ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 444/2017)
16 Ιουλίου, 2026
[ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, ΕΦΡΑΙΜ, ΠΑΝΑΓΙΩΤΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]
1. SERGIDES & THEODOSI CONSTRUCTION & DEVELOPMENT LTD,
2. ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΑΝΔΡΕΟΥ & ΠΑΝΑΓΙΩΤΗΣ ΚΥΠΡΙΑΝΟΥ ΕΡΓΟΛΑΒΟΙ
ΟΙΚΟΔΟΜΩΝ ΛΙΜΙΤΕΔ,
Εφεσείουσες,
v.
MYLONAS & CONSTANTINOU DEVELOPERS LIMITED,
Εφεσίβλητης.
____________________
Μ. Ιωάννου για Μ.Β. Ιωάννου & Σία, για Εφεσείουσες
Α. Γρύλλη (κα) για P. Tsangaris & Associates LLC και για Andreas M. Mylonas & Co LLC, για Εφεσίβλητη
____________________
ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: H ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Ι. Ιωαννίδη, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ.: Οι εφεσείουσες, οι οποίες δραστηριοποιούνται στην ανέγερση και πώληση κατοικιών και διαμερισμάτων, πώλησαν στην εφεσίβλητη, εντός του έτους 2008, δύο υπό ανέγερση διαμερίσματα σε συγκεκριμένο κτηριακό συγκρότημα στον Ύψωνα της επαρχίας Λεμεσού. Τα δύο υπογραφέντα από τους συμβαλλόμενους πωλητήρια έγγραφα, ημερ. 16.10.2008, ένα για κάθε διαμέρισμα, κατατέθηκαν στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (ΤΚΧ), Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού, για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Η εφεσίβλητη, με την υπογραφή των δύο πωλητηρίων εγγράφων, κατέβαλε στις εφεσείουσες το συνολικό ποσό των €98.244,50, ως προκαταβολή.
Στην πορεία προέκυψαν διαφορές σε σχέση με το ποιος συμβαλλόμενος παρέλειψε να εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Οι εφεσείουσες με επιστολές τους ημερ. 24.8.2009 και 13.10.2009, τερμάτισαν τις συμφωνίες, με τις διαφορές να οδηγούνται προς επίλυση ενώπιον της δικαιοσύνης.
Η εφεσίβλητη με αγωγή που κατέθεσε στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού εναντίον των εφεσειουσών, αξίωσε θεραπείες, ανάμεσα σε αυτές και απόφαση προς όφελος της για το ποσό που κατέβαλε στις εφεσείουσες ως προκαταβολή. Οι τελευταίες με κοινό δικόγραφο αμφισβήτησαν τις αιτούμενες θεραπείες και επέμεναν ότι δικαιολογημένα τερμάτισαν τις συμφωνίες. Με ανταπαίτηση τους αξίωσαν, μεταξύ άλλων θεραπειών, και τις ακόλουθες:
«Δ. Γενικές Αποζημιώσεις δια παράβαση των αγοραπωλητηρίων εγγράφων ημερ. 10/10/2008.
Ε. Αποζημιώσεις δια τις ζημιές που έχουν υποστεί οι Εναγόμενοι ένεκα της παράβασης από τους Ενάγοντες των αγοραπωλητηρίων εγγράφων ημερ. 16/10/2008.
Στ. Αποζημιώσεις δια διαφυγόντα κέρδη ένεκα της παράβασης από πλευράς των Εναγόντων των αγοραπωλητηρίων εγγράφων ημερ. 16/10/2008.»
Η απαίτηση και η ανταπαίτηση οδηγήθηκαν σε ακρόαση, με τα πράγματα να γίνονται ακόμη πιο απλά αφού η εφεσίβλητη, μέσω του διευθυντή της (ΜΕ1) δέχθηκε ότι οι εφεσείουσες νόμιμα τερμάτισαν τις συμφωνίες. Κατ’ επέκταση περιόρισε την αξίωση της στην επιστροφή της καταβληθείσας προκαταβολής.
Υπό το φως της πιο πάνω εξέλιξης, το έργο του πρωτόδικου Δικαστηρίου περιορίστηκε στο κατά πόσο η εφεσίβλητη εδικαιούτο να εξασφαλίσει απόφαση για το ποσό της καταβληθείσας προκαταβολής και κατά πόσο οι εφεσείουσες, οι οποίες νόμιμα είχαν τερματίσει τις συμφωνίες, υπέστησαν και είχαν αποδείξει ζημιές.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αφού αξιολόγησε την προσαχθείσα μαρτυρία και αφού αναφέρθηκε σε νομολογία, κατέληξε ότι η καταβληθείσα προκαταβολή θα έπρεπε να επιστραφεί στην εφεσίβλητη. Kατ΄ επέκταση, εξέδωσε απόφαση προς όφελος της και εναντίον των εφεσειουσών, διατάσσοντας ταυτόχρονα την εφεσίβλητη να αποσύρει, με την καταβολή του ποσού της απόφασης, τα πωλητήρια έγγραφα. Όσον αφορά στην ανταπαίτηση, έκρινε πως οι εφεσείουσες δεν απέδειξαν οιανδήποτε ζημιά για να δικαιούνται σε απόφαση. Κατ΄ επέκταση, απέρριψε την ανταπαίτηση, διατάσσοντας όπως κάθε πλευρά επωμισθεί τα έξοδα της.
Οι πωλήτριες των επίδικων διαμερισμάτων δεν έμειναν ικανοποιημένες από την πρωτόδικη απόφαση, εξού και η καταχώριση εκ μέρους τους της υπό εκδίκαση έφεσης. Αρχικά αξίωναν τον παραμερισμό της πρωτόδικης απόφασης με οκτώ λόγους έφεσης. Στην πορεία ο έκτος λόγος απεσύρθη. Υπάρχουν λόγοι έφεσης οι οποίοι προσβάλλουν τα ευρήματα αξιοπιστίας στα οποία προέβη το πρωτόδικο Δικαστήριο. Πρόκειται για τον τέταρτο και όγδοο λόγο έφεσης.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αφού ορθά σημείωσε πως «παρακολούθησε με την επιβαλλόμενη προσοχή όλους τους μάρτυρες που κατέθεσαν ενόρκως και δια ζώσης στο Δικαστήριο» και αφού δικαιολογημένα σημείωσε πως τα γεγονότα εν προκειμένω δεν είχαν αμφισβητηθεί παρά μόνο «οι εκατέρωθεν αξιώσεις για αποζημιώσεις», έκρινε αξιόπιστους τους δύο μάρτυρες που κλήθηκαν εκ μέρους της εφεσίβλητης. Όσον αφορά στη μαρτυρία του πραγματογνώμονα που κλήθηκε εκ μέρους των εφεσειουσών (ΜΥ1), το πρωτόδικο Δικαστήριο σημείωσε πως δεν αμφισβητήθηκε η πραγματογνωμοσύνη του και ότι η μαρτυρία του δεν κλονίστηκε κατά την αντεξέταση. Κατ’ επέκταση, έκρινε αξιόπιστο τον εν λόγω μάρτυρα. Όσον αφορά στη μαρτυρία του Χ. Σεργίδη, ενός εκ των Διευθυντών της εφεσείουσας 1 (ΜΥ2), σημείωσε τα ακόλουθα:
«Η μαρτυρία του Μ.Υ.2 Χριστάκη Σεργίδη, χαρακτηριζόταν από υπερβολή. Έδωσε ιδιαίτερη έμφαση στη «ζημιά» που οι εναγόμενοι υπέστησαν από την πώληση των δύο διαμερισμάτων, παραγνωρίζοντας πως αυτά ακόμη ευρίσκονται στην κατοχή και ιδιοκτησία τους. Το ζήτημα των αποζημιώσεων, κατά πόσον δηλαδή οι εναγόμενοι υπέστησαν ζημιά και ποιο το ύψος αυτής, είναι θέμα που θα εξεταστεί από το Δικαστήριο. Εκτός των όσων ανέφερε σε σχέση με το θέμα αυτό, το υπόλοιπο μέρος της μαρτυρίας του το αποδέχομαι.»
Δεν διαπιστώνουμε να υπάρχει οτιδήποτε που να συνηγορεί υπέρ της θέσης ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο προσέγγισε την προσαχθείσα μαρτυρία έξω από το καθιερωμένο πλαίσιο και δεν χρειάζεται να πούμε οτιδήποτε για το πότε δικαιολογείται ο παραμερισμός των ευρημάτων αξιοπιστίας από το δευτεροβάθμιο Δικαστήριο (Μιχαηλίδης ν. Οικονομίδη, Πολ. Έφ. Αρ. 94/2013, ημερ. 30.7.2022, ECLI:CY:AD:2022:D288). Βρίσκουμε πως όλα τα ευρήματα αξιοπιστίας του πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι εύλογα και συνεπώς δεν υπάρχει περιθώριο παρέμβασης μας. Έπεται ότι οι εφεσείουσες δεν απέσεισαν το βάρος που είχαν ότι η αξιολόγηση στην οποία προέβη το πρωτόδικο Δικαστήριο, ήταν εσφαλμένη.
Ο τέταρτος και ο όγδοος λόγος έφεσης κρίνονται αβάσιμοι.
Με τον τρίτο λόγο έφεσης οι εφεσείουσες διατείνονται ότι «Εσφαλμένα και αυθαίρετα το πρωτόδικο δικαστήριο έκδωσε απόφαση προς όφελος των Εναγόντων και σε βάρος των Εναγομένων για το ποσό των €98.244,50 με νόμιμο τόκο». Στην αιτιολογία του πιο πάνω λόγου έφεσης, η οποία καταλαμβάνει τέσσερις περίπου σελίδες, οι εφεσείουσες επαναλαμβάνουν ότι νόμιμα τερμάτισαν τις συμφωνίες για να προσθέσουν, μεταξύ άλλων, ότι «Η έκδοση απόφασης υπό του Δικαστηρίου υπέρ των Εναγόντων και εις βάρος των Εναγομένων είναι αντίθετος με το εύρημα του Δικαστηρίου ότι ήτο κοινά αποδεκτό ότι οι Ενάγοντες είναι που παρέβηκαν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις και πως οι Εναγόμενοι νόμιμα τερμάτισαν τα αγοραπωλητήρια έγγραφα ως είχαν δικαίωμα και αξίωσαν αποζημιώσεις.» Συναφής με τον τρίτο λόγο έφεσης είναι και ο πρώτος λόγος έφεσης, σύμφωνα με τον οποίο «Εσφαλμένα και αυθαίρετα το Πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε σε συμπεράσματα εις τα οποία εβασίσθη προκειμένου να εκδώσει απόφαση υπέρ των Εναγόντων και εναντίον των Εναγομένων και τα οποία ήτο αντίθετα με τις δικογραφημένες θέσεις των Εναγόντων.»
Με τον προσήκοντα σεβασμό, αδυνατούμε να αντιληφθούμε γιατί οι εφεσείουσες, οι οποίες τερμάτισαν νόμιμα τις συμβάσεις, νομιμοποιούνται να καρπωθούν το καταβληθέν τίμημα ή μέρος αυτού. Είναι ηλίου φαεινότερον πως το ποσό της προκαταβολής ύψους €98.244,50, η εφεσίβλητη το κατέβαλε για να αποκτήσει την ιδιοκτησία των δύο πωληθέντων από τις εφεσείουσες διαμερισμάτων. Μετά τον δικαιολογημένο τερματισμό των συμφωνιών από τις πωλήτριες εφεσείουσες, δεν ετίθετο πλέον θέμα εκπλήρωσης των δικών τους συμβατικών υποχρεώσεων, δηλαδή μεταβίβασης των πωληθέντων διαμερισμάτων. Το θέμα έχει εδώ και χρόνια αποφασιστεί από τη νομολογία μας και προς τούτο παραπέμπουμε στην Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.α. (1998) 1(Β) Α.Α.Δ. 867, όπου και εκεί επιδιώχθηκε ο παραμερισμός μέρους της πρωτόδικης απόφασης ως εσφαλμένης, το οποίο αφορούσε στην επιστροφή του ποσού που είχε καταβληθεί έναντι του τιμήματος αγοράς. Παραθέτουμε το σχετικό απόσπασμα από την απόφαση του αείμνηστου Γ.Μ. Πική, Π.:
«Αδιαμφισβήτητο είναι ότι, βάσει των γενικών αρχών του δικαίου, χρηματικό ποσό, το οποίο καταβάλλεται στον αντισυμβαλλόμενο έναντι ανταλλάγματος, το οποίο δεν παρέχεται, είναι ανακτητέο ως χρέος (money had and received). Ό,τι παραγνωρίζεται από τον εφεσείοντα, είναι ότι το ποσό καταβλήθηκε αποκλειστικά για την απόκτηση της ιδιοκτησίας του διαμερίσματος. Η απουσία ανταλλάγματος ήταν πλήρης. ανάλογα απόλυτη ήταν και η υποχρέωση του εφεσείοντα να επιστρέψει το ποσό στους εφεσίβλητους, για την αποκατάστασή τους. (Βλ. Hicks v Hicks [1802] 3 East 16, 102 E.R. 502· Rover International v Cannon Film Sales (No. 3) [1989] 3 All E.R. 423· Westdeutsche v Islington London BC [1996] 2 All E.R. 961· Guinness Mahon v Kensington BC [1998] 2 All E.R. 272).»
Συνεπώς, πολύ ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο σημείωσε πως «…οι εναγόμενοι θα πρέπει να επιστρέψουν το ποσό αυτό αφού η αντιπαροχή για την οποία εδόθη απέτυχε. Νοείται βεβαίως πως και οι ενάγοντες θα πρέπει να αποσύρουν τα Αγοραπωλητήρια Έγγραφα από το Κτηματολόγιο.»
Τέλος, για το ποσό της προκαταβολής, υπήρχε στην έκθεση απαίτησης συγκεκριμένη δικογραφημένη θέση εκ μέρους της εφεσίβλητης και συγκεκριμένη αξίωση για το εν λόγω ποσό. Ως εκ τούτου, αδικαιολόγητα οι εφεσείουσες διατείνονται, με τον πρώτο λόγο έφεσης, ότι η έκδοση απόφασης για το ποσό της προκαταβολής ήταν εκτός των δικογραφημένων θέσεων της εφεσίβλητης.
Υπό το φως των πιο πάνω, τόσο ο πρώτος όσο και ο τρίτος λόγος έφεσης κρίνονται αβάσιμοι και δεν χρειάζεται να εξετάσουμε κατά πόσο ικανοποιούνται και οι προϋποθέσεις για την επιστροφή της προκαταβολής δυνάμει του αδικαιολόγητου πλουτισμού, θέμα το οποίο εξέτασε και αποφάσισε το πρωτόδικο Δικαστήριο υπέρ της εφεσίβλητης, κάτι για το οποίο οι εφεσείουσες παραπονούνται με τον έβδομο λόγο έφεσης.
Τέλος, με τον δεύτερο και πέμπτο λόγο έφεσης, οι εφεσείουσες παραπονούνται για το γεγονός ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν εξέδωσε απόφαση προς όφελος τους στην ανταπαίτηση. Στο σημείο αυτό θεωρούμε σκόπιμο να παραθέσουμε αυτολεξεί τα όσα το πρωτόδικο δικαστήριο κατέγραψε σε σχέση με το πιο πάνω θέμα:
«Έτσι και στην προκειμένη περίπτωση το ερώτημα που θα πρέπει να απαντηθεί είναι εάν οι εναγόμενοι, ως το αναίτιο μέρος της σύμβασης, κατάφεραν να αποδείξουν ότι έχουν υποστεί ζημιά και εάν ναι, ποιο θα πρέπει να είναι το ύψος των αποζημιώσεων.
Οι εναγόμενοι διατείνονται πως έχουν υποστεί ζημιά ένεκα της μείωσης της αξίας των επίδικων διαμερισμάτων. Είναι η θέση τους πως η αξία των διαμερισμάτων σήμερα έχει μειωθεί κατά €54.800 έκαστο (€109.600 σύνολο), από την ημερομηνία υπογραφής των αγοραπωλητηρίων εγγράφων. Υποστηρίζουν πως οι ενάγοντες θα πρέπει να τους καταβάλουν το ποσό αυτό ως αποζημίωση.
Η θέση αυτή με βρίσκει σύμφωνη. Τα Αγοραπωλητήρια Έγγραφα τερματίστηκαν το 2009. Είναι κατ΄ αυτόν τον χρόνο που θα πρέπει να υπολογιστούν οι τυχόν ζημιές των εναγομένων και όχι κατά το 2016. Οι εναγόμενοι πρόσφεραν μαρτυρία, μέσω του εκτιμητού Στέλιου Μουζουρίδη (ΜΥ1) για την αγοραία αξία των διαμερισμάτων το 2008 (χρόνος πώλησης των) και το 2016. Καμία μαρτυρία δεν προσφέρθηκε για την αξία τους κατά το 2009.
Δεν παραγνωρίζω το γεγονός πως οι εναγόμενοι δεν ήταν σε θέση να πωλήσουν τα διαμερίσματα αφού αυτά ήταν δεσμευμένα στο Κτηματολόγιο. Όμως οι εναγόμενοι είχαν την κατοχή των διαμερισμάτων, τα οποία ενοικίαζαν αποκομίζοντας κέρδος. Πέραν τούτου, κατακρατούσαν και το ποσό των €98.244,50 που τους κατέβαλαν οι ενάγοντες.
Καταληκτικά θεωρώ πως οι εναγόμενοι δεν έχουν καταφέρει να αποδείξουν ότι έχουν υποστεί οποιαδήποτε ειδική ζημιά. Έχοντας δε κατά νου τα προαναφερθέντα, κρίνω πως ούτε και γενικές αποζημιώσεις θα πρέπει να τους επιδικασθούν.»
Σημειώνουμε πως, σύμφωνα με τον αποσυρθέντα λόγο έφεσης, οι εφεσείουσες θεωρούσαν εσφαλμένο το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι οι συμφωνίες τερματίστηκαν το 2009. Ήταν μάλιστα η θέση τους, στην αιτιολογία του αποσυρθέντος λόγου έφεσης, πως «Ενώ ήτο εύρημα του Δικαστηρίου ότι τα δύο αγοραπωλητήρια έγγραφα κατά την ημέρα έκδοσης της Δικαστικής απόφασης την 31.10.2017 εξακολουθούσαν να είναι κατατεθειμένα στο Κτηματολόγιο Λεμεσού και ενώ ήτο και εύρημα του Δικαστηρίου ότι παρά το γεγονός οι Ενάγοντες κλήθηκαν από τους Εναγόμενους να αποσύρουν τα έγγραφα των και δεν το έπραξαν εντούτοις το Δικαστήριο δεν έλαβε υπόψιν του αυτό το δεδομένο κατά την έκδοση της απόφασης του.» Ουσιαστικά οι εφεσείουσες αναγνωρίζουν πως ο τερματισμός των συμφωνιών έλαβε χώρα το 2009, δηλαδή ως το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε αποφασίσει.
Συμφωνούμε με το πρωτόδικο Δικαστήριο πως εν προκειμένω δεν υπήρχε αξιόπιστη και ικανή μαρτυρία που να δικαιολογούσε απόφαση προς όφελος των εφεσειουσών σε σχέση με την κατ’ ισχυρισμόν μείωση της αξίας των δύο διαμερισμάτων κατά τον χρόνο του τερματισμού των συμφωνιών. Μάλιστα, η αντεξέταση του ΜΕ1 επεκτάθηκε, ανεπίτρεπτα, και σε κατ΄ ισχυρισμόν απώλεια κέρδους (χωρίς αυτό να συγκεκριμενοποιείται) από τη μη καταβολή του συμφωνηθέντος τιμήματος. Οι εφεσείουσες θα είχαν το κατ΄ ισχυρισμόν κέρδος, εάν οι συμφωνίες ετηρούντο. Εν προκειμένω, ως έχουμε ήδη αναφέρει, οι εφεσείουσες δεν είχαν επιμείνει στην τήρηση των συμφωνιών αλλά τερμάτισαν αυτές και αξίωσαν αποζημιώσεις (Θεοχαρίδης κ.ά. ν. Ιωάννου κ.ά. (2012) 1(Β) Α.Α.Δ. 1311).
Να προσθέσουμε πως εν ουδεμιά περιπτώσει το πρωτόδικο Δικαστήριο θα μπορούσε να είχε εκδώσει απόφαση για πρόκληση ζημιών που αφορούσαν σε μείωση της αξίας των διαμερισμάτων κατά τον χρόνο του τερματισμού των συμφωνιών, ζημιές τις οποίες ο ευπαίδευτος συνήγορος των εφεσειουσών με την αγόρευση του ενώπιον μας καθόρισε σε €193.415, και τούτο λόγω του γεγονότος ότι δεν υπήρχε τέτοια συγκεκριμένη δικογραφημένη θέση. Αυτό που οι εφεσείουσες είχαν δικογραφήσει, με γενικότητα και αοριστία, ήταν ότι «…έχουν υποστεί τεράστιες οικονομικές ζημιές και επιπρόσθετα ένεκα της οικονομικής κατάστασης που επικρατεί οι πιθανότητες πώλησης των διαμερισμάτων σε τρίτα πρόσωπα έχουν εξανεμισθεί και/ή η πώληση των διαμερισμάτων σε τρίτα πρόσωπα θα γίνει σε χαμηλότερη τιμή γεγονός που θα προκαλέσει τεράστιες οικονομικές ζημιές στους Εναγόμενους. Οι Εναγόμενοι αναφέρουν πως ένεκα της παράβασης από πλευράς των Εναγόντων των αγοραπωλητηρίων εγγράφων αναγκάστηκαν να συνάψουν νέα δάνεια για να καλύψουν τις ζημιές που έχουν υποστεί ένεκα της παράβασης. …»
Στην Κεραμοποιεία Παλαικύθρου (ΚΑΠΑ) Λτδ κ.α. ν. Γενικού Εισαγγελέα, Πολ. Έφ. Αρ. 61/2017, ημερ. 21.10.2025, επαναλαμβάνεται ότι:
«…. οι ειδικές ζημιές πρέπει να καταγράφονται στις έγγραφες προτάσεις με λεπτομέρεια και να αποδεικνύονται με αυστηρότητα, σαφήνεια και με συγκεκριμένα στοιχεία (Πίριλλος ν. Κονναρή (2000) 1(Β) Α.Α.Δ. 1153).»
Αυτά εν προκειμένω εξέλειπαν. Κατ’ επέκταση ο δεύτερος και ο πέμπτος λόγος έφεσης κρίνονται αβάσιμοι.
Εν κατακλείδι, η έφεση απορρίπτεται. Επιδικάζονται προς όφελος της εφεσίβλητης και εναντίον των εφεσειουσών €3.000 έξοδα έφεσης, πλέον ΦΠΑ, εάν υπάρχει.
Ι. ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ.
Ε. ΕΦΡΑΙΜ, Δ.
ΑΛ. ΠΑΝΑΓΙΩΤΟΥ, Δ.
/ΣΓεωργίου
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο