ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ ‑ ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
Πολιτική Έφεση Αρ.: 273/2018
06 Απριλίου 2026
[Δ. ΚΙΤΣΙΟΣ, Μ.Γ. ΠΙΚΗΣ, Μ. ΔΡΟΥΣΙΩΤΗΣ, Δ/ΣΤΕΣ]
1. ΝΙΚΟΛΑΣ ΣΠΑΡΣΗΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΑΠΟΒΙΩΣΑΝΤΟΣ ΔΗΜΗΤΡΗ ΣΟΥΚΙΟΥΡΟΓΛΟΥ,
2. Δ.Ι. ΣΟΥΚΙΟΥΡΟΓΛΟΥ ΑΚΙΝΗΤΑ ΛΤΔ,
Εφεσείοντες,
v.
1. ΑΡΤΕΜΗ ΑΡΤΕΜΙΟΥ,
2. ΛΑΜΠΡΟΥ ΠΙΕΡΗ,
Εφεσίβλητοι.
___________________
Κ. Καντούνας για Κωνσταντής Καντούνας Δ.Ε.Π.Ε., για τους Εφεσείοντες.
Τζ. Θεοφάνους (κα) για Αρτεμίου, Πιερή και Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε., για τους Εφεσίβλητους.
ΚΙΤΣΙΟΣ, Δ.: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και θα δοθεί από τον δικαστή Δρουσιώτη.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΔΡΟΥΣΙΩΤΗΣ, Δ.: Με την παρούσα έφεση προσβάλλεται η ορθότητα της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας (στο εξής θα αναφέρεται ως «το πρωτόδικο Δικαστήριο») ημερομηνίας 20.07.2018.
Σύμφωνα με την Αίτηση, οι εφεσίβλητοι αξίωναν από το πρωτόδικο Δικαστήριο, καθορισμό ή/και μείωση του μηνιαίου ενοικίου που κατέβαλλαν στους εφεσείοντες – ιδιοκτήτες του ενοικιασθέντος ακινήτου, από €1.069,09 σε €380,00 από 12.04.2012 ή/από την καταχώριση της Αίτησης. Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι δικαιολογούνταν μείωση του πληρωτέου ενοικίου στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής και καθόρισε ότι το μηνιαίο ενοίκιο του επίδικου ακινήτου θα ανερχόταν στα €809,00 μηνιαίως, από την ημερομηνία καταχώρισης της Αίτησης, η οποία ήταν στις 20.03.2013.
Οι εφεσείοντες αντιδρώντας στη πιο πάνω απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου καταχώρισαν την παρούσα έφεση και με δεκαεπτά λόγους έφεσης (κατά την ακρίβεια αριθμητικά φθάνουν μέχρι τον αριθμό δεκαοκτώ, αφού απουσιάζει από την αρίθμηση ο αριθμός τέσσερα), προσβάλλουν την ορθότητα της απόφασης.
Πριν προχωρήσουμε στην παράθεση και εξέταση των λόγων έφεσης, θα παραθέσουμε το ιστορικό της ενοικίασης του επίδικου ακίνητου.
Οι εφεσείοντες είναι ιδιοκτήτες μιας διατηρητέας οικοδομής, ο όροφος της οποίας είναι αδειοδοτημένος, από την αρμόδια Δημοτική Αρχή, ως γραφειακός χώρος. Αυτός ο χώρος ενοικιάστηκε από τους εφεσίβλητους την 01.05.2008 για πέντε έτη με μηνιαίο ενοίκιο €1.068,00 και με αύξηση 12% ανά διετία. Την 01.05.2010 το ενοίκιο αυξήθηκε κατά 12% και δη στο ποσό των €1.196,00. Οι εφεσείοντες με επιστολή τους ημερομηνίας 30.08.2011 τερμάτισαν το ενοικιαστήριο έγγραφο, με ισχύ από 31.10.2011. Την 22.05.2012, οι εφεσείοντες με επιστολή τους ενημέρωσαν τους εφεσίβλητους ότι από την 01.05.2012 το ενοίκιο θα αυξανόταν, κατά 12%, στο ποσό των €1.339,00. Οι εφεσίβλητοι, αντιδρώντας στο αίτημα για αύξηση του ενοικίου, με επιστολή τους ημερομηνίας 31.05.2012 ενημέρωσαν τους εφεσείοντες για τη διαφωνία τους, ως προς την αύξηση του ενοικίου, και στις 26.03.2013 προχώρησαν με την καταχώρηση της υπό αναφορά Αίτησης. Συνέχισαν και κατέβαλλαν στους εφεσείοντες το ποσό των €1.196,00 μηνιαίως. Οι εφεσίβλητοι εγκατέλειψαν το ακίνητο στις αρχές Μαΐου του 2015.
Οι εφεσίβλητοι στο περίγραμμα αγόρευσης τους προβάλλουν, ως προδικαστική ένσταση, ότι οι εφεσείοντες κωλύονται να προωθούν την παρούσα έφεση γιατί απεβίωσε ο εφεσείοντας 1. Με την τροποποίηση του τίτλου στο επόμενο διάστημα και την συνέχιση της υπόθεσης από τον διαχειριστή της περιουσίας του εφεσείοντα 1, το θέμα έχει εκλείψει.
Με τον πρώτο λόγο έφεσης οι εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο ερμήνευσε λανθασμένα το Άρθρο 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν. 23/1983). Στην αιτιολογία του συγκεκριμένου λόγου αναφέρεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο προχώρησε σε μείωση του ενοικίου σε ποσοστό μεγαλύτερο του ποσοστού που προβλέπει το Άρθρο 8(4), εφόσον, κατά τον επίδικο χρόνο, το ποσοστό καθορίζετο στο 0%. Περαιτέρω, αναφέρουν ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο έκανε χρήση του 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής ενώ η ρύθμιση αυτή ενεργοποιείται αποκλειστικά σε αιτήσεις για αύξηση του ενοικίου.
Στην πρωτόδικη απόφαση αναφέρεται ότι το ανώτατο όριο αυξήσεως από 22.04.2011 μέχρι 21.04.2013 ήταν 8%. Αυτό προκύπτει σύμφωνα με το Διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου, το οποίο δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας την 21.04.2011. Συνεπώς, αυτό που ίσχυε ως ανώτατο όριο αυξήσεων κατά τον χρόνο καταχώρισης της επίδικης αίτησης είναι το 8% που έλαβε υπόψιν του το πρωτόδικο Δικαστήριο. Κατ’ επέκταση, κρίνουμε ότι είναι εσφαλμένος ο συλλογισμός των εφεσειόντων, που αναφέρουν στον πρώτο λόγο έφεσης, ότι το ποσοστό αύξησης ενοικίου που ίσχυε κατά την επίδικη περίοδο ήταν το 0%.
Όσον αφορά τον συλλογισμό ότι το Άρθρο 8(4)(α) του Νόμου αναφέρεται μόνο στις αυξήσεις, παραθέτουμε τις σχετικές πρόνοιες του εν λόγω Άρθρου, οι οποίες προβλέπουν τα ακόλουθα:
Το Άρθρο 8(2)(3)(4)(a) του Νόμου προβλέπει:
«(2) Είναι νόμιμον διά τον θέσμιον ενοικιαστήν ή τον ιδιοκτήτην οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εάν θεωρή εαυτόν ηδικημένον, να αποτείνηται δι’ αιτήσεως εις το Δικαστήριον διά τον καθορισμόν του δικαίου ενοικίου του πληρωτέου εν σχέσει προς την τοιαύτην κατοικίαν ή κατάστημα:
Νοείται ότι ουδεμία αίτησις καταχωρίζεται προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ’ ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου.
Νοείται περαιτέρω ότι είναι νόμιμον διά τον ιδιοκτήτην και τον ενοικιαστήν να έλθουν εις διαπραγματεύσεις και διά γραπτής συμφωνίας να συμφωνήσουν ετέραν αύξησιν του ενοικίου νοουμένου ότι η τελευταία αύτη αύξησις δεν θα υπερβαίνη το εκάστοτε καθοριζόμενον ανώτατον ποσοστόν αυξήσεως του ενοικίου συμφώνως προς τας διατάξεις του εδαφίου (4) του παρόντος άρθρου και ότι ουδεμία τοιαύτη αύξησις θα λαμβάνη χώραν προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ’ ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από της ημερομηνίας της τελευταίας αυξήσεως ενοικίου.
(3) Εις ην περίπτωσιν υποβάλλεται τοιαύτη αίτησις εις το Δικαστήριον, το Δικαστήριον εξετάζει ταύτην και, κατόπιν διεξαγωγής τοιαύτης ερεύνης οίαν τούτο ήθελε θεωρήσει κατάλληλον και παροχής εις ένα έκαστον των διαδίκων της ευκαιρίας να τύχη ακροάσεως, και λαμβανομένων υπ’ όψιν των εν τοις εδαφίοις (4) και (5) αναφερομένων περιορισμών και περιστάσεων, καθορίζει το δίκαιον ενοίκιον από της ημερομηνίας καταχωρήσεως της τοιαύτης αιτήσεως και το ούτω καθορισθέν ποσόν θεωρείται ως το ενοίκιον το οποίον ο ενοικιαστής υποχρεούται να καταβάλλη εις τον ιδιοκτήτην.
Διά τους σκοπούς της παραγράφου ταύτης θα υπηρετούν παρά τω Δικαστηρίω Λειτουργοί Εκτιμήσεων οίτινες, κατόπιν προς τούτο οδηγιών του Δικαστηρίου, θα δύνανται να διεξαγάγουν την έρευναν και να καταθέτουν την έκθεσιν των ενώπιον του Δικαστηρίου.
(4)(α) Το ανώτατον όριον του υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου δεν θα υπερβαίνη ποσοστόν 14 τοις εκατόν διά τα πρώτα δύο έτη από της ενάρξεως ισχύος του παρόντος Νόμου, μετά το πέρας της οποίας περιόδου το ποσοστόν θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου τη συστάσει του Υπουργού διά διατάγματος δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας.
Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου αυτού όρου. Το ποσοστό 40% ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία, μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής.»
Συνεπώς, σύμφωνα με το περιεχόμενο του Άρθρου 8(2)(3), ο νομοθέτης δεν κάνει καμία διάκριση στην αίτηση που θα υποβληθεί εάν είναι για αύξηση ή μείωση του ενοικίου, αφού, συγκεκριμένα, στον νόμο αναφέρεται «να αποτείνηται δι’ αιτήσεως εις το Δικαστήριον διά τον καθορισμόν του δίκαιου ενοικίου». Οι εφεσίβλητοι με την Αίτηση τους ζητούσαν τον καθορισμό ή/και μείωση του μηνιαίου ενοικίου. Το πρωτόδικο Δικαστήριο ασκώντας την εξουσία που του παρέχει ο Νόμος, και συγκεκριμένα το Άρθρο 8, το οποίο φέρει τον τίτλο «Αίτησης εις Δικαστήριον προς καθορισμόν ενοικίων κατοικιών και καταστημάτων», προχώρησε στον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου για το επίδικο ακίνητο. Στην απόφαση Αθανασίου κ.α. v. Χριστοδούλου κ.α. (2006) 1 Α.Α.Δ. 41, αναφέρθηκε ότι, στις περιπτώσεις θέσμιας ενοικίασης σε αίτηση για μείωση ενοικίου δυνάμει του Άρθρου 8(5), ο καθορισμός του δικαίου ενοικίου γίνεται με συνυπολογισμό του αγοραίου ενοικίου και του μέσου όρου των ενοικίων στην ίδια περιοχή. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, μέσα στο πλαίσιο της απόφασης του, αποδέχτηκε τον τερματισμό του συμβολαίου, αποφάσισε ότι οι εφεσίβλητοι κατέστηκαν θέσμιοι ενοικιαστές και η συγκεκριμένη κατάληξη δεν έχει εφεσιβληθεί. Με δεδομένο ότι οι εφεσίβλητοι έχουν καταστεί θέσμιοι ενοικιαστές, ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο προχώρησε στον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου ασκώντας την εξουσία που του παρέχει τόσο ο νόμος όσο και η νομολογία.
Συνεπώς, ο πρώτος λόγος έφεσης απορρίπτεται.
Ο δεύτερος λόγος έφεσης συνίσταται στο ότι εσφαλμένα, το πρωτόδικο Δικαστήριο, έλαβε υπόψη του στοιχεία τα οποία δεν έπρεπε να λάβει υπόψη. Στην αιτιολογία αυτού του λόγου καθορίζεται ότι πρόκειται για τα στοιχεία που αφορούν ενοικίαση ακινήτων που δεν ήταν «γραφεία με άδεια» και λειτουργούν ως γραφεία.
Το Άρθρο 8(5) του Νόμου αναφέρει:
«(5) Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και, προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη της και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ’ αυτό διευκολύνσεις.»
Το συγκεκριμένο άρθρο καθορίζει τι πρέπει να λαμβάνεται υπόψη από το Δικαστήριο για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου χωρίς να υπάρχει καμία ρητή αναφορά αν θα πρέπει στα συγκριτικά που θα λαμβάνονται υπόψιν να περιλαμβάνονται ειδικές ρυθμίσεις, όπως στην παρούσα περίπτωση που το ακίνητο είναι «αδειούχο γραφείο». Τέτοιος περιορισμός, στον υπολογισμό, όπως τον αντικρίζουν οι εφεσείοντες, δεν προβλέπεται, δεσμευτικά, στον νόμο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο έλαβε υπόψιν του τα συγκριτικά 3 και 4, που ανέφερε η Λειτουργός του Δικαστηρίου, και τα οποία όντως ήταν οικιστικά, τα οποία όμως, είναι ίδιας ηλικίας, κατάστασης και του ίδιου τύπου κτίσματα και σύμφωνα με την γνώμη της, λόγω αυτών των χαρακτηριστικών, τα διαμερίσματα και τα γραφεία, στην συγκεκριμένη περιοχή, είχαν την ίδια ενοικιαστική αξία. Δεν διαπιστώνουμε οποιοδήποτε σφάλμα του Δικαστηρίου από την χρήση αυτών των συγκριτικών και ούτε εδόθη μαρτυρία, εκ μέρους των εφεσειόντων, ότι αποτέλεσε προϋπόθεση για την ενοικίαση του επίδικου ακινήτου, πως αυτό αποτελεί «αδειούχο γραφείο». Η μόνη αναφορά που γίνεται στο ενοικιαστήριο έγγραφο, Τεκμήριο 1, είναι ότι «Ο ενοικιαστής θα χρησιμοποιεί το Υποστατικό μόνο ως γραφείο». Συνεπώς, κρίνουμε ότι, υπό τις περιστάσεις, και ειδικότερα δεδομένης της αξιόπιστης μαρτυρίας της Λειτουργού, το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά έλαβε υπόψιν του τα συγκριτικά στοιχεία στα οποία αυτή αναφέρεται στην έκθεση της ως συγκριτικά 3 και 4.
Ως εκ τούτου, και ο δεύτερος λόγος έφεσης απορρίπτεται.
Ακολουθώντας το περίγραμμα αγορεύσεων του ευπαίδευτου δικηγόρου των εφεσειόντων, θα προχωρήσουμε με την εξέταση του δέκατου έκτου λόγου έφεσης, ο οποίος αποτελεί συνέχεια του δεύτερου λόγου και συνίσταται στο ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα δεν αποφάνθηκε στο κατά πόσο θα έπρεπε να ληφθούν υπόψη και τα νομικά χαρακτηριστικά των υποστατικών.
Σε σχέση με το τι πρέπει το Δικαστήριο να λαμβάνει υπόψη, όσον αφορά τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, έχουμε αναφερθεί ανωτέρω με παραπομπή στο Άρθρο 8(5) του Νόμου. Πέραν τούτου, σημειώνουμε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο, στην απόφαση του στην σελίδα 24, γι’ αυτό το θέμα ανέφερε:
«Για τον υπολογισμό του δικαίου ενοικίου, ενόψει των προνοιών του άρθρου 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (βλέπετε πιο κάτω), ως συγκριτικά, λαμβάνονται υπόψη τα ενοίκια, συμβατικά, αγοραία και θέσμια, που ίσχυαν κατά το χρόνο καταχώρισης της Αίτησης, δηλαδή το Μάρτιο 2013. Το επίδικο είναι το ανώγειο διώροφου, γωνιακού, διατηρητέου, αναπαλαιωμένου κτιρίου, στην είσοδο στην εντός των τειχών πόλη της Λευκωσίας, πλησίον κυκλοφοριακού κόμβου γνωστού ως κόμβος «ΟΧΙ», το οποίο χρησιμοποιείτο ως χώρος εργασίας και διέθετε τη σχετική προς τούτο άδεια. Το κτίριο βρίσκεται στην αρχή της οδού Τρικούπη η οποία οδηγεί μέσα στην παλιά πόλη και πολύ κοντά στις οδούς Ξάνθης Ξενιέρου και Κωνσταντίνου Παλαιολόγου, οι οποίες είναι παράλληλες, επί των τειχών.»
Μέσα από τα πιο πάνω γραφόμενα, αυτό που διαπιστώνεται είναι ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο για τον υπολογισμό του δίκαιου ενοικίου έλαβε υπόψιν ότι το επίδικο ακίνητο, μεταξύ άλλων χαρακτηριστικών, είναι αναπαλαιωμένο και διαθέτει τη σχετική προς τούτο άδεια, αλλά, και ότι ήταν αδειοδοτημένο γραφείο. Συνεπώς, έλαβε υπόψη του τα νομικά χαρακτηριστικά του ακινήτου.
Ως εκ τούτου, ούτε ο δέκατος έκτος λόγος έφεσης μπορεί να πετύχει.
Ο τρίτος λόγος έφεσης εστιάζεται στον ισχυρισμό ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα έκρινε ως ορθή την οριοθέτηση της μικρής περιοχής περιλαμβάνοντας μέρος των οδών Ξάνθης Ξενιέρου, Κωστάκη Παντελίδη και Κωνσταντίνου Παλαιολόγου και όχι την Λεωφόρο Στασίνου.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο για τον καθορισμό της μικρής περιοχής αναφέρει τα ακόλουθα:
«Είναι η κρίση μας αφενός ότι στη μικρή περιοχή δεν μπορεί παρά να περιλαμβάνεται το επίδικο υποστατικό, εφόσον αυτή καθορίζεται ακριβώς με γνώμονα το επίδικο υποστατικό και σε σχέση με αυτό. Ως εκ τούτου, το επίδικο ακίνητο πρέπει να λαμβάνεται υπόψην στον υπολογισμό του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Αφετέρου, η οριοθέτηση της μικρής περιοχής από τον εμπειρογνώμονα των Καθ’ ων η Αίτηση, στην οποία περιλαμβάνονται και ακίνητα επί των οδών Κωστάκη Παντελίδη και Κωνσταντίνου Παλαιολόγου, κρίνεται ως ορθή. Εφόσον στις οδούς στην περιοχή εντός των τειχών και επί των τειχών, ήταν ενοικιασμένα κατά τον ουσιώδη χρόνο, ικανοποιητικός αριθμός υποστατικών, δεν υπήρχε λόγος να επεκταθεί η μικρή περιοχή στη Λεωφόρο Στασίνου. Αντίθετα, υπήρχε λόγος μη επέκτασης της, εφόσον η Λεωφόρος Στασίνου είναι εκτός των τειχών της παλαιάς πόλης, μέρος της καινούριας πόλης και τα κτίρια επ’ αυτής έχουν διαφορετικό χαρακτήρα και ηλικία. Ειρήσθω εν παρόδω, θα μπορούσε ίσως να τα λάβουμε υπόψην εάν είχε γίνει σχετική αναπροσαρμογή λόγω ηλικίας, χαρακτήρα και κατάστασης, καθώς και παρεχόμενων διευκολύνσεων, η οποία όμως δεν έγινε.»
Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξηγεί για ποιο λόγο καθόρισε την «μικρή περιοχή» στη συγκεκριμένη περιφέρεια με αναφορά στην νομολογία (δέστε (1) Level Tachexcavs Ltd v. Kargotis (1970) 1 C.L.R. 163, (2) Iacovidou v. Constantinou (1976) 1 C.L.R. 99), και προσδιορίζοντας ότι η «μικρή περιοχή» δεν μπορεί να οριοθετηθεί σε συγκεκριμένη έκταση, και η εμβέλεια της εξαρτάται κάθε φορά από τα περιστατικά της εκάστοτε υπόθεσης. Δεν διαπιστώνουμε την ύπαρξη οποιουδήποτε σφάλματος στον καθορισμό της «μικρής περιοχής». Kρίνουμε, συνεπώς, ορθή την προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου.
Συνακόλουθα, και ο τρίτος λόγος έφεσης απορρίπτεται.
Αριθμητικά, τέταρτος λόγος έφεσης δεν υπάρχει, προχωρούμε, ως εκ τούτου, στην εξέταση των λόγων έφεσης πέντε, έξι, επτά, οκτώ, εννέα και δέκα καθώς, όπως ορθά αναφέρει και στο περίγραμμα του ο ευπαίδευτος δικηγόρος των εφεσειόντων, αφορούν την μαρτυρία της εκτιμήτριας Λειτουργού του Δικαστηρίου, όντες συναφείς μεταξύ τους και συγκεκριμένα ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο:
- εσφαλμένα υπολόγισε τον μέσο όρο των ενοικίων της περιοχής (5ος λόγος),
- εσφαλμένα έλαβε υπόψη την εκτίμηση και μαρτυρία της Λειτουργού του Δικαστηρίου (6ος λόγος),
- εσφαλμένα έκρινε ότι η μαρτυρία της Λειτουργού ήταν ξεκάθαρη, κατανοητή και λογική, ότι η μέθοδος της ήταν δίκαιη και ορθή και ότι έλαβε υπόψη επαρκή συγκριτικά (7ος λόγος),
- εσφαλμένα έκρινε ότι η Λειτουργός έλαβε υπόψη τα έξοδα της ανακαίνισης στην οποία προέβηκαν οι ενοικιαστές, με την έννοια σε τι κατάσταση βρήκε η ίδια το επίδικο ακίνητο όταν το είδε και όχι με την έννοια του τι χρήματα έδωσαν οι ενοικιαστές ώστε να εξευρεθεί ποσοστό αναπροσαρμογής των ενοικίων και να εφαρμοστεί (8ος λόγος),
- εσφαλμένα αποδέκτηκε τις μετρήσεις του μεγέθους του ακίνητου από τη Λειτουργό (9ος λόγος),
- η αιτιολογία της απόφασης, του πρωτόδικου Δικαστηρίου, είναι ασαφής (10ος λόγος).
Είναι γνωστή η νομολογία ότι το Εφετείο δεν επεμβαίνει, κατά κανόνα, στην αξιολόγηση και στα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου, το οποίο έχει την ευκαιρία να παρατηρήσει και να εξετάσει τη μαρτυρία ενώπιον του στη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης, με όλα τα συνακόλουθα ευεργετήματα. Επέμβαση στα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου δικαιολογείται όταν αυτά αντιστρατεύονται τη λογική ή έρχονται σε σύγκρουση με την αποδεκτή από το ίδιο το Δικαστήριο μαρτυρία ή η κρίση επί της αξιοπιστίας των μαρτύρων παρουσιάζεται προβληματική, ενόψει λογικής ανακολουθίας, ή πλημμελούς αξιολόγησης των δεδομένων (δέστε Μίτσιγγας v. Νεοκλέους κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 19/2018, ημερομηνίας 15.07.2024 και Γιάλλουρου v. Ψύλλου (2009) 1 Α.Α.Δ. 1552).
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, σε σχέση με την μαρτυρία της Λειτουργού, αναφέρει τα ακόλουθα:
«Η Λειτουργός Εκτιμήσεων, όπως φαίνεται καθαρά από τον Νόμο και τους Κανονισμούς, είναι μάρτυρας του Δικαστηρίου και δεν ενεργεί ούτε για τη μια, ούτε για την άλλη πλευρά. Επειδή ενεργεί και καταθέτει ως πραγματογνώμονας, η μαρτυρία της αντικρούεται από τη μαρτυρία άλλου πραγματογνώμονα. Κάποιες από τις εισηγήσεις και θέσεις του κ. Τηλεμάχου, τις δεχόμαστε κατά προτίμηση των θέσεων της Λειτουργού και σε άλλα θέματα, δεχόμαστε τη θέση της Λειτουργού ως επιστημονική ορθή. Επεξηγούμε πιο κάτω την αξιολόγηση του Δικαστηρίου, πιο αναλυτικά. Η μαρτυρία της Λειτουργού ήταν ξεκάθαρη, κατανοητή και λογική. Η μέθοδος της ήταν επίσης δίκαιη και ορθή. Η Λειτουργός έλαβε υπόψην επαρκή συγκριτικά, εξήγησε δε στο Δικαστήριο με ικανοποιητικό και σαφή τρόπο τόσο τη μέθοδο που χρησιμοποίησε, όσο και την κατάληξη της.»
Εξετάζοντας με ιδιαίτερη προσοχή την αξιολόγηση της μαρτυρίας της Λειτουργού του Δικαστηρίου, από το πρωτόδικο Δικαστήριο, δεν εντοπίζουμε οτιδήποτε το μεμπτό, είτε στον τρόπο που το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέτασε την μαρτυρία της, είτε στα συμπεράσματα στα οποία κατέληξε. Αντίθετα, αυτό που έχουμε παρατηρήσει είναι η λεπτομερής ενασχόληση του με τη μαρτυρία της και την απόδοση σ’ αυτή της πρέπουσας σημασίας και βαρύτητας, συνεπώς, δεν χωρεί οποιαδήποτε επέμβαση στην αξιολόγηση της Λειτουργού του Δικαστηρίου. Ως υποδείξαμε και πιο πάνω, η Λειτουργός του Δικαστηρίου εξήγησε για ποιο λόγο χρησιμοποίησε τα συγκριτικά 3 και 4, στην έκθεση της, παρά το γεγονός ότι το επίδικο ακίνητο είναι γραφείο και τα συγκριτικά είναι οικιστικά. Ως εξήγησε είναι στην ίδια περιοχή, ίδιας ηλικίας, ίδια χαρακτηριστικά και ότι η ενοικιαστική αξία των οικιστικών και των γραφείων, του χαρακτήρα που έχει το επίδικο στην συγκεκριμένη περιοχή, δεν διαφέρει μεταξύ τους.
Αποτέλεσμα της σωστής αξιολόγησης και την αποδοχή των όσων η Λειτουργός του Δικαστηρίου ανέφερε, αποτελούν και τα συμπεράσματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου για τις μετρήσεις του επίδικου ακινήτου, αφού η μέτρηση από την Λειτουργό του Δικαστηρίου έγινε από τοίχο σε τοίχο και με την χρήση κατάλληλων μηχανημάτων.
Όσον αφορά στον ισχυρισμό ότι η Λειτουργός του Δικαστηρίου έλαβε υπόψιν την ανακαίνιση που προέβησαν οι ενοικιαστές, το πρωτόδικο Δικαστήριο επεξήγησε ότι αυτή λήφθηκε υπόψιν με την έννοια σε τι κατάσταση βρήκε η ίδια το επίδικο όταν το είδε και όχι με τι χρήματα έδωσαν οι ενοικιαστές, ώστε να εξευρεθεί ποσοστό αναπροσαρμογής του ενοικίου και το Δικαστήριο αιτιολογεί αυτή την θέση καθότι δεν έγινε οποιαδήποτε αναπροσαρμογή από την Λειτουργό.
Σε σχέση με τον δέκατο λόγο έφεσης, ο οποίος σύμφωνα με την αιτιολογία αναφέρεται στην μαρτυρία του εμπειρογνώμονα των εφεσειόντων, διαπιστώνουμε ότι η αναφορά του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι «τα όσα αναφέραμε πιο πάνω για τον κ. Χριστοδούλου ισχύουν και για τον κ. Τηλεμάχου», εμπίπτει στο πως πρέπει να αξιολογούνται μάρτυρες οι οποίοι είναι εμπειρογνώμονες. Σε άλλο σημείο της απόφασης του, το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού προέβηκε στην ανάλυση των εκτιμήσεων ενός εκάστου εμπειρογνώμονα, αναφέρει τι αποδέχεται από την μαρτυρία ενός εκάστου. Περαιτέρω, το πρωτόδικο Δικαστήριο, στην απόφαση του, με σαφήνεια εξηγεί τι λαμβάνει υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου και για το συγκριμένο θέμα γίνεται αναφορά πιο κάτω, στην εξέταση των λόγων έφεσης δώδεκα και δεκατρία.
Συνεπώς οι λόγοι έφεσης πέντε, έξι, επτά, οκτώ, εννέα και δέκα, απορρίπτονται.
Ο ενδέκατος λόγος έχει να κάνει με το συμπέρασμα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι δεν μπορούσε να λάβει υπόψη τους υπολογισμούς του ΜΚ1. Στην αιτιολόγηση αυτού του λόγου οι εφεσείοντες αναφέρουν ότι ο συγκεκριμένος μάρτυρας έδωσε εκτενέστατη μαρτυρία και επεξήγησε τους λόγους για τους οποίους τα υποστατικά τα οποία επέλεξε ήταν κατάλληλα και συγκρίσιμα. Για τον συγκεκριμένο λόγο έφεσης δεν έγινε περαιτέρω ανάπτυξη εκ μέρους των εφεσειόντων στο περίγραμμα τους. Μέσα από το περιεχόμενο της πρωτόδικης απόφασης αυτό που διαπιστώνουμε είναι ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε λανθασμένη την θέση του ΜΚ1, καθ’ ότι αυτός αναφέρει στην κατάθεση του πως δεν προχώρησε σε αναπροσαρμογή γιατί θεώρησε ότι το επίδικο ακίνητο ήταν πλήρως ανακαινισμένο και είναι συγκρίσιμο με νεότερα κτήρια τα οποία χρησιμοποίησε ως συγκριτικά, χωρίς όμως να δώσει περαιτέρω εξηγήσεις πως μπορεί να συγκριθεί ένα καινούριο ακίνητο με ένα ακίνητο το οποίο ανακαινίσθηκε 17 χρόνια πριν από την έκθεση του. Στην υπόθεση Αθανασίου (ανωτέρω), έχει αναφερθεί ότι «Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν θα έπρεπε να βασιστεί στη μαρτυρία της προαναφερόμενης μάρτυρος εφόσον τα συγκριτικά που έλαβε υπόψη δεν ήταν όλα της ίδιας ηλικίας, της ίδιας καταστάσεως και των ίδιων παρεχομένων σ' αυτά διευκολύνσεων και η μάρτυς δεν προέβη στις σχετικές προσαρμογές κάνοντας τους απαραίτητους υπολογισμούς ώστε να ληφθούν υπόψη δεόντως τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα του καθενός από τα συγκρινόμενα, σε σχέση με τα καταβαλλόμενα ενοίκια.».
Με τα πιο πάνω δεδομένα, δεν διαπιστώνουμε λάθος στην κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου σε σχέση με την απόρριψη των υπολογισμών του ΜΚ1. Ως εκ τούτου ο ενδέκατος λόγος έφεσης απορρίπτεται.
Ο δωδέκατος και δέκατος τρίτος λόγοι έφεσης μπορούν να συνεξετασθούν, καθότι, αφορούν στον χρόνο που έγινε η ανακαίνιση του επίδικου ακινήτου και στο ότι ένα ανακαινισμένο γραφείο δεν διέθετε τα σύγχρονα χαρακτηριστικά μοντέρνων γραφείων. Το πρωτόδικο Δικαστήριο για τα πιο πάνω θέματα αναφέρει στην απόφαση του:
«Όμως, το επίδικο ανακαινίστηκε από τους ιδιοκτήτες το 1996 και ο ουσιώδης χρόνος ήταν το 2013, 17 χρόνια μετά και είχε εν τω μεταξύ, βελτιωθεί και από τους ενοικιαστές. Κρίνουμε ότι, ένα διατηρητέο κτίριο το οποίο ανακαινίστηκε μεν αλλά πέρασαν άλλα 17 χρόνια ζωής του, δεν μπορεί να εξισωθεί με μεταγενέστερο χρονικά κτίριο, χωρίς καμία αναπροσαρμογή.
Όπως σημειώνουμε και πιο πάνω, δεν λαμβάνουμε υπόψην είτε τις δαπάνες των ιδιοκτητών είτε τα έξοδα των ενοικιαστών, για τον υπολογισμό του δικαίου ενοικίου του επίδικου υποστατικού. Λαμβάνουμε υπόψην όμως την κατάσταση στην οποία αυτό ήταν κατά τον ουσιώδη χρόνο, ήτοι το Μάρτιο του 2013, όπως εξάγεται από την ενώπιον μας μαρτυρία. Ήταν μέρος αναπαλαιωμένου, διατηρητέου κτιρίου, το οποίο λειτουργούσε ως γραφείο, αδειούχο, χωρίς τα σύγχρονα χαρακτηριστικά μοντέρνων γραφείων, στον πρώτο όροφο, χωρίς ανελκυστήρα.»
Θεωρούμε ότι τα πιο πάνω αντλούνται μέσα από το περιεχόμενο της μαρτυρίας που έχει δοθεί και από τις δύο πλευρές και ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο τα αναφέρει στην απόφαση του και εξηγεί τι λαμβάνει στο τέλος υπόψιν. Πιο συγκεκριμένα ότι, «Λαμβάνουμε υπόψην όμως την κατάσταση στην οποία αυτό ήταν κατά τον ουσιώδη χρόνο, ήτοι το Μάρτιο 2013». Δεν διαπιστώνουμε οτιδήποτε το λανθασμένο στην κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου και συνεπώς οι λόγοι έφεσης δώδεκα και δεκατρία απορρίπτονται.
Σε σχέση με τον δέκατο τέταρτο λόγο έφεσης, ισχύουν, κατ’ αρχάς, τα όσα έχουν ανωτέρω διατυπωθεί αναφορικά με τον δέκατο έκτο λόγο έφεσης και, περαιτέρω, διαπιστώνουμε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο, ορθά, έχει λάβει υπόψιν και τον χαρακτήρα του ακινήτου. Συνεπώς, και ο δέκατος τέταρτος λόγος έφεσης, απορρίπτεται.
Ο δέκατος πέμπτος λόγος έφεσης αφορά στην κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου σε σχέση με την αξιολόγηση του ΜΑ1, Αρτεμίου. Ισχύουν και στην περίπτωση του ΜΑ1 τα όσα έχουμε αναφέρει προγενέστερα για τις προϋποθέσεις επέμβασης του Εφετείου στο έργο αξιολόγησης. Δεν διαπιστώνουμε οποιοδήποτε σφάλμα αρχής στην αξιολόγηση του ΜΑ1. Περαιτέρω, ως διαπιστώνεται, το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε αξιόπιστο τον συγκεκριμένο μάρτυρα, πλην του ισχυρισμού του για «την τοποθέτηση των πασσάλων». Η αποδοχή μέρους και η απόρριψη μέρους της μαρτυρίας ενός μάρτυρα είναι νομολογιακά επιτρεπτή, νοουμένου ότι αυτή είναι επαρκώς αιτιολογημένη (βλέπε Evpalia Trading Ltd v. Γενικού Εισαγγελέα (2008) 2 Α.Α.Δ. 162, Ομήρου v. Δημοκρατίας (2001) 2 Α.Α.Δ. 506 και Vasiliko Cement Works v. Stavrou (1978) 1 Α.Α.Δ. 389). Το πρωτόδικο Δικαστήριο παρέθεσε επαρκείς λόγους για τους οποίους δεν αποδέχθηκε το συγκεκριμένο σημείο της μαρτυρίας του, αφού ο συγκεκριμένος ισχυρισμός ανετράπη από τον ΜΚ2. Εξηγεί, περαιτέρω, ότι ο συγκεκριμένος ισχυρισμός δεν λήφθηκε υπόψιν από τους εμπειρογνώμονες, επισημαίνοντας ότι «Η παρούσα είναι υπόθεση καθορισμού ενοικίου και οι βασικές μαρτυρίες είναι οι μαρτυρίες των εμπειρογνωμόνων». Συνεπώς και ο δέκατος πέμπτος λόγος έφεσης απορρίπτεται.
Ο δέκατος έβδομος λόγος έφεσης έχει να κάνει με το συμπέρασμα του πρωτόδικου Δικαστηρίου με το οποίο αποδέχτηκε ως αγοραία αξία τα €5.00/τ.μ.. Προωθείται, στην αιτιολογία αυτού του λόγου, η θέση, ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο βασίστηκε στις εκτιμήσεις της Λειτουργού και του εμπειρογνώμονα των Αιτητών και ότι λήφθηκαν υπόψιν ακατάλληλα υποστατικά χωρίς να υπάρχει επαρκές δείγμα.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, στην απόφαση του, αναφέρει ότι «Ο μέσος όρος εξάγεται από τα συγκριτικά της Λειτουργού υπ’ αρ. 3 και 4, ενώ η κα. Κουκουλαρίδου είχε καταθέσει την άποψη ότι, υποστατικό που ενοικιάζεται με €4,50, μπορεί να ενοικιαστεί και με €5,00/τ.μ., έτσι παίρνουμε το €5,00/τ.μ. και όχι το €4,75/τ.μ.».
Μπορεί το πρωτόδικο Δικαστήριο στην αρχή της συγκεκριμένης παραγράφου, κάτω από τον τίτλο υπολογισμοί, να αναφέρει ότι «τόσο ο εμπειρογνώμονας των Αιτητών όσο και η Λειτουργός καθόρισαν το αγοραίο ενοίκιο κατά τον ουσιώδη χρόνο, σε €5.00/τ.μ.», αλλά αυτό αποτελεί αναφορά στην μαρτυρία που έχει δοθεί, ενώ, αμέσως πιο κάτω, εξηγεί από που έχει εξάξει το συμπέρασμα του για τον μέσο όρο και ποια συγκριτικά επέλεξε που δεν έχουν οποιαδήποτε σχέση με την μαρτυρία του εμπειρογνώμονα των Αιτητών.
Συνεπώς, ούτε ο δέκατος έβδομος λόγος έφεσης μπορεί να επιτύχει.
Ο δέκατος όγδοος λόγος έφεσης συνίσταται στην αναφορά των εφεσειόντων ότι δεν είχαν τις ίδιες ευκαιρίες με τους εφεσίβλητους να προωθήσουν την υπόθεση τους, και αυτό, σύμφωνα με την αιτιολογία, συνίστατο ότι οι εφεσίβλητοι δεν επέτρεψαν στον εμπειρογνώμονα των εφεσειόντων να επιθεωρήσει ολόκληρο το υποστατικό και να καταμετρήσει το μέγεθος του υποστατικού.
Οφείλουμε εξ αρχής να σημειώσουμε τη διαπίστωση μας ότι, μέσα από τα πρακτικά της δίκης, δεν προσφέρθηκε μαρτυρία ότι ο εκτιμητής των εφεσειόντων ζήτησε να επισκεφθεί, για σκοπούς καταμέτρησης του εμβαδού, το επίδικο ακίνητο και οι εφεσίβλητοι να τον εμπόδισαν ή να αρνήθηκαν.
Όσον αφορά στο εμβαδόν του επίδικου ακινήτου το πρωτόδικο Δικαστήριο, στην απόφαση του, αναφέρει:
«Ο εμπειρογνώμονας των Αιτητών υπολόγισε το εμβαδόν του επίδικου υποστατικού στα 142 τ.μ., αφού προέβη σε επί τόπου μετρήσεις, ο εμπειρογνώμονας των Καθ’ ων η Αίτηση στα 160 τ.μ., αφού προέβη σε μετρήσεις επί των αρχιτεκτονικών σχεδίων και η Λειτουργός του Δικαστηρίου σε 138 τ.μ. αφού προέβη σε μέτρηση επί τόπου, από τοίχο σε τοίχο, με λέϊζερ, του ωφέλιμου χώρου.
Δεχόμαστε τον υπολογισμό του εμβαδού του επίδικου το οποίο κατέχει και χρησιμοποιεί η Αιτήτρια εταιρεία, όπως το καθόρισε η Λειτουργός του Δικαστηρίου, εφόσον το μέτρησε επί τόπου, από τοίχο σε τοίχο, με ειδικό μηχάνημα. Η διαφορά της Λειτουργού και του κ. Χριστοδούλου στο εμβαδό του επίδικου, πιθανόν να οφείλεται στη χρήση διαφορετικών μέσων για την από τοίχο σε τοίχο μέτρηση και η διαφορά της Λειτουργού και του κ. Τηλεμάχου, στη συμπερίληψη από πλευράς του δεύτερου στον υπολογισμό του εμβαδού, της εσωτερικής τοιχοποιίας. Το καθαρό εμβαδόν του επίδικου, από τοίχο σε τοίχο, είναι 138 τ.μ. και μετρήθηκε στην παρουσία των Αιτητών.»
Γι’ αυτό το θέμα θα αρκεστούμε να αναφέρουμε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο επεξηγεί με σαφήνεια γιατί έχει αποδεχθεί τις μετρήσεις της Λειτουργού του Δικαστηρίου σε σχέση με το εμβαδόν του επίδικου ακινήτου, αφού αυτή προέβη σε μετρήσεις από τοίχο σε τοίχο. Ο δε ΜΚ1, στην κατάθεση του, αναφέρει ότι το κτήριο το είδε επανειλημμένα τα τελευταία 7-8 χρόνια και πως κατά τον χρόνο σύνταξης της έκθεσης του, στις 13.12.2013, το είδε εσωτερικά μέχρι, όμως, κάποιου σημείου, επισυνάπτοντας στην έκθεση του φωτογραφίες. Με αυτό το δεδομένο, δεν διαπιστώνουμε την ύπαρξη οποιουδήποτε σφάλματος, αφού το πρωτόδικο Δικαστήριο έδωσε πειστική εξήγηση για τον λόγο που δεν δέχθηκε ως εμβαδόν τα 160 τ.μ. για τα οποία μαρτύρησε ο μάρτυρας των εφεσειόντων. Όσον αφορά στη θέση ότι υπήρξε παραβίαση των συμφερόντων των εφεσειόντων, δεν θεωρούμε ότι, υπό τις περιστάσεις, μπορεί να γίνει αποδεκτή και την απορρίπτουμε.
Συνεπώς, ούτε και ο δέκατος όγδοος λόγος έφεσης μπορεί να επιτύχει.
Η έφεση απορρίπτεται με €1.100,00 έξοδα, πλέον Φ.Π.Α. αν υπάρχει, υπέρ των εφεσίβλητων και εναντίον των εφεσειόντων. Τα έξοδα υπολογίσθηκαν στην κλίμακα €500,00-€2.000,00 η οποία καθορίστηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο.
Δ. ΚΙΤΣΙΟΣ, Δ.
Μ.Γ. ΠΙΚΗΣ, Δ.
Μ. ΔΡΟΥΣΙΩΤΗΣ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο