ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ ‑ ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 240/2018)
27 Μαρτίου, 2026
[ΣΤΑΥΡΟΥ, ΚΟΝΗΣ, ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]
CHRINESTE HOLDINGS LTD
Εφεσείουσα/Ενάγουσα
και
ZAVOS RACE - CITY CO LIMITED
Εφεσίβλητη/Εναγόμενη
-------------------------------------------
Αλέξανδρος Τσιρίδης για Κώστας Τσιρίδης & Σία Δ.Ε.Π.Ε., για την εφεσείουσα/εφεσίβλητη στην αντέφεση
Αναστασία Γρηγορίου για PHC TSANGARIDES LLC, για την εφεσίβλητη/εφεσείουσα στην αντέφεση
-------------------------------------------
ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.: Η απόφαση είναι ομόφωνη.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.: Η ενάγουσα εταιρεία με τέσσερα ξεχωριστά πωλητήρια έγγραφα ημερ. 12.11.2007 αγόρασε από την εναγόμενη εταιρεία, τέσσερις μεζονότες στο Μπλοκ Ε του υπό ανέγερση κτηριακού συγκροτήματος ZAVOS AQUA PARK RESORT στη Μουταγιάκα, Λεμεσός, έναντι τιμήματος ΛΚ290.000 η κάθε μια.
Δυστυχώς τα πράγματα δεν κύλισαν ομαλά με αποτέλεσμα να προκύψουν οικονομικές προστριβές μεταξύ των μερών και η διαφορά να οδηγηθεί στο Δικαστήριο με την εκατέρωθεν υποβολή σημαντικών, χρηματικών, απαιτήσεων. Οι προεξάρχουσες απαιτήσεις της ενάγουσας ως προκύπτουν από την αγωγή που καταχώρησε, ήταν για την καταβολή (α) αποζημίωσης λόγω καθυστέρησης στην παράδοση των μεζονέτων αλλά και λόγω μη ολοκλήρωσης του κτηριακού συγκροτήματος, (β) αποζημίωσης για μείωση αξίας των μεζονέτων λόγω παράβασης εξυπακουόμενων όρων των συμφωνιών αλλά και παράβασης παραστάσεων και υποσχέσεων που δόθηκαν από την εναγόμενη, οι οποίες, από μόνες τους, αποτέλεσαν το προϊόν παράλληλης, ξεχωριστής συμφωνίας και (γ) αποζημίωσης λόγω του ότι οι καλυμμένοι χώροι των μεζονέτων ήταν μικρότεροι των συμφωνηθέντων. Στον αντίποδα, η εναγόμενη αφού απέρριψε τις εν γένει απαιτήσεις της ενάγουσας ή και το εύρος αυτών, δια ανταπαίτησης, διεκδίκησε το υπόλοιπο του τιμήματος αγοράς των τεσσάρων μεζονέτων, κοινόχρηστα, ασφάλιστρα, φόρους και άλλα τέλη.
Η πρωτόδικη ακροαματική διαδικασία ήταν μεγάλης διάρκειας με την κατάθεση αρκετών μαρτύρων, αλλά και σωρείας εγγράφων ως τεκμηρίων. Το πρωτόδικο Δικαστήριο στην 52 σελίδων απόφαση του ημερ. 29.6.2018, με δομημένο τρόπο, σταχυολογεί τη δοθείσα μαρτυρία και πραγματεύεται της πλειάδας επιδίκων θεμάτων που κλήθηκε να επιλύσει, καταλήγοντας, στο πλαίσιο της απαίτησης, στην έκδοση απόφασης υπέρ της ενάγουσας και εναντίον της εναγόμενης για ποσό €89.386,68 πλέον τόκο από 11.8.2010.
Είναι σημαντικό να επισημανθεί ότι το προαναφερθέν ποσό επιδικάστηκε για την καθυστέρηση στην παράδοση των μεζονέτων για περίοδο 26 μηνών και 21 ημερών, δηλαδή από 1.7.2009 – 22.9.2011 (σελ. 34). Επί τούτου αποτέλεσε εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι οι μεζονέτες θα έπρεπε συμφώνως του όρου 3(d) των συμφωνιών να παραδοθούν το αργότερο μέχρι 30.4.2009 με δυο μήνες χάρη. Συναφώς συμφώνως του όρου 3(e) η εναγόμενη είχε υποχρέωση να ολοκληρώσει την εκάστοτε μεζονέτα και όλους τους δρόμους και τους κοινόχρηστους χώρους του Μπλοκ Ε σύμφωνα με τα σχέδια και τις προδιαγραφές και να την παραδώσει στην ενάγουσα κατά ή πριν την 30.4.2009 με δύο μήνες χάρη. Αντ’ αυτού, οι μεζονέτες παραδόθηκαν στις 23.9.2011, όταν η ενάγουσα αποδέχτηκε την παραλαβή τους. Την ημερομηνία αυτή - σύμφωνα πάντα με τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου - υπήρχαν ακόμα ασυμπλήρωτες εργασίες στους κοινόχρηστους χώρους του Μπλοκ Ε, επομένως η θέση της εναγόμενης ότι οι μεζονέτες ήταν έτοιμες για παράδοση νωρίτερα, απορρίφθηκε. Ομοίως, απορρίφθηκε η θέση της εναγόμενης ότι μέρος της καθυστέρησης (43 ημέρες) οφειλόταν σε λόγους Ανωτέρας Βίας/Act of God – σελ. 34. Από την άλλη, απορρίφθηκε βασική θέση της ενάγουσας ότι συμφώνως του όρου 3(e) αλλά και εξυπακουόμενου όρου της συμφωνίας, η εναγόμενη είχε υποχρέωση να ολοκληρώσει όλους τους κοινόχρηστους χώρους του συγκροτήματος που συνιστούσαν συνάμα και κοινόχρηστους χώρους του Μπλοκ Ε, πριν την παράδοση των μεζονέτων, κάτι που δεν έγινε μέχρι και την καταχώριση της αγωγής. Αν γινόταν δεκτή αυτή η θέση, η χρηματική της αποζημίωση θα ήταν κατά πολύ μεγαλύτερη. Επί τούτου, το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι οι κοινόχρηστοι χώροι που προσδιορίζονται στον όρο 3(e) είναι αυτοί που εμπίπτουν στα όρια του Μπλοκ Ε και ότι ο οποιοσδήποτε εξυπακουόμενος όρος, δεν μπορεί να είναι αντίθετος με ρητό όρο της συμφωνίας.
Σ’ ότι αφορά τον προσδιορισμό του ύψους της αποζημίωσης, το πρωτόδικο Δικαστήριο έλαβε υπόψη ότι στον προαναφερθέντα όρο 3(e) προβλέπεται ότι σε περίπτωση που η κάθε μεζονέτα δεν θα ήταν έτοιμη και προς παράδοση, η εναγόμενη θα πλήρωνε €1.196 (£700) μηνιαίως μέχρι τη συμπλήρωση και παράδοση της. Για τους λόγους που εξηγεί στις σελ. 34 της απόφασης του, το πρωτόδικο Δικαστήριο, με αναφορά σε νομολογία, έκρινε ότι το πιο πάνω ποσό είναι το μέγιστο που θα μπορούσε να επιδικαστεί. Το υπό τις περιστάσεις ορθό μέτρο όμως, ήταν ποσοστό 80% της ενοικιαστικής αξίας των μεζονέτων, αν οι κοινόχρηστοι χώροι ολόκληρου του συγκροτήματος είχαν συμπληρωθεί (εσωτερική πισίνα, γυμναστήριο, club house). Επί του προκειμένου, αποδεχόμενο τη μαρτυρία του εκτιμητή ακινήτων (ΜΕ6) έκρινε ότι το 80% της ενοικιαστικής αξίας κάθε μεζονέτας ήταν, για το 2009, €880, για το 2010, €840 και για το 2011, €800. Αυτά τα ποσά έλαβε υπόψη για να καταλήξει στην αποζημίωση των €89.386,68.
Αποδεκτή έκανε το πρωτόδικο Δικαστήριο και την αξίωση της ενάγουσας για το μικρότερο εμβαδόν των μεζονέτων, καταλήγοντας στο συμπέρασμα (σελ. 38) ότι για το ζήτημα αυτό, η ενάγουσα θα δικαιούτο αποζημίωση €89.039,66. Ωστόσο, θεώρησε την αξίωση αυτή αλληλένδετη, με την αξίωση της εναγόμενης για το οφειλόμενο υπόλοιπο του τιμήματος αγοράς των μεζονέτων, την οποία επίσης έκανε δεκτή. Το τελευταίο αυτό ποσό το προσδιόρισε σε €96.394,54 και αφού αφαίρεσε τα €89.386,68, κατέληξε σε ποσό €7.354,88, το οποίο επιδίκασε στην εναγόμενη στο πλαίσιο της ανταπαίτησης. Κάποιες άλλες αξιώσεις της ενάγουσας που συναρτήθηκαν με κατ’ ισχυρισμό ψευδείς παραστάσεις της εναγόμενης, δεν έγιναν αποδεκτές στον ζητούμενο βαθμό.
Στο πλαίσιο της ανταπαίτησης, πέραν του προαναφερθέντος ποσού των €7.354,88, το πρωτόδικο Δικαστήριο έκανε αποδεκτή την αξίωση της εναγόμενης για κάποια τέλη αποχετεύσεων, φορολογίες και ασφάλιστρα που επωμίστηκε για λογαριασμό της ενάγουσας. Μολονότι το ποσό που έκανε αποδεκτό για τα συγκεκριμένα κονδύλια ανερχόταν σε €5.868,38, τελικώς (εκ παραδρομής), επιδίκασε συνολικά μόνο ποσό €12.074,47, αντί €13.223,26.
Τέλος, το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αξίωση για τα κοινόχρηστα. Όχι διότι δεν οφείλονταν κοινόχρηστα, αλλά διότι, ως έκρινε, δεν μπορούσε να προσδιοριστεί το αυθεντικό ποσό, αλλά και διότι δεν οφείλονταν στην εναγόμενη εταιρεία, αλλά σε τρίτη εταιρεία, του ιδίου μεν ομίλου, αλλά ξεχωριστή νομική οντότητα. Η εναγόμενη, ως έκρινε, δεν αντλούσε το όποιο δικαίωμα να τα εισπράξει η ίδια.
Η πρωτόδικη απόφαση δεν άφησε κανένα διάδικο ικανοποιημένο. Η ενάγουσα (εφεξής η εφεσείουσα) την προσβάλλει με τρεις λόγους έφεσης ενώ η εναγόμενη (εφεξής η εφεσίβλητη) την προσβάλλει με δύο λόγους αντέφεσης.
Ο πρώτος λόγος έφεσης είναι ότι «Το Πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα ερμήνευσε στην σελίδα 23 και 25 της απόφασης του τον όρο 3(e) των 4 συμφωνιών για την αγορά των 4 μεζονέτων με τρόπο ότι δεν είχαν υποχρέωση οι Εναγόμενοι να συμπληρώσουν όλους τους κοινόχρηστους χώρους του συγκροτήματος Zavos Aqua Park κατά την 30/4/2009 με 2 μήνες χάρη». Ο δεύτερος λόγος έφεσης ότι «Λανθασμένα το Πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε στην σελίδα 23 της απόφασης ότι ο όρος 3(e) είναι ασυμβίβαστος με εξυπακουόμενο όρο για ολοκλήρωση όλων των κοινόχρηστων χώρων» και ο τρίτος λόγος έφεσης ότι «Λανθασμένα το Πρωτόδικο Δικαστήριο στην σελίδα 35 της απόφασης αποφάσισε ότι η αποζημίωση για καθυστέρηση στην παράδοση των μεζονέτων θα έπρεπε να υπολογιστεί στην βάση καθυστέρησης της παράδοσης χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους, δηλαδή κατά 20% μειωμένη από την αξία αν ολοκληρώνονταν όλοι οι κοινόχρηστοι χώροι που είχε δικαίωμα να χρησιμοποιεί το Μπλοκ Ε.»
Είναι προφανές και επιβεβαιώνεται από το περίγραμμα αγόρευσης των συνηγόρων της εφεσείουσας, αλλά και από τα λεγόμενα του ευπαίδευτου συνηγόρου κ. Τσιρίδη κατά την ενώπιον μας ακροαματική διαδικασία, ότι οι λόγοι έφεσης περιστρέφονται γύρω από την ερμηνεία του προαναφερθέντος όρου 3(e). Επί τούτου, αλλά και των λοιπών ζητημάτων που αναφύονται στην έφεση και αντέφεση, διεξήλθαμε με προσοχή τα εμπεριστατωμένα περιγράμματα των δυο πλευρών και αφουγκραστήκαμε τα όσα επιπρόσθετα, διευκρινιστικά ανέφεραν οι δικηγόροι κατά την ακρόαση.
Ενόψει της συνάφειας των τριών λόγων έφεσης είναι πρόσφορο όπως εξεταστούν μαζί, με διακριτή βέβαια αναφορά όπου χρειάζεται.
Παραθέτουμε κατ’ αρχάς τον σχολιασμό του πρωτόδικου Δικαστηρίου σε σχέση με τον όρο 3(e) (σελ. 23 - 24),
«Είναι σαφές ότι η διαβεβαίωση ότι η Εναγόμενη είχε πρόθεση κατά την παράδοση των μεζονέτων να έχει ολοκληρωμένο όλο το συγκρότημα δεν κατέστηκε όρος των συμφωνιών. Ο σχετικός όρος 3(e) στις συμφωνίες αναφέρει κάτι διαφορετικό. Ουσιαστικά ότι κατά την παράδοση των μεζονέτων αυτό που η Εναγόμενη είχε υποχρέωση να είχε συμπληρώσει ήταν όλους τους δρόμους και κοινόχρηστους χώρους του Μπλοκ Ε. Ο όρος 3(e) δεν αποκρύβηκε και δεν διέλαθε της προσοχής της Ενάγουσας. Γι' αυτό και επιδίωξε, ανεπιτυχώς, την διαφοροποίηση των συμφωνιών. Έχοντας επίγνωση του όρου 3(e) και έχοντας λάβει νομική συμβουλή η Ενάγουσα προχώρησε στην συνομολόγηση των συμφωνιών. Προκύπτει πως γι' αυτό το λόγο έγινε και σκέψη να μην αγοράσει η Ενάγουσα τις μεζονέτες και υπό το βάρος της δοθείσας προκαταβολής, που ο Νικόλαος εκτίμησε ότι δεν θα επιστρέφετο, να αγοράσει μόνο δύο. Τελικά η Ενάγουσα συμβλήθηκε και για τις τέσσερεις μεζονέτες. Θα μπορούσε να ακολουθήσει άλλη πορεία. Ίσως να μη συμβληθεί και να απαιτήσει επιστροφή των προκαταβολών με τόκους ή και αποζημιώσεις για την απώλεια του δικαιώματος αγοράς των μεζονέτων όπως της παραστάθηκε ότι θα ήταν.
Δεν μπορεί εξυπακουόμενος όρος σύμβασης να είναι ασυμβίβαστος με ρητό όρο αυτής. Δεν μπορεί να εξυπακούεται ότι όλο το συγκρότημα θα ήταν συμπληρωμένο κατά την παράδοση όταν στα αγοραπωλητήρια έγγραφα ρητά αναφέρεται ότι αυτό που υπήρχε υποχρέωση να συμπληρωθεί ήταν οι δρόμοι και οι κοινόχρηστοι χώροι του Μπλοκ Ε.
Ούτε μπορεί να διατείνεται κάποιος, η Ενάγουσα στην προκειμένη περίπτωση, ότι συμβλήθηκε στην βάση της παράστασης ότι η Εναγόμενη 1 θα προχωρούσε στην συμπλήρωση όλου του συγκροτήματος ταυτόχρονα, όταν πριν την υπογραφή των συμφωνιών η Ενάγουσα γνώριζε για την ύπαρξη του όρου 3(e) που εναπόθετε άλλη, μικρότερης εμβέλειας, υποχρέωση στην Εναγόμενη και που καθιστούσε σαφές ότι μεζονετών η Εναγόμενη δεν είχε συμβατική υποχρέωση κατά την παράδοση των να έχει συμπληρωμένο όλο το συγκρότημα.
Στην επιστολή της Ενάγουσας ημερ. 17.9.2010 (Τεκμ.20) υπάρχουν δύο αναφορές που καταδεικνύουν ότι η Ενάγουσα εκτιμούσε τη σημασία του όρου 3(e). Αναφερόταν ότι "The Contracts of Sale clearly stipulate that the Vendors shall complete the property and all driveways and common areas of Block E according to the plans and specifications on 30.4.2009." Και στη συνέχεια "Since the driveways and the common areas of Block E have not yet been concluded we cannot accept delivery and ask you to honour the conditions of the contract of sale". Μεταξύ των δύο αυτών παραγράφων παρεμβάλλεται παράγραφος με διαφορετική προσέγγιση. Αναφέρεται «We do not intend to accept and receive Maisonettes E4, E5, E6, E7 as isolated units but as part of the whole Aqua park resort complex as it is specified in our contracts of sale agreement dated 22.11.2007. The contract of sale stipulates that delivery shall take place when all the above are completed". Ωστόσο, πουθενά δεν αναφέρεται ότι η Ενάγουσα εξαπατήθηκε και δεν γνώριζε ή ότι η Εναγόμενη απέκρυψε τον όρο 3(e).»
Ο όρος 3(e) των συμφωνιών (τεκμήρια 5, 7, 9 και 11) στην αυθεντική του μορφή προνοεί τα εξής:
«The Vendor shall complete the property and all driveways and common areas of Block E according to the plans and specifications and deliver it to the purchaser on or before 30/4/2009 with 2 months grace period»
Το βασικό επιχείρημα της πλευράς της εφεσείουσας, με αναφορά σε διάφορα στοιχεία της υπόθεσης, είναι ότι οι κοινόχρηστοι χώροι (common areas) του Μπλοκ Ε ταυτίζονται ουσιαστικά με τους κοινόχρηστους χώρους ολόκληρου του κτηριακού συγκροτήματος και τούτο διότι οι ιδιοκτήτες μεζονετών στο Μπλοκ Ε, έχουν δικαίωμα χρήσης τους.
Στο πιο πάνω πλαίσιο αποδίδεται στο πρωτόδικο Δικαστήριο ότι λανθασμένα διαχώρισε τους κοινόχρηστους χώρους σε διαφορετικές κατηγορίες. Με εκτίμηση προς τη θέση αυτή της εφεσείουσας, φρονούμε ότι δεν είναι το Δικαστήριο που διαχώρισε τους χώρους σε κατηγορίες, αλλά ο ίδιος ο όρος της σύμβασης, με τη ρητή και διαυγή από πλευράς ερμηνείας, προσδιοριστική αναφορά σε «Block E» αντί «Aqua Park Resort». Άλλη η έννοια των κοινόχρηστων χώρων του Μπλοκ Ε και άλλη η έννοια των κοινόχρηστων χώρων γενικά του συγκροτήματος Aqua Park Resort, «τους οποίους έχει δικαίωμα να χρησιμοποιεί το Μπλοκ Ε» [όπως και όλα τα υπόλοιπα Μπλοκς του συγκροτήματος], έννοια που επιχειρεί να εισαγάγει στην εξίσωση η πλευρά της εφεσείουσας. Συμφωνούμε με το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι η αναφορά στον όρο 3(e) προσδιορίζει και περιορίζει την υποχρέωση στη συμπλήρωση των κοινόχρηστων χώρων που ενέπιπταν στα γεωγραφικά όρια/σύνορα του Μπλοκ Ε. Τούτο είναι ξεκάθαρο και από τη συμπερίληψη της λέξης «driveways» αμέσως πριν τη λέξη «common areas». Στην ίδια πρόταση δηλαδή τίθεται ταυτόχρονη και ταυτόσημη υποχρέωση συμπλήρωσης και των δύο. Δεν νοείται στην περίπτωση των «driveways» (ιδιωτικοί δρόμοι) η αναφορά να περιοριζόταν στο Μπλοκ Ε, αλλά στην περίπτωση των «common areas» να επεκτεινόταν σε όλο το φάσμα του κτηριακού συγκροτήματος. Ούτε βέβαια και η περίπτωση ο όρος να επεκτεινόταν στα «driveways» ολόκληρου του συγκροτήματος προβάλλει ως λογική, αφ’ ης στιγμής η πλευρά της εφεσείουσας δέχεται και έτσι είναι, ότι, δεν υπήρχε υποχρέωση ολοκλήρωσης του συνόλου του κτηριακού συγκροτήματος πριν την ημερομηνία παράδοσης των μεζονετών στην εφεσείουσα. Αλλιώς, θα βρισκόμαστε ενώπιον ενός παράλογου και παράδοξου σεναρίου ολοκλήρωσης των «driveways», τα οποία θα διακλάδωναν προφανώς τους διάφορους χώρους του συγκροτήματος, καθ’ ον χρόνο όμως θα ήταν ακόμα ένα ανοικτό εργοτάξιο αφού βρισκόταν υπό ανέγερση/ολοκλήρωση.
Ενόψει των πιο πάνω ο πρώτος λόγος έφεσης δεν μπορεί να επιτύχει. Η ορθότητα ερμηνείας του όρου 3(e) από το πρωτόδικο Δικαστήριο ταυτόχρονα επιβεβαιώνει την ορθότητα της κρίσης του, ότι ο οποιοσδήποτε εξυπακουόμενος όρος δεν μπορεί να είναι αντίθετος ή ασυμβίβαστος με τον ρητό αυτό όρο. Έτσι, δεν μπορεί να επιτύχει ούτε ο δεύτερος λόγος έφεσης.
Σε ό,τι αφορά τον τρίτο λόγο έφεσης, η κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου στην απόδοση της αποζημίωσης για την καθυστέρηση στην παράδοση, στηρίχθηκε στην αποδεχθείσα ως αξιόπιστη μαρτυρία του εκτιμητή ακινήτων (ΜΕ6), ο οποίος προσδιόρισε την ενοικιαστική αξία των μεζονετών και εξήγησε ότι με ασυμπλήρωτους τους κοινόχρηστους χώρους ολόκληρου του κτηριακού συγκροτήματος, η τρέχουσα ενοικιαστική αξία, θα ήταν μειωμένη κατά 20%. Με δεδομένη την ορθότητα της θέσης, ότι δεν υπήρχε υποχρέωση ολοκλήρωσης των κοινόχρηστων χώρων ολόκληρου του συγκροτήματος πριν την παράδοση των μεζονετών, αλλά μόνον του Μπλοκ Ε, η προαναφερθείσα κρίση παραμένει σωστή, γεγονός που δεν αφήνει περιθώριο επιτυχίας ούτε του τρίτου λόγου έφεσης.
Εν όψει των πιο απορρίπτονται οι λόγοι έφεσης 1, 2 και 3 και μαζί ολόκληρη η έφεση της εφεσείουσας.
Ερχόμαστε στην αντέφεση. Ο πρώτος και ουσιαστικός λόγος έφεσης ουδόλως συνάδει με τον νομολογιακό κανόνα αυτοτέλειας, περιεκτικότητας, ευταξίας και ευκρίνειας. Ούτε και η αιτιολογία του. Στη Γενικός Εισαγγελέας ν. Μαυρέα κ.ά., Ποινικές Εφέσεις 13/2022 - 18/2022, ημερ. 25.2.2025, επισημάναμε τα εξής:
«Οι λόγοι έφεσης επί του εφετηρίου χωρίζονται σε δύο τμήματα, τον «λόγο έφεσης» και την «αιτιολογία». Στον «λόγο έφεσης», με περιεκτικό, συνοπτικό και στοχευμένο τρόπο προσδιορίζεται επακριβώς ο λόγος για τον οποίο ο εφεσείων παραπονιέται. Με τον τρόπο αυτό, το Εφετείο δύναται με ευκολία να εντοπίσει και να κατανοήσει το παράπονο του εφεσείοντος και με ανάλογη στόχευση, να το εξετάσει και να δώσει απάντηση. Στην «αιτιολογία» σε απόλυτη και περιοριστική συνάφεια με τον «λόγο έφεσης», χωρίς αχρείαστους πλατειασμούς, παρατίθενται οι λεπτομέρειες του «λόγου έφεσης». Ως προδιαγράφει και ο υπότιτλος, δίνεται η αιτιολογία του λόγου έφεσης με παραπομπή σε σχετικά γεγονότα, σε επίμαχες αναφορές στην εκκαλούμενη απόφαση, αλλά και σε βοηθητική νομολογία όπου χρειάζεται. Δεν επιτρέπεται στην «αιτιολογία» η έγερση, επέκταση ή ανάπτυξη θεμάτων που δεν καλύπτονται από τον «λόγο έφεσης», ο οποίος αποτελεί το μόνο και μοναδικό υπόβαθρό προς εξέταση. Όπου γίνεται τούτο, οι αναφορές αγνοούνται από το Εφετείο.»
Προς επίρρωση της προαναφερθείσας μας υπόδειξης, παραθέτουμε αυτούσιο τον πρώτο λόγο έφεσης.
«Το πρωτόδικο Δικαστήριο, εσφαλμένα, αδικαιολόγητα, αβάσιμα, και κάνοντας, λανθασμένη ερμηνεία, εφαρμογή και αξιολόγηση ερμηνεία των δικογράφων, των μεταξύ των διαδίκων συμφωνιών Τεκμήρια 5, 7, 9 και 11 και συγκεκριμένα των παραγράφων 14 και 15 των συμφωνιών και της ενώπιων του μαρτυρίας των μαρτύρων ΜΥ3 και ΜΥ4 αποφάσισε λανθασμένα και αδικαιολόγητα στις σελίδες 40, 45, 46 και 49 της απόφασης του ότι:
Στην σελίδα 40 το δικαστήριο προέβηκε στο εύρημα ότι «Ούτε δικογραφείται ότι η Ενάγουσα [η Εναγόμενη προφανώς] θα συνέχιζε να καταβάλλει ή να υπόκειται σε φόρους, ασφάλιστρα, κοινόχρηστα έξοδα ή οποιαδήποτε άλλα έξοδα τα οποία η Ενάγουσα θα είχε υποχρέωση να της καταβάλλει» ενώ ξεκάθαρα στις παραγράφους 14, 15 και 16 της Έκθεσης Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης αναφέρεται και δικογραφείται η υποχρέωση της Ενάγουσας να καταβάλλει το τίμημα αγοράς, τόκους έξοδα που αφορούσαν την κάθε μεζονέτα, φόρους ασφάλιστρα, και κοινόχρηστα έξοδα.
Στις σελίδες 45, 46 και 49 το δικαστήριο προέβηκε στο εύρημα ότι «Αναμφίβολα κάποια έξοδα είναι δικαιολογημένα, όμως η μαρτυρία είναι τόσο αναξιόπιστη, ώστε να καθίσταται αδύνατο να διακρίνει το Δικαστήριο ποια είναι τα δικαιολογημένα και ποια τα αδικαιολόγητα και κακόπιστα προβαλλόμενα ως κοινόχρηστα έξοδα. Ο διάδικος που ψεύδεται ή καλεί μάρτυρα για να υποστηρίξει την υπόθεση του λέγοντας ψέματα καταστρέφει την αξιοπιστία του με αποτέλεσμα πολλές φορές να μην είναι δυνατό να διακριθούν τα ψέματα από τις αλήθειες και να μην είναι εφικτό να του επιδικαστούν έξοδα στα οποία πράγματι δικαιούται, γιατί δεν μπορούν να ανιχνευθούν μέσα από την ψευδή μαρτυρία. Αυτό [θα] συνέβηκε στην προκειμένη περίπτωση» ……..». Προκύπτει πως η υποχρέωση της Ενάγουσας για την καταβολή κοινόχρηστων εξόδων είναι προς την κατά καιρούς διαχειριστική επιτροπή του κτιριακού συγκροτήματος»
«Είναι η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι η Ενάγουσα δεν οφείλει οιονδήποτε ποσό για κοινόχρηστα έξοδα στην Εναγόμενη. Τα όποια δικαιολογημένα κοινόχρηστα έξοδα δεν οφείλονται στην τελευταία αλλά, ενδεχομένως, σε ξεχωριστό νομικό πρόσωπο, την D. Zavos Group Management Services Ltd».
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο, παρέλειψε να λάβει υπόψη του ουσιαστικά στοιχεία της μαρτυρίας και των Τεκμηρίων 56 και 57 και ενώ προέβηκε σε αξιολόγηση και αναγνώρισε ότι κάποια ποσά δικαιολογούνται εντούτοις δεν επιδίκασε οποιοδήποτε ποσό υπέρ των Εναγομένων και προχώρησε σε λανθασμένη ερμηνεία και εφαρμογή των όρων 14 και 15 των Τεκμηρίων 5, 7, 9 και 11 τελώντας σε πλάνη περί τον Νόμο και συγκεκριμένα του περί Ακίνητης ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου (ΚΕΦ.224) και των πρότυπων κανονισμών αυτού, αναφορικά με την καταβολή κοινοχρήστων προς την Ενάγουσα».
Παρά ταύτα, σεβόμενοι το δικαίωμα του διαδίκου να ακουστεί, θα τον εξετάσουμε όσο καλύτερα μπορούμε. Με δεδομένο ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχθηκε τις αξιώσεις της εφεσίβλητης για αποχετευτικά τέλη, φόρους και ασφάλιστρα (όχι βέβαια στην έκταση που ζητήθηκαν), προκύπτει από το περιεχόμενο του λόγου έφεσης και τη συνακόλουθη αιτιολογία - με περιττολογία και ασάφεια βέβαια - ότι, το κύριο παράπονο της εφεσίβλητης αφορά στη μη επιδίκαση των κοινοχρήστων εξόδων. Οι λόγοι που κατέληξε σ’ αυτή του την κρίση το πρωτόδικο Δικαστήριο, πέραν της ανεπαρκούς δικογράφισης, είναι κατ’ ουσία δύο. Πρώτον, η πολύ κακή εντύπωση που του προκάλεσε και κατ’ επέκταση η αναξιοπιστία του ΜΥ3 (ΧαΧρ) αλλά και του ΜΥ4 (ΜΜ) και η καλή εντύπωση που του προκάλεσε ο ΜΥ1 στην ανταπαίτηση (ΧΧ) και δεύτερον, το εύρημα που εξήχθη βάσει της δοθείσας μαρτυρίας, ότι, τα κοινόχρηστα οφείλονται σε τρίτη εταιρεία και η εναγόμενη δεν είχε ατομικό, αυτοτελές, δικαίωμα είσπραξης.
Για την αναξιοπιστία του ΜΥ3 σημαντικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από τη σελ. 45 της πρωτόδικης απόφασης:
«Κατά την αντεξέταση του μάρτυρα διαπιστώθηκε πως επιμέρους ποσά δεν μπορούσαν να δικαιολογηθούν και αφορούσαν έξοδα που δεν θα μπορούσαν να συγκαταλέγονται στα κοινόχρηστα έξοδα του συγκροτήματος. Κατέστηκε πρόδηλο πως η Εναγόμενη εισήγαγε συστηματικά δικά της έξοδα ή του Group στις καταστάσεις των κοινόχρηστων εξόδων του επίδικου συγκροτήματος έτσι ώστε με αυτά να επιβαρύνονται οι ιδιοκτήτες των μονάδων και να επωφελείται οικονομικά η ίδια. Τα παραδείγματα είναι πολυάριθμα. Η τοποθέτηση μετρητή νερού για τη μεζονέτα Ε4 δεν μπορεί να είναι κοινόχρηστο έξοδο, ούτε καν να χρεωθεί στη μεζονέτα Ε4 που θα έπρεπε να παραδοθεί με μετρητή νερού χωρίς περαιτέρω χρέωση. Ο μάρτυρας δεν έδωσε καμιά εξήγηση. Ποσά τιμολογίων στα οποία αναφέρονταν οι αριθμοί άλλων μεζονετών του συγκροτήματος λογίστηκαν ως κοινόχρηστα έξοδα. Περαιτέρω υπερβολικά μεγάλος αριθμός πιεστικών επιβάρυναν τα κοινόχρηστα έξοδα χωρίς να δοθεί οποιαδήποτε δικαιολογία, με ενδεχόμενη εξήγηση ότι αφορούσαν πιεστικά που τοποθετήθηκαν στις διάφορες μονάδες του συγκροτήματος. Μέχρι και αριθμός κουρτινών που δεν δικαιολογείτο να αφορούσαν το όποιο γραφείο υποδοχής του συγκροτήματος. Ακόμα και κλειδιά που ήταν για χρήση από τους πωλητές της Εναγομένης. Ιδιαίτερη συζήτηση έγινε για τα έξοδα ανυψωτικών μηχανημάτων που φάνηκε ότι χρησιμοποιήθηκαν για να αναρτηθούν διαφημιστικά πανό της Εναγομένης».
Το συνακόλουθο σχόλιο του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι «αναμφίβολα κάποια έξοδα είναι δικαιολογημένα…» το οποίο επικαλείται η εφεσίβλητη στον λόγο έφεσης, δεν σημαίνει ότι θα μπορούσε ή θα έπρεπε να επιδικαστούν. Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξήγησε ότι ήταν αδύνατο να διαχωριστούν τα δικαιολογημένα από τα αδικαιολόγητα έξοδα και τούτο διότι η επ’ αυτού μαρτυρία που προσκόμισε η πλευρά της εφεσίβλητης (ΜΥ3 και ΜΥ4) ήταν κατά βάση και κατ’ ουσία αναξιόπιστη - κατάληξη η οποία δεν προσβάλλεται με λόγο έφεσης. Το πιο πάνω ανυπέρβλητο και αναπόδραστο δεδομένο της αναξιόπιστης και κατ’ επέκταση ανεπαρκούς μαρτυρίας για τα κοινόχρηστα, δεν διαφοροποιείται ως εκ της επιλογής του πρωτόδικου Δικαστηρίου να αποδεχθεί τις άλλες αξιώσεις της εφεσίβλητης (υπόλοιπο τιμήματος αγοράς, αποχετευτικά τέλη, φόρους, ασφάλιστρα). Το πρωτόδικο Δικαστήριο προφανώς ικανοποιήθηκε ότι οι αξιώσεις αυτές αποδεικνύονταν από παραδεκτή ή αυτοτελή και αποδεικτικά τελέσφορη μαρτυρία (προφορική ή και γραπτή), σε αντίθεση με τα κοινόχρηστα. Επ’ αυτού, να επισημάνουμε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο, ελλείψει αξιόπιστης και στοχευμένης μαρτυρίας, καμία υποχρέωση είχε να καταπιαστεί με το άγονο εγχείρημα εξερεύνησης των «δικαιολογημένων κοινοχρήστων» είτε μέσα από τον κυκεώνα του τεκμηρίου 56 (δύο box files εγγράφων) είτε άλλου.
Σε ό,τι αφορά την κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι τα κοινόχρηστα οφείλονταν σε τρίτη εταιρεία σχετικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από την πρωτόδικη απόφαση: (σελ. 49-50)
«Προκύπτει πως η υποχρέωση της Ενάγουσας για την καταβολή κοινοχρήστων εξόδων είναι προς την κατά καιρούς διαχειριστική επιτροπή του κτιριακού συγκροτήματος. Σύμφωνα με τη μαρτυρία του Χρυσοστόμου δεν έχει συσταθεί διαχειριστική επιτροπή αλλά τη διαχείριση έχει διαχειρίστρια εταιρεία που διορίστηκε από την Εναγόμενη. Πρόκειται για την D. Zavos Group Management Services Ltd. Δεν απαιτείται να εξεταστεί το νομότυπο του διορισμού της εταιρείας αυτής. Ό,τι ενδιαφέρει για σκοπούς της παρούσας αγωγής είναι ότι οποιαδήποτε κοινόχρηστα έξοδα θα είχαν κριθεί ως δικαιολογημένα δεν οφείλονται στην Εναγόμενη και συνεπώς δεν μπορεί να διεκδικούνται από αυτή στην Ανταπαίτηση. Η Εναγόμενη και η D. Zavos Group Management Services Ltd που πρόδηλα ανήκουν στον ίδιο όμιλο εταιρειών συνιστούν ξεχωριστές νομικές οντότητες (βλ. Adams v. Cape Industries Plc [1990] Ch. 433). Ο Μιχαήλ μαρτύρησε ότι οι δύο εταιρείες είναι ξεχωριστές και η Εναγόμενη δεν είχε ανάμειξη στα κοινόχρηστα του συγκροτήματος. Δεν υπάρχει ισχυρισμός στην Ανταπαίτηση ότι η Εναγόμενη πλήρωσε οιαδήποτε κοινόχρηστα έξοδα για λογαριασμό της Ενάγουσας και τέτοια υποχρέωση για την Εναγόμενη δεν εκπηγάζει από τις συμφωνίες. Ούτε υπάρχει πρόνοια σε αυτές ότι η Εναγόμενη θα μπορούσε να προσθέτει τέτοια κοινόχρηστα έξοδα στο λογαριασμό της Ενάγουσας όπως αναφέρεται στις συμφωνίες σε σχέση με τα ασφάλιστρα και τους φόρους. Οι πρόνοιες του όρου 15 δεν διαφοροποιούν τα δεδομένα και όπως προειπώθηκε δεν υφίσταται ανταξίωση για τέτοια συγκεκριμένα ποσά.
Είναι η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι η Ενάγουσα δεν οφείλει οιονδήποτε ποσό για κοινόχρηστα έξοδα στην Εναγόμενη. Τα όποια δικαιολογημένα κοινόχρηστα έξοδα δεν οφείλονται στην τελευταία αλλά, ενδεχομένως, σε ξεχωριστό νομικό πρόσωπο, την D. Zavos Group Management Services Ltd».
Στην αιτιολογία του πιο πάνω λόγου έφεσης προβάλλεται νεοφανής, και σε κάποιο βαθμό αντιφατική, επιχειρηματολογία προς αμφισβήτηση της πιο πάνω κατάληξης. Το πρώτο επιχείρημα είναι ότι δεν είχε διοριστεί διαχειριστική επιτροπή και επομένως δικαιούχος είσπραξης ήταν ο πωλητής, δηλαδή η εφεσίβλητη. Η θέση αυτή, κατά τα γραφόμενα στηρίζεται στους «πρότυπους κανονισμούς για τη ρύθμιση και Διαχείριση Κοινόκτητων Οικοδομών, Παράρτημα Α του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224, άρθρο 5 [sic]».
Το πιο πάνω άρθρο προβλέπει τα ακόλουθα:
«ΜΕΡΟΣ IV - ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΚΑΙ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΚΥΡΙΩΝ Ή ΚΑΤΟΧΩΝ ΜΟΝΑΔΩΝ
5. Μόλις αναλάβει την κατοχή της μονάδας του, κάθε κύριος έχει υποχρέωση να καταβάλει στη Διαχειριστική Επιτροπή ή τον πωλητή, αν δεν έχει ακόμα διοριστεί Διαχειριστική Επιτροπή, το ποσό των χρημάτων που θα καθοριστεί σύμφωνα με τους Κανονισμούς αυτούς, το οποίο θα αντιπροσωπεύει το μερίδιο του για την κάλυψη των αρχικών εξόδων διαχείρισης και διεύθυνσης της κοινόκτητης ιδιοκτησίας. Επιπρόσθετα οι εκάστοτε κύριοι θα καταβάλλουν στη Διαχειριστική Επιτροπή το συνολικό ποσό που θα καθοριστεί σύμφωνα με το Νόμο και τους Κανονισμούς αυτούς. Κάθε κύριος θα συνεισφέρει έναντι του ποσού αυτού ανάλογα με το εμβαδόν του, όπως προβλέπεται στο άρθρο 38ΙΑ του Νόμου και όπως φαίνεται στον Πίνακα Β' που επισυνάπτεται στους Κανονισμούς αυτούς. Κάθε πρόσωπο που καθίσταται σε μεταγενέστερο στάδιο κύριος μονάδας έχει την ίδια υποχρέωση συνεισφοράς έναντι του ποσού αυτού. Το ποσό αυτό θα χρησιμοποιείται ως πάγιο αποθεματικό έναντι των κοινών εξόδων της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, περιλαμβανομένης της ασφάλισης της κοινόκτητης οικοδομής σύμφωνα με το Νόμο.
(η υπογράμμιση είναι δική μας).
Ακόμα και αν τύγχανε εφαρμογής η πιο πάνω πρόνοια, που προφανώς δεν τυγχάνει, λόγω του πρώιμου σταδίου στο οποίο βρισκόταν το συγκρότημα ως σύνολο, δεν δημιουργεί δικαίωμα είσπραξης κοινοχρήστων γενικώς και αορίστως από μέρους του πωλητή. Αφορά πολύ συγκεκριμένα τα αρχικά έξοδα διαχείρισης και διεύθυνσης.
Πέραν τούτου και πολύ ουσιαστικά, μολονότι στην παρούσα περίπτωση δεν είχε συσταθεί διαχειριστική επιτροπή υπό την έννοια του Νόμου, τη διαχείριση την είχε η διαχειρίστρια εταιρεία D. Zavos Group Management Services Ltd, η οποία διορίστηκε από την εφεσίβλητη. Συνεπώς, χωρίς να εξετάζεται η νομιμότητα του διορισμού, δεν υπήρχε κενό εξουσίας, ώστε το όποιο δικαίωμα είσπραξης να εναποτίθετο στην πωλήτρια. Ένα δεύτερο και εν πολλοίς αντιφατικό επιχείρημα, είναι ότι η D. Zavos Group Management Services Ltd δεν ενεργούσε για ίδιον όφελος αλλά εκ μέρους της εφεσίβλητης και συνεπώς τα οφειλόμενα κοινόχρηστα, οφείλονταν σ’ αυτήν. Πέραν της δυσκολίας παρακολούθησης αυτής της συλλογιστικής, δηλαδή μια τρίτη εταιρεία, ξεχωριστή νομική οντότητα όπως ορθά παρατηρεί το πρωτόδικο Δικαστήριο, στην απουσία προσκόμισης κάποιας αντιπροσωπευτικής συμφωνίας, να μην ενεργούσε για ίδιον όφελος, αλλά για λογαριασμό άλλης εταιρείας (έστω του ιδίου ομίλου), παρατηρούμε ότι τέτοια θέση δεν προβάλλεται στη δικογραφία, ούτε εγέρθηκε πρωτόδικα. Αντίθετα, εκείνο που προβλήθηκε πρωτόδικα είναι ότι η ίδια η εφεσίβλητη ανέλαβε ως διαχειρίστρια του όλου έργου (παράγραφος 3(ε) τροποποιημένης Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης). Συνεπώς, εξ αυτού και μόνον του λόγου, είναι απορριπτέα.
Ομοίως δεν τέθηκε πρωτόδικα και δεν δύναται να εξετασθεί το συναφές επιχείρημα ότι η εφεσίβλητη είχε υποχρέωση καταβολής κοινοχρήστων προς τρίτους και κατ΄ επέκταση δικαίωμα ανάκτησης από την εφεσείουσα.
Ενόψει των πιο πάνω ο πρώτος λόγος έφεσης κρίνεται ολωσδιόλου απορριπτέος.
Ο δεύτερος λόγος αντέφεσης αφορά το σφάλμα του πρωτόδικου Δικαστηρίου, στο πλαίσιο της ανταπαίτησης, να επιδικάσει στην εφεσίβλητη €12.074,47 αντί €13.223,26, μη λαμβάνοντας υπόψη τα αποχετευτικά τέλη, τα οποία, το ίδιο το Δικαστήριο είχε κρίνει στη σελ. 43 της απόφασης του, ότι δικαιούτο να της επιδικαστούν. Είναι πρόδηλο ότι πρόκειται περί σφάλματος κατά τη συνάθροιση των ποσών στην κατακλείδα της απόφασης. Πετυχαίνει συνεπώς ο λόγος έφεσης 2. Θα γίνει από το Εφετείο η αναπροσαρμογή της απόφασης. Φρονούμε όμως ότι τούτο δεν δικαιολογεί την έκδοση διαταγής εξόδων υπέρ της εφεσίβλητης και εναντίον της εφεσείουσας. Το σφάλμα ήταν ανθρώπινο, ανήκει στο Δικαστήριο και αφορούσε απλώς τη συνάθροιση των ποσών. Η εφεσείουσα δεν προκάλεσε, ούτε συνέδραμε με οποιοδήποτε τρόπο στο σφάλμα. Αντίθετα εξ αρχής αλλά και ενώπιον μας, ο ευπαίδευτος συνήγορος κ. Τσιρίδης το αναγνώρισε ευθαρσώς.
Κατ’ ακολουθία των πιο πάνω η έφεση απορρίπτεται.
Ο δεύτερος λόγος αντέφεσης επιτυγχάνει. Η πρωτόδικη απόφαση τροποποιείται δια της αντικατάστασης στη σελ. 52 του ποσού των «€12.074,47» με το ποσό των «€13.223,26».
Ενόψει της απόρριψης της έφεσης, της απόρριψης του πρώτου και ουσιαστικού λόγου αντέφεσης, αλλά και των όσων πιο πάνω αναφέραμε σχετικά με τον δεύτερο λόγο αντέφεσης, θεωρούμε δικαιότερο και προς αυτή την κατάληξη ασκούμε τη διακριτική μας ευχέρεια, όπως η κάθε πλευρά επωμισθεί τα έξοδα της.
ΣΤ. Ν. ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.
Α. ΚΟΝΗΣ, Δ.
Μ. ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο