ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ ‑ ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
24 Σεπτεμβρίου 2026
[Δ. ΚΙΤΣΙΟΣ, Μ.Γ. ΠΙΚΗΣ, Μ. ΔΡΟΥΣΙΩΤΗΣ, Δ/ΣΤΕΣ]
(Πολιτική Έφεση Αρ.: Ε41/2020)
(Σχ. με Ε42/2020)
MINDORAS ESTATES LTD,
Εφεσείουσα,
v.
1. ΜΑΡΙΑ ΓΕΩΡΓΙΟΥ από την Πάφο ως διαχειρίστρια της περιουσίας του αποβιώσαντα Απόστολου Ποταμού, τέως από την Πάφο δυνάμει Διαχειριστικού Διατάγματος του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου ημ. 3/10/2022,
2. ΜΑΡΙΑ ΠΟΤΑΜΟΥ,
Εφεσίβλητοι.
(Πολιτική Έφεση Αρ.: Ε42/2020)
(Σχ. με Ε41/2020)
ΚΥΡΙΑΚΟΥΛΑ ΖΩΡΖΗ,
Εφεσείουσα,
v.
1. ΜΑΡΙΑ ΓΕΩΡΓΙΟΥ από την Πάφο ως διαχειρίστρια της περιουσίας του αποβιώσαντα Απόστολου Ποταμού, τέως από την Πάφο δυνάμει Διαχειριστικού Διατάγματος του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου ημ. 3/10/2022,
2. ΜΑΡΙΑ ΠΟΤΑΜΟΥ,
Εφεσίβλητοι.
___________________
Πολιτική Έφεση Ε41/2020:
Ε. Πουλλά – Μακαρούνα (κα), για την Εφεσείουσα.
Ε. Κορακίδης για Επαμεινώνδας Κορακίδης Δ.Ε.Π.Ε., για τους Εφεσίβλητους.
Πολιτική Έφεση Ε42/2020:
Ε. Αντωνίου (κα), για την Εφεσείουσα.
Ε. Κορακίδης για Επαμεινώνδας Κορακίδης Δ.Ε.Π.Ε., για τους Εφεσίβλητους
ΚΙΤΣΙΟΣ, Δ.: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και θα δοθεί από τον δικαστή Δρουσιώτη.
ΑΠΟΦΑΣΗ
ΔΡΟΥΣΙΩΤΗΣ, Δ.: Στις 14.4.2009 είχε εκδοθεί απόφαση Επαρχιακού Δικαστηρίου υπέρ των εφεσίβλητων 1 και 2 (ως εναγόντων) και εναντίον της εφεσείουσας στην έφεση Ε41/2020 (ως εναγόμενης), στο πλαίσιο αγωγής, για το ποσό των €262.985,37 πλέον τόκους και έξοδα.
Μετά την έκδοση της πιο πάνω απόφασης, οι εφεσίβλητοι 1 και 2, με αίτηση τους προς το Επαρχιακό Δικαστήριο ζήτησαν, μεταξύ άλλων, τις ακόλουθες θεραπείες:
«i) Η εξέταση των διευθυντών της Καθ’ ης η Αίτηση με σκοπό να διαταχθεί η πληρωμή του εξ αποφάσεως χρέους της πιο πάνω αναφερόμενης απόφασης ημερομηνίας 14.4.2009, με μηνιαίες δόσεις (βλ. αιτητικό (α)).
ii) Διάταγμα ακύρωσης της κατάθεσης στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου του αγοραπωλητηρίου έγγραφου ημερομηνίας 30.11.2010 μεταξύ της Καθ’ ης η Αίτηση εταιρείας και της Κυριακούλας Ζωρζή και οποιωνδήποτε άλλων καταδολιευτικών μεταβιβάσεων ή επιβαρύνσεων. (Βλ. αιτητικό (ιβ)).
iii) Διάταγμα με το οποίο να παρεμποδίζεται η Καθ’ ης η Αίτηση εταιρεία να διαθέσει, αποξενώσει ή επιβαρύνει την περιουσία της ή μέρος της. (Βλ. αιτητικό (ιγ)).»
Στην προαναφερόμενη αίτηση καταχωρήθηκε ένσταση εκ μέρους της εφεσείουσας εταιρείας, η οποία συνοδεύεται από τις ένορκες δηλώσεις των Χρ. Κάιζερ, Α. Μακαρούνα και Κυρ. Ζωρζή (εφεσείουσας στην έφεση Ε42/2020).
Κατά την ακρόαση της αίτησης αντεξετάσθηκε μόνο ο Χρ. Κάιζερ και το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού αξιολόγησε τη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον του και ανέλυσε τη νομική πτυχή του θέματος, έκδοσε διαταγή ως το δεύτερο και τρίτο αιτητικό (ανωτέρω). Συγκεκριμένα ακύρωσε την κατάθεση, στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου, αγοραπωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 30.11.2010.
Και οι δύο εφέσεις στρέφονται κατά της προειρημένης απόφασης του πρωτόδικου Δικαστηρίου, επί της αίτησης των εφεσίβλητων.
Η εφεσείουσα στην έφεση Ε41/2020, με πέντε λόγους έφεσης, εγείρει θέματα εσφαλμένης αξιολόγησης της μαρτυρίας και λανθασμένης ακύρωσης της κατάθεσης του πωλητηρίου εγγράφου καθώς και λανθασμένης κατάληξης του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ότι όταν ένα συμβόλαιο το οποίο, μεταξύ άλλων, έχει σκοπό την καταδολίευση του εξ αποφάσεως πιστωτή, δεν μπορεί να δημιουργεί έγκυρη και καλόπιστη επιβάρυνση.
Το ενδιαφερόμενο μέρος, Κυριακούλα Ζωρζή, και αυτό με την σειρά του κατέθεσε την Έφεση Ε42/2020 και, με έξι λόγους έφεσης, ζητά την ακύρωση του διατάγματος. Ο πρώτος, τρίτος και πέμπτος λόγος είναι πανομοιότυποι με τους λόγους έφεσης ένα, τρία και πέντε στην Ε41/2020. Με τον δεύτερο λόγο έφεσης θέτει ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε την ακύρωση της κατάθεσης του πωλητηρίου εγγράφου παραβλάπτοντας τα συμφέροντα της. Με τον τέταρτο λόγο έφεσης προβάλλει ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο «κατέληξε στο συμπέρασμα ότι από την στιγμή που η κα Ζωρζή υιοθέτησε το περιεχόμενο της ένορκης δήλωσης του κ. Κάιζερ και ενόψει της μη αντεξέτασης της» δεν μπορεί να εξαχθεί το συμπέρασμα ότι οι εφεσίβλητοι αποδέχθησαν το περιεχόμενο της ένορκης δήλωσης της κα Ζωρζή, ενώ, με τον έκτο λόγο θέτει ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε τη θέση της πως η ακύρωση επιβαρύνσεων δεν μπορεί να εγκριθεί λόγω του ότι δεν καθορίστηκε το σχετικό ακίνητο.
Ως προς τις βασικές αρχές της νομολογίας επί του θέματος της δυνατότητας επέμβασης του Εφετείου, στην αξιολόγηση των μαρτύρων από το πρωτόδικο Δικαστήριο, παραπέμπουμε στην πρόσφατη απόφαση του Εφετείου, Σωτηρίου v. Μιχαηλίδης, Πολ. Έφ. Αρ. 62/2020, ημερομηνίας 17.07.2026, στην οποία αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:
«Ως προς τον έλεγχο της πρωτόδικης αξιολόγησης της μαρτυρίας από το Εφετείο, στην υπόθεση Χριστοδουλίδου v. Mocassino Shoes Ltd (2006) 1 Α.Α.Δ. 294, λέχθηκαν τα ακόλουθα:
«Το ζήτημα της αξιολόγησης της μαρτυρίας και της αξιοπιστίας των μαρτύρων ανήκει στο πρωτόδικο Δικαστήριο ― Το Εφετείο επεμβαίνει μόνο όταν τα ευρήματα ή τα συμπεράσματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι αντίθετα με την κοινή λογική ή δεν υποστηρίζονται από τη μαρτυρία που αυτό έχει αποδεχτεί ως αξιόπιστη.».
Σχετική είναι και η πρόσφατη απόφαση Χρ. Χ’’Χριστοφή (Αθηαινίτης) Λίμιτεδ v. Technoplastics Limited, Πολιτική Έφεση 278/2019, ημερομηνίας 15.05.2025.»
Περαιτέρω, στην υπόθεση R.K.B. Leathergoods Ltd v. Αγγελίδη (2004) 1 Α.Α.Δ. 1071, λέχθηκε ότι «Εάν ήταν εύλογα επιτρεπτό στο πρωτόδικο δικαστήριο να κάμει τα ευρήματα τα οποία έκαμε σε σχέση με την αξιοπιστία το Εφετείο δεν επεμβαίνει».
Ως έχει αναφερθεί στην πρωτόδικη απόφαση ο μόνος ο οποίος αντεξετάσθη είναι ο κ. Κάιζερ, του οποίου η ένορκη δήλωση, συνοδεύει την ένσταση της εφεσείουσας στην Ε41/2020. Οι άλλοι δύο οι οποίοι καταχώρισαν ένορκη δήλωση, στο πλαίσιο της ένστασης, κ. Μακαρούνας και κα Ζωρζή, υιοθετούν και επαναλαμβάνουν το περιεχόμενο της ένορκης δήλωσης Κάιζερ. Ο μεν κ. Μακαρούνας αναφέρει ότι γνωρίζει τα γεγονότα μέχρι το 2011, που ήταν διευθυντής της εφεσείουσας, και υιοθετά το περιεχόμενο αυτών των γεγονότων που αναφέρονται στην ένορκη δήλωση του κ. Κάιζερ. Η δε κα Ζωρζή, στον βαθμό που την επηρεάζουν τα γεγονότα, συμφωνεί με την ένορκη δήλωση του συζύγου της κ. Κάιζερ, και πως οι συνθήκες υπογραφής του συμφωνητικού εγγράφου είναι όπως τα περιγράφει ο σύζυγος της, κ. Κάιζερ, στην ένορκη δήλωση του.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο μέσα από την αξιολόγηση της μαρτυρίας και τα πραγματικά γεγονότα κάνει ιδιαίτερη αναφορά στην ένορκη δήλωση και αντεξέταση του κ. Κάιζερ και σημειώνει το γεγονός ότι η εν λόγω ένορκη δήλωση υιοθετήθηκε από την κα Ζωρζή, καθώς και πως η εφεσείουσα όχι μόνο δεν κατέβαλε προσπάθειες αποπληρωμής του εξ αποφάσεως χρέους της, αλλά, πρόθεση της είναι η μη αποπληρωμή του, εφόσον σύμφωνα με το Τεκμήριο 10 της ένορκης δήλωσης του κ. Κάιζερ ούτε στους λογαριασμούς της εφεσείουσας στην Ε41/2020 δεν παρουσιάζεται το εν λόγω χρέος.
Έχουμε εξετάσει με προσοχή τις εισηγήσεις των εφεσειουσών ως προς την αξιολόγηση της μαρτυρίας και καταλήγουμε ότι δεν παρέχεται έδαφος επέμβασης μας στον τρόπο αξιολόγησης της μαρτυρίας από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Περαιτέρω, ορθή είναι και η κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι, υπό τις περιστάσεις, δεν μπορεί να εξαχθεί το συμπέρασμα πως από τη στιγμή που η κα Ζωρζή δεν αντεξετάσθηκε, οι εφεσίβλητοι αποδέχθηκαν το περιεχόμενο της ένορκης δήλωσης της. Η κα Ζωρζή, ως ανωτέρω αναφέρθηκε, υιοθέτησε την δήλωση του κ. Κάιζερ. Ο κ. Κάιζερ αντεξετάσθηκε, συνεπώς, θα αποτελούσε σχήμα οξύμωρο, εκ μέρους του πρωτόδικου Δικαστηρίου, να αποδεχόταν ανεπιφύλακτα την ένορκη δήλωση της κας Ζωρζή. Συνεπώς, ο πρώτος λόγος έφεσης, ο οποίος είναι κοινός και στις δύο εφέσεις, καθώς και ο τέταρτος λόγος έφεσης στην Ε42/2020, ο οποίος λόγω του ίδιου περιεχομένου του συνεξετάσθη, δεν ευσταθούν.
Ο δεύτερος λόγος έφεσης στην έφεση Ε41/2020 αφορά στην κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου σε σχέση με τα περιουσιακά στοιχεία της εφεσείουσας και, συγκεκριμένα, ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη πως η εφεσείουσα είναι δικαιούχος σε εγγραφή ακινήτου που μπορεί να ικανοποιήσει την απόφαση των εφεσίβλητων.
Να μας επιτραπεί να διαφωνήσουμε με την προαναφερόμενη θέση που προωθείται από την εφεσείουσα. Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέτασε το θέμα του συγκεκριμένου ακινήτου και ανέφερε ότι:
«Τελικά μέχρι και σήμερα δεν μεταβιβάστηκε το ακίνητο 0/10467 στην Καθ’ ης η Αίτηση εταιρεία. Το εν λόγω ακίνητο της Μιχαηλίδου υποθηκεύτηκε με αποτέλεσμα ο κ. και η κα Κάιζερ να λάβουν δάνειο με το οποίο αποπλήρωσαν άλλα χρέη της Καθ’ ης η Αίτηση εταιρείας (ως η παράγραφος 14 της ένορκης δήλωσης Κάιζερ). Στη βάση των οποίων χρεών υπήρχαν υποθήκες που βάρυναν το ακίνητο που είχε αγοράσει το ζεύγος Πολυβίου και όπως προκύπτει από την παράγραφο 13 της ίδιας ένορκης δήλωσης και την αντεξέταση του κ. Κάιζερ τελικά το ακίνητο που αγόρασε το ζεύγος Πολυβίου / Μιχαηλίδου μεταβιβάστηκε σε αυτούς.»
Δεν εντοπίζουμε λάθος. Το συγκεκριμένο ακίνητο όχι μόνο δεν μεταβιβάστηκε αλλά ήδη υποθηκεύθηκε, σύμφωνα με τη μαρτυρία του κ. Κάιζερ, και από το δάνειο που έλαβαν πληρώθηκαν άλλα χρέη της εφεσείουσας. Πώς ήταν δυνατό το πρωτόδικο Δικαστήριο να το λάβει υπόψη του ως μέρος της ακίνητης περιουσίας της εφεσείουσας; Συνεπώς, ούτε ο δεύτερος λόγος στην έφεση Ε41/2020 ευσταθεί.
Ο τρίτος λόγος έφεσης που αφορά την έφεση Ε41/2020 αποτελεί και τον δεύτερο λόγο έφεσης στην έφεση Ε42/2020. Με αυτούς τους λόγους οι δύο εφεσείουσες ισχυρίζονται ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε την ακύρωση της κατάθεσης του πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 30.11.2010, ως το Διάταγμα του πρωτόδικου Δικαστηρίου, με το οποίο ακυρώνεται η επιβάρυνση που έχει δημιουργηθεί με την κατάθεση του.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι το συμβόλαιο ημερομηνίας 30.11.2010 δεν καταρτίστηκε με αγνές προθέσεις. Το εν λόγω συμπέρασμα είναι αποτέλεσμα μιας σειράς, μη αμφισβητούμενων, γεγονότων. Το συμβόλαιο υπογράφτηκε στις 30.11.2020, μεταξύ του κ. Κάιζερ, ως διευθυντή της εφεσείουσας στην Ε41/2020, και της συζύγου του, κας Ζωρζή, εφεσείουσας στην Ε42/2020, μετά που είχε εκδοθεί η απόφαση ημερομηνίας 14.04.2009, και κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο στις 31.01.2012, αφού θεσπίστηκε ο Περί Πωλήσεως Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011, ως τροποποιήθηκε. Περαιτέρω, από τη μαρτυρία του κ. Κάιζερ και της κας Ζωρζή διαπιστώνονται πράξεις οι οποίες αποστερούν τους εφεσίβλητους να εισπράξουν το εξ αποφάσεως χρέος τους. Ο κ. Κάιζερ γνώριζε την ύπαρξη του εξ αποφάσεως χρέους της εφεσείουσας στην Ε41/2020, γνώριζε επίσης για τις αγωγές που αφορούσαν τα άλλα τρία σπίτια τα οποία ανεγέρθηκαν στα ακίνητα της ίδιας εφεσείουσας για ειδική εκτέλεση. Η πράξη του ίδιου όσο και της συζύγου του για πώληση του τέταρτου σπιτιού, το οποίο αφορούσε και την αντιδικία της εφεσείουσας στην έφεση Ε41/2020 με τους εφεσίβλητους και τη χρησιμοποίηση του για ιδιοκατοίκηση, από το ζεύγος, κατά τρόπο που δεν εισέπραττε οποιοδήποττε ποσό η εφεσείουσα εταιρεία, ώστε να πληρωθούν τα χρέη της, δεν αφήνει περιθώρια για άλλη ερμηνεία και δη ότι είχαν πρόθεση να τους καταδολιεύσουν, ως κατέληξε το πρωτόδικο Δικαστήριο. Συνεπώς, τόσο ο τρίτος λόγος έφεσης στην Ε41/2020 όσο και ο δεύτερος λόγος έφεσης στην Ε42/2020 δεν ευσταθούν.
Με τον τέταρτο λόγο έφεσης στην Ε41/2020 και τον τρίτο λόγο έφεσης στην Ε42/2020 προωθείται η θέση πως λανθασμένα, και χωρίς αιτιολογία, το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα «ότι ένα συμβόλαιο που μεταξύ άλλων είχε σκοπό την καταδολίευση του εξ αποφάσεως πιστωτή δεν μπορεί κατά την άποψη μου να δημιουργεί έγκυρη και καλόπιστη επιβάρυνση στην ακίνητη περιουσία που επιβαρύνει». Από τη στιγμή που το πρωτόδικο Δικαστήριο έχει καταλήξει ότι υπήρχε, εκ μέρους τόσο του Διευθυντή της εφεσείουσας, στην Έφεση Ε41/2020 όσο και του ενδιαφερόμενου μέρους – εφεσείουσας στην Ε42/2020, πρόθεση να καταδολιεύσουν τους εξ αποφάσεως πιστωτές, κάτι που εξηγείται ανωτέρω, ορθά κατέληξε στο συμπέρασμα ότι ένα συμβόλαιο που, μεταξύ άλλων, είχε σκοπό την καταδολίευση, δεν μπορεί να δημιουργεί έγκυρη επιβάρυνση. Συνεπώς, τόσο ο τέταρτος λόγος έφεσης στην Ε41/2020 όσο και ο τρίτος λόγος έφεσης στην Ε42/2020, δεν ευσταθούν.
Με τον πέμπτο λόγο έφεσης η μεν εφεσείουσα στην έφεση Ε41/2020 ισχυρίζεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε την καταδίκη σε έξοδα χωρίς να γίνει μνεία για ποιο σετ εξόδων αφορούν, η δε εφεσείουσα στην Ε42/2020 ισχυρίζεται ότι λανθασμένα εκδόθηκε διαταγή σε βάρος της για τα έξοδα, καθότι καταχωρήθηκε μια ένσταση και δεν αντεξετάσθηκε.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο ακολούθησε τον κανόνα, επιδίκασε τα δικηγορικά έξοδα υπέρ του επιτυχόντος διαδίκου, τόσο η εφεσείουσα όσο και το ενδιαφερόμενο μέρος, ως αποτυχόντες διάδικοι αποτελούσαν μέρος της πρωτόδικης διαδικασίας. Το ότι δεν έγινε μνεία για ποιο σετ εξόδων αφορούν, αυτό από μόνο του δεν μπορεί να αποτελέσει λόγο ακύρωσης της απόφασης. Νοείται όμως ότι ένα σετ εξόδων έχει επιδικασθεί. Ως εκ τούτου και ο πέμπτος λόγος έφεσης και στις δύο εφέσεις, δεν ευσταθεί.
Το ενδιαφερόμενο μέρος, εφεσείουσα στην έφεση Ε42/2020, σύμφωνα με το περίγραμμα αγόρευσης του, δεν προώθησε τον έκτο λόγο έφεσης και ως εκ τούτου αυτός απορρίπτεται.
Εφόσον ουδείς λόγος έφεσης κρίθηκε βάσιμος, η πρωτόδικη απόφαση επικυρώνεται. Οι δύο εφέσεις απορρίπτονται.
Επιδικάζονται έξοδα €4.000,00 πλέον Φ.Π.Α., εάν υπάρχει, υπέρ των εφεσίβλητων και εναντίον της εφεσείουσας στην Ε41/2020 και του ενδιαφερόμενου μέρους – εφεσείουσας στην Ε42/2020 (νοείται ένα σετ εξόδων θα καταβληθεί καθότι και οι δύο εφέσεις ακούσθηκαν ταυτόχρονα και αφορούσαν τα ίδια επίδικα ζητήματα επί της ίδιας πρωτόδικης απόφασης).
Δ. ΚΙΤΣΙΟΣ, Δ.
Μ.Γ. ΠΙΚΗΣ, Δ.
Μ. ΔΡΟΥΣΙΩΤΗΣ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο