ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ ‑ ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ.: 356/2019)
16 Οκτωβρίου 2026
[Χ.Β. ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ, Μ. ΤΟΥΜΑΖΗ, Θ. ΘΩΜΑ, Δ/ΣΤΕΣ]
ΜΑΡΙΑ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΖΑΡΙΦΗ
Εφεσείουσα/Αιτήτρια
v.
GORDIAN HOLDINGS LIMITED
Εφεσίβλητης/Καθ’ ης η Αίτηση
--------------------
Γ. Μυλωνά (κα) για Ανδρέας Θ. Μαθηκολώνης & Σία Δ.Ε.Π.Ε., για την Εφεσείουσα
Γ. Ζαχαρίου (κα) για Ανδρέας Β. Ζαχαρίου & Σία Δ.Ε.Π.Ε., για την Εφεσίβλητη
ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ, Δ.: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και θα δοθεί από τον Θ. Θωμά, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΘΩΜΑ, Δ.: Η Εφεσείουσα, αιτήτρια στην πρωτόδικη διαδικασία, προσβάλλει την απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας ημερ. 27.9.19, δια της οποίας απερρίφθη η αίτηση/έφεση την οποία καταχώρισε εναντίον της Εφεσίβλητης, καθ’ ης η αίτηση στην πρωτόδικη διαδικασία, δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Ν.9/65.
Η Εφεσείουσα με την ως άνω αίτηση/έφεση αιτείτο τον παραμερισμό της εκδοθείσας υπό της Εφεσίβλητης Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», δια της οποίας είχε καθοριστεί ημερομηνία για την πώληση με δημόσιο πλειστηριασμό ενυπόθηκου ακινήτου της.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι η πλειοψηφία των προταθέντων από την Εφεσείουσα λόγων δεν ενέπιπταν στους περιοριστικά καθοριζόμενους στο Άρθρο 44Γ (3) του Ν.9/65 λόγους για τους οποίους μπορεί να παραμεριστεί ειδοποίηση του ανωτέρω Τύπου, με εξαίρεση τον λόγο που αφορούσε ισχυριζόμενη μη συμμόρφωση της επίδικης Ειδοποίησης με τον προκαθορισμένο στο Δεύτερο Παράρτημα του Ν.14/65 τύπο. Ως προς το αμέσως πιο πάνω ζήτημα το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι «...η επιδοθείσα ειδοποίηση Τύπος ΙΑ είναι σύμφωνη με την προβλεπόμενη στο Παράρτημα του Νόμου και περιέχει όλα τα υπό του Νόμου και του Παραρτήματος απαιτούμενα στοιχεία...».
Η Έφεση
Με τον μοναδικό λόγο έφεσης, η Εφεσείουσα παραπονείται ότι η πρωτόδικη απόφαση είναι εσφαλμένη και αποτέλεσμα εσφαλμένης ή και ελλιπούς ή και αντινομικής αξιολόγησης της παρουσιασθείσας μαρτυρίας. Στην αιτιολογία του λόγου έφεσης προβάλλει σειρά αιτιάσεων για τις οποίες η πρωτόδικη απόφαση είναι, κατά τη θέση της, εσφαλμένη. Οι βασικές εκ των προβαλλόμενων αιτιάσεων είναι οι ακόλουθες:
(α) Η επίδικη Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» είναι άκυρη ή και παράνομη ή και δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο στο Δεύτερο Παράρτημα του Ν.9/1965 τύπο προϋποθέσεις. Ως λόγος ακυρότητας προβάλλεται η ύπαρξη τυπικών ελαττωμάτων τόσο στην ίδια την επίδικη Ειδοποίηση, όσο και στην προηγηθείσα Ειδοποίηση Τύπου «Ι».
(β) Η Ειδοποίηση Τύπου «Ι» δεν απευθύνεται προς όλους τους πρωτοφειλέτες αλλά μόνο προς την Εφεσείουσα, κατά παράβαση του προβλεπόμενου στο Δεύτερο Παράρτημα του Ν.9/1965 Τύπου «Ι».
(γ) Η επίδικη Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», καθώς και οι Ειδοποιήσεις Τύπου «Θ» και «Ι» δεν έχουν επιδοθεί προς όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, όπως ρητά προνοείται στο Μέρος VIA του Ν.9/1965.
(δ) Η όλη διαδικασία για εκποίηση του επίδικου ακινήτου της Εφεσείουσας δεν έχει εκκινήσει νόμιμα λόγω του ότι τα αναγραφόμενα ως αξιούμενα στην επίδικη Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», καθώς και στην Ειδοποίηση Τύπου «Ι» ποσά, όπως και το αναγραφόμενο ως αξιούμενο ποσοστό του τόκου είναι λανθασμένα ή και αυθαίρετα ή και παράνομα ή και δεν συνάδουν με τα ποσά τα οποία καλύπτει η επίδικη υποθήκη.
(ε) Η Ειδοποίηση Τύπου «Ι» δεν συνοδεύεται από κατάσταση λογαριασμού του ενυπόθηκου χρέους ή και η φερόμενη ως κατάσταση δεν αποτελεί, κατ’ ουδένα λόγο, κατάσταση λογαριασμού στην οποία να φαίνονται όλες οι χρεοπιστώσεις των λογαριασμών, στη βάση των οποίων προέκυψαν τα αξιούμενα ποσά. Ως αποτέλεσμα ο ενυπόθηκος οφειλέτης στερείται της δυνατότητας ελέγχου της ορθότητας του αξιούμενου υπολοίπου.
(στ) Η επίδικη Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» είναι άκυρη για τον λόγο ότι η Εφεσίβλητη δεν προέβη σε οποιανδήποτε δημοσίευση, στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας ή και σε άλλες εφημερίδες, της ισχυριζόμενης πώλησης και μεταβίβασης προς αυτήν της επίδικης υποθήκης και των απορρεουσών από αυτήν υποχρεώσεων. Η επίδικη Ειδοποίηση είναι άκυρη και για τον περαιτέρω λόγο ότι δεν απεστάλη οποιαδήποτε ειδοποίηση προς την Εφεσείουσα με την οποία να ενημερώνεται για την ως άνω ισχυριζόμενη πώληση και μεταβίβαση. Ως αποτέλεσμα των ανωτέρω παραλείψεων, η Εφεσίβλητη δεν νομιμοποιείτο να προωθεί τη διαδικασία εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου με βάση την επίδικη Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ».
(ζ) Η επίδικη Ειδοποίηση, όπως και όλη η διαδικασία πλειστηριασμού του ενυπόθηκου ακινήτου της Εφεσείουσας είναι άκυρη για τον λόγο ότι παραβιάζει το Άρθρο 26 του Συντάγματος, το οποίο προστατεύει την ελευθερία των συμβάσεων, για τον λόγο ότι η επίδικη Σύμβαση και Δήλωση Υποθήκης συμφωνήθηκαν και καταρτίστηκαν με βάση την παλαιότερη νομοθεσία η οποία καταγράφεται σε αυτές.
(η) Η επίδικη Ειδοποίηση είναι παράνομη και άκυρη για τον λόγο ότι επί του ενυπόθηκου ακινήτου ευρίσκεται η κατοικία της Εφεσείουσας και των μελών της οικογένειας της, με αποτέλεσμα η παρούσα υπόθεση να εμπίπτει στις πρόνοιες του Άρθρου 95 του Ν.65(Ι)/15.
(θ) Η επίδικη υποθήκη είναι παράνομη και άκυρη ως καταρτισθείσα κατά παράβαση των Άρθρων 5 και 21(1) (γ) του Ν.9/65 και των Άρθρων 23 και 24 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149. Είναι επίσης παράνομη και για τον επιπρόσθετο λόγο ότι αποστερεί ή και εκμηδενίζει το εξ επιείκειας δικαίωμα του ενυπόθηκου οφειλέτη για εξόφληση του ενυπόθηκου χρέους και εξάλειψη της υποθήκης (Equitable Right of Redemption).
Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέτασε όλες τις ανωτέρω προβληθείσες από την Εφεσείουσα αιτιάσεις και, ως έχει αναφερθεί, τις απέρριψε για τους λόγους που επεξηγεί λεπτομερώς. Πιο συγκεκριμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφέρει τα ακόλουθα:
«Στην παρούσα υπόθεση ο Τύπος Θ επιδόθηκε στην αιτήτρια και στα άλλα ενδιαφερόμενα πρόσωπα την 1.2.19 και ως προκύπτει ουδείς εξ αυτών έλαβε κάποιο μέτρο. Στη συνέχεια, την 30.5.19, επιδόθηκε στην αιτήτρια όπως και στα άλλα ενδιαφερόμενα πρόσωπα η ειδοποίηση Τύπος Ι, και τέλος την 8.7.19 επιδόθηκε η ειδοποίηση Τύπος ΙΑ. Η αιτήτρια, όσο και τα άλλα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, εφόσον αμφισβητούσαν το ύψος του ενυπόθηκου χρέους, τόκων και εξόδων, ή τη νομιμότητα της υποθήκης και άλλων τινών που προβάλλονται διά της Εφέσεως, ανεξάρτητα ακόμα και από το γεγονός της ύπαρξης της πιο πάνω δικαστικής απόφασης, όφειλαν να δράσουν έγκαιρα και εντός των προβλεπομένων υπό του Νόμου χρονικών προθεσμιών. Όταν τους επιδόθηκαν οι ειδοποιήσεις Τύπος Θ και Ι, αν αμφισβητούσαν το ύψος του ποσού ή των τόκων, όφειλαν, προ της επιδόσεως σε αυτούς της επόμενης Ειδοποίησης Τύπος ΙΑ, να αποταθούν στο Επαρχιακό Δικαστήριο προβάλλοντας τους ισχυρισμούς τους, ώστε να αποτρέψουν την περαιτέρω διαδικασία δυνάμει των προνοιών του Νόμου.
Οι πρόνοιες συνεπώς του Άρθρου 44Γ(3) για Έφεση, καθώς και οι λόγοι επί των οποίων μπορεί ο οφειλέτης να στηριχθεί, είναι αυστηρώς προσδιορισμένοι και καθορισμένοι από το εδάφιο 3 του Νόμου. Κατά συνέπεια αιτιάσεις περί εσφαλμένων χρεώσεων τόκων ή και άλλων ισχυρισμών, δεν αποτελούν επίδικο θέμα της Έφεσης. Αυτά τα θέματα μόνο με αγωγή θα μπορούσαν να εξεταστούν και όχι στα πλαίσια της Έφεσης του Άρθρου 44Γ(3).
[…]
Άλλο θέμα που εγείρεται είναι ότι στην Ειδοποίηση Τύπος ΙΑ δεν απαιτούνται έξοδα. Το γεγονός αυτό σύμφωνα με την θέση της Αιτήτριας συνιστά παράβαση που επιφέρει ακυρότητα. Ο συγκεκριμένος Τύπος περιέχεται στο Δεύτερο Παράρτημα του Νόμου και είναι προκαθορισμένος. Σύμφωνα με το Παράρτημα, το σημείο που αναγράφονται τα έξοδα είναι κενό προς συμπλήρωση από τον ενυπόθηκο δανειστή. Στην προκειμένη περίπτωση οι καθ' ων η αίτηση δεν απαιτούν κάποιο ποσό εξόδων. Προκύπτει ότι η εισήγηση δεν έχει έρεισμα και απορρίπτεται. Παρεμβάλλεται εδώ ότι η επιδοθείσα ειδοποίηση Τύπος ΙΑ είναι σύμφωνη με την προβλεπόμενη στο Παράρτημα του Νόμου και περιέχει όλα τα υπό του Νόμου και του Παραρτήματος απαιτούμενα στοιχεία και επιδόθηκε προς όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Ο ισχυρισμός της αιτήτριας ότι δεν επιδόθηκε στο Τμήμα φορολογίας, στην Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, στην Alpha Bank και σε κάποια εταιρεία Αδελφοί Γαλαζή Λτδ, δεν υποστηρίζεται από τον Νόμο, ότι δηλαδή θα έπρεπε να επιδοθεί στα πιο πάνω νομικά πρόσωπα, ούτε και έχει καταδειχθεί τι σχέση έχουν με την επίδικη διαδικασία. Ομοίως, δεν προβλέπεται από τον Νόμο η δημοσίευση της ειδοποίησης Τύπος ΙΑ. Για την πώληση των πιστωτικών διευκολύνσεων και των εξ αποφάσεως χρεών της αιτήτριας, σύμφωνα με την αδιαμφισβήτητη ένορκη δήλωση των καθ' ων η αίτηση, ως έχει ήδη καταγραφεί, τηρήθηκαν όλες οι νενομισμένες διαδικασίες και δημοσιεύσεις.
Προβάλλεται από την αιτήτρια, στις παραγράφους 9.12 και 9.13 της ενόρκου δηλώσεως της, ότι «στο επίδικο ακίνητο ευρίσκεται μεταξύ άλλων και η κατοικία της αιτήτριας 1 και των μελών της οικογένειας της με αποτέλεσμα η παρούσα υπόθεση να καλύπτεται από το Άρθρο 95 του Νόμου 65(1)/15». Η απάντηση επί τούτου των καθ' ων η αίτηση είναι ότι στον τίτλο ιδιοκτησίας το ακίνητο περιγράφεται ως χωράφι. Προκύπτει ότι η θέση των καθ' ων η αίτηση είναι ορθή, αφού στην επιδοθείσα ειδοποίηση Τύπος ΙΑ, στον Πίνακα και στην Χωρομετρική Αναφορά, στον τίτλο του ενυπόθηκου ακίνητου αυτό περιγράφεται ως χωράφι. Ο ισχυρισμός της αιτήτριας προβάλλεται με εξαιρετική γενικότητα και αοριστία, και αν πράγματι έτσι είχαν τα πράγματα, ως ο σχετικός ισχυρισμός της, όφειλε να παράσχει πλήρεις και αναλυτικές λεπτομέρειες τόσο για το επίδικο ακίνητο, όσο και για την προσωπική-οικογενειακή της κατάσταση.
Τέλος ζητήματα εγκυρότητας της υποθήκης δεν αποτελούν επίδικο θέμα της παρούσας διαδικασίας και, καταγράφεται εδώ, ότι σύμφωνα με τους καθ' ων η αίτηση, αυτά εξετάστηκαν στην πιο πάνω αγωγή.
Πριν την τελική κατάληξη, υπάρχει ακόμα ένας λόγος για τον όποιο επιζητείται ο παραμερισμός της Ειδοποίησης πώλησης του ακινήτου και προωθείται και διά της αγορεύσεως του κ. Μαθηκολώνη. Ότι οι πρόνοιες του Νόμου παραβιάζουν το Άρθρο 26 του Συντάγματος που αφορά την ελευθερία του συμβάλλεσθαι γιατί, σύμφωνα με την εισήγηση, η επίδικη υποθήκη συνομολογήθηκε στην βάση της τότε ισχύουσας νομοθεσίας, η οποία τροποποιήθηκε μεταγενέστερα με την εισαγωγή του Μέρους VIA.
Κατά την κρίση του δικαστηρίου το Μέρος VIA του Νόμου δεν έχει δημιουργήσει διατάξεις που να απαγορεύουν την σύναψη συμφωνιών αναφορικά με δάνεια και υποθήκευση ακινήτων προς εξασφάλιση πιστωτικών διευκολύνσεων. Στην ουσία, διά των νέων προνοιών του Νόμου, υπό τους όρους, τους περιορισμούς και τις προϋποθέσεις που ο Νόμος τάσσει, εισάγεται μια νέα διαδικασία πώλησης διά πλειστηριασμού ενυπόθηκων ακινήτων, χωρίς οι πρόνοιες αυτές να επεμβαίνουν καθ' οιονδήποτε τρόπο σε συμβατικούς όρους μεταξύ των συμβαλλομένων και στο δικαίωμα και την ελευθερία, ευρύτερα, του συμβάλλεσθαι. Το ενυπόθηκο ακίνητο, εξ ορισμού, παρέχει τη δυνατότητα πώλησης του σε περίπτωση παράβασης της σύμβασης που διέπει και το ενυπόθηκο ακίνητο, με βάση τις πρόνοιες του Νόμου, Ν.9/65. Η εισαγωγή ακόμα μιας νέας διαδικασίας πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου, ουδόλως επεμβαίνει ή και επιδρά με οποιονδήποτε, αρνητικό, τρόπο στο κατοχυρωμένο δυνάμει του Άρθρου 26 δικαίωμα της αιτήτριας του συμβάλλεσθαι ελευθέρως. Η εισήγηση συνεπώς δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή και απορρίπτεται».
Όπως παρατηρούμε, κανένα εκ των ανωτέρω ευρημάτων του πρωτόδικου Δικαστηρίου δεν προσβάλλεται με τους λόγους έφεσης. Όπως επίσης έχουμε παρατηρήσει, ολόκληρη η αιτιολογία του λόγου έφεσης αποτελεί στην ουσία πιστή αντιγραφή των λόγων τους οποίους προέβαλε η Εφεσείουσα για παραμερισμό της επίδικης Ειδοποίησης, οι οποίοι περιέχονται στην καταχωρισθείσα στο πρωτόδικο Δικαστήριο αίτηση/έφεση της. Ως έχουμε αναφέρει, όλοι οι εγερθέντες στην αίτηση/έφεση λόγοι εξετάστηκαν από το πρωτόδικο Δικαστήριο, το οποίο κατέληξε στα ευρήματα που παραθέσαμε αυτούσια πιο πάνω. Αφ’ ης στιγμής τα ευρήματα του πρωτόδικου δεν προσβάλλονται, δεν μας παρέχεται η ευχέρεια να εξετάσουμε την ορθότητα τους (Νεοφύτου κ.ά. v. Tταβά (2012) 1 Α.Α.Δ. 1352, Παναγή v. Θεοχάρους κ.ά. Πολ. Έφ. 297/20 ημερ. 9.4.26). H παράλειψη πρασβολής τους «...τα αφήνει άθικτα και άτρωτα με συνέπεια η έφεση να καθίσταται αλυσιτελής...» (Χ¨Σωφρονίου κ.ά v. Kωνσταντίνου (2011) 1 Α.Α.Δ. 492).
Πέραν των πιο πάνω, με τον μοναδικό λόγο έφεσης προσβάλλεται ως εσφαλμένη η αξιολόγηση της μαρτυρίας από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Από το λεκτικό με το οποίο έχει διατυπωθεί ο λόγος έφεσης, διαφαίνεται ότι η εσφαλμένη αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ο λόγος για τον οποίο η Εφεσείουσα θεωρεί εσφαλμένη την πρωτόδικη απόφαση. Όμως οι προβαλλόμενες στην «αιτιολογία» του λόγου έφεσης αιτιάσεις ουδόλως καλύπτονται από τον λόγο έφεσης. Αντίθετα τον διευρύνουν ανεπίτρεπτα, χωρίς να καθορίζεται η μαρτυρία η οποία, κατά την Εφεσείουσα, αξιολογήθηκε λανθασμένα από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Σύμφωνα με τη νομολογία, οποιοδήποτε θέμα το οποίο δεν αποτελεί αυτοτελή λόγο έφεσης, αλλά παρεισέφρησε ως μέρος της «αιτιολογίας» του λόγου έφεσης δεν εξετάζεται (Alkis H. Hadjikyriacos (Frou Frou Biscuits) Public Ltd v. Ευσταθιάδης Πολ. Έφ, Αρ. 322/2013, ημερ. 16.7.19). Στην δε Καλλικάς v. Ελληνική Τράπεζα Λτδ (2010) 1(Β) Α.Α.Δ. 1238 αναφέρθηκε ότι «...οι λόγοι έφεσης αποτελούν το περιοριστικό πλαίσιο της έφεσης. Δεν επιτρέπεται παρέκκλιση από αυτό. Οτιδήποτε προβάλλεται ως λόγος έφεσης δεν εξετάζεται, και είναι απαραίτητο όπως με την αιτιολογία προσδιορίζονται τα συστατικά στοιχεία του λόγου έφεσης που καθιστούν μια απόφαση τρωτή».
Απόλυτα σχετικές με το ανωτέρω ζήτημα είναι και οι υποθέσεις Δ. Κ. v. Δημοκρατίας, Έφ. Αρ. 9/2021, ημερ. 18.11.21, Σαμουρίδης v. Inzeyiannis, Πολ. Έφ. Αρ. 326/2014, ημερ. 18.3.22, ECLI:CY:AD:2022:A133, Κρασιάς v. Zaxaρόπουλου, Πολ. Έφ. Αρ. 448/2019, ημερ. 3.9.19.
Τα όσα έχουμε αναφέρει πιο πάνω αποτελούν επιπρόσθετο λόγο για τον οποίο δεν θα είχαμε την ευχέρεια να εξετάσουμε οποιοδήποτε από τα προβαλλόμενα στην «αιτιολογία» του λόγου έφεσης ζήτημα.
Κατάληξη
Στη βάση των πιο πάνω, η έφεση απορρίπτεται. Η πρωτόδικη απόφαση επικυρώνεται.
Επιδικάζονται έξοδα €5.000, πλέον Φ.Π.Α., εάν υπάρχει, υπέρ της Εφεσίβλητης και εναντίον της Εφεσείουσας.
Χ.Β. ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ, Δ. Μ. ΤΟΥΜΑΖΗ, Δ. Θ. ΘΩΜΑ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο