ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ ‑ ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ.: 369/2019)
24 Οκτωβρίου 2025
[Δ. ΚΙΤΣΙΟΣ, Μ. ΑΜΠΙΖΑΣ, Μ. ΤΟΥΜΑΖΗ, Δ/ΣΤΕΣ]
1. ΕΛΕΝΗ ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ,
2. ΧΡΥΣΑΝΘΗ ΠΑΥΛΟΥ,
3. ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΣ ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ,
Εφεσείοντες,
v.
ΑΝΤΩΝΗΣ ΑΣΚΑΝΗΣ ΛΤΔ,
Εφεσίβλητων.
___________________________
Σ. Νεοκλέους για Φ. Τσαγγαρίδης Δ.Ε.Π.Ε., για τους Εφεσείοντες.
Η. Πεκρής με Α. Κατσούρη (κα) και Α. Καραβέλλα για Ε. Πεκρή & Σία Δ.Ε.Π.Ε. και Μ. Καννάβα Δ.Ε.Π.Ε., για τους Εφεσίβλητους.
ΚΙΤΣΙΟΣ, Δ.: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από την Τουμαζή, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΤΟΥΜΑΖΗ, Δ.: Με την υπό κρίση έφεση, προσβάλλεται η απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού, ημερομηνίας 27.8.2019, με την οποία εκδόθηκε, μεταξύ άλλων διαταγμάτων, απόφαση υπέρ των εφεσίβλητων - εναγόντων και εναντίον των εφεσειόντων – εναγομένων 1 και 2, αλληλέγγυα και κεχωρισμένα, για το ποσό των €526.448,53, πλέον νόμιμο τόκο και με την οποία απερρίφθη η ανταπαίτηση. Κατ’ αρχάς, για σκοπούς καλύτερης κατανόησης των εγερθέντων ζητημάτων, θεωρούμε χρήσιμο να παραθέσουμε τις θέσεις των διαδίκων, ως συνοψίστηκαν στην πρωτόδικη απόφαση, σε ότι αφορά την αγωγή:
«Σύμφωνα με την αξίωση, η Ενάγουσα εταιρεία με Συμφωνία Αγοράς ημερ. 9.6.2008 αγόρασε από τους Εναγόμενους 1 και 2, ιδιοκτήτες του ακινήτου με αρ. εγγρ. 0/1ΧΧΧΧ, του Φ/Σχ.2-208-ΧΧΧ, τεμ.34, τμήμα 6 στον Ποταμό Γερμασόγειας στη Λεμεσό, 6229/8535 μερίδια του ακινήτου, με δικαίωμα διάβασης μέσω λωρίδας πρόσβασης από το υπόλοιπο, για σκοπούς ανάπτυξης του, έναντι του ποσού των €18.794.600. Η καταβολή του ποσού προβλεπόταν τμηματικά με ταυτόχρονη μεταβίβαση αριθμού μεριδίων. 1986/8535 μερίδια, που αντιστοιχούσαν σε συγκεκριμένο μέρος του ακινήτου όπου υπήρχαν οικοδομές, θα παρέμεναν ιδιοκτησία των Εναγομένων. Σημειώνεται ότι το άθροισμα των πωληθέντων μεριδίων και αυτών που παρέμεναν στους Εναγόμενους είναι 8215/8535. Άλλα 320/8535 μερίδια συνιστούσαν τη λωρίδα πρόσβασης.
Την ίδια ημέρα οι διάδικοι συνομολόγησαν και «Συμφωνία Συνεργασίας δια Ενιαία Ανάπτυξη και Αξιοποίηση Ακινήτου Περιουσίας». Η Συμφωνία Συνεργασίας δεν αφορούσε στην προώθηση κοινής δραστηριότητας, αλλά στη συνεργασία που είναι απαραίτητη για την ανάπτυξη των μερών ακινήτου όταν κατέχονται από συνιδιοκτήτες.
Η Συμφωνία Αγοράς κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο την 11.6.2008 και έλαβε τον αριθμό ΠΩΕ ΧΧΧΧ/2008.
Η Ενάγουσα πλήρωσε προς τους Εναγόμενους €16.430.500 και της μεταβιβάστηκαν όλα τα μερίδια που αγόρασε εκτός από 756/8535 τα οποία οι Εναγόμενοι, κατ' ισχυρισμό, αμελούν και αρνούνται να της μεταβιβάσουν. Και ενώ το καταβληθέν ποσό είναι μικρότερο από το συμφωνηθέν, η Ενάγουσα αξιώνει την επιστροφή €526,449 γιατί, κατά τη θέση της, το εμβαδό που αναλογεί στα μερίδια που αγόρασε είναι κατά 958 τ.μ. μικρότερο του συμφωνηθέντος. Πέραν από την παραβίαση των Συμφωνιών εκ μέρους των Εναγομένων, δικογραφούνται και λεπτομέρειες δόλου και απάτης των Εναγομένων σε ότι αφορά το εμβαδό του κτήματος και σε σχέση με την παραχώρηση ρυμοτομίας για σκοπούς της πολεοδομικής άδειας.
Η ουσία των αξιούμενων θεραπειών συνίσταται στην επιστροφή του ποσού των €526.470 και στην έκδοση διατάγματος για την ειδική εκτέλεση της Συμφωνίας Αγοράς με τη μεταβίβαση των 756/8535 μεριδίων στην Ενάγουσα. Περαιτέρω, αξιώνεται ποσό €65.903,04 που η Ενάγουσα αναγκάστηκε να καταβάλει προς την ΑΗΚ για εγκαταστάσεις για προσωρινή ηλεκτροδότηση των κτιρίων που ανέπτυξε στο ακίνητο, λόγω άρνησης των Εναγομένων να επιτρέψουν, ως, κατ' ισχυρισμό, ήταν υποχρέωση τους, τη διέλευση καλωδίων από την υφιστάμενη δίοδο. Ακόμα, αξιώνονται γενικές και ειδικές αποζημιώσεις για παράβαση των όρων των Συμφωνιών χωρίς ωστόσο να καθορίζονται οι ειδικές αποζημιώσεις.
Οι Εναγόμενοι διατείνονται ότι το εμβαδό του επιδίκου ακινήτου παραμένει 8535 τ.μ. και το πωλούμενο ακίνητο 6229 τ.μ.. Ανταξιώνουν το ποσό των €2.364,100 υπόλοιπο του τιμήματος τίμημα πώλησης πλέον τόκους. Ανταξιώνουν ακόμα το ποσό των €5.000, φόρους και τέλη που κατέβαλαν και τους οποίους, κατά τη θέση τους, θα πρέπει να πληρώσει η Ενάγουσα.
Σε σχέση με το ζήτημα της ηλεκτροδότησης της ανάπτυξης της Ενάγουσας αναφέρουν ότι δεν συμφωνήθηκε η διέλευση καλωδίων από την υφιστάμενη δίοδο προς εξυπηρέτηση ανάπτυξης σε γειτνιάζον τεμάχιο με το πωλούμενο ακίνητο που η Ενάγουσα αγόρασε και ανάπτυξε.
…………………………………………………………………………………………..
Είναι κοινό έδαφος ότι της Συμφωνίας Αγοράς είχε προηγηθεί άλλη συμφωνία μεταξύ των μερών. Με έγγραφο που τιτλοφορείται «Συμφωνητικό Έγγραφο και Απόδειξη Παραλαβής Χρημάτων», ημερ. 6.5.2008 (Τεκμ.2) δηλωνόταν ότι οι Εναγόμενοι είχαν εισπράξει από την Ενάγουσα €340.000 για την πώληση μεριδίου στο επίδικο ακίνητο. Η συμφωνηθείσα τιμή ήταν η ίδια όπως τη Συμφωνία Αγοράς, δηλαδή €18.794,600 και τι αγόραζε η Ενάγουσα καθοριζόταν με παραπομπή σε σχέδιο που επισυναπτόταν και οριοθετούσε το χώρο με χρώμα κίτρινο, με σημείωση ότι ήταν 6229 τ.μ.. Στο σχέδιο σημειωνόταν ο χώρος που παρέμενε στους Εναγόμενους με εμβαδό 1986 τ.μ. και η λωρίδα πρόσβασης με εμβαδό 320 τ.μ. Ό,τι άλλο ενδιαφέρει είναι πως στο Έγγραφο γινόταν παραπομπή στον τότε τίτλο του ακινήτου, που το περίγραφε ως τεμ.756, έκτασης 8222 τ.μ..
Η ασυνέπεια μεταξύ του Εγγράφου και του επισυνημμένου σχεδίου είναι πρόδηλη. Και αυτό γιατί το άθροισμα των τριών χώρων που αναφέρονται στο σχέδιο είναι 8535 τ.μ. και όχι 8222 τ.μ. που περιγράφεται ως η έκταση του ακινήτου στο Έγγραφο. Όμως, η αξίωση και η ανταξίωση δεν εδράζονται στη συμφωνία αυτή αλλά στην μεταγενέστερα καταρτισθείσα Συμφωνία Αγοράς ημερ. 9.6.2008.
Ο ΧΧΧΧ Ασκάνης (Μ.Ε.1) (γραπτή δήλωση - Τεκμ.1) είναι ο διευθυντής της Ενάγουσας και το πρόσωπο που την εκπροσωπούσε σε όλα τα ζητήματα που αφορούσαν τα επίδικα ζητήματα. Η αναντίλεκτη θέση του ότι το Έγγραφο υπογράφηκε στην πρώτη επαφή των μερών, την ίδια μέρα που το ακίνητο προξενεύτηκε στην Ενάγουσα γίνεται αποδεκτή. Περαιτέρω, γίνεται αποδεκτό ότι το Έγγραφο και το σχέδιο είχαν προσκομίσει οι Εναγόμενοι. Η Ενάγουσα κατέβαλε προκαταβολή για να κλείσει η πράξη και τα μέρη συμφώνησαν ότι θα συντασσόταν αγοραπωλητήριο έγγραφο το οποίο θα εμπεριείχε με λεπτομέρεια τους ουσιώδεις όρους.
Την 9.6.2008 υπογράφηκε η Συμφωνία Αγοράς (Τεκμ.3). Στον όρο 3 περιγράφεται το πωλούμενο ακίνητο ως «6229/8535 μερίδια του κτήματος υπ' αριθμόν εγγραφής 0/1ΧΧΧΧ, Φύλλο/Σχέδιο 2-208-ΧΧΧ Τεμάχιο 34, τμήμα 6, εκτάσεως 6229 τ.μ. περίπου εκ της συνολικής εκτάσεως 8 δεκαρίων και 535 τ.μ., ευρισκόμενο εις Γερμασόγεια, Ενορία Ποταμός Γερμασόγειας, τοποθεσία Ποταμός Γερμασόγειας, εις Λεμεσό, ως εμφαίνεται στο επισυνημμένο χωροταξικό σχέδιο με χρώμα κίτρινο και σημειούμενο με το γράμμα «Γ» με δικαίωμα διάβασης από λωρίδα γης ως εμφαίνεται με χρώμα κόκκινο και με σημείο «Β» στο εν λόγω χωροταξικό σχέδιο.» Το επισυνημμένο σχέδιο ήταν το ίδιο με το επισυνημμένο στο Έγγραφο ημερ. 6.5.2008.
Για να γίνει αποδεκτή η κατάθεση της Συμφωνίας Αγοράς για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, απαιτήθηκε από το Κτηματολόγιο να διαγραφεί η φράση που ακολουθούσε την αναφορά στην περιγραφή του πωλούμενου ακίνητου που καθόριζε ότι τα πωλούμενα μερίδια (6229/8535) αντιστοιχούσαν στο σημειωμένο με κίτρινο χρώμα μέρος του ακινήτου. Διαγράφηκε η φράση «. ως εμφαίνεται στο επισυνημμένο χωροταξικό σχέδιο με χρώμα κίτρινο και σημειούμενο με το γράμμα «Γ» με δικαίωμα διάβασης από λωρίδα γης ως εμφαίνεται με χρώμα κόκκινο και με σημείο «Β» στο εν λόγω χωροταξικό σχέδιο.» (βλ. Τεκμ.4).
Ο λόγος ήταν γιατί ο διαχωρισμός στον οποίο συμφώνησαν τα μέρη δεν ήταν εγκεκριμένος. Το ζήτημα αφορούσε στην πρόσβαση στο μέρος που καθοριζόταν ως το πωληθέν στην Ενάγουσα. Ό,τι συνεπώς καταχωρίστηκε ότι αγοράστηκε ήταν απλά μερίδιο και τα μέρη θα μπορούσαν στη συνέχεια να υποβάλουν αίτηση για άδεια διαχωρισμού.
Η απαίτηση του Κτηματολογίου και η συναίνεση των μερών στην πιο πάνω διαγραφή για σκοπούς κατάθεσης δεν διαφοροποιεί το τι συμφώνησαν και τα εκατέρωθεν δικαιώματα τους. Ούτε υποστηρίχθηκε το αντίθετο.»
Οι θέσεις των διαδίκων, στην ανταπαίτηση, συνοψίστηκαν στην πρωτόδικη απόφαση, ως ακολούθως:
«Η Ενάγουσα πλήρωσε όλες τις δόσεις του τιμήματος αγοράς εκτός της τελευταίας δόσης εκ €2.364.100 που σύμφωνα με τον όρο 5(β)(vi) της Συμφωνίας Αγοράς έπρεπε να πληρωθεί μέσα σε 18 μήνες από την υπογραφή της Συμφωνίας Αγοράς, δηλαδή το αργότερο την 9.12.2009, ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση των τελευταίων 756/8535 μεριδίων του ακινήτου σε αυτή.
Τις υποχρεώσεις της Ενάγουσας έναντι των Εναγομένων για αποπληρωμή του τιμήματος πώλησης εγγυήθηκαν οι εξ Ανταπαιτήσεως Εναγόμενοι 2 και 3 (Τεκμ.3).
…………………………………………………………………………………………
Πέραν της αξίωσης για το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης και των σχετικών τόκων επί αυτού οι Εναγόμενοι ανταξιώνουν αποζημιώσεις για φόρους και τέλη αποχέτευσης που πλήρωσαν.
Τα τέλη αποχέτευσης πληρώνονται από τον εκάστοτε ιδιοκτήτη ακίνητης ιδιοκτησίας που υπόκειται σε τέτοια. Εάν κατά την 9.12.2019 η Ενάγουσα όφειλε να πληρώσει την τελευταία δόση και την πλήρωνε, θα της μεταβιβάζονταν τα τελευταία 756/8535 μερίδια που δικαιούτο και έκτοτε θα ήταν υπόλογη στην πληρωμή των τελών αποχέτευσης που αναλογούν σε αυτά. Το ίδιο ισχύει και για άλλους φόρους που οφείλει ο ιδιοκτήτης ακίνητης ιδιοκτησίας ή μέρους της να πληρώνει. Το Τεκμ.37 είναι αποδείξεις του Συμβουλίου Αποχετεύσεων Λεμεσού - Αμαθούντας ημερ. 5.8.2010 για την πληρωμή τελών αποχέτευσης για το επίδικο ακίνητο. Για το 2010 το ποσό των τελών ήταν για 6124/25605 μερίδια €1.180,83, επομένως για 756/8535 (2268/25605) μερίδια ήταν €437,32. Δεν προσφέρθηκε μαρτυρία για την καταβολή οιουδήποτε ποσού φόρων.»
Ο ευπαίδευτος πρωτόδικος Δικαστής, αφού αξιολόγησε την ενώπιον του μαρτυρία και με βάση τη σχετική νομολογία, κατέληξε στα ακόλουθα:
«Ως εκ των ανωτέρω εκδίδεται απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον των Εναγομένων 1 και 2 αλληλέγγυα και κεχωρισμένα για το ποσό των €526.448,53 με νόμιμο τόκο.
Περαιτέρω, εκδίδεται διάταγμα που διατάσσει τους Εναγόμενους όπως μέσα σε 30 μέρες από την προς αυτούς επίδοση της απόφασης αυτής παρουσιαστούν ενώπιον του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού αφού ειδοποιήσουν γραπτώς την Ενάγουσα ή τους δικηγόρους της, τουλάχιστον 7 ημέρες προηγουμένως για την ημερομηνία και ώρα της μεταβίβασης και μεταβιβάσουν και εγγράψουν επ' ονόματι της Ενάγουσας ελεύθερα από οποιοδήποτε εμπράγματο βάρος 756/8535 μερίδια του ακινήτου με αρ. εγγρ. 0/18879, του Φ/Σχ.2-208-340, τεμ.34, τμήμα 6 στον Ποταμό Γερμασόγειας στη Λεμεσό.
Σημειώνεται ότι δεν χρειάζεται να γίνει διαφοροποίηση στα μερίδια ώστε το σύνολο των μεριδίων της Ενάγουσας να ανταποκρίνονται στα 5271 τ.μ. που είναι η έκταση του κίτρινου χώρου που μπορούσε να της πωληθεί. Εφόσον ο τίτλος εξακολουθεί να αναφέρεται σε 8535 τ.μ., το σύνολο των μεριδίων της Ενάγουσας 6229/8535 θα αφορά στα 5271 τ.μ. που είναι η έκταση του κίτρινου χώρου που απέκτησε και τα 929 τ.μ. που επηρεάστηκαν από τη ρυμοτομία.
Οι λοιπές αξιώσεις απορρίπτονται.
Επιδικάζονται έξοδα στην Απαίτηση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον των Εναγομένων 1 και 2 αλληλέγγυα και κεχωρισμένα όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή στην κλίμακα €500.000 - €2.000.000 και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Η Ανταπαίτηση απορρίπτεται.
Επιδικάζονται έξοδα στην Ανταπαίτηση υπέρ των Εξ Ανταπαιτήσεως Εναγομένων 1, 2 και 3 και εναντίον των Εναγομένων 1 και 2 αλληλέγγυα και κεχωρισμένα όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή στην κλίμακα άνω των €2.000.000 και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Οι Εξ Ανταπαιτήσεως Εναγόμενοι 1, 2 και 3 που είχαν κοινή εκπροσώπηση θα δικαιούνται σε ένα σετ εξόδων.
Περαιτέρω, εφόσον Απαίτηση και Ανταπαίτηση συνεκδικάστηκαν η Ενάγουσα θα δικαιούται για τις κοινές εμφανίσεις ένα σετ εξόδων στην υψηλότερη κλίμακα.».
Οι εφεσείοντες δεν έμειναν ικανοποιημένοι με την πιο πάνω απόφαση και καταχώρισαν την υπό κρίση έφεση, με τους ακόλουθους εννέα λόγους έφεσης:
«ΠΡΩΤΟΣ ΛΟΓΟΣ ΕΦΕΣΗΣ
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο, εσφαλμένα, αδικαιολόγητα, αβάσιμα και κάνοντας λανθασμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και της σχετικής νομολογίας καθοδήγησε λανθασμένα τον εαυτό του στη σελίδα 24 της Απόφασης, ότι «Με την Συμφωνία Αγοράς πώλησαν στην Ενάγουσα 6229 τ.μ. δηλαδή το χώρο με κίτρινο χρώμα στο σχέδιο που επισυνάπτεται, ενώ αυτό από τους ανήκε ήταν μόνο 5271 τ.μ. και ο κίτρινος χώρος δεν τους άνηκε όλος, αλλά υπολειπόταν η λωρίδα γής εμβαδού 959τ.μ. κατά μήκος του δυτικού συνόρου». Συνέπεια της εφαρμογής λανθασμένων νομικών αρχών και/ή αυθαίρετων συμπερασμάτων το Δικαστήριο κατέληξε στο λανθασμένο και/ή αυθαίρετο συμπέρασμα ότι οι Εναγόμενοι πώλησαν στην Ενάγουσα μερίδιο γής της οποίας δεν ήταν ιδιοκτήτες και ως εκ τούτου δεν νομιμοποιούνταν να το πωλήσουν.
ΔΕΥΤΕΡΟΣ ΛΟΓΟΣ ΕΦΕΣΗΣ
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο, εσφαλμένα, αδικαιολόγητα, αβάσιμα και κάνοντας λανθασμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και της σχετικής νομολογίας καθοδήγησε λανθασμένα τον εαυτό του στη σελίδα 24 της Απόφασης, ότι «Με την Συμφωνία Αγοράς πώλησαν στην Ενάγουσα 6229 τ.μ. δηλαδή το χώρο με κίτρινο χρώμα στο σχέδιο που επισυνάπτεται, ενώ αυτό που τους ανήκε ήταν μόνο 5271 τ.μ. και ο κίτρινος χώρος δεν τους ανήκε όλος, αλλά υπολειπόταν η λωρίδα γης εμβαδού 959τ.μ. κατά μήκος του δυτικού συνόρου». Το εύρημα και/η συμπέρασμα του Δικαστηρίου δεν προέκυπτε από δικογραφία των διαδίκων, ούτε από τα τεκμήρια που κατατέθηκαν αλλά ούτε και από την ενώπιον του μαρτυρία.
ΤΡΙΤΟΣ ΛΟΓΟΣ ΕΦΕΣΗΣ
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο εντελώς λανθασμένα και/ή πεπλανημένα καταλήγει στη σελίδα 25 της Απόφασης ότι «Η Έκθεση Απαίτησης αναφέρεται σε 958τ.μ. που στη βάση της τιμής πώλησης αξίζουν €2.890.548,53. Η τιμή Πώλησης θα έπρεπε να ήταν €15.904.051,50. Εφόσον πληρώθηκαν €16.430.500 θα πρέπει να επιστραφούν €526.448,53», εκδίδοντας περαιτέρω διάταγμα που να διατάσσει τους Εναγόμενους να μεταβιβάσουν επ ονόματι της Ενάγουσας 756/8535 μερίδια του επίδικου ακινήτου, διαμορφώνοντας νέα συμφωνία για τα μέρη αλλοιώνοντας τους όρους είχαν συμφωνηθεί μεταξύ των διαδίκων.
ΤΕΤΑΡΤΟΣ ΛΟΓΟΣ ΕΦΕΣΗΣ
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο μη αντιλαμβανόμενο την μαρτυρία και τα πραγματικά γεγονότα προέβηκε σε λανθασμένη και/ή πεπλανημένη ερμηνεία και/ή εκτίμηση της πραγματικής μαρτυρίας που είχε ενώπιον του και/ή παρέλειψε να δώσει την απαραίτητη και/ή την όποια βαρύτητα στην πραγματική μαρτυρία και εσφαλμένα, αδικαιολόγητα, αβάσιμα, και κάνοντας λανθασμένη ερμηνεία και εφαρμογή, της σχετικής νομολογίας, της ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρίας και των τεκμηρίων αντιφατικά και/ή αντικρουστικά στην σελίδα 11 της Απόφασης αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου ότι «Από τη μαρτυρία του προκύπτει πως η Ενάγουσα είχε μια πιο συγκεκριμένη πληροφόρηση και γνώση για τι ζήτημα της ρυμοτομίας απ’ ότι ο Ασκάνης παρουσίασε».
Συνεχίζοντας το Δικαστήριο αναφέρθηκε στο Τεκμήριο 31 που είναι επιστολή ημερομ 19.05.2008 του Εναγομένου 1 προς το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως Λεμεσού. Ακολούθως στη σελ. 12 της Απόφασης το Δικαστήριο σημείωσε τα ακόλουθα «Ανέφερε ο αρχιτέκτονας ότι δεν είχε ληφθεί απάντηση στην επιστολή ημερομ.19.05.2008 αλλά ζητήματα που αφορούσαν το ακίνητο διευκρινήστηκαν με επίσκεψη στο επαρχιακό λειτουργό του Τμήματος. Η πιο σημαντική δέσμευση ήταν ο σχεδιασμός για πεζόδρομο από το Τμήμα Πολεοδομίας και οικήσεως στο δυτικό σύνορο του τεμαχίου που επηρέαζε. Ήταν ακόμα φανερό ανάφερε, ότι η μείωση του εμβαδού θα ήταν μεγάλη, της τάξης των 800 με 900 τ.μ. αφού το δυτικό σύνορο ήταν μεγάλο.
ΠΕΜΠΤΟΣ ΛΟΓΟΣ ΕΦΕΣΗΣ
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα, αδικαιολόγητα και αβάσιμα, κάνοντας λανθασμένη ερμηνεία και εφαρμογή, του νόμου και παρερμηνεύοντας την σχετική νομολογία και συγκεκριμένα το Δικαστήριο βασίστηκε εξ’ ολοκλήρου στην υπόθεση Μακροσέλλη κ.α. v. Κυπριακή Δημοκρατία, Π.Ε. 268/2010, στην σελίδα 20 της Απόφασης, για να καταλήξει στο συμπέρασμα ότι οι Εναγόμενοι δεν ήταν ιδιοκτήτες ολόκληρης της πωλούμενης γής κατά τον χρόνο πώλησης προς τους Ενάγοντες.
ΕΚΤΟΣ ΛΟΓΟΣ ΕΦΕΣΗΣ
Το Δικαστήριο εντελώς πεπλανημένα και αναιτιολόγητα κατέληξε στη σελίδα 24 της Απόφασης στο ακόλουθο αυθαίρετο συμπέρασμα «Η μείωση στην αξία δεν είναι κατά κανόνα ανάλογη με την μείωση του εμβαδού. Η Αξία κάθε τετραγωνικού δεν είναι κατ’ ανάγκη η ίδια. Αν το κτήμα έχει πρόσωπο σε ένα εμπορικό δρόμο ή όπως στην προκειμένη περίπτωση, είναι παραθαλάσσιο και η μείωση του εμβαδού έγκειται στο ότι έχει λιγότερο βάθος, τότε η μείωση στην αξία μπορεί να είναι αναλογικά μικρότερη. Η αριθμητική αναλογία είναι μια πρόσφορη αντικειμενική μέθοδος όταν δεν υφίστανται στοιχεία που να δικαιολογούν απόκλιση από αυτή. Στην προκειμένη περίπτωση εφόσον η έκταση των 959τ.μ. εκτείνεται κατά μήκος του δυτικού συνόρου του πωλούμενου ακινήτου και μειώθηκε κατ’ αναλογία το πρόσωπο του προς τη θάλασσα, είναι ορθό να χρησιμοποιηθεί η αριθμητική αναλογία»
ΕΒΔΟΜΟΣ ΛΟΓΟΣ ΕΦΕΣΗΣ
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο μη αντιλαμβανόμενο την μαρτυρία και τα πραγματικά γεγονότα προέβηκε σε λανθασμένη ερμηνεία και/ή εκτίμηση και/ή εντελώς αντιφατικά και πεπλανημένα στην σελίδα 25 της Απόφασης έκδωσε διάταγμα ειδικής εκτέλεσης που να «διατάσσει τους Εναγόμενους όπως μέσα σε 30 ημέρες από την προς αυτούς επίδοση της Απόφασης να παρουσιαστούν ενώπιον του Επαρχιακού Κτηματολογικού γραφείου Λεμεσού αφού ειδοποιήσουν γραπτώς την Ενάγουσα ή τους δικηγόρους της, τουλάχιστον 7 ημέρες προηγουμένως για την ημερομηνία και την ώρα της μεταβίβασης και μεταβιβάσουν και εγγράψουν επ’ ονόματι της Ενάγουσας ελεύθερα από οποιοδήποτε εμπράγματο βάρος 756/8535 μερίδια του ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/18879, Φ/Σχ 2-208-340, τεμάχιο 34, τμήμα στον ποταμό Γερμασόγειας στη Λεμεσό».
ΟΓΔΟΟΣ ΛΟΓΟΣ ΕΦΕΣΗΣ
Η Απόφαση του Πρωτόδικου Δικαστηρίου κρίνεται αναιτιολόγητη και λανθασμένη και ή αναιτιολόγητη και ή στερείται ικανοποιητικής και εύλογης ανάλυσης, αξιολόγησης και αιτιολογίας, στηριζόμενο εξ’ ολοκλήρου σε δικά του αυθαίρετα συμπεράσματα αγνοώντας παντελώς τα όσα τέθηκαν στα δικόγραφα, στο περιεχόμενο των εγγράφων μεταξύ των διαδίκων, στη μαρτυρία καθώς και τα τεκμήρια που τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου.
ΕΝΑΤΟΣ ΛΟΓΟΣ ΕΦΕΣΗΣ
Το πρωτόδικο δικαστήριο λανθασμένα, αντινομικά και πλημμελώς απέρριψε την Ανταπαίτηση των Εναγομένων στη σελ.26 της Απόφασης χωρίς καμιά απολύτως αιτιολόγηση ή έστω στοιχειώδη τεκμηρίωση της απόρριψης της Ανταπαίτησης κατά παράβαση του άρθρου 30(2) του Συντάγματος. Η απλή αναφορά του Δικαστηρίου, στη σελ.26 της απόφασης, ότι απορρίπτεται η Ανταπαίτηση – δίχως άλλη αιτιολογία- δεν θεωρείται αποκαλυπτική των διεργασιών που οδήγησαν στην δικαστική κρίση, με παρεπόμενο τη δημιουργία αντικειμενικής αδυναμίας ελέγχου ορθότητας της και συνεπώς η Απόφαση του Δικαστηρίου πάσχει και/ή είναι ακροσφαλής.»
Με τον πρώτο, δεύτερο και πέμπτο λόγους έφεσης, οι εφεσείοντες ουσιαστικά παραπονούνται για το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι δεν μπορούσαν να πωλήσουν το επηρεαζόμενο από τη ρυμοτομία που προϋπήρχε μέρος, εφόσον, πλέον, δεν τους ανήκε, και προβάλλουν πως το Δικαστήριο ασχολήθηκε με το συγκεκριμένο ζήτημα, χωρίς αυτό να τίθεται στα δικόγραφα, ούτε να προκύπτει από την ενώπιον του μαρτυρία και πως λανθασμένα βασίστηκε στην υπόθεση Μακροσέλλη κ.α. v. Κυπριακή Δημοκρατία, Πολιτική Έφεση Αρ. 268/10, ημερομηνίας 3.3.2017, ECLI:CY:AD:2017:A70, η οποία αφορούσε υπόθεση αποζημίωσης, ένεκα απαλλοτρίωσης. Στην αιτιολογία αυτών, οι εφεσείοντες προβάλλουν πως το Δικαστήριο λανθασμένα επενέβη στη συμφωνία των διαδίκων και ερμηνεύοντας την λανθασμένα, θεώρησε ότι οι εφεσίβλητοι πώλησαν την επίδικη γη, καθαρή από οποιουσδήποτε πολεοδομικούς, ή άλλους περιορισμούς, όπως, παραδείγματος χάριν, τη ρυμοτομία, ενώ στην πραγματικότητα και με βάση τους όρους της συμφωνίας, πώλησαν συγκεκριμένα τετραγωνικά μέτρα, σε συγκεκριμένο μέρος του ακινήτου, με όποιους πολεοδομικούς ή άλλους περιορισμούς υπήρχαν ή θα επιβάλλονταν.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφέρθηκε στο ότι η θέση των εφεσιβλήτων, μέσω του διευθυντή τους ΜΕ1, ήταν ότι τους αναφέρθηκε από τους εφεσείοντες ότι «θα εκδιδόταν καινούργιος τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου γιατί υπήρχαν ρυμοτομίες. Είναι γι' αυτό το λόγο, ανάφερε, που η Συμφωνία Αγοράς αναφέρεται ρητά και λεπτομερώς ότι σε περίπτωση που το εμβαδό του πωλούμενου ακινήτου τροποποιηθεί η τιμή πώλησης θα προσαρμοζόταν ανάλογα». Ο ΜΕ1 ανέφερε ότι μετά την υπογραφή της Συμφωνίας Αγοράς, ζήτησε από ειδικούς να γίνουν οι απαραίτητες ενέργειες ώστε να εξασφαλιστεί πιστοποιητικό εξωτερικής οριοθέτησης και να εκδοθεί εκσυγχρονισμένος τίτλος του ακινήτου. Ο ΜΕ1 ανέφερε, επίσης, ότι υποψιάζονταν ή υπολόγιζαν ότι το εμβαδό θα μειωνόταν, λόγω της ρυμοτομίας, αλλά δεν γνώριζαν πόσο, μέχρι την ολοκλήρωση της χωρομετρικής εργασίας, πρόσθεσε δε ότι η ρυμοτομία προέκυψε ως αποτέλεσμα αίτησης και πολεοδομικής άδειας που χορηγήθηκε στους εφεσείοντες, πολύ πριν οι ίδιοι αγοράσουν το ακίνητο. Πρόκειται για τη Γνωστοποίηση Χορηγήσεως Πολεοδομικής Άδειας που εκδόθηκε στις 10.4.1998 για την ανέγερση κολυμβητικής δεξαμενής και υπαίθριου snack-bar, κατόπιν αίτησης των εφεσειόντων και της Άδειας Οικοδομής, ημερομηνίας 3.4.2001, όπου επιβλήθηκαν σχετικοί όροι ρυμοτομίας. Η κολυμβητική δεξαμενή και το snack-bar κατασκευάστηκαν και λειτούργησαν, κατεδαφίστηκαν, όμως, μετά τη Συμφωνία Αγοράς.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο ανέφερε πως ήτο πρόδηλο τι αγόρασαν οι εφεσίβλητοι. Συγκεκριμένα, το Δικαστήριο υπέμνησε τα ακόλουθα:
«Είναι τον χώρο του ακινήτου που καθορίζεται με χρώμα κίτρινο στο σχέδιο που επισυνάπτεται στη Συμφωνία Αγοράς, όπου υπάρχει σημείωση ότι είναι 6229 τ.μ.. Το εμβαδό του πωλούμενου ακίνητου προκύπτει και από την προσαρμογή των μεριδίων (6229/8535) στη συνολική έκταση του (8 δεκάρια και 535 τ.μ.) όπως περιγράφονται στον όρο 3 της Συμφωνίας Αγοράς.
Η θέση των Εναγομένων ότι η Ενάγουσα αγόρασε τα 6229/8535 μερίδια του ακινήτου χωρίς άλλο προσδιορισμό ή επεξήγηση είναι λανθασμένη. Αγνοεί την αναφορά στο σώμα της Συμφωνίας Αγοράς ότι το πωλούμενο ακίνητο θα ήταν έκτασης 6229 τ.μ. Αγνοεί ακόμα το σχέδιο που αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της Συμφωνίας Αγοράς και την αναφορά και σε αυτό σε 6229 τ.μ.. Ότι η θέση των Εναγομένων είναι λανθασμένη επιβεβαιώνεται και από τον πιο κάτω συλλογισμό. Με δεδομένο για σκοπούς εξέτασης της θέσης ότι το εμβαδό του ακινήτου μειώθηκε κατά 959 τ.μ. και έγινε 7576 τ.μ. τα 6229/8535 μερίδια του αναλογούν σε 5529 τ.μ.. Όμως, μετά την αφαίρεση των 959 τ.μ. το εμβαδό του κίτρινου χώρου μειώνεται σε 5271 τ.μ.. Αυτό καταδεικνύει ότι η Ενάγουσα θα έπρεπε να λάβει επιπλέον 258 τ.μ. σε χώρο του ακινήτου εκτός του κίτρινου χώρου, που ασφαλώς ουδέποτε ήταν πρόθεση των μερών.
Μια λωρίδα κατά μήκος του δυτικού συνόρου του πωλούμενου ακίνητου επηρεάζεται από ρυμοτομία. Είναι έκτασης 958 τ.μ.. Αυτή η έκταση είναι μέρος του πωλούμενου ακίνητου, είναι δηλαδή εντός του χώρου που καθορίζεται με το κίτρινο χρώμα. Σημασία έχει κατά πόσο κατά την ημερομηνία σύναψης της Συμφωνίας Αγοράς η έκταση της ρυμοτομίας αποτελούσε μέρος του επίδικου ακινήτου ή είχε αποσπαστεί από αυτό ώστε να μη συνιστά πλέον μέρος του και να μην νομιμοποιούνται οι ιδιοκτήτες του Εναγόμενοι να την πωλήσουν.»
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στη διαπίστωση πως η Συμφωνία Αγοράς ήταν ξεκάθαρη αναφορικά με την περιγραφή του πωλούμενου ακινήτου και το καθοριστικό ζήτημα ήταν κατά πόσον ό,τι πωλήθηκε ήταν ιδιοκτησία των εφεσειόντων, αντλώντας καθοδήγηση από την Μακροσέλλη κ.ά. v. Κυπριακή Δημοκρατία (ανωτέρω). Το ζήτημα που εγείρετο στην εν λόγω απόφαση ήταν κατά πόσο ιδιοκτήτης τεμαχίων στα οποία είχε επιβληθεί ρυμοτομία με βάση τις πρόνοιες του Άρθρου 12 του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96, σε άδεια οικοδομής και πολεοδομική άδεια που εκδόθηκε μεταγενέστερα, δικαιούτο σε αποζημίωση όταν αργότερα εκδόθηκαν γνωστοποίηση και διάταγμα απαλλοτρίωσης για την έκταση που επηρεαζόταν από τη ρυμοτομία. Η εφεσείουσα εταιρεία στην Μακροσέλλη έλαβε άδεια οικοδομής για αλλαγή χρήσης της οικοδομής της, στην οποία τέθηκε όρος για την παραχώρηση τμημάτων του τεμαχίου τα οποία επηρεάζοντο από τη ρυμοτομία στο δημόσιο και θα αποτελούσαν τμήμα του δημόσιου δρόμου. Ανάλογος όρος τέθηκε και στην πολεοδομική άδεια που εκδόθηκε μεταγενέστερα. Οι άδειες υλοποιήθηκαν, με αποτέλεσμα μέρος των τεμαχίων να επηρεασθεί από τη διεύρυνση του δρόμου. Οι άδειες είχαν εκπνεύσει και δεν είχε υποβληθεί αίτηση για ανανέωση τους, κατά τον χρόνο που υλοποιήθηκαν. Ούτε και εκδόθηκε πιστοποιητικό τελικής έγκρισης μετά την υλοποίηση, γι’ αυτό και δεν είχε προκύψει διαφοροποίηση στους τίτλους των τεμαχίων και οι εφεσείοντες επικαλούνταν ότι εξακολουθούσαν να είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του εμβαδού που επηρεαζόταν από τη ρυμοτομία και απαλλοτριώθηκε και ως εκ τούτου ότι δικαιούντο αποζημίωσης. Αντιθέτως, η απαλλοτριούσα αρχή ισχυρίστηκε πως επειδή, ήδη, είχε παραχωρηθεί στο οδικό δίκτυο ολόκληρη η έκταση που μετέπειτα απαλλοτριώθηκε, δεν θα έπρεπε να καταβληθεί αποζημίωση.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, στην εκκαλούμενη απόφαση, υπέμνησε πως πυρήνας της Μακροσέλλη είναι η υλοποίηση της ρυμοτομίας, που έχει ως αποτέλεσμα το επηρεαζόμενο από τη ρυμοτομία μέρος, να μην ανήκει πλέον στον ιδιοκτήτη του επηρεαζόμενου ακινήτου και ότι η υλοποίηση γίνεται σύμφωνα με το Άρθρο 13(2) του Κεφ. 96, αυτόματα. Στο σημείο αυτό, θεωρούμε χρήσιμο να παραθέσουμε αυτούσιο το Άρθρο 13 του Κεφ. 96, το οποίο προνοεί τα εξής:
«(1) Όταν χορηγείται άδεια από αρμόδια αρχή, και η άδεια αυτή συνεπάγεται νέα εξωτερική πλευρά για οποιαδήποτε οδό, σύμφωνα με οποιοδήποτε σχέδιο, το οποίο κατέστη δεσμευτικό δυνάμει του άρθρου 12, οποιοδήποτε διάστημα μεταξύ τέτοιας εξωτερικής πλευράς της οδού και της παλιάς εξωτερικής πλευράς της οδού, το οποίο εναπομένει όταν χορηγείται κάποια άδεια, καθίσταται τμήμα της οδού αυτής χωρίς καταβολή από την αρμόδια αρχή οποιασδήποτε αποζημίωσης:
Νοείται ότι, αν ήθελε διαπιστωθεί ότι θα προερχόταν βλάβη αν δεν καταβαλλόταν αποζημίωση, η αρμόδια αρχή καταβάλλει τέτοια αποζημίωση ως ήθελε θεωρηθεί εύλογη λαμβανομένων υπόψη όλων των περιστάσεων της υπόθεσης.
(2) Όταν χορηγείται άδεια δυνάμει του εδαφίου (1), το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, κατόπι αίτησης οποιουδήποτε ενδιαφερόμενου, μεριμνά ώστε να επακολουθήσουν οι αναγκαίες τροποποιήσεις στις σχετικές εγγραφές και η εγγραφή που τροποποιήθηκε θεωρείται τελική ανεξάρτητα από το ότι οποιοδήποτε πιστοποιητικό που αφορά αυτή παραμένει αναλλοίωτο.»
Το πρωτόδικο Δικαστήριο παρέπεμψε στο ακόλουθο απόσπασμα από την Μακροσέλλη:
«… η υποχρέωση του ιδιοκτήτη για παραχώρηση του επηρεαζομένου από τη ρυμοτομία μέρους στο δημόσιο, υλοποιείται από το Νόμο (by operation of law). Στο άρθρο 13(2) του Κεφ. 96 ορίζεται πως όταν χορηγείται άδεια δυνάμει του εδαφίου (1), το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, κατόπιν αίτησης οποιουδήποτε ενδιαφερομένου, μεριμνά ώστε να επακολουθήσουν οι αναγκαίες τροποποιήσεις στις σχετικές εγγραφές και η εγγραφή που τροποποιήθηκε θεωρείται τελική, ανεξάρτητα από το εάν το πιστοποιητικό που την αφορά παραμένει αναλλοίωτο. Η διαφοροποίηση, συνεπώς, στο κτηματολογικό μητρώο, προκύπτει να είναι τυπικής σημασίας (βλ. Nemitsas Industries Ltd v. The Municipal Corporation of Limassol and Another (1967) 3 CLR 134), εφόσον στην πραγματικότητα, όπως και πάλι ορθά εισηγήθηκε ο ευπαίδευτος δικηγόρος των εφεσειόντων, με αναφορά στη Σεργίδη, το μέρος του επηρεαζόμενου ακινήτου, με την υλοποίηση της ρυμοτομίας δεν ανήκει πλέον στον ιδιοκτήτη. Στην Σεργίδης, ειδικότερα, αποφασίστηκε ότι το άρθρο 13 έχει αυτόματη εφαρμογή στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης της επηρεαζόμενης γης ζητά άδεια για ανάπτυξη της γης του και ότι η χορήγηση της άδειας ενεργοποιεί τη διαδικασία, με την επηρεαζόμενη ιδιοκτησία να καθίσταται τμήμα της δημοσίας οδού.»
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, στη συνέχεια, κατέληξε στα ακόλουθα ευρήματα:
«Προκύπτει και είναι εύρημα του Δικαστηρίου ότι το επίδικο ακίνητο επηρεαζόταν από το 1979 από υποχρεωτική ρυμοτομία. Οποτεδήποτε έκτοτε υποβαλλόταν αίτηση για ανάπτυξη, η πολεοδομική άδεια που θα μπορούσε να εκδοθεί θα εμπεριείχε σχετικό όρο. Τέτοιος ήταν ο όρος της παρ.(501) στην Πολεοδομική Άδεια ημερ. 10.4.1998. Ακολούθησε συναφής Άδεια Οικοδομής ημερ. 3.4.2001.
Η ρυμοτομία που επιβλήθηκε με την Πολεοδομική Άδεια ημερ. 10.4.1998 και την Άδεια Οικοδομής ημερ. 3.4.2001 υλοποιήθηκε. Η κολυμβητική δεξαμενή και το snack-bar ανεγέρθηκαν και λειτούργησαν. Συνεπώς, οι Εναγόμενοι είχαν αποδεχτεί τους όρους των Αδειών πού περιλάμβαναν και τον όρο που αφορούσε στη ρυμοτομία. Το γεγονός ότι δεν εκδόθηκε πιστοποιητικό τελικής έγκρισης γιατί οι Εναγόμενοι προδήλως δεν αιτήθηκαν τέτοιο και δεν διαφοροποιήθηκε ο τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου δεν έχει σημασία. Από την υλοποίηση της Άδειας τα 959 τ.μ. κατά μήκος του δυτικού συνόρου του ακινήτου τους δεν τους ανήκαν πλέον και δεν νομιμοποιούνταν στην πώληση τους στην Ενάγουσα. Με τη Συμφωνία Αγοράς πώλησαν στην Ενάγουσα 6229 τ.μ. δηλαδή το χώρο με κίτρινο χρώμα στο σχέδιο που επισυνάπτεται, ενώ αυτό που τους ανήκε ήταν μόνο 5271 τ.μ. και ο κίτρινος χώρος δεν τους ανήκε όλος, αλλά υπολοιπόταν η λωρίδα γης εμβαδού 959 τ.μ. κατά μήκος του δυτικού του συνόρου.
Γεγονότα που ακολούθησαν μετά τη Συμφωνία Αγοράς, δηλαδή το γεγονός της κατόπιν αδείας κατεδάφισης της κολυμβητικής δεξαμενής και του snack-bar και το γεγονός της έκδοσης νέων αδειών για την ανάπτυξη του ακινήτου δεν επηρεάζει τα ευρήματα ως προς το τι ίσχυε κατά τον ουσιώδη χρόνο.»
Κρίνουμε ότι η πιο πάνω ανάλυση της νομολογίας και των εγερθέντων ζητημάτων από το πρωτόδικο Δικαστήριο υπήρξε ενδελεχής και ορθή και κινήθηκε εντός των δικογραφημένων θέσεων των διαδίκων. Το επίδικο ακίνητο επηρεαζόταν από το 1979 από υποχρεωτική ρυμοτομία και η ρυμοτομία που επιβλήθηκε με την Πολεοδομική Άδεια και την Άδεια Οικοδομής, στις 10.4.1998 και 3.4.2001, αντίστοιχα, υλοποιήθηκε με την ανέγερση της κολυμβητικής δεξαμενής και το snack-bar. Η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι με τη Συμφωνία Αγοράς οι εφεσείοντες πώλησαν στους εφεσίβλητους το επηρεαζόμενο από τη ρυμοτομία μέρος το οποίο δεν τους ανήκε, είναι ορθή και απόλυτα σύμφωνη με τη νομολογία. Μεταγενέστερη δε νομολογία επιβεβαιώνει πως το σκεπτικό που ακολούθησε το πρωτόδικο Δικαστήριο ήταν ορθό. Παραπέμπουμε στην Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας v. Κουλλουππά, Πολιτική Έφεση Αρ. 4/2014, ημερομηνίας 12.2.2020, ECLI:CY:AD:2020:A58, όπου λέχθηκαν τα ακόλουθα:
«Εντοπίζεται επίσης στην Μακροσέλλη ότι το γεγονός της μη έκδοσης πιστοποιητικού τελικής έγκρισης μετά την υλοποίηση των αδειών οικοδομής και πολεοδομίας και τη διαμόρφωση του μέρους των τεμαχίων που επηρεάστηκε από τη ρυμοτομία, είναι άνευ σημασίας καθότι η υποχρέωση του ιδιοκτήτη για παραχώρηση του επηρεαζόμενου από τη ρυμοτομία μέρους στο δημόσιο, υλοποιείται αυτόματα από το Νόμο (by operation of law). Ως εκ τούτου, η διαφοροποίηση στο σχετικό κτηματολογικό μητρώο προκύπτει να είναι τυπικής και μόνο σημασίας, αφού το μέρος του επηρεαζόμενου από τη ρυμοτομία ακινήτου δεν ανήκει πλέον στον ιδιοκτήτη. Με σχετική αναφορά στα λεχθέντα στη Σεργίδης (ανωτέρω), επιβεβαιώθηκε ότι το άρθρο 13 του Κεφαλαίου 96 έχει αυτόματη εφαρμογή στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης της επηρεαζόμενης γης ζητά άδεια για ανάπτυξη της γης του και ότι η χορήγηση της άδειας ενεργοποιεί τη διαδικασία, με την επηρεαζόμενη ιδιοκτησία να καθίσταται τμήμα της δημόσιας οδού. Υπό το πρίσμα αυτό, είναι επιτρεπτή και νόμιμη ακόμη και η ανάκληση της απαλλοτρίωσης στην περίπτωση κατά την οποία η Δημοκρατία διαπιστώσει την ύπαρξη προηγηθείσας δεσμευτικής ρυμοτομίας. Όπως κρίθηκε στην απόφαση xxx Χαραλάμπους (ανωτέρω) από την Ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου, εφόσον το απαλλοτριωθέν τεμάχιο παραχωρήθηκε στα πλαίσια δεσμευτικής ρυμοτομίας και το νομικό καθεστώς του μεταβλήθηκε με τη βούληση των εφεσειουσών-ιδιοκτητριών, η Δημοκρατία δεν ήταν νοητό να συνεχίσει τη διαδικασία απαλλοτρίωσης τεμαχίου το οποίο δεν ανήκε πλέον στις εφεσείουσες, αλλά είχε παραχωρηθεί με δική τους συναίνεση στο Δήμο Πάφου.».
Οι αποφάσεις Μακροσέλλη (ανωτέρω) και Κουλλουππά (ανωτέρω) υιοθετήθηκαν και στην Michalakis Avraamides Estates Ltd v. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολιτική Έφεση Αρ. 8/2015, ημερομηνίας 25.7.2023.
Συνεπώς, οι πρώτος, δεύτερος και πέμπτος λόγος έφεσης κρίνονται αβάσιμοι και απορρίπτονται.
Με τους τρίτο και έκτο λόγους έφεσης, προβάλλεται πως λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο απεφάνθη πως η έκθεση απαίτησης αναφέρεται σε 958 τ.μ. τα οποία αξίζουν, στη βάση της τιμής πώλησης, €2.890.548,53, ενώ η τιμή πώλησης θα έπρεπε να ήταν €15.904.051,50 και ότι εφόσον πληρώθηκαν €16.430.500,00 θα έπρεπε να επιστραφούν €526.448,53 και εξέδωσε διάταγμα μεταβίβασης, επεμβαίνοντας με αυτό τον τρόπο στη Συμφωνία και καθορίζοντας νέα τιμή πώλησης και πως αυθαίρετα, χρησιμοποιώντας δικές του μεθόδους, χρησιμοποίησε την αριθμητική μέθοδο για να καταλήξει στα πιο πάνω ποσά.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε πως θα έπρεπε να επιστραφεί το ποσό των €526.448,53, με το ακόλουθο σκεπτικό:
«Η μείωση στην αξία δεν είναι κατά κανόνα ανάλογη με την μείωση του εμβαδού. Η αξία του κάθε τετραγωνικού μέτρου δεν είναι κατ' ανάγκη η ίδια. Αν το κτήμα έχει πρόσωπο σε ένα εμπορικό δρόμο ή, όπως στην προκειμένη περίπτωση, είναι παραθαλάσσιο και η μείωση του εμβαδού έγκειται στο ότι έχει λιγότερο βάθος, τότε η μείωση στην αξία μπορεί να είναι αναλογικά μικρότερη. Η αριθμητική αναλογία είναι μια πρόσφορη αντικειμενική μέθοδος όταν δεν υφίστανται στοιχεία που να δικαιολογούν απόκλιση από αυτή. Στην προκειμένη περίπτωση εφόσον η έκταση των 959 τ.μ. εκτείνεται κατά μήκος του δυτικού συνόρου που πωλούμενου ακίνητου και μειώθηκε κατ' αναλογία το πρόσωπο του προς τη θάλασσα, είναι ορθό να χρησιμοποιηθεί η αριθμητική αναλογία.
Η Έκθεση Απαίτησης αναφέρεται σε 958 τ.μ. που, στη βάση την τιμή πώλησης, αξίζουν €2.890.548,53. Η τιμή πώλησης θα έπρεπε να ήταν €15.904.051,50. Εφόσον πληρώθηκαν €16.430.500 θα πρέπει να επιστραφούν €526.448,53.»
Σημαντικό θεωρούμε, στο παρόν σημείο, να παραθέσουμε τον όρο 15 της Συμφωνίας Αγοράς, ο οποίος ρυθμίζει θέματα αναπροσαρμογής της τιμής πώλησης σε περίπτωση διαφοράς στο εμβαδόν, ως εμφαίνετο στα συνημμένα της Συμφωνίας Αγοράς και των νέων εκσυγχρονισμένων τίτλων που θα εκδίδοντο, ο οποίος προνοούσε τα ακόλουθα:
«α. Ρητώς συμφωνείται μεταξύ των Συμβαλλομένων ότι σε
περίπτωση που κατά η πρό την έκδοση του ξεχωριστού τίτλου
ιδιοκτησίας αναφορικά με το μέρος του «κτήματος» που
σημειούται υπό «Α» και με μπλέ χρώμα, που αντιστοιχεί σε
1986/8535 μερίδια εκ του όλου κτήματος, εντός του οποίου είναι
κτισμένη η «πολυκατοικία» και η διώροφη οικία εμβαδού 150τ.μ.
περίπου και διά τυχόν χώρο πρασίνου που θα αναλογεί εις την
πολυκατοικία και/ή διά την έκδοση άδειας δια οριζόντιο ιδιοκτησία και με βάση το εμβαδό της έκτασης αυτής, ο συντελεστής δόμησης της έκτασης αυτής δηλ. των 1986 τ.μ., ως και της έκτασης της λωρίδας γης που σημειούται με κόκκινο χρώμα και γράμμα «Β», επί του επισυνημμένου χωροταξικού σχεδίου, δεν καλύπτει το εμβαδό της εν λόγω «πολυκατοικίας» και μέρους της εν λόγω οικίας και θα χρειασθεί να ληφθεί υπ' όψιν και να υπολογισθεί εμβαδό και/ή αφαιρεθεί εμβαδό από το «πωλούμενο ακίνητο», τότε θα γίνουν οι ανάλογες προσαρμογές στο τίμημα πώλησης ανάλογα με την έκταση και/ή εμβαδό που θα ληφθεί υπ' όψιν και/ή θα υπολογισθεί και/ή αφαιρεθεί από το «πωλούμενο ακίνητο», με τιμή πώλησης ανά τετρ. μέτρο βάσει του τιμήματος πωλήσεως που εσυμφωνήθη και αναγράφεται εις την παρούσα συμφωνία.
γ. Ρητώς επίσης συμφωνείται μεταξύ των Συμβαλλομένων ότι εάν με την έκδοση νέου εκσυγχρονισμένου τίτλου ιδιοκτησίας του «κτήματος» που να εμφαίνεται ότι προκύπτει διαφορά αναφορικά με το συνολικό εμβαδό του «κτήματος», ως και το εμβαδό των «Α», «Β» και «Γ», ως εμφαίνονται εις το επισυνημμένο χωροταξικό και ως εκ τούτου να επηρεάζεται και το εμβαδό του «πωλούμενου ακινήτου», τότε θα γίνουν οι ανάλογες αναπροσαρμογές εις το εμβαδό του κάθε Συμβαλλομένου και/ή στην τιμή πώλησης ανάλογα με τα εμβαδά που θα προκύψουν.
δ. Περαιτέρω ρητώς συμφωνείται μεταξύ των Συμβαλλομένων ότι θα προχωρήσουν αμέσως και/ή το συντομότερον δυνατόν και/ή εκάτερος των Συμβαλλομένων δικαιούται να πράξει τούτο και από μόνος του, σε ετοιμασία και υποβολή αίτησης προς τις Αρμόδιες Αρχές δι' εξασφάλιση επίσημης οριοθέτησης και δι' έκδοση πιστοποιητικού εξωτερικής περιμέτρου του «κτήματος» και μετά ταύτα θα ετοιμασθεί ένα νέο χωροταξικό σχέδιο που θα φαίνονται τα υφιστάμενα κτήρια, η σωστή θέση της πρόσβασης - διόδου και θα υπολογισθούν ακριβώς τα σωστά εμβαδά και/ή αναπροσαρμοσθούν ανάλογα τα εμβαδά που νύν εμφαίνονται στο επισυνημμένο χωροταξικό σχέδιο. Σε περίπτωση που θα διαφανεί ότι το ακριβές και/ή σωστό εμβαδό του όλου «κτήματος» και/ή του «πωλουμένου ακινήτου» υπό «Γ» και χρωματισμένου με κίτρινο χρώμα είναι μικρότερο και/ή μεγαλύτερο από ότι εμφαίνεται νύν εις τον τίτλο ιδιοκτησίας και εις το επισυνημμένο χωροταξικό σχέδιο, τότε τα εν λόγω εμβαδά και η τιμή πώλησης θα αναπροσαρμοσθούν ανάλογα (ήτοι θα μειωθούν ή αυξηθούν) με τιμή μονάδος ανά τ.μ. βάσει της τιμής πώλησης που εσυμφωνήθη και αναγράφεται εις την παρούσα Συμφωνία.»
Σημαντικός είναι και ο όρος 6 της Συμφωνίας Συνεργασίας, ο οποίος προνοούσε τα εξής:
«α. Ρητώς επίσης συμφωνείται μεταξύ των Συμβαλλομένων ότι εάν με την έκδοση νέου εκσυγχρονισμένου τίτλου ιδιοκτησίας του «κτήματος» που να εμφαίνεται ότι προκύπτει διαφορά αναφορικά με το συνολικό εμβαδό του «κτήματος», ως και το εμβαδό των «Α», «Β» και «Γ», ως εμφαίνονται εις το επισυνημμένο χωροταξικό και ως εκ τούτου να επηρεάζεται και το εμβαδό του «πωλούμενου ακινήτου», τότε θα γίνουν οι ανάλογες αναπροσαρμογές εις το εμβαδό του κάθε Συμβαλλομένου και/ή στην τιμή πώλησης ανάλογα με τα εμβαδά που θα προκύψουν.
β. Περαιτέρω ρητώς συμφωνείται μεταξύ των Συμβαλλομένων ότι θα προχωρήσουν αμέσως και/ή το συντομότερον δυνατόν και/ή εκάτερος των Συμβαλλομένων δικαιούται να πράξει τούτο και από μόνος του, σε ετοιμασία και υποβολή αίτησης προς τις Αρμόδιες Αρχές δι' εξασφάλιση επίσημης οριοθέτησης και δι' έκδοση πιστοποιητικού εξωτερικής περιμέτρου του «κτήματος» και μετά ταύτα θα ετοιμασθεί ένα νέο χωροταξικό σχέδιο που θα φαίνονται τα υφιστάμενα κτίρια, η σωστή θέση της πρόσβασης - διόδου και θα υπολογισθούν ακριβώς τα σωστά εμβαδά και/ή αναπροσαρμοσθούν ανάλογα τα εμβαδά που νύν εμφαίνονται στο επισυνημμένο χωροταξικό σχέδιο.
Σε περίπτωση που θα διαφανεί ότι το ακριβές και/ή σωστό εμβαδό του όλου «κτήματος» και/ή του «πωλουμένου ακινήτου» υπό «Γ» και χρωματισμένου με κίτρινο χρώμα είναι μικρότερο και/ή μεγαλύτερο από ότι εμφαίνεται νύν εις τον τίτλο ιδιοκτησίας και εις το επισυνημμένο χωροταξικό σχέδιο, τότε τα εν λόγω εμβαδά και η τιμή πώλησης θα αναπροσαρμοσθούν ανάλογα (ήτοι θα μειωθούν ή αυξηθούν) με τιμή μονάδος ανά τ.μ. βάσει της τιμής πώλησης που εσυμφωνήθη και αναγράφεται εις την υπογραφείσα μεταξύ των μερών έγγραφη συμφωνία.»
Δεν συμμεριζόμαστε την εισήγηση των εφεσειόντων ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο επενέβη στους όρους της Συμφωνίας. Το Δικαστήριο εφάρμοσε τους πιο πάνω όρους της Συμφωνίας, αφού, προηγουμένως, ορθά, όπως έχουμε αποφανθεί, κατέληξε ότι οι εφεσείοντες δεν ήταν, πλέον, ιδιοκτήτες του επηρεασθέντος, από τη ρυμοτομία, μέρους του ακινήτου, χωρίς να παρεκκλίνει από τα συμφωνηθέντα.
Συνακόλουθα, οι τρίτος και έκτος λόγος έφεσης κρίνονται αβάσιμοι και απορρίπτονται.
Με τον τέταρτο λόγο έφεσης οι εφεσείοντες ουσιαστικά παραπονούνται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν αξιολόγησε ορθά την αντιφατική, κατά τους ίδιους, μαρτυρία του ΜΕ1 και τη μαρτυρία του αρχιτέκτονα ΜΕ2, αναφορικά με την πληροφόρηση που κατείχαν οι εφεσίβλητοι σε σχέση με το θέμα της ρυμοτομίας, προ της υπογραφής της Συμφωνίας. Στο σημείο αυτό να αναφέρουμε πως, όπως έχει επανειλημμένα νομολογηθεί, η αξιοπιστία των μαρτύρων και η αξιολόγηση τους είναι έργο των πρωτόδικων Δικαστηρίων (βλ. Χ’’Λουκάς κ.α. v. Τράπεζας Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ, Πολιτική Έφεση, Αρ. 96/2016, ημερομηνίας 17.7.2024). Η όποια παρέμβαση του Εφετείου στην αξιολόγηση της μαρτυρίας δικαιολογείται μόνο όταν τα ευρήματα του Δικαστηρίου είναι εξ’ αντικειμένου ανυπόστατα ή παράλογα ή αυθαίρετα ή δεν υποστηρίζονται από τη μαρτυρία που έγινε αποδεκτή, ως αξιόπιστη.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέγραψε στην απόφαση τη θέση του ΜΕ1 ότι το «Συμφωνητικό Έγγραφο», ημερομηνίας 6.5.2008, υπογράφτηκε στην πρώτη επαφή των μερών, την ίδια μέρα που τους προτάθηκε το ακίνητο. Ο ΜΕ1 είπε στη μαρτυρία του ότι δεν έγινε καμιά έρευνα πριν την αγορά του επίδικου ακινήτου, επειδή υπήρχε μεγάλος ανταγωνισμός και γι’ αυτό τον λόγο συμφώνησε αμέσως με τους εφεσείοντες να το αγοράσει και έδωσε άμεσα προκαταβολή ύψους €340.000,00.
Το Δικαστήριο, στη συνέχεια, κατέγραψε τη μαρτυρία του ΜΕ2, αρχιτέκτονα, ο οποίος αναφέρθηκε σε επιστολή που στάληκε στις 19.5.2008 προς το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως Λεμεσού, δηλαδή λίγες μέρες μετά την υπογραφή του «Συμφωνητικού Εγγράφου» ημερομηνίας 6.5.2008, με την οποία ζητούντο οι προκαταρκτικές απόψεις του Τμήματος κατά πόσο υπήρχαν δεσμεύσεις σε σχέση με τη ρυμοτομία και πεζόδρομους που επηρέαζαν το ακίνητο. Ο ΜΕ2 ανέφερε ότι δεν υπήρχε απάντηση στην επιστολή ημερομηνίας 19.5.2008, αλλά πραγματοποιήθηκε συνάντηση στο Τμήμα Πολεοδομίας, όπου διευκρινίστηκαν τα θέματα που αφορούσαν το ακίνητο, δεν ήταν όμως σε θέση να αναφέρει πότε έγινε η συνάντηση.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, στη συνέχεια, σε συνάρτηση με τη μαρτυρία του ΜΕ1, ανέφερε ότι οι εφεσίβλητοι είχαν πιο συγκεκριμένη πληροφόρηση και γνώση για το ζήτημα της ρυμοτομίας, από όσα ανέφερε ο ΜΕ1. Κατέληξε δε πως δεν είχε ιδιαίτερη σημασία τι ακριβώς πληροφορήθηκαν οι εφεσίβλητοι και πότε, αλλά, λαμβανομένου υπόψη ότι η Συμφωνία Αγοράς ήταν ξεκάθαρη αναφορικά με την περιγραφή του πωλούμενου ακινήτου, το καθοριστικό ζήτημα ήταν κατά πόσο ό,τι πωλήθηκε, ήταν ιδιοκτησία των εφεσειόντων. Η σημασία δε της επιστολής, ημερομηνίας 19.5.2008, ως ανέφερε το πρωτόδικο Δικαστήριο, ήταν σημαντική γιατί επιβεβαίωσε πως οι εφεσείοντες δεν απέκρυψαν το ζήτημα της ρυμοτομίας, επομένως, δεν υφίστατο οποιοδήποτε ζήτημα δόλου ή απάτης εκ μέρους τους.
Έχουμε μελετήσει τη μαρτυρία των ΜΕ1 και ΜΕ2, σε συνάρτηση με τα όσα ανέφερε το πρωτόδικο Δικαστήριο. Δεν φαίνεται να υπήρχαν αντιφάσεις μεταξύ του ΜΕ1 και ΜΕ2 σε σχέση με τον χρόνο γνώσης της ρυμοτομίας. Το πρωτόδικο Δικαστήριο προσέγγισε τη μαρτυρία των ΜΕ1 και ΜΕ2 μέσα στο σωστό πλαίσιο, και, ουσιαστικά, ανέφερε ότι ο ΜΕ2, σε σχέση με τον ΜΕ1, ήτο πιο διαφωτιστικός σε σχέση με τον χρόνο γνώσης της ύπαρξης της ρυμοτομίας επί του ακινήτου. Το Δικαστήριο επεξήγησε με λεπτομέρεια, και ορθώς, κατά την κρίση μας, τους λόγους για τους οποίους θεώρησε ότι δεν είχε ιδιαίτερη σημασία τι ακριβώς πληροφορήθηκαν οι εφεσίβλητοι και πότε, αλλά κατά πόσο το επηρεασθέν από τη ρυμοτομία μέρος του ακινήτου που πωλήθηκε, ήταν ιδιοκτησία των εφεσειόντων.
Συνεπώς, ο τέταρτος λόγος έφεσης κρίνεται αβάσιμος και απορρίπτεται.
Με τον έβδομο λόγο έφεσης, οι εφεσείοντες στρέφονται εναντίον του διατάγματος ειδικής εκτέλεσης, με το οποίο διατάσσοντο οι εφεσείοντες να παρουσιαστούν ενώπιον του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού και να μεταβιβάσουν και εγγράψουν επ’ ονόματι των εφεσιβλήτων 756/8535 μερίδια του ακινήτου.
Οι εφεσείοντες προέβαλαν πως υπάρχει αντίφαση μεταξύ των ευρημάτων του Δικαστηρίου και των διαταγμάτων που εν τέλει εξέδωσε και πως αγνόησε ότι είχαν μεταβιβαστεί στους εφεσίβλητους ήδη 5473 μερίδια και ότι υπολείπετο η μεταβίβαση των 756 μεριδίων, ούτως ώστε να λάβουν οι εφεσίβλητοι 6229 μερίδια. Με το διάταγμα να μεταβιβαστούν τα 756 μερίδια στους εφεσίβλητους, χωρίς να τους υποχρεώνει να καταβάλουν, ταυτόχρονα, το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης, δυνάμει των όρων της Συμφωνίας, επεμβαίνει στις γραπτές συμφωνίες των μερών.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο ανέφερε ότι δεν χρειαζόταν να γίνει διαφοροποίηση στα μερίδια, ώστε το σύνολο των μεριδίων των εφεσιβλήτων να ανταποκρίνονται στα 5271 τ.μ. που ήταν η έκταση του κίτρινου χώρου που μπορούσε να τους πωληθεί, καταλήγοντας πως «Εφόσον ο τίτλος εξακολουθεί να αναφέρεται σε 8535 τ.μ., το σύνολο των μεριδίων της Ενάγουσας 6229/8535 θα αφορά στο 5271 τ.μ. που είναι η έκταση του κίτρινου χώρου που απέκτησε και τα 959 τ.μ. που επηρεάστηκαν από τη ρυμοτομία».
Κρίνουμε ότι η προσέγγιση του Δικαστηρίου και η διεργασία που το οδήγησε στην έκδοση του πιο πάνω διατάγματος βασίζοντο στη Συμφωνία των μερών, η οποία δεν είχε ακυρωθεί. Εφόσον ο εγγεγραμμένος τίτλος παρέμεινε στα 8535 τ.μ. και δεν είχε αφαιρεθεί ακόμη στο Κτηματολόγιο το εμβαδόν της ρυμοτομίας, η εγγραφή επ’ ονόματι των εφεσιβλήτων θα έπρεπε να αθροιστεί στα 6229/8535. Το σύνολο των 6229 μεριδίων το οποίο θα είναι εγγεγραμμένο στους εφεσίβλητους, θα είναι ουσιαστικά το άθροισμα των 5271 τ.μ. που πράγματι θα τους ανήκει και των 959 τ.μ. που θα τους αφαιρεθεί με τους εκσυγχρονισμένους τίτλους και που θα ανήκει στο Δημόσιο.
Καταλήγουμε πως ορθώς, οι εφεσείοντες διατάχθηκαν να μεταβιβάσουν τα 756 μερίδια, εφόσον ο τίτλος έκανε λόγο, τότε, για 8535 τ.μ. συνολικά μερίδια και επίσης ορθώς οι εφεσείοντες διατάχθηκαν να επιστρέψουν €526.448,53, εφόσον οι εφεσίβλητοι κατέβαλαν €526.448.53, με βάση την καθορισθείσα στη Συμφωνία τιμή πώλησης, περισσότερα για την απόκτηση των 5271 τ.μ. που εν τέλει θα περιλαμβάνει ο τίτλος του όταν θα εκσυγχρονισθεί και δεν θα καταστούν ιδιοκτήτες των 6229 τ.μ. που συμφώνησαν να αγοράσουν.
Ως εκ των ανωτέρω, ο έβδομος λόγος έφεσης κρίνεται αβάσιμος και απορρίπτεται.
Με τον όγδοο λόγο έφεσης, προβάλλεται πως η πρωτόδικη απόφαση ήταν αναιτιολόγητη και ότι στερείτο ικανοποιητικής ανάλυσης και αξιολόγησης της μαρτυρίας, στηριζόμενο σε δικό του αυθαίρετο αποτέλεσμα.
Αποτελεί πάγια νομική αρχή ότι κάθε δικαστική απόφαση πρέπει να είναι επαρκώς αιτιολογημένη. Σύμφωνα με τη νομολογία, η αιτιολόγηση της απόφασης αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της εγκυρότητας της δικαστικής διεργασίας (βλ. Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ v. Αχιλλέως κ.ά., Πολιτική Έφεση Αρ. 114/2016, ημερομηνίας 16.12.2024).
Δεν συμμεριζόμαστε την εισήγηση των εφεσειόντων ότι η εκκαλούμενη απόφαση δεν ήταν αιτιολογημένη. Ο ευπαίδευτος πρωτόδικος Δικαστής προέβη σε ενδελεχή ανάλυση και αξιολόγηση της μαρτυρίας και κατέληξε σε συμπεράσματα τα οποία ήταν ορθά. Η αιτιολογία που δόθηκε ήταν πλήρης και εύλογη.
Συνεπώς, ο όγδοος λόγος έφεσης κρίνεται αβάσιμος και απορρίπτεται.
Με τον ένατο λόγο έφεσης, οι εφεσείοντες παραπονούνται πως το πρωτόδικο Δικαστήριο, χωρίς αιτιολογία, απέρριψε την ανταπαίτηση.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέγραψε ότι οι εφεσείοντες ανταξίωναν €2.364.100,00 υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης πλέον τόκους, και €5.000,00 φόρους και τέλη που κατέβαλαν. Στη συνέχεια, αναφέρθηκε στα γεγονότα που επικαλέστηκαν οι εφεσείοντες, προς υποστήριξη της ανταπαίτησης τους. Σχετικό απόσπασμα παραθέσαμε νωρίτερα στην απόφαση.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο προσδιόρισε τις αξιώσεις των διαδίκων με το ακόλουθο σκεπτικό:
«Μια λωρίδα κατά μήκος του δυτικού συνόρου του πωλούμενου ακίνητου επηρεάζεται από ρυμοτομία. Είναι έκτασης 958 τ.μ.. Αυτή η έκταση είναι μέρος του πωλούμενου ακίνητου, είναι δηλαδή εντός του χώρου που καθορίζεται με το κίτρινο χρώμα. Σημασία έχει κατά πόσο κατά την ημερομηνία σύναψης της Συμφωνίας Αγοράς η έκταση της ρυμοτομίας αποτελούσε μέρος του επίδικου ακινήτου ή είχε αποσπαστεί από αυτό ώστε να μη συνιστά πλέον μέρος του και να μην νομιμοποιούνται οι ιδιοκτήτες του Εναγόμενοι να την πωλήσουν.
Εάν η έκταση της ρυμοτομίας δεν αποτελούσε πλέον μέρος του επίδικου ακινήτου, δεν ήταν ιδιοκτησίας των Εναγομένων και δεν θα μπορούσαν να την πωλήσουν στην Ενάγουσα. Αυτό που θα μπορούσαν να πωλήσουν ήταν ένα πιο στενό κομμάτι γης έκτασης 5271 τ.μ. και σε μερίδια 5271/7577. Σε τέτοια περίπτωση δικαιώνεται η Ενάγουσα. Εάν όμως η έκταση της ρυμοτομίας αποτελούσε μέρος του επίδικου ακινήτου κατά το χρόνο σύναψης των Συμφωνιών, σημαίνει ότι αυτό που οι Εναγόμενοι διέθεταν και πράγματι πώλησαν στην Ενάγουσα ήταν όλο το χώρο που ορίζεται με κίτρινο χρώμα έκτασης 6229 τ.μ. και συνεπώς δικαιώνονται οι Εναγόμενοι.»
Σύμφωνα με τη νομολογία, η απόφαση θα πρέπει να εξετάζεται ως ενιαίο σύνολο και όχι αποσπασματικά (Βλ. Kanika Hotels Plc v. Χρυσάνθου, Πολιτική Έφεση Αρ. 305/2015, ημερομηνίας 11.1.2024, Badawi ν. Γεώργιος Λεωνίδα Λτδ, Πολιτική Έφεση Αρ. 399/2018, ημερομηνίας 15.7.2024).
Κρίνουμε πως στην εκκαλούμενη απόφαση, κρινόμενη ως ενιαίο σύνολο, καταγράφονται με σαφήνεια οι λόγοι για τους οποίους το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε απόφαση στην αγωγή και συνακόλουθα απέρριψε την ανταπαίτηση. Επομένως, θεωρούμε ότι η πρωτόδικη απόφαση είναι δεόντως αιτιολογημένη.
Έπεται πως και ο ένατος λόγος έφεσης κρίνεται αβάσιμος και απορρίπτεται.
Συνακόλουθα, η έφεση απορρίπτεται. Η επίδικη απόφαση επικυρώνεται.
Επιδικάζονται €7.400,00 έξοδα, πλέον Φ.Π.Α., εάν υπάρχει, υπέρ των εφεσίβλητων και εναντίον των εφεσειόντων.
Δ. ΚΙΤΣΙΟΣ, Δ.
Μ. ΑΜΠΙΖΑΣ, Δ.
Μ. ΤΟΥΜΑΖΗ, Δ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο