ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 338/2017)
19 Μαρτίου, 2026
[ΜΑΛΑΧΤΟΣ, ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, ΕΦΡΑΙΜ, Δ/στές]
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΑ ΧΑΤΖΗΒΑΣΙΛΗ
Εφεσείουσα,
v.
ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΤΡΑΠΕΖΑΣ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΤΔ
Εφεσίβλητων.
...................
Σ. Αργυρού, για Σωτήρης Αργυρού & Συνεταίροι Δ.Ε.Π.Ε., για την Εφεσείουσα.
Κ. Λιασίδης, για Γεωργιάδης & Πελίδης Δ.Ε.Π.Ε., για τους Εφεσίβλητους.
...............
ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη
και θα δοθεί από την Εφραίμ, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΕΦΡΑΙΜ, Δ.: Η παρούσα Έφεση στρέφεται εναντίον της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας με την οποία απερρίφθη Αίτηση-Έφεση ημερ. 22.5.2017 για τον παραμερισμό της ειδοποίησης ΙΑ στο πλαίσιο της διαδικασίας πώλησης με πλειστηριασμό του ενυπόθηκου ακινήτου της Εφεσείουσας.
Με τους τρεις από τους τέσσερις λόγους έφεσης (ο τρίτος λόγος έφεσης δεν προωθείται) αμφισβητείται η ορθότητα της προσβαλλόμενης απόφασης. Με τον πρώτο λόγο έφεσης αποδίδεται πως εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο «ερμήνευσε» ότι η Εφεσείουσα παρέλαβε την ειδοποίηση Ι και πως παρέλειψε να λάβει υπόψη ότι αυτή επεδόθη στον αδελφό της ο οποίος δεν διαμένει μαζί της. Με τον δεύτερο λόγο προσβάλλεται ως εσφαλμένη η ερμηνεία την οποία το πρωτόδικο Δικαστήριο απέδωσε στο άρθρο 44Γ3(δ) του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965, Ν.9/1965, ήτοι ότι η αγωγή που εκκρεμεί θα πρέπει να είχε καταχωριστεί πριν από την επίδοση της ειδοποίησης ΙΑ. Ο τέταρτος λόγος έφεσης αφορά στο ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη πως το ενυπόθηκο ακίνητο ήταν η πρώτη κατοικία νεαρού ζευγαριού με ένα ανήλικο τέκνο.
Το άρθρο 44Γ(3) του Ν.9/1965 παρείχε δικαίωμα στον ενυπόθηκο οφειλέτη και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο να καταχωρίσει έφεση για παραμερισμό της ειδοποίησης ΙΑ μόνο, για τους εκεί προβλεπόμενους λόγους που ίσχυαν κατά τον ουσιώδη χρόνο. Όπως ορθά επεσήμανε το πρωτόδικο Δικαστήριο, οι λόγοι στους οποίους αφορούσε η Αίτηση-Έφεση ήταν η μη δέουσα επίδοση της ειδοποίησης ΙΑ και το ότι εκκρεμεί αγωγή ενώπιον Δικαστηρίου για την ειδοποίηση Ι (άρθρο 44Γ(3)(β) και (δ) αντίστοιχα).
Στο πλαίσιο της Έφεσης δεν αμφισβητείται η διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι για να εκδοθεί και επιδιωχθεί η επίδοση ειδοποίησης ΙΑ, θα πρέπει να έχει προηγηθεί η δέουσα επίδοση της ειδοποίησης Ι, όπως προνοείται στο άρθρο 44Γ(1). Σύμφωνα με το εν λόγω άρθρο, αυτή είναι η ειδοποίηση με την οποία ξεκινά η διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή όπως προβλέπεται στο Μέρος VIA του Ν.9/1965 και η οποία επιδίδεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη και οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού και καλεί τον ενυπόθηκο οφειλέτη να εξοφλήσει το ποσό εντός προθεσμίας όχι μικρότερης των 30 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης. Σε περίπτωση μη εξόφλησης, ο ενυπόθηκος οφειλέτης ενημερώνεται πως ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμα του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VIA.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο ανέτρεξε στην ενώπιον του μαρτυρία και συγκεκριμένα στις ένορκες δηλώσεις οι οποίες συνόδευαν την Αίτηση-Έφεση και την ένσταση αντίστοιχα. Στην ένορκη δήλωση της που συνόδευε την Αίτηση-Έφεση, η Εφεσείουσα ισχυριζόταν πως είχε παραλάβει μόνο την ειδοποίηση Θ περί τις αρχές του 2017 και όχι την ειδοποίηση Ι και πως αυτή απάντησε στους Εφεσίβλητους με επιστολή του δικηγόρου της, την οποία και επισύναψε στην ένορκη της δήλωση. Στην ένορκη δήλωση που συνόδευε την ένσταση, η επίδοση της ειδοποίησης Θ στην Εφεσείουσα ήταν επίσης δεκτή από τους Εφεσίβλητους οι οποίοι ισχυρίζονταν περαιτέρω ότι μαζί με την ειδοποίηση Θ επιδόθηκε και η ειδοποίηση Ι συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού στις 5.12.2016 στον αδελφό της Εφεσείουσας για λογαριασμό της, όπως προέκυπτε από τα σχετικά έγγραφα που ήταν επισυνημμένα στην ένορκη δήλωση.
Ενόψει αυτών των δύο διαφορετικών εκδοχών, το πρωτόδικο Δικαστήριο ανέτρεξε και σε άλλη μαρτυρία η οποία βρισκόταν στον φάκελο του Δικαστηρίου και την οποία μπορούσε να λάβει υπόψη. Πρόκειται για την αρχική ένορκη δήλωση της Εφεσείουσας που συνόδευε τη μονομερή αίτηση, την οποία καταχώρισε στις 7.7.2017 στο πλαίσιο και ενάμιση μήνα μετά την καταχώριση της Αίτησης-Έφεσης, για την έκδοση διατάγματος αναστολής πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου μέχρι την εκδίκαση της Αίτησης-Έφεσης και τη συμπληρωματική ένορκη δήλωση της ημερ. 18.7.2017 που καταχωρίστηκε προς υποστήριξη αυτής. Ενώ στην αρχική της ένορκη δήλωση η Εφεσείουσα ισχυρίστηκε ότι της είχε επιδοθεί μόνο η ειδοποίηση Θ, στη συμπληρωματική ένορκη δήλωση της αναφέρει ότι μαζί με την ειδοποίηση Θ της είχε επιδοθεί και η ειδοποίηση Ι με κατάσταση λογαριασμού, τις οποίες εκ παραδρομής δεν είχε αντιληφθεί πως συνόδευαν την ειδοποίηση Θ, και μάλιστα παρουσίασε τις εν λόγω ειδοποιήσεις και την κατάσταση λογαριασμού.
Αυτή η ρητή αναγνώριση και παραδοχή από την ίδια την Εφεσείουσα ότι με την επίδοση της ειδοποίησης Θ, της είχε επιδοθεί και η ειδοποίηση Ι με κατάσταση λογαριασμού, ορθά κρίθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι ήταν επαρκής μαρτυρία που κατέρριπτε τον προγενέστερο ισχυρισμό της περί της μη επίδοσης της ειδοποίησης Ι. Ανεξαρτήτως αυτής της διαπίστωσης, το πρωτόδικο Δικαστήριο προχώρησε να αναφέρει πως ο ισχυρισμός περί επίδοσης των ειδοποιήσεων στον αδελφό της δεν αναιρούσε τη λήψη γνώσης της ίδιας για τις εν λόγω ειδοποιήσεις, κατά δική της παραδοχή.
Ακόμη ένα στοιχείο το οποίο συνεκτιμήθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο ήταν το γεγονός ότι στην απαντητική επιστολή του δικηγόρου της, η οποία επισυνάφθηκε στην ένορκη δήλωση που συνόδευε την Αίτηση-Έφεση, έγινε αναφορά όχι μόνο στις επιστολές που απέστειλαν οι Εφεσίβλητοι αλλά και σε καταστάσεις λογαριασμού, οι οποίες αποστέλλονται μαζί με την ειδοποίηση Ι. Το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά επεσήμανε ότι η Εφεσείουσα ουδέποτε προέβαλε τη θέση πως με την επίδοση της ειδοποίησης Θ, της επιδόθηκε και κατάσταση λογαριασμού (η οποία με βάση τα άρθρα 44Β και 44Γ του Ν.9/1965 συνοδεύει την ειδοποίηση Ι και όχι την ειδοποίηση Θ). Επομένως ήταν καθόλα εύλογο το συμπέρασμα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η Εφεσείουσα «αποφεύγει να παραθέσει σε όλη τους την έκταση τα πραγματικά και αληθή γεγονότα και προσπάθησε να δημιουργήσει σύγχυση στο θέμα αυτό, για να καταδείξει ότι δεν έλαβε γνώση της Ειδοποίησης Τύπος Ι».
Η αρχική αναφορά της Εφεσείουσας περί επίδοσης σε αυτή μόνο της ειδοποίησης Θ και η μετέπειτα αναφορά της περί επίδοσης και της ειδοποίησης Ι με κατάσταση λογαριασμού δεν έρχονται σε αντίφαση με τον ισχυρισμό των Εφεσίβλητων ότι τα εν λόγω έγγραφα επιδόθηκαν στον αδελφό της Εφεσείουσας για λογαριασμό της. Και τούτο, καθότι η Εφεσείουσα δεν αναφέρθηκε σε προσωπική επίδοση και εν πάση περιπτώσει το σημαντικό ήταν πως υπήρχε μαρτυρία από την ίδια περί επίδοσης των ειδοποιήσεων Θ και Ι.
Η αναφορά στη γραπτή αγόρευση του δικηγόρου της Εφεσείουσας ότι ο αδελφός της δεν διαμένει μαζί της δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη καθότι είναι γνωστή η νομική αρχή ότι η αγόρευση δικηγόρου δεν αποτελεί μαρτυρία (βλ. El Fath Co for International Trade SAE v. EDT Shipping Ltd κ.ά. (1992) 1(Β) Α.Α.Δ. 1255).
Επομένως, το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά κατέληξε πως οι ειδοποιήσεις Θ και Ι μαζί με κατάσταση λογαριασμού είχαν επιδοθεί στην Εφεσείουσα.
Ο πρώτος λόγος έφεσης κρίνεται αβάσιμος και απορρίπτεται.
Έχει ήδη λεχθεί ότι το άρθρο 44Γ(3)(δ) προβλέπει ως λόγο που να δικαιολογεί τον παραμερισμό της ειδοποίησης ΙΑ «ότι εκκρεμεί αγωγή ενώπιον Δικαστηρίου για την ειδοποίηση που προβλέπεται στο εδάφιο (1)».
Με βάση τη νομολογία, βασικό κριτήριο για την ερμηνεία ενός νομοθετήματος αποτελεί η συνήθης σημασία των λέξεων και όπου οι πρόνοιες της νομοθεσίας είναι σαφείς, στις λέξεις θα πρέπει να δίδεται η γραμματική τους έννοια. Κεντρική επιδίωξη και στόχος του ερμηνευτικού έργου του Δικαστηρίου είναι η διακρίβωση της πρόθεσης του Νομοθέτη. Σχετικές είναι οι υποθέσεις Δ. Γαλατάκης Λτδ v. Δημοκρατίας (2008) 3 Α.Α.Δ. 78, Αρχή Ραδιοτηλεόρασης Κύπρου v. Αντέννα Λτδ (2006) 3 Α.Α.Δ. 151 και Ξεν. Επιχ. Πλάζα Λτδ κ.ά. v. Συμβ. Βελτ. Γερμασόγειας (1998) 3 Α.Α.Δ. 348. Επομένως, η γραμματική συνήθης έννοια επικρατεί νοουμένου, βεβαίως, ότι με αυτή ικανοποιείται και ο σκοπός του νομοθέτη και η ερμηνεία δεν απολήγει σε παράλογο αποτέλεσμα.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε πως η αγωγή θα πρέπει να εκκρεμεί πριν από την επίδοση της ειδοποίησης ΙΑ για να αποτελεί λόγο για τον παραμερισμό της. Το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά απέδωσε αυτή την ερμηνεία στο άρθρο 44Γ(3)(δ), με βάση το ίδιο το λεκτικό αυτού αλλά και τον σκοπό του νομοθέτη. Παραθέτουμε αυτούσιο το σκεπτικό του πρωτόδικου Δικαστηρίου:
«Εκείνο που ευθέως εξάγεται εκ του Νόμου είναι ότι η αγωγή αυτή θα πρέπει να εκκρεμεί πριν την επίδοση της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ, αφού μόνο τότε αποτελεί λόγο παραμερισμού της. Άλλως, δεν θα είχε νόημα η διαδικασία του Άρθρου 44Γ, αφού, εν τοιαύτη περιπτώσει, θα μπορούσε οποτεδήποτε ο ενυπόθηκος οφειλέτης να καταχωρήσει αγωγή και στη συνέχεια να την επικαλείται προς παραμερισμό της διαδικασίας πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου. Οι τριάντα ημέρες δεν είναι ούτε απόλυτες, ούτε περιοριστικές. Η ελάχιστη προθεσμία των τριάντα ημερών που τάσσεται στο Νόμο, αφορά την εξόφληση του οφειλόμενου ποσού, σύμφωνα με τον Τύπο Ι, και όχι ως περιοριστική ή και ανατρεπτική προθεσμία για την καταχώρηση αγωγής προς ακύρωση της ειδοποίησης Τύπου Ι.»
Ακολούθως το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ως εξής:
«Προκύπτει πάντως, ότι όσο πιο έγκαιρα εγείρει την αγωγή ο ενυπόθηκος οφειλέτης προς ακύρωση της Ειδοποίησης τύπος Ι τόσο το καλύτερο γι΄ αυτόν, γιατί έτσι περιορίζει την πιθανότητα να καταστεί εκπρόθεσμη η αγωγή του. Το ελάχιστο χρονικό περιθώριο των 30 ημερών που τάσσει ο Νόμος αποτελεί το περιθώριο ασφαλείας του για την καταχώριση της αγωγής.»
Στην υπό κρίση περίπτωση, η αγωγή ακολούθησε της επίδοσης της ειδοποίησης ΙΑ, επομένως το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε πως δεν δικαιολογείτο ο παραμερισμός αυτής δυνάμει του άρθρου 44Γ(3)(δ).
Δεν διαπιστώνουμε οποιοδήποτε σφάλμα στην προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ως προς την ερμηνεία του άρθρου 44Γ(3)(δ) και την κατάληξη του πως αυτό δεν τύγχανε εφαρμογής στην υπό κρίση περίπτωση.
Και ο δεύτερος λόγος έφεσης απορρίπτεται.
Αναφορικά με τον ισχυρισμό πως το ενυπόθηκο ακίνητο αποτελούσε την πρώτη κατοικία της Εφεσείουσας, ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο αρχικά αναφέρθηκε στις διαφορετικές εκδοχές μεταξύ των δύο πλευρών επί τούτου και «στην αοριστία και τον διφορούμενο τρόπου που προβάλλεται» από την Εφεσείουσα. Εν πάση περιπτώσει, ορθή ήταν η διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι το Μέρος VIA που ρυθμίζει τη διαδικασία πώλησης δεν περιέχει οποιαδήποτε πρόνοια που να εμποδίζει ή διακρίνει τη διαδικασία πώλησης όταν πρόκειται για πρώτη κατοικία, παρά μόνο παρέχει προνομιακό καθεστώς στον ενυπόθηκο οφειλέτη δυνάμει του άρθρου 44ΙΑΑ, έναντι του τελευταίου προσφοροδότη που έχει υποβάλει την ψηλότερη προσφορά ούτως ώστε ο ενυπόθηκος οφειλέτης να έχει τη δυνατότητα να καταβάλει το τίμημα της προσφοράς ώστε να υποκαταστήσει τον τελευταίο προσφοροδότη.
Και ο τρίτος λόγος κρίνεται αβάσιμος και απορρίπτεται.
Η Έφεση απορρίπτεται.
€4.500 έξοδα Έφεσης, πλέον ΦΠΑ αν υπάρχει, επιδικάζονται υπέρ των Εφεσίβλητων και εναντίον της Εφεσείουσας.
Χ. ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.
Ι. ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ.
Ε. ΕΦΡΑΙΜ, Δ.
/κβπ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο