ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 106/2017)
17 Ιουνίου, 2025
[ΜΑΛΑΧΤΟΣ, ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, ΕΦΡΑΙΜ, Δ/στές]
ΑΝΔΡΟΥΛΑ ΧΡΥΣΑΝΘΟΥ
Εφεσείουσα,
v.
ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ ΜΕΣΩ ΤΟΥ ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ
Εφεσίβλητης.
...................
Μ. Μαστορούδης, για Ντίνος Μαστορούδης & Σια Δ.Ε.Π.Ε., για την Εφεσείουσα.
Α. Μελάς, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, εκ μέρους του Γενικού Εισαγγελέα, για την Εφεσίβλητη.
...................
ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη
και θα δοθεί από την Εφραίμ, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΕΦΡΑΙΜ, Δ.: Η Εφεσείουσα ήταν η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου, συνολικής έκτασης 3596 τ.μ., στο χωριό Αρμενοχώρι της Λεμεσού. Πρόκειται για χωράφι ελαφρά επικλινές, το οποίο εφαπτόταν μονοπατιού. Το 1994 είχε παραχωρηθεί άδεια στην Εφεσείουσα από το Υπουργικό Συμβούλιο, με βάση τον περί Σκυροκονιάματος (Ενθάρρυνση και Έλεγχος Βιομηχανίας) Νόμο, Κεφ. 130, δυνάμει της οποίας το επίδικο ακίνητο είχε ενταχθεί σε περιοχή με δικαίωμα λατόμησης (Parcel) και μπορούσε να αξιοποιηθεί μόνο για σκοπούς λατόμησης. Δυνάμει Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης ημερ. 8.12.1995 και Διατάγματος Απαλλοτρίωσης ημερ. 7.6.1996, η Εφεσίβλητη, ως Απαλλοτριούσα Αρχή, απαλλοτρίωσε ολόκληρο το ακίνητο για μεταλλευτικούς σκοπούς. Στις 7.10.1996 η Απαλλοτριούσα Αρχή προσέφερε στην Εφεσείουσα ως αποζημίωση το ποσό των €4.442,36, το οποίο δεν έγινε αποδεκτό.
Η Εφεσείουσα καταχώρισε Παραπομπή με την οποία ζητούσε αποζημίωση ύψους €19.778 για την απαλλοτρίωση. Κατά την ακρόαση κατέθεσαν για την Εφεσείουσα ιδιώτης εκτιμητής, και για την πλευρά της Εφεσίβλητης, εκτιμήτρια του Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού και Λειτουργός στην Υπηρεσία Μεταλλείων.
Βασικό σημείο διαφωνίας μεταξύ των δύο μαρτύρων εκτιμητών, ήταν η φυσική κατάσταση του ακινήτου και η δυνατότητα ανάπτυξης και καλλιέργειας του και το κατά πόσο η ένταξη του σε περιοχή Parcel είχε μειώσει την αξία του και επομένως συνιστούσε περιορισμό εντός της έννοιας του άρθρου 10(η) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου του 1962, Ν.15/1962, το οποίο προνοεί ως εξής:
«10. Η καταβλητέα αναφορικώς προς αναγκαστικήν απαλλοτρίωσιν αποζημίωσις υπολογίζεται συμφώνως προς τους εν τοις εφεξής κανόνας:
……………………………………………………………………………… (η) εις την περίπτωσιν απαλλοτριώσεως ακινήτου ιδιοκτησίας της οποίας η αξία έχει επηρεασθή λόγω της επιβολής οιωνδήποτε περιορισμών, δυνάμει των διατάξεων του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οιουδήποτε άλλου Νόμου υπολογίζεται και πάσα αποζημίωσις ήτις ήθελε θεωρηθή ως καταβλητέα συμφώνως προς τας διατάξεις του άρθρου 23 του Συντάγματος.»
Συγκεκριμένα, ο ιδιώτης εκτιμητής θεωρούσε ότι το επίδικο ακίνητο μπορούσε να αξιοποιηθεί και καλλιεργηθεί και ότι η ένταξη του σε Parcel μείωσε την αξία του. Χρησιμοποίησε ως συγκριτικές πωλήσεις ακίνητα τα οποία ήταν ενταγμένα στην πολεοδομική ζώνη Γ3. Η εκτιμήτρια του Κτηματολογίου, με τη σειρά της, εξέφρασε τη θέση ότι το επίδικο ακίνητο ουδέποτε μπορούσε να αξιοποιηθεί παρά μόνο για σκοπούς λατόμησης και επομένως η συμπερίληψη του σε περιοχή Parcel δεν επέφερε οποιαδήποτε διαφοροποίηση στην αξία του. Η ίδια χρησιμοποίησε ως συγκριτικές πωλήσεις ακίνητα τα οποία επίσης συμπεριλαμβάνονταν σε περιοχή Parcel.
Σε αυτό το σημείο κρίνουμε σκόπιμο να αναφέρουμε ότι η αποδοχή ως αξιόπιστης της μαρτυρίας του Λειτουργού Μεταλλείων και τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου βασιζόμενα σε αυτή, δεν αποτελούν αντικείμενο αμφισβήτησης στο πλαίσιο της Έφεσης. Στη βάση της μαρτυρίας του Λειτουργού, το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε πως το επίδικο ακίνητο είχε σκληρό και πετρώδες έδαφος και εντάχθηκε σε περιοχή Parcel λόγω ακριβώς του πετρώματος του, δηλαδή του ασβεστόλιθου, και του γεωλογικού του σχηματισμού ο οποίος είχε δημιουργηθεί εδώ και εκατομμύρια χρόνια, χωρίς διαφοροποίηση με την πάροδο των χρόνων. Για την όποια δυνατότητα καλλιέργειας του, θα έπρεπε να διαταραχθεί το πέτρωμα το οποίο ήταν πάρα πολύ δύσκολο καθότι απαιτείτο η χρήση εκρηκτικών υλών. Τέλος, αποτέλεσε εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι τα πεύκα και κάποιες μεμονωμένες χαρουπιές και ελιές είχαν φυτρώσει εκεί λόγω των ρωγματώσεων των πετρωμάτων και μόνο μέσα σε αυτές.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν απεδέχθη τη μαρτυρία του ιδιώτη εκτιμητή και έκρινε ως αξιόπιστη τη μαρτυρία της εκτιμήτριας του Κτηματολογίου. Έτσι δέχθηκε τη θέση της, η οποία ήταν σύμφωνη με τον Λειτουργό Μεταλλείων, πως το ακίνητο ουδέποτε μπορούσε να αξιοποιηθεί διαφορετικά, παρά μόνο για λατόμηση. Δέχθηκε επομένως και τη θέση της πως η ένταξη του σε περιοχή Parcel δεν είχε μειώσει την αξία του, ούτως ώστε να δικαιολογείτο η επιδίκαση αποζημίωσης σύμφωνα με το άρθρο 10(η) του Ν.15/1962. Στηριζόμενο στις συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες έλαβε υπόψη η εκτιμήτρια του Κτηματολογίου, δέχθηκε τη θέση της ότι η αγοραία αξία του απαλλοτριωθέντος ακινήτου κατά την ημερομηνία της Γνωστοποίησης ήταν €2.229,52. Λόγω του ότι το ακίνητο απαλλοτριώθηκε για μεταλλευτικούς σκοπούς και επειδή με βάση το άρθρο 9 του Κεφ. 130 σε αυτές τις περιπτώσεις καταβάλλεται διπλή αποζημίωση, επεδίκασε το ποσό των €4.459,04 υπέρ της Εφεσείουσας.
Η Εφεσείουσα δεν έμεινε ικανοποιημένη. Ως εκ τούτου, καταχώρισε την παρούσα Έφεση, με την οποία εγείρει συνολικά πέντε λόγους έφεσης. Με τον πρώτο λόγο έφεσης αποδίδεται ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη τις συγκριτικές πωλήσεις υπ’ αρ. 2 και 3 στην έκθεση εκτίμησης του εκτιμητή της. Με τον δεύτερο λόγο έφεσης προβάλλεται πως εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε τη μαρτυρία του εκτιμητή της και δέχθηκε τη μαρτυρία της εκτιμήτριας του Κτηματολογίου. Ο τρίτος λόγος έφεσης αφορά και πάλι στο ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο απεδέχθη τη μαρτυρία της εκτιμήτριας του Κτηματολογίου. Με τον τέταρτο λόγο έφεσης αποδίδεται πως εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν απεδέχθη τη μαρτυρία του εκτιμητή της ότι η ένταξη του ακινήτου σε περιοχή Parcel μείωσε ουσιωδώς την αξία του. Και ο πέμπτος λόγος έφεσης αφορά στην αμφισβήτηση της ορθότητας του ευρήματος του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η ένταξη του ακινήτου σε περιοχή Parcel δεν μείωσε την αξία του.
Λόγω της συνάφειας όλων των λόγων έφεσης, αυτοί θα εξεταστούν μαζί.
Για τον καθορισμό της καταβλητέας αποζημίωσης σε Παραπομπή, όπως ορθά ανέφερε το πρωτόδικο Δικαστήριο, σύμφωνα με το άρθρο 10(α) του Ν.15/1962, η αξία της γης θα πρέπει να λογιστεί ως ίση προς την αξία που θα επέφερε το ακίνητο αν επωλείτο εκουσίως, στην ελεύθερη αγορά κατά τον χρόνο δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης. Σχετική είναι η υπόθεση Παναρέτου κ.ά. v. Κυπριακής Δημοκρατίας (2002) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1552, στην οποία παρέπεμψε το πρωτόδικο Δικαστήριο.
Η υπό κρίση περίπτωση αφορούσε απαλλοτρίωση γης για σκοπούς λατόμησης, επομένως ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο ανέφερε πως με βάση το άρθρο 9 του Κεφ. 130, ο καθορισμός της δίκαιης αποζημίωσης δεν διαφέρει από τον ανωτέρω συνήθη υπολογισμό, πλην του ότι, αφότου καθοριστεί η αγοραία αξία της γης, τότε επιδικάζεται το διπλάσιο ποσό.
Για τον καθορισμό της αποζημίωσης, καθοριστικό ρόλο ενέχει η μαρτυρία εμπειρογνωμόνων εκτιμητών, εξού και κλήθηκαν οι δύο εκτιμητές (βλ. Καπονίδης κ.ά. v. Κυπριακής Δημοκρατίας, Πολ. Εφέσεις Αρ. 205-207/203, ημερ. 2.7.2019). Η εμπειρογνωμοσύνη τους δεν αποτέλεσε αντικείμενο αμφισβήτησης και, όπως έχει λεχθεί στην υπόθεση Κίτση v. Γενικού Εισαγγελέα (2001) 1(Β) Α.Α.Δ. 1077, ισχύουν οι ίδιοι κανόνες για την αξιολόγηση και αξιοπιστία ενός εμπειρογνώμονα, όπως και κάθε άλλου μάρτυρα.
Είναι πάγια νομολογημένο ότι το Εφετείο επεμβαίνει μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις στον τρόπο αξιολόγησης της μαρτυρίας από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Όπως έχει τονιστεί, μεταξύ άλλων, στην υπόθεση S.K. Masters Developments Ltd v. Κυρατζής κ.ά., Πολ. Έφ. Αρ. 49/2015, ημερ. 22.6.2023, ECLI:CY:AD:2023:A215, η αξιολόγηση της μαρτυρίας ανήκει στο πρωτόδικο Δικαστήριο το οποίο είχε την ευκαιρία να ακούσει τους μάρτυρες και να παρακολουθήσει τη συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα. Το Εφετείο επεμβαίνει μόνο όταν τα ευρήματα αξιοπιστίας είναι εξ αντικειμένου ανυπόστατα, παράλογα ή αυθαίρετα. Περαιτέρω, το Εφετείο επεμβαίνει εκεί όπου τα ευρήματα γεγονότων δεν υποστηρίζονται από τη μαρτυρία την οποία το πρωτόδικο Δικαστήριο έχει αποδεχθεί ως αξιόπιστη.
Στην υπό κρίση υπόθεση και οι δύο μάρτυρες χρησιμοποίησαν τη συγκριτική μέθοδο για τον υπολογισμό της αποζημίωσης. Αυτή η μέθοδος έχει αναγνωριστεί από τα Κυπριακά Δικαστήρια ως η κατάλληλη μέθοδος (βλ. The Republic of Cyprus v. Christofides and Others (1984) 1 Α.Α.Δ. 305 και Γενικός Εισαγγελέας v. Κωνσταντινίδη κ.ά. (2001) 1 Α.Α.Δ. 2042). Ο τρόπος προσέγγισης της μαρτυρίας εμπειρογνωμόνων επεξηγείται στην τελευταία υπόθεση, με παραπομπή σε προγενέστερη νομολογία, στο ακόλουθο απόσπασμα:
«Στην Συμβούλιο Βελτιώσεως Αγίας Νάπας ν. Alexia & Polis Estates Ltd (2000) 1 Α.Α.Δ. 987, έχει γίνει επισκόπηση της σχετικής με το θέμα νομολογίας. Μεταφέρω το σχετικό απόσπασμα:
«Στην Rashid Ali and Another v. Vassiliko Cement Works Ltd (1971) 1 C.L.R. 146 το Εφετείο υπέδειξε ότι η εκτίμηση και των δύο εκτιμητών (περιλαμβανομένης και εκείνης στην οποία βασίσθηκε το πρωτόδικο δικαστήριο για τον καθορισμό της αποζημίωσης) ήταν ζήτημα εικοτολογίας σε μεγάλο βαθμό και ζήτημα γνώμης που βασιζόταν πάνω σε τέτοια εικοτολογία. Κάτω από τέτοιες περιστάσεις - κατέληξε το Εφετείο - τα πρωτόδικα δικαστήρια πρέπει να προχωρούν να κάμνουν το δικό τους καθορισμό της πληρωτέας αποζημίωσης, δυνάμει του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου, με το να εξετάζουν την ενώπιον τους μαρτυρία στο σύνολο της.
Η Rashid Ali (πιο πάνω) υιοθετήθηκε από τη μεταγενέστετη νομολογία. Λέχθηκε ότι πρέπει να προσδιορίζεται η μαρτυρία που οδηγεί στις σχετικές διαπιστώσεις του δικαστηρίου. Σε περίπτωση διαφωνίας μεταξύ των δύο εκτιμητών το δικαστήριο οφείλει ‘να αξιολογήσει τη μαρτυρία και να καταλήξει στα ευρήματα του με αναφορά σε όσα προέκυπταν από ότι θα έκρινε ως αξιόπιστο’ (Βλ. Συμβούλιο Αποχετεύσεων Λεμεσού-Αμαθούντος ν. Γεωργαλλίδου κ.α. (1997) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1622). Λέχθηκε, επίσης, ότι το δικαστήριο έχει την δυνατότητα να καταλήξει στο δικό του υπολογισμό αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι η κατάληξη του μπορεί να είναι αυθαίρετη, αναιτιολόγητη ή αόριστα εξαγόμενη (Βλ. Παπασάββας κ.α. ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας (1999) 1 Α.Α.Δ. 619).»
Κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας του ιδιώτη εκτιμητή, το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπίστωσε εξαρχής ότι αυτός έδωσε μια εντελώς διαφορετική εικόνα του επίδικου ακινήτου σε σχέση με τη μαρτυρία του Λειτουργού Μεταλλείων. Συγκεκριμένα, ο ιδιώτης εκτιμητής εξέλαβε ως δεδομένο ότι το επίδικο ακίνητο ενέπιπτε σε γεωργική ζώνη Γ3 και ότι αυτό ήταν καλλιεργήσιμο. Αυτές οι θέσεις δεν ανταποκρίνονταν στην πραγματικότητα καθότι αφενός, κατά τον χρόνο της Γνωστοποίησης, το ακίνητο δεν ήταν ενταγμένο σε πολεοδομική ζώνη, καθότι αυτό έγινε πολύ αργότερα και αφετέρου τα φυσικά χαρακτηριστικά του ακινήτου δεν του παρείχαν την όποια δυνατότητα καλλιέργειας. Το πρωτόδικο Δικαστήριο εντόπισε αυτά τα ζητήματα, εξού και εύλογα επεσήμανε ότι η έκθεση του ιδιώτη εκτιμητή βασίστηκε σε ελλιπή και λανθασμένα στοιχεία και ότι αυτός είχε άγνοια της πραγματικής κατάστασης και των φυσικών χαρακτηριστικών του ακινήτου.
Εκτός από αυτή την αρχική εντύπωση, η οποία και σαφώς είχε αρνητικό αντίκτυπο ως προς την αξιοπιστία και το βάσιμο της έκθεσης εκτίμησης του ιδιώτη εκτιμητή, το πρωτόδικο Δικαστήριο προχώρησε και ασχολήθηκε με κάθε πτυχή της μαρτυρίας του εφόσον αυτός επέμενε ότι, ανεξαρτήτως του ότι υπολόγισε την αξία του ακινήτου ως να ενέπιπτε στη ζώνη Γ3, ο υπολογισμός του ήταν εν πάση περιπτώσει ορθός.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο προέβη σε μια αναλυτική, λεπτομερή και διαφωτιστική παράθεση και αξιολόγηση του κάθε στοιχείου της μαρτυρίας τόσο του ιδιώτη εκτιμητή, όσο και της εκτιμήτριας του Κτηματολογίου, αξιολογώντας τις θέσεις του καθενός ξεχωριστά, αλλά και σε αντιπαραβολή μεταξύ τους και ειδικότερα με τη μαρτυρία του Λειτουργού Μεταλλείων, η οποία, επαναλαμβάνεται, δεν αμφισβητείται με την Έφεση. Η αξιολόγηση έγινε με επιμέλεια και η κατάληξη του ήταν πλήρως αιτιολογημένη.
Λόγω του ότι το επίδικο ακίνητο είχε συμπεριληφθεί σε περιοχή Parcel, το πρωτόδικο Δικαστήριο προσέτρεξε στο νομικό καθεστώς που διέπει την ένταξη ακινήτου σε Parcel και στα χαρακτηριστικά του επίδικου ακινήτου, όπως αυτά περιγράφησαν από τον Λειτουργό Μεταλλείων. Αναφέρθηκε στο Κεφ. 130 και σημείωσε πως, προφανώς λόγω του ορυκτού πλούτου του ακινήτου και για λόγους δημοσίου συμφέροντος, χορηγήθηκε άδεια για λατόμηση του. Άλλωστε το δικαίωμα της Δημοκρατίας επί μεταλλείων αναγνωρίζεται και διαφυλάσσεται από το Άρθρο 23 του Συντάγματος.
Συγκεκριμένα, το πρωτόδικο Δικαστήριο ασχολήθηκε με το θέμα του κατά πόσο οι συγκριτικές πωλήσεις έπρεπε να αφορούσαν ακίνητα τα οποία ήταν επίσης ενταγμένα σε ζώνη Parcel, όπως το επίδικο. Προς τούτο, το καίριο ερώτημα που τέθηκε ήταν το κατά πόσο η ένταξη του ακινήτου σε Parcel μείωσε την αξία του, στοιχείο το οποίο θα καθόριζε και το ποσό της αποζημίωσης. Από τη στιγμή που η ύπαρξη του πετρώματος και ο γεωλογικός σχηματισμός του ακινήτου καθόρισαν εξαρχής τη δυνατότητα εκμετάλλευσης του και κατ’ επέκταση την αξία του, τότε η ένταξη του σε Parcel εύλογα οδηγούσε στο συμπέρασμα πως αυτό δεν ήταν κάτι που επηρέασε την αξία του. Άλλωστε, όπως επεσήμανε το πρωτόδικο Δικαστήριο, η μαρτυρία της εκτιμήτριας του Κτηματολογίου επί τούτου, αμφισβητήθηκε μόνο μέσω υποβολών και επομένως ουσιαστικά παρέμεινε αναντίλεκτη.
Η Εφεσείουσα ισχυρίζεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα αγνόησε την αντίφαση στη μαρτυρία της εκτιμήτριας του Κτηματολογίου αναφορικά με την αξία του ακινήτου σε Parcel. Κατά την Εφεσείουσα, ενώ η εκτιμήτρια υποστήριζε ότι η αξία του ακινήτου δεν είχε επηρεαστεί λόγω της συμπερίληψης του σε Parcel, στην αντεξέταση της δέχθηκε πως όλα τα συγκριτικά ακίνητα που έλαβε υπόψη είχαν αγοραστεί από την εταιρεία Τσιμεντοποιεία Βασιλικού Λτδ. Σύμφωνα με την Εφεσείουσα, αυτή η θέση επιβεβαιώνει ότι μόνο η εν λόγω εταιρεία μπορούσε να αγοράσει το ακίνητο και επομένως η αξία του επηρεάστηκε δυσμενώς.
Θεωρούμε ότι αυτή η αναφορά εκτιμήθηκε και αξιολογήθηκε ορθά από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Και τούτο, καθότι τα σχετικά ακίνητα τα οποία έλαβε υπόψη η εκτιμήτρια του Κτηματολογίου στην έκθεση εκτίμησης της, είχαν, σύμφωνα με την ίδια αλλά και τον Λειτουργό Μεταλλείων, παρόμοια φυσικά χαρακτηριστικά με το επίδικο. Επιπλέον, η αγορά τους από το Τσιμεντοποιείο και η ένταξη τους αργότερα, όπως και του επίδικου, με τη δημιουργία πολεοδομικών ζωνών, σε Λατομική Ζώνη (ΛΖ), επιβεβαιώνει ότι τα εν λόγω ακίνητα είναι συγκρίσιμα. Δεν υπήρχε μαρτυρία που να καταδεικνύει ή έστω να υποδηλοί ότι η εταιρεία αγόραζε τα ακίνητα σε χαμηλότερη τιμή. Αντιθέτως αυτό κατεδείκνυε ότι υπήρχε ενδιαφερόμενος αγοραστής για αυτό, λόγω ακριβώς της ιδιαιτερότητας των χαρακτηριστικών του εδάφους του καθότι ήταν κατάλληλο μόνο για λατόμηση.
Ακόμα ένα στοιχείο καθοριστικό για την αξιολόγηση του ιδιώτη εκτιμητή ήταν η θέση του πως τα νομικά χαρακτηριστικά του ακινήτου και οι δυνατότητες ανάπτυξης του με βάση τη Δήλωση Πολιτικής δικαιολογούσαν την ένταξη του ακινήτου στη γεωργική ζώνη Γ3, στην προσπάθεια του να δείξει ότι ο καθορισμός της αξίας του ακινήτου δεν επηρεαζόταν από το γεγονός ότι εντάχθηκε μεταγενέστερα στη ζώνη Γ3 αλλά παρέμενε ο ίδιος. Έχει ήδη λεχθεί ότι και με αυτή τη θέση το πρωτόδικο Δικαστήριο ασχολήθηκε επιμελώς, επεξηγώντας πλήρως τους λόγους για τους οποίους δεν μπορούσε να τη δεχθεί. Ειδικότερα, αυτή η θέση αναιρείτο λόγω της ύπαρξης του ασβεστόλιθου στο ακίνητο, των υπόλοιπων χαρακτηριστικών στα οποία αναφέρθηκε ο Λειτουργός Μεταλλείων και της εν ισχύι άδειας λατόμησης. Επιπλέον, όπως επεσήμανε το πρωτόδικο Δικαστήριο, η αναφορά του μάρτυρος σε Δήλωση Πολιτικής 9ΓΒ ήταν παντελώς γενική και αόριστη, χωρίς να διευκρινίσει ποτέ σε ποιαν αναφερόταν, με αποτέλεσμα αυτή η θέση του να παρέμενε μετέωρη. Μάλιστα το πρωτόδικο Δικαστήριο προχώρησε το ίδιο στο να εξετάσει τη Δήλωση Πολιτικής που ίσχυε πριν το 1994, όταν αυτό εντάχθηκε σε Parcel, για να διαπιστώσει πως τέτοια πρόνοια 9ΓΒ δεν περιλαμβανόταν σε αυτή.
Στην έκθεση του ο ιδιώτης εκτιμητής χρησιμοποίησε έξι συγκριτικές πωλήσεις και στη δική της έκθεση η εκτιμήτρια του Κτηματολογίου χρησιμοποίησε άλλες πέντε. Το πρωτόδικο Δικαστήριο ασχολήθηκε ξεχωριστά με καθεμιά των συγκριτικών πωλήσεων. Ειδικότερα, εξέτασε τις συγκριτικές πωλήσεις υπ’ αρ. 1, 4, 5 και 6 στην έκθεση του ιδιώτη εκτιμητή, καταλήγοντας ότι οι πρώτες τρεις αφορούσαν μερίδια και επομένως δεν κρίνονται βοηθητικές, ενώ η έκτη αφορούσε μη συγκρίσιμο ακίνητο, εφόσον ήταν αρκετά πιο μακριά του επίδικου, σε καλύτερη περιοχή και η πώληση έγινε μετά τη Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης, όταν είχαν ήδη εφαρμοστεί οι πολεοδομικές ζώνες. Θεωρούμε καθόλα εύλογα τα συμπεράσματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι αυτά τα ακίνητα δεν μπορούσαν να συγκριθούν με το επίδικο.
Το γεγονός ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν αναφέρθηκε συγκεκριμένα στις συγκριτικές πωλήσεις υπ’ αρ. 2 και 3, δεν αποτελεί παράλειψη η οποία μάλιστα να διαφοροποιεί ή επηρεάζει την τελική κρίση του, ως εισηγείται η Εφεσείουσα. Και τούτο, καθότι προκύπτει ότι, με την αποδοχή της μαρτυρίας του Λειτουργού Μεταλλείων αναφορικά με την περιγραφή τόσο του επίδικου ακινήτου όσο και των εν λόγω συγκριτικών ακινήτων, αυτά δεν είχαν οποιοδήποτε περιθώριο σύγκρισης με το επίδικο. Το μεν ένα είχε καλλιέργειες και το δεύτερο είχε πέτρωμα κρητίδες, δηλαδή λεπτές στρώσεις από μαλακό πέτρωμα, το οποίο εύκολα μπορούσε να εξορυχθεί με μηχανικά μέσα και δεν απαιτείτο η χρήση εκρηκτικών υλών.
Γενικά, ο ιδιώτης εκτιμητής χρησιμοποίησε ακίνητα τα οποία δεν ενέπιπταν εντός Parcel, με την εισήγηση ότι έπρεπε να γίνει κάποια προσαρμογή επειδή τα ακίνητα σε Parcel πωλούντο σε χαμηλότερη τιμή. Έχει ήδη διαφανεί ότι η όλη βάση στον τρόπο επιλογής των συγκριτικών πωλήσεων κατέρρευσε λόγω του ότι το επίδικο ακίνητο ήταν ενταγμένο σε Parcel και ουδέποτε μπορούσε να χρησιμοποιηθεί για οποιονδήποτε άλλο σκοπό. Επίσης αυτά είχαν διαφορετικά φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά και δυνατότητες ανάπτυξης, από το επίδικο που δεν μπορούσε να καλλιεργηθεί και αξιοποιηθεί διαφορετικά παρά μόνο για λατόμηση.
Για να τύχει εφαρμογής το άρθρο 10(η) του Ν.15/1962, θα πρέπει να αποδειχθεί η μείωση της αξίας του ακινήτου λόγω ακριβώς της ένταξης του σε Parcel.
Όπως λέχθηκε στην υπόθεση Νικολαΐδης κ.ά. v. Κυπριακής Δημοκρατίας (1998) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1362, η διαπίστωση επαύξησης ή μείωσης της αξίας της περιουσίας είναι θέμα πραγματικό. Τα δεδομένα που λαμβάνονται υπόψη για τον σκοπό αυτό δεν είναι μόνο τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του κτήματος που υφίστανται κατά τον χρόνο της γνωστοποίησης, αλλά και τα κατά τον ίδιο χρόνο ευλόγως προβλεπτά.
Οι Εφεσείοντες παρέπεμψαν στην υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας v. Κούλουμου (1995) 1 Α.Α.Δ. 728, προς υποστήριξη της θέσης τους ότι οι αποζημιώσεις θα έπρεπε να υπολογιστούν στη βάση του άρθρου 10(η) του Ν.15/62. Σε εκείνη την υπόθεση το Ανώτατο Δικαστήριο ανέφερε πως το ποσό της μείωσης που είχε επέλθει στην αξία του απαλλοτριωθέντος ακινήτου λόγω των περιορισμών που τέθηκαν δυνάμει του περί Αρχαιοτήτων Νόμου, προστίθετο στην πληρωτέα αποζημίωση για την απαλλοτρίωση και δεν επιδικαζόταν ξεχωριστά.
Η εν λόγω υπόθεση δεν προσφέρει καθοδήγηση στην υπό κρίση περίπτωση, καθότι εδώ δεν υπήρχε αποδεκτή και αξιόπιστη μαρτυρία για τη μείωση της αξίας του ακινήτου λόγω επιβολής περιορισμού. Στην υπό κρίση περίπτωση, ορθά επεσήμανε το πρωτόδικο Δικαστήριο πως δεν υπήρξε καν μαρτυρία ότι η ένταξη του ακινήτου σε Parcel είχε μειώσει την αξία του. Αντιθέτως, πρόσθεσε, το ακίνητο ήταν κατάλληλο μόνο για λατόμηση και απαλλοτριώθηκε και χρησιμοποιήθηκε για αυτόν τον σκοπό. Με βάση την αξιόπιστη μαρτυρία, τα χαρακτηριστικά του επίδικου ακινήτου ουδόλως διαφοροποιήθηκαν με τη συμπερίληψη του σε περιοχή Parcel.
Η υπόθεση Νικολαΐδης Σάββας κ.ά. v. Δημοκρατίας (1998) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1362, στην οποία παρέπεμψε η Εφεσείουσα, δεν υποστηρίζει τη θέση της. Σε εκείνη την υπόθεση τονίστηκε ότι ουσιώδης χρόνος για υπολογισμό του ύψους των αποζημιώσεων είναι ο χρόνος της Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης. Εκεί είχε αποδειχθεί ότι το ακίνητο υπέστη μείωση στην αξία του λόγω των περιορισμών που τέθηκαν με βάση τον περί Αρχαιοτήτων Νόμο, Κεφ. 31. Στην υπό κρίση περίπτωση, τέτοια μαρτυρία για τη μείωση της αξίας του ακινήτου λόγω ένταξης του σε Parcel, όχι μόνο δεν προσήχθη, αλλά αντιθέτως με βάση την αξιόπιστη μαρτυρία των μαρτύρων υπεράσπισης, το ακίνητο ουδεμία μείωση υπέστη λόγω αυτού εφόσον ουδέποτε μπορούσε να χρησιμοποιηθεί για άλλο σκοπό.
Επίσης, το πρωτόδικο Δικαστήριο ασχολήθηκε και με την τοποθεσία του επίδικου ακινήτου, ήτοι πως βρισκόταν σε ψηλότερο υψόμετρο με θέα τη θάλασσα και τη θέση του ιδιώτη εκτιμητή ότι αυτή προσέδιδε αύξηση στην αξία του. Εύλογα κατέληξε πως από τη στιγμή που αυτό είχε τέτοιο γεωλογικό σχήμα και πέτρωμα που το καθιστούσαν κατάλληλο μόνο για λατόμηση, τότε δεν είχε σημασία πού βρίσκεται και αν έχει θέα τη θάλασσα.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αξιολόγησε και τις συγκριτικές πωλήσεις που έλαβε υπόψη η εκτιμήτρια του Κτηματολογίου. Αυτές αφορούσαν ακίνητα με όμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με το επίδικο και η εκτιμήτρια προέβη σε αναπροσαρμογή προς 10%, ποσοστό το οποίο είχε χρησιμοποιήσει και ο ιδιώτης εκτιμητής. Ειδικότερα, το πρωτόδικο Δικαστήριο έλαβε υπόψη δύο συγκριτικά της εκτιμήτριας, τα οποία ήταν Parcel, επικλινή, με ακανόνιστο σχήμα, πετρώδη επιφάνεια και εφάπτοντο μονοπατιού, όπως το επίδικο. Το ένα βρισκόταν βορειότερα του επίδικου ενώ το δεύτερο πολύ πλησίον με αυτό, με την ίδια έκταση και την ίδια απόσταση που εφάπτονται με μονοπάτι. Όλα δε ήταν εκτός του ορίου υδατοπρομήθειας. Επομένως, ήταν συγκρίσιμα.
Με βάση τα ανωτέρω δεδομένα, όπως αυτά τέθηκαν ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ήταν πρόδηλο ότι δεν είχε αποδειχθεί πως ο περιορισμός με την ένταξη του επίδικου ακινήτου σε Parcel επηρέαζε την αξία του και δεν δικαιολογείτο η εφαρμογή του άρθρου 10(η) του Ν.15/1962 για τον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης.
Θεωρούμε ορθή και ολοκληρωμένη τη διεργασία του πρωτόδικου Δικαστηρίου ως προς την αξιολόγηση της μαρτυρίας των εκτιμητών και τα συνακόλουθα ευρήματα και συμπεράσματα του, ούτως ώστε να μην παρέχεται οποιοδήποτε περιθώριο επέμβασης μας.
Με βάση όλα όσα αναφέρονται ανωτέρω, όλοι οι λόγοι έφεσης απορρίπτονται ως αβάσιμοι.
Η Έφεση απορρίπτεται.
€2.000 έξοδα Έφεσης επιδικάζονται υπέρ της Εφεσίβλητης και εναντίον της Εφεσείουσας.
Χ. ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.
Ι. ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ.
Ε. ΕΦΡΑΙΜ, Δ.
/κβπ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο