ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 63/2016)
28 Ιουλίου, 2025
[ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Π., ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, Δ., ΕΦΡΑΙΜ, Δ.]
ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ
Εφεσείουσα,
v.
ΑΝΤΩΝΑΚΗ ΔΙΟΝΥΣΙΟΥ ΔΗΜΗΤΡΙΟΥ
Εφεσίβλητου.
.......................
Δ. Κουρουσίδου (κα), Δικηγόρος της Δημοκρατίας Α’, για την Εφεσείουσα/Αντεφεσίβλητη.
Γ.Π. Φαίδωνος, για τον Εφεσίβλητο/Αντεφεσείοντα.
ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Π.: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη
και θα δοθεί από την Εφραίμ, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΕΦΡΑΙΜ, Δ.: Ο Εφεσίβλητος ήταν ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του επίδικου ακινήτου, ενός χωραφιού στο Ζακάκι της επαρχίας Λεμεσού. Μέρος αυτού απαλλοτριώθηκε με τη Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης ημερ. 29.2.2008 και ακολούθως με το Διάταγμα Απαλλοτρίωσης ημερ. 27.2.2009. Η απαλλοτρίωση έγινε για την κατασκευή του κυκλικού κόμβου Lady’s Mile που συνορεύει με τη βορειοδυτική πλευρά του νέου λιμανιού Λεμεσού, πλησίον του εμπορικού κέντρου My Mall και για την κατασκευή δρόμου διπλής κατεύθυνσης με τέσσερις λωρίδες κυκλοφορίας που συνδέει το νέο λιμάνι με τον αυτοκινητόδρομο Λεμεσού-Πάφου. Η Αποζημιούσα Αρχή πρόσφερε αποζημίωση εκ €383.900, την οποία ο Εφεσίβλητος απεδέχθη με επιφύλαξη του τελικού καθορισμού του ποσού της αποζημίωσης, πλην όμως εισέπραξε μέρος μόνο αυτού, ήτοι €100.000.
Έτσι ο Εφεσίβλητος καταχώρισε Παραπομπή διεκδικώντας αποζημίωση ύψους πέραν των €500.000, ενώ η Αποζημιούσα Αρχή επέμενε στη θέση ότι το προσφερθέν ποσό αποτελούσε την ορθή και δίκαιη αποζημίωση.
Η ακρόαση της υπόθεσης περιορίστηκε ουσιαστικά στη μαρτυρία δύο μαρτύρων, ενός εκτιμητή για κάθε πλευρά. Για τον Εφεσίβλητο κατέθεσε ιδιώτης εκτιμητής, ο Μ.Απ.1, και για την Αποζημιούσα Αρχή, βοηθός κτηματολογικός λειτουργός, υπεύθυνη του κλάδου εκτίμησης και φορολογίας στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού, η Μ.Υ.1. Για την Αποζημιούσα Αρχή έδωσε μαρτυρία και εκτελεστικός μηχανικός στο Τμήμα Δημοσίων Έργων, ο Μ.Υ.2, ο οποίος αναφέρθηκε στη μέτρηση της τροχαίας κίνησης στον κυκλικό κόμβο όπου βρίσκεται το επίδικο ακίνητο.
Αποτέλεσε εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι κατά την ημερομηνία της Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης, το επίδικο ακίνητο καλυπτόταν από τις πρόνοιες του Τοπικού Σχεδίου Λεμεσού του 2006 και ενέπιπτε σε δύο πολεοδομικές ζώνες, την Κα8 και τη Δα4. Η Κα8 ήταν ζώνη με επικρατούσα χρήση την κατοικία και η Δα4 ζώνη προστασίας. Συνολικά απαλλοτριώθηκε έκταση 2741 τ.μ. και παρέμειναν δύο ξεχωριστά τμήματα του, έκτασης 3328 τ.μ. και 67 τ.μ. Σύμφωνα με τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου, το ακίνητο εφαπτόταν στα βορειοανατολικά με πρόσωπο 263 μέτρων περίπου επί της απομονωτικής λωρίδας που δημιουργήθηκε με την απαλλοτρίωση του συνορεύοντος τεμαχίου για τη δημιουργία του κυρίου δρόμου που συνδέει το My Mall με την ακτή Lady’s Mile, ενώ στα δυτικά και βόρεια είχε ολικό πρόσωπο 270 μέτρων περίπου επί εγγεγραμμένου δημόσιου ασφαλτοστρωμένου δρόμου. Διέθετε τριγωνικό σχήμα με ομαλή και επίπεδη επιφάνεια.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο απεδέχθη μέρος της μαρτυρίας του κάθε μάρτυρα. Συγκεκριμένα απεδέχθη τη μαρτυρία του Μ.Απ.1 ως προς την αγοραία αξία του επηρεαζόμενου εμβαδού το οποίο ανήκε στη ζώνη Κα8, ήτοι €250 ανά τ.μ., και της Μ.Υ.1 ως προς την αγοραία αξία του επηρεαζόμενου εμβαδού το οποίο ανήκε στη ζώνη Δα4, ήτοι €140 ανά τ.μ. Κατέληξε πως με την επίδικη απαλλοτρίωση δεν προέκυψε επιζήμια επίδραση στο εναπομείναν μέρος αυτού που ανήκε στη ζώνη Κα8 ενώ προκλήθηκε επιζήμια επίδραση στο εναπομείναν μέρος των 67 τ.μ. κατά 95% που ανήκε στη ζώνη Δα4, σύμφωνα με τη μαρτυρία και των δύο εκτιμητών. Ως εκ τούτου επεδίκασε ως αποζημίωση για την απαλλοτριωθείσα έκταση στη ζώνη Κα8 το συνολικό ποσό των €242.000 και στη ζώνη Δα4 το συνολικό ποσό των €210.420 και για επιζήμια επίδραση στο εναπομείναν μέρος των 67 τ.μ., το συνολικό ποσό των €8.911, με τόκο επί όλων των ποσών προς 9% από τις 29.2.2008 μέχρι τις 15.5.2014 και προς 3% από τις 16.5.2014 μέχρι εξοφλήσεως. Επεδίκασε επίσης εκτιμητικά και δικηγορικά έξοδα.
Με τέσσερις λόγους έφεσης η Εφεσείουσα αμφισβητεί την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης. Με τον πρώτο λόγο έφεσης προσβάλλει ως λανθασμένη την υιοθέτηση της μαρτυρίας του Μ.Απ.1 και τη μη αποδοχή της αξίας που υιοθέτησε η Μ.Υ.1 για το απαλλοτριωθέν μέρος του ακινήτου που ενέπιπτε στη ζώνη Κα8. Με τους λόγους έφεσης 2 και 3 προβάλλει πως εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε τη μαρτυρία της Μ.Υ.1 στη βάση του ότι δεν παρουσίασε όλες τις συγκριτικές πωλήσεις και ότι το ένα συγκριτικό ακίνητο βρίσκεται σε άλλη περιοχή, αντίστοιχα. Με τον τέταρτο λόγο έφεσης αποδίδεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο απέδωσε εσφαλμένη ερμηνεία στη θέση της Μ.Υ.1 πως δεν μπορούσε το επίδικο ακίνητο, ως χωράφι, να διαμορφώνει τιμή πώλησης ψηλότερη από οικόπεδα της ίδιας πολεοδομικής ζώνης και στην ίδια ακριβώς περιοχή με αυτό.
Ο Εφεσίβλητος καταχώρισε αντέφεση. Με τους τρεις λόγους αυτής επιζητεί τη διαφοροποίηση της προσβαλλόμενης απόφασης, προβάλλοντας ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο απεφάσισε πως δεν υπήρξε επιζήμια επίδραση στο μέρος εντός της ζώνης Κα8, πως το απαλλοτριωθέν μέρος του ακινήτου της ζώνης Δα4 έπρεπε να αποζημιωθεί με αξίες της ίδιας ζώνης αντί της ζώνης Κα8, ως υποστήριξε ο Μ.Απ.1 και πως η αποζημίωση για το μέρος της ζώνης Δα4 ήταν προς €140 ανά τ.μ. αντί €177.52 ανά τ.μ.
Μέσα από όλους τους λόγους έφεσης και αντέφεσης διαφαίνεται ότι και οι δύο πλευρές αμφισβητούν την ορθότητα της προσβαλλόμενης απόφασης στον βαθμό που αυτή στηρίχθηκε στη μαρτυρία της άλλης πλευράς και δεν υιοθετήθηκε η μαρτυρία του δικού της μάρτυρα-εκτιμητή. Επομένως, η εξέταση των λόγων έφεσης ουσιαστικά θα εμπεριέχει και την εξέταση των λόγων αντέφεσης.
Όπως ορθά ανέφερε το πρωτόδικο Δικαστήριο, για τον καθορισμό της αποζημίωσης η αξία της γης θα πρέπει να λογιστεί ως ίση προς την αξία που θα επέφερε το ακίνητο αν επωλείτο εκουσίως στην ελεύθερη αγορά κατά τον χρόνο δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης, όπως προκύπτει από το άρθρο 10(α) των περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμων του 1962 έως 2014, Ν.15/1962. Σχετικά παρέπεμψε στην υπόθεση Παναρέτου κ.ά. v. Κυπριακής Δημοκρατίας (2002) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1552. Για τον καθορισμό αυτής, σαφώς απαιτείται η μαρτυρία ειδικών εκτιμητών, εξ ου και κλήθηκαν οι Μ.Απ.1 και Μ.Υ.1 (βλ. Καπονίδης κ.ά. v. Κυπριακής Δημοκρατίας, Πολ. Εφέσεις Αρ. 205/2013-207/203, ημερ. 2.7.2019). Η εμπειρογνωμοσύνη τους δεν αποτέλεσε αντικείμενο αμφισβήτησης και, όπως έχει λεχθεί στην υπόθεση Κίτση v. Γενικού Εισαγγελέα (2001) 1(Β) Α.Α.Δ. 1077, είναι νομολογιακά καθιερωμένο ότι ισχύουν οι ίδιοι κανόνες για την αξιολόγηση και αξιοπιστία ενός εμπειρογνώμονα όπως και κάθε άλλου μάρτυρα.
Στην υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας v. Κωνσταντινίδη κ.ά. (2001) 1 Α.Α.Δ. 2042 περιέχεται μια χρήσιμη ανάλυση του τρόπου προσέγγισης της μαρτυρίας εμπειρογνωμόνων με παραπομπή σε προγενέστερη νομολογία, στο ακόλουθο απόσπασμα:
«Στην Συμβούλιο Βελτιώσεως Αγίας Νάπας ν. Alexia & Polis Estates Ltd (2000) 1 Α.Α.Δ. 987, έχει γίνει επισκόπηση της σχετικής με το θέμα νομολογίας. Μεταφέρω το σχετικό απόσπασμα:
«Στην Rashid Ali and Another v. Vassiliko Cement Works Ltd (1971) 1 C.L.R. 146 το Εφετείο υπέδειξε ότι η εκτίμηση και των δύο εκτιμητών (περιλαμβανομένης και εκείνης στην οποία βασίσθηκε το πρωτόδικο δικαστήριο για τον καθορισμό της αποζημίωσης) ήταν ζήτημα εικοτολογίας σε μεγάλο βαθμό και ζήτημα γνώμης που βασιζόταν πάνω σε τέτοια εικοτολογία. Κάτω από τέτοιες περιστάσεις - κατέληξε το Εφετείο - τα πρωτόδικα δικαστήρια πρέπει να προχωρούν να κάμνουν το δικό τους καθορισμό της πληρωτέας αποζημίωσης, δυνάμει του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου, με το να εξετάζουν την ενώπιον τους μαρτυρία στο σύνολο της.
Η Rashid Ali (πιο πάνω) υιοθετήθηκε από τη μεταγενέστετη νομολογία. Λέχθηκε ότι πρέπει να προσδιορίζεται η μαρτυρία που οδηγεί στις σχετικές διαπιστώσεις του δικαστηρίου. Σε περίπτωση διαφωνίας μεταξύ των δύο εκτιμητών το δικαστήριο οφείλει ‘να αξιολογήσει τη μαρτυρία και να καταλήξει στα ευρήματα του με αναφορά σε όσα προέκυπταν από ότι θα έκρινε ως αξιόπιστο’ (Βλ. Συμβούλιο Αποχετεύσεων Λεμεσού-Αμαθούντος ν. Γεωργαλλίδου κ.α. (1997) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1622). Λέχθηκε, επίσης, ότι το δικαστήριο έχει την δυνατότητα να καταλήξει στο δικό του υπολογισμό αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι η κατάληξη του μπορεί να είναι αυθαίρετη, αναιτιολόγητη ή αόριστα εξαγόμενη (Βλ. Παπασάββας κ.α. ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας (1999) 1 Α.Α.Δ. 619).»
Είναι, επομένως, επιτρεπτό για το Δικαστήριο να αποδεχθεί μέρος της μαρτυρίας του ενός εμπειρογνώμονα και μέρος της μαρτυρίας του άλλου (βλ. Vasiliko Cement Works v. Stavrou (1978) 1 Α.Α.Δ. 389) και να προβεί στη δική του κατάληξη.
Είναι πάγια νομολογημένο ότι το Εφετείο επεμβαίνει μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις στον τρόπο αξιολόγησης της μαρτυρίας από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Όπως έχει τονιστεί, μεταξύ άλλων, στην υπόθεση S.K. Masters Developments Ltd v. Κυρατζής κ.ά., Πολ. Έφ. Αρ. 49/2015, ημερ. 22.6.2023, ECLI:CY:AD:2023:A215, η αξιολόγηση της μαρτυρίας ανήκει στο πρωτόδικο Δικαστήριο το οποίο είχε την ευκαιρία να ακούσει τους μάρτυρες και να παρακολουθήσει τη συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα. Το Εφετείο επεμβαίνει μόνο όταν τα ευρήματα αξιοπιστίας είναι εξ αντικειμένου ανυπόστατα, παράλογα ή αυθαίρετα. Περαιτέρω, το Εφετείο επεμβαίνει εκεί όπου τα ευρήματα γεγονότων δεν υποστηρίζονται από τη μαρτυρία που το πρωτόδικο Δικαστήριο έχει αποδεχθεί ως αξιόπιστη.
Στην υπό κρίση υπόθεση και οι δύο μάρτυρες χρησιμοποίησαν τη συγκριτική μέθοδο για τον υπολογισμό της αποζημίωσης. Αυτή η μέθοδος έχει αναγνωριστεί από τα Κυπριακά Δικαστήρια ως κατάλληλη μέθοδος (βλ. The Republic of Cyprus v. Christofides and Others (1984) 1 Α.Α.Δ. 305 και Γενικός Εισαγγελέας v. Κωνσταντινίδη κ.ά. (2001) 1 Α.Α.Δ. 2042). Ήταν κοινή διαπίστωση των εκτιμητών ότι δεν υπήρχαν άλλες πωλήσεις στην περιοχή χωραφιών που ανήκαν στη ζώνη Κα8, πλην της συγκριτικής πώλησης υπ’ αρ. 13 στον πρόσθετο πίνακα συγκριτικών πωλήσεων της Μ.Υ.1. Επομένως, η ενδεδειγμένη μέθοδος υπολογισμού της αξίας του επίδικου ακινήτου στην ελεύθερη αγορά ήταν η συγκριτική μέθοδος εκτίμησης με συγκρίσιμες πωλήσεις, με τις αναγκαίες, βεβαίως, προσαρμογές εφόσον τα συγκριτικά ακίνητα δεν θα ήταν χωράφια στην ίδια ζώνη (βλ. Κούβαρου v. Δημοκρατίας (1993) 1 Α.Α.Δ. 346).
Παρόλο που και οι δύο μάρτυρες υιοθέτησαν τη συγκριτική μέθοδο, εντούτοις χρησιμοποίησαν διαφορετικά ακίνητα (πλην τριών) προς σύγκριση και εξέφρασαν διαφορετική άποψη ως προς κάποια άλλα ζητήματα. Συνοπτικά, ο Μ.Απ.1 αγνόησε την ύπαρξη της ζώνης Δα4 καθότι, σύμφωνα με τον ίδιο, αποτελεί περιορισμό δυνάμει του άρθρου 10(η) του Ν.15/1962 ο οποίος τέθηκε από το 1987 για μελλοντική χρήση της γης για σκοπούς του κυκλικού κόμβου. Επομένως, προέβη στην εκτίμηση στη βάση του ότι ολόκληρη η απαλλοτριωθείσα έκταση ανήκε στη ζώνη Κα8. Επέλεξε πέντε συγκριτικές πωλήσεις χωραφιών εντός οικιστικής ζώνης, που ανήκαν σε άλλες πολεοδομικές ζώνες, ως επί το πλείστον στην Κα5 και μία στην Τ3β. Θεώρησε πως το επίδικο ακίνητο μειονεκτεί κατά 20% σε σχέση με αυτές τις πωλήσεις λόγω χαμηλότερου συντελεστή δόμησης αλλά υπερτερεί κατά 20% λόγω της κεντρικής του θέσης, της μεγάλης πρόσοψης του, της τοποθεσίας του κοντά στο My Mall και στη θάλασσα και των προοπτικών πολεοδομικής ανάπτυξης του καθότι από το 2013 εντάχθηκε στη ζώνη ΚΓ8. Αφού υιοθέτησε μια αύξηση της αξίας για τα έτη 2007-2008 κατά 10% και μείωση για τη μετέπειτα περίοδο μέχρι το 2011 κατά 10%, κατέληξε στο ποσό των €250 ανά τ.μ. Θεωρεί ότι το βόρειο τμήμα έχει υποστεί επιζήμια επίδραση της τάξης του 25%, λόγω της απώλειας ανέγερσης δύο επιπρόσθετων κατοικιών, του δυσμενούς επηρεασμού από το οδικό δίκτυο, της αυξημένης οχληρίας από θόρυβο και καυσαέρια και του ψηλότερου υψομετρικού επιπέδου κατά ένα μέτρο σε σχέση με τον δρόμο, ενώ το νότιο τμήμα της τάξης του 95%.
Η Μ.Υ.1 με τη σειρά της συμφώνησε ως προς την επιζήμια επίδραση του νοτίου τμήματος, δίδοντας εξηγήσεις ως προς τούτο, αλλά διαφώνησε ότι υπάρχει επιζήμια επίδραση επί του βορείου τμήματος. Υπολόγισε ξεχωριστά την αξία του τμήματος της κάθε ζώνης και χρησιμοποίησε 13 συγκριτικές πωλήσεις. Σε αυτές περιλαμβάνονται χωράφια στη ζώνη Κα5, χωράφια στη ζώνη Κα7, οικόπεδα στη ζώνη Κα8 και ένα χωράφι στη ζώνη Κα8. Η μάρτυρας καθόρισε την αξία στο ποσό των €170 και €140 για το τμήμα της ζώνης Κα8 και Δα4 αντίστοιχα, ως λογική και δίκαιη. Σημειώνεται πως οι τρεις κοινές συγκριτικές πωλήσεις αφορούν χωράφια στη ζώνη Κα5.
Ο Μ.Απ.1 σχολίασε τις συγκριτικές πωλήσεις που χρησιμοποίησε η Μ.Υ.1 λέγοντας βασικά πως κάποιες δεν ήταν συγκρίσιμες, ενώ με βάση κάποιες άλλες ο ίδιος θεώρησε ότι η αξία ανέρχετο είτε στα €257,02 είτε στα €343,72 ανά τ.μ. Η δε Μ.Υ.1 εξήγησε γιατί θεωρεί ότι οι συγκριτικές πωλήσεις που χρησιμοποίησε ο Μ.Απ.1 δεν ήταν συγκρίσιμες.
Ο Μ.Απ.1 χρησιμοποίησε τα τρία από τα πέντε ακίνητα τα οποία περιλαμβάνονταν στην αρχική έκθεση εκτίμησης του, που είχαν τα ίδια χαρακτηριστικά με το επίδικο, ήτοι χωράφια, με τη διαφορά ότι ανήκαν σε άλλη πολεοδομική ζώνη η οποία είχε ψηλότερο συντελεστή δόμησης. Ο ψηλότερος συντελεστής δόμησης αναγνωρίστηκε και από τους δύο μάρτυρες ως στοιχείο το οποίο προκαλεί αύξηση στην αξία του ακινήτου. Παρά ταύτα, ενώ ο Μ.Απ.1 καθόρισε το ποσοστό με το οποίο, κατά τον ίδιο, τα ακίνητα σε ζώνη Κα5 υπερτερούν των ακινήτων σε ζώνη Κα8, η Μ.Υ.1 αδυνατούσε να δώσει συγκεκριμένη απάντηση. Αυτά τα στοιχεία, η τοποθεσία τους και οι ημερομηνίες πώλησης τους σε σχέση με την ημερομηνία της επίδικης Γνωστοποίησης λήφθηκαν υπόψη από τον μάρτυρα, ο οποίος προέβη στις αναγκαίες προσαρμογές. Ανάλογη προσαρμογή έγινε και σε σχέση με την πορεία της αγοράς ακινήτων, δηλαδή πότε ήταν ανοδική και πότε παρουσίαζε ύφεση. Ο Μ.Απ.1 χρησιμοποίησε επιπρόσθετες συγκριτικές πωλήσεις, τέσσερις εκ των οποίων αφορούσαν χωράφια στις ζώνες Κα5, Κα8 και Η4, και τρεις οικόπεδα στη ζώνη Κα8. Προβαίνοντας στις ανάλογες προσαρμογές στις τέσσερις πρώτες, κατέληγε στην ίδια αξία, ενώ οι πωλήσεις των οικοπέδων είχαν γίνει σε αξίες μεταξύ €330,07 και €412,34 ανά τ.μ., αρκετά ψηλότερες από την καθορισθείσα για το επίδικο αξία.
Η Μ.Υ.1, στην αρχική της έκθεση εκτίμησης, χρησιμοποίησε οκτώ ακίνητα, εκ των οποίων τα πέντε ήταν χωράφια στη ζώνη Κα5 (μόνο ένα ήταν κοινό με τον Μ.Απ.1), ένα ήταν στις ζώνες Γα2 και Γα5 και τα υπόλοιπα ήταν οικόπεδα στη ζώνη Κα8. Βασιζόμενη σε αυτές τις συγκριτικές πωλήσεις, υπολόγισε την αξία του επίδικου ακινήτου στα €170 ανά τ.μ. Κατέθεσε επίσης συμπληρωματική έκθεση, στην οποία συμπεριέλαβε άλλες πέντε συγκριτικές πωλήσεις, τριών χωραφιών στη ζώνη Κα7, και ενός οικοπέδου και ενός χωραφιού στη ζώνη Κα8, προς επιβεβαίωση της ορθότητας του δικού της υπολογισμού της αξίας.
Για να καταρρίψει την ορθότητα της εκτίμησης του Μ.Απ.1, η Μ.Υ.1 εστιάστηκε στο γεγονός ότι τα ακίνητα που χρησιμοποίησε ο Μ.Απ.1 βρίσκονταν σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη, με μεγαλύτερη δυνατότητα ανάπτυξης. Αυτό ήταν βασικό στοιχείο διαφοράς μεταξύ των συγκριτικών πωλήσεων και του επίδικου, το οποίο, όμως, λήφθηκε υπόψη από τον Μ.Απ.1 για σκοπούς αναπροσαρμογής της αξίας του επίδικου, όπως αναλύεται ανωτέρω.
Το βασικό επιχείρημα της Μ.Υ.1, το οποίο επαναλαμβάνεται στους λόγους έφεσης, ήταν ότι η αξία την οποία ο Μ.Απ.1 καθόρισε ήταν ψηλότερη από την αξία ενός οικοπέδου στην ίδια περιοχή, κάτι το οποίο, ως προβάλλεται, δεν είναι λογικό καθότι ένα χωράφι προϋποθέτει περαιτέρω έξοδα από ένα ακίνητο για να αξιοποιηθεί και, επομένως, έχει χαμηλότερη αξία. Αυτή η θέση αναγνωρίστηκε από τον Μ.Απ.1 ως μια γενική αρχή, χωρίς όμως να αποτελεί απαρέγκλιτο κανόνα σε κάθε περίπτωση. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αναγνώρισε ότι μια τέτοια γενική θέση «ακούγεται λογική», πλην όμως σημείωσε πως αυτή διαψεύσθηκε από την ίδια τη Μ.Υ.1 καθότι οι συγκριτικές πωλήσεις της υπ’ αρ. 2-5 για χωράφια στη ζώνη Κα5 έδιναν αξίες κατά πολύ ψηλότερες από οικόπεδα στην ίδια ζώνη Κα5, ακόμα και από την αξία που ο Μ.Απ.1 υπολόγισε για τη ζώνη Κα8. Ο Εφεσίβλητος εισηγείται ότι η Μ.Υ.1 είχε εκφράσει αυτή τη θέση όχι γενικά και αόριστα αλλά σε συνάρτηση με συγκεκριμένα ακίνητα, ήτοι αυτά των συγκριτικών πωλήσεων της υπ’ αρ. 7, 8 και 12 που είναι οικόπεδα στη ζώνη Κα8. Εκτός του ότι δεν μπορούν να παραγνωριστούν και οι υπόλοιπες συγκριτικές πωλήσεις, ο Μ.Απ.1 ανέφερε ότι η πώληση υπ’ αρ. 7 αφορούσε οικόπεδο και επομένως έχει διαφορετικά νομικά χαρακτηριστικά και δεν είναι συγκρίσιμο, ενώ οι πωλήσεις υπ’ αρ. 8 και 12 αφορούν δύο συνεχόμενα οικόπεδα με πολύ διαφορετικά χαρακτηριστικά, το δε πρώτο εφαπτόταν υποσταθμού της Αρχής Ηλεκτρισμού Κύπρου και υπόκειτο σε δικαίωμα τοποθέτησης και συντήρησης υπόγειων καλωδίων, επομένως δεν είναι και πάλι συγκρίσιμα. Παρά ταύτα, ακόμα και με τις ανάλογες προσαρμογές, ο Μ.Απ.1 υπολόγισε την αξία του οικοπέδου υπ’ αρ. 12 σε €445,31 ανά τ.μ. κατά την ημερομηνία της Γνωστοποίησης της υπό κρίση απαλλοτρίωσης. Η Μ.Υ.1 αρνήθηκε ότι ο υποσταθμός επέφερε μείωση στην αξία του οικοπέδου, αλλά παράλληλα δεν ήταν σε θέση να δώσει μια ολοκληρωμένη εκτίμηση, βασιζόμενη στις συγκριτικές της πωλήσεις και κυρίως με τις ανάλογες προσαρμογές. Ενώ αρχικώς συμπεριέλαβε συνολικά 13 συγκριτικές πωλήσεις, τελικώς κατέληξε να στηριχθεί μόνο στις δύο, υπ’ αρ. 8 και 12, οι οποίες όμως δεν οδηγούν στην αξία την οποία η ίδια καθόρισε ενόψει των όσων αναφέρονται ανωτέρω.
Επομένως, αυτό το επιχείρημα της Μ.Υ.1 και συνακόλουθα του Εφεσείοντα ορθά απερρίφθη από το πρωτόδικο Δικαστήριο το οποίο παρατήρησε ότι τελικώς «υπήρχε αιτία που κάποια οικόπεδα έχουν χαμηλές σχετικά τιμές σε σύγκριση με χωράφια οικιστικής ζώνης» και ότι παρόλο που ο Μ.Απ.1 αναφέρθηκε σε πλεονεκτήματα του επίδικου σε ποσοστό 20% συγκρίνοντας τα με αυτά της ζώνης Κα5, «εν τέλει έδωσε στο επίδικο πιο χαμηλή τιμή από την τιμή του μέσου όρου των χωραφιών της ζώνης Κα5 (τα συγκριτικά του Μ.Απ.1 υπ’ αριθμούς 2, 3 και 4 δίνουν μέσο όρο €261,41 ανά τ.μ.)». Ως εκ τούτου, αυτό το επιχείρημα από μόνο του ορθά κρίθηκε ότι δεν μπορούσε να αποτελέσει ασφαλή βάση για την απόρριψη της μαρτυρίας και εκτίμησης του Μ.Απ.1, ενώ, συγχρόνως, έπληττε τη μαρτυρία της Μ.Υ.1.
Ούτε και η αξία του ακινήτου το οποίο αναφερόταν σε Μνημόνιο που περιείχε τον τρόπο καθορισμού της αποζημίωσης για την εξαγορά συγκεκριμένων τεμαχίων, μπορούσε να αποτελέσει ασφαλή ένδειξη για την αξία του υπό κρίση ακινήτου. Το Μνημόνιο ήταν το αποτέλεσμα διαπραγματεύσεων μεταξύ της Δημοκρατίας και ιδιώτη όπου συμφωνήθηκε η αξία των υπό απαλλοτρίωση ακινήτων του τελευταίου. Το μέρος του ακινήτου που βρισκόταν σε ζώνη Κα8 εκτιμήθηκε σε €170,86 ανά τ.μ.. Αυτό ήταν στοιχείο το οποίο η Μ.Υ.1 συνεκτίμησε για να καταλήξει στον δικό της υπολογισμό, πλην όμως αφορούσε συμφωνία μεταξύ των μερών και οι συγκριτικές πωλήσεις οι οποίες χρησιμοποιήθηκαν δεν παρουσιάστηκαν ούτε κατατέθηκαν μαζί με το Μνημόνιο ως τεκμήριο.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο ασχολήθηκε και με τη θέση της Μ.Υ.1 ότι ένα οικιστικό χωράφι έχει 30% μικρότερη αξία από ένα οικόπεδο νοουμένου ότι βρίσκονται στην ίδια περιοχή και στην ίδια ζώνη, με αναφορά στη συγκριτική πώληση υπ’ αρ. 7, που αφορούσε οικόπεδο στη ζώνη Κα8 με αξία €230,73 ανά τ.μ., εξ ου και καθόρισε την αξία του υπό κρίση οικοπέδου σε €170. Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν δέχθηκε αυτή τη θέση «καθότι η Μ.Υ.1 δεν παρουσίασε όλες τις πωλήσεις οικοπέδων στην περιοχή». Προχώρησε με τα εξής:
«Ίσως να ήταν πιο ορθή επιλογή αν επιλέγονταν ως συγκριτικές πωλήσεις μόνο πωλήσεις οικοπέδων που ανήκουν στη ζώνη Κα8 και να γίνονταν αναπροσαρμογές στα ποσοστά που η Μ.Υ.1 θα έκρινε δικαιολογημένα. Η αναφορά της Μ.Υ.1 όμως σε πώληση τριών οικοπέδων μόνο, εκ των οποίων το ένα (συγκριτικό αρ. 12) βρίσκεται σε άλλη περιοχή, στα Κάτω Πολεμίδια, δεν αποτελεί ασφαλή βάση.»
Παρά το γεγονός ότι το ακίνητο της συγκριτικής πώλησης υπ’ αρ. 12 βρισκόταν στην ίδια περιοχή με το επίδικο και όχι σε άλλη περιοχή, ως λανθασμένα ανέφερε το πρωτόδικο Δικαστήριο, το δεδομένο αυτό δεν διαφοροποιούσε τη διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως η Μ.Υ.1 δεν περιορίστηκε στη σύγκριση οικοπέδων στην ίδια ζώνη με το επίδικο αλλά συμπεριέλαβε και διάφορα άλλα οικόπεδα και χωράφια που ανήκαν σε διάφορες άλλες ζώνες.
Ήταν εύλογη η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι ο Μ.Απ.1 χρησιμοποίησε μόνο χωράφια εντός οικιστικής ζώνης με τη διαφοροποίηση στους συντελεστές δόμησης και ότι ο καθορισμός της αξίας που έδωσε «ήταν προϊόν δικαιολογημένων και πειστικών ποσοστών αναπροσαρμογής των τιμών που προέκυπταν από συγκριτικές πωλήσεις οι οποίες αφορούσαν ακίνητα ζώνης Κα5, η οποία έχει μεγαλύτερο συντελεστή δόμησης από ότι έχει η ζώνη Κα8» (100% η Κα5 και 60% η Κα8), εξ ου και «ο Μ.Απ.1 έλαβε υπόψη του διαφορά κατά 20% προς όφελος της ζώνης Κα5». Σημείωσε ακόμα ότι «στην απουσία συγκριτικών πωλήσεων που ανήκουν σε ζώνες Κα8 και Δα4» η επιλογή του Μ.Απ.1 ως προς τις συγκριτικές πωλήσεις ήταν λιγότερο περίπλοκη και γι’ αυτό πιο ασφαλής. Καταληκτικά, επεσήμανε πως ο Μ.Απ.1 στην ουσία, αν και αναφέρθηκε στα πλεονεκτήματα του επίδικου ακίνητου σε ποσοστό 20% συγκρίνοντας το με ακίνητα της ζώνης Κα5, εν τέλει έδωσε για το επίδικο πιο χαμηλή αξία του μέσου όρου των χωραφιών της ζώνης Κα5 εφόσον τα συγκριτικά του υπ’ αρ. 2-4 δίνουν μέσο όρο €261,41 ανά τ.μ.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο επικεντρώθηκε στην προσέγγιση του κάθε εκτιμητή ως προς τις συγκριτικές πωλήσεις και τον τρόπο υπολογισμού της αξίας του επίδικου ακινήτου, και στη βάση αυτής παρέθεσε τους λόγους για τους οποίους επέλεξε να δεχθεί τη μαρτυρία του Μ.Απ.1 και όχι της Μ.Υ.1. Έχουν ήδη παρατεθεί οι λόγοι για τους οποίους έκρινε λογική και ορθή την προσέγγιση του Μ.Απ.1. Αντίθετα, θεώρησε πως η επιλογή της Μ.Υ.1 να χρησιμοποιήσει για συγκριτικές πωλήσεις, ακίνητα τα οποία προέρχονται από διαφορετικές ζώνες, περιλαμβανομένων τριών ακινήτων (7, 8 και 12) που ήταν οικόπεδα, πέντε (1-5) που ανήκαν στη ζώνη Κα5 και ενός (11) σε δύο εντελώς διαφορετικές ζώνες από αυτές του επίδικου, ως μη εύλογη και μη ασφαλής.
Ο Μ.Απ. 1 είχε σχολιάσει τα πρώτα πέντε ακίνητα για να υποστηρίξει ότι, με τις ανάλογες προσαρμογές η αξία του επίδικου ανερχόταν στα €343,27 ανά τ.μ. Αναφέρθηκε σε πολύ διαφορετικά νομικά χαρακτηριστικά των υπόλοιπων ακινήτων, καθιστώντας τα μη συγκρίσιμα. Παράλληλα, διεφάνη ότι τελικώς η ίδια η Μ.Υ.1 στηρίχθηκε στις πωλήσεις υπ’ αρ. 8 και 12. Αναφορικά με την πώληση υπ’ αρ. 13, επρόκειτο για ένα χωράφι περίκλειστο, και πώληση μεριδίου, κάτι το οποίο, κατά τον Μ.Απ.1 δεν αποτελούσε ασφαλή βάση για εξαγωγή συμπερασμάτων.
Αναμφίβολα η αξιολόγηση της μαρτυρίας των εμπειρογνωμόνων ανήκει στο πρωτόδικο Δικαστήριο το οποίο έχει και τη ζωντανή εικόνα αυτών. Με βάση όσα αναφέρονται ανωτέρω, θεωρούμε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο προέβη σε μια εμπεριστατωμένη αξιολόγηση των δύο αυτών μαρτύρων, καταλήγοντας σε εύλογα και πλήρως αιτιολογημένα συμπεράσματα, ούτως ώστε να μην δικαιολογείται η παρέμβαση μας.
Επομένως κρίνουμε ότι και οι τέσσερις λόγοι έφεσης είναι αβάσιμοι και απορρίπτονται.
Ο πρώτος λόγος αντέφεσης στρέφεται στην κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου περί της μη ύπαρξης επιζήμιας επίδρασης στο βόρειο μέρος του επίδικου ακινήτου έκτασης 3.328 τ.μ.
Στην υπόθεση Νικολαΐδης κ.ά. v. Κυπριακής Δημοκρατίας (1998) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1362, λέχθηκε πως η διαπίστωση επαύξησης ή μείωσης της αξίας της υπόλοιπης περιουσίας είναι θέμα πραγματικό. Τα δεδομένα που λαμβάνονται υπόψη για τον σκοπό αυτό δεν είναι μόνο τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του κτήματος που υφίστανται κατά τον χρόνο της γνωστοποίησης, αλλά και τα κατά τον ίδιο χρόνο ευλόγως προβλεπτά.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο ασχολήθηκε με επιμέλεια με καθένα των τριών σημείων για τα οποία ο Μ.Απ.1 κατέθεσε πως υπήρχε επιζήμια επίδραση στο βόρειο τμήμα του ακινήτου. Το πρώτο σημείο αφορούσε τη μη δυνατότητα εξάντλησης των συντελεστών δόμησης και κάλυψης με καλά από αισθητικής και λειτουργικής άποψης οικοδομήματα, για το οποίο κατέθεσε σχέδια τα οποία ετοιμάστηκαν από συγκεκριμένο πολιτικό μηχανικό όπου διαφαίνεται το σχήμα του εναπομείναντος τμήματος και η απώλεια ανέγερσης ακόμα δύο κατοικιών.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε πως τέτοια μαρτυρία ήταν εξ ακοής και επειδή δεν δόθηκε εξήγηση για τη μη προσέλευση του συντάκτη των σχεδίων, δεν ήταν αποδεκτή. Μέσα από τη μαρτυρία, δεν είχε διαφανεί πως ο Εφεσείων σκόπευε να προχωρήσει με την εν λόγω ανέγερση, όπως αποτυπωνόταν στα σχέδια, και ότι αυτά θα υποβάλλονταν στις αρμόδιες αρχές προς έγκριση και έκδοση των σχετικών αδειών, ούτως ώστε να ήταν προβλεπτή ζημιά. Επιπλέον, ο ίδιος ο Μ.Απ.1 δήλωσε πως δεν ήταν ειδικός για το ζήτημα και δεν ήταν σε θέση να απαντήσει για το κατά πόσο πράγματι τα σχέδια αποτελούσαν τη βέλτιστη λύση ανάπτυξης του επίδικου τμήματος. Εν πάση περιπτώσει, ήταν ορθή η επισήμανση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι το σχήμα του τεμαχίου ήταν εξαρχής ακανόνιστο και δεν είχε αποδειχθεί ο επηρεασμός της δυνατότητας εξάντλησης των συντελεστών δόμησης και κάλυψης.
Το δεύτερο σημείο αφορούσε την πρόκληση οχληρίας λόγω αυξημένης κίνησης και καυσαερίων. Ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν απέδωσε βαρύτητα στη γνωμάτευση ημερ. 24.2.2005 για το ζήτημα, ήτοι τρία έτη πριν τη Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης. Αυτή σαφώς αποτελούσε μια εκτίμηση. Όμως το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε ενώπιον του τη μαρτυρία του Μ.Υ.2 επί τούτου, η οποία αφορούσε την υφιστάμενη κατάσταση και την οποία και απεδέχθη, δυνάμει της οποίας όχι μόνο δεν φαινόταν να υπάρχει οχληρία αλλά και μείωση της τροχαίας κίνησης στην περιοχή.
Το τρίτο σημείο ήταν η υψομετρική διαφορά ενός μέτρου στο συγκεκριμένο τμήμα. Και πάλι βρίσκουμε ορθή την προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, το οποίο έκρινε τη μαρτυρία του Μ.Απ.1 επί τούτου ως γενική και τέτοια που καθιστούσε αδύνατο τον καθορισμό της έκτασης της. Επιπλέον, το πρωτόδικο Δικαστήριο δεχόμενο τη μαρτυρία της Μ.Υ.1 κατέληξε πως η υψομετρική διαφορά βρισκόταν μόνο σε μέρος του τμήματος στο οποίο έχει τεθεί απομονωτική λωρίδα, με αποτέλεσμα να μην υπήρχε πρόσβαση του ακινήτου προς τον δρόμο και επιβάρυνση στην πρόσβαση αυτού. Επομένως, ορθά κρίθηκε ότι δεν είχε καταδειχθεί δυσκολία ή επιπλέον κόστος σε περίπτωση μελλοντικής ανάπτυξης του εναπομείναντος ακινήτου εξαιτίας αυτής της διαφοράς.
Ο πρώτος λόγος αντέφεσης απορρίπτεται.
Ο δεύτερος λόγος αντέφεσης αφορά στην κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου να μην επιδικάσει αποζημίωση για το μέρος της ζώνης Δα4 με αξίες της ζώνης Κα8, ως ήταν η θέση του Μ.Απ.1.
Επί τούτου, το πρωτόδικο Δικαστήριο δέχθηκε τη μαρτυρία της Μ.Υ.1, εξ ου και επεδίκασε αποζημιώσεις για το κάθε τμήμα της κάθε ζώνης ξεχωριστά. Το πρωτόδικο Δικαστήριο στηρίχθηκε στην κοινή μαρτυρία των δύο εμπειρογνωμόνων ότι η επιζήμια επίδραση στο μέρος της ζώνης Δα4 ανερχόταν στο 95% και υιοθέτησε τη μαρτυρία της Μ.Υ.1 για το ύψος της αποζημίωσης.
Η ανάγκη για απόδειξη της μείωσης της αξίας με την ένταξη σε πολεοδομική ζώνη τονίστηκε και στην υπόθεση Νικολάου κ.ά. v. Κυπριακής Δημοκρατίας (2002) 1(Β) Α.Α.Δ. 1305.
Είναι προφανές πως το πρωτόδικο Δικαστήριο στηρίχθηκε στη μαρτυρία της Μ.Υ.1 επί τούτου, απορρίπτοντας τη θέση του Μ.Απ.1 πως η ζώνη είχε τεθεί ως περιορισμός δυνάμει του άρθρου 10(η) του Ν.35/1962. Το πρωτόδικο Δικαστήριο παρέθεσε αναλυτικά τους λόγους για τη μη αποδοχή της θέσης του Μ.Απ.1 ότι η ζώνη Δα4 καθορίστηκε για σκοπούς εξυπηρέτησης του κυκλοφοριακού κόμβου και αποτελεί περιορισμό. Ασχολήθηκε με κάθε πτυχή της μαρτυρίας του και διάφορα έγγραφα τα οποία ο Μ.Απ.1 κατέθεσε ως τεκμήρια, δίδοντας επαρκείς και βάσιμες εξηγήσεις ως προς την κατάληξη του αυτή.
Η μαρτυρία αφορούσε βασικά στο ότι για πρώτη φορά το 1987 κηρύχθηκαν πολεοδομικές ζώνες από τον Δήμο Λεμεσού και το επίδικο ακίνητο είχε τεθεί σε πολεοδομική ζώνη Δα4 με συντελεστές κάλυψης και δόμησης 10%. Αυτό αναφερόταν σε επιστολή του Δημοτικού Μηχανικού του Δήμου Λεμεσού προς τον Εφεσίβλητο, την οποία είχε δεχθεί και η Μ.Υ.1. Ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο επεσήμανε πως δεν υπήρχε μαρτυρία ότι η ένταξη του ακινήτου στη ζώνη Δα4 το επηρέασε δυσμενώς. Αντιθέτως, μέσα από τη μαρτυρία και την επιστολή προέκυπτε η διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως πριν το 1987 το ακίνητο δεν ανήκε σε ζώνη και δεν είχε δυνατότητα ανάπτυξης του επίδικου ακινήτου αφού δεν υπήρχαν υπηρεσίες, όπως υδατοπρομήθεια. Το πρωτόδικο Δικαστήριο παρέπεμψε μάλιστα στην υπόθεση Νικολάου κ.ά. v. Κυπριακής Δημοκρατίας (ανωτέρω), στην οποία γίνεται αναφορά στην υπόθεση Χαραλάμπους v. Ιωάννου (2001) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2143, και στο ακόλουθο απόσπασμα:
«… η ένταξη του κτήματος σε ζώνη δεν εξυπακούει αφ’ εαυτής τη μείωση της αξίας του, ούτε τεκμηριώνει δικαίωμα αποζημίωσης βάσει του Άρθρου 23.3 του Συντάγματος. Είναι ενδεχόμενο η ένταξη του ακινήτου σε πολεοδομική ζώνη να καταστήσει δυνατή την οικοδομική του ανάπτυξη, να επαυξήσει τις αναπτυξιακές του προοπτικές και τοιουτοτρόπως να συμβάλει στην αύξηση της αξίας του. Η ιδιοκτησία γης δεν παρέχει αφ’ εαυτής το δικαίωμα οικοδομικής ανάπτυξης.»
Το πρωτόδικο Δικαστήριο επεσήμανε επίσης ότι ο καθορισμός της ζώνης Δα4 παρέμεινε ο ίδιος κατά την ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης και δεν είχε τεθεί μαρτυρία πως από το 1987 είχε σχεδιαστεί ο κυκλοφοριακός κόμβος και πως η ζώνη Δα4 καθορίστηκε για να εξυπηρετήσει το έργο της απαλλοτρίωσης το 2008 που έγινε η απαλλοτρίωση. Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέτασε και την Παραπομπή υπ’ αρ. 633/2008 Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου, την οποία κατέθεσε ο Μ.Απ.1, διακρίνοντας την καθότι σε εκείνη την υπόθεση η ζώνη Δα2 είχε καθοριστεί για προστασία του αυτοκινητόδρομου ενώ είχε δηλωθεί ως παραδεκτό γεγονός πως πριν την ένταξη της στη ζώνη Δα2 ανήκε σε άλλη ζώνη.
Θεωρούμε ορθή και ολοκληρωμένη την πιο πάνω διεργασία του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ούτως ώστε να μην παρέχεται οποιοδήποτε περιθώριο επέμβασης μας.
Ο δεύτερος λόγος αντέφεσης απορρίπτεται.
Ο τρίτος λόγος αντέφεσης προβάλλεται διαζευκτικά με τον δεύτερο. Με αυτόν προβάλλεται πως σε περίπτωση που ο δεύτερος λόγος απορριφθεί, τότε το πρωτόδικο Δικαστήριο όφειλε να επιδικάσει αποζημίωση προς €177,52 και όχι €140 ανά τ.μ.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέτασε τον τρόπο καθορισμού της αξίας του ακινήτου. Ειδικότερα, ενόψει απουσίας συγκριτικής πώλησης στη ζώνη Δα4, η Μ.Υ.1 χρησιμοποίησε πώληση γεωργικού ακινήτου σε ζώνη Γα η οποία, όπως εξήγησε η μάρτυρας, προσομοιάζει με τη Δα και αφού έλαβε υπόψη και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, φυσικά και νομικά, των δύο ακινήτων, τη στρογγυλοποίησε προς τα πάνω, προς όφελος του Εφεσίβλητου. Η Μ.Υ.1 έδωσε σαφείς και ολοκληρωμένες εξηγήσεις γιατί παρέμεινε στο ίδιο επίπεδο αξίας με τη ζώνη Γα. Ανέφερε ότι το επίδικο ακίνητο ανήκε σε δύο ζώνες και επομένως, σε περίπτωση τυχόν ενιαίας ανάπτυξης του οικιστικού μέρους, θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί ο συντελεστής που φέρει η ζώνη Δα4. Πρόσθεσε πως αν το ακίνητο ενέπιπτε αποκλειστικά στη ζώνη Δα4, τότε η αξία του θα ήταν πολύ χαμηλότερη. Δεν διαπιστώνουμε οποιαδήποτε αντίφαση στη μαρτυρία της Μ.Υ.1 επί τούτου, ως η εισήγηση του Εφεσίβλητου. Επίσης, αυτή η μαρτυρία της δεν αντικρούστηκε με οποιαδήποτε άλλη μαρτυρία, ούτως ώστε το επιχείρημα του Εφεσίβλητου πως η εν λόγω μαρτυρία δεν συνάδει με το Τοπικό Σχέδιο Λεμεσού να παραμένει μετέωρο και αβάσιμο. Επομένως, δεν χωρεί επέμβαση μας στην αποδοχή από το πρωτόδικο Δικαστήριο της μαρτυρίας της Μ.Υ.1 επί αυτού του ζητήματος.
Ως εκ τούτου και ο τρίτος λόγος αντέφεσης απορρίπτεται.
Σύμφωνα με όλα όσα αναφέρονται ανωτέρω, τόσο η Έφεση όσο και η Αντέφεση απορρίπτονται.
Ενόψει του αποτελέσματος, κρίνεται ορθό και δίκαιο όπως μην εκδοθεί οποιαδήποτε διαταγή για έξοδα αναφορικά με την Έφεση και την Αντέφεση.
Κ. ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Π.
Λ. ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, Δ.
Ε. ΕΦΡΑΙΜ, Δ.
/κβπ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο