ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 195/2017)
2 Οκτωβρίου, 2026
[ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, ΔΑΥΙΔ, ΠΑΝΑΓΙΩΤΟΥ, Δ/στές]
ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ
ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΙΜΙΤΕΔ
Εφεσείοντες/ Εναγόμενοι 3,
ν.
GRAHAM ROBERT BALL
Εφεσίβλητου/ Ενάγοντα.
------------------------------------------
Δ. Καλλής για Καλλής & Καλλής ΔΕΠΕ, για τους Εφεσείοντες.
Γ. Σεργίδου (κα) για Γαβριέλα Σεργίδου LLC, για τον Εφεσίβλητο.
------------------------------------------
Η Απόφαση είναι ομόφωνη, θα απαγγελθεί από τη
Δικαστή Δημητριάδου-Ανδρέου.
__________________________________________________________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, Δ.: Αντικείμενο της παρούσας Έφεσης είναι η Απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου (εφεξής πρωτόδικο Δικαστήριο) στην Αγωγή υπ’ αρ. 191/2010, με την οποία η υποθήκη με αρ. [ ], η οποία είχε εγγραφεί επί της κατοικίας του Εφεσίβλητου (Ενάγοντα στην Αγωγή) επί του ακινήτου με αρ. εγγραφής [ ] στο χωριό Τάλα, για το ποσό των €170.000, κρίθηκε άκυρη και οι Εφεσείοντες (Εναγόμενοι 3 στην Αγωγή) διετάχθησαν να απαλλάξουν το επίδικο ακίνητο από την εν λόγω υποθήκη.
Με βάση τα αδιαμφισβήτητα γεγονότα της υπόθεσης, ο Εφεσίβλητος, Βρετανός υπήκοος, αγόρασε το ως άνω αναφερόμενο ακίνητο στην Τάλα, επί του οποίου ανήγειρε το 1991 έπαυλη.
Κατά το χρόνο αγοράς του ακινήτου, ο Εφεσίβλητος ανέπτυξε φιλικές και οικογενειακές σχέσεις με τον Εναγόμενο 1, ο οποίος τύγχανε κτηματομεσίτης και τη σύζυγο του, Εναγόμενη 2. Με την ανάπτυξη φιλικών σχέσεων με το ζεύγος των Εναγομένων 1 και 2 δημιουργήθηκε και επαγγελματική συνεργασία μεταξύ του Εφεσίβλητου και του Εναγόμενου 1.
Σε ό,τι αφορά το πλέγμα της επαγγελματικής συνεργασίας μεταξύ του Εφεσίβλητου και του Εναγόμενου 1, αποτέλεσε εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως το 1995 συμφωνήθηκε μεταξύ τους όπως ο Εναγόμενος 1 παραχωρήσει στον Εφεσίβλητο δάνειο για το ποσό των £100.000 στερλινών με σκοπό την οικονομική ενίσχυση εταιρείας μέσω της οποίας ο Εφεσίβλητος δραστηριοποιείτο στην Αγγλία. Πρόθεση και επιθυμία του Εφεσίβλητου ήταν, σε περίπτωση που δεν μπορούσε να εξοφλήσει το δάνειο, να πωλήσει την κατοικία. Συμφώνησε δε ως προς τη δυνατότητα πώλησης της σε περίπτωση μη εξόφλησης του δανείου σε τιμή που ο ίδιος θα συναινούσε, ώστε να μπορεί να εξοφληθεί το δάνειο. Στο πλαίσιο αυτό υπέγραψε και τη Συμφωνία που τιτλοφορείτο “Sale Agreement” άνευ ημερομηνίας (Τεκμήριο 75), η οποία είχε κενά ως προς τα στοιχεία αγοραστή και πωλητή και περιγράφετο ως πωλούμενο το επίδικο ακίνητο έναντι του τιμήματος πώλησης των Λ.Κ.100.000. Της σύναψης του ως άνω δανείου επακολούθησε η υπογραφή από τον Εφεσίβλητο δύο πληρεξουσίων εγγράφων. Το πρώτο ημερομηνίας 30/11/1995 (Τεκμήριο 7) και το δεύτερο ημερομηνίας 20/12/1996 (Τεκμήριο 8).
Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξετάζοντας την ισχύ και την εγκυρότητα των πιο πάνω πληρεξουσίων έκρινε, καθόσον αφορά το Τεκμήριο 7, πως, δεδομένου ότι ο Εφεσίβλητος είχε υπογράψει το “Sale Agreement” «με το οποίο εκφραζόταν η θέληση του για πώληση της κατοικίας του», «το Τεκμήριο 7 έδιδε δικαίωμα, εντολή και εξουσία στον Εναγόμενο 1 να πωλήσει και μεταβιβάσει το επίδικο ακίνητο υπό τις προϋποθέσεις και όρους που τέθηκαν στη μαρτυρία του», δηλ. ότι αυτό θα γινόταν μετά το χρόνο για αποπληρωμή του δανείου σε τιμή που θα συμφωνούσε ο Εφεσίβλητος, αφού προηγουμένως ενημερωνόταν.
Επιπλέον, χαρακτήρισε το εν λόγω πληρεξούσιο ως ειδικό και όχι γενικό το οποίο, ως επεσήμανε, «έδιδε δικαίωμα και εξουσία για πώληση και μεταβίβαση όχι πωλήσεις και μεταβιβάσεις, κατά το δοκούν, του ακινήτου» του Εφεσίβλητου.
Ο Εναγόμενος 1 είχε χρησιμοποιήσει το εν λόγω πληρεξούσιο, Τεκμήριο 7 για την πώληση προς την εταιρεία, Εναγόμενη 4, καταρτίζοντας το πωλητήριο έγγραφο ημερ. 5/3/1996 (Τεκμήριο 28) μεταξύ του Εφεσίβλητου, ο οποίος ενεργούσε δια του Εναγομένου 1 ως πληρεξουσίου αντιπροσώπου του, και της εταιρείας του Εναγόμενου 1, Εναγόμενης 4, το οποίο και κατέθεσε στο Κτηματολόγιο.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού επεσήμανε ότι δυνάμει του πληρεξουσίου, Τεκμήριο 7, ο Εναγόμενος 1 θα είχε το δικαίωμα να διενεργήσει μεταβίβαση, οπόταν και θα συμπληρωνόταν η πράξη για την οποία το εν λόγω πληρεξούσιο είχε δοθεί, κατέληξε πως «με τη συμπλήρωση αυτών των διαδικασιών το Τεκμήριο 7 ουσιαστικά έληξε» αφού, όπως σημείωσε, «σύμφωνα με το άρθρο 161 του Κεφ.149, «η αντιπροσωπεία λύνεται μεταξύ άλλων….με την αποπεράτωση των εργασιών της αντιπροσωπείας..».
Με τη χρήση του ιδίου πληρεξουσίου ο Εναγόμενος 1 κατήρτισε νέο πωλητήριο έγγραφο, ημερ. 1/3/2009 (Τεκμήριο 29) και πάλι μεταξύ του Εφεσίβλητου και της Εναγόμενης 4, με το οποίο ο Εφεσίβλητος φαίνεται να συμφωνεί ξανά στην πώληση της οικίας του προς την Εναγόμενη 4 εταιρεία. Εκ μέρους του πωλητή, δηλ. του Εφεσίβλητου, υπέγραψε ο Εναγόμενος 1 υπό την ιδιότητα του ως αντιπρόσωπός του, ενώ εκ μέρους της Εναγόμενης 4 εταιρείας υπέγραψε και πάλι ο Εναγόμενος 1, ως διευθυντής της αγοράστριας εταιρείας. Το εν λόγω πωλητήριο έγγραφο, ημερ. 1/3/2009 (Τεκμήριο 29) κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο αφού ο Εναγόμενος 1 ακύρωσε το προηγούμενο πωλητήριο έγγραφο, ημερ. 5/3/1996 (Τεκμήριο 28).
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού ανέλυσε τις αρχές που διέπουν την αντιπροσωπεία (agency), κατέληξε ότι το πληρεξούσιο έγγραφο ημερ. 30/11/1995 (Τεκμήριο 7), είχε λήξει και δεν έδιδε δικαίωμα ούτε εξουσία στον Εναγόμενο 1 να ακυρώνει ή να ακυρώσει προηγούμενα πωλητήρια έγγραφα. Ως εκ τούτου, το πωλητήριο έγγραφο ημερ. 1/3/2009 (Τεκμήριο 29) δεν δέσμευε τον Εφεσίβλητο.
Σε ό,τι αφορά το πληρεξούσιο έγγραφο ημερ. 20/12/1996 (Τεκμήριο 8), που ο Εφεσίβλητος παραχώρησε στον Εναγόμενο 1, δίδοντας του την εξουσία να υποθηκεύσει το ακίνητο του προς συγκεκριμένη εταιρεία - Samoya Enterprises Ltd - προς το σκοπό εξασφάλισης πιστωτικής διευκόλυνσης, το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε πως, με δεδομένο ότι είχε καταρτισθεί σχετική Σύμβαση Υποθήκης στις 23/12/1996 - με αρ. [ ] - η οποία στη συνέχεια αποσύρθηκε διότι δεν δόθηκαν τα χρήματα, η πράξη για την οποία το πληρεξούσιο είχε δοθεί, τελέσθηκε. Στη βάση δε αυτή έκρινε πως η ισχύς του πληρεξουσίου είχε πλέον τερματισθεί, επισημαίνοντας ότι «δεν διδόταν με τούτο δικαίωμα και εξουσία στον Εναγόμενο 1 να υποθηκεύει κατά το δοκούν» το ακίνητο του Εφεσίβλητου.
Με τη χρήση του πληρεξούσιου εγγράφου ημερ. 20/12/1996 (Τεκμήριο 8), οι Εναγόμενοι 1 και 2 συνήψαν συμφωνία δανείου με τους Εφεσείοντες, ύψους €170.000, προς εξασφάλιση του οποίου ενέγραψαν την Υποθήκη [ ] επί της κατοικίας του Εφεσίβλητου, προς όφελος των Εφεσειόντων (Τεκμήριο 31). Σε ό,τι αφορά την ως άνω αναφερόμενη υποθήκευση του ακινήτου με τη Υποθήκη [ ] προς όφελος των Εφεσειόντων μέσω της χρήσης του πιο πάνω πληρεξουσίου ημερ. 20/12/1996 (Τεκμήριο 8), το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού εξέτασε το κείμενο του εν λόγω πληρεξουσίου σε συνάρτηση και με τις αρχές της αντιπροσωπείας, κατέληξε πως σε αυτό δεν περιλαμβανόταν οποιοσδήποτε όρος που να δίδει εξουσία στον Εναγόμενο 1 να υποθηκεύει την περιουσία του Εφεσίβλητου προς όφελος οιουδήποτε τρίτου προσώπου. Ενόψει αυτής της διαπίστωσης έκρινε πως ο Εναγόμενος 1 είχε υποθηκεύσει το ακίνητο προς όφελος του ιδίου και της συζύγου του, Εναγόμενης 2, ενεργώντας προς ίδιον συμφέρον και όφελος και όχι προς όφελος του Εφεσίβλητου με αποτέλεσμα να μην είχε εξουσία να προβεί στην υποθήκευση του ακινήτου του Εφεσίβλητου και στη σύναψη της Σύμβασης Υποθήκης [ ].
Το επόμενο ερώτημα που το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέτασε ήταν η ισχύς της Σύμβασης Υποθήκης μεταξύ Εφεσίβλητου και Εφεσειόντων. Η κατάληξη του ήταν πως η εν λόγω Υποθήκη δεν ήταν έγκυρη και δεσμευτική για τον Εφεσίβλητο, στη βάση του ότι αυτός ουδέποτε την είχε εξουσιοδοτήσει. Υπέδειξε ότι ο Εναγόμενος 1 δεν είχε τέτοια εξουσία, αποδεχόμενο παράλληλα ότι οι Εφεσείοντες είχαν αποτύχει να ενεργήσουν με επιμέλεια.
Οι Εφεσείοντες προσβάλλουν την ορθότητα της πρωτόδικης Απόφασης με έξι Λόγους Έφεσης.
Με τον 1ο Λόγο Έφεσης προσβάλλεται ως λανθασμένο το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι το πληρεξούσιο ημερ. 20/12/1996 (Τεκμήριο 8) είχε δοθεί για συγκεκριμένη πράξη υποθήκευσης η οποία τελέστηκε στις 23/12/1996 με τη σύναψη της Υποθήκης με αρ. [ ] και ότι η ισχύς του εν λόγω πληρεξουσίου είχε τερματισθεί με την τέλεση της πράξης αυτής στις 23/12/1996. Με το 2ο Λόγο Έφεσης προβάλλεται ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι το πληρεξούσιο ημερ. 20/12/1996 (Τεκμήριο 8) δεν έδιδε στον Εναγόμενο 1 εξουσία να υποθηκεύσει την κατοικία προς εξασφάλιση δανείου προς πρόσωπο άλλο από τον Εφεσίβλητο και/ή τους Εναγόμενους 1 και 2 και/ή να προβεί στη σύναψη της Υποθήκης [ ]. Μέσω του 3ου Λόγου Έφεσης οι Εφεσείοντες προκρίνουν πως λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο αγνόησε στο πλαίσιο της αξιολόγησης της εγκυρότητας της Υποθήκης [ ] το γεγονός ότι είχε καταρτισθεί και κατατεθεί στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης το Πωλητήριο Έγγραφο του 1996, το οποίο προνοούσε για την πώληση της κατοικίας από τον Εφεσίβλητο στην Εναγόμενη 4 εταιρεία. Με τον 4ο Λόγο Έφεσης προβάλλεται ως λανθασμένη η κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι δεν είχε προσφερθεί στο Δικαστήριο ως μάρτυρας το πρόσωπο με το οποίο συναλλασσόταν άμεσα ο Εναγόμενος 1, καθώς και ότι δεν δόθηκε από το πρωτόδικο δικαστήριο η πρέπουσα βαρύτητα στη μαρτυρία της Μ.Υ.3. Ως λανθασμένο προσβάλλεται μέσω του 5ου Λόγου Έφεσης το συμπέρασμα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι, στο πλαίσιο της σύναψης της Υποθήκης [ ], οι Εφεσείοντες θα έπρεπε να είχαν τεθεί σε εγρήγορση. Με τον 6ο Λόγο Έφεσης προβάλλεται ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε ότι η Σύμβαση Υποθήκης [ ] μεταξύ Εφεσίβλητου και Εφεσειόντων δεν ήταν έγκυρη και δεσμευτική για τον Εφεσίβλητο όσον αφορά τους Εφεσείοντες.
Αρχίζοντας από το 1ο λόγο Έφεσης, οι Εφεσείοντες υποστηρίζουν ότι το υπό εξέταση Πληρεξούσιο, ημερ. 20/12/1996 (Τεκμήριο 8) (στο εξής το «Πληρεξούσιο») βρισκόταν σε πλήρη ισχύ κατά τη σύναψη της Υποθήκης με αρ. [ ], καθώς ουδέποτε ανακλήθηκε από τον Εφεσίβλητο προηγουμένως. Το δε εύρημα του Δικαστηρίου, ότι η ισχύς του Πληρεξούσιου «ανακλήθηκε και/ή τερματίσθηκε» στις 23/12/1996 όταν καταρτίσθηκε η Σύμβαση Υποθήκης με αρ. [ ], έρχεται σε πλήρη αντίφαση με το εύρημά του ότι το Πληρεξούσιο ανακλήθηκε στις 2/4/2009 και όχι προηγουμένως.
Οι Εφεσείοντες, προβάλλουν επίσης πως αν η πρόθεση του συντάκτη του Πληρεξούσιου ήταν όντως η σύναψη της Υποθήκης προς όφελος της εταιρείας Samoya Enterprises Ltd, θα αναφερόταν τούτο ρητά, ή τουλάχιστον δεν θα αναφερόταν σε οργανισμό ή τράπεζα. Επίσης, θα αναφερόταν συγκεκριμένο ποσό και όχι η γενική αναφορά σε υποθήκευση έναντι οποιουδήποτε τιμήματος. Άλλωστε, προσθέτουν, ακόμα και εάν ήθελε γίνει αποδεκτό ότι το Πληρεξούσιο δόθηκε για συγκεκριμένη πράξη, ο οποιοσδήποτε τρίτος στη θέση των Εφεσειόντων δεν θα μπορούσε να το γνωρίζει.
Σύμφωνα με το Άρθρο 142 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 (στο εξής «Κεφ. 149») «Αντιπρόσωπος» είναι το πρόσωπο το οποίο προσλαμβάνεται για την τέλεση πράξης για λογαριασμό άλλου ή για αντιπροσώπευση άλλου σε συναλλαγές με τρίτους, ενώ «Αντιπροσωπευόμενος» καλείται το πρόσωπο για λογαριασμό του οποίου τελείται η πράξη αυτή, ή το οποίο αντιπροσωπεύεται με τον τρόπο αυτό. Στην υπό συζήτηση περίπτωση, είναι σαφές πως με την υπογραφή του Πληρεξούσιου, ο Εφεσίβλητος είχε καταστήσει τον Εναγόμενο 1 αντιπρόσωπό του, ενώ ο ίδιος κατέστη πρόσωπο «αντιπροσωπευόμενο». Δημιουργήθηκε, επομένως, σχέση αντιπροσωπείας η οποία διέπεται από το μέρος ΧΙΙΙ του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149.
Ως οι αρχές του δικαίου της αντιπροσώπευσης, στις οποίες αναφέρθηκε και το πρωτόδικο Δικαστήριο, η βάση της αντιπροσωπείας (agency) είναι η συναίνεση ή αποδοχή (consent), δηλαδή ο αντιπροσωπευόμενος έχει εξουσιοδοτήσει τον αντιπρόσωπο να τον εκπροσωπήσει για να ενεργήσει εκ μέρους του: "The relationship which exists between two persons, one of whom expressly or implicitly consents that the other should represent or act on his behalf...”. Ο αντιπρόσωπος δε, υποχρεούται να διεξάγει τις εργασίες του αντιπροσωπευόμενου σύμφωνα με τις οδηγίες του τελευταίου και να ενεργεί εντός του πλαισίου της πληρεξουσιότητάς του.
Επισημαίνεται επίσης, ότι η σχέση του αντιπροσώπου προς τον αντιπροσωπευόμενο είναι σχέση εμπιστοσύνης (fiduciary) και καλής πίστης και ότι ο αντιπρόσωπος έχει έναντι του αντιπροσωπευόμενου, καθήκοντα, ευθύνες και υποχρεώσεις. Λόγω δε της θέσης που έχει και του υψηλού κινδύνου κατάχρησης αυτής οφείλει να τηρεί αυστηρούς κανόνες συμπεριφοράς.
Στην υπό συζήτηση περίπτωση, σύμφωνα με το λεκτικό του Πληρεξουσίου ο Εναγόμενος 1, ως αντιπρόσωπος του Εφεσίβλητου, είχε την εξουσία να παρουσιαστεί σε οποιοδήποτε Κτηματολογικό Γραφείο της Κύπρου και να υποθηκεύσει αντί οιουδήποτε τιμήματος σε οποιοδήποτε πρόσωπο ή οργανισμό ή Τράπεζα το επίδικο ακίνητο. Όπως προέκυψε από την ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου μαρτυρία, ο Εφεσίβλητος αντεξεταζόμενος δέχθηκε πως είχε όντως δώσει εξουσιοδότηση στον Εναγόμενο 1 να υποθηκεύσει το ακίνητο του προς την εταιρεία Samoya Enterprises Ltd, η οποία θα του δάνειζε το ποσό των $390.000 εκ του οποίου, ως οι εντολές του προς κάποιον ονόματι Α.Λ. (Τεκμήριο 58), ποσό $230.000 θα καταβαλλόταν στον Εναγόμενο 1. Στις 20/12/1996 υπεγράφη το Πληρεξούσιο και την ίδια ημέρα συνετάχθη και η επιστολή προς τον Α.Λ. (Τεκμήριο 58). Όταν καταρτίστηκε και στις 23/12/1996 υπεγράφη από τον Εναγόμενο 1, για λογαριασμό του Εφεσίβλητου, η Σύμβαση Υποθήκης [ ], η πληρεξουσιότητα που είχε παραχωρηθεί, μέσω του Τεκμηρίου 8 για τη διενέργεια συγκεκριμένης πράξης, εξαντλήθηκε αυτοδικαίως και έπαυσε πλέον να ισχύει. Τέτοια εξάλλου ήταν και η δικογραφημένη θέση του Εναγόμενου 1, όπως ορθώς επεσήμανε το πρωτόδικο Δικαστήριο, παραπέμποντας προς τούτο στην παρ. 10 της Υπεράσπισης στην οποία καταγράφονταν τα ακόλουθα:
10. Κατά το 1996 ο ενάγων πληροφόρησε τον εναγόμενο αρ. 1 ότι είχε βρει κάποια εταιρεία η οποία θα του έδινε το ποσό των US$390.000 υποθηκεύοντας προς όφελος της το πιο πάνω ακίνητο και ότι θα έδινε στον εναγόμενο αρ. 1 το ποσό των US$230.000. Ο ενάγων ζήτησε από τον εναγόμενο αρ. 1 όπως εξ ονόματος του προβεί στις αναγκαίες διαδικασίες για την υποθήκευση του πιο πάνω ακινήτου προς όφελος της πιο πάνω εταιρείας. Προς το σκοπό υλοποίησης των πιο πάνω ο ενάγων διόρισε τον εναγόμενο αρ. 1 ως αντιπρόσωπο του και κατάρτισε προς το σκοπό αυτό πληρεξούσιο έγγραφο ημερομηνίας 20/12/96 για να μπορέσει να υλοποιηθεί η πιο πάνω υποθήκευση εξ ονόματος του.
Η εκτέλεση της πράξης για την οποία ειδικά εξουσιοδοτήθηκε, σήμαινε και τη λήξη του σκοπού της σύμβασης αντιπροσώπευσης. Δεν απαιτείτο ανάκληση, η οποία είναι πράξη διαφορετική, μονομερής πράξη του εντολέα που προϋποθέτει ότι η πληρεξουσιότητα εξακολουθεί να υφίσταται[1].
Επομένως, η πληρεξουσιότητα που παραχωρήθηκε για το σκοπό αυτό έπαυσε να υπάρχει, όχι επειδή ανακλήθηκε, αλλά επειδή εξαντλήθηκε, αφού ο σκοπός για τον οποίο δόθηκε, ολοκληρώθηκε. Το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι τα ειδικά πληρεξούσια, ημερ. 30/11/1995 και 20/12/1996 (Τεκμήρια 7 και 8 αντίστοιχα) ανακλήθηκαν στις 2/4/2009 είναι νομικά αδιάφορο, καθότι, κατά το κρίσιμο χρόνο, η πληρεξουσιότητα του Εναγόμενου 1 είχε ήδη παύσει να υφίσταται λόγω εξάντλησης ολοκλήρωσης του σκοπού της.
Ως εκ των ανωτέρω, ο 1ος Λόγος Έφεσης δεν είναι βάσιμος και, συνεπώς, απορρίπτεται.
Με το 2ο Λόγο Έφεσης οι Εφεσείοντες υποστήριξαν πως από το ίδιο το λεκτικό του Πληρεξουσίου «να παρουσιασθεί εις οιονδήποτε Κτηματολογικόν Γραφείον της Κύπρου και υποθηκεύσει αντί οιουδήποτε τιμήματος εις οιονδήποτε πρόσωπο ή οργανισμό ή τράπεζα», προέκυπτε αβίαστα ότι ο Εναγόμενος 1 είχε εξουσιοδότηση να υποθηκεύσει το ακίνητο του Εφεσίβλητου έναντι οποιουδήποτε ποσού προς όφελος οποιουδήποτε προσώπου ή τράπεζας.
Δεν συγκλίνουμε με την πιο πάνω τοποθέτηση.
Εν πρώτοις ως γενική αρχή ο πληρεξούσιος αντιπρόσωπος είναι σε θέση εμπιστοσύνης (fiduciary position), έναντι του αντιπροσωπευομένου, και, ως εκ τούτου, κατά την εκτέλεση της πληρεξουσιότητας οφείλει να επιδεικνύει έναντι του αντιπροσωπευόμενου του επιδεξιότητα και επιμέλεια[2] και να προωθεί τα συμφέροντα του αντιπροσωπευόμενου του και όχι τα δικά του συμφέροντα ή τα συμφέροντα οποιουδήποτε τρίτου (βλ. Ιακώβου v. Ζαπρή (2008) 1 Α.Α.Δ. 926).
Η σύναψη δανείου από τον ίδιο τον πληρεξούσιο αντιπρόσωπο και τη σύζυγό του, με ταυτόχρονη υποθήκευση του ακινήτου του εντολέα/αντιπροσωπευόμενου του προς εξασφάλιση του εν λόγω δανείου, συνιστά πράξη με την οποία προωθείτο ίδιον συμφέρον και όχι αυτό του αντιπροσωπευόμενου. Συνεπώς, ελλείψει ρητής και σαφούς εξουσιοδότησης, η πράξη αυτή δεν καλύπτετο από τη διατύπωση του επίδικου Πληρεξουσίου. Ως εκ τούτου, η Υποθήκη αρ. [ ] προς εξασφάλιση του δανείου που κατάρτισε ο Εναγόμενος 1 με την Εναγόμενη 2 ήταν εκτός του σκοπού για τον οποίο καταρτίσθηκε το επίδικο Πληρεξούσιο και ορθώς κρίθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι υπερέβη τα όρια της δοθείσας εξουσίας και, συνακόλουθα, δεν δέσμευε τον Εφεσίβλητο.
Επισημαίνεται ότι η θέση του Εναγόμενου 1 ότι είχε συμφωνήσει με τον Ενάγοντα να λάβει το ποσό των €170.000, με την υποθήκευση του ακινήτου ως μέρος του τιμήματος αγοράς του, δεν έγινε αποδεκτή καθότι, σύμφωνα με την αξιολόγηση της μαρτυρίας από το πρωτόδικο Δικαστήριο, ο Εναγόμενος 1 κρίθηκε αναξιόπιστος.
Όπως ορθώς υπογράμμισε το πρωτόδικο Δικαστήριο, εάν πράγματι υπήρχε τέτοια συμφωνία, ευλόγως θα ανέμενε κανείς όπως η σύμβαση δανείου να αφορά αποκλειστικά τον Εναγόμενο 1 και να αντανακλά τη συμφωνηθείσα διευθέτηση. Αντιθέτως, στην εν λόγω σύμβαση δανείου εμφανίζεται και η Εναγόμενη 2 ως συμβαλλόμενο μέρος, γεγονός που αποδυναμώνει καθοριστικά τον ισχυρισμό περί προϋφιστάμενης συμφωνίας με τον Εφεσίβλητο. Επιπλέον, δεν δόθηκε οποιαδήποτε πειστική εξήγηση ως προς το γιατί δεν εξασφαλίστηκε νέο ειδικό πληρεξούσιο έγγραφο που να καλύπτει ρητώς μια τόσο σοβαρή και επιβαρυντική πράξη.
Επί του συζητούμενου, εύλογα κρίθηκε ως καθοριστικής σημασίας και το περιεχόμενο του ηλεκτρονικού μηνύματος του Εναγόμενου 1 προς τον Εφεσίβλητο, ημερ. 12/3/2009[3], σύμφωνα με το οποίο ζητούσε τη μεταφορά του ποσού £150.000 στην Αθήνα, χωρίς οποιαδήποτε αναφορά στο ποσό των €170.000 ή σε οποιαδήποτε σχετική συμφωνία, ούτε και οποιαδήποτε ενημέρωση ότι την αμέσως επόμενη ημέρα, 13/3/2009, επρόκειτο να προβεί σε υποθήκευση του ακινήτου[4]. Η αποσιώπηση των ως άνω, ουσιωδών στοιχείων, ενισχύει την κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου και καθιστά την εκδοχή του Εναγόμενου 1 όχι μόνο ατεκμηρίωτη αλλά και αντιφατική.
Η πιο κάτω περικοπή από την πρωτόδικη Απόφαση είναι σχετική:
«Η θέση του Εναγόμενου 1 ότι είχε συμφωνήσει με τον Ενάγοντα να λάβει το ποσό των €170.000, με την υποθήκευση του ακινήτου ως μέρος του τιμήματος αγοράς του σπιτιού, δεν έγινε αποδεκτή, καθ' όσον ο Εναγόμενος 1 κρίθηκε αναξιόπιστος. Εάν αυτό ίσχυε, τότε γιατί εμφανίζεται ως μέρος της σύμβασης δανείου και η Εναγόμενη 2; Γιατί δεν ζητήθηκε νέο ειδικό πληρεξούσιο έγγραφο; Και γιατί ο Εναγόμενος 1 στην επιστολή του προς τον Ενάγοντα Τεκμήριο 23, ημερομηνίας 12.3.2009, του ζητά να μεταφέρει στην Αθήνα το ποσό των £150.000 στερλινών χωρίς καν να γίνεται μνεία για τις €170.000, ούτε να τον ενημερώνει ότι την επομένη, 13.3.2009, θα υποθήκευε το ακίνητο του;»
Σε ό,τι δε αφορά, ειδικότερα, την ερμηνεία που δίδεται από τους Εφεσείοντες στο υπό αναφορά Πληρεξούσιο, με κάθε σεβασμό, αυτή δεν προκύπτει από το κείμενο του Πληρεξουσίου. Τονίζεται στο σημείο αυτό ότι η ερμηνεία του περιεχομένου ενός εγγράφου στηρίζεται στο φυσικό και γραμματικό νόημα των λέξεων, υπό το πρίσμα της κοινής αντίληψης και της έννοιας που θα απέδιδε σε αυτές ο μέσος λογικός άνθρωπος (βλ. Amethyst Distributions Ltd v. Ιεράς Μονής Κύκκου (2011) 1 Α.Α.Δ. 199 και Θεοχάρους ν. Παστελλή (1993) 1 Α.Α.Δ. 240 κ.ά.).
Η φράση να «υποθηκεύσει… εις οιονδήποτε πρόσωπο ή οργανισμό ή τράπεζα» παρέπεμπε στο πρόσωπο, φυσικό ή νομικό προς όφελος του οποίου συστήνεται η υποθήκη, ήτοι του δανειστή και όχι στο πρόσωπο που λαμβάνει το δάνειο, ήτοι τον οφειλέτη. Στο εν λόγω Πληρεξούσιο δεν περιλαμβάνετο οποιοσδήποτε όρος μέσω του οποίου να δίδεται η εξουσία στον Εναγόμενο 1 να υποθηκεύει την περιουσία του Εφεσίβλητου προς όφελος οιουδήποτε τρίτου προσώπου. Ορθή, επομένως, κρίνεται η επισήμανση του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως εάν ήταν αυτή η πρόθεση των μερών, αυτή θα έπρεπε να καταγράφεται με σαφήνεια.
Στη βάση όλων των πιο πάνω ο 2ος Λόγος Έφεσης δεν είναι βάσιμος και, συνεπώς, απορρίπτεται.
Μέσω του 3ου Λόγου Έφεσης οι Εφεσείοντες προκρίνουν ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη κατά την αξιολόγηση της εγκυρότητας της Υποθήκης [ ], πως αποτέλεσε αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι το 1996 καταρτίστηκε και κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο αγοραπωλητήριο της κατοικίας του Εφεσίβλητου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, που προνοούσε για την πώληση της στην Εναγόμενη 4 εταιρεία, το οποίο παρέμεινε σε ισχύ μέχρι το 2009, οπότε και συνήφθη η επίδικη Υποθήκη. Αποτελεί θέση των Εφεσειόντων ότι στη βάση πάγιας νομολογίας, η κατάθεση του αγοραπωλητηρίου στο Κτηματολόγιο παρέχει στον αγοραστή ουσιαστικά δικαιώματα επί του ακινήτου, καθιστώντας τον ιδιοκτήτη της γης κατά το δίκαιο της Επιείκειας.
Υπό το φως των ανωτέρω, οι Εφεσείοντες προβάλλουν ότι εμφανιζόταν ως πραγματικός ιδιοκτήτης του επίδικου ακινήτου έναντι τρίτων η Εναγόμενη 4 και όχι ο Εφεσίβλητος και αυτός ήταν και ο λόγος που η Μ.Υ. 3 ανέφερε ότι δεν θεώρησε αναγκαία την ενημέρωση ή επικοινωνία με τον Εφεσίβλητο, καθότι δεν αποτελούσε ουσιαστικό μέρος της συναλλαγής και ο ρόλος του ήταν τυπικός. Η θέση αυτή, ως προκρίνεται, παρερμηνεύθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο, το οποίο προσέγγισε το ζήτημα υπό την εσφαλμένη αντίληψη ότι ο Εφεσίβλητος ήταν ο ουσιαστικός ιδιοκτήτης στα μάτια ενός τρίτου.
Αξιοσημείωτο, όπως προβάλλουν οι Εφεσείοντες είναι και το γεγονός ότι ο Εναγόμενος 1, μέσω της Εναγόμενης 4, απέσυρε το Αγοραπωλητήριο του 1996 προκειμένου να καταστεί δυνατή η εγγραφή της επίδικης Υποθήκης και αμέσως στη συνέχεια κατέθεσε νέο αγοραπωλητήριο. Είναι, επομένως, η θέση τους ότι αυτό καταδείκνυε με σαφήνεια ότι το πραγματικό συμφέρον επί της επίδικης κατοικίας ανήκε στον Εναγόμενο 1, μέσω της Εναγόμενης 4, και όχι στον Ενάγοντα.
Θα πρέπει, επί τούτου, να επισημανθεί ότι η κατάθεση αγοραπωλητηρίου στο Κτηματολόγιο, δυνάμει του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011 (Ν. 81(Ι)/2011), επιφέρει ουσιώδεις έννομες συνέπειες, καθότι παρέχει στον αγοραστή το δικαίωμα να αξιώσει δικαστικώς την ειδική εκτέλεση της σύμβασης και, κατ’ επέκταση, τη μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομά του[5]. Περαιτέρω, δημιουργεί υπέρ αυτού δικαιώματα κατά το δίκαιο της Επιείκειας, τα οποία δεσμεύουν το ακίνητο και περιορίζουν ουσιωδώς την εξουσία διάθεσης του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη, ενώ ταυτόχρονα επενεργούν έναντι τρίτων, καθότι το κατατεθειμένο αγοραπωλητήριο αποκτά προτεραιότητα έναντι μεταγενέστερων επιβαρύνσεων (βλ. Χρίστου ν. Γεωργίου (1999) 1Β Α.Α.Δ. 940).
Μετά την κατάθεση του αγοραπωλητηρίου στο Κτηματολόγιο, ο πωλητής διατηρεί κατ’ ουσίαν μόνο την τυπική εγγεγραμμένη κυριότητα επί του ακινήτου, η οποία όμως απογυμνώνεται από το ουσιαστικό της περιεχόμενο. Το πραγματικό και οικονομικό συμφέρον μετατίθεται στον αγοραστή, ο οποίος αποκτά δικαιώματα κατά το δίκαιο της επιείκειας και δύναται να αξιώσει τη μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομά του. Στην υπόθεση Λιμνατίτης κ.ά. ν. Farao Estates Limited, Πολιτική Έφεση Αρ. 334/12, ημερ. 8/6/2021, ECLI:CY:AD:2021:A243, το Δικαστήριο ανέφερε ότι η εγγραφή της σύμβασης στο Κτηματολόγιο καθιστά τον αγοραστή δυνητικά ιδιοκτήτη του ακινήτου, κατά το δίκαιο της επιείκειας στα πλαίσια εξ επαγωγής εμπιστεύματος (constructive trust). Διαφορετικά τα δικαιώματα του περιορίζονται στη διεκδίκηση αποζημιώσεων. Ως εκ τούτου, η εξουσία διάθεσης του πωλητή περιορίζεται ουσιωδώς, καθότι δεν μπορεί να ενεργεί ελεύθερα κατά τρόπο που να θίγει τα δικαιώματα του αγοραστή. Παραμένει ωστόσο ως ο τυπικός κύριος του ακινήτου έναντι των τρίτων.
Υπογραμμίζεται ότι ο αγοραστής δεν καθίσταται ιδιοκτήτης έναντι τρίτων, υπό την αυστηρή νομική έννοια, όπως διατυπώνεται από τους Εφεσείοντες, αλλά μόνον ως δικαιούχος προστατευόμενου συμβατικού και εμπραγμάτου συμφέροντος.
Ο ισχυρισμός ότι η κατάθεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο καθιστά τον αγοραστή κύριο του ακινήτου και, κατ’ επέκταση, απαλλάσσει την Εναγόμενη 3 από οποιαδήποτε υποχρέωση ενημέρωσης ή επικοινωνίας με τον Εφεσίβλητο, είναι νομικά αβάσιμος. Συγκεκριμένα, η κυριότητα του ακινήτου εξακολουθεί να παραμένει στον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη μέχρι την ολοκλήρωση της μεταβίβασης του τίτλου στο Κτηματολόγιο. Ο αγοραστής αποκτά μεν προστατευόμενα εμπράγματα δικαιώματα και δυνατότητα ειδικής εκτέλεσης, χωρίς όμως να υποκαθίσταται πλήρως στη θέση του πωλητή ως προς την κυριότητα ή τις υφιστάμενες έννομες σχέσεις. Συνεπώς, οι Εφεσείοντες, οι οποίοι προβαίνουν σε συναλλαγές που αφορούν το ακίνητο, δεν δύνανται να αγνοήσουν την ιδιότητα του πωλητή ως εγγεγραμμένου κυρίου.
Εξάλλου, ακόμη και αν η Τράπεζα ήθελε θεωρηθεί ως «τρίτος» σε σχέση με τη σύμβαση πώλησης, πρόκειται για τρίτο που δεσμεύεται από τα δικαιώματα που απορρέουν από την κατάθεση του αγοραπωλητηρίου, ιδίως εφόσον αυτά είναι καταχωρημένα στο Κτηματολόγιο, οπότε και τεκμαίρεται η γνώση τους. Κατά συνέπεια, η Τράπεζα δεν δύναται να επικαλεστεί την ιδιότητα του αγοραστή προς αποφυγή αναγνώρισης ή παράκαμψης των δικαιωμάτων του πωλητή, ο οποίος παραμένει ο εγγεγραμμένος κύριος και άμεσα ενδιαφερόμενος ως προς κάθε ενέργεια που επηρεάζει το ακίνητο.
Των πιο πάνω λεχθέντων ούτε και ο 3ος Λόγος Έφεσης κρίνεται βάσιμος και, συνεπώς, απορρίπτεται.
Μέσω του 4ου Λόγου Έφεσης προβάλλεται ότι δεν δόθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο η πρέπουσα σημασία και βαρύτητα στη μαρτυρία της Μ.Υ. 3 και λανθασμένα έκρινε ότι δεν προσφέρθηκε ως μάρτυρας το άτομο με το οποίο συναλλαττόταν άμεσα ο Εναγόμενος 1. Επισημαίνεται, εν προκειμένω, ότι η εν λόγω μάρτυρας, λειτουργός στο τμήμα χορηγήσεων των Εφεσειόντων κατά τον επίδικο χρόνο, είχε εμπλοκή στην ετοιμασία των σχετικών εγγράφων και στην εγγραφή της Υποθήκης Υ824/2009 στο Κτηματολόγιο. Περαιτέρω, οι Εφεσείοντες παραπονούνται πως η κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι εσφαλμένη καθότι δεν απεφάνθη επί της αξιοπιστίας της μαρτυρίας της Μ.Υ. 3.
Δεν συγκλίνουμε με την πιο πάνω προσέγγιση.
Η αξιολόγηση ενός μάρτυρα και της μαρτυρίας που προσφέρει δεν διενεργείται αποσπασματικά αλλά στη βάση του συνόλου της μαρτυρίας. Στην υπό συζήτηση περίπτωση οι αναφορές της Μ.Υ. 3 σε σχέση με την εξέλιξη των γεγονότων δεν διεφάνη να μην γίνονται αποδεκτές από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Αντιθέτως, εκείνο που αξιολογήθηκε ήταν οι επιμέρους τοποθετήσεις και θέσεις που η μάρτυρας προώθησε.
Έχοντας εξετάσει την αξιολόγηση την οποία το πρωτόδικο Δικαστήριο διενήργησε σε σχέση με τη μαρτυρία της Μ.Υ. 3, δεν εντοπίζεται οτιδήποτε μεμπτό. Αντιθέτως, αυτό που διαπιστώνεται είναι πως το πρωτόδικο Δικαστήριο αξιολόγησε τη μαρτυρία της εν λόγω μάρτυρος εντός των καλά καθιερωμένων αρχών. Αιτιολογώντας την αξιολογική του κρίση και βασιζόμενο στην ίδια την εκδοχή που αυτή παρουσίασε και στις τοποθετήσεις που προέβαλε, εντόπισε και παράθεσε συγκεκριμένες αδυναμίες και παραλείψεις στον όλο χειρισμό της επίδικης συναλλαγής. Μεταξύ άλλων, αναφέρθηκε στο γεγονός ότι η εν λόγω μάρτυρας δεν είχε τις απαραίτητες γνώσεις για να μπορεί να αντιληφθεί τη διάκριση μεταξύ φυσικού και νομικού προσώπου, ότι, με παραδοχή της ίδιας, είχε αποδεχθεί τις διαβεβαιώσεις του Εναγόμενου 1, ο οποίος ήταν γνωστός κτηματομεσίτης και επιχειρηματίας ανάπτυξης γης, ότι εκείνος είχε δικαιώματα επί του ακινήτου διότι ήταν αγοραστής, καθώς και το γεγονός, που προέκυψε και πάλι από παραδοχή της μάρτυρος, περί μη ύπαρξης επισταμένων ελέγχων λόγω του ότι, κατά τον επίδικο χρόνο, οι Εφεσείοντες δεν ήταν υπό την εποπτεία της Κεντρικής Τράπεζας.
Η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου για την ποιότητα της μαρτυρίας της Μ.Υ. 3 και γενικότερα των τοποθετήσεων της, κρίνεται ορθή και αρκούντως αιτιολογημένη. Δεν δικαιολογείται οποιαδήποτε παρέμβασή μας.
Σε ό,τι αφορά την επισήμανση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι δεν είχε προσφερθεί ως μάρτυρας το άτομο με το οποίο άμεσα συναλλάχτηκε ή ομίλησε ο Εναγόμενος 1, αυτή εδράζεται στην ίδια τη μαρτυρία της Μ.Υ. 3. Συγκεκριμένα, στη βάση αυτής της μαρτυρίας είχε προκύψει ότι το αίτημα των Εναγομένων 1 και 2 για εξασφάλιση δανείου το είχε επιληφθεί από μέρους των Εφεσειόντων ο Μ.Γ, γραμματέας τότε της ΣΠΕ Στρουμπιού, με τον οποίο οι Εναγόμενοι 1 και 2 είχαν την πρώτη τους συνάντηση. Η Μ.Υ. 3 ήταν σε μεταγενέστερο στάδιο που ενεπλάκη στην επίδικη συναλλαγή.
Κατ’ ακολουθίαν όλων των πιο πάνω, ο 4ος Λόγος Έφεσης δεν είναι βάσιμος και απορρίπτεται.
Σε ό,τι αφορά το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι στην υπό συζήτηση περίπτωση οι Εφεσείοντες δεν είχαν ενεργήσει επιμελώς, αντικείμενο του 5ου Λόγου Έφεσης, υποστηρίχθηκε από μέρους των συνηγόρων των Εφεσειόντων πως, με δεδομένη την ύπαρξη, κατά το στάδιο της υποθήκευσης, πωλητηρίου εγγράφου του 1996 δυνάμει του οποίου το επίδικο ακίνητο είχε πωληθεί στην Εναγόμενη εταιρεία αρ. 4, ο Εφεσίβλητος δεν είχε πλέον οποιοδήποτε ουσιαστικό δικαίωμα επί αυτού. Υπό τα δεδομένα αυτά, εισηγήθηκαν ότι ήταν εσφαλμένη η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως οι Εφεσείοντες θα έπρεπε να επικοινωνήσουν με τον αντιπροσωπευόμενο Εφεσίβλητο για να βεβαιωθούν ότι η σκοπούμενη πράξη της υποθήκευσης τελούσε σε γνώση του.
Οι Εφεσείοντες εισηγούνται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εφάρμοσε εσφαλμένα τη νομολογία αναφορικά με την έννοια της «εγρήγορσης», καθότι, κατά την εισήγησή τους, δεν υφίσταντο οποιεσδήποτε περιστάσεις ικανές να δημιουργήσουν εύλογες υποψίες ή να επιβάλουν τη διενέργεια περαιτέρω ελέγχων. Υποστηρίζουν ότι προέβησαν σε έλεγχο των σχετικών στοιχείων μέσω του Κτηματολογίου, ότι το επίδικο πληρεξούσιο, παρά την παλαιότητά του, παρείχε ρητή εξουσιοδότηση για υποθήκευση χωρίς περιορισμούς και ότι, στο πλαίσιο των εμπορικών συναλλαγών, δικαιούνταν να ενεργήσουν στη βάση της καλής πίστης, ελλείψει εμφανών ενδείξεων παρατυπίας ή παρανομίας.
Ως ορθώς επισημάνθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο στη βάση σχετικής νομολογίας, δεν αναμένεται από ένα τραπεζικό ίδρυμα να ενημερώνει σε κάθε περίπτωση τον αντιπροσωπευόμενο για κάθε πράξη που διενεργείται δυνάμει προσκομιζόμενου πληρεξουσίου. Μια τέτοια προσέγγιση θα υπονόμευε την ασφάλεια των συναλλαγών και θα αναιρούσε στην πράξη τη λειτουργία της έγγραφης εξουσιοδότησης μεταξύ πληρεξουσίου αντιπροσώπου και τρίτων. Παραπέμποντας δε στην υπόθεση Τράπεζα Κύπρου Λτδ v. Φλωρίδη κ.ά. (1999) 1 Α.Α.Δ. 508, επεσήμανε πως η πρακτική αμφισβήτησης πληρεξουσίων εγγράφων «θα καταργούσε την ελεύθερη συναλλαγή, και την ίδια την έγγραφη εξουσιοδότηση, μεταξύ του πληρεξουσίου αντιπροσώπου και τρίτων».
Εντούτοις, η παρούσα υπόθεση δεν αφορά μια συνήθη περίπτωση επίκλησης πληρεξουσίου εγγράφου. Υπό το φως των ευρημάτων του πρωτόδικου Δικαστηρίου αναφορικά με το Πληρεξούσιο, προκύπτει ότι η επίδικη συναλλαγή περιβαλλόταν από σειρά ιδιαίτερων περιστάσεων, οι οποίες όφειλαν να θέσουν τους Εφεσείοντες σε αυξημένη εγρήγορση. Οι περιστάσεις αυτές, εξεταζόμενες σωρευτικά, όχι μόνο ενεργοποιούσαν, αλλά και οριοθετούσαν το καθήκον επιμέλειας των Εφεσειόντων και καθιστούσαν αναγκαία τη διενέργεια περαιτέρω ελέγχων και επαληθεύσεων πριν από την αποδοχή της υποθήκης.
Ειδικότερα, το επίδικο Πληρεξούσιο, όπως ορθώς διαπίστωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο, ήταν ειδικό και όχι γενικό, στοιχείο που είχε ιδιαίτερη σημασία ως προς την έκταση και τα όρια της εξουσιοδότησης που παρείχε στον αντιπρόσωπο. Περαιτέρω, η επίμαχη πράξη δεν αφορούσε αξιοποίηση της εξουσίας αυτής προς εξυπηρέτηση συμφέροντος του αντιπροσωπευόμενου, αλλά συνίστατο στην επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας του Εφεσίβλητου προς εξασφάλιση δανείου το οποίο είχε χορηγηθεί προς τον Εναγόμενο 1 και τη σύζυγό του, Εναγόμενη 2. Η εν λόγω επιβάρυνση πραγματοποιήθηκε χωρίς να προκύπτει οποιοδήποτε άμεσο αντάλλαγμα ή όφελος προς τον αντιπροσωπευόμενο, γεγονός που αποτελούσε ουσιώδη και ασυνήθη παράμετρο της συναλλαγής και επέβαλλε αυξημένη προσοχή ως προς το κατά πόσο η πράξη ενέπιπτε πράγματι στο πλαίσιο της παρεχόμενης εξουσιοδότησης.
Ως ήδη πιο πάνω έχει επισημανθεί, σύμφωνα με το λεκτικό του κειμένου του επίδικου Πληρεξουσίου ο αντιπρόσωπος είχε εξουσία να «[….] υποθηκεύσει αντί οιουδήποτε τιμήματος εις οιονδήποτε πρόσωπο ή οργανισμό ή Τράπεζα το κάτωθι περιγραφόμενο κτήμα…». Υπό το πρίσμα αυτό, δεν μπορούσε να συναχθεί ότι το επίδικο Πληρεξούσιο παρείχε εξουσιοδότηση για την επιβάρυνση της περιουσίας του αντιπροσωπευόμενου προς εξασφάλιση προσωπικών υποχρεώσεων του ίδιου του αντιπροσώπου ή άλλων τρίτων προσώπων. Η υποθήκη, ως εμπράγματη εξασφάλιση, δεν αποσκοπούσε στην εξυπηρέτηση οποιουδήποτε συμφέροντος του αντιπροσωπευόμενου, αλλά παρείχετο στο πλαίσιο της δανειακής σχέσης που καταρτίστηκε μεταξύ των Εφεσειόντων και των Εναγομένων 1 και 2, οι οποίοι ήταν οι πραγματικοί οφειλέτες και ωφελούμενοι του δανείου. Συνεπώς, η επίδικη πράξη είχε ως αποτέλεσμα την επιβάρυνση περιουσίας τρίτου προσώπου προς εξασφάλιση υποχρεώσεων προσώπων ξένων προς τον αντιπροσωπευόμενο, γεγονός που δεν καλυπτόταν από την εξουσία που παρείχε το πληρεξούσιο και αποτελούσε ουσιώδη ένδειξη ότι απαιτείτο αυξημένη διερεύνηση εκ μέρους των Εφεσειόντων.
Πέραν των ανωτέρω, οι Εφεσείοντες παρουσιάζονται να βασίστηκαν άκριτα στις διαβεβαιώσεις του Εναγόμενου 1, χωρίς να προβούν σε ουσιαστική διερεύνηση κρίσιμων στοιχείων της συναλλαγής. Από τη μαρτυρία της Μ.Υ.3, γραμματέως του Διευθυντή, προκύπτει, ως ορθώς ανέδειξε το πρωτόδικο Δικαστήριο, ότι οι Εφεσείοντες αποδέχθηκαν χωρίς ανεξάρτητη επιβεβαίωση τον ισχυρισμό του Εναγόμενου 1 ότι κατείχε δικαιώματα επί του ακινήτου ως αγοραστής. Παρότι η ίδια γνώριζε ότι αγοραστής του ακινήτου εμφανιζόταν η εταιρεία Cytree Estates Ltd (Εναγόμενη 4), στηρίχθηκε αποκλειστικά στη δήλωση του Εναγόμενου 1 ότι επρόκειτο για εταιρεία συμφερόντων του. Ωστόσο, η Εναγόμενη 4 αποτελούσε αυτοτελές και διακριτό νομικό πρόσωπο, με ξεχωριστή νομική προσωπικότητα από τους μετόχους και/ή διευθυντές της, όπως ορθώς επισημάνθηκε και από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Η σύγχυση μεταξύ του Εναγόμενου 1 ως φυσικού προσώπου και της εταιρείας Εναγόμενης 4 ως ανεξάρτητης νομικής οντότητας, καταδεικνύει πλημμελή αξιολόγηση ουσιωδών δεδομένων της συναλλαγής.
Τέλος, μολονότι η νομοθεσία δεν προβλέπει συγκεκριμένη χρονική διάρκεια ισχύος μιας εξουσιοδότησης, ο χρόνος κατάρτισής της σε συνάρτηση με το χρόνο άσκησης των εξουσιών του αντιπροσώπου αποτελεί ουσιώδες στοιχείο που δεν μπορεί να αγνοηθεί. Η πάροδος δεκατριών (13) ετών μεταξύ της κατάρτισης του Πληρεξουσίου και της επίκλησής του, ιδίως υπό τις λοιπές περιστάσεις της υπόθεσης, αποτελούσε παράγοντα ικανό να εγείρει εύλογες επιφυλάξεις και να επιβάλει αυξημένο βαθμό ελέγχου. Όπως ορθώς έκρινε το πρωτόδικο Δικαστήριο, η χρονική αυτή απόσταση αποτελούσε πρόσθετη ένδειξη που όφειλε να θέσει τους Εφεσείοντες σε εγρήγορση.
Ως εκ τούτου, η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι οι περιστάσεις της συγκεκριμένης συναλλαγής ενεργοποιούσαν την υποχρέωση των Εφεσειόντων προς περαιτέρω διερεύνηση δεν ήταν αυθαίρετη, αλλά αποτελούσε ορθή εφαρμογή των αρχών της επιβαλλόμενης τραπεζικής επιμέλειας επί των συγκεκριμένων και ειδικότερων περιστάσεων της υπόθεσης.
Όλα όσα πιο πάνω έχουν επισημανθεί σε σχέση με το ζήτημα επιβαλλόμενης, στα περιστατικά της υπόθεσης, επιμέλειας από πλευράς των Εφεσειόντων καλύπτουν και τα όσα οι Εφεσείοντες προέβαλαν στο πλαίσιο προώθησης του 6ου Λόγου Έφεσης, με βάση τον οποίο διατείνεται ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο προέβη στην ακύρωση της Σύμβασης Υποθήκης Υ824/2009, καταλήγοντας ότι αυτή δεν ήταν έγκυρη και δεσμευτική για τον Εφεσίβλητο.
Κατ’ ακολουθίαν όλων των πιο πάνω ο 5ος και 6ος Λόγοι Έφεσης αποτυγχάνουν και απορρίπτονται.
Η Έφεση απορρίπτεται.
Επιδικάζονται προς όφελος του Εφεσίβλητου και εναντίον των Εφεσειόντων έξοδα ύψους €4.500, πλέον ΦΠΑ, αν υπάρχει.
Λ. ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, Δ.
Α. ΔΑΥΙΔ, Δ.
ΑΛ. ΠΑΝΑΓΙΩΤΟΥ, Δ.