ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 310/2017)
28 Μαΐου, 2026
[ΜΑΛΑΧΤΟΣ, ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, ΕΦΡΑΙΜ, Δ/στές]
ΚΥΠΡΟΣ ΛΟΥΚΑ, ΩΣ ΕΚΚΑΘΑΡΙΣΤΗΣ ΤΗΣ
ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ A. MESSIOS & SONS LIMITED
Εφεσείουσα
ν.
COUNTRY ROSE LIMITED
Εφεσίβλητης
__________________
Α. Γιωρκάτζης με Ν. Θρασυβούλου, για Ανδρέας Γιωρκάτζης ΔΕΠΕ, για Εφεσείουσα
Μ. Καραπατάκη (κα), για Καραπατάκης, Παυλίδης LLC, για Εφεσίβλητη
Α. Αντωνέλλος, για Ηλίας Νεοκλέους και Σία ΔΕΠΕ, για Ενδιαφερόμενο Μέρος Bank of Cyprus Public Company Limited.
_________________________
ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και θα δοθεί από τον Ιωαννίδη, Δ.
____________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ.: Η εταιρεία Country Rose Limited, με αγωγή που κατέθεσε στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού εναντίον της εταιρείας A. Messios and Sons Limited και εναντίον του Ανδρέα Άριστου Λεωνίδου, αξίωσε θεραπείες για κατ’ ισχυρισμόν παράνομη επέμβαση εκ μέρους των τελευταίων, σε σχέση με συγκεκριμένο ακίνητό της στο Πισσούρι, [ ]. Πιο συγκεκριμένα, ήταν η δικογραφημένη της θέση ότι οι εναγόμενοι, οι οποίοι ήταν συνιδιοκτήτες ακινήτου (αρ. Εγγραφής [ ]), που γειτνίαζε με το πιο πάνω ακίνητο της ενάγουσας, επενέβαιναν παράνομα σε αυτό, κατέχοντας έκταση γης εμβαδού 1010 τ.μ.
Οι εναγόμενοι, με ξεχωριστά δικόγραφα, αρνήθηκαν τις αιτούμενες θεραπείες αφού η βασική δικογραφημένη τους θέση ήταν ότι δεν είχαν προβεί σε παράνομη επέμβαση επί του ακινήτου της ενάγουσας.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αξιολόγησε τη μαρτυρία που είχε τεθεί ενώπιόν του. Μετά την αξιολόγηση προέβη στα ακόλουθα ευρήματα, τα οποία παρατίθενται αυτολεξεί από την απόφαση:
«Μέρος του επίδικου ακινήτου συνολικής έκτασης 1010 τ.μ. επηρεάζεται από επέμβαση του όμορου ακινήτου των εναγομένων. Η επέμβαση συνίσταται στην ανέγερση οικοδομών επί του επηρεαζόμενου τμήματος, συγκεκριμένα στην ανέγερση 7 κατοικιών με δρόμο και περίφραξη - περιτείχισμα. Οι συγκεκριμένες οικοδομές αποτελούν μέρος του συγκροτήματος οικοδομών το οποίο ανεγέρθηκε από την εναγόμενη 1 επί του ακινήτου των εναγομένων δυνάμει της πολεοδομικής άδειας - τεκμήριο 21 - και της άδειας οικοδομής - τεκμήριο 22, επεκτείνεται δε και στο μέρος του επίδικου ακινήτου στο οποίο υπάρχει επέμβαση. Βάσει της συμφωνίας αντιπαροχής, η οποία υπεγράφη μεταξύ των εναγόμενων - τεκμήριο 20, ο εναγόμενος 2 θα λάμβανε ως αντάλλαγμα για την παραχώρηση του ακινήτου του στην εναγόμενη 1 μέρος των οικοδομών που θα ανεγείρονταν. Ειδικότερον, θα λάμβανε διαμερίσματα και ένα εστιατόριο. Οι οικοδομές που παρέλαβε, τελικά, ο εναγόμενος 2 από την εναγόμενη 1 δεν εμπίπτουν στο επηρεαζόμενο από την επέμβαση μέρος του επίδικου ακινήτου. Το μεγαλύτερο μέρος των οικοδομών συμπληρώθηκε μέχρι το 1998. Ολόκληρο δε το οικοδομικό συγκρότημα επί του ακινήτου των εναγομένων αποπερατώθηκε πριν την απόκτηση του επίδικου ακινήτου από την ενάγουσα. Όλες οι κατοικίες οι οποίες ανεγέρθησαν επί του επηρεαζόμενου από την επέμβαση μέρους του επίδικου ακινήτου πωλήθηκαν από την εναγόμενη 1 σε τρίτα πρόσωπα, τα οποία είναι και οι κάτοχοι των υπό αναφορά κατοικιών, όπως επιμαρτυρεί το αδιαμφισβήτητο περιεχόμενο της δέσμης των πωλητηρίων εγγράφων - τεκμήριο 24. Αποτελεί, επίσης, εύρημά μου ότι κατά το 1998 η εναγόμενη 1 υπέβαλε αίτηση προς το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Λεμεσού για την έκδοση πιστοποιητικού εξωτερικής οριοθέτησης του ακινήτου των εναγομένων. Την 27/7/1999 εξεδόθη από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας το πιστοποιητικό εξωτερικής οριοθέτησης - τεκμήριο 23.»
Ακολούθως, με δεδομένο ότι η αγωγή βασιζόταν στο αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης, το πρωτόδικο Δικαστήριο παρέπεμψε στο άρθρο 43(1) του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ.148 και στις αποφάσεις Δημητρίου ν. Εγγλέζου κ.ά. (1997) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1285, Λάμπρου κ.ά. ν. Κεφάλα κ.ά. (2000) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1516 και Παπαχριστοφόρου ν. Καπνίση κ.ά. (2005) 1(Α) Α.Α.Δ. 244. Να υπενθυμίσουμε ότι η παράνομη επέμβαση στρέφεται εναντίον της κατοχής ακινήτου και ότι η οποιαδήποτε παράνομη επέμβαση σε ακίνητο, συνιστά αστικό αδίκημα (Κοινοτ. Συμβ. Παλαιομύλου ν. Κτωρίδη (2007) 1(Α) ΑΑΔ 204), το οποίο είναι αγώγιμο «per se», δηλαδή χωρίς να απαιτείται για τη στοιχειοθέτηση του η απόδειξη ζημιάς (Παπακόκιννου κ.ά. ν. Δήμου Πάφου (Αρ. 1) 1998 1(Β) ΑΑΔ 634.)
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, για λόγους που καταγράφει στην απόφασή του, έκρινε ότι ο Εναγόμενος 2 «δεν μπορεί να είναι υπόλογος για να αποζημιώσει την Ενάγουσα», και κατ’ επέκταση απέρριψε την αγωγή εναντίον του. Το μέρος αυτό της απόφασης δεν προσβάλλεται, και ως εκ τούτου δεν θα μας απασχολήσει.
Όσον αφορά στην ευθύνη της Εναγόμενης 1, κατέληξε, στη βάση των ευρημάτων του, πως η Ενάγουσα κατάφερε να αποδείξει ότι η Εναγόμενη 1 είχε προβεί σε παράνομη επέμβαση στο ακίνητο της, για να προσθέσει πως η Ενάγουσα «ουδέποτε αποδέχθηκε ή συγκατατέθηκε στη συνέχιση της επέμβασης στο επίδικο ακίνητο, με αποτέλεσμα η επέμβαση να καθίσταται παράνομη».
Όσον αφορά στα διατάγματα που η Ενάγουσα αξίωνε, και τα οποία αφορούσαν σε άρση της παράνομης επέμβασης, το Πρωτόδικο Δικαστήριο σημείωσε τα ακόλουθα:
«Σύμφωνα με τα ευρήματα στα οποία έχω καταλήξει, όλες οι οικοδομές οι οποίες ανεγέρθηκαν επί του μέρους του επίδικου ακινήτου στο οποίο υπάρχει η παράνομη επέμβαση πωλήθηκαν σε τρίτα πρόσωπα, με βάση πωλητήρια έγγραφα - τεκμήριο 24 - τα οποία κατατέθηκαν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού. Όμως, η ενάγουσα δεν συνένωσε τα πρόσωπα αυτά στην αγωγή της. Όπως είναι νομολογημένο, σε αγωγές που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία πρέπει να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη (Γεωργιάδου ν. Γεωργιάδη (1999) 1Β Α.Α.Δ. 1210).
Είμαι της άποψης ότι ήταν αναγκαία η συνένωση στην παρούσα αγωγή και των ιδιοκτητών των ως άνω οικοδομών ώστε να βρίσκονται ενώπιον του Δικαστηρίου όλοι οι αναγκαίοι διάδικοι για να εκφράσουν τις απόψεις τους. Έχοντας δε κατά νου ότι η έκδοση οποιουδήποτε από τα αιτούμενα διατάγματα θα επηρέαζε άμεσα τα δικαιώματα και συμφέροντα των ιδιοκτητών των ως άνω οικοδομών δεν θα μπορούσα να προχωρήσω στην έκδοση οποιουδήποτε από τα αιτούμενα διατάγματα στην απουσία τους. Όσον αφορά το αιτούμενο διάταγμα για κατεδάφιση του περιτειχίσματος των κατοικιών κατά τρόπο ώστε να περιοριστεί η παράνομη επέμβαση στο επίδικο ακίνητο, δεν διαφεύγει της προσοχής μου ότι, σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία του Μ.Ε.3, σε περίπτωση που το περιτείχισμα κατεδαφίζετο και ανεγείρετο πιο κοντά στις κατοικίες, σε απόσταση 3 μέτρων από αυτές, ώστε να είναι νόμιμες, η επέμβαση θα μπορούσε να περιοριστεί στα 646 τ.μ. Είμαι της άποψης, όμως ότι, από τη στιγμή που οι ιδιοκτήτες των ως άνω κατοικιών δεν βρίσκονται ενώπιον του Δικαστηρίου, δεν θα μπορούσα να προχωρήσω στην έκδοση διατάγματος κατεδάφισης, έστω και του περιτειχίσματος των κατοικιών, από τη στιγμή που η κατεδάφισή του δυνατό να επηρέαζε οποιαδήποτε δικαιώματά τους.»
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού παρέπεμψε και στη Σοφοκλέους κ.ά. ν. Παύλου (2012) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2047, κατέληξε πως εν προκειμένω, η διακριτική του ευχέρεια δεν θα μπορούσε να ασκηθεί υπέρ της έκδοσης των αιτούμενων διαταγμάτων. Ωστόσο, σημείωσε πως για την «αποστέρηση του μέρους του επίδικου ακινήτου στο οποίο υπάρχει παράνομη επέμβαση μόνιμου χαρακτήρα», η οποία αφορά σε ανέγερση οικοδομών οι οποίες πωλήθηκαν σε τρίτα πρόσωπα, η Ενάγουσα δικαιούται σε αποζημιώσεις οι οποίες αντιπροσωπεύουν την αξία του μέρους της γης που επηρεάζεται από την παράνομη επέμβαση. Προς τούτο παρέπεμψε στη Λοΐζου ν. Αντωνίου (2007) 1(Β) Α.Α.Δ. 1035, όπου επιδοκιμάστηκε η προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου να επιδικάσει συγκεκριμένο ποσό ως αποζημιώσεις για την αξία του μέρους της γης επί του οποίου υπήρχε η παράνομη επέμβαση.
Εν κατακλείδι, εξέδωσε απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον της Εναγομένης για τα ακόλουθα ποσά:
(α) €172.000 με νόμιμο τόκο («ως η αξία του μέρους των 1010 τ.μ., το οποίο η Ενάγουσα αποστερείται συνεπεία της παράνομης επέμβασης») και (β) €1.955 με νόμιμο τόκο («ως η δαπάνη για την ετοιμασία της έκθεσης εκτίμησης του Μ.Ε.2»), πλέον έξοδα.
Η Εναγόμενη δεν έμεινε ικανοποιημένη από την πρωτόδικη απόφαση εξου και η καταχώριση έφεσης εκ μέρους της. Αρχικά αξίωνε τον παραμερισμό της πρωτόδικης απόφασης με 11 λόγους. Στην πορεία, οι λόγοι έφεσης 10 και 11 αποσύρθηκαν. Θεωρούμε σκόπιμο να παραθέσουμε αυτολεξεί τους εναπομείναντες λόγους έφεσης, χωρίς την αιτιολογία τους, την οποία, βεβαίως, έχουμε θέσει ενώπιον μας και έχουμε μελετήσει.
«ΠΡΩΤΟΣ ΛΟΓΟΣ ΕΦΕΣΗΣ
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα έκρινε ότι η Εφεσίβλητη απέσεισε το βάρος απόδειξης με το οποίο ήταν επιφορτισμένη για να αποδείξει την ισχυριζόμενη επέμβαση στο επίδικο ακίνητο όπως προνοείται στα άρθρο 43(1) του Περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου Κεφ.148.
ΔΕΥΤΕΡΟΣ ΛΟΓΟΣ ΕΦΕΣΗΣ
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα αποφάσισε ότι η Εφεσείoυσα έχει την ευθύνη της παράνομης επέμβασης τις συνέπειες της οποίας θα πρέπει να επωμισθεί.
ΤΡΙΤΟΣ ΛΟΓΟΣ ΕΦΕΣΗΣ
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα αποφάσισε ότι η Εφεσίβλητη δικαιούται σε χρηματική αποζημίωση ίση με την αγοραία αξία «του μέρους των 1110 τ.μ. που αποστερείται συνεπεία της παράνομης επέμβασης»
ΤΕΤΑΡΤΟΣ ΛΟΓΟΣ ΕΦΕΣΗΣ
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα θεώρησε ως μέτρα αποζημιώσεων για την παράνομη επέμβαση την αγοραία αξία του ακινήτου αντί της ενοικιαστικής αξίας του ακινήτου.
ΠΕΜΠΤΟΣ ΛΟΓΟΣ ΕΦΕΣΗΣ
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο ενώ αποφάσισε ότι η αξία του μέρους του επίδικου ακινήτου στο οποίο υπάρχει η επέμβαση θα πρέπει να υπολογίζετο στην βάση των τιμών που ίσχυαν ή τουλάχιστο είναι εγγύτερες στο χρόνο απόκτησης του επίδικου ακινήτου από την Εφεσείουσα ήτοι το 2007 λανθασμένα υιοθετεί εκτίμηση του 2010, δηλαδή τρία χρόνια μετά, χωρίς οποιαδήποτε αναγωγή.
ΕΚΤΟΣ ΛΟΓΟΣ ΕΦΕΣΗΣ
Λανθασμένα το Πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι η αγοραία αξία του μέρους του επίδικου ακινήτου ανέρχεται στο ποσό των €172.000 και ότι η αξία αυτή αντιστοιχεί στο χρόνο απόκτησης του επίδικου ακινήτου από την Εφεσίβλητη
ΕΒΔΟΜΟΣ ΛΟΓΟΣ ΕΦΕΣΗΣ
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα δεν αποδέχθηκε την θέση της Εφεσείουσας ότι οι Εφεσίβλητη εμποδίζεται και/ή κωλύεται λόγω συμπεριφοράς (estoppel by conduct) και/ή λόγω καταχωρήσεων σε έγγραφα (estoppel by deed) να αξιώνει ως η απαίτηση της εναντίον της Εφεσείουσας.
ΟΓΔΟΟΣ ΛΟΓΟΣ ΕΦΕΣΗΣ
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο αποφασίζει και/ή καταλήγει ότι η Εφεσίβλητη θα πρέπει να αποζημιωθεί για το ότι αποστερείται 1010 τ.μ. από το ακίνητο της συνέπεια της παράνομης επέμβασης παραλείπει να διατάξει την Εφεσίβλητη να υπογράψει όλα τα σχετικά έγγραφα και να προβεί σε όλες τις απαραίτητες διευθετήσεις για την εγγραφή του επίδικου μέρους του ακινήτου της στο όνομα της Εφεσείουσας, ταυτόχρονα με την πληρωμή του εξ αποφάσεως χρέους, πλουτίζοντας αδικαιολόγητα με αυτό τον τρόπο την Εφεσίβλητη.
ΕΝΑΤΟΣ ΛΟΓΟΣ ΕΦΕΣΗΣ
Λανθασμένα το Πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε η Εφεσίβλητη δικαιούται να αποζημιωθεί για την δαπάνη την οποία επωμίσθηκε για την ετοιμασία της έκθεσης εκτίμησης του Μ.Ε.2-Τεκμήριο 9.»
Στις 18.9.2020, καταχωρίστηκε στο πλαίσιο της έφεσης, αίτηση από τη Bank of Cyprus Public Company Limited (στο εξής «η Τράπεζα») με την οποία η Τράπεζα ζητούσε να προστεθεί ως Εφεσίβλητη και/ή ως ενδιαφερόμενο πρόσωπο αφού η θέση της ήταν ότι είναι πρόσωπο που επηρεάζεται από την έφεση. Στην ένορκη δήλωση που υποστήριζε την αίτηση γινόταν αναφορά, μεταξύ άλλων, στα ακόλουθα:
«3. Στα πλαίσια αναδιάρθρωσης των υποχρεώσεων της COUNTRY ROSE LIMITED προς την Τράπεζα, σύμφωνα με το άρθρο 12(1)(Β) του Περί Εργασιών Πιστωτικών Ιδρυμάτων Νόμου 66(Ι)/1997 και δυνάμει αγοραπωλητηρίου εγγράφου ημερ. 22/4/2016, η Τράπεζα αγόρασε από την COUNTRY ROSE LIMITED μεταξύ άλλων το ακίνητο [ ]. που βρίσκεται στην περιοχή Σπήλιους, στο Πισσούρι της Επαρχίας Λεμεσού (εφ εξής «το αίνητο»). Επισυνάπτω ως Τεκμήριο 1 αντίγραφο του αγοραπωλητηρίου εγγράφου ημερ 22/4/2016.
4. Λόγω του ότι η COUNTRY ROSE LIMITED, κατά το στάδιο της διαπραγμάτευσης της αναδιάρθρωσης των οφειλών της πληροφόρησε την Τράπεζα ότι σε σχέση με το ακίνητο υπήρχε συνοριακή διαφορά με το γειτονικό τεμάχιο [ ] το οποίο ανήκε στην εταιρεία Α. MESSIOS & SONS LIMITED / Εφεσείουσα (εφ εξής η «MESSIOS & SONS LIMITED») για 1,010 τ.μ. περίπου, συμφωνήθηκε και συμπεριλήφθηκε ως όρος 1 στο μέρος του αγοραπωλητηρίου εγγράφου που έφερε τίτλο «ΔΙΑΦΟΡΟΙ ΟΡΟΙ» ότι σε περίπτωση που επιδικαστεί οποιοδήποτε ποσό, είτε από το Κτηματολόγιο είτε από το Δικαστήριο, τα μέρη συμφωνούσαν ότι το ποσό, νοουμένου ότι εισπραχθεί θα ανήκει στην Τράπεζα και ότι η COUNTRY ROSE LIMIED είχε την υποχρέωση να προβεί σε όλες τις αναγκαίες ενέργειες για να εισπραχθεί το εν λόγω ποσό.
6. Δυνάμει του πιο πάνω πωλητηρίου εγγράφου, το ακίνητο στις 30/5/2016 μεταβιβάστηκε και εγγράφηκε επ’ ονόματι της Τράπεζας. Επισυνάπτω ως Τεκμήριο 2 αντίγραφο του τίτλου ιδιοκτησίας του ακινήτου.»
Ως εκ τούτου, η θέση της Τράπεζας ήταν πως η Εφεσίβλητη εκχώρησε προς όφελός της «οποιοδήποτε ποσό επιδικαζόταν συνεπεία της συνοριακής διαφοράς με αποτέλεσμα η Τράπεζα να έχει το αποκλειστικό δικαίωμα εκτέλεσης της απόφασης και είσπραξης του ποσού της απόφασης των €172,000 και των τόκων».
Στις 19.12.2020, η πιο πάνω αίτηση εγκρίθηκε. Η Τράπεζα καταχώρισε, ως Ενδιαφερόμενο Μέρος, το δικό της περίγραμμα αγόρευσης υποστηρίζοντας πως οι λόγοι έφεσης είναι αβάσιμοι. Όσον αφορά στο αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης σημείωσε τα ακόλουθα: «… αποτελεί θέση μας ότι οι υπό εξέταση λόγοι οι οποίοι σχετίζοντ5αι με την στοιχειοθέτηση του αστικού αδικήματος της παράνομης επέμβασης θα πρέπει να απορριφθούν συλλήβδην ως νόμω και ουσία αβάσιμοι και τούτο, διότι η απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου, ημερομηνίας 06/10/2009, με την οποία αποκρυσταλλώθηκε η ύπαρξη της επέμβασης στο επίδικο ακίνητο επικυρώθηκε τελεσιδίκως από το Ανώτατο Δικαστήριο στο πλαίσιο της Α. MESSIOS & SONS LTD v. COUNTRY ROSE LTD, Πολιτική Έφεση Αρ. 91/2013, 31/3/2022, ECLI:CY:AD:2022:D137.» Κατ’ επέκταση, ζητούσε, όπως και η Εφεσίβλητη, απόρριψη της έφεσης με έξοδα.
Προχωρούμε να εξετάσουμε τον 1ον και 2ον λόγο, λόγω της συνάφειάς τους. Το πρωτόδικο Δικαστήριο γνώριζε πολύ καλά ότι το βάρος της παράνομης επέμβασης είχε η Ενάγουσα, το οποίο ως καταγράφεται στην απόφασή του, κατάφερε να αποσείσει. Παραθέτουμε το σχετικό απόσπασμα:
«Αναφορικά με το βάρος με το οποίο ήταν επιφορτισμένη η ενάγουσα να αποδείξει την επέμβαση στο επίδικο ακίνητο, πέραν του κοινά παραδεκτού γεγονότος της έκδοσης της απόφασης του διευθυντή του Κτηματολογίου ημερομηνίας 6/10/2009, με την οποία διαπιστώνετο η ύπαρξη της επέμβασης στο επίδικο ακίνητο, θα πρέπει να επισημανθεί ότι ενώπιον του Δικαστηρίου υπάρχει η καθόλα αποδεκτή μαρτυρία του Μ.Ε.3 ο οποίος κατόπιν επιτόπιων εξετάσεων και κατόπιν των μετρήσεων που έκαμε στο επίδικο ακίνητο διαπίστωσε την ύπαρξη της επέμβασης, την οποία και αποτύπωσε επ΄ ακριβώς στο σχέδιο που ετοίμασε - τεκμήριο 11 - το περιεχόμενο του οποίου παρέμεινε αδιαμφισβήτητο. Η απόφαση του διευθυντή του Κτηματολογίου επιβεβαίωσε, κατά την άποψή μου, τις ως άνω διαπιστώσεις του Μ.Ε.3. Θα πρέπει δε να επισημανθεί ότι η απόφαση του διευθυντή του Κτηματολογίου επικυρώθηκε, κατ΄ ουσίαν, από το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού στα πλαίσια της έφεσης την οποία καταχώρισε η εναγόμενη 1, με την οποία προσβάλλετο η ορθότητά της. Συνεπώς, η προσβληθείσα απόφαση ισχύει και δεσμεύει (Σολομώντος ν. Παπανεοκλή (1992) 1Β Α.Α.Δ. 906 και Αναστάσιος Ευριπίδη Αναστασίου ν. Αντωνίας ΠαπαΗλία Ηλιάδη κ.α., Πολ. Έφεση αρ. 27/2011 ημερομηνίας 12/12/2016). Αξίζει, ακόμα, να επισημανθεί ότι μέσα από τη μαρτυρία των μαρτύρων που παρουσίασε η εναγόμενη 1, ειδικά δε τη μαρτυρία του διευθυντή της (Μ.Υ.1), η ύπαρξη της επέμβασης στο επίδικο ακίνητο υπήρξε αδιαμφισβήτητη.
Αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου ότι η ενάγουσα ουδέποτε αποδέχθηκε ή συγκατατέθηκε στη συνέχιση της επέμβασης στο επίδικο ακίνητο, με αποτέλεσμα η επέμβαση να καθίσταται παράνομη.
Έχοντας κατά νου όλα όσα έχω αναφέρει πιο πάνω, καταλήγω ότι η ενάγουσα κατάφερε να αποσείσει το βάρος απόδειξης με το οποίο ήταν επιφορτισμένη.»
Ουδέν σφάλμα παρεισέφρησε που να καθιστά τρωτή την πιο πάνω προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, το οποίο δεν έκανε τα λάθη που έκανε το πρωτόδικο Δικαστήριο στην Αρχιμανδρίτης Σεβαστιανός Σταύρου v. Ιεράς Μονής Μεταμορφώσεως του Σωτήρος Αβδελλερού Λάρνακος διά της Ηγουμένης αυτής Μαρκέλλας Μοναχής (2014) 1(Α) Α.Α.Δ. 319.
Όσον αφορά στη θέση της Εφεσείουσας ότι αυτή δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί ως επεμβασίας και τούτο γιατί, σύμφωνα με την ίδια, «την κατοχή και τον φυσικό έλεγχο του μέρους όπου ανεγέρθηκαν οι οικιστικές μονάδες» δεν είχε η ίδια αλλά τρίτα πρόσωπα, σημειώνουμε πως τέτοια δικογραφημένη θέση ουδέποτε είχε προβάλει, και δεν χρειάζεται να πούμε οτιδήποτε για το χιλιοειπωμένο ότι τα επίδικα θέματα σε κάθε υπόθεση καθορίζονται από τα δικόγραφα/έγγραφες προτάσεις. Αυτό που η Εφεσείουσα είχε δικογραφήσει ήταν ότι δεν είχε επέμβει στο ακίνητο της Εφεσίβλητης, για να προσθέσει απλώς πως επειδή στο δικό της ακίνητο είχαν ανεγερθεί οικοδομές, οι οποίες είχαν πωληθεί σε τρίτα πρόσωπα, «τυχόν έκδοση των αιτούμενων θεραπειών» θα παραβίαζε συνταγματικά και ιδιοκτησιακά δικαιώματα τρίτων, οι οποίοι, ως δικογράφησε, θα έπρεπε να ήταν διάδικοι στη διαδικασία. Το πρωτόδικο Δικαστήριο όμως βρήκε πως αυτή που επενέβαινε στο ακίνητο της Εφεσίβλητης ήταν η Εφεσείουσα με την ανέγερση οικοδομών εντός αυτού. Το αξιόπιστο μαρτυρικό υλικό που είχε τεθεί ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, επέτρεπε σε αυτό να καταλήξει ότι διαπράχθηκε το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης εκ μέρους της Εφεσείουσας (Γ. Εισαγγελέας ν. Τ. & Μ. Οικονόμου & Υιός Λτδ (2005) 1(Β) Α.Α.Δ.1095).
Ο 1ος και ο 2ος λόγος έφεσης κρίνονται αβάσιμοι.
Με τον 3ον λόγο έφεσης η Εφεσείουσα διατείνεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν θα έπρεπε να είχε χορηγήσει τη θεραπεία της αποζημίωσης, επειδή ο Διευθυντής της Εφεσίβλητης (Μ.Ε.1), καταθέτοντας ως μάρτυρας περιόρισε την αξίωση της τελευταίας σε διατάγματα κατεδάφισης. Πρόκειται περί παραπλανητικής θέσεως, αφού τα τηρηθέντα από το πρωτόδικο Δικαστήριο πρακτικά, δεν υποστηρίζουν την πιο πάνω θέση. Πιο συγκεκριμένα, ο Μ.Ε.1 αντεξεταζόμενος ερωτήθηκε τι ακριβώς αξιώνεται με την αγωγή για να απαντήσει: «Αυτά που λέει ξεκάθαρα η αγωγή, τα λέει ξεκάθαρα η αγωγή». Ακολούθησαν οι εξής ερωτήσεις στις οποίες δόθηκαν οι απαντήσεις που καταγράφονται αμέσως πιο κάτω:
«Ε. Και στην αγωγή κ. μάρτυς, ζητάτε αποζημιώσεις αλλά διαζευκτικά επίσης ζητάτε και διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει τους Εναγόμενους να κατεδαφίσουν, να εκκενώσουν, να κατεδαφίσουν και να μετακομίσουν διάφορα κτίσματα, σωστά;
Α. Λέει, και/ή. Είπατε, διαζευκτικά. Ή το ένα, ή το άλλο.
Ε. Από αυτά τα δύο εσείς τι θέλετε; Θέλετε λεφτά ή να τα ρίξουν κάτω;
Α. Εγώ θέλω να κατεδαφιστούν και να πληρωθούν οι τόκοι αυτού του υπολοίπου που έχω στην τράπεζα που αγόρασα το ακίνητο από το 2007 και το οποίο λόγω της επέμβασης δεν μπορώ να αξιοποιήσω.»
Στη δε μοναδική ερώτηση που υπεβλήθη στον μάρτυρα κατά την επανεξέταση, τα πράγματα έγιναν ακόμη πιο καθαρά. Παραθέτουμε αυτολεξεί, τόσο την ερώτηση όσο και την απάντηση:
«Επανεξέταση:
Ε. Αν το Δικαστήριο δεν εκδώσει διάταγμα για κατεδάφιση, ζητάτε αποζημιώσεις;
Α. Ακριβώς».
Εν πάση περιπτώσει, να σημειώσουμε πως στην Έκθεση Απαίτησης υπήρχε αναφορά σε αξίωση αποζημιώσεων για το εμβαδό της γης εντός του οποίου επενέβαινε η Εφεσείουσα. Υπήρχε ακόμη αναφορά στην αγοραία αξία του εν λόγω εμβαδού της γης. Το γεγονός ότι το Δικαστήριο έκρινε ότι δεν μπορούσαν εν προκειμένω να εκδοθούν τα αιτούμενα διατάγματα, εν ουδεμιά περιπτώσει αποστερούσε την Εφεσίβλητη από την άλλη θεραπεία, δηλαδή την καταβολή αποζημιώσεων για την αξία του μέρους του ακινήτου επί του οποίου υπήρχε η παράνομη επέμβαση. Όπως ορθά καταγράφουν και οι ευπαίδευτοι συνήγοροι της Εφεσίβλητης στο περίγραμμα αγόρευσής τους, «δεν είναι κατά την άποψη μας δυνατόν Δικαστήριο το οποίο, ασκώντας τη διακριτική του ευχέρεια, αποφασίζει πως δεν μπορεί να εκδώσει διάταγμα κατεδάφισης ήτοι άρσης της παράνομης επέμβασης, να μην έχει την δυνατότητα να αποδώσει δικαιοσύνη επειδή ο μάρτυρας των εφεσίβλητων αιτήθηκε την έκδοση διατάγματος κατεδάφισης κατά την μαρτυρία του.»
Και ο 3ος λόγος έφεσης κρίνεται αβάσιμος.
Προχωρούμε να εξετάσουμε τον 4ον λόγο έφεσης. Ως ελέχθη, το πρωτόδικο Δικαστήριο, για συγκεκριμένους λόγους που παρέθεσε, έκρινε ότι δεν μπορούσε να ασκήσει τη διακριτική του ευχέρεια υπέρ της έκδοσης διατάγματος άρσης της επέμβασης. Με αναφορά στην υπόθεση Λοΐζου (ανωτέρω), στην οποία λέχθηκε ότι «Η αποστέρηση του επίδικου μέρους γης της εφεσείουσας πρέπει ωστόσο να συνοδεύεται από κάποια οικονομική ρύθμιση προς αντιστάθμιση της απώλειας», έκρινε ότι η Εφεσίβλητη δικαιούται να αποζημιωθεί για την αξία του μέρους της γης επί του οποίου υπήρχε η παράνομη επέμβαση. Δεν διαπιστώνουμε σφάλμα στην προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου να καθορίσει την αποζημίωση στην αγοραία αξία της γης και όχι στην ενοικιαστική αξία, αφού επρόκειτο περί μόνιμης αποστέρησης γης που ανήκε στην Εφεσίβλητη.
Και ο 4ος λόγος έφεσης κρίνεται αβάσιμος.
Με τον 6ον λόγο έφεσης αμφισβητείται το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι «… η αγοραία αξία του μέρους του επίδικου ακινήτου» ανέρχεται στο ποσό €172.000. Στην αιτιολογία του πιο πάνω λόγου γίνεται αναφορά στο γεγονός ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο απεδέχθη τη μαρτυρία του πραγματογνώμονα Μ.Ε.2, που κάλεσε η Εφεσίβλητη και εσφαλμένα απέρριψε τη μαρτυρία του πραγματογνώμονα Μ.Υ.2, που κάλεσε η Εφεσείουσα. Όμως, δεν υπάρχει λόγος έφεσης που να προσβάλλει τα ευρήματα αξιοπιστίας ή τα ευρήματα του Δικαστηρίου σε σχέση με την απόρριψη ή αποδοχή της μαρτυρίας των πραγματογνωμόνων. Θα επαναλάβουμε για άλλη μια φορά ότι «δεν είναι επιτρεπτή η διεύρυνση του λόγου μέσα από την αιτιολογία του, που στοχεύει και περιορίζεται στην αιτιολόγηση των όσων ο ίδιος ο λόγος έφεσης εγείρει (Κατερίνα Γεωργίου κ.ά. ν. Νικόλα Αργυρίδη, Πολ. Έφ. Αρ. 2/2024, ημερ. 17.12.2024)».
Συναφής με τα πιο πάνω είναι και ο 9ος λόγος έφεσης. Ενώ στον συγκεκριμένο λόγο γίνεται αναφορά ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε ότι η Εφεσίβλητη δικαιούται να αποζημιωθεί για τη δαπάνη της έκθεσης του πραγματογνώμονά της, Μ.Ε.2, εντούτοις στην αιτιολογία γίνεται αναφορά ότι η Εφεσίβλητη δεν απέδειξε τη συγκεκριμένη αξίωση. Άλλο είναι εάν δικαιούται η Εφεσίβλητη να αποζημιωθεί για την δαπάνη και άλλο εάν απέδειξε αυτήν την κατ’ ισχυρισμό νόμιμη αξίωσή της.
Ο 6ος και ο 9ος λόγος έφεσης κρίνονται αβάσιμοι.
Προχωρούμε με τον 5ον λόγο έφεσης. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, ως ελέχθη, απέρριψε τη μαρτυρία του πραγματογνώμονα που κάλεσε η Εφεσείουσα και απεδέχθη τη μαρτυρία του πραγματογνώμονα που κάλεσε η Εφεσίβλητη. Αφού έλαβε υπόψη του ότι η επέμβαση υπήρχε ήδη από το 2007, έτος κατά το οποίο η Εφεσίβλητη απέκτησε το ακίνητο, υπολόγισε την αξία του μέρους του ακινήτου επί του οποίου υπήρχε η παράνομη επέμβαση «βάσει των τιμών που ίσχυαν ή τουλάχιστον είναι εγγύτερες στο χρόνο απόκτησης του επίδικου ακινήτου από την ενάγουσα». Η μαρτυρία του πραγματογνώμονα που απεδέχθη επέτρεπε κάτι τέτοιο και ως εκ τούτου, ορθά η Εφεσίβλητη στο περίγραμμά της σημειώνει ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο «λαμβάνοντας υπόψη το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 8, εις το οποίο περιλαμβάνονται συγκριτικές πωλήσεις των ετών 2007 και 2008 ορθά κατέληξε στο συμπέρασμα πως η αξία του μέρους του ακινήτου εις το οποίο υπάρχει παράνομη επέμβαση ανερχόταν στο ποσό των €172,000 που αναφέρει η εκτίμηση του Μ.Ε.2 (το Τεκμήριο 8)».
Και ο 5ος λόγος έφεσης κρίνεται αβάσιμος.
Προχωρούμε με τον 7ον λόγο έφεσης, ο οποίος αφορά στη θέση της Εφεσείουσας ότι η Εφεσίβλητη εμποδίζεται λόγω συμπεριφοράς (estoppel by conduct) να αξιώνει τις συγκεκριμένες θεραπείες. Στην Κώστας Παφίτης & Υιοί Λτδ v. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. Άρ. 201/2014, ημερ. 19/5/2022, παρατίθεται η Νομολογία και οι προϋποθέσεις που αφορούν στο «Κώλυμα λόγω συμπεριφοράς». Το πρωτόδικο Δικαστήριο, εξετάζοντας τη συγκεκριμένη δικογραφημένη θέση της Εφεσείουσας, σημείωσε τα ακόλουθα:
«Είναι κατάλληλο το σημείο αυτό για να σχολιαστεί η θέση του δικογράφου της εναγόμενης 1 ότι η ενάγουσα εμποδίζεται λόγω συμπεριφοράς ή/και λόγω καταχωρίσεων σε έγγραφα να εγείρει την παρούσα αγωγή της για το λόγο ότι πριν ή κατά τη σύναψη της συμφωνίας αγοράς του επίδικου ακινήτου γνώριζε ότι η έκτασή του δεν είναι αυτή που περιγράφεται στο πιστοποιητικό εγγραφής αλλά μικρότερη, αποδεχόμενη τις οποιεσδήποτε συνέπειες εκ του ότι η έκταση ήταν μικρότερη.
Όπως αναφέρθηκε στην υπόθεση Ιωάννου ν. Οργανισμού Χρηματοδοτήσεως Τράπεζας Κύπρου Λτδ (1999) 1Γ Α.Α.Δ. 1522: […]
Όπως έχει ήδη αναφερθεί, στη συμφωνία αγοράς του επίδικου ακινήτου - τεκμήριο 2 - δηλώνεται ότι η ενάγουσα ήταν ενήμερη για την επέμβαση που υπήρχε εντός του επίδικου ακινήτου, περαιτέρω δε, ότι θα περιέρχετο στην κατοχή της έκταση μικρότερη από αυτή η οποία περιγράφεται στον τίτλο ιδιοκτησίας του. Είμαι της άποψης ότι η δήλωση αυτή σε καμιά περίπτωση εμποδίζει ή περιορίζει το δικαίωμά της να αξιώνει την άρση της επέμβασης εναντίον των εναγομένων. Όπως προκύπτει από το περιεχόμενο του όρου 9.3 του τεκμηρίου 2, η δέσμευση ότι δεν θα εγειρόταν απαίτηση για την επέμβαση στο επίδικο ακίνητο αφορούσε αυστηρά μόνο τη μεταξύ των συμβαλλομένων μερών σχέση. Επισημαίνω ότι οι εναγόμενοι δεν ήταν συμβαλλόμενο μέρος του τεκμηρίου 2. Ούτε διαφαίνεται ότι η ενάγουσα δεσμεύτηκε ότι δεν θα ήγειρε απαίτηση για την επέμβαση στο επίδικο ακίνητο κατά των εναγομένων. Από τα όσα αναφέρονται πιο πάνω, καθίσταται φανερό ότι η ενάγουσα δεν προέβηκε σε οποιαδήποτε δήλωση ή παράσταση προς τους εναγόμενους, ειδικά προς την εναγόμενη 1, η οποία θα την εμπόδιζε από του να εγείρει την υπό εξέταση αγωγή της. Συνεπώς, το εγερθέν από την εναγόμενη 1 κώλυμα δεν τυγχάνει εφαρμογής στην υπό εξέταση υπόθεση.»
Εν προκειμένω, όπως ορθά σημείωσε και το πρωτόδικο Δικαστήριο, η Εφεσίβλητη ουδέποτε προέβη σε οιανδήποτε συμφωνία με την Εφεσείουσα και κατ’ επέκταση ουδέποτε η Εφεσίβλητη προέβη σε οιανδήποτε δήλωση προς την Εφεσείουσα. Ορθά, το πρωτόδικο Δικαστήριο, σημείωσε ότι ουδέποτε η Εφεσίβλητη δεσμεύτηκε ότι δεν θα προωθούσε αξίωση εναντίον της Εφεσείουσας σε σχέση με την παράνομη επέμβαση. Παρόμοια θέματα εξετάστηκαν και στην Δημητρίου κ.ά. ν. Ξανδρή (2012) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2184, η οποία, ειρήσθω εν παρόδω, αφορούσε επίσης σε όμορα ακίνητα στο Πισσούρι. Παραθέτουμε το σχετικό απόσπασμα από την απόφαση:
«Στην παρούσα υπόθεση, με βάση τα γεγονότα που βρήκε ως ορθά το πρωτόδικο δικαστήριο, πουθενά δεν φαίνεται ότι ο εφεσίβλητος είχε συγκατατεθεί με οποιονδήποτε τρόπο στην επέμβαση των εφεσειουσών στο κτήμα του. Αντίθετα, αμέσως μετά που αγόρασε το κτήμα ζήτησε οριοθέτηση του από το Κτηματολόγιο και όταν προέκυψε ότι υπήρχε επέμβαση στο κτήμα από τις ιδιοκτήτριες του παρακείμενου τεμαχίου [ ] και αφού εξαντλήθηκε και το ένδικο μέσο της αίτησης-έφεσης εναντίον της απόφασης του Διευθυντή, ο εφεσίβλητος έλαβε δικαστικά μέτρα για άρση της παράνομης επέμβασης. Επομένως δεν μπορεί να γίνεται λόγος στην παρούσα υπόθεση για δημιουργία περιουσιακού κωλύματος εις βάρος του εφεσίβλητου ή εφαρμογής οποιασδήποτε άλλης αρχής της επιείκειας που εμποδίζει τον εφεσίβλητο στην προώθηση των αξιώσεών του.»
Υπό το φως των πιο πάνω, ο 7ος λόγος έφεσης κρίνεται αβάσιμος.
Παραμένει προς εξέταση ο 8ος λόγος έφεσης, ο οποίος αφορά στην παράλειψη του πρωτόδικου Δικαστηρίου να διατάξει την Εφεσίβλητη «να υπογράψει όλα τα σχετικά έγγραφα και να προβεί σε όλες τις απαραίτητες διευθετήσεις για την εγγραφή του επίδικου μέρους του ακινήτου στο όνομα της εφεσείουσας, ταυτόχρονα με την πληρωμή του εξ αποφάσεως χρέους». Στη Λοΐζου (ανωτέρω), το πρωτόδικο Δικαστήριο διέταξε αναστολή εκτέλεσης της απόφασης που αφορούσε στην καταβολή αποζημίωσης για την αξία του επίδικου ακινήτου, αντικείμενο της παράνομης επέμβασης, μέχρις ότου ο αποστερηθείς του μέρους του κτήματος «υπογράψει όλα τα σχετικά έγγραφα και προβεί σε όλες τις απαραίτητες διευθετήσεις για την εγγραφή του επίδικου μέρους του κτήματός της».
Εν προκειμένω, ως ελέχθη, το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε εναντίον της Εφεσείουσας και υπέρ της Εφεσίβλητης απόφαση για την αξία της γης την οποία η τελευταία «αποστερείται συνεπεία της παράνομης επέμβασης». Σήμερα, η Εφεσίβλητη δεν είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του συγκεκριμένου ακινήτου επί του οποίου έλαβε χώρα η παράνομη επέμβαση, αφού αυτό αδιαμφισβήτητα μεταβιβάστηκε στην Τράπεζα στις 30/05/2016, η οποία είχε λάβει μέρος στην εκδίκαση της Έφεσης και είχε παραθέσει τις θέσεις της.
Ουδέν πειστικό επιχείρημα έχει προβληθεί που να συνηγορεί ώστε να μην διαταχθεί η Τράπεζα να υπογράψει όλα τα σχετικά έγγραφα και προβεί σε όλες τις διευθετήσεις για την εγγραφή του συγκεκριμένου μέρους του ακινήτου, αντικείμενο της παράνομης επέμβασης, προς όφελος της Εφεσείουσας, ταυτόχρονα με την καταβολή του ποσού της απόφασης, ως αξιώνεται με τον 8ον λόγο Έφεσης. Ως εκ τούτου, εκδίδουμε σχετική διαταγή.
Η Έφεση πλην του μέρους που αφορά στον 8ον λόγο Έφεσης, απορρίπτεται.
Με δεδομένο ότι η Εφεσείουσα απέτυχε να ανατρέψει την πρωτόδικη απόφαση (η δε εκδοθείσα πιο πάνω διαταγή δεν στρέφεται εναντίον της Εφεσίβλητης αλλά εναντίον της Τράπεζας), θεωρούμε ορθό και δίκαιο όπως η Εφεσείουσα επιβαρυνθεί με τα έξοδα της Έφεσης, τα οποία επιδικάζονται προς όφελος της Εφεσίβλητης. Αυτά δε καθορίζονται στο ποσό των €4.000-, πλέον ΦΠΑ, εάν υπάρχει.
Δεν θεωρούμε ορθό και δίκαιο να εκδώσουμε και δεν εκδίδουμε οιανδήποτε διαταγή εξόδων σε σχέση με την Τράπεζα.
Χ. ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.
Ι. ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ.
Ε. ΕΦΡΑΙΜ, Δ.
/Σ.Θ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο