ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ – ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 104/2024)
22 Ιουνίου, 2026
[ΣΤΑΥΡΟΥ, ΚΟΝΗΣ, ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]
RICHARD PAUL MARION
Εφεσείων
και
KARMA ESTATES LTD
Εφεσίβλητη
-------------------------------------------
Τάσος Κουκούνης για Ανδρέας Κουκούνης & Σία Δ.Ε.Π.Ε., για τον Εφεσείοντα
Δέσποινα Καρά και Νεκτάριος Λαζάρου για Αντώνης Κ. Καράς Δ.Ε.Π.Ε., για την Εφεσίβλητη
-------------------------------------------
ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.: Η απόφαση είναι ομόφωνη και θα δοθεί από την Παπαδοπούλου, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ.: Ο Εφεσείων με Συμφωνία Πώλησης ημερ. 18.8.2006 (εφεξής η «Συμφωνία») αγόρασε από την Εφεσίβλητη εταιρεία την κατοικία με αρ. 25 στο τότε υπό ανέγερση συγκρότημα «Ionion Complex στις ελεύθερες περιοχές Αμμοχώστου (εφεξής η «Κατοικία»). Αντικείμενο της πρωτόδικης διαδικασίας αποτελούσε η μη έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας στο όνομα του Εφεσείοντος. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, ερμηνεύοντας τη μεταξύ των διαδίκων συμφωνία, κατέληξε ότι αυτή προέβλεπε πως υποχρέωση της Εφεσίβλητης ήταν η υποβολή αίτησης για έκδοση ξεχωριστού τίτλου «αμέσως μόλις ολοκληρωνόταν το συγκρότημα», πράγμα που το οδήγησε στο ότι τα Μέρη δεν είχαν θέσει συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα για την έκδοση των τίτλων. Απεφάνθη, συναφώς, ότι ο Εφεσείων δεν είχε αποδείξει παράβαση των όρων της Συμφωνίας και απέρριψε την αγωγή, εκδίδοντας ταυτόχρονα απόφαση υπέρ της Εφεσίβλητης στην Ανταπαίτηση για ποσό €3.138,96 ως οφειλόμενους από τον Εφεσείοντα φόρους για την Κατοικία.
Ο Εφεσείων προσβάλλει σχεδόν κάθε πτυχή της πρωτόδικης απόφασης. Θα πρέπει να λεχθεί ότι ο τρόπος σύνταξης των Λόγων Έφεσης δυσχεραίνει ιδιαίτερα την εκδίκαση της Έφεσης. Προωθούνται 20 Λόγοι Έφεσης, πολλοί εκ των οποίων αλληλοκαλύπτονται, ενώ προσβάλλονται και δευτερεύοντα ζητήματα τα οποία δεν θα μπορούσαν να είχαν ουσιαστική επίδραση επί του αποτελέσματος της Έφεσης. Ως εκ τούτου, στο βαθμό που είναι δυνατόν, θα γίνει ομαδοποίηση τους για σκοπούς καλύτερης κατανόησης αλλά και προς εξυπηρέτηση της ανάγκης για περιεκτικότητα και συνοχή.
Με τους Λόγους Έφεσης 1, 2, 3, 4 και 5(δ) η πλευρά του Εφεσείοντος εισηγείται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο «παραθέτει κατά εσφαλμένο τρόπο» μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον του. Μελέτη της αιτιολογίας των προαναφερόμενων Λόγων Έφεσης καταδεικνύει ότι σε κάποια σημεία προσβάλλεται η σύνοψη της μαρτυρίας που γίνεται πρωτοδίκως, ενώ σε άλλα σημεία προσβάλλεται η αξιολόγηση της μαρτυρίας. Ομοίως, με τους Λόγους Έφεσης 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 ενώ καταγράφεται ότι προσβάλλονται συμπεράσματα και ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ως επί το πλείστον προσβάλλεται και πάλι η αξιολόγηση της μαρτυρίας. Με τους Λόγους Έφεσης 9, 15, 16, 17 και 18 προβάλλονται οι θέσεις του Εφεσείοντος που αφορούν στην ερμηνεία της Συμφωνίας και στην εφαρμογή της Νομοθεσίας και Νομολογίας, ενώ οι Λόγοι 19 και 20 στρέφονται κατά της επιτυχίας της Ανταπαίτησης και της επιδίκασης εξόδων.
Κρίνουμε χρήσιμο να εξετάσουμε πρώτα τους ισχυρισμούς της πλευράς του Εφεσείοντος περί εσφαλμένων αναφορών στη μαρτυρία από το πρωτόδικο Δικαστήριο.
Μαρτυρία Εφεσείοντος
Τονίζουμε ότι τα όσα καταγράφονται στη σελ. 14 της πρωτόδικης Απόφασης αποτελούν απλώς τη σύνοψη της δοθείσας μαρτυρίας, πριν την αξιολόγηση. Μέμφεται ο Εφεσείων τις αναφορές του Δικαστηρίου ότι «παραδέχτηκε ότι δεν καταγράφετο η ύπαρξη 36 κατοικιών» στη Συμφωνία, ότι ο «τότε συνήγορος του δεν τον συμβούλεψε κατά πόσο υπήρχε σε ισχύ άδεια οικοδομής και ήταν μόνο μετά που άκουσε τη μαρτυρία της κας Ζάρτηλα στο Δικαστήριο που εκτίμησε κάποια γεγονότα», ότι παραδέχτηκε ο Εφεσείων ότι «οι αριθμοί των κατοικιών δεν είχαν σημασία» καθώς και ότι «τα πρώτα 8 χρόνια δεν είχε οποιοδήποτε πρόβλημα», ισχυριζόμενος ότι ο Εφεσείων δεν είχε αναφέρει τα πιο πάνω στη μαρτυρία του.
Στη γραπτή του Δήλωση Έγγραφο 1 ο Εφεσείων αναφέρει ότι η Εφεσίβλητη «αντί να προχωρήσει με την αρχική της άδεια και να κτίσει 74 κατοικίες, προχώρησε και αιτήθηκε επιπρόσθετες άδειες…(οι οποίες) ποτέ δεν ήταν μέρος του Πωλητηρίου Εγγράφου. Όλα αυτά τα σχέδια ποτέ δεν μου κοινοποιήθηκαν όταν αγόραζα το Ακίνητο. Αντιθέτως, όταν υπέγραφα το Πωλητήριο Έγγραφο, η Εναγόμενη επισύναψε σχέδιο στο Πωλητήριο Έγγραφο που έδειχνε ότι μόνο 36 κατοικίες θα κτίζονταν». Παρατηρούμε ότι τις πιο πάνω αναφορές του Εφεσείοντος τις κατέγραψε το πρωτόδικο Δικαστήριο στη σελ. 12 και δεν ήταν απαραίτητη η επανάληψη τους στη σελ. 14.
Αντεξεταζόμενος, όταν του υποδείχθηκε η Συμφωνία, ο Εφεσείων δέχτηκε πράγματι ότι στην περιγραφή του Συγκροτήματος, δεν αναγράφεται κάποιος αριθμός κατοικιών. Όταν δε του υποβλήθηκε ότι ποτέ δεν ήταν όρος του συμβολαίου ο αριθμός κατοικιών στο Ionion Complex, ο Εφεσείων ανέφερε τα εξής:
«Θα συμφωνούσα μαζί σας σ’ αυτό το σημείο, ωστόσο αυτό που είναι κρίσιμης σημασίας ήταν η παράγραφος 12.2 όπως θα δείτε στο συμβόλαιο η οποία εναποθέτει μια θετική υποχρέωση στην KARMA να προβαίνει σε όλες τις δυνατές ενέργειες όσον αφορά στη δημιουργία συνθηκών σε σχέση με επαφή με τις σχετικές αρχές προκειμένου να εξασφαλίσει ξεχωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας σε όσο το δυνατό συντομότερο χρονικό διάστημα».
Αυτός ήταν, συνεπώς, ο τρόπος με τον οποίο ο Εφεσείων συνέδεε τον αριθμό των κατοικιών με το παράπονο του για μη έκδοση του τίτλου και όχι ως παράβαση της Συμφωνίας αφ’ εαυτής, αναφέροντας μάλιστα ότι αποτέλεσμα της αύξησης του αριθμού των κατοικιών ήταν η καθυστέρηση στην έκδοση των τίτλων.
Όσον αφορά στο κατά πόσο τον συμβούλεψε ή όχι δικηγόρος αν υπήρχαν άδειες σε ισχύ, είναι γεγονός ότι δεν προκύπτει να αναφέρθηκε με τα συγκεκριμένα λόγια. Εύλογα, όμως, μπορεί να συναχθεί από το γεγονός ότι ο Εφεσείων δέχτηκε πως κατά την κατάρτιση και υπογραφή της Συμφωνίας είχε «τη συμβουλή» του δικηγόρου του. Ομοίως, ήταν θέση του Εφεσείοντος ότι σε «άτυπα αιτήματα» προέβη μόνο οκτώ χρόνια μετά που έλαβε κατοχή της κατοικίας.
Μαρτυρία Μ.Ε.3
Σημειώνουμε ότι ο ουσιώδης χρόνος κατά τον οποίο θα πρέπει να κριθούν οι ενέργειες της Εφεσίβλητης αποτελεί ζήτημα που άπτεται της ερμηνείας των όρων της Συμφωνίας. Συνεπώς τα όσα εγείρονται με τον Λόγο Έφεσης 4(β) δεν θα εξεταστούν στο σημείο αυτό.
Εις απάντηση των όσων αναφέρονται στον Λόγο Έφεσης 4(α) παραθέτουμε αυτολεξεί τα πιο κάτω αποσπάσματα από τα πρακτικά, που καταδεικνύουν το ανυπόστατο των ισχυρισμών, οι οποίοι στο Περίγραμμα του Εφεσείοντος προωθούνται με επιλεκτική παράθεση της μαρτυρίας:
«Ε. Υπήρξαν οποιαδήποτε προβλήματα το 2016 μέχρι και σήμερα τα οποία περιήλθαν στη γνώση σας σχετικά με τη διαδικασία αυτήν των αδειών;
Α. Όχι.
Ε. Είχε ζητηθεί καθόλου να υπάρξει επίσπευση γι’ αυτές τις διαδικασίες;
Α. Όχι, εξ όσων θυμούμαι αλλά οι αιτήσεις τους και οι διαδικασίες τους έρχονταν κοντά μας στα χρονικά περιθώρια που προνοούσε η νομοθεσία.
……………….
Ε. Η εναγόμενη εταιρεία σήμερα για σκοπούς έκδοσης ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας μπορεί να λάβει οποιοδήποτε άλλο μέτρο που δεν έχει λάβει;
Α. Όχι».
Τα πιο πάνω οδηγούν στο ότι οι Λόγοι Έφεσης 1 και 4 δεν ευσταθούν.
Διαφορετική, όμως, είναι η κατάληξη μας όσον αφορά στις εισηγήσεις της πλευράς του Εφεσείοντος που προβάλλονται στους Λόγους Έφεσης 2 και 3. Παρατηρούμε ότι αριθμός αναφορών του πρωτόδικου Δικαστηρίου στο πλαίσιο της ενότητας «Αξιολόγηση Μαρτυρίας - Ευρήματα» δεν βρίσκουν έρεισμα στα πρακτικά. Ειδικότερα επισημαίνουμε τα εξής:
Μαρτυρία Μ.Ε.1 και 2
O M.E.1 ανέφερε ότι, με τη διεκπεραίωση της τελικής χωρομετρίας, η έκδοση από την Αρμόδια Αρχή του πιστοποιητικού τελικής έγκρισης ζητείται την ίδια μέρα. Ανέφερε περαιτέρω ότι στις 31.3.2022 κατατέθηκαν οι αιτήσεις για άδεια οικοδομής και άδεια διαίρεσης και το πιστοποιητικό έγκρισης της άδειας οικοδομής. Με δεδομένη την επεξήγηση της διαδικασίας έκδοσης ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας που περιέγραψε, το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι δεν εκκρεμούσε οτιδήποτε που έπρεπε να κατατεθεί από πλευράς Εφεσίβλητης. Η Μ.Ε.2 ανέφερε ότι η Εφεσίβλητη υπέβαλε συνολικά επτά αιτήσεις για το συγκεκριμένο Συγκρότημα εκ των οποίων οι έξι «έχουν χορηγηθεί, ήταν θετικές».
Εντούτοις, δεν προκύπτει από τα πρακτικά οι Μ.Ε.1 και 2 να δήλωσαν ότι οι ενέργειες της Εφεσίβλητης έγιναν «χωρίς χρονοτριβή» ή με σκοπό την αποφυγή της οποιασδήποτε καθυστέρησης. Ούτε και εντοπίζεται στα πρακτικά αναφορά της Μ.Ε.2 ότι η Εφεσίβλητη υπέβαλε παράλληλα τις αιτήσεις για Πολεοδομική Άδεια και Άδεια Διαχωρισμού.
Ευσταθεί επίσης η εισήγηση που προβάλλεται στον Λόγο Έφεσης 5(δ), ήτοι ότι η Μ.Ε.3 ουδόλως ανέφερε ότι η αλλαγή στον αριθμό των κατοικιών προκάλεσε μόνο τρεις μήνες καθυστέρηση, αφού, σε αντίθεση με τα όσα καταγράφονται στην πρωτόδικη Απόφαση, τέτοια αναφορά δεν υπάρχει στα πρακτικά.
Εκείνο που εντοπίζεται είναι ότι ο Μ.Ε.1 ανέφερε πως το 2022 η Εφεσίβλητη κατέθεσε αίτηση για οριζόντιο διαχωρισμό. Η Μ.Ε.3, όμως, ανέφερε ότι η αίτηση για οριζόντιο διαχωρισμό κατατέθηκε στις 25.6.2021 και η σχετική άδεια εξεδόθη στις 8.11.2021. Επεξήγησε ότι μετά την έκδοση της άδειας διαχωρισμού, η εν λόγω άδεια κατατίθεται στο Κτηματολόγιο ώστε να ξεκινήσει χωρομετρική εργασία, μετά την ολοκλήρωση της οποίας το Κτηματολόγιο ενημερώνει τον σχετικό Δήμο ώστε να προχωρήσει με την έκδοση της τελικής έγκρισης. Αφού εκδοθεί το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, αποστέλλεται στο Κτηματολόγιο για την έκδοση των τίτλων. Ο Μ.Ε.5, από την άλλη, ανέφερε ότι η αίτηση στο Κτηματολόγιο για έναρξη της χωρομετρικής εργασίας κατατέθηκε στις 3.3.2022 και ο ίδιος την παρέλαβε στις 31.5.2022.
Ούτε προκύπτει από τα πρακτικά ο Μ.Ε.5 να δήλωσε ότι «τρεις μήνες» μετά την παραχώρηση άδειας για τον οριζόντιο διαχωρισμό είχε υποβληθεί η αίτηση για έκδοση των τίτλων, όπως καταγράφεται στην πρωτόδικη Απόφαση. Αυτό που στην πραγματικότητα ανέφερε ήταν ότι η «αίτηση στο Κτηματολόγιο» έγινε στις 3.3.2022. Μάλιστα, αποτέλεσε θέση του Μ.Ε.5 ότι ο ίδιος χρειάζετο ακόμη λίγο χρόνο για ολοκλήρωση της χωρομετρικής εργασίας.
Τα προαναφερθέντα ήταν ζητήματα που βρίσκονται στον πυρήνα της διαφοράς, ήτοι του κατά πόσον η Εφεσίβλητη έφερε ευθύνη για την καθυστέρηση στην έκδοση των τίτλων.
Έχουμε προβληματιστεί ως προς τον περαιτέρω χειρισμό της υπόθεσης. Όπως λέχθηκε στην Ηλία ν. Ανδρέου κ.ά., Πολ. Έφ. 232/2018, ημερ. 24.9.2024:
«Το Εφετείο δύναται, στην κατάλληλη φυσικά περίπτωση, να καταλήξει σε δικά του συμπεράσματα (βλ. Ξενοφώντος Κύπρος ν K.N. Zoo Bar Restaurant Ltd (2016) 1 Α.Α.Δ. 2786) δεδομένης πάντα της ύπαρξης επαρκούς αξιολόγησης από το Πρωτόδικο Δικαστήριο (βλ. Μέρος 41.13(4) των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023), ενώ θα πρέπει να προσπαθεί με την ενώπιον του μαρτυρία να δίδει τελική κατάληξη στην υπόθεση (βλ. Χαραλάμπους ν Βασιλείου (1996) 1 Α.Α.Δ. 1355). Η επανεκδίκαση θα πρέπει να αποτελεί την έσχατη λύση.
Δυστυχώς, όμως, τουλάχιστον όσον αφορά στο θέμα της ευθύνης και του καθορισμού των γεγονότων που περιβάλλουν τον τρόπο με τον οποίο έγινε το επίδικο ατύχημα, η απουσία σαφούς διαπίστωσης από το Πρωτόδικο Δικαστήριο των ουσιαστικών γεγονότων δεν αφήνει άλλη επιλογή».
Δυστυχώς, στην προκειμένη περίπτωση, ως προαναφέραμε, τα πιο πάνω ζητήματα άπτονται της ουσίας της υπόθεσης, αφού το επίδικο ήταν το κατά πόσον η Εφεσίβλητη παρέβη την υποχρέωση της βάσει του Όρου 12.2 της Συμφωνίας να κάνει ότι καλύτερο μπορούσε («do his utmost») ώστε να μην υπάρξει καθυστέρηση στην έκδοση του ξεχωριστού τίτλου. Τα κενά που παρατηρούνται δεν επιτρέπουν κατάληξη του Εφετείου επί του κύριου ζητήματος της αγωγής. Εν όψει τούτου δεν παρέχεται οποιαδήποτε άλλη επιλογή πλην της έκδοσης διαταγής για επανεκδίκαση της αγωγής από άλλο Δικαστή.
Η κατάληξη μας αυτή οδηγεί στο ότι οποιαδήποτε ενασχόληση με τους λοιπούς Λόγους Έφεσης θα ήταν άτοπη.
Η Έφεση επιτυγχάνει. Διατάσσεται η επανεκδίκαση της Αγωγής από άλλο Δικαστή του Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου. Συναφώς, η πρωτόδικη Απόφαση στην Ανταπαίτηση παραμερίζεται. Η διαταγή για τα έξοδα πρωτοδίκως ακυρώνεται και αντικαθίσταται με έξοδα δίκης στην επανεκδίκαση.
Επιδικάζονται €4.200 έξοδα της έφεσης πλέον Φ.Π.Α. υπέρ του Εφεσείοντα και εναντίον της Εφεσίβλητης.
ΣΤ. Ν. ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.
Α. ΚΟΝΗΣ, Δ.
Μ. ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο