ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ ‑ ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 314/2019)
22 Σεπτεμβρίου, 2025
[ΣΤΑΥΡΟΥ, ΚΟΝΗΣ, ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΟΥ-ΜΕΣΣΙΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]
ΧΛΟΗ ΛΑΡΚΟΥ
Εφεσείουσα/Ενάγουσα
και
1. ΔΗΜΗΤΡΑ ΕΥΑΓΌΡΟΥ
2. ΠΑΝΑΓΙΩΤΗΣ ΣΠΥΡΟΥ
Εφεσίβλητοι/Εναγόμενοι
-----------------------------
Παναγιώτης Πιερίδης για Πιερίδης & Πιερίδης Δ.Ε.Π.Ε., για την Εφεσείουσα.
Δήμητρα Ευαγόρου/Εφεσίβλητη 1, εμφανίζεται αυτοπροσώπως.
Καμία εμφάνιση, για τον Εφεσίβλητο 2.
-----------------------------
ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.: Η απόφαση είναι ομόφωνη.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.: Τα ουσιαστικά γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, ως προκύπτουν μέσα από μη αμφισβητούμενα στοιχεία που αποτέλεσαν συνάμα και ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι πολύ απλά. Βάσει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερ. 30.10.2010, η εφεσείουσα ενοικίασε στην εφεσίβλητη 1 ένα διαμέρισμα στον Στρόβολο υπό την εγγύηση του εφεσίβλητου 2. Η περίοδος ενοικίασης ήταν 10 μήνες, δηλαδή από 1.11.2010 μέχρι 31.8.2011 και το συμφωνηθέν ενοίκιο ήταν €430 μηνιαίως. Μερικές μέρες μετά την έναρξη της ενοικιαστικής περιόδου, η εφεσίβλητη 1 ενημέρωσε την εφεσείουσα ότι δεν επιθυμούσε τη συνέχιση της ενοικίασης, εγκαταλείποντας το επίδικο διαμέρισμα. Με τον τρόπο αυτό επήλθε εξ υπαιτιότητας της εφεσίβλητης 1, διάρρηξη του συνομολογηθέντος ενοικιαστηρίου εγγράφου.
Ανταλλάγησαν επιστολές μεταξύ των διαδίκων σε σχέση με την ανακύπτουσα διαφορά, χωρίς όμως να επέλθει κάποια διευθέτηση. Το διαμέρισμα τελικά ενοικιάστηκε σε τρίτο πρόσωπο την 1.8.2011 με μηνιαίο ενοίκιο €380. Στις 23.7.2012 η εφεσείουσα καταχώρησε αγωγή διεκδικώντας ως αποζημίωση τα ενοίκια 9 μηνών, ήτοι €3.870 (στην πορεία μειώθηκε η αξίωση σε €3.010), πλέον τόκους. Οι εφεσίβλητοι αντέδρασαν, καταχωρώντας υπεράσπιση και ανταπαίτηση. Χωρίς να αμφισβητήσουν τον από μέρους της εφεσίβλητης 1 τερματισμό του ενοικιαστηρίου εγγράφου και εγκατάλειψη του διαμερίσματος, έδωσαν κάποια εξήγηση γιατί έγινε αυτό. Παράλληλα, αρνήθηκαν τη ζημιά, ισχυριζόμενοι, ότι η εφεσείουσα παρέλειψε, εν πάση περιπτώσει, να λάβει επαρκή μέτρα για μείωση της όποιας ζημιάς είχε υποστεί. Με την ανταπαίτηση διεκδίκησαν ποσό €860 που ως υποστήριξαν, κατέβαλαν ως εγγύηση (ντεπόζιτο) κατά την έναρξη της ενοικίασης, αλλά και ποσό €430 που κατέβαλαν για το ενοίκιο του πρώτου μήνα ενοικίασης.
Η υπόθεση οδηγήθηκε σε ακρόαση κατά την οποία κατέθεσαν τρεις μάρτυρες, ο σύζυγος της εφεσείουσας (ΜΕ1) και οι εφεσίβλητοι 1 και 2. Το πρωτόδικο Δικαστήριο με την εκκαλούμενη απόφαση του ημερ. 24.7.2019, απέρριψε τη μαρτυρία του ΜΕ1 και έκανε δεκτή τη μαρτυρία των εφεσίβλητων 1 και 2. Μολονότι, όπως αναφέραμε και στην αρχή της παρούσας απόφασης, έγινε δεκτή η συνομολόγηση, αλλά και η από μέρους της εφεσίβλητης 1 διάρρηξη του επίδικου ενοικιαστηρίου εγγράφου, το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή. Τούτο, διότι το πρωτόδικο Δικαστήριο, στηριζόμενο κατά κύριο λόγο στην απόφαση Παντζιαρή v. Aquarian Container Lines Ltd κ.ά. (1993) 1 A.A.Δ. 748, θεώρησε ότι η εφεσείουσα στο πλαίσιο του καθήκοντος για απόδειξη της ζημιάς της, είχε το βάρος να αποδείξει ότι έλαβε τα δέοντα μέτρα για μείωση της ζημιάς, κάτι που εν προκειμένω απέτυχε να πράξει, αφού η μαρτυρία του μοναδικού της μάρτυρα (ΜΕ1) απορρίφθηκε. Το ακόλουθο απόσπασμα από τη σελίδα 12 της πρωτόδικης απόφασης είναι αποκαλυπτικό του σκεπτικού του πρωτόδικου Δικαστηρίου:
«Ήταν υποχρέωση της Ενάγουσας και το βάρος βρισκόταν στους δικούς της ώμους «να αποδείξει την όποια ζημιά υφίσταται λόγω της ακύρωσης της σύμβασης».
Για να αποσείσει το βάρος αυτό όφειλε να αποδείξει, «με την προσαγωγή μαρτυρίας… ότι λογικές προσπάθειες για ενοικίαση του [διαμερίσματος] απέβησαν άκαρπες».
Εύρημα ότι η Ενάγουσα προέβη σε συγκεκριμένες ενέργειες και προσπάθειες να εξεύρει άλλο ενοικιαστή δεν υπάρχει. Όμως, μόνο τότε θα νομιμοποιείτο η Ενάγουσα «να διεκδικήσει τα απολεσθέντα ενοίκια λόγω πρόωρου τερματισμού της ενοικίασης».
Για να επιτύχει δηλαδή η αγωγή, ήταν υποχρέωση της Ενάγουσας «να αποδείξει ότι υπέστη ζημιά λόγω του ανυπαίτιου εκ μέρους της τερματισμού της σύμβασης». Στη βάση όλων των ενώπιον μου δεδομένων κρίνω ότι η Ενάγουσα δεν έχει αποσείσει το βάρος απόδειξης. Η μαρτυρία που κρίθηκε αξιόπιστη και τα ευρήματα, δεν στοιχειοθετούν τέτοιο συμπέρασμα.
Αυτή η κατάληξη καθορίζει και το αποτέλεσμα της αγωγής».
Σε ό,τι αφορά την ανταπαίτηση, αποδέχτηκε ότι όντως καταβλήθηκε ποσό €860 ως εγγύηση κατά την έναρξη της ενοικίασης και έκρινε, στη βάση των ευρημάτων του, ότι η εφεσείουσα δεν είχε κανένα δικαίωμα να κατακρατεί το ποσό αυτό. Εξέδωσε έτσι απόφαση για καταβολή του ποσού αυτού στην εφεσίβλητη 1. Συνάμα, αποδέχτηκε ότι καταβλήθηκε και το ποσό των €430 για το ενοίκιο του πρώτου μήνα ενοικίασης, αλλά δεν το επιδίκασε στην εφεσίβλητη 1, κρίνοντας ότι υπήρχε ασάφεια σε ό,τι αφορά τον ακριβή χρόνο τερματισμού του ενοικιαστηρίου εγγράφου, αλλά και επιστροφής του διαμερίσματος στην εφεσείουσα.
Τέλος, σε ότι αφορά τα έξοδα, με δεδομένο ότι οι εφεσίβλητοι μέχρι ενός σημείου της πρωτόδικης διαδικασίας εκπροσωπούνταν από δικηγόρο, αλλά στη συνέχεια και δη κατά την ακροαματική διαδικασία εμφανίστηκαν μόνοι τους, το πρωτόδικο Δικαστήριο τους επιδίκασε έξοδα μόνον για την περίοδο κατά την οποία εκπροσωπούνταν από δικηγόρο.
Η εφεσείουσα, δυσαρεστημένη με την πρωτόδικη απόφαση, την προσέβαλε με τέσσερις λόγους έφεσης.
Σύμφωνα με τον πρώτο λόγο έφεσης, το πρωτόδικο Δικαστήριο, λαμβανομένων υπόψη της πραγματικής και παραδεκτής μαρτυρίας, καθοδηγήθηκε εσφαλμένα ως προς την αξιολόγηση της μαρτυρίας και/ή παρέλειψε να αξιολογήσει και/ή συνοψίσει και/ή εκτιμήσει ορθά τη μαρτυρία καταλήγοντας σε λανθασμένα συμπεράσματα και/ή ευρήματα.
Ο λόγος έφεσης αυτός δεν είναι απόλυτα διαυγής, υπό την έννοια ότι τείνει να συνδέσει την πραγματική και παραδεκτή μαρτυρία με το εγχείρημα της αξιολόγησης των μαρτύρων - δύο ζητήματα που μολονότι σχετίζονται ενίοτε, έχουν την αυτοτέλεια τους.
Η αιτιολογία του λόγου έφεσης, αλλά και η επιχειρηματολογία που αναπτύσσεται στο περίγραμμα αγόρευσης των συνηγόρων της εφεσείουσας, τείνουν να περιπλέξουν έτι περαιτέρω παρά να αποκρυσταλλώσουν την επί τούτου θέση που επιθυμεί να προωθήσει η εφεσείουσα. Συγκεκριμένα, στην αιτιολογία, υποστηρίζεται ότι ήταν ανεπαρκείς οι λόγοι που έδωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο για να απορρίψει τη μαρτυρία του ΜΕ1, παραγνωρίζοντας σημαντικούς παράγοντες όπως, τη μεγάλη του ηλικία, τον χρόνο που παρήλθε από τα γεγονότα μέχρι την ακρόαση, αλλά και το ότι κάποιο ψέμα που εντοπίστηκε στη μαρτυρία του, δεν ήταν «ηθελημένο». Μάλιστα, υποστηρίζεται στην αιτιολογία ότι η μαρτυρία της εφεσίβλητης 1, η οποία έγινε αποδεκτή «δεν αντικρούει αλλά ενισχύει» τη μαρτυρία του ΜΕ1. Στο περίγραμμα αγόρευσης ωστόσο, «ξεχνιούνται» τα περί ενίσχυσης της μαρτυρίας του ΜΕ1 από την εφεσίβλητη 1 και προβάλλεται η θέση ότι η εφεσίβλητη 1 υπέπεσε σε αντιφάσεις και θα «έπρεπε αυτή να κριθεί ως αναξιόπιστη» (σελ. 3 του περιγράμματος αγόρευσης).
Εν πάση περιπτώσει εκείνο που είναι σαφές είναι ότι η εφεσείουσα διαφωνεί με την αξιολόγηση που έγινε από το πρωτόδικο Δικαστήριο.
Σε σχέση με τις αρχές που διέπουν τη δυνατότητα επέμβασης του Εφετείου στο έργο της αξιολόγησης που γίνεται από πρωτόδικο Δικαστήριο, είχαμε την ευκαιρία να ασχοληθούμε στην απόφαση μας, AUTOMIND ENTERPRISES LIMITED και ΚΥΘΡΟΜΑΚ (ΑΣΦΑΛΤΙΝΚ) ΛΤΔ, Πολιτική Έφεση 366/2018, ημερ. 31.1.2024, επισημαίνοντας τα εξής:
«Επαναλαμβάνουμε τον νομολογιακό κανόνα ότι το Εφετείο δεν επεμβαίνει με ευκολία στην πρωτόδικη αξιολόγηση μαρτύρων και μαρτυρίας, η οποία αξιολόγηση αποτελεί τη συνισταμένη της κρίσης του Δικαστηρίου επί της ζώσας ενώπιoν του παρουσιασθείσας μαρτυρίας.
Όπως έχει λεχθεί στην υπόθεση Tekinder Pal κ.α. v. Δημοκρατίας (2010) 2 Α.Α.Δ. 551:
«Η εντύπωση που αποκομίζει από τους μάρτυρες το πρωτόδικο Δικαστήριο φέρει μαζί της το ευεργέτημα της επισταμένης παρακολούθησης των όσων οι μάρτυρες καταθέτουν, τον τρόπο με τον οποίο καταθέτουν, τη λογική που η μαρτυρία τους εκπέμπει και όλα αυτά σε συνδυασμό με την ανάλογη αντιπαραβολή με τη δικογραφία στις πολιτικές υποθέσεις ή τις καταθέσεις στις ποινικές υποθέσεις και τα εν γένει τεκμήρια. Η ανθρώπινη εμπειρία εν πολλοίς είναι οδηγός ως προς τη λογική των πραγμάτων. (Δέστε Baloise Insurance Co Ltd v. Κατωμονιάτη κ.ά. (2008) 1 Α.Α.Δ. 1275).»
Επέμβαση είναι δυνατή σε πολύ περιορισμένες περιπτώσεις όταν τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου είτε αντιστρατεύονται τη λογική των πραγμάτων, είτε συγκρούονται με άλλη αποδεκτή από το ίδιο το Δικαστήριο μαρτυρία, είτε διαπιστώνεται πλημμελής αξιολόγηση των δεδομένων. Παραπέμπουμε στις αποφάσεις Bullows v. Νεοφύτου (1994) 1 Α.Α.Δ. 41, Χατζηπαύλου ν. Κυριάκου (2006) 1 Α.Α.Δ. 236 και Οργανισμός Κυπριακής Γαλακτοκομικής Βιομηχανίας ν. Κώστα Α. Ζαχαρία Λτδ (2006) 1 Α.Α.Δ. 705).»
Στην Badar v. Ηλία, Πολιτική Έφεση 17/2014, ημερ. 25.10.2022, ECLI:CY:AD:2022:A400 σημειώθηκαν τα εξής σχετικά:
«Δεν χρειάζεται να πούμε πολλά άλλα στην τρέχουσα ενότητα παρά να θυμίσουμε, μαζί και με κάποια άλλη πρόσφατη νομολογία, ό,τι είχαμε συναφώς την ευκαιρία να εκφράσουμε στην Ιωάννου ν. C.T.C. Automotive Ltd, Π.Ε. 396/14, ημ. 6.10.22, ECLI:CY:AD:2022:A437:
«...Έχει καταστεί πλέον τετριμμένο - με αμετάβλητη ωστόσο και εξέχουσα τη σπουδαιότητα που η αρχή αυτή εκφράζει - πως μονάχα εκεί που τα πρωτόδικα συμπεράσματα και ευρήματα περί αξιοπιστίας μαρτύρων και μαρτυρίας (κρινόμενα αντικειμενικώς) δεν είναι ευλόγως επιτρεπτά ή αντιστρατεύονται την κοινή λογική και δεν δικαιολογούνται από τη μαρτυρία (ή κρίνονται ανυπόστατα ως ουσιωδώς αντιφατικά), μπορεί αναλόγως να υπάρξει εφετειακή επέμβαση (Νεοκλέους ν. Θεοδότου, Π.Ε. 40/14, ημ. 8.6.22, ECLI:CY:AD:2022:D243, Χαραλαμπίδη ν. Μιχαήλ και Άλλων, Π.Ε. 304/13, ημ. 16.7.21, ECLI:CY:AD:2021:A316, Περατικού ν. Ελληνικής Τράπεζας (Χρηματοδοτήσεις) Λτδ, Π.Ε. 287/13, ημ. 16.6.21), ECLI:CY:AD:2021:A254...».
Προσθέτως, στην Μιχαηλίδης ν. Οικονομίδη, Π.Ε. 94/13, ημ. 30.6.22, ECLI:CY:AD:2022:D288, το Εφετείο υπέμνησε για πολλοστή φορά, πως:
«..................................................................................................................
[...]θέματα που σχετίζονται με την αξιοπιστία των μαρτύρων εμπίπτουν εντός της αρμοδιότητας των Πρωτόδικων Δικαστηρίων αφού αυτά είναι που βλέπουν και παρακολουθούν τους μάρτυρες την ώρα που αυτοί καταθέτουν (Ζερβού κ.α. ν. Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία (2011) 1(Γ) ΑΑΔ, 2192). Η αξιοπιστία ενός μάρτυρα κρίνεται σε ένα πολύ ευρύ πλαίσιο, περιλαμβάνει δε και την υποκειμενική αντίληψη φιλαλήθειας των μαρτύρων εκ μέρους του εκδικάζοντος Δικαστή (Χριστοφόρου ν. Αστυνομίας (2002) 2 ΑΑΔ, 407). Ισχυρισμοί ενώπιον του Εφετείου ότι η πρωτόδικη αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι εσφαλμένη ή αδικαιολόγητη θα πρέπει να τεκμηριώνονται με πειστικά επιχειρήματα. [...] Περαιτέρω τυχόν αντιφάσεις ή αδυναμίες που υπάρχουν στη μαρτυρία δεν αποτελούν λόγο επέμβασης του Εφετείου, εκτός αν είναι τόσο ουσιώδεις ώστε να οδηγούν στο συμπέρασμα ότι το Πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα αποδέχθηκε τη μαρτυρία ως αξιόπιστη».
Σχετικές επίσης είναι οι υποθέσεις Παπαναστασίου v. Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ, Πολιτική Έφεση 284/2014, ημερ. 16.1.2023, ECLI:CY:AD:2023:A7 και Μαρκίδου και Παπαμάρκου, Πολιτική Έφεση 288/2018, ημερ. 16.7.2024.
Στην προκειμένη περίπτωση κανένα περιθώριο επέμβασης υπάρχει. Το πρωτόδικο Δικαστήριο ενεργώντας εντός των παραμέτρων των καθηκόντων του, προσέγγισε τη μαρτυρία και κατέληξε σε κρίση με ορθολογισμό και αιτιολογία - σχετικά τα όσα καταγράφονται στις σελίδες 7-9 της πρωτόδικης απόφασης.
Ειδικά για το ούτω καλούμενο «μη ηθελημένο» ψέμα του ΜΕ1 σε ό,τι αφορά την παράλειψη του να αναφερθεί κατά την κυρίως εξέταση στην καταβολή του πρώτου ενοικίου (€430) να σημειώσουμε τα εξής: Από τη λοιπή, μη αμφισβητούμενη μαρτυρία, προέκυπτε ότι δόθηκε κατά την έναρξη της ενοικίασης, μια επιταγή για το συνολικό ποσό των €1.290 που κάλυπτε τόσο το ποσό της εγγύησης (€860) όσο και το ποσό του ενοικίου (€430). Συνεπώς, δικαιολογημένα το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε αξιόμεμπτη τη στάση του μάρτυρα, να επιμείνει κατά την κυρίως εξέταση ότι εισέπραξε μόνον €860, ενώ κατά την αντεξέταση, όταν του τέθηκε ότι είχαν εισπραχθεί συνάμα και τα €430, απέφυγε να τοποθετηθεί. Τούτο, αφορούσε ένα θέμα που βρισκόταν στον πυρήνα της απαίτησης της εφεσείουσας, το οποίο, σε συνάρτηση με τις άλλες διαπιστώσεις του πρωτόδικου Δικαστηρίου, μας φαίνεται, ότι δικαιολογούσαν την απόρριψη της μαρτυρίας του.
Ως εκ των ανωτέρω, ο πρώτος λόγος έφεσης, απορρίπτεται.
Ερχόμαστε στον δεύτερο λόγο έφεσης ο οποίος είναι πιο συγκροτημένος. Με αυτόν, η εφεσείουσα υποστηρίζει ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο, λαμβανομένων υπόψη της πραγματικής και παραδεκτής μαρτυρίας, καθοδηγήθηκε εσφαλμένα και εφάρμοσε λανθασμένα τον Νόμο και/ή τη νομολογία, με αποτέλεσμα να εκδώσει λανθασμένα απόφαση υπέρ των εφεσίβλητων και εναντίον της εφεσείουσας. Από την αιτιολογία του λόγου έφεσης και την επιχειρηματολογία που αναπτύσσεται στο περίγραμμα αγόρευσης, προκύπτει ότι το κύριο σφάλμα που αποδίδεται στο πρωτόδικο Δικαστήριο αφορά το ερώτημα ποιος φέρει το βάρος απόδειξης μετριασμού μιας ζημιάς. Πιο πάνω παραθέσαμε απόσπασμα από την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου από το οποίο προκύπτει, ότι, θεώρησε πως το βάρος το έφερε η εφεσείουσα (ενάγουσα) και ελλείψει αξιόπιστης μαρτυρίας από πλευράς της, απέτυχε να το αποσείσει, με συνακόλουθο απότοκο η αγωγή να απορριφθεί.
Ως προαναφέραμε, για να φτάσει στην πιο πάνω κατάληξη, άντλησε καθοδήγηση από την υπόθεση Παντζιαρή (ανωτέρω). Τα γεγονότα όμως της υπόθεσης αυτής διακρίνονται επί ενός ουσιαστικού σημείου από τα γεγονότα της παρούσας. Σε εκείνη την υπόθεση, η ιδιοκτήτρια/ενάγουσα, λόγω παράβασης της σύμβασης από μέρους του ενοικιαστή, νόμιμα και δικαιολογημένα, προέβη η ίδια σε ακύρωση (recission) της σύμβασης και διεκδίκησε αποζημιώσεις στη βάση του άρθρου 75 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 που προβλέπει τα εξής:
«Το πρόσωπο το οποίο υπαναχωρεί νόμιμα δικαιούται αποζημίωση
75. Το πρόσωπο το οποίο υπαναχωρεί νόμιμα από τη σύμβαση, δικαιούται αποζημίωση για κάθε ζημιά την οποία υπέστη συνεπεία της μη εκπλήρωσης της σύμβασης.»
Το Ανώτατο Δικαστήριο ξεκαθάρισε ότι ιδιοκτήτης ακινήτου που προβαίνει νόμιμα στην ακύρωση μιας σύμβασης ενοικίασης, δεν μπορεί να προσβλέπει δικαιωματικά και χωρίς άλλο στον προσπορισμό του ενοικίου, καθ’ ον χρόνο έχει ανακτήσει κατοχή του ακινήτου και έχει την ευχέρεια χρήσης ή διάθεσης κατά βούληση. Εκείνο το οποίο του παρέχει το άρθρο 75 είναι το δικαίωμα να διεκδικήσει αποζημιώσεις για ζημιά την οποία υφίσταται λόγω της δικαιολογημένης, πρόωρης ακύρωσης. Αν αυτή η ζημιά είναι η απώλεια ενοικίων, οφείλει να αποδείξει ότι προέβη σε λογικές προσπάθειες για ενοικίαση και οι προσπάθειες αυτές απέβησαν άκαρπες. Δεν το έπραξε η συγκεκριμένη ενάγουσα/εφεσείουσα και η απαίτηση της απέτυχε.
Στην προκειμένη περίπτωση η εφεσείουσα δεν προέβη σε ακύρωση (rescission) του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Αντίθετα, δια επιστολής του δικηγόρου της (τεκμήριο 3) ζήτησε την τήρηση όλων των όρων του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Είναι η εφεσίβλητη 1 που αδικαιολόγητα διάρρηξε το ενοικιαστήριο έγγραφο, εγκαταλείποντας το διαμέρισμα και παραλείποντας να πληρώσει τα οφειλόμενα ενοίκια. Τούτο, αποτέλεσε μάλιστα ρητό εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου, αφού στη σελίδα 10 σημειώνει:
«Συνιστά εύρημα ότι η Εναγόμενη 1 τερμάτισε τη σύμβαση και την ενοικίαση πρόωρα, πριν την καθορισμένη ημερομηνία και ενώ η σύμβαση δεν της παρείχε τέτοιο δικαίωμα. Αυτά οδηγούν στο ότι η Εναγόμενη 1 ενήργησε αντισυμβατικά».
Εφαρμογής συνεπώς τυγχάνει το άρθρο 73 του περί Συμβάσεων, Κεφ. 149 το οποίο προβλέπει τα ακόλουθα:
«Αποζημίωση για απώλεια ή ζημιά που προκλήθηκε λόγω παράβασης της σύμβασης
73.-(1) Σε περίπτωση παράβασης της σύμβασης, ο συμβαλλόμενος που ζημιώνεται από την εν λόγω παράβαση έχει δικαίωμα αποζημίωσης από τον υπαίτιο αντισυμβαλλόμενο, για τη ζημιά ή απώλεια που υπέστη συνεπεία αυτής, η οποία προέκυψε φυσικά κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων από την εν λόγω παράβαση ή την οποία οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν όταν συνήπτετο η σύμβαση, ως ενδεχόμενη συνέπεια της παράβασης της σύμβασης.
Καμιά αποζημίωση δεν καταβάλλεται για απομακρυσμένη και έμμεση απώλεια ή ζημιά που προξενήθηκε συνεπεία παράβασης της σύμβασης.
(2) Το πρόσωπο το οποίο ζημιώνεται από τη μη εκπλήρωση υποχρέωσης που προσομοιάζει με τις συμβατικές, δικαιούται να λάβει από τον υπαίτιο την ίδια αποζημίωση, ωσάν να επρόκειτο για παράβαση σύμβασης.
(3) Κατά τον υπολογισμό της απώλειας ή της ζημιάς που προέκυψε από την παράβαση της σύμβασης, πρέπει να λαμβάνονται υπόψη τα μέσα τα οποία υπήρχαν για θεραπεία της δυσχέρειας η οποία προκλήθηκε συνεπεία της μη εκτέλεσης της σύμβασης.
Οι αρχές που διέπουν την απόδειξη ζημιάς σε περίπτωση παράβασης σύμβασης, περιλαμβανομένης και της υποχρέωσης λήψης μέτρων για μείωση της ζημιάς, αλλά και σε ό,τι αφορά το βάρος απόδειξης είναι διαχρονικές και πλήρως αποκρυσταλλωμένες. Στο σύγγραμμα Chitty on Contracts, Volume 1 (General Principles) 34th Edition αναφέρονται τα εξής σημαντικά στις παρ. 29.096 – 29.099:
«(a) The Principles of Mitigation
Mitigation There are three rules often referred to under the comprehensive heading of “mitigation”: they will be considered in turn. First, the claimant cannot recover damages for any part of his loss consequent upon the defendant’s breach of contract that the claimant could have avoided by taking reasonable steps. Secondly, if the claimant in fact avoids or mitigates his loss consequent upon the defendant’s breach, he cannot recover for such avoided loss, even though the steps he took were more than could be reasonably required of him under the first rule. Thirdly, where the claimant incurs loss or expense in the course of taking reasonable steps to mitigate the loss resulting from the defendant’s breach, the claimant may recover this further loss or expense from the defendant.
Purpose of mitigation rule The purpose of the rules on mitigation is to prevent the waste of resources in society, since they are obviously limited. Wherever the innocent party, following the defendant’s breach, is able to find substitute performance from a third party, the mitigation rules give him a strong incentive to accept the substitute. The rules inevitably give some incentive to the defendant deliberately to break his contractual undertaking whenever he finds a better opportunity for the resources he intended to use in performing the contract: if he makes a higher profit on a new contract, he may be better off even after paying damages to compensate the original promise (because these damages may be relatively low whenever substitute performance is readily available).
Avoidable loss The first rule:
“… imposes on a plaintiff the duty of taking all reasonable steps to mitigate the loss consequent on the breach, and debars him from claiming any part of the damage which is due to his neglect to take such steps.”
It is not strictly a “duty” to mitigate, but rather a restriction on the damages recoverable, which will be calculated as if the claimant had acted reasonably to minimise his loss. The onus of proof is on the defendant, who must show that the claimant ought, as a reasonable man, to have taken certain steps to mitigate his loss, and that the claimant could thereby have avoided some part of his loss. Any loss which is directly caused by a failure to meet this standard is not recoverable from the defendant. Thus an employee who has been wrongfully dismissed and unreasonably refuses to accept another equally remunerative post to date from the dismissal is only entitled to nominal damages. Where there is an available market in which the innocent party can obtain what has not been supplied to him, he is normally expected to go into that market to obtain it. If an exact substitute is not available to the buyer in the market, it is not clear whether he should be required to accept a “near equivalent, but if he makes a reasonable choice to do so, he can recover damages on the basis of the cost of the nearest available equivalent in quality and price.
“Reasonable steps” The question as to what it was reasonable for a person to do in mitigation of damage is not a question of law but one of fact in the circumstances of each particular case. A business claimant is not “under any obligation to do anything other than in the ordinary course of business”; the standard is not a high one, since the defendant is a wrongdoer:
“The law is satisfied if the party placed in a difficult situation by reason of the breach of a duty owed to him has acted reasonably in the adoption of remedial measures, and he will not be held disentitled to recover the cost of such measures merely because the party in breach can suggest that other measures less burdensome to him might have been taken.”
(η υπογράμμιση είναι δική μας).
Οι πιο πάνω αρχές επαναλαμβάνονται και στην κυπριακή νομολογία. Στην υπόθεση George Charalambous Ltd v. Kalos Kafes Ltd κ.ά. (1997) 1(Α) Α.Α.Δ 199 αναφέρθηκαν σχετικά τα εξής:
«Η βασική αρχή της αποζημίωσης του αθώου μέρους από μια παράβαση συμφωνίας περιορίζεται από μια δεύτερη αρχή η οποία προκύπτει από την παράγραφο 3 του άρθρου 73 του Κεφ. 149. Με τη δεύτερη αυτή αρχή επιβάλλεται στον ενάγοντα το καθήκον λήψης λογικών μέτρων για περιορισμό της ζημιάς του. Ο ενάγων δεν μπορεί να απαιτήσει ζημιά την οποία ήταν δυνατό να περιορίσει εάν ελάμβανε προς τούτο λογικά μέτρα. (Βλέπε: British Westinghouse Electric and Manufacturing Co. v. Underground Electric Rys. Co. of London [1919] 2 K.B. 581 και Pilkington v. Wood [1953] 2 All E.R. 810, Αγησιλάου ν. Χρίστου (1989) 1(E) Α.Α.Δ. 713 και Πουρίκκος ν. Βασιλείου, Πολιτική Έφεση Αρ. 8012, ημερομηνίας 30.4.1993).
Το ερώτημα, εάν ο ενάγων επέδειξε αμέλεια να λάβει λογικά μέτρα για περιορισμό της ζημιάς του, είναι θέμα πραγματικό και το βάρος της απόδειξης του γεγονότος αυτού εναποτίθεται στους ώμους της άλλης πλευράς. (Βλέπε: Payzau Ltd v. Sanndors [1919] 2 K.B. 581 και Shearman ν. Folland [1950] 1 All E.R. 976).
To πρωτόδικο Δικαστήριο αφού ορθά έθεσε τις πιο πάνω αρχές κατέληξε ότι οι ενάγοντες - εφεσείοντες απέτυχαν να προσκομίσουν οποιαδήποτε μαρτυρία επί του θέματος και έτσι δεν απέσεισαν το βάρος της απόδειξης που είχαν.
Συμφωνούμε με το συμπέρασμα αυτό του Δικαστηρίου.»
Περαιτέρω στην υπόθεση CENTRA (HOLDINGS) LTD v. REUTERS LTD (1999) 1 Α.Α.Δ. 298 το Ανώτατο Δικαστήριο παρέθεσε και υιοθέτησε την εξής αναφορά του πρωτόδικου Δικαστηρίου:
"Το ύψος του καταβλητέου ενοικίου δεν αμφισβητείται. Αναφέρεται σαφώς στα συμβόλαια. Για το πρώτο (τεκμ.1) ήταν $15,000.- προπληρωτέο κάθε εξαμηνία και το δεύτερο (τεκμ. ΙΑ) $150.- μηνιαίως. Το δεύτερο συμβόλαιο θα τερματίζετο, σύμφωνα με τις πρόνοιες του, αυτόματα με τον τερματισμό του αρχικού συμβολαίου (τεκμ.1). Είναι αναντίλεκτο και το δεχόμαστε ότι για την περίοδο από 1.1.1989 - 31.12.1989 δεν καταβλήθηκαν ενοίκια. Εφόσον η Εναγόμενη ευθύνεται για την διάρρηξη της συμφωνίας η Ενάγουσα δικαιούται στην καταβολή του ποσού των μη καταβληθέντων ενοικίων. Για το πρώτο συμβόλαιο το ποσό ανέρχεται σε $30,000.- ενώ για το δεύτερο σε $1,800.-.
Η διάρκεια των συμβολαίων, σύμφωνα πάντοτε με τους όρους τους, ήταν αρχικά διετής και με πρόνοια για ακόμα δύο έτη εκτός εάν έκαστος των συμβαλλομένων έδιδε εξάμηνη προειδοποίηση πριν την εκπνοή της αρχικής συμφωνίας ή της συμφωνίας που θα ανανεώνετο για άλλα δύο χρόνια.
Η Ενάγουσα ουσιαστικά αξιώνει αποζημιώσεις για ολόκληρη τη διετή περίοδο της αρχικής διάρκειας της συμφωνίας (τεκμ. 1) ήτοι μέχρι τον Ιούνιο του 1990. Ο κ. Χ"Ιωάννου εισηγήθηκε στο Δικαστήριο να μην αποδώσει αυτές τις αποζημιώσεις καθότι η Ενάγουσα υποχρεούται να λάβει μέτρα για μετριασμό των ζημιών.
Είναι νομολογημένο και αποτελεί στοιχειώδη αρχή ότι το βάρος αποδείξεως τόσον των γεγονότων όσο και των ζημιών βαρύνει τον Ενάγοντα. Θα πρέπει να αποσύρει [sic] [αποσείσει] το βάρος αυτό πριν νομιμοποιηθεί στη διεκδίκηση ουσιαστικών αποζημιώσεων. Ενίοτε συμβαίνει ο Εναγόμενος να παραδέχεται τους ισχυρισμούς του Ενάγοντα αναφορικά με τις ζημιές αλλά ταυτόχρονα προβάλλει ισχυρισμούς προς αποφυγή ευθύνης. Τούτο συμβαίνει εκεί όπου ο Εναγόμενος επιδιώκει να αποδείξει ότι ο Ενάγων είχε υποχρέωση να λάβει ορισμένα μέτρα για μετριασμό της απώλειας του. Η αρχή αυτή διατυπώθηκε πολύ νωρίς. Στην υπόθεση Roper v. Johnson [1873] L.R. 8 C.P. 167 αποφασίστηκε ότι το βάρος αποδείξεως επί του θέματος βαρύνει τον Εναγόμενο και οι επιδικασθησόμενες αποζημιώσεις δεν μειώνονται εκτός αν ο εναγόμενος πετύχει να αποδείξει ότι ο Ενάγων όφειλε εύλογα να προβεί στη λήψη των μέτρων για μετριασμό των ζημιών. (Βλ. Επίσης Garnac Grain Co. v. Faure and Fairclough [1968] A.C. 1130, McGregor on Damages 14th Ed. p. 1023).
Από την εξέταση της μαρτυρίας δεν είμαστε ικανοποιημένοι ότι η Εναγόμενη πέτυχε να αποσύρει [sic] [αποσείσει]το βάρος αποδείξεως επί του συγκεκριμένου θέματος. Δεν προσάχθηκε ίχνος μαρτυρίας η οποία να αποδεικνύει ότι η Ενάγουσα όφειλε και δεν έλαβε μέτρα για μετριασμό των ζημιών της. Συνεπώς δεν προτιθέμεθα να μειώσουμε τις αιτούμενες αποζημιώσεις για τη χρονική περίοδο των δύο ετών. Η Ενάγουσα δικαιούται να αποζημιωθεί για τον υπόλοιπο χρόνο, μέχρι τη διετή λήξη, ήτοι έξι μήνες δηλ. $15,000.- για το τεκμ. 1 και $900.- για το τεκμ. 1Α."
Απορρίπτοντας τον λόγο έφεσης επί του πιο πάνω ευρήματος, το Ανώτατο Δικαστήριο σημείωσε ότι «Η διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η εφεσείουσα απέτυχε να αποδείξει, ως εβαρύνετο, ότι η εφεσίβλητη παρέλειψε να λάβει τα μέτρα που όφειλε για μετριασμό των ζημιών της είναι απόλυτα ορθή».
Τέλος, στην υπόθεση ΜΕΤΑΛΛΙΚΑ ΗΡΑΚΛΗΣ ΜΙΧΑΗΛΙΔΗΣ ΛΤΔ v. G & C EXHAUST SYSTEMS LTD (2001) 1(Α) Α.Α.Δ. 500, 523 σημειώθηκαν τα ακόλουθα:
«Το βάρος της απόδειξης του θέματος μετριασμού της ζημιάς το φέρει η εφεσείουσα [εναγόμενη] (Βλ. Central (Holdings) Ltd v. Reuters Ltd (1999) 1 Α.Α.Δ. 298). Αν δεν αποδείξει ότι η εφεσίβλητη [ενάγουσα] έπρεπε λογικά να είχε λάβει ορισμένα μέτρα για μετριασμό της ζημιάς της τότε εφαρμόζεται το συνηθισμένο μέτρο καθορισμού της ζημιάς (Mc Gregor on Damages, 15th ed., παραγ. 289). Τέτοια απόδειξη δεν έχει προσφερθεί από την εφεσείουσα».
Στην υπό συζήτηση υπόθεση, παρά την απόρριψη της μαρτυρίας του ΜΕ1, υπήρχε ως εύρημα η από μέρους της εφεσίβλητης 1 διάρρηξη της σύμβασης και η μη πληρωμή των ενοικίων. Οι εφεσίβλητοι συνεπώς που επικαλέστηκαν την απουσία λήψης λογικών μέτρων για μετριασμό της ζημιάς, είχαν το βάρος να αποδείξουν τον ισχυρισμό, κάτι που παρέλειψαν να πράξουν. Ομοίως, παρέλειψαν να αμφισβητήσουν τη θέση ότι μόλις την 1.8.2011 κατάφερε η εφεσείουσα να ενοικιάσει το διαμέρισμα σε τρίτο πρόσωπο και μάλιστα έναντι μειωμένου, συγκριτικά ενοικίου.
Έπεται ότι ο λόγος έφεσης 2 είναι βάσιμος και πετυχαίνει.
Συνακόλουθα, πετυχαίνουν και οι λόγοι έφεσης 3 και 4. Ο λόγος έφεσης 3 αφορά τη (μερική) επιδίκαση εξόδων υπέρ των εφεσίβλητων, γεγονός που προκύπτει εσφαλμένο ως απότοκο της επιτυχίας του λόγου έφεσης 2. Ομοίως, εσφαλμένη προκύπτει να είναι και η επιτυχία της ανταπαίτησης της εφεσίβλητης 1 που προσβάλλεται με τον λόγο έφεσης 4, αφού το θεμέλιο επί του οποίου στηρίχθηκε, ήτοι η αποτυχία της εφεσείουσας να αποδείξει την αγωγή της, έχει καταρρεύσει.
Υπό τις περιστάσεις όμως και με αδιαμφισβήτητη την κατακράτηση του εν λόγω ποσού των €860 από την εφεσείουσα και την ανάλογη μείωση της απαίτησης δια στόματος του ΜΕ1, επιβάλλεται όπως το γεγονός τούτο ληφθεί υπόψη. Ομοίως θα πρέπει να ληφθεί υπόψη και η πληρωμή του πρώτου ενοικίου, ανερχόμενου σε €430, γεγονός που επίσης δεν αμφισβητήθηκε τελικά.
Εν όψει όλων των πιο πάνω η έφεση επιτυγχάνει. Η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται.
Εκδίδεται απόφαση υπέρ της εφεσείουσας και εναντίον των εφεσίβλητων 1 και 2 αλληλέγγυα και ξεχωριστά για ποσό €2.580 (€3.870 - €1.290) πλέον νόμιμο τόκο. Τα πρωτόδικα έξοδα, όπως θα υπολογισθούν από τον πρωτοκολλητή του Ε.Δ. Λευκωσίας και θα εγκριθούν από το πρωτόδικο Δικαστήριο, επιδικάζονται υπέρ της εφεσείουσας και εναντίον των εφεσίβλητων 1 και 2.
Τέλος, επιδικάζονται €1.200 έξοδα έφεσης πλέον ΦΠΑ (αν υπάρχει) υπέρ της εφεσείουσας και εναντίον των εφεσίβλητων 1 και 2.
ΣΤ. Ν. ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.
Α. ΚΟΝΗΣ, Δ.
ΣΤ. ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΟΥ-ΜΕΣΣΙΟΥ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο