ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
Πολιτική Έφεση Αρ. 58/17
4 Ιουλίου, 2025
[ΜΑΛΑΧΤΟΣ, ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, ΕΦΡΑΙΜ, Δ/στές]
ΚΥΡΙΑΚΗ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ
Εφεσείουσα,
ν.
1. ΚΩΣΤΑΣ ΧΑΤΖΗΣΤΥΛΛΗΣ ΕΙΔΗ ΥΓΙΕΙΝΗΣ ΛΤΔ
2. ΚΩΣΤΑ ΧΑΤΖΗΣΤΥΛΛΗ
Εφεσίβλητων.
..................
Τ. Μιχαηλίδης, για την Εφεσείουσα.
Π. Καΐκκης, για Yiannakis K. Thoma Law Firm LLC, για τους Εφεσίβλητους.
ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και
θα δοθεί από την Εφραίμ, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΕΦΡΑΙΜ, Δ.: Η Εφεσείουσα εκμίσθωνε έξι καταστήματα στην Εφεσίβλητη 1 εταιρεία, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερ. 9.3.2005. Με βάση τους όρους του ενοικιαστηρίου, η διάρκεια της ενοικίασης ήταν για πέντε έτη, με τη δυνατότητα ανανέωσης αυτής κατόπιν γραπτής ειδοποίησης της Εφεσίβλητης τρεις τουλάχιστον μήνες πριν από τη λήξη της, για το έκτο έτος ή για δεύτερη πενταετία. Ο Εφεσίβλητος 2, διευθυντής της Εφεσίβλητης, υπέγραψε το ενοικιαστήριο ως εγγυητής.
Μετά τη λήξη των πέντε ετών, ήτοι στις 9.3.2010 η Εφεσίβλητη παρέμεινε στα καταστήματα ως θέσμια ενοικιαστής. Λόγω της οικονομικής κρίσης, η Εφεσίβλητη ζήτησε από την Εφεσείουσα μείωση του ενοικίου. Η Εφεσείουσα απέστειλε σχετικό ενοικιαστήριο έγγραφο το οποίο προνοούσε για ενοικίαση για δύο έτη με μειωμένο ενοίκιο για το πρώτο έτος και επαναφορά στο προηγούμενο ενοίκιο για το δεύτερο έτος. Η Εφεσίβλητη πρότεινε άλλο ενοικιαστήριο με διαφορετικό περιεχόμενο. Η Εφεσείουσα δεν δέχθηκε το προτεινόμενο ενοικιαστήριο, εμμένοντας στην υπογραφή του ενοικιαστηρίου το οποίο η ίδια πρότεινε, διαφορετικά θα τερμάτιζε την ενοικίαση. Η Εφεσίβλητη δεν ανταποκρίθηκε στο αίτημα της Εφεσείουσας για υπογραφή του προτεινόμενου από πλευράς της ενοικιαστηρίου και δεν πλήρωνε τα ενοίκια από τον Δεκέμβριο του 2011, με αποτέλεσμα η τελευταία να τερματίσει την ενοικίαση με επιστολή της ημερ. 22.2.2012.
Η Εφεσίβλητη τελικώς παρέδωσε την κατοχή των καταστημάτων στην Εφεσείουσα στις 30.5.2012. Επειδή είχε παραλείψει την πληρωμή των ενοικίων από τον Δεκέμβριο του 2011 μέχρι και την ημερομηνία παράδοσης των καταστημάτων, η Εφεσείουσα ήγειρε απαίτηση αξιώνοντας τόσο τα οφειλόμενα ενοίκια όσο και ποσά για ζημιές που κατ’ ισχυρισμό προκάλεσε η Εφεσίβλητη σε αυτά.
Οι Εφεσίβλητοι ισχυρίστηκαν ότι τα μέρη βρίσκονταν σε διαπραγματεύσεις για τη σύναψη νέας σύμβασης μίσθωσης όταν η Εφεσείουσα απέστειλε την επιστολή τερματισμού, επομένως ο τερματισμός ήταν παράνομος. Οι Εφεσίβλητοι, με τη σειρά τους, ήγειραν ανταπαίτηση με την οποία διεκδικούσαν αποζημιώσεις για τις δαπάνες τις οποίες κατ’ ισχυρισμό υπέστησαν προς βελτίωση των καταστημάτων, στις οποίες δεν θα προέβαιναν εάν γνώριζαν ότι η Εφεσείουσα θα προέβαινε σε αυθαίρετο και παράνομο τερματισμό, καθώς επίσης και για απώλεια εμπορικής εύνοιας.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι ο τερματισμός δεν ήταν παράνομος και ότι η Εφεσίβλητη όφειλε τα ενοίκια από τον Δεκέμβριο του 2011 μέχρι και τον Μάιο του 2012 που παρέδωσε την κατοχή τους. Κατέληξε επίσης ότι, με βάση το λεκτικό της εγγύησης και εφόσον η περίοδος που προβλεπόταν για την ανανέωση της ενοικίασης δεν ήταν συγκεκριμένη, ο Εφεσίβλητος δεν υπείχε ευθύνη ως εγγυητής. Έτσι, το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε απόφαση υπέρ της Εφεσείουσας και εναντίον της Εφεσίβλητης για τα οφειλόμενα ενοίκια και τα ποσά που κατέβαλε για την αποκατάσταση των ζημιών, αφαιρουμένου του ποσού το οποίο η Εφεσίβλητη είχε καταβάλει αρχικά ως ντεπόζιτο και παρέμεινε στην κατοχή της Εφεσείουσας, πλέον έξοδα. Απέρριψε την απαίτηση εναντίον του Εφεσίβλητου με έξοδα εναντίον του και την ανταπαίτηση με έξοδα εναντίον της Εφεσίβλητης. Ουδεμία αναφορά έγινε για τα έξοδα αναφορικά με τον Εφεσίβλητο για την ανταπαίτηση.
Με την παρούσα Έφεση η Εφεσείουσα προβάλλει δύο λόγους έφεσης. Ο πρώτος αφορά στην κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι ο Εφεσίβλητος, ως εγγυητής, δεν έφερε ευθύνη για το επιδικασθέν εναντίον της Εφεσίβλητης ποσό. Ο δεύτερος αφορά στη μη επιδίκαση εξόδων σε σχέση με τον Εφεσίβλητο αναφορικά με την ανταπαίτηση.
Στο πλαίσιο εξέτασης του πρώτου λόγου, θα πρέπει να λεχθεί εξαρχής ότι η υπογραφή της εγγύησης από τον Εφεσίβλητο, όχι μόνο ήταν παραδεκτή στο δικόγραφο των Εφεσίβλητων αλλά και δεν απασχόλησε κατά την ακρόαση, και ειδικότερα κατά τη μαρτυρία του ίδιου του Εφεσίβλητου.
Το λεκτικό της εγγύησης έχει ως εξής:
«Ο … υποφαινόμενος … Κώστας Χατζηστυλλής … εγγυούμαι την εκπλήρωση από τον ενοικιαστή όλων των υποχρεώσεων του δυνάμει του παρόντος Ενοικιαστηρίου Εγγράφου ημερομηνίας 9ης Μαρτίου, 2005 και η εγγύηση αυτή θα είναι δεσμευτική για εμένα και θα εξακολουθεί να καλύπτει και κάθε νοητή ή υπονοούμενη παράταση του ως άνω Εγγράφου, και θα εξακολουθώ να ευθύνομαι ως εγγυητής του Ενοικιαστή για οποιαδήποτε υποχρέωση αυτού σχετικά με την ενοικίαση και κατοχή του κτήματος μέχρι εκκένωσης και παράδοσης τούτου στον ιδιοκτήτη.»
Ήταν επίσης παραδεκτό ότι μετά τον τερματισμό της πενταετούς περιόδου ενοικίασης που προνοείτο στο ενοικιαστήριο, η Εφεσίβλητη είχε καταστεί θέσμια ενοικιαστής. Η θέσμια ενοικίαση διακρίνεται από τη συμβατική ενοικίαση, εξ ου και ρυθμίζεται από τον ειδικό περί Ενοικιοστασίου Νόμο του 1983, Ν.23/1983.
Στην υπόθεση Μάντζαλος v. Μιχαηλίδη κ.ά., Πολ. Έφεση Αρ. 74/2013, ημερ. 14.2.2019, τέθηκε το ερώτημα κατά πόσο η επίδικη εγγύηση εξακολουθούσε να ισχύει μετά το πέρας της συμβατικής ενοικίασης, δηλαδή κατά την περίοδο που η ενοικίαση κατέστη θέσμια. Υιοθετώντας την παλαιότερη υπόθεση Kyriakidou v. Mangadjian (1969) 1 C.L.R. 14, τονίστηκε ότι η εγγύηση σε ενοικιαστήριο έγγραφο δεν ισχύει σε θέσμια ενοικίαση, εκτός εάν, μέσα από ξεκάθαρο και πολύ σαφές λεκτικό, ο εγγυητής όντως αποδέχεται ευθύνη για την περίοδο της θέσμιας ενοικίασης, η οποία εκλαμβάνεται ως νέα ενοικίαση εδραζόμενη στο Νόμο.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφέρθηκε στην Kyriakidou (ανωτέρω) και στη νομική αρχή που αυτή καθιέρωσε και εφαρμόζοντας την, κατέληξε πως «η περίοδος ανανέωσης δεν ήταν καθορισμένη, εφόσον δεν ήταν μία αλλά ο ενοικιαστής είχε επιλογή μεταξύ ενός έτους ή μιας πενταετίας». Αυτή η πρόνοια ήταν σαφής και εν πλήρη γνώσει του Εφεσίβλητου ο οποίος είχε υπογράψει ως εγγυητής. Επομένως, ήταν σαφές στον Εφεσίβλητο πως με τη λήξη της σύμβασης ενοικίασης υπήρχε η δυνατότητα ανανέωσης αυτής, μάλιστα με σχετική ειδοποίηση από πλευράς Εφεσίβλητης, είτε για ένα ακόμα έτος είτε για ακόμα μια πενταετία. Υπενθυμίζεται δε ότι ο Εφεσίβλητος ήταν ο διευθυντής της Εφεσίβλητης, ενοικιάστριας εταιρείας, και αυτός που ενεργούσε εκ μέρους και για λογαριασμό αυτής σε σχέση με την υπό κρίση ενοικίαση.
Το λεκτικό της εγγύησης δεν αφήνει οποιαδήποτε αμφιβολία πως η εγγύηση αφορούσε κάθε μορφής ανανέωση του ενοικιαστηρίου εφόσον αναφερόταν σε «κάθε νοητή ή υπονοοούμενη παράταση» και για όσο καιρό διαρκούσε η ενοικίαση και κατοχή των καταστημάτων μέχρι την παράδοση αυτών προς την Εφεσείουσα, εφόσον αναφερόταν σε «οποιαδήποτε υποχρέωση αυτού [του Ενοικιαστή] σχετικά με την ενοικίαση και κατοχή του κτήματος μέχρι εκκένωσης και παράδοσης τούτου στον ιδιοκτήτη». Ο όρος «μέχρι … παράδοσης» σαφώς κάλυπτε και τη θέσμια ενοικίαση στη βάση της οποίας ο ενοικιαστής θα δικαιούτο στη συνέχιση της κατοχής και ο ιδιοκτήτης δεν θα λάμβανε ελεύθερη κατοχή του ακινήτου του.
Θεωρούμε εσφαλμένη την προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου το οποίο απομόνωσε την παροχή διαζευκτικών χρονικών ανανεώσεων του υφιστάμενου ενοικιαστηρίου εγγράφου, χωρίς όμως να συνεκτιμήσει το σύνολο του λεκτικού της εγγύησης και την ιδιότητα και εμπλοκή του Εφεσίβλητου στο ζήτημα.
Ως εκ τούτου ο πρώτος λόγος έφεσης κρίνεται βάσιμος και επιτυγχάνει.
Ο δεύτερος λόγος αφορά στο ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα εξέδωσε διαταγή για έξοδα αναφορικά με την ανταπαίτηση μόνο εναντίον της Εφεσίβλητης και όχι και εναντίον του Εφεσίβλητου.
Αποτελεί καθιερωμένη νομολογιακή αρχή ότι το ζήτημα των εξόδων επαφίεται στη διακριτική ευχέρεια του εκδικάζοντος Δικαστηρίου και ότι η γενική αρχή είναι πως τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα και απόκλιση από τον κανόνα δικαιολογείται μόνο εφόσον συντρέχουν ικανοί λόγοι που ανάγονται στη γενεσιουργό αιτία της πρόκλησης του συνόλου ή μέρους των εξόδων της δίκης. Σχετικά παραπέμπουμε στην υπόθεση Ιωάννου v. Κουννίδη (1998) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1215. Το Εφετείο επεμβαίνει μόνο εκεί όπου διαπιστώνει ότι η διακριτική ευχέρεια του πρωτόδικου Δικαστηρίου δεν ασκήθηκε δικαστικά (βλ. Kyriacou v. Leontiou (1987) 1 C.L.R. 420).
Στην προκειμένη περίπτωση, το πρωτόδικο Δικαστήριο επιδίκασε τα έξοδα της ανταπαίτησης υπέρ της Εφεσείουσας και εναντίον της Εφεσίβλητης μόνο. Ουδεμία αναφορά έγινε όσον αφορά τα έξοδα σε σχέση με τον Εφεσίβλητο. Και οι δύο Εφεσίβλητοι ήγειραν την ανταπαίτηση και αυτό καταγράφεται και στην προσβαλλόμενη απόφαση. Ήταν ωστόσο πρόδηλο ότι είναι η Εφεσίβλητη η οποία κατ’ ισχυρισμό υπέστη τις δαπάνες και τη ζημιά την οποία και ανταπαιτούσε.
Με δεδομένο ότι η ανταπαίτηση ουσιαστικά αφορούσε την Εφεσίβλητη εναντίον της οποίας επιδικάστηκαν τα έξοδα αυτής, δεν εκδίδεται οποιαδήποτε διαταγή για έξοδα αναφορικά με τον Εφεσίβλητο για την ανταπαίτηση.
Η Έφεση επιτυγχάνει ως ανωτέρω.
Η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου για την απόρριψη της απαίτησης εναντίον του Εφεσίβλητου παραμερίζεται. Αντικαθίσταται με απόφαση υπέρ της Εφεσείουσας και εναντίον του Εφεσίβλητου, αλληλέγγυα και ή κεχωρισμένα με την Εφεσίβλητη, ως αυτή εξεδόθη εναντίον της τελευταίας.
Τα έξοδα της απαίτησης στην πρωτόδικη διαδικασία επιδικάζονται υπέρ της Εφεσείουσας και εναντίον του Εφεσίβλητου, αλληλέγγυα και ή κεχωρισμένα με την Εφεσίβλητη, όπως υπολογιστούν από τη Γραμματέα στην κλίμακα €10.000-€50.000 και εγκριθούν από το αρμόδιο Δικαστήριο.
€2.000 έξοδα Έφεσης, πλέον ΦΠΑ εάν υπάρχει, επιδικάζονται υπέρ της Εφεσείουσας και εναντίον του Εφεσίβλητου. Λόγω του ότι η Έφεση αφορούσε αποκλειστικά τον Εφεσίβλητο και δεν διεφάνη ο λόγος για τον οποίο αυτή στρέφεται και εναντίον της Εφεσίβλητης, δεν εκδίδεται οποιαδήποτε διαταγή για έξοδα αναφορικά με την Εφεσίβλητη.
Χ. ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.
Ι. ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ.
Ε. ΕΦΡΑΙΜ, Δ.
/κβπ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο