ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 347/2016)
(σχ. με 406/2016 και 407/2016)
16 Ιουνίου, 2026
[ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Π., ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, ΔΑΥΙΔ, Δ/στές]
FARIBOZ ASKARI,
Εφεσείων/Ενάγων,
ΚΑΙ
IACOVOU BROTHERS (DEVELOPMENT) LTD,
Εφεσίβλητη/Εναγόμενη.
____________________
A. Παπαλλής, για Αντώνης Α. Παπαλλής & Συνεργάτες ΔΕΠΕ, για
τον Εφεσείοντα.
Χρ. Τσαγγαρός, για Ανδρέου, Χατζη Χριστοφής ΔΕΠΕ, για την
Εφεσίβλητη.
____________________
Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου
θα δοθεί από τη Σταματίου, Π.
____________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Π.: Με την παρούσα έφεση, ο Εφεσείων προσβάλλει την απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας, με την οποία απορρίφθηκε η αξίωση του για αποζημιώσεις, στη βάση ισχυριζόμενης παράβασης συμφωνίας εξασφάλισης δικαιώματος αγοράς μίας κατοικίας σε συγκρότημα κατοικιών, υπό την ονομασία «Regina Gardens», που επρόκειτο να ανεγερθεί από την Εφεσίβλητη.
Στις 2.7.2007 οι διάδικοι υπέγραψαν έγγραφο, που τιτλοφορείται «Option to purchase Bungalow No. 12», σύμφωνα με το οποίο ο Εφεσείων απέκτησε το δικαίωμα (option) για την αγορά μιας κατοικίας (bungalow) δύο υπνοδωματίων στο πιο πάνω συγκρότημα, το οποίο επρόκειτο να ανεγερθεί από την Εφεσίβλητη, καταβάλλοντας προς αυτήν το ποσό των €5.125,80 (Λ.Κ. 3.000,00) ως «option»/«reservation fee».
Το εν λόγω δικαίωμα αγοράς θα βρισκόταν σε ισχύ για 15 ημέρες από την ημερομηνία που ο αγοραστής θα ειδοποιείτο από τον πωλητή ότι τα αρχιτεκτονικά σχέδια και οι τεχνικοί όροι είχαν συμπληρωθεί. Εντός της εν λόγω περιόδου, ο αγοραστής θα έπρεπε να ασκήσει το δικαίωμα του να αγοράσει και το πωλητήριο έγγραφο θα υπογραφόταν από τα μέρη μέσα σε άλλες 30 ημέρες και καθοριζόταν ο τρόπος πληρωμής.
Η ακριβής τιμή πώλησης της κατοικίας θα προσδιοριζόταν ανάλογα με τα τετραγωνικά μέτρα, όταν τα αρχιτεκτονικά σχέδια θα ήταν διαθέσιμα και ολοκληρωμένα.
Σύμφωνα με τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου, τα αρχιτεκτονικά σχέδια που παρουσιάστηκαν στον Εφεσείοντα, κατά την υπογραφή του επίδικου εγγράφου, ήταν προκαταρτικά και υπόκειντο σε διαφοροποιήσεις κατά την κρίση της Πολεοδομικής Αρχής, από την οποία δεν είχε εξασφαλιστεί έγκριση και άδεια. Κατ΄ επέκταση, το εμβαδό της κάθε κατοικίας δεν ήταν εξακριβωμένο και οι τιμές που αναγράφονταν στο επίδικο έγγραφο ήταν μόνο ενδεικτικές.
Αποτέλεσε περαιτέρω εύρημα ότι καθορίστηκε ως ημερομηνία συμπλήρωσης/υλοποίησης της ανάπτυξης ο Δεκέμβριος του 2009, χωρίς όμως ακριβή ημερομηνία, αφού αυτή θα επιβεβαιωνόταν με την ολοκλήρωση των αρχιτεκτονικών σχεδίων, δηλαδή στις 30.4.2007 και/ή νωρίτερα και όταν θα εκδιδόταν η σχετική πολεοδομική άδεια.
Σε περίπτωση που τα αρχιτεκτονικά σχέδια δεν θα ήταν έτοιμα μέχρι την 30.4.2007 ή σε περίπτωση που δεν θα τους ικανοποιούσαν οι τεχνικοί όροι, ο αγοραστής είχε το δικαίωμα να ακυρώσει το option και ο πωλητής είχε τη μοναδική υποχρέωση να επιστρέψει το ποσό των Λ.Κ.2.600,00. Σε περίπτωση που η τράπεζα που χρηματοδοτούσε το έργο δεν ενέκρινε τη δανειοδότηση των αγοραστών, ο πωλητής αναλάμβανε να επιστρέψει στον αγοραστή ολόκληρο το ποσό των Λ.Κ.3.000,00 και η συμφωνία θα εθεωρείτο άκυρη.
Κατά την ημερομηνία που υπεγράφη το εν λόγω έγγραφο, ο Εφεσείων κατέβαλε το συμφωνηθέν ποσό των ΛΚ3.000,00 (€5.125,80). Σημειώνεται ότι το ποσό αυτό είχε κατατεθεί στο Δικαστήριο από την Εφεσίβλητη και με την πρωτόδικη απόφαση επιδικάστηκε υπέρ του Εφεσείοντα.
Η Πολεοδομική Αρχή καθυστέρησε να εκδώσει την σχετική άδεια και αυτή περιορίστηκε στην έγκριση 25 οικιστικών μονάδων, αντί των 38 οικιστικών μονάδων, που προνοούσε η αίτηση. Το τεμάχιο στο οποίο είχε προγραμματιστεί η ανάπτυξη ήταν ιδιοκτησίας της Three I Properties Ltd (στο εξής η «ιδιοκτήτρια εταιρεία»), με την οποία η Εφεσίβλητη είχε συμβληθεί, με σκοπό την ανέγερση του εν λόγω συγκροτήματος. Λόγω των περιορισμών που τέθηκαν από την Πολεοδομική Αρχή, η ιδιοκτήτρια εταιρεία δεν επιθυμούσε πλέον να προωθήσει την εν λόγω ανάπτυξη και τερμάτισε τη συμφωνία που είχε με την Εφεσίβλητη. Ως εκ τούτου, η Εφεσίβλητη πληροφόρησε τον Εφεσείοντα για τη μη προώθηση του έργου και πρόσφερε την επιστροφή του ποσού που αυτός είχε καταβάλει.
Ο Εφεσείων δεν ικανοποιήθηκε από την προσφορά και καταχώρισε την υπό κρίση αγωγή με την οποία αξίωσε, πέραν της επιστροφής του ποσού που κατέβαλε δυνάμει του πιο πάνω εγγράφου και αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας, ισχυριζόμενος ότι η Εφεσίβλητη δεν είχε δυνατότητα υπαναχώρησης από τη συμφωνία (option).
Η Εφεσίβλητη ήγειρε πρωτοδίκως δύο νομικά σημεία, ήτοι, (α) κατά πόσο το επίδικο έγγραφο συνιστούσε έγκυρη σύμβαση ή ήταν άκυρο λόγω αοριστίας και ασάφειας και (β) κατά πόσο το έγγραφο αυτό δεν είχε καμία ισχύ, λόγω του ότι αποτελούσε σύμβαση υπό αίρεση, η οποία δεν κατέστη εκτελεστή.
Το Δικαστήριο κατέληξε ότι το επίδικο έγγραφο δεν προσδιόριζε επακριβώς και επαρκώς το εμβαδόν, ούτε την ακριβή τιμή, ούτε τους τεχνικούς όρους, παραμένοντας αβέβαιο, ασαφές και αόριστο. Η ημερομηνία συμπλήρωσης του έργου προσδιορίστηκε το Δεκέμβριο του 2009, με την ακριβή ημερομηνία να έπρεπε να επιβεβαιωθεί με την ολοκλήρωση των αρχιτεκτονικών σχεδίων και όταν θα εκδιδόταν η σχετική πολεοδομική άδεια με την υπογραφή της συμφωνίας μεταξύ των μερών. Συνεπώς, ο χρόνος συμπλήρωσης του έργου παρέμενε απροσδιόριστος και ασαφής. Στη βάση των προνοιών του άρθρου 29 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149, κατέληξε ότι το επίδικο έγγραφο δεν συνιστά δεσμευτική σύμβαση, λόγω αοριστίας και ασάφειας.
Ως προς το δεύτερο ζήτημα που ήγειρε η Εφεσίβλητη, έκρινε ότι η συμφωνία μεταξύ των διαδίκων τελούσε υπό την αίρεση της έκδοσης πολεοδομικής άδειας, σύμφωνα με τα προκαταρκτικά σχέδια που υπέβαλε η Εφεσίβλητη στην Πολεοδομική Αρχή, τα οποία και είχε υποδείξει στον Εφεσείοντα. Στη βάση της προσαχθείσας μαρτυρίας, έκρινε ότι δεν υπήρξε ολοκληρωμένη τελική συμφωνία μεταξύ των μερών και δεν τίθετο θέμα τερματισμού της και, κατ΄ επέκταση, ούτε άντλησης δικαιωμάτων για αποζημιώσεις. Το μόνο που μπορούσε να αποδοθεί ήταν η επιστροφή οποιουδήποτε ποσού αχρεωστήτως καταβλήθηκε στη βάση της προκαταρκτικής και μη δεσμευτικής συμφωνίας που ήταν το ποσό της προκαταβολής, το οποίο και απέδωσε στον Εφεσείοντα. Εν πάση περιπτώσει, έκρινε ότι ο Εφεσείων δεν προσέφερε την αναγκαία μαρτυρία προς απόδειξης της ζημιάς του.
Με έξι λόγους έφεσης αμφισβητείται η ορθότητα της απόφασης του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Ο Εφεσείων προσβάλλει ως λανθασμένο και αδικαιολόγητο το εύρημα του Δικαστηρίου (α) ότι το έγγραφο (option to purchase) δεν συνιστούσε νόμιμη και δεσμευτική σύμβαση λόγω αοριστίας και, ως εκ τούτου, έπασχε από ακυρότητα (1ος λόγος), (β) ότι η επίδικη συμφωνία τελούσε υπό την αίρεση της έκδοσης πολεοδομικής άδειας (2ος λόγος), (γ) ότι η συμφωνία δεν κατέστη εκτελεστή, για λόγους που δεν οφείλονται και δεν ήταν στον έλεγχο της Εφεσίβλητης και, εν πάση περιπτώσει, ότι η άσκηση του δικαιώματος αγοράς του Εφεσείοντα κατέστη αδύνατη, για λόγους που δεν οφείλονταν και δεν ήταν στον έλεγχο της Εφεσίβλητης (3ος λόγος), (δ) ότι επηρεάστηκε λανθασμένα η όλη προσέγγιση του Δικαστηρίου, σε σχέση με την εγκυρότητα της επίδικης συμφωνίας από την κατάληξη του ότι η Εφεσίβλητη προέβη σε λογικές ενέργειες προς τον σκοπό έκδοσης της σχετικής πολεοδομικής άδειας και ότι έκαμε ό,τι ήταν δυνατό από πλευράς της, αφού δεν ήταν δυνατό να υποχρεώσει την ιδιοκτήτρια εταιρεία να συνεχίσει με την ανάπτυξη του τεμαχίου (4ος λόγος), (ε) ότι δεν προσκομίστηκε καμία μαρτυρία για το ύψος της ζημιάς που αξιώνετο (5ος λόγος) και ότι, (στ) η απόφαση του Δικαστηρίου να δεχθεί την εξήγηση που έδωσε ο μάρτυρας υπεράσπισης, σε σχέση με τις τιμές που διαφήμιζαν οι ΚΚΑΜ Estates, ήταν εσφαλμένη (6ος λόγος).
Πρώτος λόγος έφεσης
Ο Εφεσείων ισχυρίζεται ότι λανθασμένα κρίθηκε από το Δικαστήριο ότι απαραίτητη προϋπόθεση σύναψης της επίδικης συμφωνίας ήταν η έγκριση των σχεδίων από την Πολεοδομική Αρχή. Περαιτέρω, προέβαλε ότι όλοι οι βασικοί και ουσιώδεις όροι της επίδικης συμφωνίας είχαν τεθεί και παρέμεναν μόνο λεπτομέρειες, οι οποίες θα καθορίζονταν με την έγκριση των τελικών σχεδίων. Επί τούτου, αναφέρει ότι η τιμή αγοράς καθορίστηκε σε Λ.Κ. 1600/m2 για κατοικία 2 υπνοδωματίων και το μόνο που πιθανόν να άλλαζε από τα σχέδια ήταν μερικά τ.μ. του εμβαδού, οπότε και θα αναπροσαρμοζόταν η τελική τιμή. Ως εκ τούτου, ο Εφεσείων θεωρεί ότι δεν απαιτούντο περαιτέρω διεργασίες, όπως κατέληξε το πρωτόδικο Δικαστήριο, για την ολοκλήρωση της συνομολόγησης της επίδικης συμφωνίας.
Περαιτέρω, προβάλλεται ότι το Δικαστήριο δεν ερμήνευσε ορθά τους όρους και το περιεχόμενο του επίδικου εγγράφου και δεν απέδωσε ορθά τις προθέσεις των συμβαλλομένων μερών και επικαλέστηκε νομολογία, όπου τα γεγονότα διακρίνονταν από αυτά της υπό κρίση περίπτωσης.
Τέλος, αποτελεί θέση του Εφεσείοντα ότι, εάν υπήρχε οποιαδήποτε ασάφεια στη συμφωνία, αυτή θα έπρεπε να ερμηνευθεί εις βάρος της Εφεσίβλητης που συνέταξε το έγγραφο, στη βάση της αρχής «contra proferendem».
Κατ΄ αρχάς, σημειώνεται ότι η υπόθεση περιορίζεται στο επίδικο έγγραφο που υπέγραψαν τα μέρη. Ως εκ τούτου, αυτό που ενδιαφέρει είναι η ερμηνεία που δίδεται στο εν λόγω έγγραφο. Και από τις δύο πλευρές χαρακτηρίστηκε ως έγγραφο το οποίο παραχωρείτο στον αγοραστή το αποκλειστικό δικαίωμα (option) να αγοράσει την κατοικία που επέλεξε στο συγκρότημα, υπό την επωνυμία “Regina Gardens”, το οποίο θα ανεγείρετο από την Εφεσίβλητη. Το βασικό χαρακτηριστικό ενός τέτοιου εγγράφου είναι ότι ο αγοραστής έχει την επιλογή να ασκήσει το δικαίωμα του, ως ανωτέρω αναφέρεται, αλλά δεν υποχρεούται να το κάνει. Από την άλλη, ο πωλητής έχει την υποχρέωση να προσφέρει το ακίνητο στον αγοραστή, αν ο αγοραστής αποφασίσει να ασκήσει το δικαίωμα αυτό.
Το ερώτημα που τίθεται είναι κατά πόσον η απόφαση του Δικαστηρίου ότι το επίδικο έγγραφο δεν συνιστά έγκυρη σύμβαση, καθότι πάσχει από ασάφεια και αοριστία, είναι ορθή.
Το άρθρο 29 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 προνοεί ότι: «Συμφωνίες, των οποίων το νόημα δεν είναι σαφές ή δεν δύναται να καταστεί σαφές, είναι άκυρες.» Συνεπώς, όταν μια κατ’ ισχυρισμό συμφωνία είναι αόριστη ή ασαφής ή αβέβαιη, υπό την έννοια ότι το Δικαστήριο ενώπιον του οποίου άγεται η διαφορά μεταξύ δύο μερών δεν μπορεί να την ερμηνεύσει ή να την εφαρμόσει, τότε η κατ’ ισχυρισμό σύμβαση είναι άκυρη.
Οι ουσιώδεις όροι μίας συμφωνίας συναρτώνται με το αντικείμενο και το περιεχόμενό της. Η εγκυρότητά μίας συμφωνίας εξαρτάται αποκλειστικά από τον ακριβή καθορισμό των ουσιωδών όρων. Όπως επισημάνθηκε στην Saab and Another ν. Holy Monastery of Ay. Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499: […] only agreements, the terms of which are certain, are enforceable in law.”.
Στην υπόθεση Horrocks v. Forray (1976) 1 All E.R. 737 επισημάνθηκε ότι τα απαραίτητα συστατικά για μία έγκυρη συμφωνία είναι: “(a) A meeting of the minds of the contracting parties. (b) Reasonable certainty as to the terms of the contract. The essential terms of the contract must be clearly made out. (c) The agreement must be accompanied by an intention to affect legal relations of the contracting parties and, lastly, (d) there must be consideration moving from the promisee.”.
Στην υπόθεση Mamidoil-Jetoil Greek Petroleum Co SA v Okta Crude Oil Refinery AD (2001) 2 Lloyd’s Rep 76, που παρέπεμψε το πρωτόδικο Δικαστήριο, καθορίσθηκαν τα κριτήρια βεβαιότητας και σαφήνειας που θα πρέπει να ικανοποιηθούν, προκειμένου να θεωρηθεί μία συμφωνία δεσμευτική και επομένως, έγκυρη:
«(i) Each case must be decided on its own facts and on the construction of its own agreement. Subject to that,
(ii) Where no contract exists, the use of an expression such as “to be agreed” in relation to an essential term is likely to prevent any contract coming into existence, on the ground of uncertainty. This may be summed up by the principle that you cannot agree to agree.
(iii) Similarly, where no contract exists, the absence of an agreement on essential terms of the agreement may prevent any contract coming into existence, again on the ground of uncertainty
(iv) However, particularly in commercial dealings between parties who are familiar with the trade in question, and particularly where the parties have acted in the belief that they had a binding contract, the courts are willing to imply terms, where that is possible, to enable the contract to be carried out,
(v) Where a contract has once come into existence, even the expression ‘to be agreed’ in relation to future obligations is not necessarily fatal to its continued existence.
(vi) Particularly in the case of contracts for future performance over a period, where the parties may desire or need to leave matters to be adjusted in the working out of their contract, the courts will assist the parties to do so, so as to preserve rather that destroy bargains, on the basis that what can be made certain is itself certain.
(vii) … (ix)”
Στην υπόθεση May and Butcher ν. R (1934) 2 K.B. 17, τα συμβαλλόμενα μέρη δεν προσδιόρισαν την τιμή, καθώς και την ημερομηνία καταβολής του τιμήματος, αφού συμφώνησαν ότι αυτά θα καθορίζονταν από καιρού εις καιρό (from time to time). Το Δικαστήριο έκρινε ότι επρόκειτο για δύο βασικά θέματα (critical parts of the contract), τα οποία λόγω του μη καθορισμού τους, καθιστούσαν την συμφωνία ασαφή και, επομένως, μη δεσμευτική.
Στην υπόθεση Dhanani ν. Crasnianski 2011 EWHC 926, τα συμβαλλόμενα μέρη συμφώνησαν να δημιουργήσουν ένα επενδυτικό ταμείο και κατέληξαν σε ένα χρονοδιάγραμμα, μέσα στο οποίο θα έπρεπε να συμφωνήσουν τα υπόλοιπα θέματα του εν λόγω ταμείου. Επί της ουσίας, τα μέρη προέβησαν σε μία συμφωνία, η οποία, όμως, δεν ήταν ολοκληρωμένη, αφού τα μέρη δεσμεύονταν να συμφωνήσουν επί άλλων θεμάτων στο μέλλον. Ενόψει της σημασίας των θεμάτων που παρέμεναν, το Δικαστήριο κατέληξε ότι η συμφωνία δεν θα μπορούσε να είναι νομικά δεσμευτική για τα μέρη και άφηναν την συμφωνία ημιτελή.
Από τα πιο πάνω προκύπτει ότι οι όροι μιας συμφωνίας πρέπει να είναι σαφείς και βέβαιοι, ιδίως οι ουσιώδεις, προκειμένου το Δικαστήριο να είναι σε θέση να ερμηνεύσει τη σύμβαση αντικειμενικά και όχι να την δημιουργήσει εξ υπαρχής. Όταν το έγγραφο προνοεί περαιτέρω διεργασίες σε σημαντικά θέματα για να ολοκληρωθεί η συνομολόγηση σύμβασης, τότε δεν υπάρχει νομικά δεσμευτική σύμβαση.
Εν προκειμένω, το Δικαστήριο ανέφερε, μετά από εξέταση του επίδικου εγγράφου, ότι οι αναφορές σ΄ αυτό «in the forthcoming development», «which will be known», «will be constructed», «will be located» αποτελούσαν «λέξεις και εκφράσεις που ανάγονται στο μέλλον και κατά τρόπο που καθίστανται ταυτόχρονα αόριστες.» Περαιτέρω, η τιμή πώλησης θα καθορίζετο («will be determined») με βάση τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου που θα επέλεγε ο αγοραστής, μόλις ολοκληρώνονταν τα αρχιτεκτονικά σχέδια. Οι τιμές μόνο ενδεικτικά αναφέρονταν στο επίδικο έγγραφο. Ως εκ τούτου, το Δικαστήριο ανέφερε τα εξής:
«Κατά την άποψη μου από τη στιγμή που το έγγραφο δεν προσδιόριζε επακριβώς και επαρκώς το εμβαδόν, ούτε την ακριβή τιμή, ούτε τους τεχνικούς όρους, το εν λόγο έγγραφο παρέμεινε αβέβαιο, ασαφές και αόριστο. Από την άλλη προσδιορίστηκε ως ημερομηνία συμπλήρωσης του έργου ο μήνας Δεκέμβριος του 2009. Η ακριβής όμως ημερομηνία θα επιβεβαιωνόταν με την ολοκλήρωση των αρχιτεκτονικών σχεδίων και όταν θα εκδιδόταν η σχετική πολεοδομική άδεια με την υπογραφή της συμφωνίας μεταξύ των μερών, επομένως ο χρόνος συμπλήρωσης του έργου παρέμενε απροσδιόριστος και ασαφής.
Τα όποια αρχιτεκτονικά σχέδια επιδείχθηκαν στους ενάγοντες κατά την υπογραφή του επίδικου εγγράφου ήταν απλώς γενικά και προκαταρτικά σχέδια της οικοδομής, τα οποία υπόκειντο σε διαφοροποιήσεις κατά την κρίση της πολεοδομικής αρχής από την οποία δεν είχε εξασφαλιστεί έγκριση και άδεια. Εξάλλου, αυτό καθίσταται φανερόν και από τα ίδια τα σχέδια, αφού δεν υπήρχαν διαστάσεις για να καθοριστεί το ακριβές εμβαδόν μιας εκάστης των κατοικιών που οι ενάγοντες επέλεξαν. Στο πιο πάνω αναμφισβήτητο γεγονός έκανε αναφορά τόσο ο μάρτυρας από πλευράς εναγόντων όσο και αυτός της πλευράς της εναγόμενης.
Τα πιο πάνω επιτείνει και η επιστολή του Τμήματος Αρχαιοτήτων, από το οποίο η πολεοδομική αρχή ζήτησε απόψεις όταν υποβλήθηκε η αίτηση, όπου σ΄αυτή αναφέρεται ότι η αίτηση αφορούσε την έγκριση 38 οικιστικών μονάδων (Τεκμ. 9) και δόθηκε τελικά πολεοδομική άδεια για 25 οικιστικές μονάδες σύμφωνα με το Τεκμ. 10. Σε σχέση με την τιμή, στο ίδιο το επίδικο έγγραφο αναφέρεται πως οι τιμές που αναγράφονταν ήταν για διευκρινιστικούς σκοπούς και ήταν ενδεικτικές, οι οποίες βασίστηκαν σε προκαταρτικά αρχιτεκτονικά σχέδια τα οποία αρχιτεκτονικά σχέδια μπορούσαν να αλλάξουν, επομένως η ακριβής τιμή κάθε μιας από τις κατοικίες στις οποίες γινόταν αναφορά στα επίδικα έγγραφα, δεν ήταν επακριβώς προσδιορισμένη και παρέμενε ασαφής. Δεν ήταν δε δεσμευτική η τιμή εφόσον αυτή εξαρτάτο από το εμβαδό της κατοικίας το οποίο ακόμη δεν είχε καθοριστεί, καθώς δεν υπήρχαν ακόμη τα εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια και η πολεοδομική άδεια.
Αν και στο επίδικο έγγραφο αναφέρεται ότι η ημερομηνία συμπλήρωσης της ανάπτυξης ήταν προγραμματισμένη για τον Δεκέμβριο του 2009 εντούτοις η ακριβής ημερομηνία θα επιβεβαιωνόταν μόλις τα λεπτομερή αρχιτεκτονικά σχέδια θα ήταν έτοιμα κατά ή πριν την 30.04.2007 και με την έκδοση της πολεοδομικής άδειας. Ο πιο πάνω όρος επί των επιδίκων εγγράφων δεν μπορεί παρά να χαρακτηριστεί ως ασαφής και αβέβαιος.»
Ως εκ των ανωτέρω, προκύπτει ότι το Δικαστήριο αυτό που εξέτασε, ήταν κατά πόσο οι όροι και προϋποθέσεις για την άσκηση του δικαιώματος, option, ήταν σαφείς και δεν απαιτούντο περαιτέρω διεργασίες εκ μέρους των συμβαλλόμενων μερών, προκειμένου να υπάρχει μία συμφωνία σαφής και δεσμευτική για τα μέρη.
Στην υπόθεση Jet 2.com Ltd v. Blackpool Airport Ltd (2012) EWCA Civ. 417, την οποία επικαλείται ο Εφεσείων, το Δικαστήριο υπέδειξε ότι υπάρχει σημαντική διαφορά μεταξύ ενός όρου του οποίου το περιεχόμενο είναι τόσο ασαφές, ώστε να μην δημιουργεί δεσμευτική υποχρέωση και ενός όρου που δημιουργεί μεν δεσμευτική υποχρέωση, έστω και αν είναι δύσκολος ο καθορισμός της ακριβούς έκτασης της εκ των προτέρων, πλην όμως, μπορεί να εφαρμοσθεί. Αν ο πυρήνας του όρου χαρακτηρίζεται από σαφήνεια, τότε το Δικαστήριο θα είναι έτοιμο να τον ερμηνεύσει και να τον εφαρμόσει, ασχέτως αν είναι ιδιαίτερα δύσκολη η διεργασία της ερμηνείας και εφαρμογής της συγκεκριμένης περίπτωσης.
Στην παρούσα περίπτωση, ως ορθά εντόπισε το πρωτόδικο Δικαστήριο, στο επίδικο έγγραφο δεν προσδιορίζοντο επαρκώς, ουσιαστικά ζητήματα. Κατά την υπογραφή του επίδικου εγγράφου δεν υπήρχαν ολοκληρωμένα αρχιτεκτονικά σχέδια, ούτε καθορίζονταν σ΄ αυτά ακριβείς διαστάσεις, ενώ θα υπόκειντο σε διαφοροποιήσεις κατά την κρίση της Πολεοδομικής Αρχής, από την οποία δεν είχε ακόμα εξασφαλιστεί άδεια, καθώς και ότι η τιμή πώλησης ήταν ενδεικτική. Η δε ημερομηνία συμπλήρωσης του έργου θα καθοριζόταν από την έκδοση της πολεοδομικής άδειας. Τα στοιχεία αυτά ήταν ουσιώδη, για να καταλήξει κάποιος ότι το έγγραφο αποτελούσε μία σαφή και έγκυρη συμφωνία.
Ο Εφεσείων, με τον πρώτο λόγο Έφεσης, επικαλείται, περαιτέρω, την αρχή contra proferendem, σύμφωνα με την οποία, ως ισχυρίζεται, οποιαδήποτε ασάφεια στην συμφωνία, θα πρέπει να ερμηνεύεται εις βάρος του συντάξαντος το έγγραφο και, επομένως, των Εφεσίβλητων.
Η αρχή contra proferentem αποτελεί ένα εκ των βασικών ερμηνευτικών κανόνων του Δικαίου των Συμβάσεων, σύμφωνα με τον οποίο, όταν δύο μέρη προχωρήσουν με τη σύναψη σύμβασης επί τη βάσει κειμένου ή εγγράφου (κυρίως αν είναι τυποποιημένο) που έχει προταθεί ή υποβληθεί από το ένα μέρος, τότε η οποιαδήποτε ασάφεια ή αοριστία θα ερμηνευτεί σε βάρος του μέρους αυτού και, κατά συνέπεια, κατά τρόπο ευνοϊκό προς το άλλο μέρος.
Η επίκληση του εν λόγω κανόνα, προσφέρεται στις περιπτώσεις που κρίνεται ότι το ένα μέρος, το οποίο έχει διαπραγματευτική δύναμη, έχει προωθήσει όρους οι οποίοι είναι ασαφείς και τους οποίους το άλλο μέρος έχει κατ’ ανάγκην αποδεχτεί (βλ. Β.Η.Ρ. Petroleum Ltd ν. British Steel Plc (2000) 2 Lloyd’s Rep. 277, Takis Xenopoulos ν. Thomas Nelson (1982) 1 C.L.R. 674).
Στη βάση των περιστατικών της παρούσας υπόθεσης, ο εν λόγω κανόνας δεν εφαρμόζεται. Το επίδικο έγγραφο ετοιμάστηκε και υπογράφηκε κατά το στάδιο όπου ακόμα τα αρχιτεκτονικά σχέδια και οι τεχνικοί όροι δεν είχαν συμπληρωθεί, το εμβαδόν της κάθε κατοικίας δεν ήταν εξακριβωμένο και οι τιμές που αναγράφονταν στο επίδικο έγγραφο ήταν ενδεικτικές. Η δε ημερομηνία συμπλήρωσης του έργου θα επιβεβαιωνόταν με την ολοκλήρωση των αρχιτεκτονικών σχεδίων και όταν θα εκδιδόταν η σχετική πολεοδομική άδεια. Οι όροι, συνεπώς, του εγγράφου δεν ήταν σαφείς και ήταν ημιτελείς, έτσι ώστε να μην δημιουργείτο μία ολοκληρωμένη σύμβαση, ούτε ήταν συμπληρωμένοι, έτσι ώστε να δημιουργείται μία έγκυρη συμφωνία.
Υπό το φως των πιο πάνω, ο πρώτος λόγος έφεσης απορρίπτεται. Η κατάληξη μας ως προς τον πρώτο λόγο σφραγίζει και την τύχη της Έφεσης, χωρίς να απαιτείται η εξέταση των υπόλοιπων λόγων, καθότι αυτό μόνο θεωρητική σημασία θα είχε.
Η Έφεση απορρίπτεται με €1.500 έξοδα, πλέον ΦΠΑ, εάν υπάρχει εναντίον του Εφεσείοντα.
ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Π.
ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, Δ.
ΔΑΥΙΔ, Δ.
/ΧΤΘ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο