ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ – ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 326/2019)
30 Οκτωβρίου, 2026
[ΣΤΑΥΡΟΥ, ΠΡΟΕΔΡΟΣ]
[ΚΟΝΗΣ, ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]
1. PICO TRADING LTD
2. ΑΝΔΡΕΑΣ ΜΑΘΗΚΟΛΩΝΗΣ
3. MATHICO NOMINEES LTD
Εφεσείοντες
και
GORDIAN HOLDINGS LIMITED
Εφεσίβλητη
--------------------------------------------------
Ανδρέας Κασιανής για Ανδρέας Θ. Μαθηκολώνης & Σία Δ.Ε.Π.Ε., για τους Εφεσείοντες
Γεωργία Αθανασίου για Χάρης Κυριακίδης Δ.Ε.Π.Ε., για την Εφεσίβλητη
Εφεσείων 2 παρών
--------------------------------------------------
ΣΤΑΥΡΟΥ, Π.: Η απόφαση είναι ομόφωνη και θα δοθεί από την Παπαδοπούλου, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ: Η Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ (εφεξής η «Τράπεζα») δυνάμει συμφωνίας δανείου ημερ. 28.6.2012 παραχώρησε στην Εφεσείουσα 1 δάνειο ύψους €970.000. Οι Εφεσείοντες 2 και 3 υπέγραψαν την ίδια μέρα συμφωνία με την οποία εγγυήθηκαν τις υποχρεώσεις της Εφεσείουσας 1 προς την Τράπεζα. Η Εφεσείουσα 1 προχώρησε στην υπογραφή της υποθήκης Υ9710/07 και ο Εφεσείων 2 στην υπογραφή των υποθηκών Υ9700/07 και Υ2380/12, όλες του Κτηματολογίου Λάρνακας. Με επιστολή 20.7.2013 η Τράπεζα τερμάτισε τη λειτουργία του λογαριασμού δανείου και προχώρησε με την καταχώριση αγωγής. Οι Εφεσείοντες με την υπεράσπιση τους προέβαλαν ισχυρισμούς περί παρανομίας όρων της συμφωνίας δανείου, ακυρότητας των εγγυήσεων και των υποθηκών και ανταπαίτησαν δηλώσεις και διατάγματα του Δικαστηρίου προς τούτο. Σημειώνεται, στο σημείο αυτό, ότι με ειδοποίηση που κατατέθηκε στο φάκελο της υπόθεσης, οι επίδικες πιστωτικές διευκολύνσεις έχουν μεταβιβαστεί από την Τράπεζα στην Εφεσίβλητη. Κατ’ επέκταση, οι αναφορές σε «Εφεσίβλητη» πιο κάτω περιλαμβάνουν και την Τράπεζα.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχτηκε τη μαρτυρία της Τράπεζας, σημειώνοντας ότι οι Εφεσείοντες δεν προσκόμισαν οποιαδήποτε μαρτυρία, καταλήγοντας ότι οι Εφεσείοντες - Εναγόμενοι είχαν παραλείψει να αποπληρώσουν ληξιπρόθεσμες και απαιτητές δόσεις. Απέρριψε τους ισχυρισμούς των Εφεσειόντων και εξέδωσε Απόφαση υπέρ της Τράπεζας και εναντίον των Εφεσειόντων για ποσό €1.026.535,96 πλέον τόκους, καθώς και διάταγμα για εκποίηση της υποθήκης Υ9710/07. Όπως δηλώθηκε ενώπιον μας, μετά την έναρξη της πρωτόδικης ακροαματικής διαδικασίας και την προσφορά συγκεκριμένου ποσού από μέρους των Εφεσειόντων, η Τράπεζα προχώρησε σε εξάλειψη των άλλων δύο υποθηκών.
Με την Έφεση τους οι Εφεσείοντες αμφισβητούν την ορθότητα της πρωτόδικης Απόφασης, προβάλλοντας συγκεκριμένα ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο: (α) αξιολόγησε εσφαλμένα τους Μ.Ε.1 και Μ.Ε.3 και κατέληξε σε λανθασμένα ευρήματα (Λόγοι Έφεσης 1 και 7), (β) έσφαλλε κρίνοντας ότι η Εφεσίβλητη απέδειξε την ύπαρξη του αξιούμενου υπολοίπου (Λόγος Έφεσης 2), (γ) εσφαλμένα απέρριψε τους ισχυρισμούς των Εφεσειόντων περί ακυρότητας των υποθηκών και μη τερματισμού της συμφωνίας δανείου, απορρίπτοντας και τα όσα σχετικά προβάλλονταν με την Ανταπαίτηση (Λόγοι Έφεσης 3, 4 και 6), και (δ) εσφαλμένα απέρριψε τη θέση των Εφεσειόντων ότι όλες οι συμφωνίες καταρτίστηκαν χωρίς απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου των Εφεσειουσών 1 και 3 καθώς και καθ’ υπέρβαση των ιδρυτικών και καταστατικών τους εγγράφων (Λόγος Έφεσης 5).
Εν πρώτοις επαναλαμβάνουμε την καλά γνωστή αρχή ότι το Εφετείο σπάνια επεμβαίνει στο γενόμενο από το πρωτόδικο Δικαστήριο έργο της αξιολόγησης (βλ. Παντελής Αναστάση ν. Ανδρέα Φυσέντζου, Πολ. Έφ. 354/14, ημερ. 5.10.2023). Παραθέτουμε απόσπασμα από την απόφαση Ιωάννου ν. Γενικού Εισαγγελέα, Πολ. Έφ. 26/21, ημερ. 28.2.2024:
«Θεωρούμε χρήσιμο να επαναλάβουμε ότι η αξιολόγηση της αξιοπιστίας των μαρτύρων ανήκει κατ’ εξοχήν στο πρωτόδικο Δικαστήριο, το οποίο είχε την ευκαιρία να ακούσει τους μάρτυρες και να παρακολουθήσει τη συμπεριφορά τους στο εδώλιο. Κατά κανόνα, το Εφετείο σπάνια επεμβαίνει στην πρωτόδικη κρίση για την αξιοπιστία ενός μάρτυρα. Ευχέρεια για τον παραγκωνισμό ευρημάτων περί της αξιοπιστίας παρέχεται μόνο όταν αυτά καταφαίνονται εξ αντικειμένου ανυπόστατα ή όταν είναι παράλογα ή 6 αυθαίρετα ή δεν υποστηρίζονται από τη μαρτυρία που το πρωτόδικο Δικαστήριο έχει αποδεχθεί. Εάν ήταν εύλογα επιτρεπτό στο πρωτόδικο Δικαστήριο να προβεί στα υπό κρίση ευρήματα σε σχέση με την αξιοπιστία, το Εφετείο δεν επεμβαίνει (βλ. Kyriakou v. Aristotelous (1970) 1 C. L.R. 172 και Σολωμού ν. Vineyard View Tourist Enterprises Ltd (1998) 1 Α.Α.Δ 300)».
Μελέτη των Λόγων Έφεσης 1 και 2 και της επιχειρηματολογίας του ευπαιδεύτου συνηγόρου για τους Εφεσείοντες σε σχέση με αυτούς, οδηγεί στο ότι αμφότεροι περιστρέφονται γύρω από την αποδοχή των καταστάσεων λογαριασμού. Θέση των Εφεσειόντων αποτελεί ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο προέβη σε εσφαλμένη ερμηνεία των Άρθρων 22 και 35 του περί Αποδείξεως Νόμου, Κεφ. 9, πράγμα που οδήγησε σε λανθασμένη κατάληξη ότι οι καταστάσεις αποτελούσαν πιστή αντιγραφή του τραπεζικού βιβλίου.
Σημειώνουμε ότι η εισήγηση πως «τα σφάλματα του Πρωτόδικου Δικαστηρίου» ξεκινούν από τη σύγχυση του ότι επρόκειτο για λογαριασμό της πρώην Λαϊκής Τράπεζας που μεταφέρθηκε στην Τράπεζα Κύπρου, τίθεται παραπλανητικά. Παραθέτουμε το σχετικό απόσπασμα από τα πρακτικά:
«Ε. …Μάλλον πριν να κάνω την ερώτηση αυτή, να σε ρωτήσω το 2013 αντιλαμβάνομαι μεταφέρθηκαν στην Τράπεζα Κύπρου οι λογαριασμοί της Λαϊκής Τράπεζας;
Α. Μάλιστα.
Ε. Άρα το τραπεζικό βιβλίο άλλαξε εν πάση περιπτώσει όποιο και αν ήταν;
Α. Το μόνο που άλλαξε είναι ο αριθμός του λογαριασμού.
Ε. Μάλιστα.
Α. Και νομίζω αναφέρεται.
Ε. Εντάξει.
Α. Όχι, συγγνώμη. Είναι Τράπεζα Κύπρου. Δεν έχει αλλάξει ο αριθμός του λογαριασμού, συγγνώμη».
Προκύπτει από τα πιο πάνω ότι πράγματι τέθηκε η ερώτηση ότι άλλαξε το τραπεζικό βιβλίο με τη μεταφορά του λογαριασμού από τη Λαϊκή Τράπεζα, σε αντίθεση με τα όσα ισχυρίζεται η πλευρά των Εφεσειόντων, ενώ εν τέλει ο Μ.Ε.1 ξεκαθάρισε ότι ο επίδικος ήταν εξ αρχής λογαριασμός της Τράπεζας Κύπρου.
Στρεφόμαστε στην εξέταση του κατά πόσο στην προκειμένη περίπτωση η Εφεσίβλητη απέδειξε την ύπαρξη οφειλόμενου υπολοίπου. Το Άρθρο 22(1) έως (3) του περί Αποδείξεως Νόμου, Κεφ. 9 αναφέρει τα εξής:
«Τραπεζικά βιβλία
22(1) Τηρούμενων των διατάξεων του παρόvτoς άρθρου, αvτίγραφo καταχώρισης σε τραπεζικά βιβλία γίνεται δεκτό σε όλες τις voμικές διαδικασίες ως εκ πρώτης όψεως απόδειξη τέτοιας καταχώρισης και των θεμάτων, δoσoληψιώv και λoγαριασμώv που είναι καταχωρισμένα σ' αυτό.
(2) Αντίγραφο καταχώρισης σε τραπεζικό βιβλίο δε γίνεται δεκτό ως απόδειξη δυνάμει του παρόvτoς άρθρου, εκτός αν αποδειχθεί ότι κατά το χρόvo της καταχώρισης το βιβλίο ήταν έvα από τα συνήθη βιβλία της τράπεζας και η καταχώριση έγινε κατά τη συνήθη και καvovική διεξαγωγή των εργασιών και ότι το βιβλίο βρίσκεται υπό τη φύλαξη και τον έλεγχο της τράπεζας.
Μαρτυρία για το πιο πάνω δύναται να δοθεί από διευθυντή ή υπάλληλο της τράπεζας είτε πρoφoρικά είτε με έvoρκη δήλωση.
(3) Αντίγραφο της καταχώρισης σε τραπεζικό βιβλίο δε γίνεται δεκτό ως απόδειξη δυνάμει του παρόvτoς άρθρου, εκτός αν αποδειχθεί περαιτέρω ότι το αvτίγραφo έχει συγκριθεί με την αρχική καταχώριση και διαπιστώθηκε ότι είναι ορθό.
Μαρτυρία για το πιο πάνω δύναται να δοθεί είτε πρoφoρικά είτε με έvoρκη δήλωση, από πρόσωπο το οποίο έλεγξε το αvτίγραφo με την αρχική καταχώριση».
Το πρωτόδικο Δικαστήριο καταγράφει ότι από τη μαρτυρία του Μ.Ε.1 προκύπτει πως οι καταστάσεις του λογαριασμού δανείου συνιστούν πιστή αντιγραφή του τραπεζικού βιβλίου και απεικονίζουν το οφειλόμενο υπόλοιπο. Επεξηγεί ότι ο Μ.Ε.1 έκανε αναφορά σε γεγονότα «που ικανοποιούν το σύνολο των προϋποθέσεων του άρθρου 22 του περί Αποδείξεως Νόμου ενώ παράλληλα διευκρίνισε ότι έλεγξε ότι κάθε καταχώρηση στον ηλεκτρονικό υπολογιστή των Εναγόντων παρουσιάζεται στις καταστάσεις του επίδικου λογαριασμού…». Η κατάληξη αυτή του πρωτόδικου Δικαστηρίου βρίσκει έρεισμα στα πρακτικά. Η δε λακωνικότητα με την οποία εκφράστηκε δεν είναι μεμπτή.
O Μ.Ε.1 επεξήγησε ότι η Τράπεζα διατηρούσε καθ’ όλη την περίοδο εργασιών της και λειτουργίας του επίδικου λογαριασμού «βιβλίο τήρησης λογαριασμών», στον οποίο γινόταν συνεχής ενημέρωση και καταχώριση κάθε χρέωσης ή πίστωσης. Δήλωσε ότι το συγκεκριμένο τραπεζικό βιβλίο:
«…είναι και ήταν καθ’ όλο τον ουσιώδη χρόνο, δηλαδή από το άνοιγμα του επίδικου λογαριασμού μέχρι σήμερα, ένα από τα συνήθη τραπεζικά βιβλία της Ενάγουσας στο οποίο οι καταχωρίσεις γίνονται κατά τη συνήθη και κανονική διεξαγωγή των εργασιών της Ενάγουσας και το οποίο φυλασσόταν και συνεχίζει να φυλάσσεται στις κτιριακές εγκαταστάσεις της Ενάγουσας, βρίσκεται υπό τον έλεγχο της Ενάγουσας και σε αυτό έχουν πρόσβαση οι τραπεζικοί λειτουργοί της Ενάγουσας, μεταξύ των οποίων και εγώ…».
Τόνισε, περαιτέρω, ότι ο ίδιος έχει συγκρίνει τις καταχωρίσεις των εκτυπωμένων καταστάσεων του επίδικου λογαριασμού με τις καταχωρίσεις του τραπεζικού βιβλίου και διαπίστωσε ότι αυτές αποτελούν ορθή αναγραφή και αναπαραγωγή του. Έλεγξε επιπλέον το τραπεζικό βιβλίο από τη μέρα έναρξης του επίδικου δανείου, εξηγώντας ότι ήταν ένας λογαριασμός μικρής διάρκειας.
Σύμφωνα με το Άρθρο 22 του περί Αποδείξεως Νόμου, Κεφ. 9, τα πιο πάνω συνιστούν μαχητό τεκμήριο της εκ πρώτης όψεως ορθότητας των καταχωρίσεων και σχετικών δοσοληψιών (βλ. Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα Λτδ ν. Λάμπρος Χαριλάου (2009) 1 Α.Α.Δ. 479, Ιωαννίδης ν. Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ (2014) 1 Α.Α.Δ. 1491, Alpha Bank Cyprus Ltd v. Ζαλούμη, Πολ. Έφ. 149/13, ημερ. 14.4.2020, ECLI:CY:AD:2020:A123). Όπως λέχθηκε στην Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ ν. Οικονόμου (2014) 1 Α.Α.Δ. 2287:
«Με τα στοιχεία που τέθηκαν από την ΜΕ1, η αποδοχή από το Δικαστήριο του Τεκμηρίου 21 ως αντιγράφου τραπεζικού βιβλίου και η διαπίστωσή του ότι «τεκμηριώνει εκ πρώτης όψεως την υπόθεση της ενάγουσας και θα αποδεικνύει τούτη εκτός στην έκταση που ανατρέπεται από άλλη μαρτυρία που ικανοποιεί το Δικαστήριο ότι αυτή ανταποκρίνεται στην αλήθεια των πραγμάτων» είναι ορθή. Αυτό προκύπτει ευθέως από το Άρθρο 22 του Κεφ. 9. Το Τεκμήριο 21 καλύπτεται επίσης από το Bankers' Books Evidence Act 1879, το οποίο εφαρμόζεται στην Κύπρο, με βάση το Άρθρο 3 του Κεφ. 9. (Attorney General of the Republic v. Theocharides a.o. (1973) 2 C.L.R. 75, Williams & Clyn's Bank v. Ship Maria (1992) 1(A) Α.Α.Δ. 309 και Σιάτης v. Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος (2000) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1598)».
Η εισήγηση των Εφεσειόντων ότι η τέταρτη προϋπόθεση του Άρθρου 22 του Κεφ. 9 δεν είχε ικανοποιηθεί, αφού ο Μ.Ε.1 δεν είχε γνώση κατά τους ουσιώδεις χρόνους τήρησης του τραπεζικού βιβλίου, δεν μας βρίσκει σύμφωνους. Η υποπαράγραφος (3) του εν λόγω Άρθρου προβλέπει απλώς ότι μαρτυρία για το ότι «…το αντίγραφο έχει συγκριθεί με την αρχική καταχώριση και διαπιστώθηκε ότι είναι ορθό» πρέπει να δίδεται από το πρόσωπο το οποίο προέβη στον έλεγχο. Δεν απαιτείται όπως αυτό το πρόσωπο ήταν υπεύθυνο του λογαριασμού σε όλα του τα στάδια ύπαρξης, πράγμα το οποίο θα ήταν υπερβολικό. Συναφώς η μαρτυρία του Μ.Ε.1 ως προς την εν λόγω προϋπόθεση αρκούσε για ικανοποίηση της (βλ. Κόκκινου ν. Συνεργατικής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, Πολ. Έφ. 386/14, ημερ. 20.3.2023, ECLI:CY:AD:2023:A124).
Το βάρος απόδειξης, συναφώς, είχε μετατεθεί στους ώμους των Εφεσειόντων να ανατρέψουν το μαχητό τεκμήριο της ορθότητας των καταχωρίσεων στην κατάσταση λογαριασμού. Αυτό συνάδει και με τα λεχθέντα στην Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ ν. Βασίλης Χαραλάμπους (2010) 1 Α.Α.Δ. 829, ήτοι ότι σημασία σε τέτοια περίπτωση δεν έχει το κατά πόσον ο μάρτυρας είχε ή όχι προσωπική εμπλοκή ή γνώση σε κάθε στάδιο της εξελικτικής πορείας της δικαιοπραξίας, αλλά το κατά πόσον παρουσιάζει στο Δικαστήριο μαρτυρία που να είναι αποδεκτή κατά το δίκαιο της απόδειξης και σχετική με το ζήτημα. Όπως παρατήρησε και το πρωτόδικο Δικαστήριο, οι ισχυρισμοί των Εφεσειόντων περί λάθους στο οφειλόμενο υπόλοιπο δεν δικογραφούνται στην Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση τους. Εν πάση περιπτώσει, μελέτη των πρακτικών καταδεικνύει ότι στον Μ.Ε.1 δεν τέθηκε θέση περί λάθους στις καταχωρίσεις, αλλά η αντεξέταση και οι υποβολές περιορίστηκαν στο ζήτημα του ελέγχου του τραπεζικού βιβλίου. Ούτε και προσφέρθηκε κάποια μαρτυρία από πλευράς Εφεσειόντων η οποία να ανατρέψει το μαχητό τεκμήριο που δημιουργήθηκε ως αναφέρεται πιο πάνω. Τυγχάνουν εν προκειμένω εφαρμογής τα πιο κάτω λεχθέντα στην Ιωαννίδης ν. Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ (2014) 1 Α.Α.Δ. 1491:
«Παρά τη σαφή μαρτυρία της Μ.Ε.1 ως προς την τήρηση των προϋποθέσεων του Άρθρου 22, δεν έγινε καμία αντεξέταση επί του θέματος και ούτε κλήθηκε οποιοσδήποτε άλλος μάρτυρας για να αποδείξει το εσφαλμένο του υπόλοιπου του λογαριασμού. Ως αποτέλεσμα, οι Εφεσείοντες απέτυχαν να ανατρέψουν το μαχητό τεκμήριο που δημιουργήθηκε δυνάμει του Άρθρου 22 του Κεφ. 9 ως προς την εκ πρώτης όψεως αποδοχή και ορθότητα των λογαριασμών».
Όσον αφορά στο Άρθρο 35 του περί Αποδείξεως Νόμου, Κεφ. 9, δεν είναι ορθή η θέση των Εφεσειόντων ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε ότι η Εφεσίβλητη είχε αποδείξει το οφειλόμενο υπόλοιπο και σε σχέση με τη νομοθετική πρόνοια αυτή. Το μοναδικό που αναφέρει επί του θέματος το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι ότι «…προς απόδειξη του χρεωστικού υπολοίπου του επίδικου δανείου ο Μ.Ε.1 παρουσίασε πιστοποιητικό» βάσει του Άρθρου 35.
Θέση των Εφεσειόντων όπως αναπτύσσεται στο περίγραμμα τους αποτελεί ότι το εν λόγω Άρθρο δεν έχει εφαρμογή σε τραπεζικά χρέη αλλά και ότι απαιτείτο πάλι μαρτυρία αρμοδίου υπαλλήλου, που ο Μ.Ε.1 δεν ήταν. Όπως ρητά αναφέρεται στη Χάρη Φωτίου ν. Alpha Bank Cyprus Ltd, Πολ. Έφ. 39/12, ημερ. 3.5.2018, το Άρθρο 35 του περί Αποδείξεως Νόμου, Κεφ. 9 θα είχε σημασία μόνο αν προβάλλετο ένσταση στην κατάθεση της κατάστασης λογαριασμού, πράγμα που δεν υπήρξε εν προκειμένω. Η πρόνοια αφορά στην αποδεκτότητα του αρχείου ως μαρτυρία και όχι στην αποδεικτική του αξία (βλ. Μάτολης ν. Societe Generale Bank - Cyprus Ltd, Πολ. Έφ. 362/19, ημερ. 10.7.2024.
Κατ’ επέκταση οι Λόγοι Έφεσης 1 και 2 δεν ευσταθούν.
Με τους Λόγους Έφεσης 3 και 6 οι Εφεσείοντες εισηγούνται ότι οι Υποθήκες ήταν εξ’ υπαρχής παράνομες ένεκα του ότι το περιεχόμενο αυτών δεν είναι σύμφωνο με το Άρθρο 21(1) του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Ν.9/65 διότι ο τόκος δεν είναι καθορισμένος, εξασφαλίζουν έξοδα πέραν των επιτρεπόμενων και παραβιάζουν το εξ επιείκειας δικαίωμα των Εφεσειόντων να τις εξοφλήσουν και εξαλείψουν και να απαλλάξουν την περιουσία τους (equitable right of redemption). Είναι γεγονός ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν εξέτασε τα ζητήματα αυτά. Εντούτοις, εφόσον πρόκειται για αμιγώς νομικά ζητήματα, τα δε έγγραφα βρίσκονται όλα ενώπιον μας, θα προχωρήσουμε στην εξέταση τους.
Σημειώνεται ότι πανομοιότυπα ζητήματα ηγέρθησαν από τον ίδιο συνήγορο στις Φελλάς ν. Emporiki Bank-Cyprus Ltd, Πολ. Έφ. 17/13, ημερ. 31.5.2021, Μιτσηγιώργη ν. Gordian Holdings Limited, Πολ. Έφ. 287/15, ημερ. 12.6.2025 και Κόκκινου ν. Themis Portfolio Management Holdings Limited (πιο πάνω). Εις απάντηση των εδώ εγειρόμενων ισχυρισμών παραθέτουμε απόσπασμα από την Κόκκινου (πιο πάνω):
«Σύμφωνα με το άρθρο 5 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965, καμία υποθήκευση ακινήτου είναι έγκυρη, εκτός εάν γίνει σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου. Το επίμαχο άρθρο 21(1)(γ), που επικαλούνται κατ' επανάληψη οι εφεσείοντες έχει ως ακολούθως:
………….
Στο τεκμήριο 4 (Σύμβαση και Δήλωση Υποθήκης και Έγγραφο Υποθήκης) περιλαμβάνονται όλες οι αναγκαίες λεπτομέρειες που προνοούνται γενικά στην πιο πάνω νομοθεσία, αλλά και ειδικά στο προαναφερθέν άρθρο 21(1)(γ).
Στην πρώτη σελίδα του τεκμηρίου (υπό τον τίτλο Σύμβαση και Δήλωση Υποθήκης) καταγράφεται ξεκάθαρα το ποσό της υποθήκης, ήτοι ΛΚ131.000,00 με τόκο 6,5% από τις 24.3.2006 και σε περίπτωση λήψης νομικών μέτρων για ανάκτηση του ποσού και των τόκων, τα σχετικά έξοδα. Στην ίδια σελίδα γίνεται παραπομπή στο Έγγραφο Υποθήκης με την υπόδειξη ότι αυτό αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της υποθήκης. Στο Έγγραφο Υποθήκης που είναι μέρος του ιδίου τεκμηρίου (σελ.5 και επόμενες) και συγκεκριμένα στους όρους 4 και 12 γίνεται και πάλι αναφορά στο μέγιστο ποσό υποχρέωσης της υποθήκης, ήτοι ΛΚ131.000,00 πλέον τόκους, οι οποίοι σε περίπτωση μη πληρωμής, θα κεφαλαιοποιούνται δύο φορές τον χρόνο.
Οι προαναφερθείσες καταγραφές σε συνάρτηση με τα κατατεθέντα τεκμήρια, την αξιόπιστη και αναντίλεκτη μαρτυρία των ΜΕ1-4 (η οποία δεν προσβάλλεται με την έφεση) και τις διευκρινήσεις που αυτοί έδωσαν για τις αλλαγές του επιτοκίου, της επιβολής εξόδων, αλλά και του όποιου άλλου σχετικού ζητήματος, καθιστούσε δυνητικά προσδιοριστέο το εκάστοτε οφειλόμενο ποσό, βάσει της υποθήκης. Σχετική επί του θέματος είναι η Φελλάς κ.ά. v. Emporiki Bank Cyprus Ltd, Πολ. Έφεση 17/13, ημερ. 7.4.2020, ECLI:CY:AD:2020:A111, όπου τέθηκαν και απορρίφθηκαν ανάλογα επιχειρήματα.
Σε ό,τι αφορά τα έξοδα που προβλέπονται στην υποθήκη, όπως ορθά παρατηρούν οι δικηγόροι της εφεσίβλητης στο περίγραμμα αγόρευσης τους, είναι αναμενόμενο, αποδεκτό και καθιερωμένη τραπεζική πρακτική όπως αυτά προστίθενται στο μέγιστο ποσό υποχρέωσης. Δεν είναι δυνατόν αυτά να προκαθοριστούν, γεγονός που ουδόλως επηρεάζει την εγκυρότητα της υποθήκης. Στην πρόσφατη υπόθεση Μιτσηγιώργη κ.ά. v. Gordian Holdings Ltd, Πολ. Έφεση 287/15, ημερ. 12.6.2025 (σελ. 12), λέχθηκε ότι «Ούτε προκύπτει από το άρθρο 21 του Ν.9/1965, πως αναφορά σε σύμβαση και δήλωση υποθήκης σε προμήθειες και άλλα έξοδα, τα οποία δύνανται να προσδιοριστούν, καθιστούν την υποθήκη άκυρη».
Σε ό,τι αφορά το εξ επιείκειας δικαίωμα του ενυπόθηκου οφειλέτη να εξοφλήσει την υποθήκη (equitable right of redemption) να τονίσουμε κατ' αρχάς, ότι, ως προκύπτει και από τη Φελλάς (ανωτέρω), δεν είναι όμοιο ζήτημα με τις προϋποθέσεις του προαναφερθέντος άρθρου 21(1)(γ). Θα πρέπει να αναδειχθεί αυθύπαρκτα και ξεχωριστά, ώστε να μπορεί να εξεταστεί. Δεν εντοπίζουμε να έγινε τούτο είτε στο δικόγραφο των εφεσειόντων είτε στην τελική τους αγόρευση στην πρωτόδικη διαδικασία. Συνεπώς, κωλύονται να το εγείρουν κατ' έφεση (βλ. Prestos Confectionery Ltd κ.ά. v. Alpha Bank Cyprus Ltd, Πολ. Έφεση 114/15, ημερ. 30.4.2024). Εν πάση περιπτώσει δεν προκύπτει να εκδηλώθηκε, σε οποιονδήποτε χρόνο, από μέρους των εφεσειόντων, πρόθεση εξάλειψης της επίδικης υποθήκης και απαλλαγής των ενυπόθηκων ακινήτων. Συνεπώς η επίκληση της αρχής, μάλλον ευκαιριακή μοιάζει περισσότερο, παρά ουσιαστική».
(βλ. και Helfo Developing Ltd v. Κυριακής Λιάπη - Χ’Ιωάννου, Αίτηση αρ. 20/25, ημερ. 22.12.2025).
Όσον αφορά στην εισήγηση περί παραβίασης του «equitable right of redemption» των Εφεσειόντων, δεν μπορεί παρά να σχολιαστεί ότι στην προκειμένη περίπτωση αποδείχτηκε εμπράκτως το αβάσιμο της θέσης, αφού η Τράπεζα εξάλειψε τις δύο εκ των τριών Υποθηκών απαλλάσσοντας τα υποθηκευμένα ακίνητα μετά από προσφορά συγκεκριμένου ποσού από μέρους των Εφεσειόντων.
Οι Λόγοι Έφεσης 3 και 6 κρίνονται ανεδαφικοί.
Στρεφόμενοι στους ισχυρισμούς περί μη νόμιμου τερματισμού της συμφωνίας δανείου (Λόγος Έφεσης 4) και κατάρτισης των συμφωνιών καθ’ υπέρβαση των καταστατικών και ιδρυτικών εγγράφων των Εφεσειουσών 1 και 3 (Λόγος Έφεσης 5), είναι ορθή η θέση της ευπαιδεύτου συνηγόρου για τους Εφεσίβλητους ότι αυτοί δεν αναπτύσσονται στο περίγραμμα των Εφεσειόντων. Ιδιαίτερα σε σχέση με τον λόγο Έφεσης 6, στο περίγραμμα απλώς καταγράφεται ο Λόγος Έφεσης με την αιτιολογία του.
Περιοριζόμαστε στην αναφορά των πιο κάτω:
Ο Μ.Ε.3 ανέφερε ότι ο ίδιος ετοίμασε τις επιστολές τερματισμού, τις υπέγραψε, ελέγχθηκαν από ακόμη ένα άτομο, τις τοποθέτησε σε φάκελο αναγράφοντας το όνομα και τη διεύθυνση που αναγράφεται στις επίδικες συμφωνίες και τις παρέδωσε στον υπεύθυνο για ταχυδρόμηση. Τα πιο πάνω, όπως και στην Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα ν. Λάμπρος Χαριλάου (πιο πάνω) υποδηλούν ότι οι επιστολές είχαν σταλεί κανονικά και η μη επιστροφή τους συνιστά εκ πρώτης όψεως απόδειξη ότι παραδόθηκαν στα πρόσωπα στα οποία απευθύνονταν (βλ. και Πιττάκας ν. Γ. και Β. Χατζηδημοσθένους Λτδ (2004) 1 Α.Α.Δ. 1895). Η αντεξέταση του Μ.Ε.3 περιορίστηκε σε αόριστες ερωτήσεις ενώ καμία μαρτυρία τέθηκε από πλευράς Εφεσειόντων περί μη παραλαβής των επιστολών. Η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου περί τερματισμού των επίδικων συμφωνιών δανείων ήταν καθόλα εύλογη.
Αναφορικά με την εισήγηση περί συναλλαγής «ultra vires» των καταστατικών των Εφεσειουσών 1 και 3, αυτός δεν υποστηρίχτηκε από κάποια μαρτυρία πρωτοδίκως, ούτε καν κατατέθηκαν ως τεκμήριο τα σχετικά καταστατικά. Ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου υπήρχαν οι αποφάσεις των Διοικητικών Συμβουλίων των Εφεσειουσών 1 και 3 για υπογραφή των συμφωνιών και υποθηκών (Τεκμήρια 6, 12, 13).
Όπως επισημαίνεται και στο περίγραμμα της Εφεσίβλητης, το Άρθρο 33Α του περί Εταιρειών Νόμου, Κεφ. 113 αναφέρει τα εξής:
«Εγκυρότητα συναλλαγών που συνάπτονται εκ μέρους της Εταιρείας.
33Α.-(1) Η εταιρεία δεσμεύεται έναντι τρίτων από πράξεις ή συναλλαγές των αξιωματούχων της, έστω και εάν τέτοιες πράξεις ή συναλλαγές δεν εμπίπτουν στους σκοπούς της εταιρείας, εκτός εάν τέτοιες πράξεις ή συναλλαγές τελούνται καθ' υπέρβαση των εξουσιών, που ο νόμος παρέχει ή επιτρέπει να παρέχονται στους συγκεκριμένους αξιωματούχους:
Νοείται ότι, η εταιρεία δε δεσμεύεται έναντι τρίτων σε περίπτωση που τέτοιες πράξεις ή συναλλαγές δεν εμπίπτουν στους σκοπούς της εταιρείας, εάν και εφόσον, η εταιρεία αποδείξει ότι το τρίτο πρόσωπο γνώριζε ότι οι πράξεις ή συναλλαγές δεν εμπίπτουν στους σκοπούς της εταιρείας ή δεν ήταν δυνατό λαμβανομένων υπόψη των περιστάσεων, να το αγνοεί:
Νοείται περαιτέρω, ότι η δημοσίευση του ιδρυτικού εγγράφου και καταστατικού της εταιρείας δεν αποτελεί, από μόνη της, επαρκή απόδειξη γνώσης από μέρους τρίτου προσώπου.
(2) Οι εκ του ιδρυτικού εγγράφου και καταστατικού ή οι εξ αποφάσεως των συμβούλων ή της γενικής συνελεύσεως της εταιρείας, περιορισμοί στις εξουσίες των αξιωματούχων της Εταιρείας, δε δύναται να αντιταχθούν έναντι τρίτων προσώπων, ακόμα και εάν έχουν δημοσιευτεί».
(ιδία έμφαση)
Στην υπό κρίση περίπτωση, οι Εφεσείουσες 1 και 3 ουδεμία μαρτυρία προσκόμισαν που να αποδεικνύει γνώση της Εφεσίβλητης ότι η σύναψη των συμφωνιών δεν ενέπιπτε στους σκοπούς των εν λόγω εταιρειών ή ότι δεν ήταν δυνατό η Τράπεζα να αγνοεί κάτι τέτοιο. Κατ’ επέκταση η σχετική εισήγηση παρέμεινε μετέωρη και αναπόδεικτη.
Η Έφεση συνακόλουθα απορρίπτεται ως αβάσιμη.
Επιδικάζονται έξοδα €5.100 πλέον Φ.Π.Α. υπέρ της Εφεσίβλητης και εναντίον των Εφεσειουσών 1, 2 και 3.
ΣΤ. Ν. ΣΤΑΥΡΟΥ, Π.
Α. ΚΟΝΗΣ, Δ.
Μ. ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο