ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
Πολιτική Έφεση Αρ.268/2016
22 Σεπτεμβρίου, 2025
[ΓΙΑΣΕΜΗΣ, ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, ΔΑΥΙΔ, Δ/στές]
ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΔΙΑ ΤΟΥ ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ
Εφεσείουσας
ν.
ΜΑΡΟΥΛΛΑΣ ΠΑΝΑΓΙΩΤΗ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ
Εφεσίβλητης
……………………………
Τ. Μενοίκου (κα), Δικηγόρος της Δημοκρατίας, εκ μέρους του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, για την Εφεσείουσα
Η. Λαμπίδης, για την Εφεσίβλητη.
ΓΙΑΣΕΜΗ, Δ.: Η Απόφαση είναι ομόφωνη, θα απαγγελθεί
από το Δικαστή Δαυίδ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΔΑΥΙΔ, Δ.: Με την παρούσα Έφεση αμφισβητείται η ορθότητα της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας, ημερομηνίας 30.06.2016, η οποία εκδόθηκε στην Παραπομπή Αρ. 101/2007, διαδικασία που καταχωρίστηκε και προωθήθηκε από την εφεσίβλητη. Με την προσβαλλόμενη απόφαση, η εφεσείουσα, ως Αποζημιούσα Αρχή, διατάχθηκε να καταβάλει στην εφεσίβλητη αποζημίωση ύψους €14.513 βάσει του άρθρου 10(η) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου, Ν.15/62 πλέον τόκους και έξοδα (δικηγορικά και εκτιμητικά), για απαλλοτριωθείσα έκταση, μέρος του ακινήτου με αρ. εγγραφής [ ], Φ/Σχ. [ ], Τεμάχιο [ ], στο χωριό Αστρομερίτης της Επαρχίας Λευκωσίας.
Με βάση τα παραδεκτά και αδιαμφισβήτητα γεγονότα που περιβάλλουν την υπό κρίση υπόθεση, η εφεσίβλητη ήταν κατά τον ουσιώδη χρόνο η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του ως άνω αναφερόμενου, επίδικου ακινήτου, μέρος του οποίου (συγκεκριμένα 631 τ.μ. από συνολική έκταση 3.011 τ.μ.), με γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης, ημερομηνίας 08.12.2000 και σχετικό διάταγμα απαλλοτρίωσης, ημερομηνίας 07.12.2001, απαλλοτριώθηκε, με σκοπό την διαπλάτυνση του δημοσίου δρόμου Περιστερώνας - Αστρομερίτη.
Με έντυπο προσφοράς, ημερομηνίας 04.02.2002, το Κτηματολόγιο προσέφερε στην εφεσίβλητη το ποσό των Λ.Κ. 4.700 (€8.030) ως αποζημίωση για την απαλλοτριωθείσα έκταση του επίδικου ακινήτου, το οποίο η τελευταία δεν απεδέχθη, με επακόλουθο την καταχώριση της ως άνω Παραπομπής, προς διεκδίκηση υψηλότερης αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση.
Παρεμβάλλεται ότι στις 24.02.2000, η εφεσίβλητη εξασφάλισε πολεοδομική άδεια προς όφελος του εν λόγω ακινήτου, με περιγραφόμενο σκοπό ανάπτυξης «την ανέγερση κατοικίας», στην οποία υπήρχε, μεταξύ άλλων, όρος για παραχώρηση τμήματος «της υπό ανάπτυξη ακίνητης ιδιοκτησίας που δείχνεται με αμυδρή γραμμή και κίτρινο χρώμα στο εγκεκριμένο χωρομετρικό σχέδιο» και εγγραφή του ως δημόσιος δρόμος. Το μέρος του επίδικου ακινήτου που μεταγενέστερα απαλλοτριώθηκε, ως άνω, συμπίπτει με το τμήμα της υπό ανάπτυξη ακίνητης ιδιοκτησίας που βάσει του εγκεκριμένου χωρομετρικού σχεδίου έπρεπε να παραχωρηθεί και να εγγραφεί ως δημόσιος δρόμος.
Ως οι δικογραφημένες θέσεις της εφεσίβλητης, με τη γενόμενη απαλλοτρίωση της έκτασης των 631 τ.μ. η ίδια υπέστη ζημιά μεγαλύτερη της προσφερθείσας αποζημίωσης καθώς και επιβλαβή επίδραση εις βάρος του εναπομείναντος, μη απαλλοτριωθέντος τμήματος του επίδικου ακινήτου, διεκδικώντας προς τούτο αποζημιώσεις. Ειδικότερα, προτάσσεται ότι λόγω της μεγάλης έκτασης του απαλλοτριωθέντος τμήματος, καθυστέρησε η ανέγερση της οικοδομής επί του επίδικου ακινήτου με βάση την ήδη εξασφαλισθείσα πολεοδομική άδεια, καθώς κρίθηκε αναγκαία η τροποποίηση των υφιστάμενων αρχιτεκτονικών σχεδίων, με πρόσθετη οικονομική επιβάρυνση.
Στον αντίποδα, η Δημοκρατία, μέσω της Υπεράσπισης ως αυτή τροποποιούμενη διαμορφώθηκε, επικαλέστηκε το γεγονός ότι κατά την ημερομηνία δημοσίευσης της Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης υπήρχε σε ισχύ πολεοδομική άδεια, περιλαμβανομένου του όρου ως αναφέρεται ανωτέρω, με αποτέλεσμα η εφεσίβλητη να μην δικαιούται σε οποιοδήποτε ποσό αποζημίωσης και/ή να δικαιούται μόνο σε ονομαστικές αποζημιώσεις. Αυτός ήταν άλλωστε ο λόγος που στην εξέλιξη των πραγμάτων, η ως άνω προηγηθείσα έντυπη προσφορά αποζημίωσης, ανακλήθηκε.
Με την Απάντηση της στην Τροποποιημένη Υπεράσπιση, η εφεσίβλητη ισχυρίστηκε ότι η πολεοδομική άδεια δεν αναιρεί το δικαίωμα της σε αποζημίωση, ενώ ο όρος για παραχώρηση τμήματος του ακινήτου ως δημόσιου δρόμου δεν συνεπάγεται απώλεια του ως άνω δικαιώματος, ούτε εξυπακούει δωρεάν παραχώρηση. Εν πάση περιπτώσει, υποστήριξε, ο εν λόγω όρος είναι άδικος και επαχθής και βρίσκεται σε αντίθεση με το Σύνταγμα, την Ευρωπαϊκή Σύμβαση Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων (ΕΣΔΑ) και τη σχετική επί του θέματος νομολογία.
Κατά την ακροαματική διαδικασία, προσέφεραν τη μαρτυρία τους δύο μάρτυρες για την πλευρά της εφεσίβλητης, καθώς και τρεις μάρτυρες οι οποίοι κλήθηκαν από την Αποζημιούσα Αρχή.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι με βάση την απόφαση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων (ΕΔΑΔ) στην υπόθεση Σεργίδης και Χριστοφόρου ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (Αίτηση Αρ. 44730/98, απόφαση ημερ. 05.11.2002), η εφεσίβλητη θα πρέπει να θεωρείται «δικαιούχος αποζημίωσης» εν τη έννοια του άρθρου 11 του Ν.15/62 ασχέτως του γεγονότος ότι η Κυπριακή Δημοκρατία είχε αποκτήσει προηγουμένως, δυνάμει πολεοδομικού όρου, δικαίωμα παραχώρησης και εγγραφής επ’ ονόματι της μέρους του ακινήτου ως δημόσιας οδού. Περαιτέρω, κατ’ επίκληση της απόφασης στην υπόθεση Δήμος Στροβόλου ν. Δώρου Ανδρέου κ.ά. (2012) 1 ΑΑΔ 1510, έκρινε ότι η εφεσίβλητη έχει δικαίωμα σε αποζημίωση για το απαλλοτριωθέν μέρος του ακινήτου της, παρά την ύπαρξη και μη αμφισβήτηση από την πλευρά της, της δεσμευτικής ρυμοτομίας δυνάμει των όρων της πολεοδομικής άδειας. Πραγματευόμενο στη συνέχεια τη μαρτυρία που τέθηκε υπόψη του, έκρινε ότι επήλθε μείωση στην αξία του επίδικου ακινήτου, ως εκ του περιορισμού της χρήσης του απαλλοτριωθέντος μέρους, το οποίο συμπίπτει με αυτό που υπόκειται στον όρο της δεσμευτικής ρυμοτομίας, επιδικάζοντας προς τούτο το ποσό των €14.513 (ήτοι 631 τ.μ. προς €23 ανά τ.μ, δηλαδή την κοινώς αποδεκτή αξία ανά τ.μ. του επίδικου ακινήτου κατά το χρόνο της Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης), στη βάση των προνοιών του Άρθρου 23 του Συντάγματος και του άρθρου 10(η) του Ν.15/62. Κατά τα λοιπά, οι αξιώσεις τις εφεσίβλητης σε σχέση με την κατ’ επίκληση επιζήμια επίδραση στο εναπομείναν ακίνητο παρέμειναν αναπόδεικτες και ως εκ τούτου απορρίφθηκαν.
Ο εφεσείων αντιτίθεται στην πρωτόδικη κρίση με τρεις Λόγους Έφεσης. Με τον 1ο λόγο Έφεσης, προβάλλεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα έκρινε πως η εφεσίβλητη έχει δικαίωμα σε αποζημίωση για το απαλλοτριωθέν μέρος του ακινήτου της, ενώ με τον 2ο λόγο Έφεσης, ότι εσφαλμένα παρέλειψε να εξετάσει συγκεκριμένες πρόνοιες του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου του 1972, Ν.90/72 και συγκεκριμένα τα άρθρα 67 και 68, που προβλέπουν το δικαίωμα καταβολής δίκαιης αποζημίωσης, εάν καθοιονδήποτε τρόπο προκύψει ουσιώδης ζημιά εις βάρος μιας ιδιοκτησίας συνεπεία της εφαρμογής των προνοιών της εν λόγω νομοθεσίας, τις οποίες η εφεσίβλητη δεν ακολούθησε. Τέλος, διατείνεται ότι λανθασμένα εκλήφθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο πως η Αποζημιούσα Αρχή θεωρεί, κατά παράβαση του Άρθρου 23 του Συντάγματος, ότι ο ιδιοκτήτης ακινήτου δεν δικαιούται να διεκδικήσει αποζημίωση για το μόνο λόγο ότι απεδέχθη τον περιορισμό ή την απαλλοτρίωση της περιουσίας του (3ος λόγος Έφεσης).
Η επιχειρηματολογία που προτάσσεται στο πλαίσιο και των τριών Λόγων Έφεσης είναι συναφής. Εν ολίγοις, η θέση του εφεσείοντα εστιάζεται στο γεγονός ότι στην υπό κρίση περίπτωση, δεν τυγχάνουν εφαρμογής οι πρόνοιες του Ν.15/62, ενόψει της ύπαρξης και αποδοχής των «όρων» της εξασφαλισθείσας από την εφεσίβλητη πολεοδομικής άδειας, οι οποίοι, δεν δύναται να εξομοιωθούν με τους «περιορισμούς» για τους οποίους γίνεται αναφορά στο άρθρο 10(η) του Ν.15/62. Η εφεσίβλητη, προβάλλεται, όφειλε να αξιοποιήσει τη διαδικασία που προβλέπει το άρθρο 67 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου του 1972, Ν.90/72 προς διεκδίκηση αποζημιώσεων, ενώ υπογραμμίζεται ότι δεν προσέβαλε, διαμέσου της προβλεπόμενης στο σχετικό νόμο διαδικασίας, τους σχετικούς όρους της πολεοδομικής άδειας, τους οποίους απεδέχθη ανεπιφύλαχτα και οι οποίοι παραμένουν σε ισχύ.
Από την άλλη πλευρά, η εφεσίβλητη παραδέχεται ότι απεδέχθη τους όρους της πολεοδομικής άδειας και αναγνωρίζει το καθήκον της να μεταβιβάσει το υπό αναφορά μέρος του επίδικου ακινήτου στο δημόσιο. Εντούτοις, υποστηρίζει ότι από το λεκτικό των όρων αυτών δεν προκύπτει ότι αποδέχτηκε να το παραχωρήσει εις αντάλλαγμα της εξασφάλισης της σχετικής άδειας, ούτε ότι επρόκειτο για δωρεά αλλά και ούτε ότι αποποιούνταν ή στερούνταν το δικαίωμά της σε αποζημίωση, λαμβάνοντας ιδιαίτερα υπόψη τη μεγάλη έκταση του απαλλοτριωθέντος τεμαχίου.
Η καταβολή δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απώλεια που προκαλείται στον ιδιοκτήτη ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης, αποτελεί το συνταγματικό μέτρο της αποζημίωσης στη βάση του Άρθρου 23.4(γ) του Συντάγματος (Σεργίδης v. Δημοκρατίας (1991) 1 Α.Α.Δ 119). Προς το σκοπό του προσδιορισμού της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης του απαλλοτριωθέντος ακινήτου, τίθενται με το άρθρο 10 του Ν.15/62, σειρά κριτηρίων και αρχών. Στην υπόθεση Χαραλάμπους v. Γενικού Εισαγγελέως (2001) 1(Γ) Α.Α.Δ 2143, όπου απασχόλησαν ο αρχές ως προς τον προσδιορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης στην οποία δικαιούται ο ιδιοκτήτης απαλλοτριωθέντος ακινήτου, υποδείχθηκε, με παραπομπή και στο λόγο της Γεωργαλλίδου κ.α. v. Γενικού Εισαγγελέα (2001) 1(Α) Α.Α.Δ. 365, ότι για σκοπούς προσδιορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης, σύμφωνα με το Άρθρο 23 του Συντάγματος, λαμβάνεται υπόψη το σύνολο των επιπτώσεων της απαλλοτρίωσης στην αξία του ακινήτου, ενώ με αναφορά στο εδάφιο (η) του άρθρου 10 του Νόμου, σημειώθηκε ότι η καταβλητέα αποζημίωση αυξάνεται για ποσό ανάλογο προς την προγενέστερη μείωση της αξίας του κτήματος, λόγω προηγούμενων περιορισμών που έχουν τεθεί στη χρήση του ακινήτου βάσει του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οποιουδήποτε άλλου Νόμου.
Υπογραμμίζεται ότι δεν μπορεί να αμφισβητηθεί η υποχρέωση για αποζημίωση που κατοχυρώνει το άρθρο 10(η) του Ν.15/62. Ως εξηγήθηκε στη Νικολαΐδης κ.ά. ν. Δημοκρατίας (1998) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1362:
«Σκοπός του συγκεκριμένου άρθρου είναι η αποφυγή της περίπτωσης παροχής μειωμένης αποζημίωσης από το λόγο και μόνο ότι το υπό απαλλοτρίωση κτήμα βαρύνεται με συγκεκριμένους περιορισμούς δυνάμει των διατάξεων είτε των περί Αρχαιοτήτων νόμων ή οιουδήποτε άλλου νόμου, με αποτέλεσμα να δημιουργείται πραγματική αδικία στον κάτοχο μιας τέτοιας περιουσίας, ο οποίος κι' αν ακόμα δεν ελάμβανε χώρα η απαλλοτρίωση, δυνατόν να είχε δικαίωμα αυτόνομης αποζημίωσης λόγω του συγκεκριμένου περιορισμού που έχει τεθεί στην περιουσία του.»
Στη Γιωργαλλίδου (ανωτέρω), περίπτωση στην οποία η έκταση της απαλλοτρίωσης καλυπτόταν από χώρο που ήδη επηρεάζετο από δεσμευτική ρυμοτομία, το Ανώτατο Δικαστήριο ανέτρεψε την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, η οποία είχε στηριχθεί σε παλαιότερη νομολογία, σύμφωνα με την οποία όταν υπάρχει δεσμευτική ρυμοτομία ουδεμία αποζημίωση είναι καταβλητέα επειδή υπό κανονικές συνθήκες, όπως το είχε θέσει σε εκείνη την υπόθεση το πρωτόδικο Δικαστήριο, «το μέρος που επηρεάζεται από δεσμευτική ρυμοτομία παραχωρείται δια νόμου δωρεάν». Πρόκειται για αντίληψη που όντως επικρατούσε παλαιότερα στη νομολογία, ότι, δηλαδή, εύλογα ένας μελλοντικός αγοραστής θα θεωρούσε ως δεδομένο πως η έκταση που θα ήταν διαθέσιμη για ανάπτυξη δεν θα περιλάμβανε το μέρος της γης που περιορίζεται από το σχέδιο ρυμοτομίας, με ανάλογη μείωση της αξίας της γης στην αγορά και συνεπακόλουθη μείωση του ποσού της καταβλητέας αποζημίωσης σε περίπτωση απαλλοτρίωσης. Όπως χαρακτηριστικά τέθηκε στην υπόθεση Κυπριακή Δημοκρατία δια του Γενικού Εισαγγελέα v. Ελένης Δαμιανού Χαραλαμπίδη, Πολιτική Έφεση Αρ. 120/2011, ημερ. 30/5/2017, ECLI:CY:AD:2017:A199, υπήρξε «στροφή» στη νομολογία, με την οποία αντεστράφη η «προηγούμενη αντίληψη ότι ένας μελλοντικός αγοραστής θα θεωρούσε την απαλλοτριωθείσα έκταση ως μη διαθέσιμη και ως μη περιλαμβάνουσα, ευλόγως, το μέρος που είχε ήδη παραχωρηθεί με τη ρυμοτομία και στη συνέχεια απαλλοτριώθηκε. Η εισαγωγή του άρθρου 10(η) με το Νόμο αρ. 25/83, είχε διαφοροποιήσει την κατάσταση έτσι ώστε το Άρθρο 23 να έδιδε δικαίωμα αποζημίωσης ανεξαρτήτως περιορισμών που είχαν τεθεί είτε δυνάμει του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οποιουδήποτε άλλου Νόμου.»
Εκείνο το οποίο δεν απαντήθηκε στη Γιωργαλλίδου, αλλά αποτέλεσε αντικείμενο εξέτασης σε μεταγενέστερη νομολογία, είναι το κατά πόσο έκταση που παραχωρήθηκε στο παρελθόν στη ρυμοτομία ή στη βάση όρων άδειας οικοδομής, θα μπορούσε να είναι αποζημιωτέα στο πλαίσιο μελλοντικής απαλλοτρίωσης. Το ζήτημα αποτέλεσε αντικείμενο πραγμάτευσης στην υπόθεση Κυπριακή Δημοκρατία δια του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας ν. Τερψιθέας Ανδρέα Στυλιανού κ.ά., Πολιτική Έφεση Αρ. 311/2015, 24/9/2024, όπου με αναφορά και ανάλυση της πρόσφατης επί του θέματος νομολογίας (βλ. μεταξύ άλλων Μακροσέλλη ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, Πολιτική Έφεση Αρ. 268/2010, ημερ. 3/3/2017, ECLI:CY:AD:2017:A70, Κασιουρή Μάρκου Λουκρητία κ.ά. v. Κυπριακής Δημοκρατίας, Πολιτική Έφεση Αρ. 357/2014, ημερ. 23/3/2023, ECLI:CY:AD:2023:A105, Γενικός Εισαγγελέας v. Κουλλουππά, Πολιτική Έφεση Αρ. 4/2014, ημερ. 12/2/2020, ECLI:CY:AD:2020:A58, και Michalakis Avraamides Estates Limited v. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολιτική Έφεση Αρ. 8/2015, ημερ. 25/7/2023), σημειώθηκε ότι:
«...Είναι, επομένως, σαφές ότι η πιο πάνω νομολογία έχει αποσαφηνίσει πλήρως την εμβέλεια της αρχής που αποφασίστηκε στη Γεωργαλλίδου στην οποία υπήρχε δημοσιευμένη ρυμοτομία και ακολούθησε απαλλοτρίωση χωρίς, όμως, οι ιδιοκτήτριες του ακινήτου της εν λόγω υπόθεσης να είχαν ζητήσει και λάβει οποτεδήποτε άδεια οικοδομής στην οποία να είχε τεθεί όρος για παραχώρηση έκτασης γης στο δημόσιο δρόμο.
Στην υπόθεση Χαραλαμπίδη (ανωτέρω) της απαλλοτρίωσης προϋπήρχε δημοσίευση δεσμευτικής ρυμοτομίας και οι όροι περί ρυμοτομίας αποτελούσαν προϋπόθεση για τη χορήγηση άδειας οικοδομής. Όπως δε επισημάνθηκε, «στη βάση ουσιαστικής συναίνεσης» της Εφεσίβλητης - εφόσον ουδεμία προσφυγή είχε καταχωρηθεί προς αμφισβήτηση των τεθέντων όρων - το έργο της ανάπτυξης με την προηγηθείσα και χορηγηθείσα άδεια οικοδομής είχε συντελεστεί. Κρίθηκε κατ' έφεση ότι κατά το στάδιο της απαλλοτρίωσης του δεσμευμένου, πλέον, με τη ρυμοτομία τμήματος, δεν υπήρχε οποιοσδήποτε περιορισμός εν τη εννοία του Άρθρου 10(η) του Ν.15/1962. Τονίσθηκαν, συναφώς, τα ακόλουθα:
«Ήταν η ίδια η εφεσίβλητη που ζητώντας να αναπτύξει την ιδιοκτησία της βρέθηκε αντιμέτωπη με την ένθεση όρων στην άδεια οικοδομής. Δεν μπορεί συνεπώς να παραπονείται εφόσον ουδέποτε τους αμφισβήτησε, αλλά και προχώρησε να αναπτύξει την ιδιοκτησία της κατά την επιθυμία της. Κατά τη χρονική στιγμή της απαλλοτρίωσης του δεσμευμένου πλέον με τη ρυμοτομία τμήματος, δεν υπήρχε οποιοσδήποτε περιορισμός εν τη εννοία του άρθρου 10(η) του Νόμου αρ. 15/62, όπως τροποποιήθηκε. Επομένως, το άρθρο 10(α) του ίδιου Νόμου, ήταν σε πλήρη εφαρμογή εφόσον κατά την ελεύθερη πώληση της ιδιοκτησίας στην ελεύθερη αγορά, ουδείς θα ενδιαφερόταν να αγοράσει το απαλλοτριωθέν τμήμα ή την υπόλοιπη άθικτη περιουσία, ως να μην υπήρξε η προηγηθείσα ρυμοτομία, εφόσον το μέρος εκείνο είχε προ πολλού παραχωρηθεί τη συναινέσει της εφεσίβλητης στο δημόσιο δυνάμει δεσμευτικής ρυμοτομίας.»
Κατ' ανάλογο τρόπο στην υπό συζήτηση περίπτωση οι Εφεσίβλητοι είχαν προχωρήσει, σύμφωνα με την επιθυμία τους, στην υλοποίηση των αδειών οικοδομής που οι ίδιοι είχαν ζητήσει και λάβει και των όρων οι οποίοι είχαν τεθεί για σκοπούς ανάπτυξης του τεμαχίου τους. Η εκπλήρωση των όρων αυτών, οι οποίοι ουδέποτε αμφισβητήθηκαν από τους Εφεσίβλητους, ήταν αναγκαία προϋπόθεση για την υλοποίηση των αδειών. Στο πλαίσιο, δε, υλοποίησης τους, προχώρησαν στην παραχώρηση, οικειοθελώς, μέρους του ακινήτου στο δημόσιο. Υπό αυτά τα δεδομένα και με βάση την πιο πάνω νομολογία, δεν μπορούσαν, στο πλαίσιο καθορισμού αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση και μάλιστα ετεροχρονισμένα, όπως ορθώς τονίστηκε από την ευπαίδευτη συνήγορο της Εφεσείουσας, να διεκδικούν αποζημίωση για την παραχώρηση αυτή που έγινε σύμφωνα με τους όρους των αδειών οικοδομής.
Κατ' ακολουθίαν όλων των πιο πάνω εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε ότι τα γεγονότα της υπό κρίση περίπτωσης προσομοίαζαν με εκείνα της Γεωργαλλίδου και, εφαρμόζοντας κατ' αναλογία τις αρχές που η εν λόγω υπόθεση καθιέρωσε, κατέληξε ότι στην υπό συζήτηση περίπτωση ήταν πληρωτέα αποζημίωση».
Ομοίως, στην υπόθεση Λουκρητία (ανωτέρω) επισημάνθηκαν, μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα:
«Δεν μας βρίσκει συγκλίνοντες η άποψη των Εφεσειόντων ότι το Πρωτόδικο Δικαστήριο έσφαλε για το ότι τούτοι δεν δικαιούνται σε αποζημίωση για την απαλλοτρίωση. Αυτό, διότι, το Πρωτόδικο Δικαστήριο, βασιζόμενο κατά κύριο λόγο στα παραδεκτά γεγονότα και εξετάζοντας την υπόθεση ως είχε καθήκον να πράξει κατά τα δικά της περιστατικά, θεώρησε, ορθώς, πως δεν μπορούσε να παραγνωριστεί ότι κατά τον χρόνο της απαλλοτρίωσης το Ακίνητο επιβαρυνόταν ήδη με την υποχρέωση παραχώρησης της συγκεκριμένης έκτασης βάσει του όρου 3 της πρώτης άδειας οικοδομής, με αποτέλεσμα η απαλλοτρίωση να μην ισοδυναμεί με περιορισμό στην ιδιοκτησία των Εφεσειόντων.»
Εξετάζοντας τα εγερθέντα στην παρούσα ζητήματα, πρέπει κατ’ αρχάς να λεχθεί πως κατά το χρόνο έκδοσης της υπό έφεση απόφασης, δεν είχε ακόμη εκδοθεί η απόφαση του Ανώτατου Δικαστηρίου στην Μακροσέλλη (ανωτέρω), όπου συζητήθηκαν πτυχές που δεν είχαν εξεταστεί από την προγενέστερη νομολογία στην οποία παρέπεμψε το πρωτόδικο Δικαστήριο. Χωρίς δε να τυγχάνουν αμφισβήτησης οι γενικότερες αρχές που διατυπώνονται τόσο στη Γεωργαλλίδου (ανωτέρω) όσο και την Ανδρέου (ανωτέρω), επί των οποίων στηρίχθηκε για να καταλήξει ότι υπάρχει δικαίωμα αποζημίωσης για το απαλλοτριωθέν μέρος του επίδικου ακινήτου της εφεσίβλητης, ένεκα μείωσης στην αξία του, διευκρινίζεται ότι οι περιστάσεις της υπό εξέταση περίπτωσης διαφοροποιούνται στη βάση του ότι εκεί η απαλλοτριωθείσα έκταση αποτελούσε μεν αντικείμενο δεσμευτικής ρυμοτομίας, πλην όμως όχι κατόπιν εξασφάλισης πολεοδομικής άδειας από την ιδιοκτήτρια του ακινήτου στην οποία να είχαν τεθεί όροι δια παραχώρηση έκτασης γης στο δημόσιο.
Στην Michalakis Avraamides Estates Limited v. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας (ανωτέρω), όπου τα ζητήματα που ανέκυψαν προσομοιάζουν με αυτά της παρούσας, το Ανώτατο Δικαστήριο επικύρωσε ως ορθή την πρωτόδικη κατάληξη ότι η Εφεσείουσα δεν δικαιούτο σε αποζημίωση συνεπεία της απαλλοτρίωσης, καθότι έπρεπε να είχε διεκδικήσει αποζημίωση δυνάμει του άρθρου 67 του Ν.90/72 εντός έξι μηνών από την ημερομηνία ειδοποίησης της πολεοδομικής απόφασης, κάτι το οποίο παρέλειψε να πράξει. Στην περίπτωση αυτή, είχε προηγηθεί η έκδοση πολεοδομικής άδειας και άδειας οικοδομής δυνάμει των οποίων είχε τεθεί όρος για την παραχώρηση του υπό κρίση μέρους των ακινήτων και εγγραφή του ως δημόσιου δρόμου. Ως τέθηκε στην πιο πάνω απόφαση:
«Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι στην υπό κρίση περίπτωση δεν επιβλήθηκαν περιορισμοί, αλλά όροι στην πολεοδομική άδεια και στην άδεια οικοδομής, οι οποίοι παρείχαν το δικαίωμα απαίτησης για αποζημίωση βάσει του άρθρου 67 του Ν.90/72, η οποία έπρεπε να είχε υποβληθεί εντός έξι μηνών από την ημερομηνία ειδοποίησης της πολεοδομικής απόφασης.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφέρθηκε στις υποθέσεις Γενικός Εισαγγελέας v. Κούλουμου κ.ά. (2001) 1 Α.Α.Δ. 365 και Γιωργαλλίδου κ.ά. v. Γενικού Εισαγγελέα (2001) 1 Α.Α.Δ. 373, στις οποίες στηρίχθηκε ο δικηγόρος της Εφεσείουσας. Το Δικαστήριο διέκρινε τις εν λόγω υποθέσεις από τις υπό κρίση Παραπομπές στη βάση του ότι εκείνες αφορούσαν περιορισμούς και όχι όρους, η μεν πρώτη περιορισμούς με βάση τον περί Αρχαιοτήτων Νόμο, Κεφ. 31, η δε δεύτερη δεσμευτική ρυμοτομία. Το Δικαστήριο επισήμανε ότι οι περιορισμοί στις εν λόγω υποθέσεις επιβλήθηκαν δια νόμου και εμπόδιζαν τους ιδιοκτήτες γης να εκμεταλλευθούν ελεύθερα τα ακίνητα τους, εξού και κρίθηκε ότι αυτοί (οι περιορισμοί) ενέπιπταν εντός του άρθρου 10(η) του Ν.15/62.
Ο δικηγόρος της Εφεσείουσας επανέλαβε την ίδια θέση και ενώπιον μας, με παραπομπή στην ίδια νομολογία. Θεωρούμε καθόλα ορθή τη διάκριση στην οποία προέβη το πρωτόδικο Δικαστήριο καθότι οι υπό κρίση Παραπομπές αφορούν σε αίτημα της Εφεσείουσας και έγκριση αυτού με την έκδοση άδειας στην οποία είχαν υποβληθεί όροι τους οποίους μάλιστα η Εφεσείουσα απεδέχθη και ενήργησε δυνάμει αυτών. Αυτή ακριβώς τη διαφοροποίηση επισήμανε το Ανώτατο Δικαστήριο στην υπόθεση Μακροσέλλη κ.ά. v. Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. Αρ. 268/2010, ημερ. 3.3.2017, ECLI:CY:AD:2017:A70, η οποία αφορούσε παρόμοια γεγονότα με την παρούσα περίπτωση. Στην εν λόγω υπόθεση η εφεσείουσα έλαβε άδεια οικοδομής για αλλαγή χρήσης της οικοδομής της, στην οποία τέθηκε όρος για την παραχώρηση τμημάτων του τεμαχίου τα οποία επηρεάζονται από τη ρυμοτομία στο δημόσιο και θα αποτελούν τμήμα του δημόσιου δρόμου. Ανάλογος όρος τέθηκε και στην πολεοδομική άδεια που εκδόθηκε μεταγενέστερα. Οι άδειες υλοποιήθηκαν, πλην όμως δεν είχε υποβληθεί αίτηση για ανανέωση των αδειών και στο τέλος δεν εκδόθηκε πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Η εφεσείουσα διεκδίκησε αποζημιώσεις λόγω της απαλλοτρίωσης και ηγέρθη το ερώτημα κατά πόσο η αρχή της Γεωργαλλίδου (ανωτέρω) θα μπορούσε να δίδει δικαίωμα στον ιδιοκτήτη έκτασης που παραχωρήθηκε στη ρυμοτομία στο παρελθόν και ακολούθως απαλλοτριώθηκε να μην διεκδικεί αποζημιώσεις δυνάμει του άρθρου 13(1) του Κεφ. 96 ή του άρθρου 68 του Ν.90/72 αλλά να προσφύγει στο Δικαστήριο και να διεκδικεί αποζημίωση λόγω της απαλλοτρίωσης. Το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι αυτή η πτυχή δεν συζητήθηκε στη Γεωργαλλίδου και μάλιστα η ευρύτητα της εν λόγω απόφασης περιορίστηκε στην υπόθεση Μιχαηλίδου v. Γενικού Εισαγγελέα (2005) 1 Α.Α.Δ. 657, όπου η δεσμευτική ρυμοτομία είχε ήδη εγγραφεί ως δημόσιος δρόμος και η έκταση της αφαιρέθηκε με την έκδοση του νέου τίτλου με αποτέλεσμα, όπως αποφασίστηκε, κατά τον χρόνο της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης να μην υπήρχε περιορισμός εν τη εννοία του άρθρου 10(η) του Ν.15/62. Το Ανώτατο Δικαστήριο ανέφερε ότι η άδεια οικοδομής και η πολεοδομική άδεια είχαν υλοποιηθεί και το μέρος των τεμαχίων που επηρεάστηκε από τη ρυμοτομία είχε διαμορφωθεί, προσθέτοντας ότι το γεγονός της μη έκδοσης πιστοποιητικού τελικής έγκρισης δεν διαφοροποιεί την περίπτωση από την υπόθεση Μιχαηλίδου (ανωτέρω). Ως εκ τούτου το Ανώτατο κατέληξε ότι αφ’ ης στιγμής η ρυμοτομία υλοποιηθεί, δεν υπάρχει κατά τον χρόνο της απαλλοτρίωσης ο περιορισμός του άρθρου 10(η), ώστε αυτό να βρίσκει πλέον εφαρμογή. Βεβαίως το Δικαστήριο επισήμανε ότι παρέχεται το δικαίωμα αποζημίωσης δυνάμει του άρθρου 10(η) του Ν.15/62 ως βλάβη εκ της ρυμοτομίας και όχι ως αποζημίωση με βάση την αγοραία αξία κατά τον χρόνο της απαλλοτρίωσης.
Οι ίδιες αρχές υιοθετήθηκαν στις υποθέσεις Δημοκρατία v. Χαραλαμπίδη, Πολ. Έφ. Αρ. 120/2011, ημερ. 30.5.2017, ECLI:CY:AD:2017:A199, Γενικός Εισαγγελέας v. Κουλλουππά, Πολ. Έφ. Αρ. 4/14, ημερ. 12.2.2020, ECLI:CY:AD:2020:A58 και στην πρόσφατη υπόθεση Κασιουρή κ.ά. v. Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. Αρ. 357/14, ημερ. 23.3.2023, ECLI:CY:AD:2023:A105.
Η απαίτηση της Εφεσείουσας, όπως δικογραφείται, βασίζεται εξ ολοκλήρου στη μείωση της αγοραίας αξίας των υπό κρίση ακινήτων και μάλιστα κατά την έναρξη της ακρόασης οι δύο πλευρές συμφώνησαν και δήλωσαν την αξία των ακινήτων και το ποσοστό επηρεασμού αυτών σε περίπτωση που το Δικαστήριο ήθελε αποφασίσει ότι η Εφεσείουσα δικαιούται σε αποζημίωση. Επομένως, ορθώς το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι η απαίτηση της Εφεσείουσας δεν αφορούσε αποζημίωση συνεπεία απαλλοτρίωσης αλλά ότι η Εφεσείουσα μπορούσε να υποβάλει απαίτηση δυνάμει του άρθρου 67 του Ν.90/72 εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας, ανεξαρτήτως του ότι δεν είχε κατά τον ουσιώδη χρόνο εκδοθεί πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Ορθή ήταν και η διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι οι όροι θεωρούνται αναπόσπαστο μέρος της πολεοδομικής άδειας δυνάμει του άρθρου 25 του Ν.90/72 και ότι κατά τη δημοσίευση της Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης, η Εφεσείουσα ήταν μεν η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του ακινήτου, η κυριότητα όμως του οποίου είχε μεταφερθεί στο δημόσιο και απλώς εκκρεμούσε η εγγραφή του στο νόμιμο δικαιούχο, ήτοι τη Δημοκρατία. Αυτό αναφέρθηκε στη Μακροσέλλης (ανωτέρω) και υιοθετήθηκε στην Κουλλουππά (ανωτέρω) στην οποία λέχθηκαν τα ακόλουθα:
«Εντοπίζεται επίσης στην Μακροσέλλη ότι το γεγονός της μη έκδοσης πιστοποιητικού τελικής έγκρισης μετά την υλοποίηση των αδειών οικοδομής και πολεοδομίας και τη διαμόρφωση του μέρους των τεμαχίων που επηρεάστηκε από τη ρυμοτομία, είναι άνευ σημασίας καθότι η υποχρέωση του ιδιοκτήτη για παραχώρηση του επηρεαζόμενου από τη ρυμοτομία μέρους στο δημόσιο, υλοποιείται αυτόματα από το Νόμο (by operation of law). Ως εκ τούτου, η διαφοροποίηση στο σχετικό κτηματολογικό μητρώο προκύπτει να είναι τυπικής και μόνο σημασίας, αφού το μέρος του επηρεαζόμενου από τη ρυμοτομία ακινήτου δεν ανήκει πλέον στον ιδιοκτήτη.»
Επανερχόμενοι στην ενώπιον μας περίπτωση, σημειώνεται πως δεν αμφισβητείται το γεγονός ότι το επίδικο ακίνητο τελούσε υπό όρο δεσμευτικής ρυμοτομίας, ως αυτός τέθηκε στην πολεοδομική άδεια που εξασφαλίσθηκε από την εφεσίβλητη προγενέστερα της απαλλοτρίωσης. Αποτελεί επίσης αδιαμφισβήτητο γεγονός και συνακόλουθα εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ότι, αφ’ ης στιγμής η απόφαση της Πολεοδομικής Αρχής δεν προσβλήθηκε από την εφεσίβλητη, δυνάμει των προνοιών του Ν.90/72, τότε θεωρείται ότι αυτή συναίνεσε στην παραχώρηση του μέρους του επίδικου ακινήτου, ως ο σχετικός όρος της πολεοδομικής άδειας διελάμβανε. Περαιτέρω, δεν παραβλέπεται ότι η εφεσίβλητη αναγνωρίζει το καθήκον της να μεταβιβάσει το μέρος του επίδικου ακινήτου, αποδεχόμενη τους όρους της πολεοδομικής άδειας. Εν πάση περιπτώσει, επί τούτου, έχει υπογραμμιστεί και επαναληφθεί ότι «η υποχρέωση του ιδιοκτήτη για παραχώρηση του επηρεαζόμενου από τη ρυμοτομία μέρους στο δημόσιο, υλοποιείται αυτόματα από το Νόμο (by operation of law)» (βλ. Μακροσέλλη (ανωτέρω)). Παράλληλα, ως είναι παραδεκτό στην υπό συζήτηση περίπτωση, η εφεσίβλητη αιτήθηκε και εξασφάλισε τροποποιημένη πολεοδομική άδεια, επωφελούμενη με μετατόπιση της κατοικίας της πλησιέστερα προς το δρόμο.
Συνάγεται ότι η τελευταία, στο πλαίσιο υλοποίησης της άδειας πολεοδομίας την οποία η ίδια ζήτησε και έλαβε για σκοπούς ανάπτυξης του τεμαχίου της, προχώρησε στην οικειοθελή παραχώρηση μέρους του ακινήτου στο δημόσιο, εξέλιξη που άλλωστε αποτελούσε αναγκαία προϋπόθεση για την υλοποίηση της άδειας.
Η αξίωση της εφεσίβλητης σε συνάρτηση με το απαλλοτριωθέν τεμάχιο, όπως αυτή προωθήθηκε, βασίστηκε στη μείωση της αγοραίας αξίας του επίδικου ακινήτου, έχοντας μάλιστα δηλωθεί κατά την ακροαματική διαδικασία, ως παραδεκτό γεγονός, η αξία του κατά το χρόνο γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Συνεπώς, το ζήτημα που χρήζει απάντησης είναι το κατά πόσο, υπό το φως των ως άνω δεδομένων, όντως δικαιούτο αποζημίωση στη βάση του άρθρου 10(η) του Ν.15/62.
Η πρόσφατη νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου και οι αρχές που απορρέουν από αυτήν, ως έχει ήδη σημειωθεί, έχουν αποκρυσταλλωθεί και απαντούν με σαφήνεια στο ζήτημα που εγείρεται στην παρούσα. Με δεδομένο ότι το υπό συζήτηση ακίνητο επιβαρυνόταν ήδη με την υποχρέωση παραχώρησης συγκεκριμένης έκτασης, βάσει των επιβληθέντων και μη αμφισβητηθέντων όρων της ζητηθείσας πολεοδομικής άδειας, η μεταγενέστερη απαλλοτρίωση δεν ισοδυναμούσε με «περιορισμό» στην ιδιοκτησία της εφεσίβλητης εν τη εννοία του άρθρου 10(η) του Ν.15/62. Συναφώς, η εφεσίβλητη, κατά τον καθορισμό αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση, δεν μπορούσε – όπως ήταν η απαίτηση της – να διεκδικήσει αποζημίωση για την παραχώρηση μέρους του ακινήτου στο δημόσιο, παραχώρηση στην οποία η ίδια προέβη οικειοθελώς, σύμφωνα με τους όρους της πολεοδομικής άδειας για σκοπούς ανάπτυξης του τεμαχίου της που η ίδια ζήτησε και ουδέποτε αμφισβήτησε. Οι όροι οι οποίοι τέθηκαν, στη βάση του άρθρου 25 του Ν.90/72, θεωρούνται αναπόσπαστο μέρος της άδειας, ενώ η εφεσίβλητη ενήργησε ήδη βάσει αυτών. Έπεται ότι στη βάση ουσιαστικής συναίνεσης, το έργο της ανάπτυξης με την προηγηθείσα και χορηγηθείσα πολεοδομική άδεια, είχε συντελεστεί.
Υπό το φως των πιο πάνω, οι προβαλλόμενοι λόγοι Έφεσης επιτυγχάνουν. Η Έφεση, στο σύνολο της επιτυγχάνει και η πρωτόδικη απόφαση ακυρώνεται.
Τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας, όπως θα υπολογιστούν από τον αρμόδιο πρωτοκολλητή του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας και θα εγκριθούν από το οικείο Δικαστήριο, θα επιβαρυνθεί η εφεσίβλητη.
Τα έξοδα της Έφεσης, επιδικάζονται υπέρ της εφεσείουσας Δημοκρατίας και εναντίον της εφεσίβλητης, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Γ. Ν. ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Δ.
Ι. ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ
Α. ΔΑΥΙΔ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο