ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ ‑ ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ.: 36/2019)
19 Φεβρουαρίου 2026
[Χ.Β. ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ, Μ. ΤΟΥΜΑΖΗ, Θ. ΘΩΜΑ, Δ/ΣΤΕΣ]
ΚΡΙΝΟΣ ΤΡΟΚΚΟΥΔΗΣ
Εφεσείων
v.
ALPHA BANK CYPRUS LTD
Εφεσίβλητης
Και δυνάμει Ειδοποίησης ημερομηνίας 24.2.25
ΚΡΙΝΟΣ ΤΡΟΚΚΟΥΔΗΣ
Εφεσείων
v.
SKY CAC LIMITED
Εφεσίβλητης
------------------------
Α. Δημητριάδης για Κώστας Π. Δημητριάδης Δ.Ε.Π.Ε., για τον Εφεσείοντα
Ν. Καλλένος για Χρυσαφίνης και Πολυβίου Δ.Ε.Π.Ε., για την Εφεσίβλητη
ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ, Δ.: Η απόφαση είναι ομόφωνη και θα δοθεί από την Μ. Τουμαζή, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΤΟΥΜΑΖΗ, Δ.: Αντικείμενο της παρούσας έφεσης αποτελεί η απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας, ημερ. 10.1.19, με την οποία αποδέχτηκε αίτηση/έφεση (εφεξής «η αίτηση») της αρχικής Εφεσίβλητης τράπεζας Alpha Bank Cyprus Ltd (εφεξής «η Εφεσίβλητη») εναντίον του Εφεσείοντος ως Καθ’ ου 3, του Διευθυντή Κτηματολογίου (εφεξής «ο Διευθυντής) ως Καθ’ ου 1 και της Univentures Holdings Ltd ως Καθ’ ης 2 και ενέκρινε έξι εκ των αιτητικών, εκδίδοντας:
«Α. Διάταγμα του Δικαστηρίου που […] ακυρώνει και/ή τερματίζει την απόφαση/ειδοποίηση του Διευθυντή του Κτηματολογίου Λευκωσίας ημερ. 7.9.2017 … .
Β. Διάταγμα του Δικαστηρίου που […] ακυρώνει και/ή τερματίζει την απόφαση/ειδοποίηση του Διευθυντή του Κτηματολογίου Λευκωσίας ημερ. 1.12.2017 … .
Γ. Διάταγμα και/ή δήλωση και/ή απόφαση του Δικαστηρίου με την οποία […] παραμερίζεται και/ή ακυρώνεται και/ή κηρύσσεται αντισυνταγματική και άκυρη και άνευ νομικής ισχύος και/ή νομικά και πραγματικά εσφαλμένη η απόφαση και/ή διαδικασία που αναφέρεται στις αποφάσεις / ειδοποιήσεις του Διευθυντή του Κτηματολογίου Λευκωσίας ημερ. 7.9.2017 και 1.12.2017 … .
Δ. Διάταγμα και/ή απόφαση και/ή δήλωση του Δικαστηρίου με την οποία […] κηρύσσει τις πρόνοιες των Άρθρων 44ΙΗ- 44ΚΖ ως αυτές ενσωματώθηκαν στον Νόμο 9/1965 δυνάμει του Άρθρου 2 του Νόμου 139(Ι)/2015 αντισυνταγματικές και/ή άκυρες και/ή ότι παραβιάζουν το Άρθρο 23 του Συντάγματος … .
[…]
ΣΤ. Διάταγμα και/ή απόφαση και/ή δήλωση του Δικαστηρίου με την οποία […] κηρύσσει τις πρόνοιες των Άρθρων 44ΙΗ - 44KZ ως αυτές ενσωματώθηκαν στον Νόμο 9/1965 δυνάμει του Άρθρου 2 του Νόμου 139(Ι)/2Ο15 αντισυνταγματικές και/ή άκυρες και/ή ότι παραβιάζουν το Άρθρο 26 του Συντάγματος …
Θ. Διάταγμα και/ή απόφαση του Δικαστηρίου που […] ακυρώνει την μεταβίβαση του ακινήτου με αριθμό εγγραφής […] στην Ψημολόφου στην Λευκωσία στο όνομα του Κρίνου Τροκκούδη (Καθ'ου η αίτηση 3) ως αντισυνταγματική».
Η αίτηση καταχωρίστηκε από την Εφεσίβλητη δυνάμει του Άρθρου 51 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Ν.9/65 και δυνάμει του Άρθρου 80 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 και στρεφόταν κατά των αποφάσεων του Διευθυντή ημερ. 7.9.17 και 1.12.17, οι οποίες εκδόθηκαν δυνάμει των Άρθρων 44ΙΗ έως 44ΚΖ του Μέρους VIB, ως αυτά ενσωματώθηκαν στον Ν.9/65 δυνάμει του τροποποιητικού Ν.139(Ι)/15.
Τα αδιαμφισβήτητα γεγονότα της υπόθεσης, ως τα κατέγραψε το πρωτόδικο Δικαστήριο στην απόφαση του, ήταν τα ακόλουθα:
«- Την 21.2.2007 η Καθ'ης η Αίτηση αρ. 2 υπέγραψε συμφωνία με τον Καθ'ου η Αίτηση αρ. 3 για την αγορά από τον τελευταίο του υπό διαχωρισμό οικοπέδου με αρ. 8.
- Η Συμφωνία αυτή κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας την 20.4.2007 με αρ. ΠΩΕ1489/2007.
- Το τίμημα πώλησης ξοφλήθηκε πλήρως από τον Καθ'ου η Αίτηση αρ. 3 προς την Καθ'ης η Αίτηση αρ. 2.
- Η Καθ'ης η Αίτηση αρ. 2 διατηρεί χρεωστικούς λογαριασμούς με την Αιτήτρια τράπεζα προς εξασφάλιση των οποίων προέβηκε στις Συμφωνίες Υποθήκης αρ. Υ8477/00 και Υ12491/02. Η Καθ'ης η Αίτηση αρ. 2 όφειλε στην Αιτήτρια μέχρι και την καταχώριση της υπό εκδίκαση Αίτησης ποσά ύψους €469.756,51 πλέον τόκους.
- Ο Καθ'ου η Αίτηση αρ.3 υπέβαλε στον Διευθυντή του Κτηματολογίου την 20.10.2015 την αίτηση με αρ. Φακέλου ΑΕΑ 943/15 ζητώντας την εγγραφή του Οικοπέδου επ' ονόματι του.
- Ο Διευθυντής απέστειλε στην Αιτήτρια Ειδοποίηση Τύπου ΙΕ δυνάμει του αρ. 44KB του Ν.9/65 στην οποία η Αιτήτρια υπέβαλε Ένσταση. Ο Διευθυντής με απόφαση του ημερ. 1.12.2017 απέρριψε την Ένσταση των Αιτητών και τους ενημέρωσε ότι αποφάσισε να προχωρήσει με την απαλλαγή του ακινήτου από τις Υποθήκες και με την μεταβίβαση του στον Καθ'ης (sic) η Αίτηση αρ. 3».
Η θέση της Εφεσίβλητης, κατά την πρωτόδικη διαδικασία, ήταν ότι οι προσβαλλόμενες αποφάσεις του Διευθυντή ήταν εσφαλμένες και αντισυνταγματικές, καθότι παραβίαζαν τα συνταγματικώς κατοχυρωμένα δικαιώματα της με βάση τα Άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος. Η αίτηση της Εφεσίβλητης συνοδευόταν από ένορκη δήλωση υπαλλήλου της, ο οποίος ανέφερε ότι στις 17.11.2000 και 30.12.2002 ενεγράφησαν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο οι επίδικες Υποθήκες με αριθμό Υ8477/2000 και Υ12491/2002 επί του επίδικου ακινήτου και ότι αυτές προηγούντο του πωλητηρίου που κατέθεσε ο Εφεσείων στο Κτηματολόγιο στις 20.4.2007. Οι Υποθήκες εξακολουθούσαν να εξασφαλίζουν υποχρεώσεις της Καθ’ ης 2, η οποία όφειλε ποσό ύψους €469.756,51, πλέον τόκους, δυνάμει πιστωτικών διευκολύνσεων. Η δε Καθ’ ης 2 υπέγραψε και απέστειλε επιστολή προς την Εφεσίβλητη, ημερ. 16.11.11, με την οποία δήλωσε ότι οι εν λόγω Υποθήκες εξασφάλιζαν όλες τις υποχρεώσεις της που αναφέρονταν στα σχετικά έγγραφα Υποθηκών, είτε τέτοιες υποχρεώσεις ήταν προσωπικές, είτε παρούσες, είτε μελλοντικές, είτε άμεσες, είτε έμμεσες. Πρόσθεσε ότι η Εφεσίβλητη καταχώρισε στις 27.1.15 αγωγή στο Ε.Δ. Λευκωσίας εναντίον της Καθ’ ης 2 αναφορικά με τις εν λόγω οφειλές, αξιώνοντας, μεταξύ άλλων, και εκποίηση των εν λόγω Υποθηκών. Προέβαλε, επίσης, ότι η συμφωνία πώλησης μεταξύ της Καθ’ ης 2 και του Εφεσείοντος έγινε χωρίς να λάβει γνώση η Εφεσίβλητη, ή να δώσει τη συγκατάθεση της ως ενυπόθηκος δανειστής και κατά συνέπεια το αγοραπωλητήριο έγγραφο ήταν άκυρο, λόγω του ότι συνήφθη κατά παράβαση των όρων των επίδικων Υποθηκών και έπληττε ανεπανόρθωτα τα συμφέροντα της Εφεσίβλητης.
Αντιθέτως, ο Εφεσείων, με την ένσταση του, υποστήριξε τη συνταγματικότητα των Άρθρων 44ΙΗ έως 44ΚΖ του Ν.9/65. Στην ένορκη του δήλωση, ισχυρίστηκε ότι τον Αύγουστο του 2000 συμφώνησε προφορικά με την Καθ’ ης 2 την αγορά οικοπέδου, έναντι του ποσού των Λ.Κ.40.000, ποσό το οποίο κατέβαλε από τότε. Στις 21.2.2007 υπέγραψε με την Καθ’ ης 2 γραπτή συμφωνία προς επιβεβαίωση της προφορικής συμφωνίας, η οποία κατατέθηκε στο αρμόδιο Κτηματολογικό γραφείο στις 20.4.2007. Οι υποθήκες Υ8477/2000 και Υ12491/2002 ενεγράφησαν μετά τη συμφωνία αγοράς του ακινήτου και μετά από την εξόφληση του τιμήματος πώλησης. Επομένως, τα δικαιώματα του προηγούντο έναντι των δικαιωμάτων της Εφεσίβλητης.
Ένσταση στην αίτηση της Εφεσίβλητης καταχώρισε και ο Διευθυντής Κτηματολογίου. Η ένσταση συνοδευόταν από ένορκη δήλωση Κτηματολογικής Λειτουργού. Η Λειτουργός ανέφερε πως ο Εφεσείων, στις 20.10.15, κατέθεσε Αίτηση Μεταβίβασης Ακινήτου επ’ ονόματι του ως Αγοραστή, προσκομίζοντας και βεβαίωση αποπληρωμής του τιμήματος πώλησης. Στη συνέχεια, η ενόρκως δηλούσα αναφέρθηκε στην Ειδοποίηση Τύπου ΙΕ, η οποία στάληκε στην Εφεσίβλητη, και στο γεγονός της απόρριψης της ένστασης της Εφεσίβλητης από τον Διευθυντή. Υποστήριξε πως οι πρόνοιες των Άρθρων 44ΙΗ έως 44ΚΖ είναι σύμφωνες με τις διατάξεις του Συντάγματος και ότι παρείχαν προστασία στους καλόπιστους αγοραστές, οι οποίοι τηρούσαν τις υποχρεώσεις τους δυνάμει συμβάσεων πώλησης, όπως και ο Εφεσείων.
Η ευπαίδευτη πρωτόδικη Δικαστής, αφού εξέτασε τις εκατέρωθεν θέσεις, έκρινε πως τα Άρθρα 44ΙΗ έως 44ΚΖ του Μέρους VIB του Ν.9/65 αντιβαίνουν στα Άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος και εξέδωσε διατάγματα ως οι αιτούμενες θεραπείες υπό Α, Β, Γ, Δ, ΣΤ και Θ, ανωτέρω.
Ο Εφεσείων δεν έμεινε ικανοποιημένος με την πρωτόδικη απόφαση και καταχώρισε την υπό κρίση έφεση με τους ακόλουθους οκτώ λόγους έφεσης, υποστηρίζοντας ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο: (1) Λανθασμένα δεν εξέτασε κατά πόσο η προσθήκη του Διευθυντή ως διαδίκου στην πρωτόδικη διαδικασία, χωρίς την άδεια του Δικαστηρίου, ήταν λανθασμένη και ή λανθασμένα δεν θεώρησε την αίτηση της Εφεσίβλητης άκυρη για τον λόγο αυτό
. (2) Λανθασμένα δεν εξέτασε κατά πόσο και δεν κατέληξε στο συμπέρασμα ότι τα δικαιώματα του Εφεσείοντος, ως καλόπιστου τρίτου, προηγούνται των Υποθηκών Υ8477/2000 και Υ12491/2002, ανεξάρτητα από τις πρόνοιες του Μέρους VIB 
του Ν.9/65 λόγω του ότι η επίδικη πώληση συνομολογήθηκε το 2000 και ότι, σε κάθε περίπτωση, οι Υποθήκες διευρύνθηκαν για να καλύπτουν τους δανεισμούς της Καθ' ης 2, τους οποίους αξιώνει η Εφεσίβλητη μόλις το 2011 και συνεπώς δεν επεκτείνονταν εξαρχής στα δάνεια τα οποία επικαλέστηκε η Εφεσίβλητη, τα οποία συνήφθησαν μετά την κατάθεση της Συμφωνίας Πώλησης. (3) Λανθασμένα δεν εξέτασε και ή δεν κατέληξε σε εύρημα κατά πόσο το γεγονός ότι οι Υποθήκες δόθηκαν ως εξασφάλιση ειδικά για δάνεια προγενέστερα της Συμφωνίας Πώλησης τα οποία είχαν ήδη εξοφληθεί και ή το ότι η Εφεσίβλητη εισέπραξε ήδη το χρέος για το οποίο συστάθηκαν αρχικά οι Υποθήκες. (4) Εφάρμοσε λανθασμένα τις αρχές που διέπουν τον δικαστικό έλεγχο της συνταγματικότητας των Νόμων και λανθασμένα αποφάσισε επί ζητημάτων συνταγματικής φύσεως αφηρημένα και γενικά, χωρίς να λάβει υπόψη τα συγκεκριμένα περιστατικά τις υπόθεσης και ή προτού κρίνει ότι ήταν απαραίτητο να το πράξει στην προκειμένη περίπτωση για την επίλυση της ενώπιον του διαφοράς. (5) Λανθασμένα αποφάσισε και ή κατέληξε στο συμπέρασμα ότι οι πρόνοιες των Άρθρων 44ΙΗ έως 44KZ του Ν.9/65 στις οποίες βασίστηκαν οι προσβληθείσες με την αίτηση αποφάσεις του Διευθυντή ημερ. 7.9.17 και 1.12.17, παραβιάζουν το Άρθρο 23 του Συντάγματος και ή ότι αποστερούν από την Εφεσίβλητη το σχετικό ιδιοκτησιακό δικαίωμα της και ή ότι δεν συνέτρεχαν στην προκειμένη περίπτωση οι εξαιρέσεις του Άρθρου 23(3) του Συντάγματος και ή ότι δεν παρέχεται στην Εφεσίβλητη εύλογη αποζημίωση ή θεραπεία για την όποια αποστέρηση του ιδιοκτησιακού της δικαιώματος. (6) Λανθασμένα αποφάσισε και ή κατέληξε στο συμπέρασμα ότι οι πρόνοιες των Άρθρων 44ΙΗ ως 44KZ του Ν.9/65 στις οποίες βασίστηκε η απόφαση του Διευθυντή παραβιάζουν το Άρθρο 26 του Συντάγματος και ή ότι με την εν λόγω απόφαση έγινε επιλογή να υπερισχύει μια σύμβαση έναντι της άλλης. (7) Δεν εξέτασε και δεν αξιολόγησε ουσιώδεις θέσεις του Εφεσείοντος, γεγονός που καθιστά την απόφαση του όχι δεόντως αιτιολογημένη και 
νομικά εσφαλμένη. (8) Λανθασμένα επιδίκασε τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας εναντίον του Εφεσείοντος.
Διευκρινίζουμε ότι, από τις 24.2.25, δυνάμει σχετικής Ειδοποίησης βάσει του Ν.169(I)/15, την έφεση υπερασπίζεται η διάδοχος της αρχικής Εφεσίβλητης, ήτοι η Sky Cac Ltd (εφεξής «η νυν Εφεσίβλητη»). Έχουμε διεξέλθει τους λόγους έφεσης και κρίνουμε πως επιβάλλεται, πρώτα, η εξέταση των λόγων έφεσης 4, 5, 6, οι οποίοι αφορούν την εισήγηση για αντισυνταγματικότητα των Άρθρων 44ΙΗ ως 44KZ του Ν.9/65. Η εισήγηση σχετίζεται με τα Άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος.
Για ό,τι ενδιαφέρει στην παρούσα το Άρθρο 23 του Συντάγματος προνοεί τα εξής:
«1. Έκαστος, μόνος ή από κοινού μετ’ άλλων, έχει το δικαίωμα να αποκτά, να είναι κύριος, να κατέχη, απολαύη ή διαθέτη οιανδήποτε κινητήν ή ακίνητον ιδιοκτησίαν και δικαιούται να απαιτή τον σεβασμόν του τοιούτου δικαιώματος αυτού.
[…]
2. Στέρησις ή περιορισμός οιουδήποτε τοιούτου δικαιώματος δεν δύναται να επιβληθή ειμή ως προβλέπεται υπό του παρόντος άρθρου.
3. Η άσκησις τοιούτου δικαιώματος δύναται να υποβληθή διά νόμου εις όρους, δεσμεύσεις ή περιορισμούς απολύτως απαραιτήτους προς το συμφέρον της δημοσίας ασφαλείας ή της δημοσίας υγιείας ή των δημοσίων ηθών ή της πολεοδομίας ή της αναπτύξεως και χρησιμοποιήσεως οιασδήποτε ιδιοκτησίας προς προαγωγήν της δημοσίας ωφελείας ή προς προστασίαν των δικαιωμάτων τρίτων.
Διά πάντα τοιούτον όρον, δέσμευσιν ή περιορισμόν, όστις μειώνει ουσιωδώς την οικονομικήν αξίαν της τοιαύτης ιδιοκτησίας, δέον να καταβάλληται το ταχύτερον δικαία αποζημίωσις, καθοριζομένη, εν περιπτώσει διαφωνίας, υπό πολιτικού δικαστηρίου».
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι οι διατάξεις των Άρθρων 44ΙΗ έως 44ΚΖ προσέκρουαν στο Άρθρο 23 του Συντάγματος με το ακόλουθο σκεπτικό:
«Από την στιγμή που έχει γίνει δεκτό ότι η Υποθήκη αποτελεί «ιδιοκτησία» τη εννοία του αρ. 23 του Συντάγματος, η παραβίαση του δικαιώματος που το άρθρο αυτό προστατεύει είναι πασίδηλη. Με την απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου όπως μεταβιβαστεί το οικόπεδο επ' ονόματι του Καθ’ ου η Αίτηση αρ. 3 ελεύθερο από τις Υ8477/2000 και ΥΙ2492/2002 (προφανώς εννοείται η «Υ12491/2002») εξαλείφεται και ακυρώνεται πλήρως το δικαίωμα της Αιτήτριας χωρίς αυτή να λάβει το ποσό της εξασφάλισης αφού το τίμημα καταβλήθηκε από τον Καθ’ ου η Αίτηση αρ. 3 στην Καθ’ ης η Αίτηση αρ. 2. Αυτό συνεπάγεται στέρηση της ιδιοκτησίας της Αιτήτριας, πράγμα ανεπίτρεπτο.
Ούτε και μπορεί να θεωρηθεί ότι η στέρηση αυτή γίνεται κατ' επίκληση των εξαιρέσεων που θέτει το αρ. 23(3). Όπως ρητά εκεί προβλέπεται τέτοιος περιορισμός δικαιώματος μπορεί να γίνει μόνο για τους συγκεκριμένους λόγους που καταγράφονται. Στην προκειμένη περίπτωση δεν τίθεται θέμα ύπαρξης λόγων δημόσιας ασφάλειας ή δημοσίων ηθών ή θέματα πολεοδομίας ή αναπτύξεως για σκοπούς δημόσιας ωφέλειας. Ούτε όμως και η εισήγηση ότι ο περιορισμός του δικαιώματος της Αιτήτριας γίνεται για σκοπούς προστασίας δικαιωμάτων τρίτων προσώπων μπορεί να γίνει δεκτός. Στην προκειμένη περίπτωση ο Νομοθέτης έχει προβεί σε μία αυθαίρετη επιλογή μεταξύ δύο δικαιωμάτων και επέλεξε αυτό του Καθ’ ου η Αίτηση αρ. 3.
Ούτως ή άλλως δεν υπήρξε καταβολή δίκαιης αποζημίωσης της Αιτήτριας ως θα έπρεπε να είχε γίνει σε περίπτωση που η θέση του Διευθυντή ήταν ότι η απόφαση του επιτρέπεται δυνάμει του αρ. 23(3) του Συντάγματος. Δεν μπορεί να γίνει δεχτό ότι τα δικαιώματα της Αιτήτριας προστατεύονται από το ότι η αξία του εναπομείναντος ακινήτου καλύπτει το ποσό της εμπράγματης εξασφάλισης, αφού βεβαίως το ίδιο δικαίωμα να υποβάλουν αίτηση εγκλωβισμένων αγοραστών διατηρούν και τυχόν λοιποί αγοραστές οικοπέδων.
Η θέση της ευπαιδεύτου συνηγόρου για τον Διευθυντή ότι θα πρέπει να θεωρηθεί ότι ο Νόμος θεσπίστηκε με σκοπό την προστασία του δημοσίου συμφέροντος δεν με βρίσκει σύμφωνη. Όπως αναφέρθηκε στην απόφαση Πιτσιλλίδης ν. Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς Κύπρου (2004) 3 Α.Α.Δ.7 «το δημόσιο συμφέρον πρέπει να εξυπηρετεί το σύνολο των πολιτών και όχι μία συγκεκριμένη τάξη πολιτών» όπως εξάλλου έγινε με το Ν. 139(Ι)/15».
Το Άρθρο 26 του Συντάγματος προβλέπει τα εξής:
«1. Έκαστος έχει το δικαίωμα του συμβάλλεσθαι ελευθέρως. Τούτο υπόκειται εις όρους, περιορισμούς ή δεσμεύσεις τιθεμένους επί τη βάσει των γενικών αρχών του δικαίου των συμβάσεων. Νόμος θέλει προβλέψει διά την πρόληψιν εκμεταλλεύσεως υπό προσώπων, άτινα διαθέτουσιν ιδιάζουσαν οικονομικήν ισχύν.
2. Νόμος δύναται να ρυθμίση τας συλλογικάς συμβάσεις εργασίας, υποχρεωτικώς εφαρμοζομένας υπό των εργοδοτών και των εργαζομένων, προστατευομένων επαρκώς των δικαιωμάτων οιουδήποτε ατόμου αδιακρίτως της αντιπροσωπεύσεως τούτου κατά την σύναψιν τοιαύτης συμβάσεως».
Η ευπαίδευτη πρωτόδικη Δικαστής κατέληξε πως με την απόφαση του ο Διευθυντής επέλεξε την προστασία της σύμβασης αγοράς, που υπέγραψε ο Εφεσείων, έναντι των συμβάσεων Υποθήκης κατά παράβαση του Άρθρου 26 του Συντάγματος το οποίο κατοχυρώνει το συμβάλλεσθαι ελευθέρως.
Ο δικηγόρος του Εφεσείοντος υποστήριξε ότι τα δικαιώματα του Εφεσείοντος προηγούντο των δικαιωμάτων της Εφεσίβλητης εφόσον ο Εφεσείων αγόρασε το ακίνητο δυνάμει προφορικής συμφωνίας τον Αύγουστο του 2000, προτού εγγραφούν οι Υποθήκες και πληρώνοντας το τίμημα τότε. Οι επίδικες Υποθήκες συνήφθησαν τον Νοέμβριο του 2000 και τον Δεκέμβριο του 2002, αντίστοιχα και τα δάνεια, για τα οποία είχαν αρχικά συσταθεί, είχαν εξοφληθεί, εφόσον δεν γινόταν καμμιά αναφορά στην ένορκη δήλωση του υπαλλήλου της Εφεσίβλητης, ούτε στα τεκμήρια που είχαν επισυναφθεί στην ένορκη του δήλωση, για τα δάνεια του 2000. Τα δάνεια της Καθ’ ης 2, τα οποία εκκρεμούσαν και τα οποία εξασφάλιζαν οι Υποθήκες, δόθηκαν το 2007, δηλαδή οι Υποθήκες διευρύνθηκαν για να καλύπτουν τα δάνεια του 2007 και μεταγενέστερα. Κάλεσε δε το Εφετείο να αποστεί από την απόφαση Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ ν. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Πάφου κ.ά., Πολ. Έφ. Αρ. 285/18, ημερ. 20.6.24, στην οποία το Εφετείο έκρινε ότι οι διατάξεις των Άρθρων 44ΙΘ – 44ΚΒ του Ν.9/65 παραβίαζαν τα Άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος. Ο συνήγορος του Εφεσείοντος υποστήριξε ότι τα γεγονότα και οι περιστάσεις της εν λόγω απόφασης διαφέρουν από τα γεγονότα της υπό κρίση έφεσης. Σύμφωνα με τη θέση του, στην εν λόγω απόφαση η υποθήκη που επικαλέστηκε η εκεί εφεσείουσα ενεγράφη προς όφελος της, προγενέστερα του συμβολαίου αγοράς που κατέθεσε ο εκεί εφεσίβλητος αγοραστής και ήταν δεδομένο ότι τα δικαιώματα της δανείστριας τράπεζας προηγούντο αυτών του αγοραστή. Στην υπό κρίση έφεση όμως, σύμφωνα με την εισήγηση, τα δικαιώματα του Εφεσείοντος επί του ακινήτου προηγούνται αυτών της Εφεσίβλητης, ανεξαρτήτως των διατάξεων του Μέρους VIB του Ν.9/65.
Ο δικηγόρος της Εφεσίβλητης υποστήριξε ότι οι επίδικες Υποθήκες ενεγράφησαν επί του επίδικου ακινήτου στις 17.11.2000 και 30.12.2002 για τραπεζικές διευκολύνσεις που παραχωρήθηκαν στην Καθ’ ης 2 και σαφώς προηγούνται του πωλητηρίου εγγράφου το οποίο κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο στις 20.4.2007. Οι επίδικες Υποθήκες ουδέποτε απώλεσαν τη σειρά προτεραιότητας που διατηρούσαν επί του ακινήτου, αφού ουδέποτε εξοφλήθηκαν ή ακυρώθηκαν. Ανέκαθεν παρέμειναν εγγεγραμμένες επί του ενυπόθηκου ακινήτου ως πρώτες εξασφαλίσεις τραπεζικών διευκολύνσεων προς την Καθ’ ης 2, αρχικά για διευκολύνσεις που παραχωρήθηκαν το 2000 και 2002, οι οποίες αντικαταστάθηκαν με νέες που δόθηκαν από την Εφεσίβλητη, με τις υφιστάμενες Υποθήκες να παραμένουν έγκυρες και δεσμευτικές για κάθε παρούσα ή μελλοντική οφειλή της Καθ’ ης η Αίτηση 2, ως οι όροι των Υποθηκών. Επιπλέον, επιχειρηματολόγησε πως ο ισχυρισμός του Εφεσείοντος ότι συμφώνησε προφορικά τον Αύγουστο του 2000 να αγοράσει το επίδικο ακίνητο δεν επιβεβαιώθηκε με οποιονδήποτε τρόπο. Πρόσθεσε δε, με αναφορά στην Harry L. Flower κ.ά. ν. Χ¨ Ιωάννου κ.ά. (2008) 1 Α.Α.Δ. 770, όπου λέχθηκε ότι «δικαίωμα επί της γης δημιουργείται μόνο στην περίπτωση που η πώληση ακινήτου γίνεται με γραπτή σύμβαση η οποία εγγράφεται στο Κτηματολόγιο …», ότι είναι με την κατάθεση ενός εμπράγματου βάρους ή συμφωνίας στο Κτηματολόγιο που αποκτάται δικαίωμα επί ενός ακινήτου, με αποτέλεσμα η όποια προφορική συμφωνία τυχόν συνήψε ο Εφεσείων με την Καθ’ ης η 2 προγενέστερα της κατάθεσης του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο, να μην μπορεί να προσδώσει οποιαδήποτε δικαιώματα στον ίδιο σε βάρος της Εφεσίβλητης. Υπεραμύνθηκε, τέλος, της ορθότητας της πρωτόδικης απόφασης ως προς την αντισυνταγματικότητα των Άρθρων 441Η έως 44ΚΖ του Ν.9/65.
Η συνταγματικότητα των Άρθρων 441Η έως 44ΚΖ του Ν.9/65 εξετάστηκε, ως αναφέρθηκε πιο πάνω, στην πρόσφατη απόφαση Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ ν. Διευθυντή Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Πάφου κ.ά. (ανωτέρω) με παρόμοια γεγονότα με την υπό κρίση έφεση. Στην εν λόγω απόφαση, μια εκ των δύο υποθηκών που ενέγραψαν οι δανειστές – εφεσείοντες προς όφελος τους, ενεγράφη προγενέστερα της γραπτής συμφωνίας αγοράς διαμερίσματος που κατέθεσε ο εκεί εφεσίβλητος 3 στο Κτηματολόγιο, για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Το Εφετείο έκρινε τις εν λόγω διατάξεις του Νόμου αντισυνταγματικές.
Το Εφετείο, αφού σημείωσε ότι δημιουργείται θέμα αντισυνταγματικότητας των Άρθρων 44ΙΗ έως 44KΒ του Ν.9/65, ως μη συναδόντων με τα Άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος αποφάσισε ότι η απάλειψη της υποθήκης που ήταν εγγεγραμμένη προς όφελος των δανειστών προγενέστερα της κατάθεσης του συμβολαίου αγοράς, βασιζόμενη στα Άρθρα 441Η έως 44ΚΒ, αποτελούσε κατάργηση του περιουσιακού δικαιώματος των δανειστών, κατά παράβαση των Άρθρων 23 και 26 του Συντάγματος. Παραθέτουμε σχετικό απόσπασμα:
«Στη βάση των προαναφερόμενων, νομολογηθέντων, εξετάζοντας την ουσία των ζητημάτων που βρίσκονται ενώπιον μας, καταλήγουμε ότι η απάλειψη και/ή απαλλαγή εγγεγραμμένων υποθηκών από ακίνητο, και ειδικότερα της υποθήκης Υ3758/2003 που ήταν εγγεγραμμένη προς όφελος των εφεσειόντων, προγενέστερα του συμβολαίου αγοράς που κατέθεσε ο εφεσίβλητος 3, προφανώς, αποτελεί κατάργηση του εν λόγω περιουσιακού δικαιώματος των εφεσειόντων. Πρόκειται για πράξη βασιζόμενη στη διάταξη του Άρθρου 44ΚΒ, ειδικότερα με τις παραγράφους (2) και (4), όμως η εν λόγω διάταξη δεν βρίσκει έρεισμα στο πλαίσιο που θέτουν οι παραγράφοι 3 και 4 του Άρθρου 23 του Συντάγματος. Ως προκύπτει, από τις εν λόγω διατάξεις, η στέρηση περιουσιακού δικαιώματος είναι δικαιολογημένη για πολύ συγκεκριμένο λόγο (Άρθρο 23.4 του Συντάγματος) και δη κατόπιν απαλλοτρίωσης με καταβολή δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης. Όσον αφορά στο επιτρεπτό περιορισμού του υπό συζήτηση δικαιώματος, δυνάμει του Άρθρου 23.3 του Συντάγματος, δεν προκύπτει πως με την απόφαση του, ημερομηνίας 15.09.2017, ο εφεσίβλητος 1, είχε πρόθεση για περιορισμό, αλλά ευθέως πρόκειται για κατάργηση, χωρίς να προνοείται στο νόμο καταβολή δίκαιης αποζημίωσης. Συνεπώς, υπό τις συγκεκριμένες περιστάσεις δεν παρέχεται δυνατότητα, στο Δικαστήριο, ερμηνείας των επίμαχων διατάξεων κατά τρόπο που να συνάδει με το Σύνταγμα και, ει δυνατόν, αυτές να διασωθούν, καθ' ότι, με την εφαρμογή τους προξενείται παραβίαση θεμελιώδους δικαιώματος. Αν και ο νομοθέτης επιχείρησε, με τη δυνατότητα μεταφοράς της εγγραφής υποθήκης σε άλλο ακίνητο, να εξισορροπήσει τη στέρηση του εν λόγω δικαιώματος, ωστόσο αυτή η επιλογή δεν είναι δυνατόν να ερμηνευθεί ότι συνιστά εύλογη και δίκαιη αποζημίωση. Άλλωστε, δεν φαίνεται αυτή η δυνατότητα να παρέχει την ίδια αξία στο περιουσιακό δικαίωμα των εφεσειόντων, δεδομένου ότι δεν γίνεται καμία αναφορά στο νόμο περί της σειράς προτεραιότητας, ως προς την περίπτωση, που υπάρχουν άλλα εμπράγματα βάρη επί του έτερου ακινήτου ή ως προς την αξία του άλλου ακινήτου. Εν πάση περιπτώσει, ενδεχομένως θα ήταν βάση για συζήτηση και μόνο αν επρόκειτο για άλλο ακίνητο στο οποίο δεν υπήρχε εμπράγματο βάρος αλλά και αξίας τέτοιας που να ήταν αποδεκτή από τον ενυπόθηκο δανειστή ως εξασφάλιση. Ασφαλώς, τέτοια μεταφορά της υποθήκης, σε άλλο ακίνητο του πωλητή, δεν είναι επιτρεπτό να ερμηνευθεί ότι συνιστά μαχητό τεκμήριο πως πρόθεση του νομοθέτη ήταν να θεσμοθετήσει κανόνες μέσα στο πλαίσιο του Συντάγματος. Κατ' επέκταση εφ' όσον από το λεκτικό της διάταξης του Άρθρου 44ΚΒ (2) και (4) του Ν. 9/1965, δεν προκύπτει τέτοια πρόθεση ευθέως, αναμφίβολα, δημιουργείται θέμα αντισυνταγματικότητας των Άρθρων 44ΙΗ - 44 ΚΒ του Ν. 9/1965, όπως αυτά προστέθηκαν από τον τροποποποιητικό (sic) Ν. 139(Ι)/2015, και τα οποία στο σύνολο τους αφορούν και ρυθμίζουν τη διαδικασία έκδοσης τίτλου ιδιοκτησίας αγοραστών δια της απάλειψης ή απαλλαγής προγενέστερων, της κατάθεσης στο Κτηματολόγιο συμβολαίου αγοράς, εμπράγματων βαρών, όπως είναι η υποθήκη Υ3758/2003.
Λαμβάνοντας υπόψη το λεκτικό των Άρθρων 44ΙΘ - 44ΚΒ αποτελεί κατάληξη μας ότι οι διατάξεις των εν λόγω άρθρων, όπως προστέθηκαν, με τον Ν. 139(Ι)/2015, στον Ν. 9/1965, είναι τέτοιες που δεν συνάδουν με τις διατάξεις του Άρθρου 23 του Συντάγματος και/ή τις αντιστρατεύονται, πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας, ως εκ τούτου κρίνονται αντισυνταγματικές.
Πέραν και ανεξάρτητα των προαποφασισθέντων, είναι η θέση των εφεσειόντων ότι τα Άρθρα 44ΙΘ - 44ΚΒ αντιστρατεύονται και τις διατάξεις του Άρθρου 26 του Συντάγματος.
……………………………………………………………………………………….
Έχοντας αξιολογήσει τις εκατέρωθεν θέσεις και επιχειρήματα, που τέθηκαν ενώπιον μας, καταλήγουμε πως η παροχή εξουσίας στον Διευθυντή του Κτηματολογίου, είτε κατόπιν αιτήματος, είτε και στην περίπτωση που δεν υποβληθεί αίτημα από τον ενυπόθηκο δανειστή, να απαλείψει ή απαλλάξει το ακίνητο που αγόρασε ο εφεσίβλητος 3 από την υποθήκη Υ3758/2003, χωρίς να διασφαλίζεται η εκτέλεση και εφαρμογή της σύμβασης υποθήκης, ως την επέλεξε ένας εκ των συμβαλλομένων μερών, ήτοι ο ενυπόθηκος δανειστής, συνιστά παρέμβαση στο δικαίωμα του συμβάλλεσθαι ελευθέρως. Εξάλλου υπενθυμίζεται πως σύμφωνα με τα μέχρι σήμερα νομολογηθέντα (Πιτσιλλίδης και Άλλη v. Διευθυντή Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (2010) 1 Α.Α.Δ. 40) ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας δεν έχει εξουσία να αποφαίνεται επί ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων, πόσο μάλλον να τα καταργεί, χωρίς διαταγή Δικαστηρίου, ως συμβαίνει στην παρούσα περίπτωση όπου αποφάσισε την εξάλειψη της υποθήκης Υ3758/2003 ή πρότεινε την μεταφορά της σε άλλο ακίνητο από αυτό που τα συμβαλλόμενα μέρη επέλεξαν. Κατ' επέκταση η πρόνοια του Άρθρου 44ΚΒ, όπως προστέθηκε με τον Ν. 139(Ι)/2015, κρίνεται αντισυνταγματική, ως μη συνάδουσα με τη διάταξη του Άρθρου 26 του Συντάγματος».
Κατ’ αρχάς, δεν συμφωνούμε με το επιχείρημα του Εφεσείοντος ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εφάρμοσε λανθασμένα τις αρχές που διέπουν τον έλεγχο της συνταγματικότητας Νόμων και ότι αποφάσισε τα ζητήματα συνταγματικότητας αφηρημένα και γενικά. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού αναφέρθηκε σε σχετική νομολογία αναφορικά με τη μεθοδολογία ελέγχου της συνταγματικότητας νόμου (βλ. Νικολάου ν. Βασιλείου (1999) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1566, Investylia Ltd ν. Ε. & Π. Λειβαδιώτης Λτδ (2004) 1 Α.Α.Δ. 1872, Πιτσιλλίδης κ.ά. Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς Κύπρου (2004) 3 Α.Α.Δ. 7), προχώρησε ορθώς κατά την κρίση μας, με τη μόνη, ουσιαστικά, επίδικη διαφορά ενώπιον του Δικαστηρίου που ήταν η συνταγματικότητα των Άρθρων 44ΙΗ ως 44KZ του Ν.9/65 και η οποία σχετιζόταν άμεσα με τα Άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος. Συνεπώς, η εξέταση της συνταγματικότητας των Άρθρων 44ΙΗ ως 44KZ ήταν ουσιώδης και καθοριστική για τη διάγνωση της υπόθεσης που τέθηκε ενώπιον του.
Υιοθετούμε πλήρως την πιο πάνω απόφαση του Εφετείου Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ ν. Διευθυντή Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Πάφου κ.ά. (ανωτέρω), της οποίας τα γεγονότα προσομοιάζουν με αυτά της εκκαλούμενης απόφασης, στην οποία επίσης η εγγραφή της γραπτής σύμβασης στο Κτηματολόγιο έγινε μεταγενέστερα της εγγραφής των Υποθηκών. Δεν χρειάζεται να προβούμε σε περαιτέρω ανάλυση. Κρίνουμε την κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου, με την οποία απεφάνθη ότι οι σχετικές διατάξεις των Άρθρων 441Η έως 44ΚΖ προσέκρουαν στα Άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος και με την οποία διέταξε την ακύρωση της απόφασης/ειδοποίησης του Διευθυντή ημερ. 7.9.17 και 1.12.17, ως επίσης και την ακύρωση της μεταβίβασης του ακινήτου στον Εφεσείοντα, ως ορθή. Η ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης βρίσκεται σε αρμονία με τα όσα μεταγενέστερα αποφασίστηκαν στην Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ ν. Διευθυντή Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Πάφου κ.ά. (ανωτέρω). Σημειώνουμε, επίσης στο σημείο αυτό, ότι το Νέο Ανώτατο Συνταγματικό Δικαστήριο στην υπόθεση Αναφορικά με την Απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας, ημερ. 20.5.24 για Παραπομπή στο Ανώτατο Συνταγματικό Δικαστήριο, Αίτηση για Παραπομπή Αρ. 1/24, ημερ. 26.6.24 αποφάσισε ότι, εφόσον στην Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ ν. Διευθυντή Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Πάφου κ.ά. (ανωτέρω) εξετάστηκαν και επιλύθηκαν για πρώτη φορά σε δεύτερο βαθμό, ζητήματα που αφορούσαν στα Άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος και τα επίδικα Άρθρα του Ν.9/65, ως προστέθηκαν με τον Ν.139(Ι)/15, δηλαδή εφόσον υπήρχε σε δεύτερο βαθμό νομολογιακό προηγούμενο, δεν απαιτείτο να προχωρήσει με την εξέταση της συνταγματικότητας των επίδικων Άρθρων και απέρριψε την παραπομπή.
Ως εκ των ανωτέρω, οι λόγοι έφεσης 4, 5 και 6 απορρίπτονται. Εν όψει της κατάληξης μας, παρέλκει η εξέταση των υπόλοιπων λόγων έφεσης.
Συνακόλουθα, η έφεση απορρίπτεται και η πρωτόδικη απόφαση επικυρώνεται.
Επιδικάζονται €4.000 έξοδα πλέον Φ.Π.Α. (εάν υπάρχει), υπέρ της νυν Εφεσίβλητης και εναντίον του Εφεσείοντος.
Χ.Β. ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ, Δ.
Μ. ΤΟΥΜΑΖΗ, Δ.
Θ. ΘΩΜΑ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο