ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
Δικαιοδοσία δυνάμει του άρθρου 9(3)(γ) του Ν. 33/1964
ΑΙΤΗΣΗ ΓΙΑ ΧΟΡΗΓΗΣΗ ΑΔΕΙΑΣ
ΑΙΤΗΣΗ ΑΡ. 12/2026
6 Οκτωβρίου, 2026
[ΜΑΛΑΧΤΟΣ, ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, ΕΦΡΑΙΜ, Δ/στές]
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΑΙΤΗΣΗ ΤΩΝ
1. ΝΙΚΟΛΑ ΣΠΑΡΣΗ, ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΑΠΟΒΙΩΣΑΝΤΟΣ ΔΗΜΗΤΡΗ ΣΟΥΚΙΟΥΡΟΓΛΟΥ
2. Δ. I. ΣΟΥΚΙΟΥΡΟΓΛΟΥ ΑΚΙΝΗΤΑ ΛΤΔ
Εφεσειόντων
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΝΟΜΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ ΠΟΥ ΠΡΟΚΥΠΤΟΥ ΑΠΟ ΤΗΝ ΑΠΟΦΑΣΗ ΗΜΕΡ. 6.4.2026 ΤΟΥ ΕΦΕΤΕΙΟΥ ΣΤΗΝ ΠΟΛ. ΕΦ. ΑΡ. 273/2018
ΜΕΤΑΞΥ:
1. ΝΙΚΟΛΑ ΣΠΑΡΣΗ, ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΑΠΟΒΙΩΣΑΝΤΟΣ ΔΗΜΗΤΡΗ ΣΟΥΚΙΟΥΡΟΓΛΟΥ
2. Δ. Ι. ΣΟΥΚΙΟΥΡΟΓΛΟΥ ΑΚΙΝΗΤΑ ΛΤΔ
Εφεσειόντων
ΚΑΙ
1. ΑΡΤΕΜΗ ΑΡΤΕΜΙΟΥ
2. ΛΑΜΠΡΟΥ ΠΙΕΡΗ
Εφεσίβλητων
___________________
Κωνσταντής Α. Καντούνας Δ.Ε.Π.Ε., για τους Αιτητές.
Αρτεμίου, Πιερή & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε., για τους Καθ΄ ων η αίτηση.
__________________
ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.: Η απόφαση του Δικαστηρίου δεν είναι ομόφωνη. Η απόφαση της πλειοψηφίας θα δοθεί από τον Ιωαννίδη, Δ.. Με αυτή συμφωνεί η Εφραίμ, Δ.. Διιστάμενη απόφαση θα δοθεί από εμένα.
__________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
(Πλειοψηφίας)
ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ.: Οι δύο θέσμιοι μισθωτές ακινήτου που βρίσκεται στην οδό Τρικούπη, της επαρχίας Λευκωσίας, καθ΄ ων η αίτηση στην παρούσα διαδικασία, είχαν καταχωρίσει ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας, αίτηση για καθορισμό και/ή μείωση του ενοικίου «από €1069,09 σε €380.-». Η ευπαίδευτη Πρόεδρος του Δικαστηρίου, για λόγους που παρέθεσε στην απόφαση της ημερ. 20.7.2018, με τη σύμφωνη γνώμη των δύο Μελών του Δικαστηρίου (Παρέδρων), έκρινε ότι η αίτηση ήταν δικαιολογημένη, όχι όμως στην έκταση που οι θέσμιοι μισθωτές είχαν δικογραφήσει, αλλά για μικρότερη μείωση. Κατ΄ επέκταση, εξέδωσε διάταγμα με το οποίο το μηνιαίο ενοίκιο μειώθηκε στα €809 από 26.3.2013.
Οι εκμισθωτές δεν έμειναν ικανοποιημένοι από την πρωτόδικη απόφαση, την οποία και εφεσίβαλαν, προβάλλοντας μάλιστα δεκαεπτά λόγους έφεσης. Στην απόφαση του Εφετείου ημερ. 6.4.2026, καταγράφεται ότι «Οι εφεσίβλητοι εγκατέλειψαν το ακίνητο στις αρχές Μαΐου του 2015».
Το Εφετείο με την απόφαση του έκρινε αβάσιμη την έφεση και την απέρριψε. Εξετάζοντας τον πρώτο λόγο έφεσης, σύμφωνα με τον οποίο «Το Δικαστήριο ερμήνευσε εσφαλμένα τις πρόνοιες του άρθρου 8(4)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου», ουσιαστικά παρέπεμψε στα εδάφια 2 και 3 του άρθρου 8 του νόμου, σημειώνοντας ότι «ο νομοθέτης δεν κάνει καμία διάκριση στην αίτηση που θα υποβληθεί εάν είναι για αύξηση ή μείωση του ενοικίου». Με τον συγκεκριμένο όμως λόγο έφεσης δεν είχε εκφραστεί παράπονο σε σχέση με τις πρόνοιες των εδαφίων 2 και 3 του άρθρου 8. Το παράπονο εστιάστηκε στο ότι η επιφύλαξη στο εδάφιο 4(α) του άρθρου 8, αναφέρεται και καλύπτει μόνο αιτήσεις για αύξηση ενοικίου και όχι αιτήσεις για μείωση ενοικίου, ως ήταν η περίπτωση.
Πράγματι η πιο πάνω πρόνοια είναι σαφής, και για του λόγου το αληθές, παραθέτουμε αυτολεξεί μέρος από το περιεχόμενο του άρθρου 8:
«ΜΕΡΟΣ ΙΙΙ ΚΑΘΟΡΙΣΜΟΣ ΚΑΙ ΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΕΝΟΙΚΙΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΚΑΙ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΩΝ
Αίτησις εις Δικαστήριον προς καθορισμόν ενοικίων κατοικιών και καταστημάτων
8.-(1) Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται.
(2) Είναι νόμιμον διά τον θέσμιον ενοικιαστήν ή τον ιδιοκτήτην οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εάν θεωρή εαυτόν ηδικημένον, να αποτείνηται δι’ αιτήσεως εις το Δικαστήριον διά τον καθορισμόν του δικαίου ενοικίου του πληρωτέου εν σχέσει προς την τοιαύτην κατοικίαν ή κατάστημα:
[…]
(4)(α) Το ανώτατον όριον του υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου δεν θα υπερβαίνη ποσοστόν 14 τοις εκατόν διά τα πρώτα δύο έτη από της ενάρξεως ισχύος του παρόντος Νόμου, μετά το πέρας της οποίας περιόδου το ποσοστόν θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου τη συστάσει του Υπουργού διά διατάγματος δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας.
Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου αυτού όρου. Το ποσοστό 40% ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία, μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής.
[…]
(5) Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και, προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη της και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ’ αυτό διευκολύνσεις.»
[Ο τονισμός και η υπογράμμιση γίνεται από το Ανώτατο Δικαστήριο]
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι «Εφόσον, κατά τον ουσιώδη χρόνο, το αγοραίο ενοίκιο ήταν €5,00/τ.μ., ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής ( ) ήταν €6,51/τ.μ., το 90% του μέσου όρου ήταν €5,86/τ.μ., το πληρωτέο ενοίκιο για το επίδικο υποστατικό ήταν €8,66/τ.μ., δικαιολογείται μείωση του πληρωτέου ενοικίου στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, δηλαδή στα €808,68 έστω €809 μηνιαίως από την ημερομηνία καταχώρισης της αίτησης».
Το Εφετείο, απορρίπτοντας τον πρώτο λόγο έφεσης, κατέληξε ως εξής:
«Οι εφεσίβλητοι με την Αίτηση τους ζητούσαν τον καθορισμό ή/και μείωση του μηνιαίου ενοικίου. Το πρωτόδικο Δικαστήριο ασκώντας την εξουσία που του παρέχει ο Νόμος, και συγκεκριμένα το Άρθρο 8, το οποίο φέρει τον τίτλο «Αίτησης εις Δικαστήριον προς καθορισμόν ενοικίων κατοικιών και καταστημάτων», προχώρησε στον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου για το επίδικο ακίνητο. Στην απόφαση Αθανασίου κ.α. v. Χριστοδούλου κ.α. (2006) 1 Α.Α.Δ. 41, αναφέρθηκε ότι, στις περιπτώσεις θέσμιας ενοικίασης σε αίτηση για μείωση ενοικίου δυνάμει του Άρθρου 8(5), ο καθορισμός του δικαίου ενοικίου γίνεται με συνυπολογισμό του αγοραίου ενοικίου και του μέσου όρου των ενοικίων στην ίδια περιοχή. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, μέσα στο πλαίσιο της απόφασης του, αποδέχτηκε τον τερματισμό του συμβολαίου, αποφάσισε ότι οι εφεσίβλητοι κατέστηκαν θέσμιοι ενοικιαστές και η συγκεκριμένη κατάληξη δεν έχει εφεσιβληθεί. Με δεδομένο ότι οι εφεσίβλητοι έχουν καταστεί θέσμιοι ενοικιαστές, ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο προχώρησε στον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου ασκώντας την εξουσία που του παρέχει τόσο ο νόμος όσο και η νομολογία.»
Ουσιαστικά δεν απoφάσισε οτιδήποτε σε σχέση με το τι καλύπτει η επιφύλαξη στο άρθρο 8(4)(α), προφανώς γιατί η πρόνοια είναι σαφής. Εφαρμόζεται σε αιτήσεις αύξησης ενοικίου και όχι σε αιτήσεις μείωσης (Φεραίος ν. Χρ. Γεωργιάδης Λτδ (2015) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2598), κάτι που σημείωσε και το πρωτόδικο Δικαστήριο στη σελ. 30 της απόφασης του.
Οι εκμισθωτές με την υπό εκδίκαση αίτηση, επιδιώκουν τώρα την εξασφάλιση άδειας για να καταχωρίσουν αίτηση δυνάμει του άρθρου 9(3)(γ) των περί Απονομής της Δικαιοσύνης (Ποικίλαι Διατάξεις) Νόμων του 1964 έως 2025). Στην Έκθεση Νομικών Θεμάτων καταγράφεται ως πρώτο νομικό θέμα «Η ερμηνεία και εφαρμογή του άρθρου 8(4)(α) του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου (Ν.23/1983).» Στην αιτιολογία καταγράφεται, μεταξύ άλλων, ότι «Το Εφετείο παρέλειψε να προβεί σε ρητή ανάλυση της ερμηνείας της πρόνοιας, ούτε αξιολόγησε την ένσταση του Εφεσείοντα αναφορικά με το πεδίο εφαρμογής του άρθρου. Η παράλειψη αυτή εγείρει σοβαρό νομικό ζήτημα ερμηνείας ουσιαστικής διάταξης νόμου, ιδίως υπό το φως της ανάγκης ομοιόμορφης εφαρμογής της ρύθμισης σε όλη την επικράτεια.»
Δεν χρειάζεται να παραθέσουμε τα νομικά θέματα υπ΄ αρ. 2-4. Η προσέγγιση του αδελφού Δικαστή σε σχέση με αυτά, μας βρίσκει απόλυτα σύμφωνους. Κατ΄ επέκταση, δεν δικαιολογείται η χορήγηση της αιτούμενης άδειας για τα τρία πιο πάνω νομικά θέματα.
Με τον προσήκοντα σεβασμό, η δική μας προσέγγιση σε σχέση με το νομικό θέμα υπ΄ αρ. 1, το οποίο, ως ελέχθη, αφορά σε «ερμηνεία και εφαρμογή του άρθρου 8(4)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (Ν.23/1983)», διαφέρει από αυτή του αδελφού Δικαστή.
Στην αιτιολογία του πιο πάνω νομικού θέματος καταγράφεται, άκρως δικαιολογημένα, ότι από τη γραμματική διατύπωση της πιο πάνω πρόνοιας καθίσταται σαφές ότι η διάταξη αφορά σε αιτήσεις για αύξηση ενοικίου. Πράγματι, εάν κάποιος μελετήσει την πιο πάνω πρόνοια του νόμου, εύκολα αντιλαμβάνεται ότι η επιφύλαξη στο άρθρο 8(4)(α) του νόμου, εφαρμόζεται σε αιτήσεις για αύξηση ενοικίου και όχι σε αιτήσεις για μείωση ενοικίου, όπως ήταν η αίτηση που εξεδικάσθη από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Mε άλλα λόγια, πρόκειται περί σαφούς και ξεκάθαρης πρόνοιας η οποία είναι απόλυτα κατανοητή από μία πρώτη ανάγνωση και δεν αφήνει περιθώριο για παρερμηνεία ή αμφιβολία.
Επαναλαμβάνουμε ότι το Εφετείο δεν αποφάσισε οτιδήποτε που αφορά στην πιο πάνω επιφύλαξη. Ούτε έδωσε οιανδήποτε ερμηνεία. Για ό,τι αξίζει, να προσθέσουμε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου, φαίνεται να άντλησε καθοδήγηση και από το εδάφιο 5 του άρθρου 8, αφού στις σελίδες 30 και 31 της απόφασης του καταγράφει τα ακόλουθα:
«Το αγοραίο ενοίκιο λαμβάνεται υπόψη, μεταξύ άλλων (βλέπετε εδάφιο (5)) Στην υπόθεση Λεύκος Π. Γεωργιάδης ν. Ρ. SHAFTAKOLAS ESTATES LTD[1] (πιο πάνω), ο έντιμος Πρόεδρος του Ανωτάτου Δικαστηρίου είπε στη σελίδα 1754 και σε σχέση με το άρθρο 8(5) (πριν την τροποποίηση του από τον Νόμο 102(1)/95):
«Οι περιστάσεις που εξειδικεύονται δεν εξαντλούν βέβαια αυτές που μπορεί να ληφθούν υπόψη. Όμως καλύπτουν ευρύ φάσμα των ΄περιστάσεων΄ το οποίο χαρακτηρίζει τα σχετικά περιστατικά και περιορίζει άλλα πιθανά περιστατικά σ΄ εκείνα που δεν είναι αντινομικά προς τα καθοριζόμενα. Ανεξάρτητα από οποιοδήποτε ερμηνευτικό κανόνα (όπως το ejusdem generis), αποκλείονται από την έρευνα περιστάσεις αντινομικές προς εκείνες που καθορίζονται.»
Οι περιστάσεις που περιγράφονται στο εδάφιο (5) του άρθρου 8 ως αυτό έχει τροποποιηθεί, είναι οι ίδιες. Συνεπώς, η πιο πάνω αυθεντία εφαρμόζεται και σήμερα σε περιπτώσεις όπως η υπό εξέταση.»
Ο μη δικαιωθείς ενώπιον του Εφετείου, δεν έχει δικαιωματικά πρόσβαση στην τριτοβάθμια δικαιοδοσία του Ανώτατου Δικαστηρίου. Η πρόσβαση επιτρέπεται μόνο για συγκεκριμένους λόγους, που απαριθμούνται ρητά και περιοριστικά στο νόμο. Το Ανώτατο Δικαστήριο κατά την άσκηση της τριτοβάθμιας δικαιοδοσίας του, ουκ ολίγες φορές έχει σημειώσει ότι η συγκεκριμένη δικαιοδοσία του ασκείται μόνο εφόσον συντρέχει «τουλάχιστον μία από τις εξαντλητικά αναφερόμενες στους νόμους προϋποθέσεις» (Αναφορικά με την Αίτηση της PSJC NATIONAL BANK TRUST, Aίτηση Αρ. 20/2024, ημερ. 28.1.2025). Στην εν λόγω απόφαση υποδεικνύεται ότι δεν προκύπτει «ανάγκη ορθής» ερμηνείας όταν η νομοθετική διάταξη είναι ξεκάθαρη.
Στην Αναφορικά με την Αίτηση των HELFO DEVELOPING LTD, Αίτηση Αρ. 20/2025, ημερ. 22.12.2025, με αναφορά σε προηγούμενη νομολογία του Ανώτατου Δικαστηρίου, που αφορά στον τρίτο βαθμό, επαναλαμβάνεται ότι «δεν τίθεται θέμα επίκλησης της τριτοβάθμιας δικαιοδοσίας του Ανώτατου Δικαστηρίου για σκοπούς ερμηνείας του Νόμου» όταν οι πρόνοιες αυτού είναι σαφείς και ξεκάθαρες, ως εν προκειμένω.
Ουσιαστικά αυτό που οι αιτητές/εκμισθωτές μας καλούν να πράξουμε, δεν είναι να ερμηνεύσουμε την συγκεκριμένη σαφή πρόνοια του νόμου, την οποία επαναλαμβάνουμε το Εφετείο δεν ερμήνευσε (προφανώς γιατί δεν χρειαζόταν), αλλά να διορθώσουμε τα κατ΄ ισχυρισμόν εξόφθαλμα λάθη στην απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου κατά τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου, τα οποία το Εφετείο, κατά τους αιτητές, δεν διαπίστωσε.
Στην Αναφορικά με την Αίτηση του Αντώνη Βαγιάνου, Αίτηση Αρ. 44/2025, ημερ. 19.3.2026, επαναλαμβάνεται ότι:
«… τα κατ’ ισχυρισμόν λάθη σε μιαν απόφαση του Εφετείου, δεν διορθώνονται κατ’ επίκληση της τριτοβάθμιας δικαιοδοσίας του Ανωτάτου Δικαστηρίου που υφίσταται σήμερα με τη μεταρρύθμιση της Δικαιοσύνης που έλαβε χώρα το 2023. Η τριτοβάθμια δικαιοδοσία του Ανωτάτου Δικαστηρίου, δεν συνιστά έφεση κατά απόφασης του Εφετείου. (Αναφορικά με την Αίτηση του Παναγιώτη Κλεοβούλου, Αίτηση Αρ. 6/2023, ημερ. 3.6.2024)»
Τελειώνοντας να υποδείξουμε για άλλη μία φορά, ότι το ιδρυθέν Εφετείο, ως Ανώτερο Δικαστήριο, είναι σήμερα το δευτεροβάθμιο Δικαστήριο της χώρας, με δικαιοδοσία να αναθεωρεί, στο πλαίσιο εφέσεων, αποφάσεις των κατώτερων Δικαστηρίων (Αναφορικά με την Αίτηση του Ηλία Πεταή, Πολ. Έφ. Αρ. 24/2024, ημερ. 14.11.2024). Τ ο Εφετείο βεβαίως έχει πάντα την εξουσία να αποκλίνει από προηγούμενη απόφαση του, εκεί που τηρούνται οι προϋποθέσεις για εγκατάλειψη δικαστικού προηγούμενου. (Γενικός Εισαγγελέας ν. Αρτεμίου & άλλου (1991) 2 Α.Α.Δ. 150, 160-161).
Δεν δικαιολογείται η χορήγηση της αιτούμενης άδειας.
Η Αίτηση απορρίπτεται.
Αποφασίσαμε να μην εκδώσουμε διαταγή για έξοδα, και δεν εκδίδουμε, υπό το φως των ιδιαίτερων γεγονότων της συγκεκριμένης αυτής υπόθεσης.
Ι. ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ.
Ε. ΕΦΡΑΙΜ, Δ.
/ΣΓεωργίου
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ ΔΥΝΑΜΕΙ ΤΟΥ ΑΡΘΡΟΥ 9(3)(γ) ΤΟΥ Ν.33/1964
ΑΙΤΗΣΗ ΓΙΑ ΧΟΡΗΓΗΣΗ ΑΔΕΙΑΣ
(Αίτηση Αρ.12/2026)
6 Οκτωβρίου 2026
[ΜΑΛΑΧΤΟΣ, ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, ΕΦΡΑΙΜ, Δ/στές]
Αναφορικά με την Αίτηση των
1. Νικόλα Σπαρσή, Διαχειριστή της περιουσίας του αποβιώσαντος Δημήτρη Σουκιούρογλου,
2. Δ.Ι. Σουκιούρογλου Ακίνητα Λτδ, Εφεσειόντων,
Αναφορικά με νομικά θέματα που προκύπτουν από την απόφαση του Εφετείου στην Πολιτική Έφεση 273/2018, ημερομηνίας 6.4.2026, Πολιτική Δικαιοδοσία
Μεταξύ:
1. ΝΙΚΟΛΑ ΣΠΑΡΣΗ, ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΑΠΟΒΙΩΣΑΝΤΟΣ ΔΗΜΗΤΡΗ ΣΟΥΚΙΟΥΡΟΓΛΟΥ,
2. Δ.Ι. ΣΟΥΚΙΟΥΡΟΓΛΟΥ ΑΚΙΝΗΤΑ ΛΤΔ,
Εφεσείοντες,
ν.
ΑΡΤΕΜΗ ΑΡΤΕΜΙΟΥ,
ΛΑΜΠΡΟΥ ΠΙΕΡΗ,
Εφεσίβλητων.
Κωνσταντής Καντούνας για Κωνσταντής Καντούνας Δ.Ε.Π.Ε., για τους Αιτητές.
Ιουλιέττα (Τζούλια) Θεοφάνους (κα) για Αρτεμίου, Πιερή & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε., για τους Καθ΄ων η Αίτηση.
____________________
ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.: Η απόφαση του Δικαστηρίου δεν είναι ομόφωνη. Την απόφαση της πλειοψηφίας θα δώσει ο Ιωαννίδης Δ.. Με αυτή συμφωνεί και η Εφραίμ Δ.. Διιστάμενη απόφαση θα δοθεί από εμένα.
_____________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
(Διιστάμενη)
ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.: Έχω μελετήσει την απόφαση της πλειοψηφίας με την οποία δεν μπορώ να συμφωνήσω στην έκταση που με αυτή δεν χορηγείται άδεια αναφορικά με το ζήτημα που καλύπτεται από το Νομικό Θέμα 1 της Αίτησης. Προχωρώ στην παράθεση της δικής μου προσέγγισης στο ζήτημα.
Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας με απόφαση του ημερ.20.7.2018 αποδέχθηκε την αίτηση των Καθ’ ων η Αίτηση θέσμιων ενοικιαστών για μείωση του μηνιαίου ενοικίου που πλήρωναν για την ενοικίαση υποστατικού στη Λευκωσία, ιδιοκτησίας των Αιτητών.
Έχοντας εξεύρει ότι το εμβαδό του υποστατικού ήταν 138 τ.μ., το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι: «Εφόσον, κατά τον ουσιώδη χρόνο, το αγοραίο ενοίκιο ήταν €5,00/τ.μ., ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής ( ) ήταν €6,51/τ.μ., το 90% του μέσου όρου ήταν €5,86/τ.μ., το πληρωτέο ενοίκιο για το επίδικο υποστατικό ήταν €8,66/τ.μ., δικαιολογείται μείωση του πληρωτέου ενοικίου στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, δηλαδή στα €808,68 έστω €809». Δηλαδή για να καθορίσει το δίκαιο μηνιαίο ενοίκιο το πρωτόδικο Δικαστήριο πολλαπλασίασε τα τετραγωνικά μέτρα του υποστατικού με το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής (138τ.μ. x €5,86/τ.μ. = €808,68 έστω €809). Έτσι, το ενοίκιο μειώθηκε σε επίπεδο 10% πιο κάτω του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής.
Για τον τρόπο καθορισμού του δίκαιου ενοικίου, το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε επικαλεστεί τις πρόνοιες του άρθρου 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, Ν.23/1983, όπως έχει τροποποιηθεί.
Οι Αιτητές που εφεσίβαλαν την πρωτόδικη απόφαση είχαν, μεταξύ άλλων, προβάλει ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε ερμηνεύσει εσφαλμένα το άρθρο 8 και ότι: «κατέφυγε στη χρήση του 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής ενώ ο νόμος είναι σαφής ότι αυτή η ρύθμιση ενεργοποιείται αποκλειστικά και μόνο σε αιτήσεις για αύξηση του ενοικίου και όχι μείωσης». Οι Αιτητές αναφέρονταν στην επιφύλαξη της παρ.(α) του εδαφίου (4) του άρθρου 8 του Ν.23/1983 που διαλαμβάνει ότι:
«Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου αυτού όρου. Το ποσοστό 40% ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία, μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής».
Το Εφετείο, με την αναφερόμενη στον τίτλο απόφαση του, επικύρωσε την πρωτόδικη απόφαση, απορρίπτοντας την έφεση.
Τώρα, οι Αιτητές αιτούνται άδεια για να υποβάλουν αίτηση δυνάμει του άρθρου 9(3)(γ) των περί Απονομής της Δικαιοσύνης (Ποικίλαι Διατάξεις) Νόμων του 1964 έως 2025, οι Νόμοι, ώστε τέσσερα «Νομικά Θέματα» να εξεταστούν από την Ολομέλεια. Αυτά διατυπώνονται ως ακολούθως:
Νομικό Θέμα αρ.1:
Η ερμηνεία και εφαρμογή του άρθρου 8(4)(α) του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου (Ν.23/1983).
Νομικό Θέμα αρ.2:
Αποδοχή ανεπαρκώς τεκμηριωμένης και επιλεκτικής μεθοδολογίας στον προσδιορισμό του «μέσου όρου» ενοικίων χωρίς ουσιαστικό δικανικό έλεγχο των αντιφάσεων και παραδοχών της Εκτιμήτριας.
Νομικό Θέμα αρ.3:
Η απουσία αιτιολογίας από την απόφαση του Εφετείου σε ζητήματα ουσίας και δικαίου κατά παράβαση του άρθρου 30.2 του Συντάγματος.
Νομικό Θέμα αρ.4:
Παραβίαση της αρχής της δίκαιης δίκης λόγω αιφνιδιαστικής εισαγωγής συγκριτικών στοιχείων κατά την προφορική διαδικασία χωρίς δυνατότητα ελέγχου και αντίκρουσης.
Σε σχέση με την ερμηνεία και εφαρμογή της παρ.(α) του εδαφίου (4) του άρθρου 8 το Εφετείο, επικαλούμενο τις πρόνοιες των εδαφίων (2) και (3) του άρθρου 8, είχε αναφέρει ότι ο νομοθέτης δεν κάνει καμία διάκριση στην αίτηση που θα υποβληθεί, εάν δηλαδή είναι για αύξηση ή μείωση του ενοικίου. Με αναφορά στο εδάφιο (5) του άρθρου 8 ανέφερε, περαιτέρω, ότι ο καθορισμός του δίκαιου ενοικίου γίνεται με συνυπολογισμό του αγοραίου ενοικίου και του μέσου όρου των ενοικίων στην ίδια περιοχή, για να καταλήξει ότι ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε προχωρήσει στον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου ασκώντας την εξουσία που του παρέχει τόσο ο νόμος όσο και η νομολογία. Παρά το ότι δεν γίνεται ρητή αναφορά, εκ του αποτελέσματος προκύπτει ότι το Εφετείο επικύρωσε την πρωτόδικη προσέγγιση της χρήσης του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής μειωμένου στο 90%.
Σχετικά με την ερμηνεία νόμου, που το Νομικό Θέμα 1 αφορά, αναφέρθηκε στην PSJC National Bank Trust v. Ananyev κ.ά., Αίτηση Αρ.20/2024, ημερ.28.1.2025, ότι:
« … προϋπόθεση είναι να προκύπτει «ανάγκη ορθής ερμηνείας» των αναφερόμενων στην αίτηση για άδεια νομοθετικών διατάξεων. Για να προκύπτει «ανάγκη ορθής ερμηνείας» δεν είναι ασφαλώς προϋπόθεση ότι θα πρέπει το Δικαστήριο να ικανοποιηθεί ότι η ερμηνεία που δόθηκε από το Εφετείο ήταν εσφαλμένη. Άλλωστε, ακόμα και εκεί όπου μπορεί να φαίνεται ότι η ερμηνεία ήταν εσφαλμένη, το Δικαστήριο που καλείται να δώσει την άδεια δεν αποφαίνεται περί τούτου, ούτε πρέπει να προδιαθέτει ως προς την ορθή ερμηνεία. Ισχύει ασφαλώς και το αντίθετο. Δηλαδή δεν θα πρέπει να μην χορηγείται άδεια, στην κατάλληλη περίπτωση, επειδή η ερμηνεία που δόθηκε από το εφετείο αφήνει την εντύπωση ότι είναι η ορθή. Το ζήτημα της ερμηνείας της νομοθετικής διάταξης θα πρέπει να παραμένει ανοικτό για να απασχολήσει την Ολομέλεια. Εάν η ορθή ερμηνεία είναι άλλη από αυτή που αντανακλάται στην εφετειακή απόφαση θα αποφανθεί η Ολομέλεια, εφόσον χορηγηθεί η σχετική άδεια. Αναμφίβολα όμως το Ανώτατο Δικαστήριο επιλαμβανόμενο της αίτησης για άδεια θα πρέπει να διαπιστώσει την «ανάγκη» για να ασκήσει την εξουσία του δικαστικά και αιτιολογημένα.
Δεν θα ήταν επιθυμητό να επιχειρήσουμε την εξαντλητική απαρίθμηση των περιπτώσεων όπου προκύπτει τέτοια ανάγκη. Θα μπορούσαμε ωστόσο να αναφέρουμε ότι δεν προκύπτει «ανάγκη ορθής ερμηνείας» όταν η νομοθετική διάταξη είναι ξεκάθαρη, ώστε η εισήγηση ότι η ορθή ερμηνεία είναι άλλη από αυτή που έδωσε το Εφετείο, να παρουσιάζεται αστήρικτη εντελώς ή και επιπόλαιη. Θα προσθέταμε ότι δεν προκύπτει «ανάγκη ορθής ερμηνείας» όταν η διάταξη έχει ερμηνευτεί στη νομολογία, ή όταν η ερμηνεία που δόθηκε από το Εφετείο εδράζεται σε νομολογία. Στην τελευταία περίπτωση, σχετική παράμετρος είναι σε ποιο βαθμό η νομολογία υποστηρίζει την ερμηνεία που δόθηκε και κατά πόσο η ίδια η νομολογία παρέχει περιθώριο για άλλη ερμηνεία. Η ορθή δηλαδή ερμηνεία προκύπτει ως ανάγκη, όχι στη βάση ότι διακρίνεται εκ προοιμίου κάποιο ελάττωμα στην ερμηνεία που δόθηκε από το Εφετείο, αλλά γιατί η ερμηνεία που δόθηκε δεν θεμελιώνεται στη νομολογία, έτσι που να παρέχεται περιθώριο στον αιτητή να υποστηρίξει ότι η ορθή ερμηνεία είναι αυτή που ο ίδιος ουσιαστικά εισηγείται».
Ζήτημα ότι η νομοθετική διάταξη είναι τόσο ξεκάθαρη ώστε να μην χρήζει ερμηνείας από το Ανώτατο Δικαστήριο ασφαλώς και συνιστά λόγο για να μην χορηγηθεί η σχετική άδεια. Όταν για παράδειγμα το Εφετείο έχει ερμηνεύσει μια ξεκάθαρη πρόνοια και ο αιτητής αβάσιμα εισηγείται μια εντελώς αστήρικτη άλλη ερμηνεία.
Δεν εξυπηρετεί όμως τη δικαιοσύνη να μην χορηγηθεί η άδεια όταν η νομοθετική διάταξη που στο στάδιο της άδειας διαφαίνεται, εκ πρώτης, να είναι πρόδηλη, προσεγγίστηκε από το Εφετείο διαφορετικά. Δεν θα πρέπει μια νομοθετική διάταξη να θεωρείται, για σκοπούς της άδειας, τόσο ξεκάθαρη που να μην χρήζει ερμηνείας όταν η ερμηνεία που δόθηκε σε αυτή από το Εφετείο είναι ασυμβίβαστη με αυτό που παρουσιάζεται ως πρόδηλο. Στην περίπτωση όπου το Εφετείο, αποτελούμενο από τρείς έμπειρους Δικαστές δεν κατέληξε στην πρόδηλη ερμηνεία, τότε, η ορθή ερμηνεία δεν πρέπει να θεωρείται τόσο ξεκάθαρη. Διαφορετική προσέγγιση θα οδηγούσε στο αποτέλεσμα να μην χορηγηθεί η άδεια, γιατί ο Αιτητής έχει μια πολύ ισχυρή υπόθεση στο να καταδείξει ότι η ορθή ερμηνεία είναι διαφορετική από την ερμηνεία που δόθηκε από το Εφετείο ή αναδύεται μέσα από την απόφαση του Εφετείου.
Το άρθρο 9(3)(γ), στην έκταση που εδώ ενδιαφέρει, διαλαμβάνει ότι το νομικό θέμα πρέπει να συναρτάται «με την ανάγκη ορθής ερμηνείας, είτε πρωτογενούς είτε δευτερογενούς ουσιαστικής νομοθετικής διατάξεως … ». Η χρησιμοποίηση της λέξης «ορθής» έχει τη σημασία της. Σε συνέχεια της αναφοράς στη PSJC ότι «Η ορθή δηλαδή ερμηνεία προκύπτει ως ανάγκη, όχι στη βάση ότι διακρίνεται εκ προοιμίου κάποιο ελάττωμα στην ερμηνεία που δόθηκε από το Εφετείο … », θα μπορούσε να προστεθεί ότι όταν όμως διακρίνεται εκ πρώτης σφάλμα ή έστω κάποιο ελάττωμα στην ερμηνεία που δόθηκε από το Εφετείο, τότε, εφόσον τηρούνται και οι λοιπές προϋποθέσεις, προκύπτει ανάγκη ορθής ερμηνείας της νομοθετικής διάταξης.
Είναι αποκρυσταλλωμένο ότι η δικαιοδοσία του άρθρου 9(3)(γ) δεν επιτρέπει εξέταση κατά πόσο η εφετειακή κρίση είναι εσφαλμένη. Όπως εμφατικά έχει υπομνηστεί, δεν συνιστά έφεση στην έφεση (Κλεοβούλου, Αίτηση Αρ.6/2023, ημερ.3.6.2024 και Γαβριηλίδη κ.ά., Αίτηση Αρ.2/2024, ημερ.11.11.2024). Ωστόσο, η προσέγγιση του εκάστοτε αιτητή ότι το Εφετείο υπέπεσε σε σφάλμα, είναι ο λόγος για τον οποίο προωθείται μια αίτηση για να αποφασιστεί νομικό θέμα. Και στο τέλος της ημέρας, είναι σφάλμα του Εφετείου που θα διορθωθεί, με την αντικατάσταση της επί του προκειμένου απόφασης του με την απόφαση της Ολομέλειας του Ανωτάτου Δικαστηρίου επί του νομικού θέματος, εφόσον το νομικό θέμα αποφασιστεί διαφορετικά από ότι αποφασίστηκε από το Εφετείο.
Διαπιστώνω, λοιπόν, να εγείρεται ζήτημα ανάγκης ορθής ερμηνείας της επιφύλαξης της παρ.(α) του εδαφίου (4) του άρθρου 8 και ειδικά κατά πόσο η διάταξη αφορά και στις περιπτώσεις αιτήσεων για μείωση του ενοικίου ή περιορίζεται και έχει εφαρμογή μόνο σε αιτήσεις για αύξηση του ενοικίου. Κρίνω επίσης ότι θα ενδεικνυόταν παρέμβαση στη διατύπωση του Νομικού Θέματος 1 ώστε να περιοριζόταν το πεδίο εξέτασης του από την Ολομέλεια (Χατζησωφρονίου, Αίτηση Αρ.4/2023, ημερ. 18.4.2024), ως ακολούθως:
«Κατά πόσο η επιφύλαξη της παρ.(α) του εδαφίου (4) του άρθρου 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, Ν.23/1983, αφορά και στις περιπτώσεις αιτήσεων για μείωση του ενοικίου ή περιορίζεται και έχει εφαρμογή μόνο σε αιτήσεις για αύξηση του ενοικίου».
Το νομικό αυτό θέμα, συναρτάται με την ανάγκη ορθής ερμηνείας, πρωτογενούς ουσιαστικής νομοθετικής διατάξεως και είναι ζήτημα γενικής δημόσιας σημασίας, αφού αφορά στη σχέση θέσμιου ενοικιαστή και ιδιοκτήτη, όταν ζητείται η μείωση του ενοικίου.
Αναφορικά με τα υπόλοιπα θέματα, σημειώνεται ότι το πρώτο προαπαιτούμενο, ώστε να εξεταστεί κατά πόσο ενδείκνυται να δοθεί άδεια, είναι να διατυπώνεται νομικό θέμα (Κλεοβούλου και Χατζησωφρονίου). Εάν δεν διατυπώνεται νομικό θέμα η άδεια δεν μπορεί να δοθεί. Τα προβαλλόμενα με την Αίτηση ως νομικά θέματα 2-4 δεν είναι νομικά θέματα, αλλά θέσεις περί σφαλμάτων, παραλείψεων και ελλείψεων στην εφετειακή απόφαση, που ασφαλώς δεν μπορούν να εξεταστούν στο πλαίσιο της τριτοβάθμιας δικαιοδοσίας του Ανωτάτου Δικαστηρίου, όπως καθορίζεται από το άρθρο 9(3)(γ) των Νόμων. Όπως έχει επανειλημμένα τονιστεί στη νομολογία και επαναλήφθηκε πιο πάνω, η δικαιοδοσία αυτή δεν αφορά σε έφεση κατά της απόφασης του Εφετείου.
Οι Αιτητές προσπάθησαν να παρουσιάσουν τα θέματα ως νομικά, θέτοντας, για κάθε περίπτωση, το νομικό υπόβαθρο των εσφαλμένων αποφάσεων ως ζήτημα που χρήζει ρύθμισης από το Ανώτατο Δικαστήριο. Αυτή η διεύρυνση της δικαιοδοσίας στη βάση του άρθρου 9(3)(γ) δεν μπορεί να εφαρμοστεί, εκτός όπου η επιμέρους κρίση του Εφετείου σαφώς προκύπτει ότι στηρίχτηκε σε συγκεκριμένη νομική προσέγγιση. Διαφορετικά δεν θα είναι δυνατή ούτε η εφαρμογή της δεύτερης επιφύλαξης του άρθρου 9(3)(γ) που διαλαμβάνει ότι «σε τέτοια περίπτωση η απόφαση του Εφετείου αντικαθίσταται από την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου», δηλαδή η απόφαση επί του νομικού θέματος, εφόσον αυτή διαφέρει από την απόφαση του Εφετείου.
Ενδεικτικά και με αναφορά στο «Νομικό Θέμα 4», σημειώνεται πως ακόμη και αν ήταν πρόσφορο να παραθέσει η Ολομέλεια το σύνολο των αρχών που διέπουν την προσαγωγή μαρτυρίας, αναλύοντας ζητήματα ορθής δικογράφισης των ισχυρισμών που θα επέτρεπαν την προσκόμιση συγκεκριμένης μαρτυρίας, ζητήματα σχετικότητας της μαρτυρίας με τα επίδικα θέματα και ζητήματα αποκάλυψης και πάλι, θα έπρεπε να κριθεί από την Ολομέλεια, πράγμα ανεπίτρεπτο, κατά πόσο η επιμέρους κρίση του Εφετείου, στη βάση του νομικού πλαισίου όπως ξεκαθαρίστηκε ή επαναδιατυπώθηκε, ήταν ορθή ή εσφαλμένη.
Καταλήγω, χωρίς καμιά δυσκολία, στην απόρριψη της Αίτησης σε σχέση με τα θέματα 2-4.
Ωστόσο, με κάθε σεβασμό προς την απόφαση της πλειοψηφίας, καταλήγω επίσης ότι είναι ορθό και δίκαιο να παραχωρηθεί άδεια για το πιο πάνω νομικό θέμα όπως διατυπώνεται πιο πάνω.
Χ. Μαλαχτός, Δ.