ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ.288/2017)
(Σχ. Με 289/2017)
10 Σεπτεμβρίου 2025
[ΜΑΛΑΧΤΟΣ, ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, ΕΦΡΑΙΜ, Δ/στές]
ΑΝΔΡΕΑΣ ΠΟΥΛΛΑ,
Εφεσείων,
ν.
ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ ΔΙΑ ΤΟΥ ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ,
Εφεσίβλητης.
____________________
(Πολιτική Έφεση Αρ.289/2017)
(Σχ. Με 288/2017)
ΑΝΔΡΕΑΣ ΠΟΥΛΛΑ,
Εφεσείων,
ν.
ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ ΔΙΑ ΤΟΥ ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ,
Εφεσίβλητης.
Ευαγ. Πουλλά-Μακαρούνα (κα) με Ειρ.-Χρ. Πουλλά (κα), για τον Εφεσείοντα.
Αντ. Μελάς, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, εκ μέρους του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, για την Εφεσίβλητη.
_____________________
Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και θα δοθεί από τον Μαλαχτό, Δ.
____________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.: Με τις εφέσεις, ο Εφεσείων προσβάλλει ως εσφαλμένες τις αποφάσεις του πρωτόδικου Δικαστηρίου, σε δύο παραπομπές που συνεκδικάστηκαν, με τις οποίες καθορίστηκε (α) το ποσό των €80.370, πλέον τόκους, ως η εύλογη και δίκαιη αποζημίωση για την απαλλοτρίωση τεμαχίου του εμβαδού 1.710 τ.μ. και (β) το ποσό των €38.634, πλέον τόκους, ως η εύλογη και δίκαιη αποζημίωση για την απαλλοτρίωση μέρους, εμβαδού 822 τ.μ., άλλου όμορου τεμαχίου του, πλέον €2.622,60 ως επιζήμια επίδραση (90%) των εναπομεινάντων 62 τ.μ. του τεμαχίου αυτού.
Οι αποζημιώσεις υπολογίστηκαν στη βάση της αξίας των €47 το τ.μ.. Για να καταλήξει το πρωτόδικο Δικαστήριο στην πιο πάνω αξία, έλαβε υπόψη πέντε συγκριτικές πωλήσεις, προέβηκε σε προσαρμογές και υπολόγισε τη μέση αξία. Οι δύο συγκριτικές πωλήσεις είχαν προταθεί από τον εκτιμητή του Εφεσείοντα, ενώ οι υπόλοιπες τρεις από τον εκτιμητή του Κτηματολογίου, που παρουσίασε η Εφεσίβλητη αποζημιούσα αρχή.
Με το μόνο εναπομείναντα λόγο έφεσης 2, πανομοιότυπο και στις δύο εφέσεις, ο Εφεσείων προβάλει ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο αξιολόγησε εσφαλμένα τη μαρτυρία των δύο εκτιμητών, εσφαλμένα αποδέχτηκε ως συγκρίσιμες τις πωλήσεις που εισηγήθηκε ο εκτιμητής του Κτηματολογίου και μάλιστα προέβηκε σε δικές του προσαρμογές.
Δύο από τις πωλήσεις του εκτιμητή του Κτηματολογίου που έλαβε υπόψη του το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφορούσαν τεμάχια που ήταν ενταγμένα στην πολεοδομική ζώνη Η2. Τα επίδικα τεμάχια ήταν ενταγμένα στην πολεοδομική ζώνη Η3 και ο Εφεσείων υποστηρίζει ότι οι πωλήσεις τεμαχίων που ήταν ενταγμένα στην πολεοδομική ζώνη Η2 δεν έπρεπε να είχαν ληφθεί υπόψη ως συγκριτικές.
Η αναφορά στη Χαραλάμπους ν. Γενικού Εισαγγελέα (2001) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2143, 2151, ότι ακίνητα δεν επιδέχονται άμεσης σύγκρισης εφόσον είναι ενταγμένα σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη, έχουν διαφορετικά φυσικά χαρακτηριστικά ή το ένα βρίσκεται σε πιο αναπτυγμένη περιοχή από το άλλο, ακριβώς υποδεικνύει ότι μπορεί να γίνει σύγκριση αφού προηγηθούν οι δέουσες προσαρμογές, όπως στη Δημοκρατία ν. Epco Cyprus Ltd κ.ά. (2007) 1(Β) A.A.Δ. 883, 891, όπου λήφθηκαν υπόψη συγκριτικά σε οικιστική περιοχή, ενώ το υπό εκτίμηση ακίνητο ήταν γεωργική γη και αφού είχαν γίνει οι ανάλογες προσαρμογές.
Στην Κυπριακή Δημοκρατία ν. Συμεού κ.ά., Πολ. Έφ. Αρ. 1/2015, ημερ.9.5.2023, ECLI:CY:AD:2023:A156, αναφέρθηκε ότι καμιά περίπτωση δεν είναι ορθό να αποκλείεται δογματικά και εκ προοιμίου και πως εξαρτάται από τις περιστάσεις της κάθε περίπτωσης κατά πόσο μια πώληση άλλου ακινήτου μπορεί να είναι βοηθητική στον καθορισμό της αγοραίας αξίας του υπό εκτίμηση ακινήτου. Αναμφίβολα πωλήσεις ακινήτων με τα ίδια νομικά χαρακτηριστικά όπως το υπό εκτίμηση, κατά κανόνα, προτιμώνται. Αυτό γιατί δεν απαιτείται προσαρμογή στην τιμή προς εξουδετέρωση αυτής της διαφοράς. Όσο περισσότερο διαφέρουν τα συγκρινόμενα ακίνητα, αναφορικά με τα νομικά τους χαρακτηριστικά, την τοποθεσία, το σχήμα, τη θέα κ.λπ., περισσότερες είναι και οι προσαρμογές που θα πρέπει να γίνουν, με μεγαλύτερο κίνδυνο αστοχίας ή περισσότερων, επουσιωδών έστω, σφαλμάτων που οδηγούν σε αποτέλεσμα που μπορεί να απέχει από το ορθό.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο ανέφερε πως δεν είχε προταθεί οιοσδήποτε πειστικός λόγος ώστε να μην ληφθούν υπόψη πωλήσεις ακινήτων που βρίσκονταν στην πολεοδομική ζώνη Η2, με την ανάλογη προσαρμογή. Αποδέχτηκε τη θέση του εκτιμητή του Κτηματολογίου ότι επρόκειτο για κατάλληλες συγκριτικές πωλήσεις εφόσον ήταν κοντά στα απαλλοτριωθέντα ακίνητα και είχαν παρόμοια χαρακτηριστικά. Ως προς την προσαρμογή στην τιμή κατά 10% που χρησιμοποίησε ο εκτιμητής του Κτηματολογίου λόγω της ζώνης, αποδέχθηκε τη θέση του πως είχε υιοθετήσει χαμηλό ποσοστό λόγω της περιοχής. Επειδή, όπως εξήγησε, δεν επρόκειτο για ανεπτυγμένη περιοχή, όπου αναμένεται η αξιοποίηση και εξάντληση όλου του διαθέσιμου συντελεστή. Λειτούργησε κατ’ αυτό τον τρόπο υπέρ του Εφεσείοντα απαιτητή, ως οι πάγιες υπηρεσιακές οδηγίες σε τέτοιες περιπτώσεις.
Η επιχειρηματολογία του Εφεσείοντα ότι για να μπορούσαν να ληφθούν υπόψη ως συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων στην πολεοδομική ζώνη Η2, θα έπρεπε να υφίστατο «ειδική μελέτη», εδραζόταν στη γνώμη του εκτιμητή του, που δεν είχε πείσει το πρωτόδικο Δικαστήριο, το οποίο έκρινε ότι υφίστατο δυνατότητα με την ανάλογη προσαρμογή (Epco Cyprus, 891).
Αμφότερες οι ζώνες είναι οικιστικές. Η πολεοδομική ζώνη Η2 έχει συντελεστή κάλυψης 50% και δόμησης 90%, ενώ η Η3 έχει συντελεστή κάλυψης 35% και δόμησης 60%. Με λίγα λόγια, εάν το τεμάχιο εντάσσεται στην Η2 μπορεί να οικοδομηθούν ενάμισι φορά περισσότερα τετραγωνικά μέτρα, παρά εάν είναι ενταγμένο στην Η3. Κατά κανόνα, τεμάχιο στην Η2 έχει μεγαλύτερη αξία από αντίστοιχο τεμάχιο στην Η3. Ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε τις αντίθετες εισηγήσεις του εκτιμητή του Εφεσείοντα. Ένα τεμάχιο δεν έχει περισσότερη αξία γιατί μπορεί να το προτιμήσει κάποιος για να ανεγείρει μεμονωμένη κατοικία σε αραιοκατοικημένη περιοχή, όσο και αν αυτό είναι μια υπαρκτή προτίμηση. Περισσότερη αξία σε ένα τεμάχιο προσδίδει η δυνατότητα οικοδομικής του ανάπτυξης. Όσο μεγαλύτερη είναι η δυνατότητα αυτή, τόσο αυξάνεται και η αξία του (Πατάτας ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (2005) 1(Β) Α.Α.Δ. 1306, 1312 και Χαραλάμπους ν. Γενικού Εισαγγελέως της Δημοκρατίας (2001) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2143, 2150-1).
Καταλήγουμε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δικαιολογείτο να αποδεχτεί πωλήσεις ακινήτων που εντάσσονταν στην πολεοδομική ζώνη Η2 ως συγκριτικές, με τη δέουσα προσαρμογή προς όφελος τους στη βάση του σχετικού πλεονεκτήματος τους για μεγαλύτερη οικοδομική ανάπτυξη.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε περαιτέρω διαπιστώσει ότι την ευρύτερη περιοχή που ενδιέφερε διέσχιζε ο υφιστάμενος κύριος δρόμος Πάφου – Πόλις Χρυσοχούς και ότι, μεταξύ της περιοχής βορείως του δρόμου και της περιοχής νοτίως του δρόμου, υπήρχε διαφορά ως προς την ανάπτυξη. Η περιοχή βορείως, όπου βρίσκονταν τα απαλλοτριωθέντα ακίνητα υστερούσε σε ανάπτυξη σε σχέση με την περιοχή νοτίως του δρόμου. Αυτό απετέλεσε στοιχείο καταλυτικό ώστε το πρωτόδικο Δικαστήριο, αποδεχόμενο τη θέση του εκτιμητή του Κτηματολογίου, να θεωρήσει ότι πωλήσεις ακινήτων που βρίσκονταν βορείως του δρόμου ήταν καταλληλότερες για να ληφθούν υπόψη ως συγκριτικές πωλήσεις. Περαιτέρω τα ακίνητα νοτίως του δρόμου βρίσκονταν σε μεγαλύτερο υψόμετρο και πλεονεκτούσαν και γι’ αυτό τον περαιτέρω λόγο.
Όλες οι συγκριτικές πωλήσεις του εκτιμητή του Κτηματολογίου αφορούσαν ακίνητα βορείως του δρόμου, ενώ όλες οι συγκριτικές πωλήσεις του εκτιμητή του Εφεσείοντα αφορούσαν ακίνητα νοτίως του δρόμου, εκτός από μια, που υιοθέτησε και ο εκτιμητής του Κτηματολογίου, και που αφορούσε ακίνητο (τεμ.153) στη ζώνη Η2. Γι’ αυτή, ο εκτιμητής του Εφεσείοντα ανέφερε ότι την περιέλαβε στην έκθεση εκτίμησης του εκ παραδρομής.
Ούτε επί του προκειμένου αναδεικνύεται σφάλμα στην προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, το οποίο εφόσον διαπίστωσε τη διαφορά ανάμεσα στις δύο πλευρές του δρόμου, δικαιολογείτο να τη λάβει υπόψη και να θεωρήσει ότι πωλήσεις ακινήτων στη βόρεια πλευρά του δρόμου, όπου βρίσκονταν και τα απαλλοτριωθέντα, ήταν καταλληλότερες για να ληφθούν υπόψη ως συγκριτικές.
Η τελευταία πτυχή του λόγου έφεσης αφορά στο ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο προέβηκε σε δικές του προσαρμογές. Στην Συμεού, συνοψίστηκε η νομολογία σε σχέση με την ιδιομορφία της διαδικασίας της παραπομπής, όπως εκπηγάζει από το καθήκον του Δικαστηρίου να καθορίσει τη δίκαιη και εύλογη αποζημίωση. Αναφέρθηκε ότι:
«Στην Δήμος Αγλαντζιάς κ.ά. ν. Γεωργίου κ.ά. (2001) 1(Α) Α.Α.Δ. 51, 58, με παραπομπή στη Rashid Ali and Another v. Vassiliko Cement Works Ltd (1971) 1 C.L.R. 146, 155-6, επεξηγείται ότι σε υποθέσεις απαλλοτριώσεων, παρέχεται η δυνατότητα στο ίδιο το δικαστήριο να καθορίσει την αμφισβητούμενη αξία ακινήτου, υπό το φως του συνόλου της μαρτυρίας, χωρίς να δεσμεύεται να υιοθετήσει τη θέση της μιας ή της άλλης πλευράς. Το δικάζον δικαστήριο δε δεσμεύεται να ακολουθήσει τη θέση του ενός ή του άλλου εκτιμητή. Αποτελεί δικό του καθήκον ο καθορισμός της καταβλητέας αποζημίωσης, δικαίας και εύλογης. Μπορεί το δικαστήριο να καταλήξει στη δική του απόφαση, υπό το φως του συνόλου της μαρτυρίας των εκτιμητών και άλλης, ενδεχομένως, μαρτυρίας, η οποία τείνει να ρίξει φως στην αξία της γης. Αυτό δε σημαίνει ότι το δικαστήριο χωρεί στην εκτίμηση της αξίας της γης, ανεξάρτητα από τη μαρτυρία. Η απόφασή του πρέπει να πηγάζει από τη δοθείσα μαρτυρία και να συναρτάται προς αυτή. Στην Παπασάββας κ.ά. ν. Γενικού Εισαγγελέα (1999) 1(Α) Α.Α.Δ. 619, 628, εξηγείται ότι το δικαστήριο μπορεί να χρησιμοποιήσει τα ενώπιον του στοιχεία για να καταλήξει στο δικό του υπολογισμό. Αυτό όμως, σημειώνεται, δεν σημαίνει ότι η κατάληξη του μπορεί να είναι αυθαίρετη, αναιτιολόγητη ή αόριστα εξαγόμενη. (Βλ. ακόμη Συμβ. Βελτ. Αγίας Νάπας ν. Alexia & Polis Estates Ltd (2000) 1(Β) Α.Α.Δ. 987, 992-3)».
Για την πώληση του τεμ.569, που προτάθηκε από τον εκτιμητή του Εφεσείοντα και λήφθηκε υπόψη, το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν αποδέχθηκε τις προσαρμογές που υιοθέτησε ο εκτιμητής του Εφεσείοντα, 20% λόγω τοποθεσίας και 25% γιατί ήταν περίκλειστο. Σημείωσε ότι το γεγονός ότι ήταν περίκλειστο συνηγορούσε εναντίον της χρήσης του ως συγκριτικό, εντούτοις, το έλαβε υπόψη. Δεν ακολούθησε όμως τη θέση του εκτιμητή του Εφεσείοντα που, στην πιο πάνω βάση, αύξησε την τιμή πώλησης του κατά 45%. Ανέφερε ότι:
«Όμως η προσαρμογή σε σχέση με τα επίδικα ακίνητα λόγω τοποθεσίας του τεμαχίου 569 στη νότια περιοχή και πιο κοντά στο χωριό θα μπορούσε να γίνει μόνο με μείωση και όχι με αύξηση της αξίας τους με ποσοστό ψηλότερο από 15%. Όπως το ποσοστό το οποίο χρησιμοποιήθηκε από τον εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής σε σχέση με τις δικές του συγκριτικές πωλήσεις στη βόρεια περιοχή λόγω της μικρότερης απόστασης από το χωριό, ενώ λόγω της πλεονεκτικότερης φύσης της νότιας περιοχής θα μπορούσε να προστεθεί επιπρόσθετο ποσοστό μείωσης κατά τουλάχιστον 10%.»
Έκρινε δηλαδή ότι όσον αφορούσε την τοποθεσία το τεμ.569 πλεονεκτούσε, αφού βρισκόταν στη νότια περιοχή και ήταν πιο κοντά στο χωριό. Έκρινε ότι για αυτά έπρεπε να μειώσει την τιμή κατά 15% και 10% αντίστοιχα και όχι να την αυξήσει κατά 20%. Περαιτέρω, επειδή το τεμ.569 ήταν περίκλειστο υιοθέτησε αύξηση στην τιμή κατά 20% αντί 25% που είχε καθορίσει ο εκτιμητής του Εφεσείοντα.
Καθ’ όσον αφορά το τεμ.629 του εκτιμητή του Εφεσείοντα, που επίσης έλαβε υπόψη, το πρωτόδικο Δικαστήριο προέβηκε σε προσαρμογή 20%, ενώ ο εκτιμητής του Εφεσείοντα σε καμία (πέραν της χρονικής). Εξήγησε ότι:
«…έστω και να μην κρίνεται ορθή για σκοπούς σύγκρισης η αφαίρεση από το τίμημα πώλησης του προς εξεύρεση της αγοραίας αξίας των επίδικων ακινήτων εξαιτίας της κοντινότερης απόστασης στο χωριό εντούτοις αυτό δεν ισχύει σε σχέση και με το γεγονός ότι και αυτό το τεμάχιο, με πρόσβαση και σε δημόσιο εγγεγραμμένο δρόμο, ανήκει στη νότια περιοχή με αρκετή υψομετρική διαφορά με τα επίδικα ακίνητα από 20 έως και 30 μέτρα. Επομένως, υπό τις περιστάσεις μία μείωση της τάξης ποσοστού 20% από το τίμημα πώλησης του κρίνεται ορθότερη…»
Καθ’ όσον αφορά τα τεμ.153 και 743 του εκτιμητή του Κτηματολογίου το πρωτόδικο Δικαστήριο με τις δικές του προσαρμογές αύξησε την τιμή προς όφελος του Εφεσείοντα.
Καθ’ όσον αφορά το τεμ.828 του εκτιμητή του Κτηματολογίου το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχτηκε τις προσαρμογές στις οποίες προέβη ο εκτιμητής αυτός. Δεν παρενέβη δηλαδή με δικές του προσαρμογές.
Τα ποσοστά που χρησιμοποίησε το πρωτόδικο Δικαστήριο για τις δικές του προσαρμογές δεν ήταν αυθαίρετα. Ήταν ποσοστά που αναφέρθηκαν στη μαρτυρία των εκτιμητών για άλλες προσαρμογές τις οποίες είχαν εισηγηθεί. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αφού διαμόρφωσε την άποψη του ως προς τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των ακινήτων, των οποίων τις πωλήσεις αποδέχτηκε ως συγκριτικές σε σχέση με τα απαλλοτριωθέντα, χρησιμοποίησε τα ποσοστά που είχαν τεθεί υπόψη του με τη μαρτυρία των εκτιμητών για να καταλήξει στον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης. Τέτοιος συγκερασμός των στοιχείων της μαρτυρίας είναι επιτρεπτός.
Καταλήγουμε ότι όλες οι επιμέρους προσεγγίσεις του πρωτόδικου Δικαστηρίου ήταν εύλογες στη βάση της μαρτυρίας που είχε τεθεί ενώπιον του και όπως την αξιολόγησε. Το πρωτόδικο Δικαστήριο ενδιέτριψε σε κάθε πτυχή της μαρτυρίας, την ανέλυσε σχολαστικά και έδωσε πειστικούς λόγους για όλα τα ευρήματα του. Για κάθε μια από τις προτεινόμενες συγκριτικές πωλήσεις που απέρριψε έδωσε λόγους, όσες δε έλαβε υπόψη, είτε αποδέχτηκε τις προσαρμογές του εκτιμητή του Κτηματολογίου, είτε προέβηκε σε δικές του προσαρμογές τις οποίες δικαιολόγησε στη βάση της ενώπιον του μαρτυρίας, όπως την είχε αποδεχτεί. Δεν βρίσκουμε κανένα λόγο που θα μας επέτρεπε να παρέμβουμε στην πρωτόδικη κρίση. Η αποζημίωση όπως καθορίστηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο για το κάθε ακίνητο ήταν εύλογη και δίκαιη.
Οι εφέσεις απορρίπτονται.
€4.000 συνολικά έξοδα των εφέσεων, επιδικάζονται υπέρ της Εφεσίβλητης και εναντίον του Εφεσείοντα.
Χ. Μαλαχτός, Δ.
Ι. Ιωαννίδης, Δ.
Ε. Εφραίμ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο