ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ
(Υπόθεση Αρ. 1695/2022 (i-Justice))
28 Αυγούστου 2025
[ΚΩΜΟΔΡΟΜΟΣ, Πρόεδρος]
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ
Α. Τ.
Αιτητής
ΚΑΙ
ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΜΕΣΩ ΤΟΥ ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ
ΤΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΚΟΥ ΤΜΗΜΑΤΟΣ
Καθ’ ων η Αίτηση
Α. Χριστοφή, για Αντρέας Γιωρκάτζης Δ.Ε.Π.Ε., για Αιτητή
Θ. Χατζηλούκας, για Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, για Καθ’ ων η Αίτηση
ΑΠΟΦΑΣΗ
ΚΩΜΟΔΡΟΜΟΣ, Π.Δ.Δ.: Προσβάλλεται ως άκυρη, παράνομη και στερημένη οποιουδήποτε εννόμου αποτελέσματος η «πράξη και/ή απόφαση του Καθ’ ου η Αίτηση που φέρει ημερομηνία 13/07/2022 με την οποία καθόρισε την αγοραία αξία των ακινήτων με Αριθμό Εγγραφής [.], Φύλλο/Σχέδιο --/[.], Τμήμα 6, Τεμάχιο [.] και με Αριθμό Εγγραφής [.], Φύλλο/Σχέδιο --/[.], Τμήμα 6, Τεμάχιο [.] αμφότερα στην τοποθεσία «Ανεφάνη της Λαξιάς» στο Δήμο Παραλιμνίου της Επαρχίας Αμμοχώστου [στο εξής «τα ακίνητα»] σε Ευρώ 380.000 και Ευρώ 270.000 αντίστοιχα και με την οποία καθορίστηκαν τα δικαιώματα και/ή τέλη εγγραφής των τίτλων των πιο πάνω ακινήτων σε Ευρώ 14.275».
Στο πλαίσιο συγκεκριμένης δημόσιας διαδικασίας υποβολής προσφορών για αγορά ακινήτων, ο αιτητής, στις 11.1.2022, υπέβαλε προσφορά για αγορά των ακινήτων για το συνολικό ποσό των €265.000 (€165.000 για το πρώτο ακίνητο και €100.000 για το δεύτερο ακίνητο) πλέον Φ.Π.Α.. Η προσφορά υποβλήθηκε προς την ALTAMIRA ASSET MANAGEMENT (CYPRUS) LIMITED, η οποία είχε αναλάβει, μεταξύ άλλων, τη διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων λογαριασμών και αριθμού χρηματοπιστωτικών διευκολύνσεων.
Η προσφορά του αιτητή έγινε δεκτή και εν συνεχεία συνομολογήθηκε σχετική συμφωνία πώλησης μεταξύ της εγγεγραμμένης ιδιοκτήτριας των ακινήτων, ήτοι της εταιρείας CCSRE Real Estate Company Ltd (εταιρείας ειδικού σκοπού, η οποία συστάθηκε με σκοπό την πώληση/εκποίηση περιουσιακών στοιχείων και την οποία αντιπροσώπευε η ALTAMIRA κατά την προαναφερθείσα διαδικασία υποβολής των προσφορών) και του αιτητή.
Στις 18.4.2022 προσκομίστηκαν στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Αμμοχώστου τα σχετικά έγγραφα μεταβίβασης των ακινήτων, δυνάμει αγοραπωλησίας, με δηλωθέν τίμημα το ποσό των €265.000 ως έχει αναφερθεί πιο πάνω, ωστόσο ο Κλάδος Εκτιμήσεων του Κτηματολογίου καθόρισε ως αγοραία αξία των ακινήτων το ποσό των €300.000 για το πρώτο ακίνητο και το ποσό των €240.000 για το δεύτερο.
Ο αιτητής δεν αποδέχθηκε τον πιο πάνω υπολογισμό και πλήρωσε υπό ένσταση τα αντίστοιχα δικαιώματα εγγραφής τίτλου, τα οποία ανέρχονταν στο ποσό των €9.875,00 για ολοκλήρωση της μεταβίβασης.
Τελικά, ο Διευθυντής του Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος («ο Διευθυντής»), μετά και την εξέταση της ένστασης του αιτητή, στο πλαίσιο της οποίας διενεργήθηκε και επιτόπια έρευνα, γνωστοποίησε στον αιτητή την επίδικη απόφασή του, σύμφωνα με την οποία η αγοραία αξία των δυο ακινήτων καθορίστηκε στο ποσό των €270,000 και €380,000, αντίστοιχα. Τα δε αντίστοιχα δικαιώματα εγγραφής τίτλου διαμορφώθηκαν στο ποσό των €14.275,00, με αποτέλεσμα ο αιτητής, ο οποίος είχε ήδη καταβάλει σχετικώς το ποσό των €9.875,00, να κληθεί να καταβάλει επιπρόσθετα το ποσό των €4.400,00.
Ο αιτητής αντέδρασε και καταχώρησε την υπό κρίση προσφυγή στις 3.9.2022.
Στην εμπροσθοφυλακή της επιχειρηματολογίας των συνηγόρων του αιτητή, βρίσκεται ο ισχυρισμός ότι καμία αιτιολογία, πόσω δε μάλλον επαρκής, δεν δόθηκε από τους καθ’ ων η αίτηση για τη μη αποδοχή του δηλωθέντος τιμήματος πώλησης των ακινήτων ως τιμήματος που αποτελούσε την αγοραία αξία των ακινήτων. Συναφώς, εγείρεται και ισχυρισμός περί εμφιλοχώρησης πλάνης στην κρίση του Διευθυντή, ο οποίος εσφαλμένα αντιλήφθηκε και εφάρμοσε τον ορισμό του όρου «αγοραία αξία», που προβλέπεται στο άρθρο 2 του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου (Κεφ. 219), ως αυτός ίσχυε κατά τον ουσιώδη χρόνο («ο Νόμος»).
Περαιτέρω, και σε άμεση συνάρτηση με τα πιο πάνω, προωθείται και ο ισχυρισμός περί μη διενέργειας της δέουσας έρευνας εκ μέρους των καθ’ ων η αίτηση, εφόσον οι καθ’ ων παρέλειψαν να λάβουν υπόψη τους τα στοιχεία που ήσαν ενώπιον τους και κατεδείκνυαν ότι το τίμημα πώλησης που ανεγράφετο στη σχετική συμφωνία πώλησης αντιπροσώπευε την αγοραία αξία των ακινήτων. Με συνακόλουθο αποτέλεσμα, να υπολογιστούν εσφαλμένα και τα σχετικά τέλη που κλήθηκε να καταβάλει ο αιτητής. Επιπρόσθετα, στο πλαίσιο του ίδιου εγειρόμενου λόγου ακύρωσης, προβάλλεται ότι η εξέταση συγκριτικών πωλήσεων άλλων ακινήτων, στην οποία προέβησαν οι καθ’ ων η αίτηση, ήταν λανθασμένη και εσφαλμένα οι καθ’ ων δεν έλαβαν υπόψη τους το τίμημα πώλησης των ακινήτων στην ελεύθερη αγορά καθώς και το γεγονός ότι για περίοδο μεγαλύτερη των τριών χρόνων, ήτοι τουλάχιστον από το έτος 2019, τα ακίνητα προσφέρονταν προς πώληση δια δημόσιας διαδικασίας από την ALTAMIRA, η οποία αντιπροσώπευε την CCRSE, με υψηλότερη τιμή, την τιμή πώλησης αυτών, χωρίς ωστόσο να καταστεί εφικτή η εξεύρεση αγοραστή. Συνεπώς, κατά τη σχετική εισήγηση, στην ελεύθερη αγορά ήταν αδύνατο τα ακίνητα να πωλούνταν σε τιμή υψηλότερη από την τιμή πώλησης που είχε δηλωθεί στη σχετική συμφωνία πώλησης, γεγονός που ο Διευθυντής πεπλανημένα αγνόησε και/ή δεν έλαβε υπόψη του.
Τα πιο πάνω, σύμφωνα πάντα με την πλευρά του αιτητή, στοιχειοθετούν και πρόσθετους λόγους ακύρωσης που έγκεινται στην κατάχρηση εξουσίας εκ μέρους των καθ’ ων η αίτηση και στην παραβίαση των αρχών της καλής πίστης και της χρηστής διοίκησης.
Η πλευρά των καθ’ ων η αίτηση αντιτείνει ότι η προσβαλλόμενη απόφαση λήφθηκε κατόπιν διενέργειας της δέουσας έρευνας, καθόλα ορθά και νόμιμα, σύμφωνα με την οικεία νομοθεσία, είναι δε αυτή επαρκώς και/ή δεόντως αιτιολογημένη, εύλογα επιτρεπτή και εντός των ορίων της διακριτικής ευχέρειας της Διοίκησης και ουδεμία πλάνη εμφιλοχώρησε κατά τη λήψη αυτής. Κατά τον κ. Χατζηλούκα, οι καθ’ ων η αίτηση ενήργησαν σύννομα και ορθά, στη βάση του συνόλου των στοιχείων που είχαν τεθεί ενώπιον τους κατά τον ουσιώδη χρόνο και που υπήρχαν κατά το χρόνο εξέτασης της υπό του αιτητή υποβληθείσας ένστασης.
Περαιτέρω, ο συνήγορος των καθ’ ων η αίτηση εγείρει, για πρώτη φορά δια της γραπτής του αγόρευσης, προδικαστική ένσταση, ισχυριζόμενος ότι ο αιτητής στερείται εννόμου συμφέροντος προς προώθηση της προσφυγής του, καθότι δεν είχε αυτός αποδεικτικά στοιχεία τα οποία δύνανται να αμφισβητήσουν τον καθορισμό της αγοραίας αξίας των ακινήτων από τους καθ’ ων η αίτηση.
Έχω εξετάσει την προσβαλλόμενη απόφαση υπό το πρίσμα των οικείων διοικητικών φακέλων και, γενικότερα, όλων των στοιχείων που τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου, τα οποία αποτέλεσαν το υπόβαθρο για προώθηση των εκατέρωθεν θέσεων, είτε κατά είτε υπέρ της νομιμότητας της προσβαλλόμενης πράξης.
Εν πρώτοις, δεν μπορώ να συμφωνήσω με τον, εν είδει πρώτης προδικαστικής ενστάσεως προβαλλόμενο, ισχυρισμό ότι στερείται ο αιτητής του απαιτούμενου εννόμου συμφέροντος προς έγερση και προώθηση της παρούσας προσφυγής, καθότι δεν έχει αυτός αποδεικτικά στοιχεία τα οποία δύνανται να αμφισβητήσουν τον καθορισμό της αγοραίας αξίας των ακινήτων. Είναι σαφές ότι δια της απόφασης των καθ’ ων η αίτηση να μην αποδεχθούν την αρχικώς δηλωθείσα τιμή πώλησης των ακινήτων και να προβούν σε δικούς τους υπολογισμούς για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας των ακινήτων, διαμορφώθηκαν τα επίδικα δικαιώματα και/ή τέλη εγγραφής των τίτλων των ακινήτων που κλήθηκε να καταβάλει ο αιτητής και τα οποία ήσαν εμφανώς υψηλότερα από τα αντίστοιχα ποσά που θα κατέβαλλε εάν γινόταν δεκτή η υπ’ αυτού δηλωθείσα τιμή πώλησης ως αντιστοιχούσα στην αγοραία αξία των ακινήτων. Συνεπώς, δια της επίδικης απόφασης, έχουν επέλθει στον αιτητή άμεσα και δυσμενή έννομα αποτελέσματα κατά τρόπο που να δημιουργείται σε αυτόν το απαιτούμενο έννομο συμφέρον για να την προσβάλει (Χριστοδούλου κ.α. ν. Δημοκρατίας (1990) 3(Β) Α.Α.Δ. 1103).
Επιπρόσθετα, όμως, είναι πρόδηλο ότι ο εν λόγω, προδικαστικώς εγειρόμενος, ισχυρισμός σχετίζεται άμεσα και/ή ευθέως με τον ίδιο τον πυρήνα της επίδικης διαφοράς και δη με το κατά πόσον ορθά ή εσφαλμένα προχώρησαν οι καθ’ ων η αίτηση σε δικό τους υπολογισμό και/ή καθορισμό της αγοραίας αξίας των ακινήτων, εκδίδοντας την προσβαλλόμενη απόφαση. Έχει, ωστόσο, κατ’ επανάληψη νομολογηθεί ότι ένας αιτητής νομιμοποιείται και δεν στερείται του απαιτούμενου εννόμου συμφέροντος να προσβάλει μια διοικητική απόφαση, εφόσον η εκτίμηση της Διοίκησης αναφορικά με ζήτημα που συνδέεται άμεσα με το ίδιο το αντικείμενο της προσφυγής, αμφισβητείται και συνιστά επίδικο θέμα της προσφυγής (Παντελή v. Δημοκρατίας (1994) 4 Α.Α.Δ. 1020, Γεωργίου v. Δημοκρατίας (1994) 4 Α.Α.Δ. 1127, Χρυσοστόμου κ.α. v. Κωνσταντινίδου κ.α. (1999) 3 Α.Α.Δ. 13, ΕΤΕΚ ν. Ορφανίδου και άλλων (2000) 3 Α.Α.Δ 524). Συνεπώς, και στην υπό εξέταση περίπτωση, δεν μπορεί να εγείρεται προδικαστική ένσταση περί έλλειψης εννόμου συμφέροντος, έχουσα ως βάση και/ή αναφορικά με ζήτημα που, ως έχει ήδη λεχθεί, όχι μόνο είναι επίδικο, αλλά συνδέεται άμεσα με το ίδιο το αντικείμενο και/ή τον πυρήνα της προαναφερθείσας επίδικης διαφοράς. Είναι δε σαφές ότι η επίλυση του εν λόγω ζητήματος επιδρά καταλυτικά στην έκβαση της παρούσας προσφυγής και τυχόν επιτυχία της εγειρόμενης προδικαστικής, θα στερούσε από τον αιτητή την δυνατότητα να υποστηρίξει τις θέσεις του επ' αυτού ακριβώς του ζητήματος, το οποίο, επαναλαμβάνω, αποτελεί την ίδια την ουσία της προσφυγής (βλ. και τις αποφάσεις του παρόντος Δικαστηρίου επί παρομοίου ζητήματος στις CYPRA BIOENERGY LTD v. Δήμος Αραδίππου, Υποθ. Αρ. 806/2017, ημερ. 27.4.2022, Περσιάνη ν. Δημοκρατίας, Υποθ. Αρ. 1847/2018, ημερ. 26.1.2022, Χριστοφίδης ν. Κοινοτικό Συμβούλιο Παλαιομετόχου, Υποθ. Αρ. 194/2016, ημερ. 31.3.2020, Λακκοτρύπης ν. Αρχή Λιμένων Κύπρου, Υποθ. Αρ. 1419/2016, ημερ. 25.10.2019 και Μιχαηλίδης ν. Δημοκρατίας, Υποθ. Αρ. 553/2015, ημερ. 9.10.2019).
Κατά συνέπεια, η προδικαστική ένσταση απορρίπτεται.
Προχωρώ στην εξέταση των εγειρόμενων λόγων ακύρωσης που προωθούνται.
Στον πυρήνα της επιχειρηματολογίας των συνηγόρων του αιτητή, βρίσκονται οι ισχυρισμοί περί ελλιπούς αιτιολογίας της επίδικης πράξης και μη διενέργειας της δέουσας έρευνας εκ μέρους των καθ’ ων η αίτηση, η οποία απέληξε σε απόφαση ληφθείσα υπό καθεστώς πλάνης.
Δεν μπορώ να συμφωνήσω με τις πιο πάνω θέσεις.
Σύμφωνα με την τρίτη επιφύλαξη της παραγράφου 3(β)(iv) του Πίνακα του Νόμου, όπου ρυθμίζονται οι μεταβιβάσεις ακινήτων δυνάμει πωλήσεως-
«Νοείται έτι περαιτέρω ότι, όταν ο Διευθυντής δεν ικανοποιείται ότι το τίμημα πώλησης που δηλώθηκε αντιπροσωπεύει την αγοραία αξία του ακινήτου κατά την ηµεροµηνία της δήλωσης µεταβίβασης ή κατά την ηµεροµηνία της σύμβασης πώλησης, όπως αυτή γίνεται αποδεκτή από το Διευθυντή, ο Διευθυντής δύναται, κατά την κρίση του, να επιβάλει και να εισπράξει τέλος βάσει της κλίµακας που περιλαμβάνεται στο Κεφάλαιο 17, το οποίο υπολογίζεται επί της αγοραίας αξίας του ακινήτου και η εγγραφή στο όνομα του αγοραστή συντελείται χωρίς να αναµένεται η εκτίµηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου από το Διευθυντή :».
Σύμφωνα δε με το άρθρο 2 του Νόμου, η «αγοραία αξία» σε σχέση με ακίνητο «σημαίνει το ποσό το οποίο το ακίνητο αυτό θα απέφερε αν επωλείτο εκούσια στην ελεύθερη αγορά, από πωλητή που ενεργεί εκούσια σε αγοραστή που ενεργεί εκούσια». Εκτενέστερη αναφορά επ’ αυτού γίνεται πιο κάτω.
Σαφέστατα από το ίδιο το λεκτικό της προεκτεθείσας τρίτης επιφύλαξης της παραγράφου 3(β)(iv) του Πίνακα, προκύπτει η εκ του Νόμου παρεχόμενη διακριτική ευχέρεια και/ή δυνατότητα στον Διευθυντή, εφόσον αυτός δεν ικανοποιείται ότι το τίμημα πώλησης που δηλώθηκε, αντιπροσωπεύει την αγοραία αξία του ακινήτου κατά την ηµεροµηνία της δήλωσης µεταβίβασης ή κατά την ηµεροµηνία της σύμβασης πώλησης, να επιβάλει και να εισπράξει τα σχετικά τέλη και/ή δικαιώματα μεταβίβασης βάσει της κλίµακας που περιλαμβάνεται στο Κεφάλαιο 17, το οποίο υπολογίζεται επί της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Συνεπώς, σαφώς και ο Διευθυντής, σε περίπτωση που για οποιοδήποτε λόγο, κρίνει ότι το δηλωθέν τίμημα πώλησης δεν αντιπροσωπεύει την αγοραία αξία του ακινήτου, σύμφωνα με τα ανωτέρω, δύναται να διενεργήσει ο ίδιος (την δέουσα) έρευνα προκειμένου να καθορίσει, αιτιολογημένα βεβαίως, το τίμημα που κατά την κρίση του αποτελεί την αγοραία αξία του ακινήτου. Οποιαδήποτε άλλη ερμηνευτική προσέγγιση, θα ήγειρε ευθέως και ευλόγως το ερώτημα περί του ίδιου του λόγου ύπαρξης της υπό αναφορά διάταξης.
Εν προκειμένω, το λεκτικό των προαναφερθεισών διατάξεων είναι σαφές, κατά τρόπο που να μην επιδέχεται πολλαπλής ερμηνείας. Όπως λέχθηκε στην ΓΥΜΝΑΣΤΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ «ΤΑ ΟΛΥΜΠΙΑ» ν. Δήμος Λεμεσού, Ε.Δ.Δ. 95/2019, ημερ. 5.6.2024,-
«Σκοπός της ερμηνείας του νόμου είναι η ανεύρεση της πρόθεσης του νομοθέτη. Όπου το λεκτικό της διάταξης είναι σαφές, το Δικαστήριο την ερμηνεύει με βάση τη φυσική και συνήθη έννοια των λέξεων. Οι λέξεις σ' ένα νομοθέτημα γενικά ερμηνεύονται με τη συνήθη τους σημασία, αλλά και με βάση τα συμφραζόμενα, έχοντας δε υπόψη το αντικείμενο και το σκοπό του νόμου. (Βλ. Δημοκρατία v. Ματθαίου, Αναθεωρητική Έφεση 832, ημερ. 12.7.1990. Βλ. επίσης Halsbury's Laws of England, Τέταρτη Έκδοση, Τόμος 44, παράγρ. 863 - 873). Η ερμηνεία πρέπει να είναι τέτοια που να μην οδηγεί σε παράλογα αποτελέσματα, αλλά στη λειτουργικότητα των νόμων. (Βλ. Southfields Ind. Ltd v. Δήμου Λευκωσίας (1995) 3 ΑΑΔ 59). Εκτενής αναφορά και ανάλυση εμπεριέχεται σε πρόσφατες αποφάσεις του Ανωτάτου Συνταγματικού Δικαστηρίου, ήτοι στην Αναφορικά με την Αίτηση του Οργανισμού Αγελαδοτρόφων (ΠΟΑ) Δημόσια Εταιρεία Λίμιτεδ, Αρ. 1/24, ημερομηνίας 23.5.2024 και στην Αναφορικά με την Αίτηση του Γενικού Εισαγγελέα μέσω Διευθυντή Τμήματος Εσωτερικών Προσόδων, Αίτηση Αρ. 9/23, ημερομηνίας 21.2.2024, όπου επαναλήφθηκε ότι «..Είναι το λεκτικό του Νόμου που θα μας καθοδηγήσει στην ανεύρεση της πρόθεσης του νομοθέτη που αποτελεί το ζητούμενο της ερμηνευτικής διεργασίας, εφόσον, όπως θα εξηγήσουμε, το λεκτικό, εν προκειμένω, είναι σαφές με βάση τη συνήθη έννοια του (βλ. Southfields ανωτέρω). Δεν τίθεται θέμα διασταλτικής ή άλλης ερμηνείας πέραν των όσων από το γράμμα του Νόμου με σαφήνεια προκύπτουν.»
Συνεπώς, αυτό που θα πρέπει εν συνεχεία να απαντηθεί, είναι εάν στην υπό κρίση περίπτωση, πράγματι, αιτιολογήθηκε η απόφαση των καθ’ ων η αίτηση να προβούν σε δικό τους καθορισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου και αν πριν από την κρίση τους αυτή, είχαν προβεί στη δέουσα έρευνα.
Εν προκειμένω, η δοθείσα αιτιολογία κρίνεται ορθή και επαρκής, έχει δε αυτή έρεισμα στις διατάξεις του ιδίου του Νόμου και, σε κάθε περίπτωση, δύναται να συμπληρωθεί από τα στοιχεία του φακέλου. Τόσο από το σώμα της επίδικης απόφασης ημερομηνίας 13.7.2022, όσο και από το σύνολο των παραρτημάτων του δικογράφου της ένστασης και των εγγράφων του διοικητικού φακέλου, προκύπτει με σαφήνεια και την απαιτούμενη επάρκεια η αιτιολογία της προσβαλλόμενης απόφασης. Αποκαλύπτεται λεπτομερώς και, εν πάση περιπτώσει, ευκρινώς το σκεπτικό της Διοίκησης, η νομική βάση, δυνάμει της οποίας λήφθηκε η απόφαση (παράγραφος 3(β)(iv) του Πίνακα του Νόμου), καθώς και οι λόγοι που οδήγησαν στη λήψη αυτής, καθιστώντας ωσαύτως ευχερή τον απαιτούμενο δικαστικό έλεγχο, ως η νομολογία πάγια και διαχρονικά επιτάσσει (Στέφανος Φράγκου ν. Δημοκρατίας (1998) 3 Α.Α.Δ. 270). Αναφέρεται στην επίδικη απόφαση το αρχικώς δηλωθέν τίμημα πώλησης των ακινήτων, ο υπό του Κλάδου Εκτιμήσεων καθορισμός της αγοραίας αξίας των ακινήτων σε τιμές ημερομηνίας 18.4.2022 και η, μετά τη μη αποδοχή από τον αιτητή του εν λόγω καθορισμού, επιτόπια έρευνα που διενεργήθηκε από τους καθ’ ων η αίτηση, στο πλαίσιο της οποίας λήφθηκαν υπόψη συγκριτικές πωλήσεις παρόμοιων ακινήτων στην περιοχή, η οποία απέληξε στον επίδικο καθορισμό της αγοραίας αξίας των ακινήτων και των αντίστοιχων τελών και/ή δικαιωμάτων εγγραφής τίτλου.
Πρόκειται για μια επαρκώς αιτιολογημένη απόφαση, από το περιεχόμενο της οποίας δεν αφήνονται αμφιβολίες ως προς το ποιος ήταν ο πραγματικός λόγος που οδήγησε τους καθ’ ων η αίτηση στη λήψη αυτής. Στην εν λόγω απόφαση, παρατίθενται το σκεπτικό, οι πραγματικοί και νομικοί λόγοι που αποτέλεσαν το έρεισμά της, ως και τα κριτήρια βάσει των οποίων οι καθ’ ων η αίτηση άσκησαν τη διακριτική τους ευχέρεια, ούτως ώστε και καθίσταται εφικτός ο δικαστικός έλεγχος (L.A.S. BOATING LTD ν. Δημοκρατίας, ΕΔΔ37/2017, ημερ. 26.10.2023).
Επιπρόσθετα, η αιτιολογία της πράξης, σύμφωνα και με τα προεκτεθέντα, πράγματι συμπληρώνεται από τα στοιχεία του διοικητικού φακέλου, όπως και από το σύνολο της όλης διοικητικής ενέργειας (Λ. Σκυλλουριώτης v. Δήμου Λευκωσίας, ΕΔΔ 38/2016, ημερ. 1.7.2022, Ιερά Αρχιεπισκοπή Κύπρου κ.α. ν. Δημοκρατίας (1990) 3 Α.Α.Δ. 1171, Διογένους ν. Δημοκρατίας (1999) 4 Α.Α.Δ., 371).
Ούτε κενό έρευνας διαπιστώνεται. Της έκδοσης της επίδικης απόφασης, προηγήθηκε η απαιτούμενη έρευνα εκ μέρους των καθ’ ων η αίτηση, η οποία διενεργήθηκε στη βάση των ενώπιον τους τεθέντων. Επισημαίνεται σχετικά ότι ο αιτητής δεν έθεσε ενώπιον των καθ’ ων η αίτηση οποιαδήποτε έκθεση δικού του εμπειρογνώμονα εκτιμητή, ούτε και οποιεσδήποτε άλλες δικές του παραστάσεις και αυτό αναφέρεται και στην ίδια την επίδικη απόφαση (βλ. παράγραφο 2, τρίτη υποπαράγραφο). Ό,τι είχε θέσει ενώπιον των καθ’ ων η αίτηση ο αιτητής, περιεχόταν στα έγγραφα μεταβίβασης δυνάμει πώλησης των ακινήτων, που είχε καταθέσει στο Κτηματολόγιο στις 18.4.2022, όταν και είχε δηλώσει το τίμημα πώλησης των ακινήτων.
Όπως προκύπτει από τα ενώπιον μου τεθέντα, οι καθ’ ων η αίτηση αξιολόγησαν όλα τα στοιχεία που βρίσκονταν ενώπιον τους, και έλαβαν υπόψη τους πριν από τη διαμόρφωση της επίδικης κρίσης τους, επιτόπια έρευνα που διενεργήθηκε, καθώς και συγκριτικές πωλήσεις παρόμοιων ακινήτων στην περιοχή. Ειδικά επ’ αυτού, ισχυρίζεται η πλευρά του αιτητή ότι οι συγκριτικές πωλήσεις δεν μπορούσαν να ληφθούν και κακώς λήφθηκαν υπόψη, ενώ διερωτάται γιατί δεν λήφθηκε υπόψη η αρχικώς δηλωθείσα τιμή πώλησης ως αγοραία αξία των ακινήτων και προχώρησαν οι καθ’ ων η αίτηση στον καθορισμό νέας αγοραίας αξίας.
Προς επίρρωση της επιχειρηματολογίας της, η πλευρά του αιτητή αναφέρθηκε στην ακυρωτική απόφαση του Διοικητικού Δικαστηρίου, στην OUTLAST COMPANY LIMITED ν. Δημοκρατίας, Υποθ. Αρ. 220/2015, ημερ. 12.11.2019. Ωστόσο, η εν λόγω υπόθεση δεν τυγχάνει εφαρμογής στην υπό εξέταση περίπτωσης, εφόσον τα γεγονότα των δυο υποθέσεων διαφοροποιούνται ουσιωδώς: στην εν λόγω υπόθεση, και σε αντίθεση με ό,τι συμβαίνει εν προκειμένω, η αιτήτρια είχε θέσει ενώπιον της Διοίκησης, έκθεση εκτίμησης του εμπειρογνώμονά της, στην οποία αναφερόταν, μεταξύ άλλων, ότι σε εκείνη την περίπτωση το ακίνητο βρισκόταν προς πώληση τουλάχιστον τα τελευταία δυο (2) έτη με συγκεκριμένο ζητούμενο ποσό πώλησης, καθώς και ότι τελικά το εν λόγω ακίνητο πωλήθηκε έναντι συγκεκριμένου ποσού το οποίο, σύμφωνα πάντα με τους λόγους που εκτίθεντο στην έκθεση, θεωρείτο λογικό. Αντίθετα, στην υπό κρίση περίπτωση, ως έχει ήδη λεχθεί, δεν τέθηκε ενώπιον των καθ’ ων η αίτηση και/ή δεν υποβλήθηκε οποιαδήποτε έκθεση εκτίμησης εμπειρογνώμονα εκ μέρους του αιτητή, και κατ’ επέκταση ούτε οι θέσεις του επ’ αυτού, αλλ’ ούτε και οποιοδήποτε άλλο στοιχείο τέθηκε ενώπιον της Διοίκησης από τον αιτητή στο πλαίσιο εξέτασης της ένστασής του.
Με αποτέλεσμα, και κατ’ εφαρμογήν των λεχθέντων στην K & P LIQUOR STORE LTD ν. Εφόρου Προστιθέμενης Αξίας κ.α., Ε.Δ.Δ. 65/2018, ημερ. 15.3.2024, η ένσταση του αιτητή, ορθώς, να έχει αποφασιστεί από τους καθ’ ων η αίτηση στη βάση των στοιχείων και του υλικού που είχαν ενώπιον τους κατά το χρόνο εξέτασής της, χωρίς να επιτρέπεται η προσκόμιση και λήψη υπόψη νέου υλικού που δεν ήταν υπόψη τους κατά τον ουσιώδη χρόνο (βλ. και Έπαυλις Κομήτης Λτδ ν. Δημοκρατίας (2009) 3 Α.Α.Δ. 342).
Οι αμέσως πιο πάνω διαπιστώσεις ουδόλως αναιρούνται από την επιστολή της Altamira, η οποία ενεργούσε ως αντιπρόσωπος της CCSRE Real Estate Company Ltd, προς τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό Αμμοχώστου, ημερομηνίας 14.2.2022 (έγγραφο με αρ. σελίδωσης 17 στο παράρτημα Β του δικογράφου της ένστασης), εφόσον το εν λόγω έγγραφο προκύπτει ότι ήταν ενώπιον των καθ’ ων η αίτηση εξ’ αρχής, ήτοι ήδη από το στάδιο που είχε δηλωθεί το τίμημα της πώλησης (ως το εν λόγω τίμημα αναφέρεται στο έγγραφο αυτό) και όταν υπολογίστηκε η αξία των ακινήτων από τον Κλάδο Εκτιμήσεων. Εξάλλου, ούτε και προκύπτει από το εν λόγω έγγραφο ότι για περίοδο μεγαλύτερη των τριών ετών, ήτοι από το έτος 2019, τα ακίνητα προσφέρονταν προς πώληση δια δημόσιας διαδικασίας με υψηλότερη τιμή, χωρίς να καταστεί εφικτό να εξευρεθεί αγοραστής, ως οι ισχυρισμοί της πλευράς του αιτητή.
Επιπρόσθετα δε, και σε άμεση συνάρτηση με πιο πάνω, παρατηρώ ότι στην προαναφερθείσα επιστολή ημερομηνίας 14.2.2022, ρητά αναφέρεται ότι τα ακίνητα εμπίπτουν στην κατηγορία ακινήτων που αποκτήθηκαν με την διαδικασία ανταλλαγής ακινήτου με χρέος. Αυτό δε από μόνο του αντικρούει τους ισχυρισμούς της πλευράς του αιτητή περί εσφαλμένης ερμηνείας και εφαρμογής του όρου «αγοραία αξία» στην παρούσα περίπτωση, επειδή, ως αναφέρεται στη γραπτή αγόρευση του αιτητή, «[.] τα Ακίνητα πωλήθηκαν εκούσια στην ελεύθερη αγορά από πωλητή που ενεργούσε εκούσια σε αγοραστή που ενεργούσε εκούσια». Και τούτο, καθότι, σύμφωνα με το άρθρο 2 του Κεφ. 219, η «αγοραία αξία» σε σχέση με ακίνητο «σημαίνει το ποσό το οποίο το ακίνητο αυτό θα απέφερε αν επωλείτο εκούσια στην ελεύθερη αγορά, από πωλητή που ενεργεί εκούσια σε αγοραστή που ενεργεί εκούσια». Εν προκειμένω, η πώληση των ακινήτων ήταν αποτέλεσμα ανταλλαγής τους με χρέος, με αποτέλεσμα να τίθεται εν αμφιβόλω το εκούσιο της πώλησής τους.
Σε κάθε περίπτωση, λαμβανομένων υπόψη και των πιο πάνω διαπιστώσεων, δεν εντοπίζεται κενό έρευνας. Αντίθετα, η διενεργηθείσα έρευνα κρίνεται επαρκής, ενώ ούτε και ενδεχόμενο πλάνης στοιχειοθετείται. Οι καθ’ ων η αίτηση ενήργησαν σύννομα και εντός των ορίων της διακριτικής τους ευχέρειας, με αποτέλεσμα να μη χωρεί επέμβαση του Δικαστηρίου. Με βάση το σύνολο των στοιχείων που είχαν ενώπιον τους, οι καθ’ ων η αίτηση εύλογα κατέληξαν στις διαπιστώσεις που απέληξαν στην επίδικη κρίση.
Στην MARINOS DEMETRIOU JEWELLERY LIMITED ν. Δημοκρατίας, Ε.Δ.Δ. 58/2020, ημερ. 4.2.2025, τονίστηκαν εκ νέου οι βασικές κατευθυντήριες ως προς την επάρκεια της έρευνας, την έκταση και τον τρόπο διεξαγωγής της, τα οποία ποικίλλουν ανάλογα με τα γεγονότα και περιστατικά της κάθε υπόθεσης (Motorways Ltd v. Δημοκρατίας (1999) 3 ΑΑΔ 967, Ράφτης v. Δημοκρατίας κ.α. (2002) 3 ΑΑΔ 345). Αν η διεξαχθείσα έρευνα είναι επαρκής, τότε η διοικητική απόφαση καλύπτεται, εκτός και αν αποδειχθεί το αντίθετο, από τον μανδύα της κανονικότητας και νομιμότητας των διοικητικών πράξεων (Δημοκρατίας v. C. Kassinos Construction Ltd (1990) 3 Α.Α.Δ. 3835). Το δε Δικαστήριο δεν υποκαθιστά τις αποφάσεις της Διοίκησης με τη δική του, ούτε και ασχολείται με τη διαπίστωση πρωτογενών γεγονότων, εφόσον κρίνει ότι η διεξαχθείσα έρευνα ήταν επαρκής (Παπαντωνίου κ.α. v. Δήμου Λευκωσίας (Αρ. 2) (2010) 3 Α.Α.Δ. 476). Ούτε βέβαια και υπεισέρχεται σε τεχνικά, ανέλεγκτα θέματα, εκτός εάν διαπιστωθεί πλάνη, κακοπιστία και έλλειψη δέουσας έρευνας.
Πράγματι, κατά πάγια νομολογία, η κρίση της Διοίκησης επί ζητημάτων τεχνικής φύσης και σε διαπιστώσεις που αποτελούν απόρροια τεχνικών γνώσεων, όπως είναι εν πολλοίς οι ισχυρισμοί του αιτητή στην υπό κρίση περίπτωση, είναι γενικά ανέλεγκτη και εκφεύγει του ακυρωτικού ελέγχου του Δικαστηρίου (FIRST ELEMENTS EUROCONSULTANTS LTD ν. Δημοκρατίας, Α.Ε. 34/2012, ημερ. 15.12.2017, Κυριάκου Ανδρέα Κκαḯλα ν. Οργανισμού Γεωργικής Ασφάλισης, Α.Ε. 268/2012, ημερ. 1.11.2018, WTE WASSERTECHNIK GMBH ν. Δημοκρατίας, Α.Ε. 118/2011, ημερ. 23.1.2018, ECLI:CY:AD:2018:C38, Πορίσματα Νομολογίας του Συμβουλίου Επικρατείας 1929-1959, σελ. 227).
Στην απόφαση της Ολομέλειας του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην LELLA KENTONIS INVESTMENT CO LTD ν. Δημοκρατίας, Α.Ε. 138/10 κ.α., ημερ. 21.12.2016, τονίστηκε εκ νέου ότι η ουσιαστική κρίση της Διοίκησης σε τεχνικά θέματα και θέματα που απαιτούν ειδικές γνώσεις, γίνεται καταρχήν αποδεκτή, εκτός αν αποδειχθεί πλάνη περί τα πράγματα ή κακή χρήση της διακριτικής ευχέρειας. Η αυτή προσέγγιση επιβεβαιώθηκε πρόσφατα από το Ανώτατο Συνταγματικό Δικαστήριο στην Δήμος Λευκωσίας ν. Κοινοπραξία CYBARCO LTD–A. ARISTOTELOUS CONSTRUCTIONS LTD, ΕΔΔ 19/17, ημερ. 31.10.2023, αλλά και στην Χρίστος Πρωτοπαπάς ν. Δημοκρατίας, ΕΔΔ 39/17, ημερ. 17.10.2023, όπου επισημάνθηκε ότι δεν ελέγχονται από το ακυρωτικό Δικαστήριο θέματα τεχνικής φύσεως και ότι η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου εξαντλείται στην εξέταση τυχόν πλάνης περί τα πράγματα, κακής χρήσης της διακριτικής ευχέρειας, καθώς και έλλειψης αιτιολογίας (βλ. και Δημοκρατία ν. Παπαξενόπουλου κ.α., Α.Ε. 114/13 ημερ. 6.10.2016, Αν. Οικονομίδης κ.α. ν. Α.Η.Κ., Α.Ε. 140/2013, ημερ. 8.5.2020, ECLI:CY:AD:2020:C147 και Ολυμπία Πιερίδη ν. Δημοκρατία κ.α. (2007) 3 Α.Α.Δ. 543), ζητήματα που εν προκειμένω δεν εντοπίζω να υφίστανται.
Στην Κυριάκος Φυρίλλα ν. Δημοκρατίας, ΕΔΔ 40/17, ημερ. 1.11.2023, λέχθηκαν τα εξής ως προς τη μορφή της έρευνας:
«Η μορφή της έρευνας είναι άμεσα συνυφασμένη με τα ιδιαίτερα γεγονότα της κάθε υπόθεσης. Η έκταση, ο τρόπος και η διαδικασία που θα ακολουθηθεί ποικίλλει ανάλογα με το υπό εξέταση ζήτημα και ανάγεται στη διακριτική ευχέρεια της διοίκησης (Δημοκρατία ν. Κοινότητας Πυργών κ.α. (1996) 3 Α.Α.Δ 503 και Ράφτη ν. Δημοκρατίας (2002) 3 Α.Α.Δ. 345, 366). Το κριτήριο για την πληρότητα της έρευνας έγκειται στη συλλογή και διερεύνηση των ουσιωδών στοιχείων τα οποία παρέχουν βάση για ασφαλή συμπεράσματα (Επιτροπή Εκπαιδευτικής Υπηρεσίας ν. Ζάμπογλου (1997) 3 Α.Α.Δ. 189).
Άμεσα συνυφασμένη με τα ιδιαίτερα γεγονότα της κάθε υπόθεσης είναι και η αιτιολογία. Κατά πόσο η αιτιολογία μιας απόφασης είναι επαρκής ή όχι θα κριθεί με βάση τα περιστατικά και τη φύση της υπόθεσης. Η αιτιολογία μιας διοικητικής πράξης πρέπει να είναι σαφής, ώστε να μην αφήνει αμφιβολίες ως προς το ποιος ήταν ο πραγματικός λόγος που οδήγησε το διοικητικό όργανο στη λήψη της απόφασης (Άρθρο 28(1) του Ν.158(Ι)/1999). Η αιτιολογία μιας πράξης μπορεί να συμπληρωθεί ή να αναπληρωθεί από τα στοιχεία του διοικητικού φακέλου όπως και από το σύνολο της όλης διοικητικής ενέργειας (Άρθρο 29 του πιο πάνω νόμου).».
Παρόμοια δε ήταν η προσέγγιση και στην Χριστάκης Κωνσταντινίδης ν. Πανεπιστήμιο Κύπρου, ΕΔΔ 93/2016, ημερ. 11.9.2023.
Ως εκ των πιο πάνω, ούτε και πλάνη διαπιστώνεται στην κρίση των καθ’ ων η αίτηση, η οποία διαμορφώθηκε στη βάση των ενώπιον τους τεθέντων στοιχείων. Εξάλλου, το βάρος απόδειξης ότι υπήρξε πλάνη βάρυνε τον αιτητή, ο οποίος και δεν το έχει αποσείσει (PRANA CO LTD ν. Δημοκρατίας, Ε.Δ.Δ. 20/18, ημερ. 7.3.2024).
Κατά συνέπεια, απορρίπτονται ως αβάσιμοι οι ισχυρισμοί περί ελλιπούς έρευνας, αλλά και περί εμφιλοχωρήσασας πλάνης.
Τέλος, ενόψει των πιο πάνω διαπιστώσεων, ούτε και παραβίαση των αρχών της χρηστής διοίκησης ή/και της καλής πίστης εντοπίζεται.
Δεδομένης της ύπαρξης συγκεκριμένου νομοθετικού πλαισίου, δυνάμει του οποίου ενήργησαν οι καθ’ ων η αίτηση στην παρούσα υπόθεση, είναι αρκετό να υπομνησθεί εν προκειμένω ότι η αρχή της καλής πίστης, ναι μεν σκοπεί στον αποκλεισμό της αυθαιρεσίας στη διοικητική λειτουργία, δεν υπερφαλαγγίζει, ωστόσο, και δεν μπορεί να μεταβάλει την αρχή της σύννομης λειτουργίας της Διοίκησης, ώστε να οδηγεί σε καταστρατήγηση της αρχής της νομιμότητας (βλ. Δημοκρατία ν. Παπαφώτη (1997) 3 Α.Α.Δ. 191) και έχει συμπληρωματικό χαρακτήρα, όπου υφίσταται σχετική νομοθετική πρόνοια ουσιαστικού δικαίου, όπως βεβαίως συμβαίνει στην υπό κρίση περίπτωση (O LYKOS SERVICES AND SECURITY SYSTEMS-PRIVATE INVESTIGATORS LTD κ.α. ν. Δημοκρατίας, Ε.Δ.Δ. αρ. 1/16, ημερ. 20.7.2021, Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου ν. Γιαννάκης Τσικκουρής κ.α., Α.Ε.19/11, ημερ. 22.12.2016).
Λαμβανομένων υπόψη όλων των πιο πάνω, καταλήγω ότι δεν έχει στοιχειοθετηθεί λόγος ακύρωσης και, συνακόλουθα, δεν χωρεί επέμβαση του Δικαστηρίου.
Κατά συνέπεια, η προσφυγή αποτυγχάνει και απορρίπτεται με €1600 έξοδα υπέρ των καθ’ ων η αίτηση και εναντίον του αιτητή. Η προσβαλλόμενη απόφαση επικυρώνεται συμφώνως του Άρθρου 146.4(α) του Συντάγματος.
Φ.ΚΩΜΟΔΡΟΜΟΣ, Π.Δ.Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο