινο χρώμα το πιο στενό σημείο από το οποίο θα εισέρχετο στο κτήμα της.  Σε αυτό το σημείο ο δρόμος έχει πλάτος 7.5 μέτρα ή 25 πόδια, που συνιστά ικανοποιητική προσπέλαση.  Οι Καθ’ων η αίτηση στην αγόρευση της ισχυρίζονται ότι το πιο στενό πλάτος του δρόμου είναι 7.5 πόδια και όχι 7.5 μέτρα.  Τα 7.5 πόδια που αναφέρουν οι Καθ’ων η Αίτηση είναι πλάτος του δρόμου στο τέρμα, εκεί που καταλήγει ως αδιέξοδο.  Η προσπέλαση όμως θα γίνεται -εξάλλου δεν μπορεί να γίνει από αλλού- από το σημείο που δεικνύεται από την Αιτήτρια στο τοπογραφικό σχέδιο.

 

Το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα υιοθέτησε τη θέση των Καθ’ων η Αίτηση και απέρριψε την προσφυγή.

 

Ο υπολογισμός του πλάτους του δρόμου δεν χρειάζεται κάποια εμπειρογνωμοσύνη για να γίνει.  Το τοπογραφικό σχέδιο είναι σε κλίμακα 1:2.500.  Κάθε χιλιοστό του μέτρου ισούται επιτόπου με 2.5 μέτρα.  Με μία απλή ρίγα το Πρωτόδικο Δικαστήριο θα μπορούσε το ίδιο να μετρήσει το πλάτος του δρόμου, το οποίο θα έβρισκε ότι είναι 3 χιλιοστά επί του σχεδίου και άρα 7.5 μέτρα επιτόπου.  Το τι ανέφεραν οι Καθ’ων η Αίτηση στην αγόρευση τους ή ο πολεοδόμος Φαίδωνος σε σημείωμα του είναι άνευ σημασίας εφόσον το ίδιο το Δικαστήριο μπορούσε να υπολογίσει το πλάτος του δρόμου.  Εξάλλου, αμφότεροι μιλούσαν για το πιο στενό σημείο του δρόμου, από το οποίο όμως δεν θα γινόταν η προσπέλαση.

Όπως αναφέρθηκε πιο πάνω η προσπέλαση θα γινόταν από το σημείο που δεικνύεται με κόκκινο χρώμα στο τοπογραφικό σχέδιο Παράρτημα 1 στη γραπτή αγόρευση της Αιτήτριας.».

 

Εξετάζοντας τον ανωτέρω λόγο Έφεσης, επισημαίνουμε ότι η  προσβαλλόμενη απόφαση είναι απορριπτική της επίδικης αίτησης, επικαλούμενη απλώς τον Κανονισμό 15Β(1).  Εντούτοις, εφόσον υπάρχει (στον οικείο διοικητικό φάκελο) προηγηθέν ενδοϋπηρεσιακό σημείωμα της Τεχνικής Υπηρεσίας του Δήμου, εξάγεται ότι το εν λόγω σημείωμα συμπληρώνει την αιτιολογία της προσβαλλόμενης απόφασης, ως κείμενο σαφώς και άρρηκτα συνδεδεμένο με αυτήν (Έφεση κατά Απόφασης Διοικητικού Δικαστηρίου Αρ. 162/2020 HERMES AIRPORTS LTD ν. Δημοκρατίας, απόφαση Ανώτατου Συνταγματικού Δικαστηρίου ημερ. 19.5.2025).

 

Συγκεκριμένα, πρόκειται για το ενδοϋπηρεσιακό σημείωμα το οποίο αναφέρεται και στην εφεσιβαλλόμενη απόφαση, υπογραφέν από Ανώτερο Τεχνικό και ημερ. 29.5.2015, το οποίο παραθέτει εισήγηση για εκ νέου απόρριψη της επίδικης αίτησης με το εξής σκεπτικό (Ερυθρό 338): «Όταν υποβλήθηκε η αίτηση το κτήμα εφαπτόταν δημόσιου εγγεγραμμένου δρόμου, αλλά λόγω πλάτους κρίθηκε ως μη έχον ικανοποιητική πρόσβαση.  Σήμερα το τεμάχιο εφάπτεται δημόσιου εγγεγραμμένου δρόμου, αλλά και πάλιν δεν υπάρχει καθ’ όλον το μήκος του δρόμου (στο σημείο Α) ικανοποιητική πρόσβαση.  Βλέπε σχέδιο στην σελ. 286.».

 

Το τοπογραφικό σχέδιο του Ερυθρού 286 (κλίμακας 1:2500) οριοθετεί με ερυθρό χρώμα συγκεκριμένο ακίνητο και μετά υποδεικνύει (ως σημείο Α) το στενότερο σημείο πλάτους δρόμου που εφάπτεται αυτού του ακίνητου.

 

Από το σύνολο, λοιπόν, των στοιχείων της διοικητικής ενέργειας συνάγεται ότι ο Δήμος απέρριψε την επίδικη αίτηση με το σκεπτικό ότι ο δρόμος στον οποίο το ακίνητο έχει πρόσβαση έχει στενό σημείο πλάτους μικρότερου από το απαιτούμενο δια του Κανονισμού 15Β(1). 

 

Στον πρωτόδικο φάκελο της Προσφυγής Αρ. 793/2017, εντοπίζεται η γραπτή αγόρευση της Εφεσείουσας η οποία (στη σελ.5) αναφέρει ότι επισυνάπτει (ως Παράρτημα 1) τοπογραφικό σχέδιο το οποίο δεικνύει τον επίμαχο δρόμο, το πιο στενό σημείο του οποίου έχει πλάτος 7,5 μέτρα (25 πόδια) που πληροί τον Κανονισμό 15Β(1) και την εντολή 1/1994 την οποία ο Υπουργός Εσωτερικών εξέδωσε δυνάμει του Άρθρου 6 των περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμων.

 

Το επισυναφθέν τοπογραφικό σχέδιο φέρει την εξής δήλωση: «ΕΓΚΕΚΡΙΜΕΝΟ ΣΧΕΔΙΟ ΑΡ. ΑΔΕΙΑΣ 292 ΗΜΕΡ. 27/3/92 ΑΡ. ΦΑΚ. Β147/89».  Δεν μας έχει υποδειχθεί αν το υπό αναφορά σχέδιο συνιστά μέρος των διοικητικών φακέλων και ούτε εντοπίζουμε τέτοιο σχέδιο στους κατατεθέντες   -ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου- διοικητικούς φακέλους.  Mε αυτό ως δεδομένο, η επισύναψη του εν λόγω τοπογραφικού σχεδίου στη γραπτή αγόρευση, δεν συνιστά δικονομικά επιτρεπτή προσαγωγή μαρτυρίας και συνεπώς δεν δύναται να ληφθεί υπόψη (Ζαχαρία ν. Δημοκρατίας (2011) 3 Α.Α.Δ. 293· Δημοκρατία ν. D.J. KARAPATAKIS & SONS LTD CONSORTIUM (2015) 3 Α.Α.Δ. 406). Ως υποδείχθηκε στην Δημοκρατία ν. D.J. KARAPATAKIS & SONS LTD ανωτέρω, λόγος ακύρωσης περί δέουσας έρευνας και αιτιολογίας αποφασίζεται αποκλειστικά στη βάση των διοικητικών φακέλων. 

 

Το γεγονός ότι η αιτιολογία των λόγων έφεσης οικοδομείται επί μαρτυρίας που επιχειρήθηκε να προσαχθεί ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου κατά δικονομικά ανεπίτρεπτο τρόπο καθιστά, κατά τη γνώμη μας, τον λόγο έφεσης θνησιγενή εν τη γενέση του.

 

Κρίνουμε επομένως ότι η Εφεσείουσα δεν πιθανολόγησε ενδεχόμενο ουσιώδους πλάνης ως προς την εκ του Δήμου χρήση του τοπογραφικού σχεδίου το οποίο παρατίθεται στο Ερυθρό 286 του διοικητικού φακέλου προς έκδοση της προσβαλλόμενης διοικητικής απόφασης.

 

Ακόμη, όμως, και αν η  Εφεσείουσα είχε παραδεκτώς προσάξει το εν λόγω τοπογραφικό σχέδιο, αυτό δεν θα άλλαζε τα δεδομένα, εάν δεν συνοδευόταν από μαρτυρία εμπειρογνώμονα ως προς το περιεχόμενό του.  Ως έχει υποδειχθεί στην Έφεση κατά Απόφασης Διοικητικού Δικαστηρίου Αρ. 48/2016 Χατζηευσταθίου ν. Δημοκρατίας, απόφαση Ανωτάτου Δικαστηρίου ημερ. 24.10.2022, το πρωτόδικο ή δευτεροβάθμιο Δικαστήριο αναθεωρητικής δικαιοδοσίας δεν προβαίνει το ίδιο σε μετρήσεις προς εξακρίβωση της ορθότητας των δεδομένων επί των οποίων βασίστηκε η προσβαλλόμενη απόφαση, μετατρεπόμενο σε εμπειρογνώμονα ή/και σε (διά αντιθεσμικής πρωτοβουλίας) υποκατάστατη του αρμόδιου διοικητικού οργάνου.

 

Καταληκτική κρίση του Δικαστηρίου:

Η έφεση απορρίπτεται και επικυρώνεται η νομιμότητα της προσβαλλόμενης διοικητικής απόφασης.  Επιδικάζεται το ποσό των 3000 ευρώ (επιπλέον Φ.Π.Α.) ως κατ’ έφεση έξοδα.

 

 

 

                                                        Α. ΕΥΣΤΑΘΙΟΥ-ΝΙΚΟΛΕΤΟΠΟΥΛΟΥ, Δ. 

                                                                                   

                                                          Γ. ΣΕΡΑΦΕΙΜ, Δ.

 

                                                          Δ. ΛΥΣΑΝΔΡΟΥ, Δ.