ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ – ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 91/2019)
17 Οκτωβρίου 2025
[Δ. ΚΙΤΣΙΟΣ, Μ. ΑΜΠΙΖΑΣ, Μ. ΤΟΥΜΑΖΗ, Δ/στες]
ΚΥΠΡΟΣ ΚΑΤΤΙΜΕΡΗΣ,
Εφεσείων
v.
1. ΑΝΔΡΟΥΛΑΣ ΚΥΠΡΙΑΝΟΥ
2. ΣΤΕΛΙΟΥ ΨΥΛΛΟΥΡΑ
3. ΠΑΝΑΓΙΩΤΑΣ ΚΥΠΡΙΑΝΟΥ,
Εφεσιβλήτων
Θ. Ανδρέου με Στ. Δημητριάδου (κα) για Θεοφάνης Ανδρέου & Συνεργάτες ΔΕΠΕ για Εφεσείοντα
Σπ. Χριστοδούλου (κα) για Απόστολος Ντορζής & Συνεργάτες ΔΕΠΕ για Εφεσίβλητους
------------------------
ΚΙΤΣΙΟΣ, Δ: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Αμπίζα, Δ.
----------------------------
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΑΜΠΙΖΑΣ, Δ: Για σκοπούς καλύτερης αντίληψης των όσων αφορούν στην παρούσα έφεση, χρήσιμη, εξ υπαρχής, κρίνεται η σύνοψη της επίδικης διαφοράς, ως την κατέγραψε το πρωτόδικο Δικαστήριο:
«Σύμφωνα με την Έκθεση Απαιτήσεως κατά/ή περί την 14/12/1987 η xxx xxx Καττιμέρη ήταν εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/1XXX0, τεμάχιο αρ. 9X4, φύλλο/σχέδιο 29/8, της Κοινότητας Παλαιομετόχου (στη συνέχεια "το Ακίνητο"), το οποίο δώρισε στα παιδιά της xxx Καττιμέρη, Ενάγοντα, xxxx Κυπριανού (Εναγόμενη 1) και xxx Κυπριανού (Εναγομένη 3), για να ανεγείρουν τις κατοικίες τους.
Ο Ενάγων και οι Εναγόμενες 1 και 3, συμφώνησαν, όπως ο Ενάγων ισχυρίζεται, στον μεταξύ τους διαχωρισμό του ακινήτου και ανέθεσαν από κοινού σε Πολιτικό Μηχανικό την ετοιμασία αρχιτεκτονικών σχεδίων για την ανέγερση 3 κατοικιών. Ουσιαστικά η πιο πάνω διανομή επιβλήθηκε στον Ενάγοντα από τις αδελφές του Εναγόμενες 1 και 3, οι οποίες επέλεξαν τον τρόπο διαχωρισμού και διανομής του ακινήτου. Η αίτηση για την έκδοση αδειών οικοδομής με αριθ. Φακ. Β604/87, κατατέθηκε στην αρμόδια αρχή, γραφείο Επάρχου Λευκωσίας, από την μητέρα και προκάτοχο στον τίτλο των διαδίκων xxx xxx Καττιμέρη, η οποία εξακολουθούσε να είναι εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια και η οποία στη συνέχεια κατά/ή περί την 14/12/1987 μεταβίβασε το ακίνητο ανά 1/3 μερίδιο στον Ενάγοντα και στις Εναγόμενες 1 και 3, αδελφές του. Κατά/ή περί το 1990 η Εναγόμενη 3 μεταβίβασε το 1/2 του εγγεγραμμένου μεριδίου της, ήτοι το 1/6 μερίδιο του Ακινήτου, στο σύζυγο της xxxx Ψυλλούρα, Εναγόμενο 2. Με βάση την άδεια οικοδομής αριθ. 002764 ημερ. 19/2/1988 και τις μεταγενέστερες ανανεώσεις της, ο Ενάγοντας ανήγειρε στο επίδικο ακίνητο μια διώροφη κατοικία, η οποία συμπληρώθηκε κατά/ή περί το έτος 1993, στην οποία έκτοτε κατοικεί και κατέχει μαζί με την αυλή της, το γκαράζ που υπάρχει στην αυλή και την λωρίδα προσπέλασης προς τον δημόσιο δρόμο. Με βάση την άδεια οικοδομής αριθ. 002763 ημερ. 19/2/1988 και/ή τις μεταγενέστερες ανανεώσεις της, οι Εναγόμενοι 2 και 3 ανήγειραν την κατοικία τους η οποία φαίνεται σημειωμένη ως κατοικία «Β» στο τμήμα του ακινήτου που τους ανελόγισε σύμφωνα με όσα προαναφέρονται, η οποία συμπληρώθηκε κατά/ή περί το έτος 1991 και στην οποία κατοικούν και την οποία κατέχουν μαζί με την αυλή της. Με βάση την αίτηση για την έκδοση αδειών οικοδομής με αριθ. Φακ. Β604/87, εκδόθηκε η άδεια οικοδομής αριθ. 002765 ημερ. 19/2/1988, για την ανέγερση της κατοικίας της Εναγομένης 1, που φαίνεται σημειωμένη ως κατοικία «Γ» στο τμήμα του ακινήτου που της ανελόγισε σύμφωνα με όσα προαναφέρονται. Επειδή η Εναγόμενη 1 ανήγειρε την κατοικία της μετά την λήξη της άδειας οικοδομής, ήτοι μετά την 18/2/1989, χωρίς η Εναγόμενη 1 να την ανανεώσει, παρέστη ανάγκη να υποβάλει νέα αίτηση για άδεια οικοδομής. Στις 6/9/1991 η Εναγόμενη 1 υπέβαλε νέα αίτηση στον Έπαρχο Λευκωσίας, δυνάμει του Φακ. αρ. Β604/87, για την κατοικία «Γ» την οποία ανήγειρε ως προαναφέρεται μετά την λήξη της εκδοθείσας ως ανωτέρω άδειας οικοδομής, για να πάρει καλυπτική άδεια. Η αίτηση, όπως ισχυρίζεται ο Ενάγων, υπογράφτηκε και υποβλήθηκε από κοινού από όλους τους συνιδιοκτήτες του ακινήτου, ήτοι από όλους τους διάδικους οι οποίοι στο μεταξύ είχαν γίνει συνιδιοκτήτες, όπως προαναφέρεται ανωτέρω. Με την αίτηση αυτή υποβλήθηκε μεταξύ άλλων, και το αρχιτεκτονικό σχέδιο, αντίγραφο του οποίου έχει επισυναφθεί στο κλητήριο ένταλμα της αγωγής και στο οποίο φαίνονται και οι τρεις κατοικίες που ανεγέρθησαν στο ακίνητο, ως είχαν κατά την ημερομηνία υποβολής της νέας αίτησης, ήτοι την 6/9/1991, μαζί με το τμήμα του ακινήτου που ανελόγισε σε κάθε ένα από τους διαδίκους. Οι διάδικοι κατείχαν ο καθένας το ξεχωριστό τεμάχιο που ανελόγισε κατά την διανομή, σύμφωνα με όσα έχουν προαναφερθεί, συνεχώς και αδιαφιλονικήτως μέχρις ότου, κατά/ή περί το έτος 2004, ο Ενάγων επιχείρησε να πλακοστρώσει και να δενδροφυτεύσει την αυλή του μέρους του ακινήτου του οποίου του ανελόγισε κατά την προαναφερθείσα διανομή (το "Επίδικο Ακίνητο"). Όταν ο Ενάγων άρχισε να τοποθετεί πλάκες στην αυλή του, οι Εναγόμενοι αντέδρασαν ισχυριζόμενοι ότι η αυλή δεν του ανήκε εξ' ολοκλήρου και ότι είχαν και οι ίδιοι δικαιώματα πάνω σ' αυτό, με την αιτιολογία ότι το τμήμα που του ανελόγισε κατά την διανομή, δηλαδή το επίδικο ακίνητο, είχε εμβαδό μεγαλύτερο του αναλογούντος στο 1/3 εγγεγραμμένο μερίδιο του. Έκτοτε λόγω διαφόρων πράξεων και/ή ενεργειών των Εναγομένων έχουν δημιουργηθεί και συνεχίζουν να δημιουργούνται προστριβές μεταξύ των διαδίκων.
Ο Ενάγων με την αγωγή του ζητά:
(Α) Δήλωση του Δικαστηρίου ότι ο Ενάγων δικαιούται να κατέχει και να καρπούται ως απόλυτος κύριος ολόκληρο το τμήμα του ακινήτου με αριθ. εγγραφής 0/1XXX0, τεμάχιο αριθ. 9X4, φύλλο/σχέδιο 29/8, τοποθεσία "Τουλουππίστρες" της Κοινότητας Παλαιομετόχου, όπως τούτο δεικνύεται διαγραμμισμένο με κίτρινες διαγώνιες γραμμές στο επισυνημμένο στο κλητήριο ένταλμα της αγωγής αρχιτεκτονικό σχέδιο και σύμφωνα με τις διαστάσεις που εμφαίνονται σ' αυτό και/ή διακριβώνονται διά της ανάγνωσης του επί τη βάσει της κλίμακας 1:100 στην οποία έχει σχεδιαστεί και/ή όπως τούτο κατέχεται επιτόπου από τον Ενάγοντα (στη συνέχεια το "Επίδικο Ακίνητο") και το οποίο αποτελείται από μια διώροφη κατοικία, γκαράζ, αυλή και λωρίδα προσπέλασης προς τον δημόσιο δρόμο, δυνάμει ρητής και/ή εξυπακουόμενης συμφωνίας διανομής με τους Εναγομένους συνιδιοκτήτες του και/ή με τους προκατόχους των στον τίτλο και/ή δυνάμει δωρεάς από τη μητέρα του και/ή άλλως πως.
(Β) Δήλωση του Δικαστηρίου ότι ο Ενάγων δικαιούται να εγγραφεί ως κύριος του Επίδικου Ακινήτου, οι δε Εναγόμενοι να εγγραφούν ως κύριοι του υπολοίπου τμήματος του ακινήτου με αριθ. εγγραφής 0/1XXX0, τεμάχιο αρ. 9X4, φύλλο/σχέδιο 29/8, της Κοινότητας Παλαιομετόχου, όπως δεικνύεται και περιγράφεται ως "Κάτοψη Οροφής Κατοικίας (Β)" και "Κάτοψη Ισογείου Κατοικίας (Γ)" στο επισυνημμένο αρχιτεκτονικό σχέδιο, δυνάμει ρητής και/ή εξυπακουόμενης συμφωνίας διανομής με τους Εναγομένους συνιδιοκτήτες του και/ή με τους προκατόχους των στον τίτλο και/ή άλλως πως.
(Γ) Διάταγμα του Δικαστηρίου εμποδίζον τους Εναγομένους να επεμβαίνουν καθ' οιονδήποτε τρόπον στο Επίδικο Ακίνητο.
(Δ) Παραδειγματικές και/ή τιμωρητικές αποζημιώσεις εναντίον των Εναγομένων για παράνομη επέμβαση στο Επίδικο Ακίνητο και/ή για παρεμπόδιση του Ενάγοντα στην ελεύθερη κατοχή και/ή χρήση και/ή απόλαυση του επιδίκου ακινήτου.
(Ε) Διάταγμα του Δικαστηρίου το οποίο να διατάσσει τους Εναγομένους να υπογράψουν κάθε αίτηση και/ή έγγραφο και/ή συγκατάθεση, η οποία δυνατόν να απαιτηθεί από το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως και/ή τον Έπαρχο Λευκωσίας ως αρμόδια αρχή και/ή από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για την έκδοση πολεοδομικής άδειας διαχωρισμού και/ή άδειας διαχωρισμού του Επίδικου Ακινήτου από το υπόλοιπο ακίνητο με αριθ. εγγραφής 0/1XXX0, τεμάχιο αριθ. 9X4, φύλλου/σχεδίου 29/8, της Κοινότητας Παλαιομετόχου, μέχρι και την έκδοση ξεχωριστού τίτλου στο όνομα του Ενάγοντα για ολόκληρο το Επίδικο Ακίνητο και ξεχωριστού τίτλου ή τίτλων για το υπόλοιπο τμήμα του ακινήτου με αριθ. εγγραφής 0/17880, τεμάχιο αριθ. 904, φύλλου/σχεδίου 29/8, της Κοινότητας Παλαιομετόχου, στα ονόματα των Εναγομένων.»
Οι Εναγόμενοι 1, 2 και 3 καταχώρησαν υπεράσπιση.
Λέγουν στην υπεράσπιση τους ότι οι εναγόμενοι παραδέχονται ότι ο ενάγοντας είναι ιδιοκτήτης του 1/3 μεριδίου όλου του ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/1XXX0, τεμ. 9X4, Φ/Σχ 29/8 στο Παλαιομέτοχο και ότι εντός του τεμαχίου αυτού έχουν ανεγερθεί κατοικίες. Οι εναγόμενοι αρνούνται κατηγορηματικά την ύπαρξη οποιασδήποτε συμφωνίας. Οι εναγόμενοι αρνούνται τους ισχυρισμούς του ενάγοντα περί ρητής και/ή εξυπακουόμενης συμφωνίας διανομής του επίδικου ακινήτου και ισχυρίζονται ότι ουδέποτε συνήψαν οποιαδήποτε συμφωνία με τον Ενάγοντα.
Οι Εναγόμενοι παραδέχονται ότι στο κάθε παιδί της, η μητέρα τους, δώρισε το 1/3 μερίδιο του όλου κτήματος. Μετά από συνεννόηση των διαδίκων οι Εναγόμενοι 1 και 3 έκτισαν στο μπροστινό τμήμα του κτήματος, ο καθένας από τους συνιδιοκτήτες έδιδε οδηγίες στον Πολιτικό Μηχανικό και/ή Αρχιτέκτονα για ετοιμασία αρχιτεκτονικών σχεδίων για το δικό του σπίτι. Ο Ενάγοντας κατέχει την αυλή το γκαράζ και την λωρίδα προσπέλασης προς τον δημόσιο δρόμο ως συνιδιοκτήτης χωρίς οποιονδήποτε αποκλειστικό δικαίωμα. Είναι ισχυρισμός των εναγομένων ότι ουδέποτε συνεφωνήθηκε ο πλήρης διαχωρισμός του ακινήτου επί του οποίου ανηγέρθηκαν οι κατοικίες. Οι εναγόμενοι παραδέχονται ότι ο ενάγοντας προσπάθησε να δεντροφυτεύσει μέρος του ειρημένου ακινήτου και να το πλακοστρώσει και ότι οι ίδιοι αντέδρασαν καθ'ότι ο χώρος αυτός ήταν κοινόχρηστος και ο ενάγοντας προσπάθησε να τον οικειοποιηθεί. Οι εναγόμενοι αρνούνται κατηγορηματικά ότι ο κάθε διάδικος είχε ξεχωριστό τεμάχιο και ότι υπήρξε διανομή του ειρημένου κτήματος. Οι Εναγόμενοι περαιτέρω ισχυρίζονται ότι το μόνο θέμα που τέθηκε σε συζήτηση ήταν η μείωση της αξίας της αναφερόμενης στην Έκθεση Απαίτησης κατοικία η οποία είχε προδιαγραφές για ανέγερση μελλοντικού 2ου ορόφου αλλά δεν θα μπορούσε να υλοποιηθεί λόγω έλλειψης χώρου στάθμευσης αφού τους χώρους αυθαίρετα τους οικειοποιήθηκε ο ενάγοντας και έπρεπε να τους αφήσει ελεύθερους για όλους τους συνιδιοκτήτες»
Είναι, επίσης, χρήσιμο να τεθεί ότι, στους δικογραφημένους ισχυρισμούς του εφεσείοντα, υπήρχε και ισχυρισμός περί από κοινού ανάθεσης σε επαγγελματία εκτιμητή, εκτίμησης της αξίας της γης που ο κάθε διάδικος είχε λάβει και εκείνος στον οποίο αναλογούσε γη μεγαλύτερης αξίας από το μερίδιο του, να αποζημίωνε, αναλόγως, τους άλλους συνιδιοκτήτες, ώστε να ακολουθούσε σχετική, από κοινού, αίτηση διαχωρισμού. Το ακίνητο του εφεσείοντα υπερτερούσε σε αξία κατά £6.000.-, τις οποίες πρόσφερε, όμως οι αντίδικοι του υπαναχώρησαν. Με την υπεράσπιση τους, οι εφεσίβλητοι αρνήθηκαν τους εν λόγω ισχυρισμούς του εφεσείοντα.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι ο εφεσείων απέτυχε να αποδείξει την υπόθεση του και απέρριψε την αγωγή του, επιδικάζοντας, εναντίον του, τα έξοδα αυτής.
Με την παρούσα έφεση του, ο εφεσείων προσβάλλει την πρωτόδικη απόφαση με δύο λόγους έφεσης.
Με τον πρώτο λόγο έφεσης, αποδίδεται, στο πρωτόδικο Δικαστήριο, σφάλμα στην απόφαση του ότι δεν υπήρξε οποιαδήποτε συμφωνία διαχωρισμού του επίδικου ακινήτου μεταξύ των διαδίκων, απορρίπτοντας τις θεραπείες υπό στοιχεία Α, Β και Ε (ανωτέρω). Προβάλλεται, επί τούτου, παράλειψη του πρωτόδικου Δικαστηρίου να λάβει υπόψη και αξιολογήσει ορθά συγκεκριμένα μέρη της μαρτυρίας που καταδείκνυαν, τόσο την ύπαρξη τέτοιας συμφωνίας διαχωρισμού, αλλά και μεταγενέστερης συμφωνίας αποζημίωσης.
Με τον δεύτερο λόγο έφεσης, προβάλλεται ότι εσφαλμένα αποφασίστηκε ότι δεν υπήρχε οποιαδήποτε παράνομη επέμβαση στην, από τον εφεσείοντα, ελεύθερη κατοχή, χρήση και απόλαυση του επίδικου ακινήτου.
Έχουμε μελετήσει διεξοδικά τους εγειρόμενους λόγους έφεσης, την αιτιολογία αυτών και την επιχειρηματολογία της πλευράς του εφεσείοντα, αλλά και την αντίθετη επιχειρηματολογία της πλευράς των εφεσίβλητων, οι οποίοι υπεραμύνονται της ορθότητας της πρωτόδικης απόφασης.
Προβάλλει, από τον πρώτο λόγο έφεσης ότι η ουσία των όσων τίθενται ενώπιον μας καταλήγει να αφορά την από μέρους του πρωτόδικου Δικαστηρίου αξιολόγηση της μαρτυρίας και τη συνεπακόλουθη κατάληξη σε ευρήματα. Κι αυτό γιατί το τι ουσιαστικά αποδίδεται στο πρωτόδικο Δικαστήριο είναι είτε σφάλματα στην κρίση του ως προς την προσκομισθείσα μαρτυρία, είτε παραλείψεις, αφενός, στην ενασχόληση του με στοιχεία αυτής και αφετέρου στην κατάληξη του σε τελικά συμπεράσματα. Απαιτείται, συνεπώς, μία ενιαία ουσιαστική εξέταση της πρωτόδικης απόφασης και κρίσης.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, έχοντας παραθέσει την προσκομισθείσα, από τις δύο πλευρές, μαρτυρία, αναφέρθηκε στον τρόπο που προσέγγισε το ζήτημα της αξιολόγησης της μαρτυρίας, με αναφορά και σε νομολογία. Συνεχίζοντας, αναφέρθηκε στο παραδεκτό γεγονός της συνιδιοκτησίας του επιδίκου ακινήτου από τους διάδικους και παρέθεσε τις πρόνοιες του Άρθρου 21 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, το οποίο αφορά στα δικαιώματα συγκυρίων εξ αδιαιρέτου κατεχόμενης ακίνητης ιδιοκτησίας. Αναφέρθηκε και σε σχετική νομολογία, για να εξηγήσει τα εξής:
«Στην παρούσα υπόθεση δεν απεδείχθη οποιαδήποτε παράνομη επέμβαση. Οποιαδήποτε χρήση της αυλής, την οποία διεκδικά ο Ενάγων και ότι εμπίπτει δήθεν στο εγγεγραμμένο μερίδιο του ή ότι του ανήκει δυνάμει συμφωνίας, δεν ευσταθεί. Κάτι τέτοιο δεν απεδείχθη. Οι Εναγόμενοι είναι συνιδιοκτήτες κατ' ίσας ιδανικάς μερίδας και οποιαδήποτε χρήση της αυλής ή κοινόχρηστων χώρων και ότι εμπίπτει στην άσκηση των ιδιοκτησιακών τους δικαιωμάτων.
Εφόσον ο Ενάγων δεν απέδειξε παράνομη επέμβαση δεν δικαιούται παραδειγματικές και/ή τιμωρητικές αποζημιώσεις εναντίον των Εναγομένων για ισχυριζόμενη παράνομη επέμβαση στο μέρος το οποίο αποκαλεί αυλή.
Βρίσκω ότι οι Μ.Υ.1 και 2, δηλαδή η μητέρα των διαδίκων και η Εναγομένη 3, είπαν την αλήθεια στο Δικαστήριο. Η μαρτυρία τους δεν αντικρούεται από την έγγραφη μαρτυρία, αντιθέτως, υποστηρίζεται και ελέγχεται από αυτή. Η Αίτηση για έκδοση άδειας οικοδομής και για τις τρεις οικοδομές υποβλήθηκε το 1987 και ανοίχθηκε ο φάκελος B604/87. Οι άδεια οικοδομής και για τις τρεις κατοικίες εκδόθηκε στις 19/2/1988 στο όνομα xxx xxx Καττιμέρη που είναι η ΜΥ1, μητέρα των διαδίκων. Στο επισυνημμένο στην άδεια αρχιτεκτονικό σχέδιο δεν υπάρχει διαχωρισμός των ακινήτων, ούτε χρωματισμένο τμήμα του ακινήτου που να δεικνύει ότι είναι ιδιοκτησία του Ενάγοντα.
Η Μ.Υ.1 μεταβίβασε ανά 1/3 μερίδιο του ακινήτου στα τρία από τα τέσσερα παιδιά της. Είπε ότι πήγε στο Κτηματολόγιο και «εβούλωσε» τους από 1/3 μερίδιο, τίποτε άλλο. Ότι γράφουν τα κοτσιάνια τους έτσι οδηγίες έχουν, είπε και συνέχισε «δεν έχουν οδηγίες ο ένας να πάρει περισσότερο από τους άλλους». Η επιθυμία ή οδηγίες της Μ.Υ.1 αποτυπώθηκαν στους τίτλους ιδιοκτησίας. Οι τίτλοι ιδιοκτησίας εκδόθηκαν, της μεν Εναγομένης 1 στις 8/1/1988, των δεν Εναγομένων 2 και 3, xxx xxx Ψυλλούρα και xxx Ψυλλούρα, στις 11/3/1991. Στους δε δύο τελευταίους συνιδιοκτήτες στην μοίρα ή συμφέρον αναγράφεται 1/6 χωρίς οποιοδήποτε περιορισμό.
Μόνον ο Ενάγων όταν καταχώρησε την αγωγή επεσύναψε σ' αυτή αρχιτεκτονικό σχέδιο με χρωματισμένο το ½ του ακινήτου στο οποίο συμπεριλαμβάνεται και η οικία του με τον ισχυρισμό ότι είναι ο απόλυτος κύριος αυτού. Το σχέδιο αυτό δεν φέρει οποιαδήποτε υπογραφή των αντιδίκων του που να καταδεικνύει ύπαρξη συμφωνίας για το διαχωρισμό ή διαμοιρασμό αυτό. Δεν υπάρχει οτιδήποτε που να καταδεικνύει ύπαρξη συμφωνίας μεταξύ των διαδίκων.
Οι Εναγόμενοι αναγνώρισαν μόνον ότι τα δύο γκαράζ ανήκουν στον Ενάγοντα και ότι αυτός δικαιούται να περνά, να χρησιμοποιά ως δικαίωμα διάβασης, πεζός είτε με τα αυτοκίνητα, την λωρίδα γης που εφάπτεται της κατοικίας Γ. Δικαίωμα διάβασης το οποίο ουδέποτε ενεγράφη στο Κτηματολόγιο σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224.
Σύμφωνη με τα σχέδια που επισυνάπτονται στην άδεια οικοδομής και με το περιεχόμενο του τίτλου ιδιοκτησίας είναι και η μαρτυρία της Μ.Υ.2, Εναγομένης 3. Βρίσκω ότι περιέγραψε την επιτόπου κατάσταση όπως είναι η έγγραφη μαρτυρία. Επίσης βρίσκω ότι είπε την αλήθεια ως προς το ότι δεν υπήρξε οποιαδήποτε συμφωνία για διαμοιρασμό του επίδικου ακινήτου όπως είναι ο ισχυρισμός του Ενάγοντα. Είναι ξεκάθαρο από τη μαρτυρία της Μ.Υ.2 ότι δεν αμφισβητούν την ιδιοκτησία της οικίας και του γκαράζ του Ενάγοντα και τη χρήση της λωρίδας γης, ως δικαίωμα διάβασης, η οποία εφάπτεται της κατοικίας Γ. Αυτό που αμφισβητά είναι την απαίτηση του Ενάγοντα να θέσει υπό την ιδιοκτησία του την αυλή. Αμφισβήτηση η οποία υποστηρίζεται από την έγγραφη μαρτυρία. Αποδοχή της απαίτησης του Ενάγοντα ότι η αυλή του ανήκει και ακολούθως βεβαίως να εγγραφεί ως αποκλειστικός ιδιοκτήτης θα ήτο αντίθετη με το περιεχόμενο του τίτλου ιδιοκτησίας που καθορίζει το μερίδιο του στο 1/3.
Ενόψει όλων των πιο πάνω βρίσκω ότι ο Ενάγων απέτυχε να αποδείξει την υπόθεση του.»
Είναι δικαιολογημένα τα παράπονα του εφεσείοντα, αναφορικά με τον τρόπο που το πρωτόδικο Δικαστήριο προσέγγισε, διαχειρίστηκε και συμπερασματικά αξιολόγησε την ενώπιον του μαρτυρία. Από το ως άνω απόσπασμα, έντονα προβάλλει ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο, επηρεασμένο από την εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία της επίδικης περιουσίας, ουδόλως εξέτασε την ουσιαστική πτυχή της υπόθεσης. Παραβλέποντας ότι, αν το ζήτημα εξαντλείτο από την εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία, στη βάση των προνοιών του Άρθρου 21 του Κεφ. 224, το αποτέλεσμα θα ήταν η από κοινού κατοχή όλων των οικοδομημάτων επί του ακινήτου ανά το μερίδιο που είχαν. Παρέβλεψε, συναφώς, το πρωτόδικο Δικαστήριο, ότι το γεγονός ύπαρξης κάποιου είδους συμφωνίας ήταν κοινώς αποδεκτό ότι υπήρχε. Το τι οι εφεσίβλητοι αμφισβητούσαν ήταν την αξίωση του εφεσείοντα σε όλον τον χώρο, αφού ισχυρίζονταν ότι ένα μέρος του χώρου ήταν κοινόχρηστος.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αρκέστηκε στο στοιχείο που αφορούσε στην εγγραφή της περιουσίας, αναγάγοντας το σε στοιχείο που έκρινε την υπόθεση. Ως αποτέλεσμα, ως προκύπτει και από το ως άνω απόσπασμα, σε ουδεμία ουσιαστική αξιολόγηση της ενώπιον του μαρτυρίας προέβηκε, ώστε να αναζητούσε συμπεράσματα ως προς το επίδικο ζήτημα του ποια ήταν η πραγματική ρύθμιση μεταξύ των μερών.
Παραγνώρισε μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον του, όπως η αναφορά της ΜΥ2/εφεσίβλητης 3, στη γραπτή της δήλωση (Έγγραφο Β), ότι δεν έγινε κανένας διαχωρισμός, πλην του μέρους που καλύπτεται από τις κατοικίες, αναφορά η οποία παραπέμπει σε κάποιο διαχωρισμό που είχε γίνει, αλλά και προβληματίζει, σε συνδυασμό με τη μη αμφισβήτηση της ιδιοκτησίας των γκαράζ.
Παραγνώρισε το Τεκμήριο 3 (Έκθεση Υπολογισμού της Αγοραίας Αξίας του επίδικου ακινήτου) στο οποίο καταγράφεται αναφορά ότι «πριν από αρκετά χρόνια έγινε συμφωνία διαχωρισμού και διανομής μεταξύ των ως άνω συνιδιοκτητών, με βάση την οποία συμφώνησαν και διαχώρισαν το ακίνητο σε 3 υπομονάδες, στις οποίες ανήγειραν από μία κατοικία στην κάθε μια…», το οποίο και πάλι παραπέμπει σε ύπαρξη συμφωνίας.
Παραγνώρισε και τη μαρτυρία του τότε συνηγόρου των εφεσιβλήτων περί συμφωνίας για εκτίμηση των αξιών και αποζημίωση από μέρους εκείνου που θα έπαιρνε μεγαλύτερο ποσοστό γης.
Παραγνώρισε, τέλος, τα όσα κατατέθηκαν σε σχέση με τις διάφορες άδειες οικοδομής.
Είναι γνωστές οι αρχές της νομολογίας ότι το Εφετείο δεν επεμβαίνει, κατά κανόνα, στην αξιολόγηση και τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου, το οποίο έχει την ευκαιρία να παρατηρήσει και να εξετάσει τη μαρτυρία ενώπιον του στη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης, με όλα τα συνακόλουθα ευεργετήματα. Επέμβαση στα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου δικαιολογείται όταν αυτά αντιστρατεύονται τη λογική ή έρχονται σε σύγκρουση με την αποδεκτή από το ίδιο το Δικαστήριο μαρτυρία ή η κρίση επί της αξιοπιστίας των μαρτύρων παρουσιάζεται προβληματική, ενόψει λογικής ανακολουθίας ή πλημμελούς αξιολόγησης των δεδομένων (Γιάλλουρος v. Ψύλλου (2009) 1 ΑΑΔ 1552, Μάρκαρη v. Παρασκευά (2012) 1(Β) ΑΑΔ 1493, Μιχαήλ v. Λαπίθη κ.ά., ECLI:CY:AD:2018:A13, Πολιτική Έφεση 336/2011, ημερομηνίας 12.01.2018), ECLI:CY:AD:2018:A13.
Τα ως άνω υποδεικνύονται, όχι προς απόφανση, από μέρους μας, των επιδίκων θεμάτων της αγωγής, αλλά για να καταδείξουμε, με κάθε σεβασμό στον ευπαίδευτο πρωτόδικο Δικαστή, το ακροσφαλές της διεργασίας στην οποία προέβηκε και της κατάληξης του.
Έχουμε την άποψη ότι, υπό το φως των όσων αναφέρονται ανωτέρω, δικαιολογείται επέμβαση μας. Όχι για να υποκαταστήσουμε δική μας κρίση επί των γεγονότων. Κρίνουμε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο έσφαλλε στον τρόπο που προσέγγισε το όλο θέμα της εξέτασης και αξιολόγησης της μαρτυρίας. Δεν εντοπίζουμε να έχουν απασχολήσει τα ως άνω, αλλά και άλλα, στοιχεία, ώστε να προβληματίσουν, με αποτέλεσμα η πρωτόδικη κρίση να παρουσιάζεται ελλιπής και προβληματική. Κατ’ ουσίαν, ελλείπει η δέουσα αξιολόγηση του μεγαλύτερου μέρους της ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου μαρτυρίας.
Δεδομένης δε, συνεπεία της διεργασίας αυτής, της επακόλουθης θεώρησης ότι ο τίτλος ιδιοκτησίας αποτελεί τον καθοριστικό παράγοντα στην υπόθεση, καθίσταται εμφανές το ακροσφαλές της κατάληξης του πρωτόδικου Δικαστηρίου.
Επαναλαμβάνουμε ότι το ζήτημα απολήγει να είναι σφάλμα στην πληρότητα της αξιολόγησης της μαρτυρίας από μέρους του πρωτόδικου Δικαστηρίου, καθώς επίσης, παράλειψη του να ασχοληθεί και αποφασίσει δικογραφημένες διαφορές, με αποτέλεσμα το Εφετείο να μην είναι σε θέση να υποκαταστήσει, με τη δική του κρίση, την πρωτόδικη κρίση. Δεν θεωρούμε ότι θα ήταν ορθό να προβεί, το Εφετείο, σε αξιολόγηση της μαρτυρίας, έργο που ανήκει στο πρωτόδικο Δικαστήριο. Ώστε αυτό να μπορέσει να καταλήξει στα συμπεράσματα του επί των γεγονότων και, κατ’ εφαρμογή της νομικής πτυχής της υπόθεσης, να αποφασίσει, συνακόλουθα, την ουσία των επίδικων στην υπόθεση θεμάτων.
Έπεται των ως άνω ότι βάσιμος κρίνεται ο πρώτος λόγος έφεσης, η κατάληξη του οποίου με τον τρόπο που εξηγείται ανωτέρω, συμπαρασύρει, αναπόφευκτα και τον δεύτερο λόγο έφεσης. Παρά την παρέλευση τόσο μεγάλου χρονικού διαστήματος στην εκκρεμοδικία, θεωρούμε ότι είναι προς το συμφέρον της δικαιοσύνης όπως η υπόθεση παραπεμφθεί στο πρωτόδικο Δικαστήριο για επανεκδίκαση.
Συνακόλουθα, η παρούσα έφεση επιτυγχάνει και η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται. Παραμερίζεται, επίσης, η πρωτόδικη διαταγή για έξοδα.
Η υπόθεση παραπέμπεται στο πρωτόδικο Δικαστήριο για επανεκδίκαση. Τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας θα παραμείνουν στην πορεία της αγωγής.
Επιδικάζονται εναντίον των εφεσιβλήτων και υπέρ του εφεσείοντα, €4.200.-, πλέον ΦΠΑ (εάν υπάρχει), ως έξοδα.
Δ. ΚΙΤΣΙΟΣ, Δ. Μ. ΑΜΠΙΖΑΣ, Δ. Μ. ΤΟΥΜΑΖΗ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο