ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ ‑ ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 25/2020)
9 Ιουνίου, 2026
[ΣΤΑΥΡΟΥ, ΚΟΝΗΣ, ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]
A.N. STASIS ESTATES PLC
Εφεσείουσα
και
1. ΔΙΕΥΘΥΝΤΗΣ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ
ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ ΠΑΦΟΥ
2. ΜΑΙΡΗ ΜΑΚΡΙΔΟΥ ΜΕΝΖΗ
Εφεσίβλητοι
--------------------------------------------------
Αθανάσιος Αθανασίου μαζί με Αργύρη Παπαμιλτιάδους, ασκούμενο δικηγόρο, για Μερκούρης Τελώνης & Γιολάντα Ζυμπουλάκη Τελώνη Δ.Ε.Π.Ε., για την εφεσείουσα
Πηνελόπη Χαραλάμπους για Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, για τον εφεσίβλητο 1
Κωνσταντίνος Αριστείδου για Δημόκριτος Αριστείδου Δ.Ε.Π.Ε., για την εφεσίβλητη 2
--------------------------------------------------
ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.: Η απόφαση είναι ομόφωνη.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.: Με Αίτηση/Έφεση που καταχώρισε στο Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου, η εφεσείουσα εταιρεία ζήτησε την ακύρωση της απόφασης του εφεσίβλητου 1/Διευθυντή του Κτηματολογίου (εφεξής ο Διευθυντής) ημερ. 2.6.2017 με την οποία μεταβίβασε ακίνητο στο όνομα της εφεσίβλητης 2, ως επίσης και την κήρυξη της εν λόγω απόφασης αντισυνταγματική. Παράλληλα, ζήτησε την κήρυξη και των προνοιών των άρθρων 44ΙΗ - 44ΚΖ του Νόμου 9/1965 ως αυτές ενσωματώθηκαν στον Νόμο με το άρθρο 2 του Νόμου 139(Ι)/2015, ως αντισυνταγματικές.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο στην εκκαλούμενη απόφαση του ημερ. 27.11.2019 - μετά την επίλυση κάποιου διαδικαστικού ζητήματος που ανέκυψε - αναφέρεται στα ουσιαστικά γεγονότα της υπόθεσης επισημαίνοντας τα εξής:
«Σύμφωνα με τα αδιαμφισβήτητα γεγονότα της υπόθεσης, δυνάμει σύμβασης ημερ. 14.7.84 (τεκμήριο 1) η εφεσείουσα συμφώνησε με την εφεσίβλητη 2 για την πώληση ενός ακίνητου το οποίο ανεγέρθηκε εντός του τεμαχίου με αριθμό 221/1 με διακριτικό αριθμό Α3 στο κτιριακό συγκρότημα με το όνομα King's Park. Η εν λόγω σύμβαση κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης και έλαβε αριθμό 6/ΠΩΕ/221/1984. Δυνάμει όρου της εν λόγω συμφωνίας, η μεταβίβαση και εγγραφή επ' ονόματι της εφεσίβλητης 2 θα γινόταν μετά την έκδοση του χωριστού τίτλου και με την πλήρη εξόφληση του τιμήματος πώλησης ήτοι του ποσού των ΛΚ. 19.500.‑ ισάξιο ποσό σε €33.345.
Προσθέτει επίσης ο ενόρκως δηλών στην έφεση, ότι για να μεταβιβαστεί το ακίνητο θα έπρεπε η εφεσίβλητη 2 να καταβάλει όλους τους φόρους, τέλη, κοινόχρηστα έξοδα και οποιαδήποτε άλλα έξοδα προκύπτουν αναφορικά με την κατοχή και χρήση του ακίνητου. Η εφεσείουσα ισχυρίζεται ότι διατηρούσε χρεωστικούς λογαριασμούς για τους ιδιοκτήτες για τις παρασχεθείσες υπηρεσίες που αφορούσαν τη συντήρηση και διατήρηση των κοινόχρηστων χώρων και ο λογαριασμός της εφεσίβλητης 2 για την περίοδο από 1.1.85 μέχρι 27.11.15 παρουσίαζε υπόλοιπο ύψους €87.524,32 (τεκμήριο 2) και παρά τις οχλήσεις προς την εφεσίβλητη 2 αυτή αρνείται να το καταβάλει.
Ο χωριστός τίτλος για το ακίνητο της εφεσίβλητης 2 εκδόθηκε στις 16.6.15 και το τίμημα πώλησης εξοφλήθηκε, ενώ η εφεσίβλητη 2 δεν πλήρωσε το ως άνω οφειλόμενο ποσό.
Η εφεσίβλητη 2 αποτάθηκε με αίτηση της στο Κτηματολόγιο Πάφου δυνάμει των προνοιών του νόμου ζητώντας την εγγραφή του ακίνητου επ' ονόματι της. Προς τούτο ειδοποιήθηκε η εφεσείουσα και καταχώρισε ένσταση η οποία εξετάστηκε από τον Διευθυντή και απορρίφθηκε με την προσβαλλόμενη απόφαση ημερ. 2.6.17 η οποία παραλήφθηκε στις 16.6.17 από την εφεσείουσα (τεκμήρια 3 και 4).
Στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας δεν εξετάζεται το βάσιμο ή όχι της απαίτησης της εφεσείουσας για τη διεκδίκηση του ποσού των €87.525,32. Το ζητούμενο στην προκειμένη περίπτωση, είναι κατά πόσο η απαίτηση αυτή της εφεσείουσας θα μπορούσε να οδηγήσει σε διαφορετική Απόφαση του Διευθυντή, η οποία αποτελεί το αντικείμενο της παρούσας Έφεσης.»
Στη συνέχεια, το πρωτόδικο Δικαστήριο, αναφέρεται στο δικαίωμα ένστασης που παρέχει το άρθρο 44ΚΒ(3) αλλά και σε ευρύτερες διατάξεις του άρθρου 44ΚΓ(5) του Νόμου που ήταν σχετικές.
Συναρτώντας στη συνέχεια τα πιο πάνω, καταλήγει στο συμπέρασμα ότι καμία ρητή πρόνοια στο συμβόλαιο μεταξύ των μερών έθετε ως προϋπόθεση την καταβολή κοινοχρήστων, τελών ή φόρων. Ούτε και στον σχετικό Νόμο, η πληρωμή κοινοχρήστων αποτελεί προϋπόθεση για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου. Στο πλαίσιο τούτο, αποφάσισε ότι ο Διευθυντής ορθά έκρινε ότι το τίμημα πώλησης είχε εξοφληθεί, όπως ορθά έκρινε ότι οι φόροι και τα τέλη που απέρρεαν από τον Νόμο είχαν επίσης εξοφληθεί. Συνεπώς, η όποια απαίτηση της εφεσείουσας για εκκρεμούσες οφειλές θα έπρεπε να επιλυθεί στο πλαίσιο ξεχωριστής αγωγής (ήδη εκκρεμούσε κατά τον χρόνο εκείνο η αγωγή 2334/15) και όχι να τίθετο ως πρόσκομμα για τη μεταβίβαση του ακινήτου, συμφώνως των προνοιών του Ν.9/1965.
Σε ό,τι αφορά τα θέματα αντισυνταγματικότητας, το πρωτόδικο Δικαστήριο υπενθυμίζει την πάγια αρχή ότι τέτοια ζητήματα δεν εξετάζονται θεωρητικά και αφηρημένα «in abstracto», αλλά μόνο όταν η αποδοχή της αντισυνταγματικότητας θα οδηγούσε στην αποδοχή του ένδικου διαβήματος. Στην προκειμένη περίπτωση, ενόψει του γεγονότος ότι η μεταβίβαση του ακινήτου, με την εξόφληση του τιμήματος αγοράς, προέκυπτε από τη σύμβαση ως δικαίωμα της εφεσίβλητης 2, χωρίς την επιβολή επιπρόσθετων υποχρεώσεων και ότι η εν λόγω μεταβίβαση δεν εμπόδιζε την εφεσείουσα από το να διεκδικήσει στο πλαίσιο ξεχωριστής διαδικασίας τα όποια ποσά πίστευε ότι της οφείλονταν (και πράγματι καταχώρισε επί τούτου την αγωγή 2334/15), ποσά τα οποία κατά τον εν λόγω χρόνο ήταν ακόμα απροσδιόριστα και αβέβαια, έκρινε ότι η ενασχόληση με θέματα αντισυνταγματικότητας θα ήταν μόνον θεωρητική, μη έχοντας δυναμική μεταβολής της κρίσης του επί της ουσίας της έφεσης. Έτσι δεν εξέτασε θέμα αντισυνταγματικότητας.
Συνάμα, στη βάση των πιο πάνω, το πρωτόδικο Δικαστήριο επικύρωσε την απόφαση του Διευθυντή, απορρίπτοντας την Αίτηση/Έφεση.
Η απόφαση αυτή δεν άφησε ικανοποιημένη την εφεσείουσα η οποία την προσβάλλει με οκτώ λόγους έφεσης. Ο πρώτος λόγος έφεσης αφορά στο συμπέρασμα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η εφεσείουσα δεν ήγειρε λόγο έφεσης (πρωτόδικα) ότι η απόφαση του Διευθυντή ήταν αναιτιολόγητη. Στην αιτιολογία του λόγου αυτού, γίνεται αναφορά σε ελλιπή εξέταση από μέρους του Διευθυντή των αξιώσεων της εφεσείουσας που απέρρεαν από τη σύμβαση, αλλά και των υποχρεώσεων της εφεσίβλητης 2 που απέρρεαν από τον Νόμο. Ο δεύτερος λόγος έφεσης είναι συναφής αφού αφορά και πάλι την επιβεβαιωτική κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου της αντίστοιχης του Διευθυντή ότι δεν τεκμηριώθηκε η αξίωση της εφεσείουσας για συμβατικές οφειλές. Απόλυτα συναφής είναι και ο τρίτος λόγος έφεσης που αφορά κατ’ ισχυρισμό μη αιτιολόγηση της πρωτόδικης απόφασης σε σχέση πάντα με τα κατ’ ισχυρισμό οφειλόμενα προς την εφεσείουσα ποσά. Το ίδιο και ο τέταρτος λόγος έφεσης που «βάλλει» κατά της κρίσης του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η οφειλή κοινοχρήστων δεν αποτελεί προϋπόθεση για τη μεταβίβαση ακινήτου δυνάμει του Νόμου και ότι ο Διευθυντής ορθά αποφάσισε ότι οι απαιτήσεις της εφεσείουσας δεν καλύπτονται από τη σύμβαση, αλλά και ότι αυτές δεν θα έπρεπε να κριθούν στο πλαίσιο της συγκεκριμένης διαδικασίας. Ο πέμπτος λόγος έφεσης είναι και αυτός συνεκτικός αφού στρέφεται κατά της κατάληξης του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι με βάση τα στοιχεία που τέθηκαν ενώπιον του Διευθυντή, αυτός ορθά απέρριψε την ένσταση της εφεσείουσας για τους λόγους που αναφέρονται στην απόφαση του. Ο έκτος λόγος έφεσης, επαναληπτικά, παραπέμπει στην αιτιολογία του τέταρτου λόγου έφεσης.
Ο έβδομος λόγος έφεσης αφορά στη μη εξέταση των ζητημάτων αντισυνταγματικότητας από μέρους του πρωτόδικου Δικαστηρίου και τέλος ο όγδοος λόγος έφεσης, ως συνακόλουθος των προηγούμενων λόγων, στρέφεται κατά της πρωτόδικης επιδίκασης των εξόδων προς όφελος των εφεσίβλητων.
Κατά την ενώπιον μας διαδικασία, πέραν της περαιτέρω υποστηρικτικής και διευκρινιστικής επιχειρηματολογίας που υπήρξε από μέρους των δικηγόρων, ο ευπαίδευτος συνήγορος της εφεσίβλητης 2 έθεσε υπόψη μας το κείμενο της τελικής απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου στην προαναφερθείσα αγωγή 2334/15. Η απόφαση αυτή, κατά τον συνήγορο επιλύει τις κατ’ ισχυρισμό οφειλές κοινοχρήστων προς την εφεσείουσα και πολύ πιο ουσιαστικά, καθιστά τους λόγους έφεσης 1-6 άνευ αντικειμένου.
Η συνάφεια και συνεκτικότητα των λόγων έφεσης 1-6 επιβάλλει όπως εξετασθούν μαζί. Η συνάφεια, να σημειώσουμε, έγκειται κατ’ ουσία στο ότι οι χρηματικές αξιώσεις της εφεσείουσας, αφορώσες κατά κύριο λόγο οφειλές κοινοχρήστων, θα έπρεπε να εξετασθούν πληρέστερα από τον Διευθυντή και αφού γινόταν τούτο, να οδηγούσαν σε απόρριψη του αιτήματος της εφεσίβλητης 2 για μεταβίβαση του ακινήτου επ’ ονόματι της. Κατ΄ επέκταση η παράλειψη του πρωτόδικου Δικαστηρίου να αναγνωρίσει την αποτυχία και/ή το ατόπημα αυτό του Διευθυντή, αλλά αντίθετα να επικυρώσει την κρίση του, βρίσκεται στον πυρήνα και των έξι αυτών λόγων έφεσης.
Ξεκινούμε την εξέταση της έφεσης με μια διασαφήνιση. Ο ουσιώδης χρόνος για σκοπούς της παρούσας έφεσης είναι ο χρόνος λήψης της απόφασης από μέρους του Διευθυντή, ήτοι 2.6.2017. Συνεπώς, η αναφορά σε διατάξεις του Νόμου 9/1965, θα είναι ως αυτές ίσχυαν κατά τον ουσιώδη χρόνο.
Η αίτηση από την εφεσίβλητη 2 προς τον Διευθυντή για μεταβίβαση του ακινήτου υποβλήθηκε δυνάμει των άρθρων 44ΙΗ και 44ΙΘ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965. Το άρθρο 44ΙΘ στον βαθμό που ενδιαφέρει προβλέπει τα εξής:
«(1) Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44ΙΗ, μεταβίβαση ακινήτου επ’ ονόματι του αγοραστή διενεργείται αυτεπάγγελτα από το Διευθυντή με βάση διαδικασία η οποία καθορίζεται σε Κανονισμούς ή έπειτα από την υποβολή σε αυτόν αίτησης από τα ακόλουθα πρόσωπα:
(α) Τον αγοραστή δυνάμει κατατεθειμένης σύμβασης στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο,
(β) …».
Στην προκειμένη περίπτωση ήταν αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι η σύμβαση αγοράς ήταν κατατεθειμένη στο κτηματολογικό γραφείο με διακριτικό αριθμό 6/ΠΩΕ/221/1984. Στη συνέχεια, συμφώνως του άρθρου 44Κ(1)(α) και (β) ο Διευθυντής κατά την εξέταση αιτήματος εγγραφής, διερευνά αν «έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης» και αν «υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου». Ούτε τα στοιχεία αυτά αποτέλεσαν σημείο τριβής. Ο χωριστός τίτλος για το ακίνητο εκδόθηκε στις 16.6.2015 και το αρχικό τίμημα αγοράς είχε προ πολλού εξοφληθεί. Η εφεσείουσα βέβαια έδιδε τη δική της ερμηνεία στο τι περιλάμβανε το τίμημα αγοράς.
Συμφώνως του άρθρου 44ΚΒ(1) ο Διευθυντής κοινοποίησε με τον «Τύπο ΙΕ» την πρόθεση του να προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου επ’ ονόματι της εφεσίβλητης 2 εκτός αν εντός 45 ημερών από την παραλαβή υποβαλλόταν ένσταση συμφώνως του εδαφίου (3). Πράγματι η εφεσείουσα υπέβαλε ένσταση επικαλούμενη εμμέσως πλην σαφώς «ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή» (άρθρο 44ΚΒ(3)(α)). Πιο συγκεκριμένα στην εν λόγω ένσταση ημερ. 15.6.2016 αναφέρονται, μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα:
«Η κ. Μαίρη Μαρκίδου Μένζη οφείλει στην εταιρεία μας το ποσό των €87,524.32σ. για κοινόχρηστα έξοδα, φόρους ιδιοκτησίας, τέλη ιδιοκτησίας, τέλη αποχετευτικών κλπ τα οποία έχουμε πληρώσει στο κράτος και το Δήμο εκ μέρους της.
Την έχουμε καλέσει ουκ ολίγες φορές, τόσο γραπτώς όσο και προφορικώς να μεταβεί στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο αφότου πληρώσει τις οφειλές της έναντι της εταιρείας μας. Ως εκ τούτου έχει κατατεθεί στο Ε.Δ. Πάφου αγωγή εναντίον της (αρ. αγ. 2334/2015), απαιτούμε επίσης τα δικηγορικά μας έξοδα ύψους €500 πλέον νόμιμους τόκους, πλέον οποιαδήποτε άλλη θεραπεία κρίνει το Δικαστήριο.
Για τους πιο πάνω λόγους φέρουμε ένσταση στην αίτηση που υπέβαλε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου για μεταβίβαση και μεταφορά επ΄ ονόματι της, του ακινήτου…».
Στη συνέχεια απεστάλησαν στον Διευθυντή και κάποια υποστηρικτικά στοιχεία και επιστολές, από πλευράς εφεσείουσας.
Επισημαίνουμε στο σημείο αυτό ότι το άρθρο 44ΚΓ(5), στο βαθμό που ενδιαφέρει, προέβλεπε ότι:
«(5) Τηρουµένων των διατάξεων των εδαφίων (3) και (4), υφιστάμενη υποθήκη, εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση η οποία βαρύνει το ακίνητο διαγράφεται από το Διευθυντή πριν από τη μεταβίβαση του ακινήτου:
Νοείται ότι, ουδεμία μεταβίβαση επ’ ονόµατι του αγοραστή διενεργείται σε περίπτωση που εκκρεμούν οφειλές του αγοραστή οι οποίες προκύπτουν από συμβατικές υποχρεώσεις του σε σχέση µε την καταβολή φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας δυνάμει του περί Φορολογίας Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμου, τέλους ακίνητης ιδιοκτησίας δυνάμει του περί Δήμων Νόμου και του περί Κοινοτήτων Νόμου, καθώς και αποχετευτικών τελών δυνάμει του περί Αποχετευτικών Συστημάτων Νόμου».
Λαμβάνοντας υπόψη το πιο πάνω νομοθετικό και πραγματικό καθεστώς, ο Διευθυντής εξέδωσε την προσβαλλόμενη απόφαση του ημερ. 2.6.2017 να προχωρήσει στη μεταβίβαση του ακινήτου επ’ ονόματι της εφεσίβλητης 2, αποφαινόμενος επί της ουσίας, ότι, το πωλητήριο ήταν κατατεθειμένο και το τίμημα αγοράς ήταν εξοφλημένο. Η σύμβαση αγοράς δεν περιελάμβανε οποιαδήποτε πρόνοια για την καταβολή φόρων ή κοινοχρήστων και επομένως οι συμβατικές υποχρεώσεις της εφεσίβλητης 2 είχαν εκπληρωθεί. Οι εξωσυμβατικές αξιώσεις της εφεσείουσας, σημείωσε ο Διευθυντής, θα μπορούσαν να εξεταστούν στο πλαίσιο ξεχωριστής διαδικασίας και πράγματι κατά τον χρόνο εκείνο αποτελούσαν το αντικείμενο της αγωγής 2334/2015 που είχε καταχωρίσει η εφεσείουσα εναντίον της εφεσίβλητης 2. Την απόφαση του Διευθυντή την επικύρωσε επί όλων των σημείων το πρωτόδικο Δικαστήριο με την εκκαλούμενη απόφαση του ημερ. 27.11.2019.
Η απόφαση του Διευθυντή, μολονότι λιτή, δεν είναι αναιτιολόγητη όπως ορθώς αποφαίνεται το πρωτόδικο Δικαστήριο. Πέραν τούτου, απολύτως ορθή είναι και η κατάληξη τόσο του Διευθυντή όσο και του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ότι οι αξιώσεις της εφεσείουσας - που εδράζονται κατά μείζονα λόγο σε κατ’ ισχυρισμό οφειλόμενα κοινόχρηστα - ουδόλως προέκυπταν από τη σύμβαση αγοράς του ακινήτου. Συνεπώς, καμία αρμοδιότητα, πραγματογνωμοσύνη ή και υποχρέωση είχε ο Διευθυντής να τις εξετάσει εξαντλητικά. Παρατηρούμε επί τούτου, ότι η εφεσίβλητη 2, εφοδίασε τον Διευθυντή με βεβαιώσεις εξόφλησης του φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας καθώς και των δημοτικών και αποχετευτικών τελών (τεκμήριο Ε στην Ένσταση του εφεσίβλητου 1 στην πρωτόδικη διαδικασία της Αίτησης/Έφεσης). Θα προσθέταμε στο σημείο αυτό ότι οι όποιες ανεπίλυτες και ξέχωρες αξιώσεις του πωλητή έναντι του αγοραστή - έστω και αν είναι παρεμπίπτουσες της μεταξύ τους συνδιαλλαγής - ουδόλως δύνανται να προτάσσονται κατά τρόπο εκβιαστικό ώστε να αναχαιτίσουν το δικαίωμα του αγοραστή να εξασφαλίσει τη νόμιμη κυριότητα της ακίνητης του περιουσίας.
Το ορθό πλαίσιο για διεκδίκηση τέτοιων αξιώσεων είναι η καταχώριση πολιτικής αγωγής, πράγμα που έπραξε στην προκειμένη περίπτωση η εφεσείουσα με την αγωγή 2334/15 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου. Έχουμε καταστεί κοινωνοί της τελικής απόφασης ημερ. 4.4.2025 που εκδόθηκε στο πλαίσιο της εν λόγω αγωγής. Προκύπτει από την 69 σελίδων απόφαση ότι το εκδικάζον Δικαστήριο προέβη σε μια εφ’ όλης της ύλης εξέταση κάθε αξίωσης της εφεσείουσας (κοινόχρηστα, επιπρόσθετες εργασίες και εκτιμητικά έξοδα) και κατέληξε στην πλήρη απόρριψη όλων. Αξιοσημείωτο είναι το εύρημα στη σελίδα 60 της εν λόγω απόφασης ότι «…ουδείς όρος υφίσταται στο τεκμήριο 2 [τη σύμβαση αγοράς] περί ανάθεσης στην ενάγουσα ρόλο[υ] διαχειριστή ή σύνδεσης της καταβολής τέτοιων ποσών ή και των φόρων και τελών ως προϋπόθεση για τη μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα της εναγόμενης. Περαιτέρω καμία μαρτυρία έγινε δεκτή περί ύπαρξης συμφωνίας απόδοσης στην ενάγουσα της ιδιότητας διαχειρίστριας του συγκροτήματος». Όχι μόνον αυτό, αλλά στο πλαίσιο Ανταπαίτησης που υποβλήθηκε, το Δικαστήριο επιδίκασε κιόλας στην εφεσίβλητη 2, ενοίκια και άλλα ποσά που αυτή διεκδικούσε.
Ασχέτως οριστικότητας ή μη της πιο πάνω απόφασης, η αρχή παραμένει αναλλοίωτη. Το ορθό και μόνο μέσο για προβολή αυτών των αξιώσεων ήταν η καταχώριση πολιτικής αγωγής. Έπεται ότι οι λόγοι έφεσης 1-6 είναι αβάσιμοι και ως τέτοιοι απορρίπτονται.
Στρεφόμαστε στον λόγο έφεσης 7, ο οποίος ως προαναφέραμε αφορά την άρνηση του πρωτόδικου Δικαστηρίου να εξετάσει το εγειρόμενο ζήτημα αντισυνταγματικότητας των διατάξεων των άρθρων 44ΙΗ - 44ΚΖ του Νόμου 9/1965. Στην αιτιολογία του λόγου έφεσης, προωθείται η θέση ότι οι προαναφερθείσες διατάξεις είναι αντίθετες με τα Άρθρα 23, 26 και 28-30 του Συντάγματος. Θέμα αντισυνταγματικότητας νομοθετικής διάταξης, ως ορθά υπέδειξε και το πρωτόδικο Δικαστήριο, εξετάζεται μόνον όταν η αποδοχή της εισήγησης θα οδηγήσει σε αποδοχή του ένδικου διαβήματος. Δεν εξετάζεται για χάρη της εξέτασης. Δηλαδή, θεωρητικά και αφηρημένα - in abstracto. (βλ. Dias United Publishing Co. Ltd v. Κυπριακής Δημοκρατίας (1996) 3 Α.Α.Δ. 550 και Lapertas Fisheries Ltd κ.ά. v. Αστυνομίας (2002) 2 Α.Α.Δ. 335).
Στην αιτιολογία του λόγου έφεσης αλλά και ενώπιον μας κατά την ακρόαση έγινε υπόδειξη από πλευράς των συνηγόρων της εφεσείουσας ότι διατάξεις του Νόμου 9/1965 έχουν ήδη κριθεί αντισυνταγματικές. Τούτο αποτελεί γεγονός. Στην υπόθεση Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ v. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Πάφου κ.ά., Πολιτική Έφεση 285/2018, ημερ. 20.6.2024 για την οποία έγινε λόγος, κρίθηκε ότι δημιουργείται θέμα αντισυνταγματικότητάς των άρθρων 44ΙΗ - 44ΚΒ λόγω της δυνατότητας που παρέχει το άρθρο 44ΚΒ και ειδικά τα εδάφια (1) και (2) απάλειψης και/ή απαλλαγής εμπράγματων βαρών, περιλαμβανομένων και υποθηκών, κατατεθειμένων και εγγεγραμμένων επί του επίμαχου ακινήτου, προγενέστερα του πωλητηρίου εγγράφου. Αυτό, έκρινε το Εφετείο, αποτελούσε κατάργηση του περιουσιακού δικαιώματος της εφεσείουσας - η οποία διατηρούσε προγενέστερη υποθήκη - που κατοχυρώνεται στο Άρθρο 23 του Συντάγματος. Συνάμα, αποφάνθηκε το Εφετείο, τούτο αποτελεί και παραβίαση του δικαιώματος του «συμβάλλεσθαι ελευθέρως» που διασφαλίζει το Άρθρο 26 του Συντάγματος (βλ. επίσης Τροκκούδης v. SKY CAC LIMITED, Πολιτική Έφεση 36/2019, ημερ. 19.2.2026).
Όπως εύκολα γίνεται κατανοητό, τα πιο πάνω ουδεμία σχέση έχουν με τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης. Με την απόφαση του Διευθυντή δεν ετίθετο θέμα απάλειψης προγενέστερης υποθήκης είτε της εφεσείουσας είτε οποιουδήποτε τρίτου. Η πάγια θέση της εφεσείουσας (επαναλαμβάνεται και στην αιτιολογία του λόγου έφεσης) ήταν ότι δεν εκπληρώθηκαν συμβατικές υποχρεώσεις της εφεσίβλητης 2. Τούτο, επί των γεγονότων, δεν τεκμηριώθηκε, ώστε να ετίθετο κατόπιν, θέμα εξέτασης ενδεχόμενης αντισυνταγματικότητας των σχετικών διατάξεων του Νόμου. Συνεπώς, ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν εξέτασε ένα τέτοιο θέμα, αφού η όποια κατάληξη του, ακαδημαϊκή μόνο σημασία θα είχε.
Απορρίπτεται και ο λόγος έφεσης 7.
Η απόρριψη των λόγων έφεσης 1-7 συμπαρασύρει σε απόρριψη και τον λόγο έφεσης 8, ο οποίος θα μπορούσε να αποκτήσει υπόσταση για συζήτηση μόνον σε περίπτωση επιτυχίας κάποιου ή κάποιων εκ των προηγούμενων λόγων έφεσης.
Κατ’ ακολουθία όλων των πιο πάνω η έφεση απορρίπτεται. Επιδικάζονται €3.000 έξοδα πλέον ΦΠΑ υπέρ τόσο του εφεσίβλητου 1 όσο και της εφεσίβλητης 2 χωριστά και εναντίον της εφεσείουσας.
ΣΤ. Ν. ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.
Α. ΚΟΝΗΣ, Δ.
Μ. ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο