ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ                                          

                                                 Υπόθεση Αρ. 307/2020

         

23 Μαΐου 2025

 

[Φ. ΚΑΜΕΝΟΣ, ΔΔΔ.]

 

Αναφορικά με τα Άρθρα 146, 23, 28, 21 του Συντάγματος

 

1.   Α.Τ.

2.   Ε.Κ

Αιτητές

και

Κυπριακής Δημοκρατίας, μέσω του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας

Καθ’ ων η Αίτηση

......... 

 

Ανδρούλλα Γιάγκου για Ε. Νεοφύτου & Συνεταίροι Δ.Ε.Π.Ε., Δικηγόροι για Αιτητές

Κυριακή Παπαδοπούλου, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας για  Καθ' ων η αίτηση.

                                               

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

 

Φ. Καμένος, ΔΔΔ.: Στις 07.11.2019 κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο δήλωση μεταβίβασης για συγκεκριμένο ακίνητο με δικαιοδόχους τους Αιτητές με δηλωθέν ως τίμημα πώλησης το ποσό των €230.000 ενώ ως ημερομηνία πώλησης δηλώθηκε η 08.09.2017, ημερομηνία του Πωλητηρίου Εγγράφου (εφεξής το «πωλητήριο»), το οποίο, ήταν κατατεθειμένο στο Κτηματολόγιο.

 

Για σκοπούς πληρωμής των σχετικών δικαιωμάτων μεταβίβασης, το Κτηματολόγιο καθόρισε ως αγοραία αξία για το (όλον) μεταβιβαζόμενο ακίνητο το ποσό των €600.000.

 

Οι Αιτητές δεν αποδέχτηκαν ότι το ποσό των €600.000 αντιπροσώπευε την αγοραία αξία του μεταβιβασθέντος ακινήτου, κατέβαλαν με διαμαρτυρία το ποσό των €17.200 που αφορούσε τα μεταβιβαστικά δικαιώματα για το πιο πάνω ποσό και κατέθεσαν σχετική ένσταση. Συναφώς, οι Αιτητές υπέβαλαν έκθεση από ιδιώτη εκτιμητή με ημερομηνία 29.11.2019 (εφεξής η «έκθεση του ιδιώτη εκτιμητή»), σύμφωνα με την οποία η αγοραία αξία του καθορίστηκε στα €394.000.

 

Συναφώς ετοιμάστηκε από τους Καθ’ ων η αίτηση Έκθεση Εκτίμησης (εφεξής η «Έκθεση Εκτίμησης»), στην οποία υιοθετήθηκε ως αγοραία αξία του ακινήτου το ποσό των €600.000, ως δηλαδή ο αρχικός υπολογισμός. Η ημερομηνία εκπόνησης της Έκθεσης Εκτίμησης σχολιάζεται πιο κάτω.

 

Για την εν λόγω απόφαση οι Αιτητές ενημερώθηκαν από τους Καθ’ ων η αίτηση με επιστολές ημερομηνίας 04.02.2020 και με την υπό κρίση προσφυγή ζητούν την ακύρωσή της εγείροντας, με τους δύο κεντρικούς ισχυρισμούς των ευπαίδευτων συνηγόρων τους, ότι η προσβαλλομένη και/ή οι προπαρασκευαστικές αυτής είναι αναιτιολόγητη/ες και ότι εκδόθηκε/αν υπό καθεστώς ουσιώδους πραγματικής πλάνης.

 

Ειδικότερα, οι Αιτητές επιχειρηματολογούν, ως προς αμφότερα νομικά σημεία, τα οποία άλλωστε είναι και συναφή, επί του ότι η προσβαλλόμενη δεν υποστηρίζεται από τις καταγραφές του διοικητικού φακέλου. Ειδικότερα βάλλουν κατά της Έκθεσης Εκτίμησης, θέτοντας ότι αυτή περιέχει στοιχεία αντιφατικά που καθιστούν την προσβαλλόμενη αναιτιολόγητη καθιστώντας αδύνατο να διαπιστωθεί ο χρόνος πραγματοποίησής της και δη ότι εκεί καταγράφεται ως ημερομηνία εκτίμησης η 08.09.2017, ως ημερομηνία επιτόπιας έρευνας η 13.01.2020 και ως ημερομηνία ετοιμασίας της έκθεσης η 27.01.2019.

 

Περαιτέρω θέτουν ότι δεν παρέχεται η δέουσα αιτιολογία έναντι της έκθεση του ιδιώτη εκτιμητή, την οποία προφανώς οι Καθ΄ων η αίτηση δεν έλαβαν υπόψη, αλλά και ότι δεν προκύπτει από έκθεση εκτίμησης το πως οι Καθ’ ων η αίτηση είχαν αρχικώς υπολογίσει στις 07.11.2019 την αγοραία αξία του ακινήτου στα €600.000.

 

Υποβάλλουν επίσης ότι η Έκθεση Εκτίμησης, ήταν εσφαλμένη καθότι δεν έλαβε υπόψη τη δυσμενή οικονομική κρίση κατά τον χρόνο της σύμβασης της πώλησης (Σεπτέμβρης 2017) αλλά τις αξίες Νοεμβρίου  2019 που η αγορά ακινήτων ανέκαμπτε και ότι η επιβολή μεγαλύτερων μεταβιβαστικών από το συμφωνηθέν αντίτιμο έγινε αυθαίρετα.

 

Οι Καθ’ ων η αίτηση, από την πλευρά τους, με παραπομπή σε στοιχεία του φακέλου, υποστηρίζουν το αιτιολογημένο και εν γένει νόμιμο της προσβαλλόμενης.

 

Κατόπιν εξέτασης των εκατέρωθεν θέσεων καταλήγω ως εξής:

 

Καταρχάς σημειώνω ότι οι Αιτητές έχουν δίκαιο στο ότι η Έκθεση Εκτίμησης περιέχει ημερομηνία που δεν φαίνεται συμβατή με τα λοιπά στοιχεία της, ήτοι την 27.01.2019, η οποία εμφανίζεται ως ημερομηνία σύνταξής της πλησίον της υπογραφής του εκτιμητή στο τέλος της έκθεσης.

 

Όμως η εν λόγω ημερομηνία θεωρώ έχει τεθεί προφανώς εκ παραδρομής (clerical mistake)/γραφικού σφάλματος [HjiParaskevas Leontios ν. The Republic of Cyprus through the Public Service Commission (1987) 3 CLR 597], δεδομένου ότι τα ουσιώδη γεγονότα της παρούσας διαφοράς, ήτοι η κατάθεση της δήλωσης μεταβίβασης στο κτηματολόγιο, η ένσταση των Αιτητών και η έκθεση του ιδιώτη εκτιμητή τους ήταν όλα πολύ μεταγενέστερα, εκκινώντας από τον Νοέμβρη 2019, συνεπώς δεν μπορεί να υποστηριχθεί ότι η εν λόγω έκθεση εκπονήθηκε τον Γενάρη 2019 δηλαδή πριν καν την κατάθεση της δήλωσης μεταβίβασης και ένστασης ούτε άρα να θεωρηθεί ως ανεπίδεκτη δικαστικού ελέγχου η τελική προσβαλλόμενη (ή η Έκθεση Εκτίμησης) επί του σημείου αυτού τουλάχιστον.

 

Θεωρώ ότι το γραφικό σφάλμα άπτεται απλά της χρονολογίας εκπόνησης της Έκθεσης Εκτίμησης ήτοι αντί να καταγραφεί το ορθό έτος 2020 καταγράφηκε εσφαλμένα το 2019, κάτι που άλλωστε υποστηρίζεται και από βέβαια στοιχεία του φακέλου και καταγραφές. Συγκεκριμένα η εν λόγω έκθεση σχολιάζει το ιστορικό και την έκθεση του ιδιώτη εκτιμητή, άρα γεγονότα και έγγραφα μεταγενέστερα του Γενάρη 2019. Περαιτέρω υπάρχουν και άλλα έγγραφα του διοικητικού φακέλου που παραπέμπουν στην ημερομηνία 27.01.2020 όπως το Σημείωμα του εκτιμητή που εκπόνησε την Έκθεση Εκτίμησης προς τους Καθ’ ων η αίτηση, σημείωμα το οποίο φέρει ημερομηνία 27.01.2020 (ως δηλαδή προφανώς η ορθή ημερομηνία της Έκθεσης Εκτίμησης) και αναφέρεται ότι η έκθεση αυτή ετοιμάστηκε, όπως και τα σχέδια που επισυνάπτονται στην Έκθεση Εκτίμησης (ερ. 3), τα οποία αναγράφουν ημερομηνία 27.01.2020, ενώ δε, συγκεκριμένες συγκριτικές πωλήσεις που καταγράφει η έκθεση (ερ. 4), έχουν ημερομηνίες Μαρτίου και Μαΐου 2019 (με δήλωση μεταβίβασης Σεπτέμβρη 2019), άρα μετά τον Γενάρη 2019 και προγενέστερες, ως λογικό, του Γενάρη 2020.

 

Είναι άρα σαφές και δεν έχω επί τούτου αμφιβολία ότι το έτος «2019» επί της ημερομηνίας 27.01.2019 της Έκθεσης Εκτίμησης ετέθη προφανώς εκ γραφικού ολισθήματος (αντί δηλαδή να καταγραφεί το ορθό έτος «2020») μη δυνάμενου να καταστήσει την αιτιολογία ή έρευνα των Καθ’ ων η αίτηση πλημμελή ως προς το σημείο αυτό.

 

Περαιτέρω η αναφορά στην Έκθεση Εκτίμησης στο σημείο 2 «ημερομηνία εκτίμησης 08/09/2017», την οποία σχολιάζουν οι ευπαίδευτοι συνήγοροι του Αιτητή, αντιλαμβάνομαι (και νομίζω είναι σαφές) ότι αναφέρεται στην ημερομηνία αρχικής εκτίμησης από τους Καθ’ ων η αίτηση βάσει της ημερομηνίας του πωλητηρίου εγγράφου, το οποίο ήταν κατατεθειμένο στο Κτηματολόγιο και προφανώς όχι στην ημερομηνία εκπόνησης της Έκθεσης Εκτίμησης, άλλωστε η εν λόγω ημερομηνία 08.09.2017 είναι δεδομένη και προκύπτει τόσο από την ίδια την Έκθεση Εκτίμησης που κάνει αναφορά στην ημερομηνία του πωλητηρίου (παράγραφος 1 ερ. 7) όσο και στις επιστολές με τις οποίες κοινοποιήθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση όπου γίνεται αναφορά σε αυτήν στην παράγραφο 2 («σε τιμές ημερομηνίας 8/09/2017 το ποσό του…»).

 

Περνώντας τώρα στα λοιπά σημεία της επιχειρηματολογίας των Αιτητών, δε διαπιστώνω οι ισχυρισμοί περί εσφαλμένης αιτιολογίας και έρευνας να επιβεβαιώνονται.

 

Είναι σαφές ότι η προσβαλλόμενη απόφαση παραπέμπει [δεόντως κατ’ άρθρο 29 του Ν. 158(Ι)/1999, προς συμπλήρωση της αιτιολογίας της] στην επιτόπια έρευνα και στο ότι έλαβε υπόψη τόσο τις παραστάσεις των Αιτητών όσο και συγκριτικές πωλήσεις παρομοίων ακινήτων της περιοχής, άρα στο περιεχόμενο της Έκθεσης Εκτίμησης, καθορίζοντας τελικά την αγοραία αξία στο ποσό των €600.000.

 

Από το περιεχόμενο της Έκθεσης Εκτίμησης διαπιστώνω ότι η έκθεση του ιδιώτη εκτιμητή λήφθηκε υπόψη εφόσον σχολιάζεται ρητώς στις παρατηρήσεις του εκτιμητή των Καθ’ ων η αίτηση (ερ. 6, παράγραφος 8) όμως, μεταξύ άλλων, αξιολογείται ότι εκτιμά το ακίνητο σε χαμηλή αξία ακόμα και δεδομένων των τιμών που περιλαμβάνει στην έκθεσή του ο ίδιος ο ιδιώτης εκτιμητής.

 

Περαιτέρω διαπιστώνεται ότι στην Έκθεση Εκτίμησης παρατίθενται συγκριτικές πωλήσεις, για 4 ακίνητα (έναντι 2 της έκθεσης του ιδιώτη εκτιμητή) περιλαμβανομένων των αναλυτικών, για έκαστη πώληση, στοιχείων και ποσών και επισυνάπτονται τοπογραφικά με αναφορά στα ακίνητα των συγκριτικών στοιχείων που ελήφθησαν υπόψη και σημείωση τους επί του χάρτου. Στην Έκθεση Εκτίμησης η πρώτη καταγραφή παρουσιάζει ως αξία ανά τμ €39,02 τόσο ως  δηλωθείσα όσο και ως εκτιμηθείσα από το κτηματολόγιο, η δεύτερη καταγραφή παρουσιάζει ως αξία ανά τμ €14,25 ως δηλωθείσα και €29,35 ως εκτιμηθείσα, η τρίτη ως δηλωθείσα €13,66 τμ και ως εκτιμηθείσα €26,26 τμ και η τέταρτη τόσο ως δηλωθείσα όσο και ως εκτιμηθείσα €36,26 τμ. Παρατηρώ δε ότι η δεύτερη και τρίτη πώληση, αυτές δηλαδή με τις χαμηλότερες δηλωθείσες αξίες είναι αυτές που χρησιμοποιούνται και στην έκθεση του ιδιώτη εκτιμητή.

 

Υπό τις ως άνω περιστάσεις δε βλέπω πώς οι Καθ’ ων η αίτηση πλανήθηκαν ή δεν αιτιολόγησαν ορθά την προσβαλλόμενη εφόσον φαίνεται η Έκθεση Εκτίμησής τους να λαμβάνει υπόψη πράγματι συγκριτικές πωλήσεις στην περιοχή του ακινήτου, η δε καθορισθείσα αγοραία αξία (τόσο αρχικά όσο και τελικά), ήτοι το ποσό των €26,66 τμ έχοντας υπόψη τις ανωτέρω αξίες, δεν εκφεύγει των πλαισίων που θα μπορούσαν να την καταστήσουν αυθαίρετη ή πεπλανημένη δεδομένου ότι είναι κατά πολύ μικρότερη από τις πωλήσεις με τις υψηλότερες αξίες όπου η (δηλωθείσα και εκτιμηθείσα) ήταν στα €36,26/39,02 τμ και πλησίον ή και χαμηλότερα των εκτιμηθεισών των χαμηλότερων αξιών (€29,35/€26,26).

 

Με αυτά άρα τα δεδομένα, ο ισχυρισμός περί πλημμελούς αιτιολογίας ή έρευνας δεν μπορεί να θεμελιώσει ακυρωτικό εύρημα, άλλωστε δε προβάλλεται ισχυρισμός περί παράβασης οποιασδήποτε νομοθετικής/ κανονιστικής  πρόνοιας που πχ να καθόριζε όπως η αγοραία αξία του ακινήτου αφορά συγκεκριμένη περίοδο ή ημερομηνία ή πρέπει να λαμβάνει (ή να μη λαμβάνει) υπόψη συγκεκριμένα δεδομένα που οι Καθ’ ων η αίτηση αστόχησαν να λάβουν (ή μη λάβουν) υπόψη ή που να υποχρέωνε τους Καθ΄ων η αίτηση κατά την κατάθεση της δήλωσης μεταβίβασης στις 07.11.2019, να είχαν εκπονήσει επιτόπου έγγραφη εκτίμηση (ως η Έκθεση Εκτίμησης).

 

Σε κάθε όμως περίπτωση, δε μπορώ παρά να επιβεβαιώσω ότι τελικώς ορθά οι Καθ’ ων η αίτηση, με την κατάθεση της δήλωσης μεταβίβασης, είχαν καθορίσει πολύ υψηλότερα την αγοραία αξία του ακινήτου και αυτό υποστηρίζεται σαφώς τόσο από τα στοιχεία της Έκθεσης Εκτίμησης που εξέθεσα αναλυτικά πιο πάνω, όσο εν τέλει και από την έκθεση του ιδιώτη εκτιμητή, που ακόμα και με την χαμηλή, κατά τους Καθ’ ων η αίτηση, αγοραία αξία που θέτει, το υπολογίζει σε αγοραία αξία κατά €164.000 μεγαλύτερη της δηλωθείσας στο πωλητήριο.

 

Συναφώς δε με τα πιο πάνω αλλά και ειδικότερα ως προς τη δυσμενή οικονομική κρίση, η οποία, κατά τη θέση των Αιτητών, υπήρχε κατά τον χρόνο πώλησης[1] και δεν ελήφθη υπόψη στον καθορισμό της Έκθεσης Εκτίμησης παρά μόνο λήφθηκαν υπόψη αξίες Νοέμβρη 2019 που η αγορά ανέκαμπτε, σημειώνω ότι δεν υποβάλλεται πόθεν προκύπτει ότι η οικονομική κρίση ήταν παράγων που έπρεπε να αξιολογηθεί δεδομένου ότι ούτε η έκθεση του ιδιώτη εκτιμητή θέτει ζήτημα επηρεασμού των τιμών λόγω οικονομικής κρίσης.

 

Εξάλλου οφείλω να παρατηρήσω ότι στην Έκθεση Εκτίμησης δεν παρατίθενται μόνο πωλήσεις σε χρόνους πλησίον της μεταβίβασης του Νοεμβρίου 2019 αλλά και σε χρόνους προ του πωλητηρίου (ημερ. 08.09.2017) που κατά τους Αιτητές επικρατούσε οικονομική κρίση, η δε εκ των συγκριτικών πωλήσεων της Έκθεσης Εκτίμησης, πώληση ημερομηνίας 17.05.2017, είχε την υψηλότερη δηλωθείσα/εκτιμηθείσα αξία από όλες τις πωλήσεις, ήτοι €39,02 τμ, δηλαδή €12,54 ανά τμ υψηλότερη από την επίδικη.

 

Συνεπώς, δεν βρίσκω ούτε οι εν προκειμένω θέσεις των Αιτητών να ευσταθούν.

 

Δεδομένων των πιο πάνω, δεν εντοπίζω πλημμέλεια στην προσβαλλόμενη, την οποία και επικυρώνω, απορρίπτοντας την παρούσα προσφυγή με €1.800 έξοδα υπέρ των Καθ’ ων η αίτηση και εναντίον των Αιτητών.

 

Φ. Καμένος, ΔΔΔ