ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ – ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. E26/2025)
(i-justice)
27 Μαρτίου, 2026
[ΣΤΑΥΡΟΥ, ΚΟΝΗΣ, ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]
1. ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΣ ΠΑΝΑΓΗ
2. ΚΥΡΙΑΚΗ ΠΑΝΑΓΗ
Εφεσείοντες/Εναγόμενοι
και
ΑΝΤΡΙΑ ΓΕΩΡΓΙΟΥ
Εφεσίβλητη/Ενάγουσα
-----------------------------------------
Νίκος Δαμιανού για Νίκος Δαμιανού & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε. και Φάνος Κ. Φανή, για τους Εφεσείοντες
Έλενα Ανδρέου για Ανδρέου, Χατζηχριστοφής Δ.Ε.Π.Ε, για την Εφεσίβλητη
-----------------------------------------
ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.: Η απόφαση είναι ομόφωνη και θα δοθεί από την Παπαδοπούλου, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ.: Ο Εφεσείων αρ. 1 ήταν, μέχρι και τις αρχές του 2024, εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης ακινήτου στη Βορόκλινη (εφεξής το «Ακίνητο») όπου διέμενε με τη σύζυγο του, Εφεσείουσα αρ. 2, και την οικογένεια της θυγατέρας του. Το ακίνητο ήταν υποθηκευμένο στην Κ.Ε.ΔΙ.ΠΕ.Σ προς εξασφάλιση δανείου του Εφεσείοντα αρ. 1, σε σχέση με το οποίο είχε εκδοθεί και απόφαση στο Ε.Δ. Λάρνακας (Τεκμήριο Α στην Ένσταση). Η Κ.Ε.ΔΙ.ΠΕ.Σ προχώρησε με διαδικασία για πώληση του Ακινήτου δια πλειστηριασμού δυνάμει του Μέρους VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Ν.9/65, ενώ ταυτόχρονα ο Εφεσείων αρ. 1 προέβαινε σε προσπάθειες ιδιωτικής πώλησης έχοντας το διαφημίσει σε ηλεκτρονική πλατφόρμα. Η Εφεσίβλητη, αφού είδε τη σχετική διαφήμιση, επισκέφθηκε το Ακίνητο στις 27.2.2024 αλλά δεν υπέβαλε προσφορά ένεκα του ότι ο κτηματομεσίτης της είχε πει πως η τιμή των €800.000 που ζητούσε ο Εφεσείων αρ. 1 δεν ήταν διαπραγματεύσιμη.
Στις 27.3.2024 διεξήχθη ηλεκτρονικός πλειστηριασμός του Ακινήτου στον οποίο η Εφεσίβλητη υπέβαλε τη μοναδική και επιτυχούσα προσφορά. Το Ακίνητο ακολούθως μεταβιβάστηκε στο όνομα της στις 27.5.2024. Οι Εφεσείοντες δεν παρέδωσαν κατοχή του Ακινήτου στην Εφεσίβλητη με αποτέλεσμα την καταχώριση αγωγής εναντίον τους για το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης. Στο πλαίσιο της εν λόγω αγωγής καταχωρίστηκαν αιτήσεις για έκδοση συνοπτικής απόφασης, οι οποίες συνεκδικάστηκαν, και το πρωτόδικο Δικαστήριο, μετά από ακροαματική διαδικασία, εξέδωσε απόφαση για το μέρος της αξίωσης που αφορούσε στην παράδοση κατοχής του Ακινήτου στην Εφεσίβλητη και έδωσε δικαίωμα για υπεράσπιση του μέρους της αξίωσης που αφορούσε στις αποζημιώσεις.
Οι Εφεσείοντες προσβάλλουν την προαναφερόμενη απόφαση με 11 Λόγους Έφεσης η δε Εφεσίβλητη προβάλλει και ένα Λόγο ως Αντέφεση. Μελέτη των Λόγων Έφεσης καταδεικνύει ότι αυτοί σε μεγάλο βαθμό αλληλοκαλύπτονται. Εγείρονται, στο βαθμό φυσικά του εάν ορθά κρίθηκαν ότι δεν καταδείκνυαν πραγματική προοπτική επιτυχίας της υπεράσπισης, ζητήματα που αφορούν: (α) στο κατά πόσο η διαδικασία πώλησης του Ακινήτου μπορεί να εξεταστεί στο πλαίσιο της αγωγής (ζήτημα το οποίο αφορά και η Αντέφεση), (β) στο κατά πόσο η μη καταβολή του ποσού εντός 20 ημερών από την κατακύρωση του Ακινήτου στην Εφεσίβλητη θα έπρεπε να οδηγήσει σε ακύρωση του πλειστηριασμού, (γ) στο κατά πόσο πληρείται η έννοια του πλειστηριασμού εφόσον υπήρξε μόνο ένας προσφοροδότης, και, (δ) στην αντισυνταγματικότητα του Άρθρου 44Ε(1) του Ν.9/65 (Λόγοι Έφεσης 1(α)(i)(iii)(iv)(v), 2, 3 και 4). Επιπλέον προβάλλεται ότι: (α) οι Εφεσείοντες είχαν καταδείξει την ύπαρξη υπεράσπισης λόγω δόλου και συμπαιγνίας μεταξύ της Εφεσίβλητης και της Κ.Ε.ΔΙ.ΠΕ.Σ (Λόγος Έφεσης 1(α) (ii) και 5), (β) εσφαλμένα κρίθηκε ότι η Εφεσείουσα αρ. 2 δεν είχε δικαίωμα προβολής υπεράσπισης ένεκα του ότι δεν ήταν ιδιοκτήτρια του Ακινήτου (Λόγος Έφεσης 6), (γ) εσφαλμένα εξεδόθησαν διατάγματα για θεραπείες πέραν της παράδοσης κατοχής και εσφαλμένα επετράπη η δίκη για το ζήτημα των αποζημιώσεων (Λόγοι Έφεσης 8 και 7 αντίστοιχα), (δ) εσφαλμένα κρίθηκε ότι δεν είχε δοθεί άδεια χρήσης του Ακινήτου στη θυγατέρα των Εφεσειόντων (Λόγος Έφεσης 9) και, ότι (ε) εσφαλμένα και χωρίς αιτιολόγηση εξεδόθη συνοπτική απόφαση (Λόγοι Έφεσης 10 και 11 αντίστοιχα).
Το Μέρος 24 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023 προβλέπει τα εξής:
«24.1. Πεδίο εφαρμογής του παρόντος Μέρους
(1) To παρόν Μέρος παραθέτει τη διαδικασία με την οποία το δικαστήριο δύναται να αποφασίσει επί απαίτησης ή συγκεκριμένου ζητήματος χωρίς δίκη.
(2) To δικαστήριο δύναται να εκδώσει συνοπτική απόφαση εναντίον ενάγοντα ή εναγόμενου σε οποιοδήποτε είδος δικαστικής διαδικασίας.
24.2. Λόγοι έκδοσης συνοπτικής απόφασης
(1) Το δικαστήριο δύναται να εκδώσει συνοπτική απόφαση εναντίον ενάγοντα ή εναγόμενου επί του συνόλου απαίτησης ή επί συγκεκριμένου ζητήματος αν:
(α) κρίνει ότι:
(i) ο ενάγων δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας επί της απαίτησης ή του ζητήματος· ή
(ii) ο εναγόμενος δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης της απαίτησης ή του ζητήματος· και
(β) δεν υπάρχει κανένας άλλος επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση ή το ζήτημα πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη.
…………..
24.4. Η Αίτηση
(1) Υπό την επιφύλαξη των προνοιών του παρόντος Μέρους, η αίτηση υποβάλλεται σύμφωνα με το Μέρος 23.
(2) Η αίτηση ή η μαρτυρία η οποία περιέχεται ή αναφέρεται σε αυτή ή επιδίδεται με αυτή:
(α) προσδιορίζει περιεκτικά οποιοδήποτε νομικό σημείο ή πρόνοια σε έγγραφο στα οποία στηρίζεται ο αιτητής, ή/και
(β) αναφέρει ότι υποβάλλεται διότι ο αιτητής πιστεύει ότι, με βάση τη μαρτυρία, ο καθ’ ου η αίτηση δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας επί της απαίτησης ή του ζητήματος ή (ανάλογα με την περίπτωση) προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης της απαίτησης και σε οποιαδήποτε από τις δύο περιπτώσεις αναφέρει ότι ο αιτητής δεν γνωρίζει άλλο λόγο για τον οποίο η απαίτηση ή το ζήτημα πρέπει να εκδικαστεί.
(3) …………………».
Πρέπει να τονιστεί ότι η προβλεπόμενη στο Μέρος 24, αποτελεί μία από τις διαδικασίες δια των οποίων το Δικαστήριο προάγει τον πρωταρχικό σκοπό δια της ενεργούς διαχείρισης υποθέσεων (Μέρος 1.5(1)). Όπως λέχθηκε στην Swain v. Hillman (2001) 1 All E.R. 91:
«It is important that a judge in appropriate cases should make use of the powers contained in Pt 24. In doing so he or she gives effect to the overriding objectives contained in Pt 1. It saves expense; it achieves expedition; it avoids the court's resources being used up on cases where this serves no purpose, and I would add, generally, that it is in the interests of justice. If a claimant has a case which is bound to fail, then it is in the claimant's interests to know as soon as possible that that is the position. Likewise, if a claim is bound to succeed, a claimant should know that as soon as possible».
Ο αιτητής σε αίτηση για συνοπτική απόφαση οφείλει να παρουσιάσει γραπτή μαρτυρία με την οποία να αποδείξει τόσο ρεαλιστική πιθανότητα επιτυχίας της υπόθεσης του, όσο και ότι ο καθ’ ου η αίτηση δεν έχει «πραγματική προοπτική επιτυχίας» επί της απαίτησης ή υπεράσπισης (Μέρος 24.2). Κρίνουμε χρήσιμη την παράθεση αποσπάσματος από την Αγγλική υπόθεση Easyair Ltd v. Opal Telecom Ltd (2009) EWHC 339 στο οποίο τέθηκε η σύνοψη των αρχών που διέπουν την εκδίκαση αιτήσεων για συνοπτική απόφαση βάσει του αντίστοιχου Αγγλικού Μέρους 24:
«The correct approach on applications by defendants is, in my judgment, as follows:
i)The court must consider whether the claimant has a “realistic” as opposed to a “fanciful” prospect of success: Swain v Hillman [2001] 2 All ER 91;
ii)A “realistic” claim is one that carries some degree of conviction. This means a claim that is more than merely arguable: ED & F Man Liquid Products v Patel [2003] EWCA Civ 472 at [8]
iii)In reaching its conclusion the court must not conduct a “mini-trial”: Swain v Hillman
iv)This does not mean that the court must take at face value and without analysis everything that a claimant says in his statements before the court. In some cases it may be clear that there is no real substance in factual assertions made, particularly if contradicted by contemporaneous documents: ED & F Man Liquid Products v Patel at [10]
v)However, in reaching its conclusion the court must take into account not only the evidence actually placed before it on the application for summary judgment, but also the evidence that can reasonably be expected to be available at trial: Royal Brompton Hospital NHS Trust v Hammond (No 5) [2001] EWCA Civ 550;
vi) Although a case may turn out at trial not to be really complicated, it does not follow that it should be decided without the fuller investigation into the facts at trial than is possible or permissible on summary judgment. Thus the court should hesitate about making a final decision without a trial, even where there is no obvious conflict of fact at the time of the application, where reasonable grounds exist for believing that a fuller investigation into the facts of the case would add to or alter the evidence available to a trial judge and so affect the outcome of the case: Doncaster Pharmaceuticals Group Ltd v Bolton Pharmaceutical Co 100 Ltd [2007] FSR 63;
vii)On the other hand it is not uncommon for an application under Part 24 to give rise to a short point of law or construction and, if the court is satisfied that it has before it all the evidence necessary for the proper determination of the question and that the parties have had an adequate opportunity to address it in argument, it should grasp the nettle and decide it. The reason is quite simple: if the respondent's case is bad in law, he will in truth have no real prospect of succeeding on his claim or successfully defending the claim against him, as the case may be. Similarly, if the applicant's case is bad in law, the sooner that is determined, the better. If it is possible to show by evidence that although material in the form of documents or oral evidence that would put the documents in another light is not currently before the court, such material is likely to exist and can be expected to be available at trial, it would be wrong to give summary judgment because there would be a real, as opposed to a fanciful, prospect of success. However, it is not enough simply to argue that the case should be allowed to go to trial because something may turn up which would have a bearing on the question of construction: ICI Chemicals & Polymers Ltd v TTE Training Ltd [2007] EWCA Civ 725».
(βλ. AC Ward & Sons Ltd v. Caitlin (Five) Ltd (2009) EWCA Civ 1098, Διογένους κ.ά. ν. Orogeorgio Jewellery Limited, Πολ. Έφ. Ε86/25, ημερ. 11.2.2026).
Αφού ο αιτητής, με αξιόπιστη μαρτυρία, αποσείσει το βάρος ότι δικαιολογείται η πεποίθηση του πως ο καθ’ ου δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας της απαίτησης ή υπεράσπισης του, το βάρος εναποτίθεται πλέον στον καθ’ ου η αίτηση να αποδείξει την ύπαρξη τέτοιας πραγματικής προοπτικής επιτυχίας της απαίτησης ή υπεράσπισης του, ή την ύπαρξη κάποιου άλλου επιτακτικού λόγου για τον οποίο η υπόθεση ή το ζήτημα θα πρέπει να προχωρήσει σε δίκη. Όπως αναφέρεται και στην παρ. 24.2.5 του White Book 2021:
«If the applicant for summary judgment adduces credible evidence in support of their application, the respondent becomes subject to an evidential burden of proving some real prospect of success or other reason for a trial. The standard of proof required of the respondent is not high. It suffices merely to rebut the applicant’s statement of belief. The language of r.24.2 (“no real prospect…no other reason…”) indicates that, in determining the question, the court must apply a negative test. The respondent’s case must carry some degree of conviction: the court is not required to accept without analysis everything said by a party in his statements before the court (ED & F Man Liquid Products Ltd v Patel (2003) EWCA Civ 472. In evaluating the prospects of success of a claim or defence judges are not required to abandon their critical faculties (Calland v Financial Conduct Authority (2015) EWCA Civ 192 at [29]). However, the proper disposal of an issue under Pt 24 does not involve the judge in conducting a mini-trial (Swain v Hillman (2001) 1 All E.R. 91). Therefore, the court hearing a Pt 24 application should be wary of trying issues of fact or evidence where the facts are apparently credible and are to be set against the facts being advanced by the other side. Choosing between them is the function of the trial judge, not the judge on an interim application, unless there is some inherent improbability in what is being asserted or some extraneous evidence which would contradict it (Fashion Gossip Ltd v Esprit Telecoms UK Ltd 27 July 2000, unrep,. CA; cf. Day v RAC Motoring Services Ltd (1999) 1 All E.R. 1007, per Ward LJ at 1013 propounding the adoption of a negative test on applications to set aside default judgments). When deciding whether the respondent has some real prospect of success the court should not apply the standard which would be applicable at the trial, namely the balance of probabilities on the evidence presented; on any application for summary judgment the court should also consider the evidence that could reasonably be expected to be available at trial (Royal Brompton Hospital NHS Trust v Hammond (No. 5) (2001) EWCA Civ 550, CA)».
Όπως λέχθηκε και στην ED & F Man Liquid Products v. Patel (2003) EWCA Civ. 472 η υπεράσπιση που επιθυμεί εναγόμενος - καθ’ ου να προωθήσει πρέπει να έχει κάποιο βαθμό πειστικότητας, δηλαδή κάτι πέραν του να είναι απλώς συζητήσιμη όπως ίσχυε με βάση την παλιά Δ.18 («the defence must carry some degree of conviction. Both approaches require the defendant to have a case which is better than merely arguable, as was formerly the case under R.S.C. Order 14»).
Σημειώνουμε ότι η πιο κάτω κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου δεν αμφισβητείται με την Έφεση:
«Εξετάζοντας αρχικά την εκδοχή που προβάλλει η Ενάγουσα κρίνω ότι έχει πείσει, στον απαιτούμενο βαθμό, ότι πράγματι συντρέχει λόγος ώστε να αιτείται την έκδοση συνοπτικής απόφασης. Και τούτο γιατί η όλη υπόθεση της στηρίζεται στην αγορά του Επίδικου Ακινήτου, την εξόφληση του τιμήματος πώλησης, την εγγραφή του Επίδικου Ακινήτου επ’ονόματι της και την κλήση των Εναγομένων να παραδώσουν κενή και ελεύθερη κατοχή του ακινήτου σε αυτήν, κάτι που δεν έχουν πράξει μέχρι σήμερα. Τα δεδομένα αυτά, είναι, κατά την κρίση μου, επαρκή, ώστε η πλευρά των Εναγομένων 1 και 2 να κληθεί να καταδείξει, στον απαιτούμενο βαθμό, ότι η υπεράσπιση που προβάλλουν έχει κάποια πραγματικά προοπτική επιτυχίας, αντικρούοντας κατ’ ελάχιστον τα όσα προβάλλονται από την Ενάγουσα στις ένορκες δηλώσεις που υποστηρίζουν τις υπό κρίση αιτήσεις».
Με τα πιο πάνω κατά νουν και αναλογιζόμενοι φυσικά του τί απαιτείται από τους Εφεσείοντες να καταδείξουν για τη μη έκδοση συνοπτικής απόφασης, θα εξετάσουμε τους Λόγους Έφεσης κατά ενότητα.
Ζητήματα που άπτονται της διαδικασίας πλειστηριασμού
Θέση των Εφεσειόντων είναι ότι η πώληση και μεταβίβαση του Ακινήτου στην Εφεσίβλητη ήταν άκυρη. Αποτελεί κοινό έδαφος ότι ο Εφεσείων αρ. 1 δεν άσκησε Αίτηση/Έφεση κατά του πλειστηριασμού δυνάμει των Άρθρων 44Γ3, 50 και 51 του Ν.9/65 και του Άρθρου 80 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224.
Το Άρθρο 51 του Ν.9/65 αναφέρει τα εξής:
«Εφέσεις
51.-(1) Παν πρόσωπον ούτινος τα νόμιμα συμφέροντα παραβλάπτονται εξ οιασδήποτε διαταγής, γνωστοποιήσεως ή αποφάσεως του Διευθυντού δυνάμει του παρόντος Νόμου, δύναται εντός τριάκοντα ημερών από της κοινοποιήσεως εις αυτόν των άνω να υποβάλη έφεσιν τω Επαρχιακώ Δικαστηρίω( επί τούτω αι διατάξεις των άρθρων 80 και 81 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου και των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Κανονισμών θα τυγχάνωσι, τηρουμένων των αναλογιών, εφαρμογής επί της τοιαύτης εφέσεως ως και επί εφέσεως ασκηθείσης δυνάμει των διατάξεων του ειρημένου Νόμου.
Νοείται ότι το Ανώτατον Δικαστήριον δύναται να εκδώση Κανονισμούς δι’ οιονδήποτε ζήτημα ή διαδικασίαν αγομένην ενώπιον οιουδήποτε δικαστηρίου δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου.
(2) Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44, ουδέν δικαστήριον επιλαμβάνεται αγωγών ή διαδικασιών εφ’ οιουδήποτε ζητήματος αναφορικώς προς ο ο Διευθυντής κέκτηται εξουσίαν δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου, πλην της περιπτώσεως καθ’ ην ασκείται έφεσις ως προνοείται εν εδαφίω (1)».
(ιδία έμφαση)
Ομοίως, στο Άρθρο 80 του Κεφ. 224 αναφέρεται ότι δε χωρεί αμφισβήτηση απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου με τρόπο άλλο από έφεση κατά της απόφασης του, ασκούμενης εντός 30 ημερών από την ημερομηνία κοινοποίησης της (βλ. και Αλκιβιάδου κ.ά. ν. Κωνσταντίνου κ.ά. (2001) 1 Α.Α.Δ. 2133).
Οι Εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι εκείνο που προσβάλλουν είναι την πώληση η οποία πάσχει από ακυρότητα, πράγμα που κατά την εισήγηση τους μπορεί να αποτελέσει μέρος υπεράσπισης στο πλαίσιο αγωγής. Εισηγούνται ότι, εφόσον η προτιθέμενη ανταπαίτηση τους στρέφεται κατά του τίτλου της Εφεσίβλητης, αποτελεί ζήτημα συνδεδεμένο με τη «γενεσιουργό κατά την ενάγουσα κατάσταση του κατ’ ισχυρισμού δικαιώματος ιδιοκτησίας της», το οποίο πρέπει να αποφασιστεί προτού εξεταστεί ζήτημα κατοχής του Ακινήτου.
Η διαδικασία η οποία οδήγησε στην εγγραφή του Ακινήτου στο όνομα της Εφεσίβλητης ήταν αυτή του Μέρους VIA του Ν.9/65. Δεν μας βρίσκει σύμφωνους η θέση των Εφεσειόντων ότι η υπό κρίση δεν είναι υπόθεση όπου ο ενυπόθηκος δανειστής θα μπορούσε να εγείρει Αίτηση/Έφεση. Εξάλλου οι ίδιοι οι Εφεσείοντες επικαλούνται άρθρα του Ν.9/65 και των Κ.Δ.Π. 346/19 και 185/15 που εξεδόθησαν στο πλαίσιο αυτού. Η Νομολογία στην οποία παραπέμπει η πλευρά των Εφεσειόντων αφορά σε διάγνωση αστικών δικαιωμάτων που αφορούν σε διεκδικήσεις περιουσιακών αξιώσεων (βλ. Κραμβιάς κ.ά. ν. Θεοδοσίου (2000) 1 Α.Α.Δ. 267).
Πράγματι η Νομολογία αναφέρει ότι περιουσιακά δικαιώματα του ατόμου και διαφορές που αφορούν στην ιδιοκτησία γης αποτελούν μέρος των αστικών του δικαιωμάτων και η διάγνωση τους ανάγεται στη δικαιοδοσία αρμόδιου Δικαστηρίου (βλ. Φανή ν. Διευθυντή του Κτηματολογίου κ.ά. (1999) 1 Α.Α.Δ. 1760, Hassidoff v. Paul-Antoine-Aristide Santi and others (1970) 1 C.L.R. 220).
Δεν ήταν, όμως, αυτό το ζήτημα εδώ. Οι Εφεσείοντες ψέγουν τη διαδικασία πλειστηριασμού που διεξήχθη. Παρόμοιο ζήτημα είχε εξεταστεί στην Πασιουρτίδης κ.ά. ν. Bank of Cyprus Public Company Ltd, Πολ. Έφ. Ε95/21, ημερ. 8.2.2024, όπου λέχθηκαν τα εξής:
«Εν πρώτοις τονίζουμε ότι οι ισχυρισμοί που προβάλλονται και που αφορούν στην διαδικασία εκποίησης της Υποθήκης (που απέληξε σε εγγραφή του ακινήτου στο όνομα της Εφεσίβλητης) ή στην εγκυρότητα των Ειδοποιήσεων Τύπου Ι και ΙΑ μπορούν να εξεταστούν μόνο στο πλαίσιο Αίτησης - Έφεσης που υποβάλλεται βάσει του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου Ν.9/1965 και ως εκ τούτου δεν συνιστούσαν υπεράσπιση στην υπό κρίση αγωγή. Όπως φαίνεται από την απόφαση στην Αίτηση - Έφεση αρ. 40/19 που οι Εφεσείοντες είχαν καταχωρίσει, προβλήθηκαν και εξετάστηκαν όλοι οι πιο πάνω ισχυρισμοί καθώς και ισχυρισμοί περί αντισυνταγματικότητας των συγκεκριμένων διατάξεων του Ν.9/1965. Ορθά, συνεπώς, έκρινε το Πρωτόδικο Δικαστήριο ότι τα θέματα που αφορούν στη νομιμότητα του πλειστηριασμού όχι μόνον δεν συνιστούσαν υπεράσπιση στην αγωγή, αλλά επιπλέον εξετάστηκαν και αποφασίστηκαν σε Δικαστικές διαδικασίες που προηγήθηκαν της αίτησης για συνοπτική απόφαση και ότι πληρούντο όλες οι προϋποθέσεις για την εφαρμογή του κωλύματος του δεδικασμένου».
Πρόκειται, στον βαθμό που αφορούν στη διαδικασία πλειστηριασμού, για έμμεση προσβολή της διαδικασίας του Μέρους VIA του Ν.9/65, η οποία μόνο ως το Άρθρο 51 του ιδίου Νόμου μπορεί να εξεταστεί. Συνεπώς, η πιο κάτω θέση του πρωτόδικου Δικαστηρίου μας βρίσκει απολύτως σύμφωνους:
«…ζητήματα που αφορούν τη διεξαγωγή του πλειστηριασμού, την οποία σε κάθε περίπτωση ο Εναγόμενος 1 δεν είχε αμφισβητήσει σε προγενέστερο στάδιο, και τυχόν παραλείψεις ή λανθασμένες αναφορές στο Δελτίο Πώλησης του Επίδικου Ακινήτου, δεν μπορούν να εξεταστούν, ως βάση υπεράσπισης και/ή ανταπαίτησης του έναντι της Ενάγουσας. Το ίδιο ισχύει, βεβαίως, και σε σχέση με τα θέματα αντισυνταγματικότητας, τα οποία ο Εναγόμενος 1 μπορεί να προωθήσει μόνο έναντι της ΚΕ.ΔΙ.ΠΕΣ, η οποία ως ενυπόθηκος δανειστής προώθησε τη διαδικασία του πλειστηριασμού με βάση τη συγκεκριμένη νομοθεσία».
Τα πιο πάνω οδηγούν στο ότι οι θέσεις των Εφεσειόντων που αφορούν στην περιγραφή του ακινήτου στο Δελτίο - Ανακοίνωση της πώλησης, η στην συνταγματικότητα του Άρθρου 44Ε(1) του Μέρους VIA του Ν.9/65, δεν θα μπορούσαν να αποτελέσουν υπεράσπιση στο πλαίσιο της αγωγής που ήγειρε η Εφεσίβλητη για παράνομη επέμβαση.
Προβάλλεται εκτεταμένα από μέρους των Εφεσειόντων η μη καταβολή από μέρους της Εφεσίβλητης του τιμήματος πώλησης εντός 20 ημερών. Τη θέση τους ότι αυτό από μόνο του θα έπρεπε να οδηγήσει τον πλειστηριασμό σε ακυρότητα, στηρίζουν στον Καν. 14 της Κ.Δ.Π. 346/19 και στον Καν. 7 της Κ.Δ.Π. 185/15, αμφότεροι οι οποίοι προβλέπουν ότι σε περίπτωση παράλειψης καταβολής στον ενυπόθηκο δανειστή του ποσού της αποδεχόμενης τιμής του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού εντός περιόδου που δεν υπερβαίνει τις 20 μέρες «η πώληση ακυρώνεται».
Όπως προκύπτει από τα Τεκμήρια που συνοδεύουν τη συμπληρωματική ένορκη δήλωση της Εφεσίβλητης, η Εφεσίβλητη είχε ήδη λάβει έγκριση για παροχή δανείου από τις 29.3.2024. Η Κ.Ε.ΔΙ.ΠΕ.Σ με ηλεκτρονικό της μήνυμα ημερ. 17.4.2024 ενημέρωσε την Εφεσίβλητη ότι οι σχετικοί έλεγχοι είχαν ολοκληρωθεί και την κάλεσε να καταβάλει το ποσό των €426.886 μέχρι τις 24.4.2024, πράγμα που η Εφεσίβλητη έπραξε. Δεν υπήρξε από πλευράς Εφεσίβλητης κάποια παράβαση έναντι της Κ.Ε.ΔΙ.ΠΕ.Σ, στην οποία εξάλλου είναι που όφειλε να καταβάλει το τίμημα και όχι στους Εφεσείοντες. Τονίζεται ότι η Κ.Ε.ΔΙ.ΠΕ.Σ δεν είναι διάδικος στη συγκεκριμένη αγωγή.
Συμφωνούμε με την ερμηνεία που έδωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο στον Καν. 14 της Κ.Δ.Π. 346/19 ότι το εδάφιο (β) αυτού δημιουργεί υποχρέωση στον υψηλότερο προσφοροδότη έναντι του δανειστή για καταβολή του ποσού της αποδεχόμενης τιμής εντός 20 ημερών από την αποδοχή της προσφοράς, με αποτέλεσμα επίκληση του προαναφερόμενου Κανονισμού να δύναται να γίνει μόνο από τα συμβαλλόμενα στην πώληση, μέρη. Ο Κανονισμός δεν δημιουργεί δικαίωμα στον ενυπόθηκο οφειλέτη, ο οποίος δεν ήταν συμβαλλόμενο στον πλειστηριασμό μέρος, να αξιώνει την ακυρότητα του πλειστηριασμού λόγω του ότι η Κ.Ε.ΔΙ.ΠΕ.Σ παράτεινε τον χρόνο πληρωμής. Ούτε και συνδέονται οι προθεσμίες που τίθενται από τους πιο πάνω Κανονισμούς με το Άρθρο 45 ΙΒ του Ν.9/65 ως εισηγούνται οι Εφεσείοντες.
Η θέση των Εφεσειόντων ότι πλειστηριασμός για να είναι έγκυρος προϋποθέτει τη συμμετοχή πέραν του ενός προσφοροδότη, δεν βρίσκει έρεισμα στις πρόνοιες του Μέρους VIA του Ν.9/65. Εκείνο το οποίο έχει σημασία είναι η παροχή ευκαιρίας για υποβολή προσφορών και όχι ο αριθμός των προσφοροδοτών που θα επιλέξουν τελικά να το πράξουν. Εν πάση περιπτώσει ούτε το επιχείρημα αυτό θα μπορούσε να αποτελέσει αντικείμενο εξέτασης στο πλαίσιο υπεράσπισης, εφόσον είναι άρρηκτα συνδεδεμένο με τη διαδικασία του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού.
Δεδομένων των πιο πάνω, οι Λόγοι Έφεσης 1(α)(i)(iii)(iv)(v), 2(α) και (β), 3 και 4 δεν μπορούν να πετύχουν. Ταυτόχρονα τα όσα προωθούνται με την Αντέφεση επιτυγχάνουν.
Ιδιότητα της Εφεσείουσας αρ. 2 και της θυγατέρας των Εφεσειόντων
Η Εφεσείουσα αρ. 2 δεν είναι, ούτε υπήρξε ποτέ, ιδιοκτήτρια του Ακινήτου. Ως εκ τούτου, και επιπλέον των όσων αναφέρονται στην πιο πάνω ενότητα, είναι ορθή η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η Εφεσείουσα αρ. 2 δεν θα μπορούσε ούτως ή άλλως να επικαλείται θέματα που αφορούν στη διαδικασία πλειστηριασμού και στη νομιμότητα της.
Όσον αφορά στους ισχυρισμούς που τέθηκαν από τους Εφεσείοντες ότι στην Εφεσείουσα αρ. 2 και στη θυγατέρα της έχει παραχωρηθεί άδεια χρήσης της κατοικίας από τον Εφεσείοντα αρ. 1 αυτοί, όπως διαπίστωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο, τέθηκαν με γενικότητα και χωρίς να υποστηρίζονται από οποιοδήποτε έγγραφο.
Η Εφεσίβλητη είναι εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του Ακινήτου και ζήτησε την παράδοση κενής και ελεύθερης κατοχής του. Ο Εφεσείων αρ.1 δεν είχε πλέον κάποιο δικαίωμα κατοχής του Ακινήτου, πράγμα που οδηγεί και στο ότι δεν είχε ούτε δικαίωμα να παραχωρεί άδεια χρήσης του σε οποιοδήποτε τρίτο πρόσωπο.
Οι Λόγοι Έφεσης 6 και 9 δεν έχουν πιθανότητα επιτυχίας.
Ζητήματα Δόλου και Συμπαιγνίας
Όπως καταγράφεται και πιο πάνω, εξετάζοντας αιτήματα συνοπτικής απόφασης το Δικαστήριο πρέπει να εξετάσει κατά πόσο διαφαίνεται ρεαλιστική προοπτική επιτυχίας και όχι ανυπόστατη («fanciful») προοπτική. Πρέπει να έχει κάποιο βαθμό πειστικότητας. Το Δικαστήριο οφείλει να ασκεί κριτική σκέψη ακόμα και στο στάδιο αυτό. Όπως λέχθηκε στην Calland v. Financial Conduct Authority (2015) EWCA Civ. 192:
«28. What is conspicuous by its absence from the deputy district judge's judgment is any critical examination of the raw material which is said to amount to harassment. Nor did Mr Tomlinson undertake that examination either in his written or oral submissions. The fact that some factual or legal questions may be disputed does not absolve the judge from her duty to make an assessment of the claimant's prospects of success. As Lord Hobhouse put in Three Rivers District Council v Governor and Company of the Bank of England (No 3) [2003] 2 AC 1 at [158]:
· “The important words are “no real prospect of succeeding”. It requires the judge to undertake an exercise of judgment. He must decide whether to exercise the power to decide the case without a trial and give a summary judgment. It is a “discretionary” power, i.e. one where the choice whether to exercise the power lies within the jurisdiction of the judge. Secondly, he must carry out the necessary exercise of assessing the prospects of success of the relevant party. If he concludes that there is “no real prospect”, he may decide the case accordingly. …Whilst it must be remembered that the wood is composed of trees some of which may need to be looked at individually, it is the assessment of the whole that is called for. A measure of analysis may be necessary but the “bottom line” is what ultimately matters.” (Emphasis added)
29. In evaluating the prospects of success of a claim or defence the judge is not required to abandon her critical faculties. As Potter LJ put it in E D & F Man Liquid Products Ltd v Patel [2003] EWCA Civ 472, [2003] CP Rep 51 at [10]:
“It is certainly the case that under both rules, where there are significant differences between the parties so far as factual issues are concerned, the court is in no position to conduct a mini-trial: see per Lord Woolf MR in Swain v Hillman [2001] 1 All ER 91 at 95in relation to CPR 24. However, that does not mean that the court has to accept without analysis everything said by a party in his statements before the court. In some cases it may be clear that there is no real substance in factual assertions made, particularly if contradicted by contemporary documents. If so, issues which are dependent upon those factual assertions may be susceptible of disposal at an early stage so as to save the cost and delay of trying an issue the outcome of which is inevitable: see the note at 24.2.3 in Civil Procedure (Autumn 2002) Vol 1 p.467 and Three Rivers DC v Bank of England (No.3) [2001] UKHL/16, [2001] 2 All ER 513 per Lord Hope of Craighead at paragraph [95]».
Αυτό έπραξε εν προκειμένω και το πρωτόδικο Δικαστήριο, καταλήγοντας ότι δεν είχαν τεθεί ενώπιον του στοιχεία που να καταδεικνύουν την πιθανότητα ύπαρξης δόλου ή συμπαιγνίας μεταξύ της Εφεσίβλητης και της Κ.Ε.ΔΙ.ΠΕ.Σ σε βαθμό που να δικαιολογούσαν την παροχή δικαιώματος υπεράσπισης της απαίτησης. Προσθέτουμε στο σημείο αυτό ότι όσα προβάλλονται από μέρους των Εφεσειόντων αποτελούν καχυποψίες και εικασίες μη στηριζόμενες σε μαρτυρία, οι οποίες δεν αρκούν για να καταδείξουν πραγματική προοπτική επιτυχίας της προτεινόμενης υπεράσπισης τους. Επιπλέον ορθή είναι και η θέση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι όσα προβάλλονται αφορούν σε ενέργειες της Κ.Ε.ΔΙ.ΠΕ.Σ, η οποία επαναλαμβάνουμε δεν είναι διάδικος στην αγωγή.
Ακολουθεί πως ούτε οι Λόγοι Έφεσης 1(α)(ii), 2(γ) και 5 ευσταθούν. Έπεται δε πως δεν μπορεί να πετύχουν ούτε και οι Λόγοι Έφεσης 10 και 11.
Λόγοι Έφεσης 7 και 8
Με τους Λόγους Έφεσης αυτούς οι Εφεσείοντες εισηγούνται ότι θα έπρεπε το πρωτόδικο Δικαστήριο να επιτρέψει τη συνολική εκδίκαση της υπόθεσης και όχι μόνο το μέρος που αφορά στην ενοικιαστική αξία και τις αποζημιώσεις. Μέμφονται επιπλέον την έκδοση των πρόσθετων της παράδοσης κατοχής, διαταγμάτων.
Τα διατάγματα που εξεδόθησαν είναι επικουρικά και συνυφασμένα με την παράδοση κατοχής του Ακινήτου στην κατάσταση που βρίσκεται και χωρίς οφειλές προς αρμόδιες αρχές για φόρους, τέλη ή λογαριασμούς που αφορούν στην περίοδο που την κατοχή αυτού είχαν οι Εφεσείοντες. Αυτά αποτελούσαν αιτητικά στην αγωγή εξ αρχής καθώς και αιτητικά στην αίτηση για συνοπτική απόφαση. Δεν είχε καταδειχθεί ούτε σε σχέση με αυτά πραγματική προοπτική επιτυχίας σε υπεράσπιση από μέρους των Εφεσειόντων. Κατ’ επέκταση ο Λόγος Έφεσης στερείται ερείσματος.
Το Μέρος 24.2(1) των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023 προνοεί ότι το δικαστήριο δύναται να εκδώσει συνοπτική επί του συνόλου απαίτησης ή επί συγκεκριμένου ζητήματος.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε ότι τυγχάναν εφαρμογής τα νομολογημένα στην απόφαση Mukhtar Mohamed Al Nwili v. Maremonte Investments Ltd, Πολ. Έφ. Ε205/17, ημερ. 9.1.2024, όσον αφορά στο ζήτημα των αποζημιώσεων. Συμφωνούμε ότι εφόσον ούτε η υπό κρίση περίπτωση αφορούσε σε συμφωνία ενοικίασης όπου να υπήρχε συμφωνημένο ύψος ενοικιαστικής αξίας, η έκδοση απόφασης που να διέταζε τους Εφεσείοντες να καταβάλλουν ποσό €3.543 μηνιαίως στην Εφεσίβλητη ως ενοικιαστική αξία από 27.5.2024 μέχρι παράδοσης της κατοχής, δεν ήταν ορθό να εκδοθεί με τη διαδικασία της συνοπτικής απόφασης. Ενώπιον του Δικαστηρίου υπήρχε έκθεση εκτίμησης αναφορικά με το αγοραίο μηνιαίο ενοίκιο, το οποίο όμως οι Εφεσείοντες αμφισβητούσαν ως υπερτιμημένο. Όπως ακριβώς και στην Mukhtar (πιο πάνω) δεν επρόκειτο για προσυμφωνημένη αποζημίωση. Παραθέτουμε το σχετικό απόσπασμα:
«Σε σχέση με την επιδίκαση αποζημιώσεων μέχρι την παράδοση κενής και ελεύθερης κατοχής της κατοικίας, σημειώνουμε ότι στο Ειδικά Οπισθογραφημένο Κλητήριο Ένταλμα ζητείτο αποζημίωση €1.500 μηνιαίως μέχρι την εκκένωση και παράδοση κενής και ελεύθερης κατοχής της κατοικίας στην Εφεσίβλητη. Ωστόσο, δεν επρόκειτο για προσυμφωνημένη αποζημίωση στην οποία η Εφεσίβλητη θα εδικαιούτο χωρίς άλλο. Δικογραφείτο ότι το ποσό, δηλαδή €1.500 μηνιαίως, ήταν η ενοικιαστική αξία της επίδικης κατοικίας, όμως δεν ήταν περίπτωση ανάκτησης κατοχής από ενοικιαστή που ήταν υπόχρεος στην καταβολή συγκεκριμένου ενοικίου. Δεν εγειρόταν καν ζήτημα διαπίστωσης υπεράσπισης του Εφεσείοντα στην επιμέρους απαίτηση, αλλά αξίωσης που η Εφεσίβλητη όφειλε να αποδείξει με μαρτυρία, που θα έπρεπε να γίνει αποδεκτή από το πρωτόδικο Δικαστήριο κατόπιν αξιολόγησης, στο πλαίσιο της μόνης προσφερόμενης διαδικασίας, της «κανονικής» δίκης. Το μηνιαίο ποσό που επιδικάστηκε ως αποζημίωση με την πρωτόδικη απόφαση δεν ήταν €1.500, αλλά €1.067, για το οποίο είχε προσφερθεί μαρτυρία με την επισύναψη σχετικού τεκμηρίου, έκθεσης εκτίμησης ημερ.13.3.2017, στην ένορκη δήλωση που συνόδευε την αίτηση για συνοπτική απόφαση. Κάτι τέτοιο δεν θα μπορούσε να γίνει χωρίς την αποδοχή ως αξιόπιστης της σχετικής μαρτυρίας (έκθεσης) από το πρωτόδικο Δικαστήριο, διεργασία ανεφάρμοστη στο πλαίσιο εξέτασης αίτησης για συνοπτική απόφαση».
Συνακόλουθα η Έφεση αποτυγχάνει και απορρίπτεται, ενώ η Αντέφεση επιτυγχάνει. Ενόψει της συνεκδίκασης τους εκδίδεται μόνο μία διαταγή εξόδων και επιδικάζονται έξοδα €5.100 πλέον Φ.Π.Α. εναντίον των Εφεσειόντων και υπέρ της Εφεσίβλητης.
ΣΤ. Ν. ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.
Α. ΚΟΝΗΣ, Δ.
Μ. ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο