ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ ‑ ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ.: 242/2020)
29 Οκτωβρίου 2026
[Δ. ΚΙΤΣΙΟΣ, Μ.Γ. ΠΙΚΗΣ, Μ. ΔΡΟΥΣΙΩΤΗΣ, Δ/ΣΤΕΣ]
A & G PROPERTY WISE DEVELOPMENT LTD («ΥΠΟ ΕΚΚΑΘΑΡΙΣΗ»), ΜΕΣΩ ΤΟΥ ΕΚΚΑΘΑΡΙΣΤΗ ΤΗΣ ΧΡΙΣΤΑΚΗ ΙΑΚΩΒΙΔΗ,
Εφεσείοντες,
v.
1. ΑΘΑΝΑΣΙΟΥ ΑΘΑΝΑΣΙΟΥ,
2. USB BANK PLC,
Εφεσίβλητοι.
___________________
Κ. Πανάγος για Πανάγος & Πανάγος Δ.Ε.Π.Ε., για τους Εφεσείοντες.
Χρ. Γαβριηλίδης για Χρίστος & Αντιγόνη Κωνσταντίνου Γαβριηλίδη Δ.Ε.Π.Ε., για τους Εφεσίβλητους.
ΚΙΤΣΙΟΣ, Δ.: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και θα δοθεί από τον δικαστή Δρουσιώτη.
ΑΠΟΦΑΣΗ
ΔΡΟΥΣΙΩΤΗΣ, Δ.: Η παρούσα έφεση αφορά απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας με την οποία απορρίφθηκε αίτηση/έφεση, των εφεσειόντων, εναντίον απόφασης του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, με την οποία θα προχωρούσε σε μεταβίβαση συγκεκριμένου ακινήτου – στο εξής το επίδικο ακίνητο - επ’ ονόματι του εφεσίβλητου 1.
Οι εφεσείοντες, ως εργοληπτική εταιρεία, πώλησαν το επίδικο ακίνητο στον εφεσίβλητο 1 δυνάμει σύμβασης πώλησης η οποία κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας. Ο εφεσίβλητος 1, υπέβαλε στο εν λόγω Κτηματολογικό Γραφείο αίτηση για εγγραφή του επίδικου ακινήτου επ’ ονόματι του. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου, αφού εξέτασε την αίτηση και απόρριψε τις ενστάσεις που οι εφεσείοντες κατέθεσαν, τους ενημέρωσε ότι θα προχωρούσε στην εγγραφή του επίδικου ακινήτου επ’ ονόματι του εφεσίβλητου 1, εκτός εάν προσκόμιζαν διάταγμα Δικαστηρίου που να διατάσσει διαφορετικά. Με αυτή την απόφαση του Διευθυντή, οι εφεσείοντες διαφώνησαν, καταχώρησαν την αίτηση/έφεση με την οποία ζητούσαν ακύρωση της απόφασης του Διευθυντή. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αφού εξέτασε την αίτηση των εφεσειόντων και τις ενστάσεις τόσο του εφεσίβλητου 1 όσο και του Διευθυντή, απέρριψε την αίτηση των εφεσειόντων.
Οι εφεσείοντες διαφώνησαν με την πρωτόδικη απόφαση και με οκτώ λόγους έφεσης ζητούν την ακύρωση της.
Με τον πρώτο λόγο έφεσης ισχυρίζονται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη του την μαρτυρία και παραδοχή του εφεσίβλητου 1 ότι εκχώρησε όλα τα δικαιώματα του, τα οποία απορρέουν από την επίδικη συμφωνία, με αποτέλεσμα αυτός να μην είχε δικαίωμα να αποταθεί στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου επ’ ονόματι του.
Εις απάντηση της πιο πάνω θέσης, ο εφεσίβλητος 1 ισχυρίζεται ότι οι εφεσείοντες δεν μπορούν να απαιτούν από το Εφετείο να εξετάσει τον πιο πάνω λόγο γιατί δεν έχουν προβεί σε δικονομικό διάβημα για να προωθήσουν πρωτοδίκως τον συγκεκριμένο λόγο.
Κατ’ εφαρμογή σχετικής νομολογίας (δέστε υπόθεση Ι.Ζ. και Γ.Χ., Πολιτική Έφεση Αρ. Ε113/2023, ημερομηνίας 28.02.2025) υπενθυμίζουμε ότι η εξέταση λόγου έφεσης για θέμα που δεν ηγέρθηκε πρωτοδίκως δεν επιτρέπεται, κατά κανόνα, καθότι το Εφετείο εξετάζει την ορθότητα της απόφασης με βάση τα δεδομένα που είχε ενώπιον του το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, εκτός εάν πρόκειται για θέματα δημόσιας τάξης, τα οποία το Εφετείο μπορεί να τα εξετάσει αυτεπάγγελτα (δέστε και Jones v. MBNA International Bank [2000] EWCA Civ 514, White Book 2018, παράγραφος 52.17.3).
Ερχόμενοι στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης διαπιστώνουμε ότι ο εφεσίβλητος 1 στην ένορκη δήλωση του, η οποία συνόδευσε την ένσταση του, αναφέρει ότι στις 25.08.2008 εκχώρησε τα δικαιώματα του αγοραπωλητηρίου εγγράφου που συνήψε με την εταιρεία σε τρίτο πρόσωπο και επισύναψε ως τεκμήριο το εν λόγω έγγραφο. Οι εφεσείοντες, αφού έγιναν γνώστες του περιεχομένου της ένστασης του εφεσίβλητου 1, δεν προέβηκαν σε κάποιο δικονομικό μέτρο και η ακρόαση της αίτησης διεξήχθη στη βάση των ένορκων δηλώσεων τους.
Όλες οι πλευρές προχώρησαν με αγορεύσεις. Στην αγόρευση τους οι δικηγόροι των εφεσειόντων αναφέρουν ότι ο εφεσίβλητος 1 έχει εκχωρήσει τα δικαιώματα που πηγάζουν από τη συμφωνία πώλησης και δεν είχε την απαραίτητη νομική υπόσταση να καταθέσει αίτηση ως εγκλωβισμένος αγοραστής. Με αναφορά στη νομολογία, καταλήγουν ότι οι εφεσείοντες είχαν το δικαίωμα να κινηθούν νομικά εναντίον του εφεσίβλητου 1, αλλά ο εφεσίβλητος 1 δεν είχε το δικαίωμα να αποταθεί στο Διευθυντή ή να καταχωρήσει αίτηση εγκλωβισμένου αγοραστή ή να κινήσει άλλη διαδικασία εναντίον της εταιρείας, χωρίς τη συγκατάθεση του εκχωρητή. Τέλος, καταλήγουν ότι η διαδικασία ενώπιον του Διευθυντή ήταν εξ υπαρχής άκυρη γιατί ο εφεσίβλητος 1 δεν είχε την απαιτούμενη νομική υπόσταση να κινεί διαδικασίες, βασιζόμενος στη συμφωνία πώλησης της οποίας εκχώρησε τα δικαιώματα που απορρέουν από αυτή.
Στο περίγραμμα αγόρευσης των εφεσειόντων, ο δικηγόρος τους θέτει το ερώτημα κατά πόσο ο εφεσίβλητος 1, ως εκχωρητής της συμφωνίας πώλησης, είχε το δικαίωμα να αποταθεί στο Διευθυντή και να ζητήσει όπως μεταβιβασθεί το διαμέρισμα στο όνομα του, ερώτημα το οποίο έθεσαν και στην αγόρευση τους κατά την πρωτόδικη διαδικασία. Από την άλλη πλευρά, ο δικηγόρος του εφεσίβλητου 1, στο περίγραμμα αγόρευσης του, ισχυρίζεται ότι δεν υπάρχει ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου μαρτυρία ότι την ημέρα που ο εφεσίβλητος 1 υπέβαλε την αίτηση στο Διευθυντή ήταν σε ισχύ η εκχώρηση του αγοραπωλητηρίου το οποίο συνάφθηκε την 25.08.2008.
Στην υπόθεση ΦΑΦΑΛΙΟΥ ΚΑΙ LAIKI CYPRIALIFE LTD, Πολιτική Έφεση Αρ. 67/2015, ημερομηνίας 11 Μαρτίου 2025, έχει αναφερθεί ότι θέματα τα οποία δεν είχαν δικογραφηθεί στο πλαίσιο της έκθεσης απαίτησης, δεν είναι επιτρεπτό αυτά να ληφθούν υπόψη στο στάδιο της έφεσης. Σχετική είναι και η υπόθεση F.H.K. Hotels Holdings Limited v. A.S. Air Control Limited (1999) 1 Α.Α.Δ. 2159, στην οποία αποφασίστηκε ότι δεν είναι επιτρεπτό, από τη νομολογία, το Εφετείο να εξετάσει θέμα για το οποίο δεν είχε εγερθεί πρωτόδικα.
Ουσιαστικά εδώ οι εφεσείοντες χρησιμοποιώντας τη μαρτυρία του εφεσίβλητου 1, προωθούν την υπόθεση τους. Μπορεί οι εφεσείοντες να έλαβαν γνώση για το συγκεκριμένο θέμα με την καταχώρηση της ένστασης, αλλά δεν προχώρησαν σε ανάλογα δικονομικά μέτρα ώστε να προωθήσουν την αίτηση/έφεση τους και με αυτό τον λόγο. Η αίτηση/έφεση βάσει του Άρθρου 80 του Κεφ. 224 αποτελεί εναρκτήρια διαδικασία εν τη εννοία του ορισμού της αγωγής στο Άρθρο 2 του Περί Δικαστηρίων Νόμου. Πέραν τούτου, το συγκεκριμένο θέμα δεν αφορά την μεταξύ τους συναλλαγή, ως εκ τούτου, θεωρούμε ότι ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν προχώρησε να το εξετάσει εφόσον δεν αποτελούσε λόγο έφεσης. Στην υπόθεση KAFIEROS v. THEOCHAROUS (1978) 1 CLR 619, αναφέρθηκε ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο, κατά την εξέταση της απόφασης του Διευθυντή οφείλει να ακολουθεί τη διαδικασία που ακολουθεί το Ανώτατο Δικαστήριο στην αναθεωρητική του δικαιοδοσία, στον τομέα του διοικητικού δικαίου, με τη μόνη διαφορά ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο, κατά την εκδίκαση έφεσης, δυνάμει του Άρθρου 80 του Κεφ. 224, έχει την εξουσία να υποκαταστήσει τη διακριτική ευχέρεια του Διευθυντή με την δική του.
Συνεπώς ο πρώτος λόγος έφεσης κρίνεται αβάσιμος και απορρίπτεται.
Με τον δεύτερο λόγο έφεσης, οι εφεσείοντες ισχυρίζονται πως λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η απόφαση του Διευθυντή είναι αιτιολογημένη. Στηρίζουν δε αυτή την θέση τους στον ισχυρισμό ότι κατά παράβαση του Κανονισμού 6 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμού του 1956 (622/1956) ο Διευθυντής δεν παρέδωσε την απόφαση του στους εφεσείοντες.
Με τον τρίτο λόγο έφεσης, οι εφεσείοντες, ισχυρίζονται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη του το γεγονός πως ο Διευθυντής ενήργησε καθ’ υπέρβαση των εξουσιών του, δεν προέβη σε επαρκή έρευνα των στοιχείων που είχε ενώπιον του και, ως εκ τούτου, προχώρησε λανθασμένα στην μεταβίβαση του επίδικου διαμερίσματος. Είναι δε, ακόμη, ο ισχυρισμός τους ότι, με τα στοιχεία που είχε ενώπιον του ο Διευθυντής, δεν δικαιολογείτο η απόφαση του.
Επειδή ο δεύτερος και τρίτος λόγος έφεσης αναφέρονται στην απόφαση του Διευθυντή και είναι μεταξύ τους αλληλένδετοι, θα προχωρήσουμε στην συνεξέταση τους.
Οι εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι ο Διευθυντής παρέλειψε να συμμορφωθεί με τον Κανονισμό 6 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμός του 1956 (622/1956). Εξετάσαμε με προσοχή τα όσα παραθέτουν στο περίγραμμα της αγόρευσης τους και με κάθε σεβασμό διαφωνούμε με τα λεγόμενα τους. Ο Διευθυντής όταν του επιδόθηκε η αίτηση/έφεση καταχώρησε στο πρωτόδικο Δικαστήριο ένσταση η οποία συνοδεύεται από ένορκη δήλωση στην οποία, μεταξύ άλλων, επισυνάπτεται και ως τεκμήριο (1) η απόφαση του και σύμφωνα με την ένορκη δήλωση η οποία συνοδεύει την ένσταση, το τεκμήριο (1) επιδόθηκε στους εφεσείοντες με διπλοσυστημένο ταχυδρομείο και αποτέλεσμα της λήψης της απόφασης ήταν η καταχώρηση της αίτησης έφεσης. Συνεπώς δεν διαπιστώνουμε καμία παράβαση του σχετικού Κανονισμού.
Ως προς το θέμα αν η έκθεση είναι αιτιολογημένη ή όχι, το πρωτόδικο Δικαστήριο στην απόφαση του αναφέρει:
«Περαιτέρω, προκύπτει ότι ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου αιτιολόγησε την απόφασή του αποφασίζοντας ότι πληρώθηκε το τίμημα πώλησης ενώ καταβλήθηκαν, σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό στο όνομα του Διευθυντή, οι οφειλές σε σχέση με τις φορολογίες. Επομένως, διαπιστώνεται ότι ο Διευθυντής Κτηματολογίου αποφάσισε εντός των πλαισίων που τα δεδομένα που είχε ενώπιόν του επέβαλλαν.»
Περαιτέρω μέσα από τη μαρτυρία διαπιστώνεται ότι ο Διευθυντής, στην έκθεση του ημερομηνίας 15 Μαρτίου 2018, επεξήγησε τους λόγους γιατί δεν έγινε αποδεχτή η ένσταση των εφεσειόντων, με παραπομπή τόσο στη σχετική νομοθεσία, αλλά, και στα αποδεικτικά στοιχεία τα οποία έλαβε υπόψη του για να απορρίψει την ένσταση. Ο Διευθυντής μετά που ο εφεσίβλητος 1 υπέβαλε στο Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας αίτηση, ώστε να εγγραφεί το επίδικο ακίνητο επ’ ονόματι του, σύμφωνα με τον περί Μεταβιβάσεων και Υποθηκεύσεων Ακινήτων Νόμο Αρ. 9/1965, ως έχει τροποποιηθεί με το Νόμο 139(Ι)/2015, αφού εξέτασε όλα τα στοιχεία τα οποία ο εφεσίβλητος 1 προσκόμισε και έκρινε ότι πληρούνταν οι προϋποθέσεις του Νόμου για να εγγραφεί το ακίνητο στο όνομα του εφεσίβλητου 1, ενημέρωσε τους εφεσείοντες για υποβολή ένστασης στην μεταβίβαση του ακινήτου. Οι εφεσείοντες υπέβαλαν ένσταση στις 18.09.2017 και σ’ αυτήν αναφέρουν ότι ο εφεσίβλητος 1 παρέλειψε να πληρώσει το τίμημα πώλησης, ως οι όροι του πωλητηρίου εγγράφου και περαιτέρω ότι δεν πληρώθηκαν τα τέλη ακίνητης ιδιοκτησίας, φόρου εισοδήματος, αμυντική εισφορά, δημοτικοί φόροι και αποχετευτικά τέλη. Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέτασε τις εν λόγω θέσεις των εφεσειόντων και κατέληξε ως εξής:
«Από τα όσα τίθενται στις ένορκες δηλώσεις αλλά και τα Τεκμήρια που συνοδεύουν αυτές, το τι προβλήθηκε ως ένσταση προς τον Διευθυντή του Κτηματολογίου ήταν η μη αποπληρωμή του τμήματος πώλησης και φορολογιών και τελών χωρίς οποιαδήποτε αναφορά σε οφειλή τόκων ή άλλο λόγο ένστασης. Άλλωστε, συγκεκριμένοι είναι οι λόγοι ένστασης που θα μπορούσαν να προβληθούν προς τον Διευθυντή Κτηματολογίου με βάση τις πρόνοιες του Νόμου (ανωτέρω). Συνεπώς, όταν με την παρούσα, κρίνεται η απόφαση του Διευθυντή, δεν θα μπορούσε να κριθεί στη βάση γεγονότων που δεν του υποβλήθηκαν. Ας σημειωθεί ότι πέραν της μη αναφοράς σε οτιδήποτε άλλο, οι σχετικές αποδείξεις που δόθηκαν, εμφανώς αναφέρονται σε εξόφληση της αναφερόμενης πώλησης.»
Όπως επισημάνθηκε στην Οικονόμου κ.α. v. Φιλίππου, Πολιτική Έφεση Αρ. 366/2011, ημερομηνίας 06.11.2017, ECLI:CY:AD:2017:A388:
«Η διαδικασία που προνοείται από το άρθρο 80 του Κεφ. 224 καθορίζεται από τους Κανονισμούς του 1956 και επιτρέπει, σύμφωνα με την Κάκουλλου ν. Ποχουζούρη κ.ά. (Αρ. 1) (1992) 1 Α.Α.Δ. 1143, την ουσιαστική αναψηλάφηση της απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου κατά την οποία το Δικαστήριο ακολουθεί τη διαδικασία που ακολουθεί το Ανώτατο Δικαστήριο στην αναθεωρητική του δικαιοδοσία στον τομέα του διοικητικού δικαίου. Η υπόθεση Kafieros v. Theophanous - πιο πάνω - επίσης αποτελεί αυθεντία ότι το Δικαστήριο με βάση το άρθρο 80, έχει εξουσία και ευχέρεια να υποκαταστήσει με την απόφαση του την απόφαση του Διευθυντή ασκώντας τη δική του διακριτική ευχέρεια στη βάση των επίδικων γεγονότων.
……………………………………………………………………………………………
Όπως έχει λεχθεί, το Δικαστήριο ερευνά όχι μόνο αν η απόφαση του Διευθυντή ήταν εύλογη υπό τις περιστάσεις, αλλά και αν ήταν ουσιαστικά ορθή, (Αθανάση ν. Χατζημάμα (1990) 1 Α.Α.Δ. 208 και Κουμή ν. Κούντουρου (1992) 1 Α.Δ.Δ. 1312). Αλλά, αυτό πάντοτε υπό το φως της συγκεκριμένης διαφοράς που τίθεται ενώπιον του Δικαστηρίου και συναρτώμενη προς αυτό. Όπως τέθηκε στην Κάκουλλου ν. Ποχουζούρη κ.ά. - πιο πάνω -, «Η δικαιοδοσία αφορά την αναθεώρηση απόφασης διοικητικού οργάνου που επενεργεί στον τομέα του ιδιωτικού δικαίου.». Η αιτιολογία μιας απόφασης είναι επαρκής ή πλήρης όπου το Δικαστήριο μπορεί να ανατρέξει σε όλα τα δεδομένα που στηρίζουν την απόφαση και να τα ελέγξει. Και αυτό ακριβώς έγινε και στην υπό κρίση περίπτωση, χωρίς να διαπιστώνεται επ΄ αυτού λάθος.»
Με τα λεχθέντα του πρωτόδικου Δικαστηρίου συμφωνούμε και αναφέρουμε ότι η κατάληξη του περί της ορθότητας της απόφασης του Διευθυντή είναι το αποτέλεσμα των γεγονότων τα οποία περιλαμβάνονται τόσο στην αίτηση/έφεση αλλά και στις ενστάσεις που υποβλήθηκαν.
Συνεπώς, τόσο ο δεύτερος όσο και ο τρίτος λόγος έφεσης, δεν επιτυγχάνουν και απορρίπτονται.
Με τον τέταρτο λόγο έφεσης οι εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι η πρωτόδικη απόφαση δεν είναι επαρκώς αιτιολογημένη. Στηρίζουν δε αυτή τη θέση τους στους ισχυρισμούς τους ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν ασχολήθηκε με το γεγονός πως ο εφεσίβλητος 1 παραδέχθηκε ότι εκχώρησε όλα τα δικαιώματα που απορρέουν από το αγοραπωλητήριο, ότι δεν εξέτασε κατά πόσο ο Διευθυντής είχε ενώπιον του στοιχεία ότι καταβλήθηκε το τίμημα, ότι δεν αξιολόγησε το στοιχείο αν ο Διευθυντής έχει εξουσία ή δικαιοδοσία να αποφασίζει επί παραβάσεων συμβάσεως, ότι δεν εξέτασε κατά πόσο η νομοθεσία παραβιάζει τη διάκριση των εξουσιών που προβλέπονται από το Σύνταγμα, ότι δεν εξέτασε τη νομοθεσία που προνοεί ότι κάθε εμπράγματο βάρος που δεν κατατίθεται στο μητρώο της εταιρείας, στον Έφορο Εταιρειών, είναι άκυρο όσον αφορά στον εκκαθαριστή και ότι δεν εξέτασε κατά πόσο η διαδικασία που ακολούθησε ο Διευθυντής ήταν λανθασμένη.
Συνέχεια του τέταρτου λόγου αποτελούν ο πέμπτος και ο έκτος λόγος έφεσης, με τους οποίους οι εφεσείοντες ισχυρίζονται (α) ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν εξέτασε εάν ο Διευθυντής με τα στοιχεία που είχε ενώπιον του θα μπορούσε να καταλήξει στο συμπέρασμα ότι καταβλήθηκε το τίμημα πώλησης, (β) ερμηνεύοντας λανθασμένα την μαρτυρία των εφεσειόντων λανθασμένα κατέληξε στο συμπέρασμα ότι καταβλήθηκε το τίμημα πώλησης.
Ως εκ τούτου οι λόγοι έφεσης τέσσερα, πέντε και έξι, ως συναφείς μεταξύ τους, θα συνεξετασθούν.
Εκ της νομολογίας, αυτό που συνάγεται είναι ότι δεν υπάρχουν στερεότυπα στον τρόπο σύνταξης των δικαστικών αποφάσεων. Το επιδιωκόμενο είναι να αποκαλύπτονται στην απόφαση οι διεργασίες που οδήγησαν στη δικαστική κρίση ώστε τούτη όχι μόνο να καταδεικνύει δεόντως την αιτιολογία για το αποτέλεσμα και την ετυμηγορία, αλλά την ίδια στιγμή να παρέχει και την αντικειμενική δυνατότητα εφετειακού ελέγχου της ορθότητας της. Η αιτιολογία στοιχειοθετείται με αναφορά στα επίδικα θέματα, την αξιολόγηση της μαρτυρίας, τον καθορισμό των ευρημάτων του καθώς και τη σαφή διατύπωση της ετυμηγορίας του Δικαστηρίου (βλέπε Οδυσσέα v. Αστυνομίας (1999) 2 Α.Α.Δ. 490).
Το πρωτόδικο Δικαστήριο στην απόφαση του προσδιόρισε με σαφήνεια τα επίδικα θέματα, πραγματικά και νομικά, τα οποία απάντησε με αναφορά στη μαρτυρία για τα πραγματικά και τις αρχές, σύμφωνα με τα Άρθρα 44ΙΗ – 44ΚΖ του Νόμου 9/1965, για τα νομικά. Η ακροαματική διαδικασία διεξήχθη στη βάση των ενόρκων δηλώσεων και με βάση αυτές κατέληξε ότι στα γεγονότα της υπόθεσης δεν υφίσταται ουσιαστική διαφωνία και η διαφωνία των διαδίκων έγκειται ως προς την αποπληρωμή του τιμήματος πώλησης από τον αγοραστή και τις σχετικές φορολογίες και τα τέλη. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, απέρριψε την εκδοχή των εφεσειόντων, επειδή οι εφεσείοντες δεν προσέφεραν μαρτυρία η οποία να προσβάλλει τη γνησιότητα των αποδείξεων που ο εφεσίβλητος 1 παρέθεσε στο Διευθυντή. Πουθενά στην επιστολή ένστασης τους προς τον Διευθυντή δεν κάνουν αναφορά για την ύπαρξη των συγκεκριμένων αποδείξεων και το μόνο που ισχυρίζονται στην ένσταση τους είναι ότι ο εφεσίβλητος 1 παρέλειψε να πληρώσει ολόκληρο το τίμημα πώλησης ως οι όροι του πωλητηρίου εγγράφου. Οι ισχυρισμοί που προβάλλουν, χωρίς να προσβάλλουν την εγκυρότητα των αποδείξεων, έρχονται σε πλήρη αντίθεση με το αναφερόμενο στην απόδειξη ημερομηνίας 13.06.2008, και με αριθμό 0026, και δη ότι η καταβολή του συγκεκριμένου ποσού, αποτελεί εξόφληση της αγοράς του διαμερίσματος. Όσον αφορά τον ισχυρισμό ότι ο εφεσίβλητος 1 εκχώρησε τα δικαιώματα που απορρέουν από το αγοραπωλητήριο, ισχύουν τα όσα έχουν αναφερθεί στην εξέταση του πρώτου λόγου έφεσης και δεν κρίνεται αναγκαία η επανάληψη τους. Ισχυρίζονται ακόμη, οι εφεσείοντες, ότι κάθε εμπράγματο βάρος που δεν κατατίθεται στο μητρώο της εταιρείας που διατηρείται στον έφορον εταιρειών, είναι άκυρο όσον αφορά τον εκκαθαριστή. Αυτό όμως σύμφωνα με το Άρθρο 91(3) του Κεφ. 113, αποτελεί καθήκον της εταιρείας και η μη ενασχόληση του πρωτόδικου Δικαστηρίου με αυτό το θέμα ουδόλως επηρεάζει την ουσία της απόφασης.
Με αυτά τα δεδομένα, κρίνουμε ότι η πρωτόδικη απόφαση είναι δεόντως αιτιολογημένη, λήφθηκαν υπόψη όλα τα αναγκαία γεγονότα τα οποία τέθηκαν ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου και με αυτά τα δεδομένα οι λόγοι έφεσης τέσσερα, πέντε και έξι δεν κρίνονται βάσιμοι και απορρίπτονται.
Ο έβδομος λόγος έφεσης εστιάζεται στο ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε πως οι εφεσείοντες και ο εκκαθαριστής δεν έχουν το δικαίωμα να εγείρουν θέματα αντισυνταγματικότητας νόμων. Συνέχεια αυτού του λόγου αποτελεί και ο όγδοος λόγος έφεσης, ότι πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα δεν κατέληξε στο συμπέρασμα πως παραβιάζονται τα συνταγματικά δικαιώματα των εφεσειόντων. Ως εκ τούτου, οι λόγοι έφεσης επτά και οκτώ, ως συναφείς, θα συνεξετασθούν.
Στην αιτιολογία του έβδομου λόγου έφεσης οι εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι τα Άρθρα 44ΙΘ μέχρι 44ΚΒ του Νόμου 9/1965 παραβιάζουν τις συνταγματικές αρχές της διάκρισης των εξουσιών. Περαιτέρω ισχυρίζονται ότι ο εκκαθαριστής και η εταιρεία έχει κάθε δικαίωμα να προβάλει παραβιάσεις του Άρθρου 25 του Συντάγματος.
Ο διαχωρισμός εκκαθαριστή και εταιρείας είναι εντελώς άστοχος, καθότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν προχώρησε στην απόφαση του σε οποιοδήποτε διαχωρισμό μεταξύ εκκαθαριστή και εταιρείας, αλλά, εξέτασε την υπόθεση σύμφωνα με τον τίτλο αυτής και τα γεγονότα τα οποία οι εφεσείοντες κατέθεσαν. Η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου έγκειται στο ότι το ουσιαστικό στοιχείο της, μεταξύ των εφεσειόντων και του εφεσίβλητου 1, σύμβασης πώλησης, είναι η καταβολή του τιμήματος για το οποίο αποφάσισε ότι έχει καταβληθεί. Ορθά, δεν εξέτασε την συνταγματικότητα των προνοιών καθότι την θεώρησε ως μη απαραίτητη, εφόσον οι εφεσείοντες δεν διαφάνηκε να έχουν κάποιο δικαίωμα έναντι του εφεσίβλητου 1.
Στην υπόθεση Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ v. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Πάφου, Πολιτική Έφεση Αρ. 285/2018, ημερομηνίας 20.06.2024, εξετάσθηκε η συνταγματικότητα των Άρθρων 44ΙΘ – 44ΚΒ και το Εφετείο κατέληξε ότι η διάταξη του Άρθρου 44ΚΒ δεν βρίσκει έρεισμα στο πλαίσιο που θέτουν οι παραγράφοι 3 και 4 του Άρθρου 23 του Συντάγματος, καθότι η στέρηση περιουσιακού δικαιώματος είναι δικαιολογημένη για πολύ συγκεκριμένο λόγο.
Στην πιο πάνω αναφερόμενη υπόθεση η Τράπεζα είχε εμπράγματο βάρος και ο Διευθυντής προχώρησε στην εξάλειψη του, ενώ στην προκειμένη περίπτωση δεν υπάρχει θέμα εξάλειψης εμπράγματου βάρους. Οι εφεσίβλητοι 2, οι οποίοι είχαν το εμπράγματο βάρος, δεν παρουσιάστηκαν ούτε στην πρωτόδικη διαδικασία ούτε και στην παρούσα. Πέραν τούτου, μέσα από την αναντίλεκτη μαρτυρία διαπιστώνεται να έχουν δώσει την συγκατάθεση τους για την εξάλειψη της υποθήκης με την έκδοση ξεχωριστού τίτλου. Συνεπώς, ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι οι μόνοι που είχαν δικαίωμα να προβάλουν θέματα αντισυνταγματικότητας ήταν οι εφεσίβλητοι 2.
Σ’ ότι αφορά στο Άρθρο 25 του Συντάγματος, καθίσταται εύλογα κατανοητό ότι δεν είναι δυνατόν, υπό τα περιστατικά που βρίσκονται ενώπιον μας, και χωρίς να προσδιορίζεται πιο συνταγματικό δικαίωμα των εφεσειόντων παραβιάζεται, να προβούμε σε συμπέρασμα ότι επίμαχες διατάξεις (Άρθρα 44ΙΘ – 44ΚΒ) συγκρούονται με τις πρόνοιες του Άρθρου 25 και δη ότι συνιστούν παρέμβαση ή ακύρωση της επαγγελματικής ελευθερίας των εφεσείοντων.
Συνεπώς, οι λόγοι έφεσης επτά και οκτώ δεν κρίνονται βάσιμοι και απορρίπτονται.
Η πρωτόδικη απόφαση επικυρώνεται.
Επιδικάζονται έξοδα €4.000,00, πλέον Φ.Π.Α., αν υπάρχει, υπέρ του εφεσίβλητου 1 και εναντίον των εφεσειόντων.
Δ. ΚΙΤΣΙΟΣ, Δ.
Μ.Γ. ΠΙΚΗΣ, Δ.
Μ. ΔΡΟΥΣΙΩΤΗΣ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο