ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ ‑ ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ.: 267/19)
12 Νοεμβρίου 2025
[Χ.Β. ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ, Μ. ΤΟΥΜΑΖΗ, Θ. ΘΩΜΑ, Δ/ΣΤΕΣ]
ΛΕΩΝΙΔΑΣ ΚΙΜΩΝΟΣ, ως Παραλήπτης και Διαχειριστής της CYPROPERTIES CONSTRUCTIONS LTD, ευρισκομένης υπό εκκαθάριση και διαχείριση
Εφεσείων
v.
DIDA KIRILOVA SLAVOVA
Εφεσίβλητη
___________________________
Κ. Πανάγος, για Πανάγος & Πανάγος Δ.Ε.Π.Ε., για Εφεσείουσα
Μ. Χριστοφόρου, για Μ. Κιτρομηλίδης Δικηγόροι Δ.Ε.Π.Ε., για Εφεσίβλητη
ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ, Δ.: Η απόφαση είναι ομόφωνη.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ, Δ.: Με την έφεση προσβάλλεται η απόφαση του Ε.Δ. Λευκωσίας ημερ. 14.6.19, με την οποία επετράπη η κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 22.3.04 στο Κτηματολόγιο. Η αγοράστρια του διαμερίσματος, εδώ Εφεσίβλητη, είχε υποβάλει την αίτηση της στις 19.4.18. Εξ ου και η πρωτόδικη Δικαστής εξέτασε το αίτημα στη βάση του ισχύοντος τότε Άρθρου 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Ν.81(Ι)/11, ως αυτό είχε αντικατασταθεί λίγους μήνες πριν, με τον τροποποιητικό Ν.48(Ι)/17. Είχε ως εξής:
«12. Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση για συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν σε οποιοδήποτε χρόνο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου ή η προθεσμία κατάθεσής τους σύμφωνα με τις διατάξεις του καταργηθέντα με τον παρόντα Νόμο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ανάλογα με την περίπτωση, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή».
Η πρωτόδικη Δικαστής, στηριζόμενη στην πρωτόδικη απόφαση επί αιτήματος για Certiorari Αναφορικά με την αίτηση της Bank of Cyprus Public Company Ltd, Πολ. Αίτ. 25/2019, ημερ. 26.2.19, ECLI:CY:AD:2019:D63, διαφώνησε με τη θέση της Εφεσείουσας ότι η αίτηση υπόκειτο σε απόρριψη επί τω ότι η Εφεσίβλητη δεν ειδοποίησε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη και ή οποιαδήποτε πρόσωπα τα οποία ενέγραψαν υποθήκη ή δικαστική απόφαση (memo), ως το Τεκμήριο Β στην ένορκη δήλωση της ένστασης.
Στη συνέχεια εξετάζοντας το γεγονός ότι η Εφεσίβλητη δεν έχει εξοφλήσει ολόκληρο το τίμημα αγοράς, σημείωσε ότι παραμένει ένα μικρό υπόλοιπο (Λ.Κ.2.900), το οποίο πρέπει να καταβληθεί με την έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας. Για άλλα ζητήματα, τα οποία προέβαλε η Εφεσείουσα ως καθοριστικά σε σχέση με την ουσία της σύμβασης, η πρωτόδικη Δικαστής θεώρησε ότι εγείρονται πρόωρα. Έκρινε επίσης πως δεν μπορούσε να εξετάσει τις ουσιαστικές διαφορές μεταξύ των διαδίκων. Τονίζοντας ότι η εξουσία με βάση το προαναφερθέν Άρθρο 12 είναι διακριτική, κατέληξε ότι αυτή θα έπρεπε να ασκηθεί υπέρ της έγκρισης της αίτησης, οπότε την ενέκρινε.
Λόγοι Έφεσης
H Εφεσείουσα προβάλλει έξι λόγους έφεσης. Ειδικότερα υποστηρίζει ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο: (1) Εσφαλμένα θεώρησε ότι είχε δικαιοδοσία να επιτρέψει κατάθεση συμφωνίας ημερ. 22.3.04, (2) Δεν αιτιολόγησε την απόφαση του και δεν εξέτασε όλους τους λόγους ένστασης, (3) Άσκησε λανθασμένα τη διακριτική του ευχέρεια, (4) Δεν αξιολόγησε επαρκώς το σύνολο της μαρτυρίας, (5) Εσφαλμένα θεώρησε ότι δεν είχε εξουσία να εξετάσει κατά πόσον η Εφεσίβλητη συμμορφώθηκε με τις συμβατικές της υποχρεώσεις, (6) Εσφαλμένα δεν ειδοποίησε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη στη διαδικασία.
Έκτος Λόγος Έφεσης – Μη Επίδοση σε Αναγκαίους Διάδικους
Ανεξαρτήτως της σειράς των λόγων έφεσης στο εφετήριο, η Εφεσείουσα στο περίγραμμα της ιεράρχησε ως «μείζονος σημασίας» τον έκτο λόγο έφεσης, τον οποίο ανέπτυξε πρώτα και μάλιστα εκτενέστερα από όλους τους υπόλοιπους λόγους έφεσης. Ξεκινώντας από το ότι η πρωτόδικη απόφαση στην προαναφερθείσα Bank of Cyprus Public Company Ltd (ανωτέρω) ακυρώθηκε κατ’ έφεσιν, η Εφεσείουσα εισηγείται ότι η παράλειψη επίδοσης της αίτησης σε όλους τους ενδιαφερόμενους, συνιστά σφάλμα το οποίο συμπαρασύρει την όλη πρωτόδικη διαδικασία. Συμφωνούμε με την ιεράρχηση την οποία εισηγείται η Εφεσείουσα, αφού σε περίπτωση που η κρινόμενη εδώ πρωτόδικη απόφαση είναι ακυρωτέα λόγω παραβίασης κανόνων φυσικής δικαιοσύνης, θα παρέλκει η εξέταση των υπόλοιπων λόγων έφεσης.
Από πλευράς γεγονότων, είναι αναντίλεκτο πως η Εφεσείουσα συστάθηκε το 1996 και ασχολείτο με εργοληπτικές επιχειρήσεις. Στη βάση σχετικών αδειών ανέλαβε να ανεγείρει κτιριακό συγκρότημα σε ένα από τα νέα τεμάχια που θα προέκυπταν από τον διαχωρισμό του αρχικού τεμαχίου (αρ. 5892) στη Μακεδονίτισσα, Έγκωμη. Η Εφεσίβλητη δυνάμει της συμφωνίας που υπέγραψε στις 22.3.04 αγόρασε ένα από αυτά τα διαμερίσματα έναντι ποσού Λ.Κ.55.000. Το νέο αυτό τεμάχιο έλαβε τον αριθμό 6841 (Τεκμήριο Γ στην ένσταση). Το πιστοποιητικό έρευνας, το οποίο είχε προσκομίσει ως Τεκμήριο Β η Εφεσείουσα, καταδεικνύει ότι οι αγοραστές των υπόλοιπων επτά διαμερισμάτων κατέθεσαν εμπρόθεσμα στο Κτηματολόγιο τα αγοραπωλητήρια έγγραφα τους κατά τα έτη 2004 έως 2010. Η Εφεσίβλητη προβάλλει ότι δεν κατέθεσε το δικό της λόγω της εσφαλμένης εντύπωσης, την οποία είχε, πως θα το κατέθετε η πωλήτρια Εφεσείουσα, στην οποία είχε εμπιστοσύνη. Όταν κατά το 2018 έλαβε σχετική νομική συμβουλή, αποφάσισε να προχωρήσει με την αίτηση της για εκπρόθεσμη κατάθεση.
Στο ενδιάμεσο διάστημα και δη στις 19.11.14 καταχωρίστηκε αίτηση εκκαθάρισης εναντίον της Εφεσείουσας. Προτού εκδικαστεί όμως, η δανειστής της, η Ελληνική Τράπεζα Λτδ, στη βάση δύο ομολόγων κυμαινόμενων επιβαρύνσεων (ημερ. 3.7.01 και 30.7.04) διόρισε Παραλήπτη και Διαχειριστή εν σχέσει με όλη την περιουσία της, στις 17.2.15. Λίγο αργότερα, στις 22.1.16, εκδόθηκε και διάταγμα εκκαθάρισης της (Αιτ. 862/14).
Η Εφεσίβλητη, στη βάση σχετικής αίτησης της, έλαβε στις 23.2.18 από το Δικαστήριο Εκκαθάρισης, την άδεια για καταχώριση της κρινόμενης εδώ αίτησης της για εκπρόθεσμη κατάθεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου ημερ. 22.3.04. Ασφαλώς δεν ισχύει το επιχείρημα της όμως ότι επειδή έλαβε την εν λόγω άδεια με τη σύμφωνη γνώμη αφενός του Επίσημου Παραλήπτη και αφετέρου του Παραλήπτη και Διαχειριστή, έπεται πως δεν μπορούν να τεθούν μεταγενέστερα (ήτοι κατά την εξέταση της αίτησης για εκπρόθεσμη κατάθεση) ζητήματα εν σχέσει με την τήρηση του περί Εταιρειών Νόμου, Κεφ. 113.
Για παράδειγμα – και νοουμένου ότι συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις – θα μπορούσε να τύχει εξέτασης η απαγόρευση η οποία τίθεται από την επιφύλαξη του Άρθρου 219(6) του περί Εταιρειών Νόμου («Νοείται ότι απαγορεύεται η εγγραφή οποιουδήποτε εμπράγματου βάρους ή απαγόρευσης στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας μετά την εγγραφή του διατάγματος εκκαθάρισης στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας»).
Αλλά και σε σχέση με το ομόλογο κυμαινόμενης επιβάρυνσης, όπως εξηγείται στο σύγγραμμα The Law Relating to Receivers, Managers and Administrators, του Hubert Picarda, 4η έκδοση, σελ.41, ο διορισμός παραλήπτη είναι ένα από τα γεγονότα τα οποία συνιστούν κρυσταλλοποίηση (crystallization) της κυμαινόμενης επιβάρυνσης και μετατρέπουν από εκείνη τη στιγμή την επιβάρυνση από κυμαινόμενη (floating) σε καθορισμένη (fixed). Στην πραγματικότητα ο όρος «κρυσταλλοποίηση» (χρησιμοποιούμενος μεταφορικά από την ανάλογη κρυστάλλωση του νερού) παραπέμπει στην στερεοποίηση ή παγοποίηση της επιβάρυνσης και επιφέρει συγκεκριμένες ουσιώδεις συνέπειες («… crystallization has certain important consequences»), η ουσιωδέστερη εκ των οποίων παρατίθεται (στη σελ.40) ως εξής:
«After the security becomes a fixed charge the company cannot therefore sell or mortgage any part of the property affected by that fixed charge, except subject to the fixed charge. Goods subject to a floating charge on crystallization by the appointment of a receiver are assigned to the debenture holder: they are no longer goods of the company …».
Δεν είναι όμως αυτό το ζήτημα το οποίο εγείρεται με τον έκτο λόγο έφεσης.
Το ότι υπήρχαν παλαιότερα εμπράγματα βάρη δεν ήταν αμφισβητούμενο ζήτημα. Επρόκειτο όντως για όσα αναφέρονται στο Τεκμήριο Β της ένστασης. Μεταξύ άλλων, μέχρι το 2014 είχαν εγγραφεί τα ακόλουθα εμπράγματα βάρη (memo):
· Δύο υποθήκες της Ελληνικής Τράπεζας για €341.720 (Υ.2516/04, Υ.2517/04)
· Τρεις εγγραφές του Τμήματος Φορολογίας για €379.411
· Δύο εγγραφές της Alpha Bank Cyprus Ltd για €1.659.672
· Μια εγγραφή της Omni Medika Ltd για €8.654.181
· Πέντε εγγραφές της Aristo Developers Ltd για €275.799
· Μια εγγραφή της Περιφερειακής ΣΠΕ Λευκωσίας Λτδ για €293.377
· Μια εγγραφή του Στέλιου Παπαστυλιανού για €360.000.
Δεν χρειάζεται να λεχθούν πολλά. Η πρωτόδικη απόφαση στην οποία είχε στηριχθεί η πρωτόδικη Δικαστής ανετράπη κατ’ έφεσιν στην υπόθεση Αναφορικά με Bank of Cyprus Public Company Ltd, Πολ. Έφ. 68/2019, ημερ. 8.5.20, ECLI:CY:AD:2020:A144, με το εξής σκεπτικό:
«Διαμορφώσαμε την άποψη ότι, υπό τα περιστατικά της υπόθεσης η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως η Τράπεζα δεν απέδειξε εκ πρώτης όψεως συζητήσιμη υπόθεση δεν μας βρίσκει σύμφωνους. Τούτο γιατί, ναι μεν το άρθρο 12[1] του Νόμου αποβλέπει στην προστασία αγοραστή ακινήτου και ναι μεν στις πρόνοιες του εν λόγω άρθρου απουσιάζει ρητή πρόνοια για επίδοση της αίτησης για κατάθεση στο Κτηματολόγιο σύμβασης «σε οποιοδήποτε χρόνο» σε καθορισμένα πρόσωπα, αλλά δεν μπορεί κατά την άποψή μας να αγνοηθεί το γεγονός ότι η διαδικασία που προνοείται στο υπό αναφορά άρθρο έχει ως αντικείμενο ακίνητη περιουσία. Με αυτό ως δεδομένο θεωρούμε ότι θα έπρεπε να απασχολήσει το πρωτόδικο Δικαστήριο κατά πόσο η μη συνένωση στην αίτηση της Τράπεζας - η οποία είχε εγγράψει στα επίδικα κτήματα πρώτη υποθήκη σε χρόνο που αυτά ήταν ελεύθερα παντός εμπράγματου βάρους ή άλλης επιβάρυνσης - ενδεχομένως να καθιστούσε τη διαδικασία θνησιγενή και άκυρη λόγω του ότι η ίδια δεν είχε συνενωθεί ως διάδικος στη διαδικασία. Υπενθυμίζουμε επί του προκειμένου ότι κατά πάγια νομολογία (Hadjipetrouv. Petsoloukas (1965) 1 CLR 83, HjiSavva and Others v. Loizou (1982) 1 CLR 218, Tιτινίδου ν. Ρεσιάντ (1993) 1 Α.Α.Δ. 429, Γεωργιάδου ν. Γεωργιάδη (1999) 1 Α.Α.Δ. 1210 και Κωνσταντίνου κ.α. ν. Διευθυντή Κτηματολογίου (2012) 1 Α.Α.Δ. 1990), σε διαδικασίες που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία επιβάλλεται να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, κάτι που στην υπό εξέταση περίπτωση δεν έγινε. Και αυτό παρά το γεγονός ότι το κατώτερο Δικαστήριο επέτρεψε την εκπρόθεσμη κατά 26 χρόνια κατάθεση του πωλητηρίου ημερ. 31.10.1991, χωρίς να προβληματιστεί κατά πόσο στο μεσολαβήσαν υπέρμετρα μεγάλο χρονικό διάστημα ενδεχομένως η νομική κατάσταση των επίδικων κτημάτων να είχε διαφοροποιηθεί. Κατά συνέπεια θεωρούμε ότι το κατώτερο Δικαστήριο, εκδίδοντας το διάταγμα ημερ. 27.11.2017 χωρίς να βεβαιωθεί ότι στα επίδικα ακίνητα δεν υπήρχαν εγγεγραμμένα εμπράγματα δικαιώματα άλλων προσώπων, φαίνεται να ενήργησε καθ΄ υπέρβαση δικαιοδοσίας και περαιτέρω φαίνεται να παραβίασε το δικαίωμα της φυσικής δικαιοσύνης τρίτων προσώπων - εδώ της Τράπεζας - να ακουστούν ως προς το όλο ζήτημα».
Η ως άνω υπόθεση έτυχε πιο μετά εφαρμογής και στην υπόθεση Αναφορικά με την Αδελφοί Ανδρέας & Σταύρος Χρίστου (Έμποροι) Λτδ, Πολ. Αίτ. 112/01, ημερ. 10.9.21, στην υπόθεση Αναφορικά με την Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, Πολ. Αίτ. 65/2022, ημερ. 6.6.22, ECLI:CY:AD:2022:D228 και στην υπόθεση Αναφορικά με την Gordian Holdings Ltd, Πολ. Αίτ. 112/22, ημερ. 26.10.22, ECLI:CY:AD:2022:D445.
Σε όλες τις πιο πάνω υποθέσεις κρίθηκε πως, οι δικαιούχοι παλαιότερων εγγεγραμμένων εμπράγματων βαρών, είχαν, ως θέμα φυσικής δικαιοσύνης, δικαίωμα να ακουστούν ως προς το εγειρόμενο ζήτημα. Το ίδιο ισχύει και σε σχέση με την κρινόμενη εδώ περίπτωση.
Εν όψει την κατάληξης αυτής κρίνουμε ότι παρέλκει η εξέταση οποιουδήποτε άλλου λόγου έφεσης. Στη βάση των προηγηθέντων ο έκτος λόγος έφεσης επιτυγχάνει.
Η πρωτόδικη απόφαση ακυρώνεται.
Επιδικάζονται προς όφελος της Εφεσείουσας και εις βάρος της Εφεσίβλητης έξοδα €1.500 συν Φ.Π.Α. (εάν υπάρχει).
Χ.Β. ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ, Δ.
Μ. ΤΟΥΜΑΖΗ, Δ.
Θ. ΘΩΜΑ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο