ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 129/2017)
29 Οκτωβρίου, 2026
[ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Π., ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, ΔΑΥΙΔ, Δ/στές]
1.ΓΛΑΥΚΟΣ ΠΑΠΑΜΙΧΑΗΛ
2.ΑΝΔΡΕΑΣ ΓΡΗΓΟΡΙΑΔΗΣ
ΕΝΕΡΓΟΥΝΤΕΣ ΥΠΟ ΤΗΝ ΙΔΙΟΤΗΤΑ ΤΟΥΣ ΩΣ
Η ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΤΗΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ “BEVERLY”,
Εφεσείοντες/Ενάγοντες,
ΚΑΙ
ΠΑΝΑΓΙΩΤΗΣ ΚΥΡΙΑΚΟΥ,
Εφεσίβλητος/Εναγόμενος.
____________________
Γ. Παπαθεοδώρου, για Εφεσείοντες.
Σ. Σκορδής μαζί με Α. Ιωαννίδου (κα) για Σκορδής και Στεφάνου ΔΕΠΕ,
για Εφεσίβλητο.
____________________
Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου
θα δοθεί από τη Σταματίου, Π.
____________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Π.: Με την αγωγή τους ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας οι Εφεσείοντες, ενεργώντας υπό την ιδιότητα τους ως Διαχειριστική Επιτροπή της πολυκατοικίας “BEVERLY” (στο εξής «η πολυκατοικία»), δυνάμει των προνοιών του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου, Κεφ. 224, ως έχει τροποποιηθεί (στο εξής «ο Νόμος»), αξίωσαν έναντι του Εφεσίβλητου το ποσό των €952, για οφειλόμενες συνεισφορές στο πάγιο ταμείο της πολυκατοικίας.
Σύμφωνα με την Έκθεση Απαίτησης, δυνάμει Γενικής Συμφωνίας που υπεγράφη μεταξύ των κυρίων μονάδων στην εν λόγω πολυκατοικία, η Διαχειριστική Επιτροπή συστάθηκε νόμιμα, μετά από γενική συνέλευση των ιδιοκτητών και αποφασίστηκε μηνιαία εισφορά €17 για κάλυψη των εξόδων της κοινόκτητης οικοδομής. Ο Εφεσίβλητος κατέβαλε όλα τα ποσά μέχρι τον Δεκέμβριο του 2010, οπόταν και σταμάτησε, μέχρι τον Αύγουστο του 2014. Η δικογραφημένη θέση των Εφεσειόντων ήταν ότι, αφού η απόφαση για τη συνεισφορά λήφθηκε από την πλειοψηφία των ιδιοκτητών σε γενική συνέλευση και ο Εφεσίβλητος είχε ενημερωθεί ή μπορούσε να συμμετάσχει, δεσμεύεται νομικά από την απόφαση και οφείλει να καταβάλει τις οφειλές του.
Στον αντίποδα, με την Yπεράσπιση του, ο Εφεσίβλητος προέβαλε ότι οι Εφεσείοντες δεν δύνανται να εκπροσωπούν τη Διαχειριστική Επιτροπή. Ήταν η θέση του ότι δεν έχει νόμιμα συσταθεί Διαχειριστική Επιτροπή της πολυκατοικίας, καθώς οι ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας δεν είχαν δώσει στους Εφεσείοντες τέτοια εξουσιοδότηση. Επιπλέον, αρνείται ότι οφείλει να καταβάλει τη ζητούμενη συνεισφορά, επειδή δεν έχει πρόσβαση ή χρήση των κοινόχρηστων χώρων της οικοδομής όπως άλλοι ιδιοκτήτες, δεν αναγνωρίζει υποχρέωση συμμετοχής στο πάγιο ταμείο και δεν κλήθηκε σε γενική συνέλευση, όπου αποφασίστηκε η δημιουργία του ταμείου και ο καθορισμός της εισφοράς.
Η επίδικη διαφορά δεν υπερβαίνει το ποσό των €3.000 και στη βάση της Δ.30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, ως ίσχυαν τότε, έγινε ταχεία εκδίκαση της διαφοράς. Η ακρόαση περιορίστηκε στην ένορκη δήλωση του Εφεσείοντα 1, εκ μέρους των Εφεσειόντων, και την ένορκη δήλωση του Εφεσίβλητου.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, μολονότι έκρινε ότι οι Εφεσείοντες αποτελούν νόμιμα συσταθείσα Διαχειριστική Επιτροπή, με όλες τις εξουσίες που απορρέουν από τον Νόμο, περιλαμβανομένης της ίδρυσης και διατήρησης ταμείου και της επιβολής σχετικών συνεισφορών, υπό την προϋπόθεση ότι αυτές εξυπηρετούν σκοπούς διαχείρισης, λειτουργίας και συντήρησης της οικοδομής, κατέληξε ότι οι Εφεσείοντες δεν απέδειξαν, με συγκεκριμένη και επαρκή μαρτυρία, ότι το επίδικο ταμείο χρησιμοποιείτο για τέτοιους νόμιμους σκοπούς. Περαιτέρω, δεν προσκομίστηκαν καταστάσεις λογαριασμού για τη διαχείριση των χρημάτων, παρά τα επανειλημμένα αιτήματα του Εφεσίβλητου και τη σχετική υποχρέωση τους για παροχή τριμηνιαίων καταστάσεων εσόδων και εξόδων.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέτασε τη διαδικασία λήψης της απόφασης για την επιβολή της επίδικης συνεισφοράς και διαπίστωσε ουσιώδη αντίφαση στη θέση των Εφεσειόντων. Ειδικότερα, ενώ ενόρκως ισχυρίστηκαν ότι η απόφαση λήφθηκε ομόφωνα, στην Έκθεση Απαίτησης αναφέρεται ότι αυτή λήφθηκε κατά πλειοψηφία. Λαμβάνοντας υπόψη τον ισχυρισμό του Εφεσίβλητου ότι ουδέποτε κλήθηκε να παραστεί στη σχετική συνέλευση και ότι δεν συναίνεσε στην επιβολή της μηνιαίας συνεισφοράς των €17,00, το Δικαστήριο κατέληξε ότι:
«[…]δημιουργείται πραγματική αμφιβολία για την νομιμότητα αυτής της απόφασης. Αυτή η απόφαση φαίνεται να λήφθηκε κάτω από αντικανονικές συνθήκες εφόσον δεν ενημερώθηκε από τους ενάγοντες να παραστεί στη συνέλευση κατά την οποία λήφθηκε τέτοια απόφαση.»
Επιπλέον, το Δικαστήριο διαπίστωσε ότι η απόφαση αντίκειται στη σχετική νομοθεσία, καθότι η συνεισφορά επιβλήθηκε ως σταθερό ποσό (€17) για όλους τους ιδιοκτήτες, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη το εμβαδόν της κάθε μονάδας. Περαιτέρω, απέρριψε τον ισχυρισμό ότι η προηγούμενη καταβολή του ποσού από τον Εφεσίβλητο τον δεσμεύει, κρίνοντας ότι αυτός δεν στερείται του δικαιώματος να αμφισβητήσει τη νομιμότητα της επιβολής.
Ως εκ των ανωτέρω, το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή με έξοδα εις βάρος των Εφεσειόντων, καθώς απέτυχαν να αποδείξουν ότι το ταμείο διατηρείται για κάποιο νόμιμο σκοπό και ότι η μηνιαία συνεισφορά αποφασίσθηκε νομότυπα και σύμφωνα με τον νόμο.
Οι Εφεσείοντες θεωρούν εσφαλμένη την πρωτόδικη απόφαση, προβάλλοντας προς τούτο τρεις συνολικά λόγους έφεσης.
Με τον 1ο λόγο έφεσης προβάλλουν ότι λανθασμένα το Δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι οι Εφεσείοντες δεν απέδειξαν τον τρόπο με τον οποίο χρησιμοποιήθηκε το πάγιο ταμείο. Με τον 2ο λόγο έφεσης προβάλλεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα κατέληξε ότι δημιουργήθηκαν αμφιβολίες ως προς τη νομιμότητα της σχετικής απόφασης, θεωρώντας ότι αυτή ενδεχομένως αντίκειται στον νόμο και, ως εκ τούτου, απέρριψε την απαίτηση των Εφεσειόντων κατ’ αντίθεση με τη μαρτυρία, τις παραδοχές και τις δικογραφημένες θέσεις του Εφεσίβλητου, καθώς επίσης και τα ευρήματα του Δικαστηρίου. Με τον 3ο λόγο έφεσης, υποστηρίζεται ότι είναι λανθασμένο το εύρημα του Δικαστηρίου ότι η αναφορά του Εφεσείοντα 1 περί λήψης της απόφασης για δημιουργία ταμείου με απόθεμα ομόφωνα κατά τη συνεδρίαση των ιδιοκτητών μονάδων στις 13.12.2001, έρχεται σε αντίθεση με τη δικογραφημένη θέση ότι η εν λόγω απόφαση λήφθηκε κατά πλειοψηφία.
Αποτελεί θέση των Εφεσειόντων ότι η απόφαση της Διαχειριστικής Επιτροπής για επιβολή μηνιαίας συνεισφοράς €17,00 ήταν νόμιμη και δεσμευτική για τον Εφεσίβλητο, ο οποίος, με τη συμπεριφορά του, είχε αναγνωρίσει την υποχρέωση του, αφού την πλήρωνε από το 2002 μέχρι τον Νοέμβριο του 2010 και, συνεπώς, δεν μπορούσε εκ των υστέρων να ισχυριστεί ότι η υποχρέωση ήταν παράνομη.
Περαιτέρω, ισχυρίζονται ότι ο Εφεσίβλητος δεν άσκησε το δικαίωμα του προς επιθεώρηση του μητρώου αποφάσεων της Διαχειριστικής Επιτροπής ή το δικαίωμα του να ζητήσει στοιχεία και πληροφορίες αναφορικά με τις εισφορές και τη διαχείριση του ταμείου.
Προβάλλουν, επίσης, ότι στην Έκθεση Απαίτησης τους ισχυρίστηκαν υπαλλακτικά, στη βάση της Δ.20, θ.2[1] των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, ως ίσχυαν τότε, ότι η απόφαση για την αύξηση του πληρωτέου μηνιαίου πάγιου ταμείου σε €17.- (ΛΚ10.-) τον μήνα, ελήφθη από τους Εφεσείοντες (Διαχειριστική Επιτροπή) ή και με τη σύμφωνη γνώμη της Γενικής Συνέλευσης ή/και της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο διέκρινε μεταξύ της εξουσίας της Διαχειριστικής Επιτροπής να ιδρύει και να διατηρεί ταμείο, η οποία αναγνωρίστηκε και δεν αμφισβητείται και του κατά πόσο η εξουσία αυτή ασκήθηκε νόμιμα, σύμφωνα με τις προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος. Δηλαδή, εξέτασε κατά πόσο η συγκεκριμένη επίδικη συνεισφορά επιβαλλόταν και διατηρείτο σύμφωνα με τις προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος.
Η ύπαρξη εξουσίας για δημιουργία ταμείου δεν απαλλάσσει τη Διαχειριστική Επιτροπή από την υποχρέωση να αποδεικνύει, όταν αυτό αμφισβητείται, ότι η άσκηση της εξουσίας αυτής έγινε εντός των ορίων που ο Νόμος καθορίζει.
Εν προκειμένω, το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέτασε κατά πόσο πληρούνταν οι νόμιμες προϋποθέσεις για την επιβολή της επίδικης συνεισφοράς και ορθώς έθεσε το βάρος απόδειξης στους Εφεσείοντες, ως ενάγοντες, να αποδείξουν ότι το ταμείο εξυπηρετούσε σκοπούς συναφείς με τη διαχείριση και λειτουργία της κοινόκτητης οικοδομής, καθώς και ότι η σχετική απόφαση επιβολής της συνεισφοράς λήφθηκε νομότυπα. Επί τούτου, το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπίστωσε ότι δεν προσκομίστηκαν λογαριασμοί ή άλλη συγκεκριμένη μαρτυρία για τη χρήση του ταμείου. Τούτο, σε συνδυασμό θεωρούμενο με τη μη παροχή τέτοιων καταστάσεων, παρά τα συνεχή αιτήματα του Εφεσίβλητου.
Τα άρθρα 38Λ[2] και 38ΚΗ(3)[3] του Νόμου, στα οποία αναφέρθηκαν οι Εφεσείοντες, παρέχουν στους ιδιοκτήτες μηχανισμούς πληροφόρησης και ελέγχου της λειτουργίας της Διαχειριστικής Επιτροπής, δεν αποκλείουν όμως το δικαίωμα τους να αμφισβητήσουν, στο πλαίσιο δικαστικής διαδικασίας, την απαίτηση που προβάλλεται εναντίον τους. Εφόσον η απαίτηση στηρίχθηκε σε απόφαση της Διαχειριστικής Επιτροπής για καταβολή συγκεκριμένης συνεισφοράς, οι Εφεσείοντες όφειλαν να αποδείξουν ότι η απόφαση αυτή ήταν νόμιμη και ότι το ποσό απαιτείτο για σκοπούς που εμπίπτουν στις αρμοδιότητες της Επιτροπής.
Η προηγούμενη καταβολή ποσών από τον Εφεσίβλητο για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα δεν συνεπάγεται παραίτηση από το δικαίωμα του να αμφισβητήσει μεταγενέστερα τη νομιμότητα της επιβολής και χρήσης των εισφορών, ούτε θεραπεύει τυχόν πλημμέλειες στη διαδικασία επιβολής τους, καθόσον η δεσμευτικότητα των αποφάσεων της Διαχειριστικής Επιτροπής προϋποθέτει τη νομιμότητα τους και, ως εκ τούτου, οι Εφεσείοντες έφεραν το βάρος απόδειξης του νομότυπου της αξίωσης τους. Περαιτέρω, η αρχή του κωλύματος (estoppel) δεν τυγχάνει εφαρμογής στην παρούσα περίπτωση (βλ. Johnson v. Gore Wood & Co (a firm) (2001) 1 All ER 481), δεδομένου ότι η απλή συμμόρφωση με μια απαίτηση για ορισμένο χρονικό διάστημα δεν αρκεί αφ’ εαυτής για τη θεμελίωση του.
Σημειώνεται ότι η αναφορά του πρωτόδικου Δικαστηρίου στο ότι ο Εφεσίβλητος αναγνώρισε την οφειλή του με την καταβολή της μηνιαίας συνδρομής μέχρι τον Νοέμβριο του 2010, δεν μπορεί να απομονωθεί από το σύνολο της απόφασης. Το εύρημα αυτό αφορούσε την πραγματική κατάσταση ότι ο Εφεσίβλητος κατέβαλλε το ποσό για μεγάλο χρονικό διάστημα και όχι αναγνώριση ότι η σχετική απαίτηση ήταν νόμιμη ανεξαρτήτως των προϋποθέσεων του Νόμου.
Τέλος, επισημαίνεται ότι η διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου περί ύπαρξης αντίφασης μεταξύ της Έκθεσης Απαίτησης και της ένορκης δήλωσης του Εφεσείοντα δεν συνιστά το ουσιαστικό ζήτημα που οδήγησε στην τελική κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου.
Ουσιαστικά, η απόρριψη της αγωγής εδράζεται στην αποτυχία των Εφεσειόντων να αποδείξουν ότι το επίδικο ταμείο ιδρύθηκε και διατηρείτο για σκοπό που εμπίπτει στις νόμιμες αρμοδιότητες της Διαχειριστικής Επιτροπής, η απόφαση επιβολής της συγκεκριμένης συνεισφοράς λήφθηκε νομότυπα και ότι η κατανομή της συνεισφοράς έγινε σύμφωνα με τις απαιτήσεις του άρθρου 38ΙΑ του Νόμου, δηλαδή στη βάση της αναλογίας που αντιστοιχεί σε κάθε μονάδα.
Συνακόλουθα, και οι τρεις λόγοι έφεσης κρίνονται αβάσιμοι και απορρίπτονται.
Η έφεση απορρίπτεται. Ενόψει των ιδιαίτερων περιστατικών της υπόθεσης και του ποσού που αυτή αφορά, επιδικάζονται έξοδα προς όφελος του Εφεσίβλητου περιοριζόμενα, όμως, στο ποσό των €300, πλέον ΦΠΑ, εάν υπάρχει.
ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Π.
ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, Δ.
ΔΑΥΙΔ, Δ.
/ΧΤΘ
[1] 2. Every statement, of claim shall state specifically the relief which the plaintiff claims, either simply or in the alternative, and it shall not be necessary to ask for general or other relief, which may always be given, as a Court or a Judge may think just, to the same extent as if it had been asked for. And the same Rule shall apply to any counterclaim made, or relief claimed by the defendant, in his defence.
[2] Κάθε απόφαση των κυρίων των μονάδων που λαμβάνεται σύμφωνα με τους Κανονισμούς και καταχωρείται στο μητρώο αποφάσεων θα δεσμεύει κάθε κύριο μονάδας είτε ήταν κύριος μονάδας κατά το χρόνο λήψης της απόφασης είτε έγινε κύριος μονάδας μετά από αυτή. Κάθε κύριος μονάδας μπορεί να επιθεωρεί το μητρώο αποφάσεων σε εύλογο χρόνο.
[3] Η Διαχειριστική Επιτροπή, μετά από αίτηση κυρίου μονάδας ή οποιουδήποτε προσώπου εξουσιοδοτημένου γραπτά απ’ αυτόν θα πιστοποιεί—
(α) Το ποσό της συνεισφοράς του κυρίου της μονάδας·
(β) τον τρόπο καταβολής της συνεισφοράς· και
(γ) το ποσό της συνεισφοράς που καταβλήθηκε από τον κύριο της μονάδας.
Η πιστοποίηση θα αποτελεί εκ πρώτης όψεως απόδειξη για τα ζητήματα που πιστοποιούνται σ' αυτή προς όφελος κάθε προσώπου που συναλλάσσεται με τον κύριο αυτό
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο