ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ ‑ ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ.: 169/2023)
5 Οκτωβρίου 2026
[Χ.Β. ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ, Μ. ΤΟΥΜΑΖΗ, Θ. ΘΩΜΑ, Δ/ΣΤΕΣ]
ΔΗΜΟΣ ΦΟΥΤΡΗΣ
Εφεσείων
v.
ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΤΔ
Εφεσίβλητης
--------------------
Κ. Παπαντωνίου για Γεώργιος Παπαντωνίου & Σία Δ.Ε.Π.Ε., για Εφεσείοντα
Κ. Πανάγος για Πανάγος & Πανάγος Δ.Ε.Π.Ε., για Εφεσίβλητη
ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ, Δ.: Η απόφαση είναι ομόφωνη.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ, Δ.: Ο Εφεσείων, προσβάλλει την απόφαση του Ε.Δ. Λευκωσίας ημερ. 7.6.23, με την οποία απέρριψε την αίτηση – έφεση του, εναντίον της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ ημερ. 1.2.23. Την Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ είχε εκδώσει η Εφεσίβλητη δυνάμει του Άρθρου 44Γ(2) του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Ν.9/65. Με αυτήν ενημερώνετο ο Εφεσείων, ενυπόθηκος οφειλέτης, ότι τα υποθηκευμένα μερίδια ιδιοκτησίας του σε δύο τεμάχια στην Κλήρου, θα πωλούντο με πλειστηριασμό στις 8.6.23 προς είσπραξη του ενυπόθηκου χρέους ύψους €51.977,92 συν τόκους. Στην ένσταση της, μεταξύ άλλων λόγων, η Εφεσίβλητη είχε προβάλει ότι ο Εφεσείων δεν είχε επιδώσει την αίτηση του σε κάθε «ενδιαφερόμενο πρόσωπο», εν τη εννοία του Ν.9/65.
Ο πρωτόδικος Δικαστής εξέτασε κατά προτεραιότητα την πιο πάνω εισήγηση. Από πλευράς γεγονότων προέκυπτε ως αναντίλεκτο από το Πιστοποιητικό Έρευνας Ακίνητης Ιδιοκτησίας, Τεκμήριο 10 στην ένσταση, ότι πράγματι υπήρχαν τρεις εταιρείες, οι οποίες είχαν εγγράψει επί των ενυπόθηκων ακινήτων ισάριθμες δικαστικές αποφάσεις (memoranda) και από νομικής πλευράς προέκυπτε με βάση το Άρθρο 44Ι(4)(iv) του Ν.9/65 ότι οι εταιρείες αυτές έχουν δικαίωμα στο τυχόν εκπλειστηρίασμα. Ο πρωτόδικος Δικαστής έκρινε περαιτέρω πως όσοι είχαν εγγράψει απόφαση (memo) ενέπιπταν στον όρο «ενδιαφερόμενα πρόσωπα», ότι τα συμφέροντα αυτών επηρεάζονται από την έκβαση της αίτησης και ότι θα έπρεπε να τους είχε επιδοθεί η αίτηση, ούτως ώστε να λάβουν γνώση και να ακουστούν. Λόγω δε της παράλειψης επίδοσης, απέρριψε την αίτηση, με έξοδα εις βάρος του Εφεσείοντος.
Λόγοι Έφεσης
Ο Εφεσείων προβάλλει συνολικά έξι λόγους έφεσης, εκ των οποίων κάποιοι αφορούν την ουσία των θέσεων του, οι οποίες λόγω της πρωτόδικης κατάληξης δεν είχαν εξεταστεί. Προέχει όμως η εξέταση των υπόλοιπων και δη των λόγων έφεσης 1, 5 και 6, οι οποίοι εστιάζονται αμιγώς στην απόρριψη της αίτησης λόγω μη επίδοσης στα φερόμενα ως ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Μέσα από αυτούς τους λόγους έφεσης αναδύονται οι εισηγήσεις του Εφεσείοντος για τα αντίστοιχα σφάλματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Ειδικότερα προβάλλεται πως εσφαλμένα κρίθηκε (α) ότι οι πιστωτές που ενέγραψαν memo ήταν ενδιαφερόμενα πρόσωπα, (β) ότι επηρεάζονται τα συμφέροντα τους, (γ) ότι έπρεπε να επιδοθεί σε αυτούς η αίτηση και τέλος (δ) ότι η παράλειψη επίδοσης σφράγιζε και το αποτέλεσμα της αίτησης ενώ κατά τον Εφεσείοντα θα μπορούσαν να δοθούν οδηγίες όπως κληθούν τα εν λόγω πρόσωπα στη διαδικασία βάσει της Δ.9 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, εάν θεωρηθούν αναγκαίοι διάδικοι.
(α) Ενδιαφερόμενα Πρόσωπα
Σε σχέση με το πρώτο ζήτημα την απάντηση δίδει το Άρθρο 44ΙΕ, το οποίο προνοεί ότι για σκοπούς του Μέρους VIA του Ν.9/65 “«ενδιαφερόμενο πρόσωπο» σημαίνει οποιοδήποτε πρόσωπο έχει δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος της πώλησης, όπως αυτό προκύπτει από έρευνα στα μητρώα του Κτηματολογίου και περιλαμβάνει οποιουσδήποτε εγγυητές σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος”. Από τον ορισμό αυτό, διαπιστώνεται πως ενδιαφερόμενοι είναι αφενός οι έχοντες συμφέρον στο εκπλειστηρίασμα και αφετέρου οι εγγυητές στο ενυπόθηκο χρέος. Σημειώνουμε πως σύμφωνα με την Polyxenia Isaak Restaurant Ltd v. Ελληνική Τράπεζα Δημόσια Εταιρεία Λτδ, Πολ. Έφ. 2/2023, ημερ. 2.6.23, για τέτοιες διαδικασίες, «ο Νομοθέτης επέλεξε να καθορίσει κατά τρόπο σαφή ποιος συγκαταλέγεται ως ενδιαφερόμενο μέρος, ώστε να μην παρέχεται περιθώριο να περιληφθεί άλλος εκτός του καθορισμένου πλαισίου».
Ως προς τους έχοντες συμφέρον στο εκπλειστηρίασμα, σημειώνεται πως σύμφωνα με το Άρθρο 44Ι, ο ενυπόθηκος δανειστής, μετά την πώληση ενυπόθηκου ακινήτου αφενός ενημερώνει τον οφειλέτη για το προϊόν της πώλησης και για τις διάφορες δαπάνες ή έξοδα (κόστος, φόρους, τέλη κ.λπ.) και αφετέρου αποστέλλει Ειδοποίηση αναφορικά με την υπ’ αυτού Προτεινόμενη Διάθεση του Προϊόντος: (α) στον ενυπόθηκο οφειλέτη, (β) σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο και (γ) σε όλους τους κατόχους απαιτήσεων, επιβαρύνσεων ή δικαιωμάτων πληρωμής.
Κάθε ένας από τους πιο πάνω έχει το δικαίωμα έφεσης, στο Επαρχιακό Δικαστήριο, εναντίον της Προτεινόμενης Διάθεσης. Εάν δεν αμφισβητηθεί, τότε η Προτεινόμενη Διάθεση καθίσταται «τελική» και ο ενυπόθηκος δανειστής αποστέλλει την υπ’ αυτού Επικύρωση της σε όλα τα ως άνω πρόσωπα (και όχι μόνον σε κατόχους επιβαρύνσεων), προχωρώντας εν συνεχεία στη διάθεση του προϊόντος σύμφωνα με την επικυρωμένη «Τελική Διάθεση». Οι βασικοί κανόνες, ως προκύπτει από την ιεράρχηση που γίνεται στο Άρθρο 44Ι(4), είναι ότι αφαιρούνται πρώτα οι καταβληθέντες φόροι, τέλη και χρεώσεις, ακολούθως εξοφλούνται οποιαδήποτε τυχόν προγενέστερα (του ενυπόθηκου) εμπράγματα βάρη, στη συνέχεια εξοφλείται το ενυπόθηκο χρέος και τέλος εξοφλούνται οποιαδήποτε μεταγενέστερα εμπράγματα βάρη. Αν παραμένει υπόλοιπο, αυτό καταβάλλεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη.
Ουσιαστικά, μετά την αφαίρεση των τυχόν δαπανών και φόρων, δικαίωμα στο εκπλειστηρίασμα έχουν ο ενυπόθηκος δανειστής και οι κατέχοντες εμπράγματα βάρη, είτε προγενέστερα είτε μεταγενέστερα. Δεν υπάρχει λοιπόν οποιαδήποτε αμφιβολία ότι οι δικαιούχοι εμπράγματων βαρών, καθώς και οι εγγυητές στο χρέος, εμπίπτουν στην έννοια «ενδιαφερόμενα πρόσωπα». Συνεπώς η περί του αντιθέτου εισήγηση του Εφεσείοντος είναι αβάσιμη.
(β) Επηρεασμός Συμφερόντων
Κατά τη γνώμη μας δεν χρειάζεται ιδιαίτερη ανάλυση όσον αφορά τους λόγους για τους οποίους ο Νομοθέτης, εν τη σοφία του, ενέταξε τις δύο αυτές ομάδες προσώπων στα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Είναι αυτονόητο πως ο Νομοθέτης εκλαμβάνει ως δεδομένο ότι και οι δύο ομάδες ενδιαφέρονται όπως, σε περίπτωση πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου, αυτό πωληθεί στην υψηλότερη δυνατή τιμή ούτως ώστε, αφενός οι εγγυητές να μην κληθούν αργότερα να καταβάλουν οποιοδήποτε τυχόν υπόλοιπο του χρέους, αφετέρου οι δικαιούχοι εμπράγματων βαρών να εισπράξουν το λαβείν τους είτε επειδή προηγούνται του ενυπόθηκου δανειστή είτε χρησιμοποιώντας το πλεόνασμα του προϊόντος από την πώληση περιουσίας, στην οποία ενέγραψαν memo. Στα πλαίσια αυτών των συμφερόντων τους, ενδέχεται να έχουν ένσταση στην προγραμματιζόμενη, από τον συγκεκριμένο ενυπόθηκο δανειστή, πώληση είτε για τυπικούς είτε για ουσιαστικούς λόγους.
Στη βάση των προαναφερθέντων κρίνουμε πως είναι εμφανές και εν πολλοίς αυταπόδεικτο το ενδιαφέρον το οποίο έχουν οι πιο πάνω ομάδες προσώπων για ορθή και συμφέρουσα αξιοποίηση της ακίνητης ιδιοκτησίας, η οποία διασφαλίζει την αποπληρωμή χρέους.
(γ) Αναγκαιότητα Επίδοσης της Αίτησης - Έφεσης
Ερχόμενοι στο τρίτο ερώτημα, σημειώνουμε κατ’ αρχάς πως το προαναφερθέν ενδιαφέρον συνιστά και τον λόγο για τον οποίο ο Νομοθέτης προνόησε ρητώς περί της αναγκαιότητας επίδοσης συγκεκριμένων διαβημάτων του Μέρους VIA στα εν λόγω «ενδιαφερόμενα πρόσωπα». Ειδικότερα προέβλεψε όπως επιδίδονται στα ενδιαφερόμενα πρόσωπα:
α) Η Ειδοποίηση Τύπου Θ [Άρθρο 44Β(2)]
β) Η Ειδοποίηση Τύπου Ι [Άρθρο 44Γ(1)]
γ) Η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ [Άρθρο 44Γ(2)]
δ) Η εκτίμηση ανεξάρτητου εκτιμητή [Άρθρο 44Δ(5)]
ε) Η Ειδοποίηση Περαιτέρω Πλειστηριασμού [Άρθρο 44Ζ(2)(α)], ήτοι το Δελτίο Α.
στ) Η Ειδοποίηση Τύπου ΙΓ [Άρθρο 44Κ(1)]
ζ) Η Ειδοποίηση Προτεινόμενης Διάθεσης του Προϊόντος της πώλησης [Άρθρο 44Ι(1)].
Πρέπει δε να σημειωθεί πως σε κάποιες από τις πιο πάνω περιπτώσεις το ενδιαφερόμενο μέρος έχει επίσης, όπως και ο οφειλέτης, το δικαίωμα καταχώρισης έφεσης στο Επαρχιακό Δικαστήριο. Ειδικότερα, δύναται να ασκήσει έφεση κατά της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ ή και κατά της Ειδοποίησης Προτεινόμενης Διάθεσης του προϊόντος πώλησης [Άρθρα 44Γ(3) και 44Ι(3)]. Εννοείται λοιπόν πως οποιοσδήποτε από τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα ενίσταται στα πιο πάνω διαβήματα, θα προωθήσει τη δική του έφεση, παραθέτοντας το σημείο που ο ίδιος συγκεκριμένα εγείρει.
Παρεμβάλλουμε εδώ - ίσως εκ του περισσού - πως ο ίδιος ορισμός για «ενδιαφερόμενα πρόσωπα» υιοθετείται και στους περί Πώλησης Ενυπόθηκου Ακινήτου σύμφωνα με το Μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου Κανονισμούς του 2015 (Κ.Δ.Π.185/15), εκ των οποίων ο κ.12 δίδει στα ενδιαφερόμενα πρόσωπα «το δικαίωμα να παρίστανται στο χώρο της διεξαγωγής της πώλησης χωρίς πλειστηριασμό και πριν την κατακύρωση του ενυπόθηκου ακινήτου σε συγκεκριμένο πρόσωπο, να υποβάλλουν στον ενυπόθηκο δανειστή γραπτή προσφορά ίση ή πιο ψηλή από την τελευταία ψηλότερη προσφορά».
Παρατηρούμε λοιπόν πως όπου ο Νομοθέτης επιθυμούσε να διενεργείται επίδοση, το έχει προβλέψει με ρητή πρόνοια. Ουσιαστικά, εν σχέσει με τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, προνόησε όπως τους γίνεται επίδοση όλων των Ειδοποιήσεων, τις οποίες εκδίδει ο ενυπόθηκος πιστωτής. Αυτό δίδει στα ενδιαφερόμενα μέρη την ευκαιρία να λάβουν γνώση των απαραίτητων στοιχείων και να αποφασίσουν κατά πόσον θα ασκήσουν το δικαίωμα έφεσης, όπου αυτό προβλέπεται.
Είναι σαφές από τα πιο πάνω πως, σε αντίθεση με τις Ειδοποιήσεις, ο Νομοθέτης δεν συμπεριέλαβε οποιαδήποτε πρόνοια εν σχέσει με τα πρόσωπα προς τα οποία επιδίδεται η έφεση είτε του οφειλέτη είτε κάποιου ενδιαφερόμενου μέρους. Ούτε έχει προβλέψει κάποια διακριτή διαδικασία βάσει της οποίας εκδικάζονται οι αιτήσεις – εφέσεις, οι οποίες καταχωρούνται με βάση τα Άρθρα 44Γ(3) και 44Ι(3). Αυτό σε αντίθεση με ό,τι έπραξε για το Άρθρο 51 του Ν.9/65, για το οποίο προνόησε ρητώς την εφαρμογή της διαδικασίας η οποία εφαρμόζεται στις εφέσεις ενός άλλου Νόμου και δη του Κεφ. 224 (βλ. Λαμπριανού ν. Μιχαήλ κ.ά. (2001) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1779). Το Άρθρο 51 του Ν.9/65 αφορά αποκλειστικά τις εφέσεις εναντίον αποφάσεων του Διευθυντή Κτηματολογίου. Εν πάση περιπτώσει, στην παρούσα δεν υπήρξε εισήγηση από πλευράς Εφεσίβλητης ότι τυγχάνει εφαρμογής ο κ.5(2) των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών του 1956 (622/56), οπότε κρίνουμε πως δεν απαιτείται να επεκταθούμε περισσότερο.
Στην Polyxenia Isaak Restaurant Ltd (ανωτέρω), την οποίαν επικαλείται η Εφεσίβλητη, δεν εξετάστηκε ζήτημα επίδοσης της αίτησης - έφεσης. Το ερώτημα, το οποίο συγκεκριμένα απασχόλησε, ήταν σε ποιους, πέραν του ενυπόθηκου οφειλέτη, πρέπει να επιδίδεται η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ [Άρθρο 44Γ(2)]. Στην εν λόγω υπόθεση ο ενυπόθηκος οφειλέτης (εφεσείων) προέβαλε πως η διαδικασία έπασχε καθότι η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ δεν είχε επιδοθεί στη συνιδιοκτήτρια (Soltera) μη υποθηκευμένων μεριδίων και στους αγοραστές επαύλεων επί αυτών των άσχετων μεριδίων. Προς υποστήριξη του επιχειρήματος του παρέπεμψε στην υπόθεση Αναφορικά με την Αίτηση της Bank of Cyprus Public Company Ltd, Πολ. Έφ. 68/2019, ημερ. 8.5.20, ECLI:CY:AD:2020:A144, στην οποία ο ενυπόθηκος δανειστής επεδίωκε να ακυρώσει την απόφαση του Διευθυντή Κτηματολογίου, με την οποία απεδέχθη την εκπρόθεσμη κατάθεση παλαιότερου της υποθήκης αγοραπωλητηρίου εγγράφου. Επρόκειτο για υπόθεση στην οποία είχε τονιστεί η νομολογία ότι σε διαδικασίες που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία επιβάλλεται να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Στην Polyxenia Isaak Restaurant Ltd (ανωτέρω) το Ανώτατο Δικαστήριο, διέκρινε την περίπτωση που είχε ενώπιον του, λέγοντας τα ακόλουθα καθοδηγητικά:
«Καταρχάς, στην προκειμένη περίπτωση δεν πρόκειται για πώληση αλλά αναγκαστική εκποίηση. Εκποίηση μπορούσε και μπορεί να επιτευχθεί και με διαδικασία άλλη από αυτή που προνοείται στο Μέρος VIA των Νόμων και ο συνιδιοκτήτης, όπως κάθε άλλος, μπορούσε να συμμετάσχει στο δημόσιο πλειστηριασμό. Περαιτέρω, το Άρθρο 44Γ(2) εμπεριέχει πρόνοια που εφαρμόζεται ειδικά για τη συγκεκριμένη διαδικασία, και καθορίζει ρητά και κατά τρόπο σαφή σε ποιους πρέπει να επιδίδεται η συγκεκριμένη ειδοποίηση. Στην περίπτωση του Άρθρου 44Γ(2) των Νόμων δεν «απουσιάζει ρητή πρόνοια για επίδοση της αίτησης», όπως συμβαίνει στην περίπτωση του Άρθρου 12 του Ν.81(Ι)/2011, γι' αυτό και υπήρχε η ευχέρεια στην Bank of Cyprus Public Company Ltd να κριθεί το ζήτημα στη βάση των γενικότερων αρχών που αφορούν διαδικασίες με αντικείμενο ακίνητη περιουσία».
Δεδομένου ότι και στην ενώπιον μας υπόθεση απουσιάζει ρητή νομοθετική πρόνοια για επίδοση της αίτησης - έφεσης, έπεται πως το όλο ζήτημα τίθεται προς εξέταση στη βάση των γενικότερων αρχών, οι οποίες αφορούν διαδικασίες με αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία. Σχετικά με το θέμα αυτό, στην παρούσα περίπτωση, ο πρωτόδικος Δικαστής παρέπεμψε μέσω της Bank of Cyprus Public Company Ltd (ανωτέρω) σε παλαιότερη νομολογία, προς υποστήριξη της θέσης ότι σε διαδικασίες που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία επιβάλλεται να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα (Hadjipetrou v. Petsoloukas (1965) 1 C.L.R. 83, HjiSavva a.o. v. Loizou (1982) 1 C.L.R. 218, Τιτσινίδης ν. Ρεσιάτ (1993) 1 Α.Α.Δ. 429, Γεωργιάδου ν. Γεωργιάδη (1999) 1 Α.Α.Δ. 1210, Κωνσταντίνου ν. Διευθυντή Κτηματολογίου (2012) 1 Α.Α.Δ.1990). Είναι υποθέσεις στις οποίες υπήρξε ενασχόληση με τη Δ.9 κ.10 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, εν σχέσει με την προσθήκη αναγκαίου διαδίκου. Πρόκειται για εξουσία την οποία παρέχουν και οι Κανονισμοί Πολιτικής Δικονομίας του 2023, όπως προκύπτει από τους κ.3.2 και κ.20.2 έως 20.4.
Θα πρέπει να διευκρινίσουμε ότι, ως συνάγεται από την Κωνσταντίνου (ανωτέρω), η νομική αρχή η οποία πηγάζει από την πιο πάνω νομολογία «έχει ως υπόβαθρο το συνταγματικό δικαίωμα της ιδιοκτησίας, Άρθρο 23 του Συντάγματος», το οποίο δεν μπορεί να επηρεαστεί παρά μόνο όπου και όπως ο Νόμος ορίζει. Ζήτημα αναγκαίου διαδίκου τίθεται όταν υπάρχει ενδεχόμενο στην εκδικαζόμενη υπόθεση να επηρεαστούν ιδιοκτησιακά δικαιώματα τρίτων προσώπων (βλ. Γεωργιάδου, ανωτέρω). Έπεται πως δεν εγείρεται το ζήτημα πάντα και σε κάθε περίπτωση που η δικαστική διαδικασία σχετίζεται με ακίνητο (π.χ. ενοικίαση) ή περιουσία (π.χ. χρηματική απαίτηση). Επί παραδείγματι στην Τιτσινίδης (ανωτέρω) δεν ήταν το αξιούμενο διάταγμα άρσης της παράνομης επέμβασης σε ακίνητο που επέβαλλε τη συνένωση του συνιδιοκτήτη αλλά η επίσης διεκδικούμενη «διαταγή για την έκδοση τίτλου επ’ ονόματι του εφεσείοντα». Ετίθετο δηλαδή ζήτημα απόκτησης ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων επί ακινήτου (δυνάμει εχθρικής κατοχής). Όπως βέβαια και στις υπόλοιπες υποθέσεις, στις οποίες έγινε παραπομπή (βλ. και Χριστοδούλου ν. Χριστοδούλου (1998) 1(Β) Α.Α.Δ. 579, Παπαχριστοφόρου κ.ά. ν. Χαραλάμπους (1991) 1 Α.Α.Δ. 906).
Στην κρινόμενη εδώ περίπτωση δεν τίθεται ζήτημα ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων υπό την ως άνω έννοια. Όπως καθοδηγητικά σημείωσε και το Ανώτατο Δικαστήριο στην Polyxenia (ανωτέρω), η κρινόμενη διαδικασία συνιστά μια μορφή αναγκαστικής εκποίησης ακινήτου. Υπάρχουν στη νομοθεσία διάφορες άλλες μορφές αναγκαστικής εκποίησης ακινήτου (π.χ. στον Ν.9/65, στο Κεφ. 6 κ.λπ.). Στους νέους Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας του 2023 και δη στον κ.49.1 ρυθμίζεται δικονομικά η εκτέλεση δια πώλησης ακινήτου δυνάμει του Μέρους V του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, Κεφ. 6 και ειδικά καθορίζεται ότι: «Αντίγραφο της αίτησης και της ένορκης δήλωσης … επιδίδονται στον οφειλέτη» [κ.49.1(3)], ρύθμιση η οποία στηρίζεται στις πρόνοιες του Άρθρου 24 του Κεφ. 6, το οποίο επίσης αρκείται σε επίδοση μόνο στον οφειλέτη. Δεν υπάρχει δηλαδή ανάγκη επίδοσης είτε σε εγγυητή είτε σε δικαιούχο ενός memo, ακριβώς επειδή δεν τίθεται ζήτημα επηρεασμού δικών τους ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων στο στάδιο της αναγκαστικής εκτέλεσης.
Κατά τη δική μας κρίση, το ίδιο ισχύει και στις διαδικασίες βάσει του Μέρους VIA του Ν.9/65. Επαναλαμβάνουμε πως τα οικονομικής φύσης δικαιώματα και συμφέροντα τους, τόσον οι εγγυητές όσον και οι δικαιούχοι εμπράγματων βαρών, έχουν την ευκαιρία να τα προασπίσουν με δικά τους νομικά διαβήματα, εάν το επιθυμούν, άμα τη παραλαβή κάποιων από τις Ειδοποιήσεις, ως προαναφέραμε. Δεν συμφωνούμε ότι υπήρχε πρόθεση του Νομοθέτη, στην περίπτωση που ένας μόνον ασκήσει το δικαίωμα έφεσης για συγκεκριμένους δικούς του λόγους (π.χ. ο οφειλέτης), όλοι οι υπόλοιποι (δικαιούχοι εμπράγματων βαρών, εγγυητές), να καθίστανται αναγκαίοι διάδικοι στο στάδιο της αναγκαστικής εκτέλεσης. Πέραν του ότι σε αρκετές περιπτώσεις (λόγω μεγάλου αριθμού ενδιαφερομένων) κάτι τέτοιο θα ήταν απολύτως δυσλειτουργικό, εννοείται πως εάν υπήρχε τέτοια πρόθεση θα γινόταν ρητή πρόνοια στον Νόμο. Προς επίρρωσιν τούτου προσθέτουμε πως τέτοια πρόνοια γίνεται π.χ. στο Άρθρο 41(2) του Μέρους V του Ν.9/65, όπου, εάν ενυπόθηκος δανειστής υποβάλει αίτηση στο Δικαστήριο ζητώντας δήλωση ότι το ακίνητο δύναται να πωληθεί ελεύθερον πάσης προγενέστερης υποθήκης, τότε ο Νόμος ρητώς επιβάλλει την επίδοση της αίτησης. Εξ αντιδιαστολής συνάγεται πως εδώ δεν επιθυμούσε την επίδοση της αίτησης - έφεσης (σε ενδιαφερόμενο που έχει τη δική του ευκαιρία να ασκήσει ένδικο μέσο).
Καταλήγουμε πως ήταν εσφαλμένη η κατάληξη ότι οι δικαιούχοι εμπράγματων βαρών ήταν αναγκαίοι διάδικοι σε έφεση του οφειλέτη. Ο σχετικός λόγος επιτυγχάνει.
(δ) Συνέπειες Μη Επίδοσης
Παρότι η κατάληξη μας επί του προηγούμενου σημείου προδιαγράφει και την τύχη της παρούσας έφεσης, κρίνουμε χρήσιμο να σχολιάσουμε και την τελευταία εισήγηση του Εφεσείοντος.
Παρατηρούμε ότι στην όλη πορεία, την οποία ακολούθησε το πρωτόδικο Δικαστήριο υπέπεσε όντως και σε ένα διαδικαστικής υφής σφάλμα, δεδομένου ότι εντοπίζοντας πως υπήρχε λόγος ένστασης που σχετίζεται με τη μη επίδοση της αίτησης σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη, έκρινε μεν ορθώς σκόπιμο να τον εξετάσει κατά προτεραιότητα αλλά θέτοντας εσφαλμένα το θέμα ως εξής: «Προχωρώ συνεπώς, να εξετάσω το κατά πόσον, η μη επίδοση της υπό εξέταση αίτησης στα πρόσωπα αυτά, θα πρέπει να οδηγήσει και σε απόρριψη της αίτησης». Με τον τρόπο δηλαδή που έθεσε το ζήτημα το πρωτόδικο Δικαστήριο, ήταν εκ προοιμίου δεδομένο ότι αυτομάτως, με τη διαπίστωση περί μη επίδοσης σε ενδιαφερόμενο μέρος, θα οδηγείτο σε απόρριψη, όπως και πράγματι έγινε, χωρίς οποιαδήποτε άλλη διεργασία. Ασφαλώς υπήρξαν περιπτώσεις στις οποίες η μη συνένωση διαδίκου οδήγησε σε απόρριψη της αγωγής και τέτοιες είναι οι υποθέσεις στις οποίες ολοκληρώθηκε η ακρόαση με μαρτυρία, προτού διαπιστωθεί το πρόβλημα και χωρίς να υπάρχει εκ των πραγμάτων άλλη δικονομική επιλογή (όπως π.χ. ήταν οι υποθέσεις στις οποίες έγινε παραπομπή πρωτοδίκως). Όμως η απόρριψη δεν συνιστά τον κανόνα διότι ακριβώς τόσον η παλαιά Δ.9 κ.10 όσον και ο νέος κ.20.2(2) παρέχουν διακριτική εξουσία στο εκδικάζον Δικαστήριο να παρέμβει και επιλύσει το ζήτημα (ακόμα και αυτεπαγγέλτως).
Σχετικά με παρόμοιο ζήτημα, δηλαδή απουσίας αναγκαίου διαδίκου, στην υπόθεση Αλεξάνδρου ν. Edward (2013) 1(Γ) Α.Α.Δ.2387 και στη βάση της παλαιάς Δ.9 κ.10 διατάχθηκε κατ' έφεσιν η προσθήκη ενδιαφερόμενου προσώπου καθώς και η επανεκδίκαση της αγωγής ακριβώς λόγω του ενδεχόμενου επηρεασμού πιθανών ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων της, αφού λέχθηκαν τα ακόλουθα:
«Στην υπόθεση Marcoullis v. Tsakkistos (1970) 1 C.L.R.1 αποφασίστηκε ότι το πρωτόδικο δικαστήριο θα έπρεπε, ασκώντας τις εξουσίες του δυνάμει της Δ.9 θ.10, να είχε διατάξει την προσθήκη του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη του επίδικου κτήματος, που ήταν η Κυβέρνηση, ως αναγκαίου διάδικου στη διαδικασία. Τέτοια οδηγία μπορούσε να δοθεί και από το Εφετείο το οποίο διέταξε την επανεκδίκαση. Στην υπόθεση Chrysostomou v. Chalkousi & Sons (1978) 1 C.L.R. 10 το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι η αγωγή δεν θα έπρεπε να είχε απορριφθεί εξαιτίας της μη προσθήκης αναγκαίου διαδίκου και παρατήρησε ότι επαφίετο στον πρωτόδικο Δικαστή, αν το ζήτημα εγειρόταν ενώπιον του, να ασκήσει τη διακριτική του εξουσία και να εκδώσει οποιαδήποτε διαταγή θεωρούσε δίκαιη, υπό τις περιστάσεις, δυνάμει της Δ.9 θ.10. Στην υπόθεση Πέτσα κ.ά. ν. Πέτσα (1996) 1 Α.Α.Δ.701 παρατηρήθηκε ότι η μη συνένωση διαδίκου δεν καταστρέφει την αιτία αγωγής αλλά αντιμετωπίζεται με κατάλληλη διαταγή, στο πλαίσιο της διακριτικής εξουσίας του δικαστηρίου δυνάμει της Δ.9 θ.10 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας.»
Στην παρούσα περίπτωση, το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν εξέτασε το θέμα στη βάση της διακριτικής ευχέρειας που είχε. Εξέλαβε εσφαλμένα ότι ήταν υποχρεωμένο να απορρίψει την αίτηση. Το σφάλμα αυτό συνιστά επιπρόσθετο λόγο για τον οποίο η πρωτόδικη απόφαση υπόκειται σε ακύρωση.
Κατάληξη
Στη βάση όλων των πιο πάνω η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται. Διατάσσεται όπως η αίτηση - έφεση τεθεί ενώπιον άλλου αρμόδιου Επαρχιακού Δικαστηρίου για την εξέταση των υπόλοιπων λόγων οι οποίοι δεν είχαν εξεταστεί. Είναι ορθό και αναμένεται ότι η Εφεσίβλητη δεν θα προχωρήσει με τον πλειστηριασμό τον οποίο έχει προγραμματίσει για αύριο (6.10.26) βάσει μεταγενέστερης Ειδοποίησης Τύπου ΙΓ, ούτως ώστε να δοθεί χρόνος για τη διεκπεραίωση της αίτησης – έφεσης, στη βάση των πιο πάνω.
Τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας θα είναι έξοδα στο αποτέλεσμα της διαδικασίας που θα ακολουθήσει.
Όσον αφορά την παρούσα έφεση επιδικάζονται προς όφελος του Εφεσείοντος και εις βάρος της Εφεσίβλητης έξοδα €4.100 συν Φ.Π.Α.
Χ.Β. ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ, Δ. Μ. ΤΟΥΜΑΖΗ, Δ. Θ. ΘΩΜΑ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο