ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ                                                                        

(Υπόθεση Αρ. 2238/2022 (i-Justice))

 

 9 Σεπτεμβρίου 2025

[ΚΩΜΟΔΡΟΜΟΣ, Πρόεδρος]

 

ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ

 

Λ. Γ. Λ.

                                                                             Αιτητής

                                                     ΚΑΙ

ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΜΕΣΩ ΤΟΥ ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ

ΤΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΓΡΑΦΕΙΟΥ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ ΠΟΥ ΕΔΡΑΖΕΤΑΙ ΣΤΟ ΠΑΡΑΛΙΜΝΙ

 

Καθ’ ων  η Αίτηση

 

 

Ο Αιτητής εμφανίζεται προσωπικά

Θ. Πιπερή-Χριστοδούλου (κα), για Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, για Καθ’ ων η Αίτηση

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

 

ΚΩΜΟΔΡΟΜΟΣ, Π.Δ.Δ.: Προσβάλλεται ως άκυρη, παράνομη και στερημένη οποιουδήποτε εννόμου αποτελέσματος η πράξη και/ή απόφαση των καθ’ ων η αίτηση, που περιέχεται σε επιστολή ημερομηνίας 2.12.2022 και σύμφωνα με την οποία επιβλήθηκαν στον αιτητή δικαιώματα και/ή τέλη εγγραφής εκ €14.405 σε σχέση με τη μεταβίβαση σε αυτόν της οικίας με αρ. εγγραφής 0/[.] φύλλο 0 σχέδιο [.] τμήμα 16 τεμάχιο [.] στην τοποθεσία Ξυσταρκά, στο Παραλίμνι («το ακίνητο»), με βάση το ποσό των €485.000 αντί της πραγματικής αξίας που αναφέρεται στο σχετικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας, ήτοι €363.932,11, οπότε και τα αντίστοιχα δικαιώματα θα ανέρχονταν σε €10.041,55. Ζητείται επίσης δια των αιτητικών Β και Γ της αίτησης ακυρώσεως-

 

«Β. Δήλωση ότι η πιο πάνω προσβαλλόμενη απόφαση ελήφθη παρά το γεγονός ότι προηγούμενη απόφαση ημερ. 11/12/2019 με το ίδιο περιεχόμενο, ελήφθη παρά τις αντιρρήσεις του Αιτητή και εξαναγκάστηκε αυτός να το πληρώσει για να δεχτεί το Κτηματολόγιο να γίνει η μεταβίβαση του κτήματος και η απόφαση αυτή έγινε αντικείμενο προσφυγής με αρ. 1865/19 και ακυρώθηκε από το διοικητικό δικαστήριο με απόφαση ημερ. 19/7/22 στην υπόθεση αρ. 1865/19. Παρά την ακύρωση αυτή δεν επεστράφη το ποσό της ακυρωθείσης φορολογίας και κατακρατήθηκε παρανόμως από το Κτηματολογικό Γραφείο Αμμοχώστου που ήταν ο Καθ’ ου η Αίτηση από τότε μέχρι σήμερα προφανώς να βρουν τρόπο για να το συγκρατήσουν το ποσό.

 

Γ. Δήλωση του δικαστηρίου ότι η κατακράτηση του ποσού της φορολογίας που ακυρώθηκε δηλαδή το ποσό των €14.405.- παρανόμως κατακρατήθηκε από την Διοίκηση και αυτή η πράξη είναι άκυρη.».

Η προσβαλλόμενη απόφαση αποτελεί προϊόν επανεξέτασης, μετά την ακυρωτική απόφαση του Διοικητικού Δικαστηρίου στην προσφυγή αρ. 1865/2019, ημερομηνίας 19.7.2022. Το Δικαστήριο διαπίστωσε κενό έρευνας και αιτιολογίας, κρίνοντας την επίδικη πράξη παράνομη και πλημμελή. Συγκεκριμένα, όπως αναφέρθηκε από τη Μιχαήλ, Δ.Δ.Δ.:

 

«Έχω διεξέλθει του διοικητικού φακέλου που κατατέθηκε ως Τεκμήριο 1. Δεν εντοπίζεται πουθενά η εκτίμηση που αναφέρεται στο έγγραφο με τίτλο «Σημείωμα 5» ότι θα ετοιμαστεί. Η όλη έρευνα της διοίκησης συνοψίζεται σε σειρά σφραγίδων διαφόρων λειτουργών χωρίς να μπορεί να αντιληφθεί κανένας πώς προέκυψε το ποσό υπολογισμού και με βάση ποια κριτήρια. Εφόσον η διοίκηση είχε ενώπιον της σύμβαση πώλησης με καθορισμένο το τίμημα πώλησης, για να δικαιολογείται η εκτίμηση διαφορετικής αξίας από το τίμημα αυτό έπρεπε να προηγηθεί κάποια έρευνα που να μπορεί η νομιμότητά της να ελεγχθεί από το Δικαστήριο. Η παρουσία και μόνο σφραγίδων χωρίς καμία άλλη επεξήγηση αδιαμφησβήτητα καθιστά την πράξη αναιτιολόγητη και πλημμελή και συνεπώς, παράνομη.».

 

Σύντομη αναδρομή στο ιστορικό της υπόθεσης, αποκαλύπτει τα εξής:

 

Ο αιτητής αγόρασε κατά το έτος 2001 το ακίνητο, από συγκεκριμένη εταιρεία ανάπτυξης, έναντι του ποσού των Λ.Κ. 213.000, ήτοι €363.932,11. Κατά το έτος 2019, εκδόθηκε ξεχωριστός τίτλος επ’ ονόματι της υπό αναφορά εταιρείας ανάπτυξης και κλήθηκε ο αιτητής, στις 11.12.2019, να δεχτεί τη μεταβίβαση επ’ ονόματί του. Κατά τη μεταβίβαση, η αγοραία αξία του ακινήτου (ως αυτή ήταν την 31.12.2001) υπολογίστηκε στο ποσό των €485.000 και, συνακόλουθα, ο αιτητής κλήθηκε να καταβάλει μεταβιβαστικά τέλη επί του εν λόγω ποσού δηλαδή, €14.405. Όπως αναφέρεται στο δικόγραφο της ένστασης, ο καθορισμός της αγοραίας αξίας του ακινήτου στο ποσό των €485.000 έγινε από λειτουργό του Κλάδου Εκτιμήσεων, σύμφωνα με την τρίτη επιφύλαξη της παραγράφου 3(β)(iv) του Πίνακα του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου (Κεφ. 219), ως αυτός ίσχυε κατά τον ουσιώδη χρόνο («ο Νόμος»). Τελικά, η δήλωση μεταβίβασης έγινε αποδεκτή και ο αιτητής συγκατατέθηκε και κατέβαλε τα σχετικά τέλη μεταβίβασης (€14.405), προσφεύγοντας όμως στο Διοικητικό Δικαστήριο δια της προαναφερθείσας προσφυγής 1865/2019.

 

Στο πλαίσιο της επανεξέτασης που διενεργήθηκε μετά την ακυρωτική δικαστική απόφαση επί της εν λόγω προσφυγής, η αγοραία αξία του ακινήτου καθορίστηκε εκ νέου στο ποσό των €485.000. Στη βάση του εν λόγω ποσού, υπολογίστηκαν εκ νέου τα δικαιώματα και/ή τέλη μεταβίβασης στο ποσό των €14.405.   

 

Οι καθ’ ων η αίτηση, με επιστολή τους προς τον αιτητή, ημερομηνίας 2.12.2022, ενημέρωσαν αυτόν για τον υπολογισμό και το ποσό της αγοραίας αξίας του ακινήτου (€485.000), «[.] ως αυτή υπολογίστηκε κατά την μεταβίβαση του με την Π [.]. (Ημερομηνία εκτίμησης 31/12/2001)».

Ο αιτητής αντέδρασε και καταχώρησε την υπό κρίση προσφυγή στις 20.12.2022.

 

Δια των γραπτών του αγορεύσεων, ο αιτητής  προωθεί ισχυρισμούς περί μη διενέργειας της δέουσας έρευνας εκ μέρους των καθ’ ων η αίτηση, έλλειψης επαρκούς και/ή δέουσας αιτιολογίας της επίδικης απόφασης, καθώς και εμφιλοχώρησης πλάνης στην τελική κρίση της Διοίκησης. Κατά τη σχετική εισήγηση, οι καθ’ ων η αίτηση ενήργησαν με την πεπλανημένη και/ή εσφαλμένη αντίληψη ότι ο αιτητής ήταν ο αγοραστής του ακινήτου, ενώ αυτός ήταν ο πωλητής όταν προσήλθε ενώπιον του Κτηματολογικού Γραφείου Αμμοχώστου. Σε κάθε δε περίπτωση, δεν είναι σαφές κατά πόσον οι καθ’ ων η αίτηση κατά τον ουσιώδη χρόνο, θεωρούσαν τον αιτητή αγοραστή ή πωλητή. Η δε προσβαλλόμενη απόφαση δεν περιέχει τα στοιχεία της έρευνας που επιβάλλετο να διενεργηθεί, προκειμένου να εξαχθούν ασφαλή και ορθά συμπεράσματα αναφορικά με την επανεκτίμηση του ακινήτου. Συνεπώς, ως υποβάλλει ο αιτητής, ελλείψει έρευνας, αλλά και των σχετικών διοικητικών φακέλων, καθίσταται ανέφικτη η διενέργεια του απαιτούμενου δικαστικού ελέγχου και ούτε γίνεται αντιληπτό στη βάση ποιων στοιχείων και ποιου σκεπτικού διαμορφώθηκε η επίδικη κρίση. Αντίθετα, αυτό που προκύπτει είναι ότι η Διοίκηση «έκανε τα ίδια λάθη όπως στην πρώτη φορά η οποία οδήγησε στην ακύρωση της ίδιας πράξεως».

 

Η πλευρά των καθ’ ων η αίτηση αντιτείνει ότι η προσβαλλόμενη απόφαση λήφθηκε κατόπιν διενέργειας της δέουσας έρευνας, καθόλα ορθά και νόμιμα, σύμφωνα με την οικεία νομοθεσία, είναι δε αυτή επαρκώς και/ή δεόντως αιτιολογημένη, εύλογα επιτρεπτή και εντός των ορίων της διακριτικής ευχέρειας της Διοίκησης και ουδεμία πλάνη εμφιλοχώρησε κατά τη λήψη αυτής. Κατά την κα Πιπερή, οι καθ’ ων η αίτηση ενήργησαν σύννομα, κατόπιν ορθώς διενεργηθείσας επανεξέτασης μετά την προηγηθείσα ακυρωτική απόφαση του Διοικητικού Δικαστηρίου, στη βάση του συνόλου των στοιχείων που είχαν τεθεί ενώπιον τους κατά τον ουσιώδη χρόνο.

 

Έχω εξετάσει την προσβαλλόμενη απόφαση υπό το πρίσμα των οικείων διοικητικών φακέλων και, γενικότερα, όλων των στοιχείων που τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου, τα οποία αποτέλεσαν το υπόβαθρο για προώθηση των εκατέρωθεν θέσεων, είτε κατά είτε υπέρ της νομιμότητας της προσβαλλόμενης πράξης.

 

Ως έχει προαναφερθεί, αποτελεί βασικό άξονα της επιχειρηματολογίας του αιτητή, ο ισχυρισμός περί μη διενέργειας της δέουσας έρευνας εκ μέρους των καθ’ ων η αίτηση, η οποία απέληξε σε απόφαση ληφθείσα υπό καθεστώς πλάνης, ενώ προωθείται και λόγος ακύρωσης περί ελλιπούς αιτιολογίας της επίδικης πράξης. 

 

Δεν μπορώ να συμφωνήσω με τις πιο πάνω θέσεις.

Εν πρώτοις, δεν μπορώ να δεχθώ τη θέση ότι ο αιτητής ενεργούσε εν προκειμένω ως πωλητής και όχι ως αγοραστής του ακινήτου. Είναι πρόδηλο, προκύπτει άλλωστε και από το σύνολο των ενώπιον μου τεθέντων και από την προηγηθείσα ακυρωτική δικαστική απόφαση, ότι κατά τον ουσιώδη χρόνο, ήτοι κατά τη μέρα μεταβίβασης του ακινήτου επ’ ονόματί του, στις 11.12.2019, ο αιτητής ενεργούσε ως αγοραστής του ακινήτου και, κατά συνέπεια, ορθώς εφαρμόστηκαν οι πρόνοιες της παραγράφου 3 του Πίνακα του Νόμου, όπου προβλέπεται ότι τα τέλη καταβάλλονται από το πρόσωπο, στο όνομα του οποίου θα εγγραφεί το ακίνητο.

 

Εξάλλου, η εδώ επίδικη απόφαση είναι αποτέλεσμα επανεξέτασης μετά την προαναφερθείσα ακυρωτική δικαστική απόφαση. Συνεπώς, και κατ’ εφαρμογή του άρθρου 58 του περί των Γενικών Αρχών του Διοικητικού Δικαίου Νόμου (Ν.158(Ι)/1999)[1], οι καθ’ ων η αίτηση, στο πλαίσιο της διενεργηθείσας επανεξέτασης, ορθώς έλαβαν υπόψη τους το πραγματικό και νομικό καθεστώς που ίσχυε κατά την 11.12.2019, όταν και ο αιτητής, ως αγοραστής, αποδέχθηκε τη μεταβίβαση του ακινήτου επ’ ονόματι του και κατέβαλε τα αντίστοιχα τέλη και/ή δικαιώματα ανερχόμενα στο ποσό των €14.405. Το δε γεγονός ότι αργότερα, ήτοι στις 17.12.2019, ο αιτητής ενήργησε ως πωλητής και πώλησε το ακίνητο, είναι αδιάφορο για τους σκοπούς της παρούσας διαδικασίας και ουδόλως επηρεάζει τις αμέσως πιο πάνω διαπιστώσεις, εφόσον εκφεύγει του ουσιώδους χρόνου.

 

Συνεπώς, οι καθ’ ων η αίτηση ορθά και σύννομα εφάρμοσαν τις διατάξεις της παραγράφου 3 του Πίνακα του Νόμου, εφόσον, πράγματι, κατά τον ουσιώδη χρόνο ο αιτητής ενεργούσε ως αγοραστής.

 

Αυτό που θα πρέπει να εξεταστεί στη συνέχεια, είναι το κατά πόσον ορθώς διενεργήθηκε η επανεξέταση από τους καθ’ ων η αίτηση μετά τα ευρήματα της προηγηθείσας ακυρωτικής απόφασης. Σύμφωνα με το άρθρο 59(2) του Νόμου 158(Ι)/1999, «Κατά την επανεξέταση, η διοίκηση δεσμεύεται από το διατακτικό της δικαστικής απόφασης και από τις διαπιστώσεις του Δικαστηρίου για την ύπαρξη ορισµένων νοµικών και πραγµατικών καταστάσεων που υφίσταντο κατά το χρόνο της έκδοσης της πράξης στις οποίες στηρίχτηκε το διατακτικό της απόφασης».

 

Όπως ήδη ελέχθη πιο πάνω, το Διοικητικό Δικαστήριο, στην προεκτεθείσα ακυρωτική του απόφαση, εντόπισε κενό έρευνας και αιτιολόγησης της αρχικής απόφασης της Διοίκησης, καθότι δεν καθίστατο αντιληπτό πώς και στη βάση ποιων στοιχείων και/ή κριτηρίων είχε προκύψει το ποσό υπολογισμού της αξίας του ακινήτου και γιατί αυτό το ποσό ήταν διαφορετικό από αυτό της σύμβασης πώλησης.

 

Προκύπτει από τα ενώπιον μου τεθέντα ότι κατά την επανεξέταση, οι καθ’ ων η αίτηση προέβησαν σε νέα έκθεση εκτίμησης της αξίας του ακινήτου (παράρτημα Ζ στο δικόγραφο της ένστασης), ημερομηνίας 14.10.2022. Εξετάζοντας την εν λόγω, 66 σελίδων, έκθεση εκτίμησης, διαπιστώνω ότι πρόκειται για μια εμπεριστατωμένη έκθεση, στην οποία γίνεται, μεταξύ άλλων, εκτενής περιγραφή των χαρακτηριστικών του ακινήτου (θέση, φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά) και αναφέρονται η μέθοδος, η ημερομηνία και το σκεπτικό της εκτίμησης. Μάλιστα, στο πλαίσιο παράθεσης της μεθοδολογίας που ακολουθήθηκε, εκτίθενται πίνακες, φωτογραφίες και σχέδια με συγκριτικές πωλήσεις άλλων ακινήτων στη περιοχή όπου βρίσκεται και το ακίνητο, σε συσχετισμό με τα επιμέρους φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά των ακινήτων αυτών και του ακινήτου, καθώς και άλλα τεχνικά δεδομένα. Προκύπτει επίσης ότι λήφθηκαν υπόψη και άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν την αγοραία αξία των κατοικιών στην περιοχή (όπως η θέση, το σχήμα, η έκταση, η ζώνη, η πρόσβαση στη θάλασσα και οι προοπτικές ανάπτυξης), όπως και ο μέσος όρος των εν λόγω συγκριτικών πωλήσεων.

 

Στη βάση των όσων έχουν τεθεί ενώπιον μου, παρατηρείται συμμόρφωση με τα ευρήματα του Δικαστηρίου, εφόσον οι καθ’ ων η αίτηση προέβησαν στη διενέργεια της δέουσας έρευνας πριν από τη διαμόρφωση της κρίσης τους ως προς τον υπολογισμό της αξίας του ακινήτου, η δε απόφασή τους αυτή αιτιολογείται με επάρκεια.

Ειδικότερα, η δοθείσα αιτιολογία κρίνεται ορθή και επαρκής και, σε κάθε περίπτωση, δύναται να συμπληρωθεί από τα στοιχεία του φακέλου. Τόσο από το σώμα της επίδικης απόφασης ημερομηνίας 2.12.2022, όσο και από το σύνολο των παραρτημάτων του δικογράφου της ένστασης και των εγγράφων του διοικητικού φακέλου, ιδιαίτερα δε από την προαναφερθείσα έκθεση εκτίμησης ημερομηνίας 14.10.2022, προκύπτει με σαφήνεια και την απαιτούμενη επάρκεια η αιτιολογία της προσβαλλόμενης απόφασης. Αποκαλύπτεται λεπτομερώς και, εν πάση περιπτώσει, ευκρινώς το σκεπτικό της Διοίκησης, καθώς και οι λόγοι που οδήγησαν στη λήψη αυτής, καθιστώντας ωσαύτως ευχερή τον απαιτούμενο δικαστικό έλεγχο, ως η νομολογία πάγια και διαχρονικά επιτάσσει (Στέφανος Φράγκου ν. Δημοκρατίας (1998) 3 Α.Α.Δ. 270). Αναφέρεται στην επίδικη απόφαση η υπό του Κλάδου Εκτιμήσεων διενέργεια επανεξέτασης μετά την ακυρωτική δικαστική απόφαση, για την επανεκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου σε τιμές ημερομηνίας 31.12.2001 (ημερομηνία πωλητηρίου εγγράφου), η οποία απέληξε στον επίδικο καθορισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Η δε αιτιολογία της πράξης, σύμφωνα και με τα προεκτεθέντα και δη την έκθεση εκτίμησης ημερομηνίας 14.10.2022, πράγματι συμπληρώνεται από τα στοιχεία του διοικητικού φακέλου, όπως και από το σύνολο της όλης διοικητικής ενέργειας (Λ. Σκυλλουριώτης v. Δήμου Λευκωσίας, ΕΔΔ 38/2016, ημερ. 1.7.2022, Ιερά Αρχιεπισκοπή Κύπρου κ.α. ν. Δημοκρατίας (1990) 3 Α.Α.Δ. 1171, Διογένους ν. Δημοκρατίας (1999) 4 Α.Α.Δ., 371). Πρόκειται για μια επαρκώς αιτιολογημένη απόφαση, από το περιεχόμενο της οποίας δεν αφήνονται αμφιβολίες ως προς το ποιος ήταν ο πραγματικός λόγος που οδήγησε τους καθ’ ων η αίτηση στη λήψη αυτής.  Στην εν λόγω απόφαση, παρατίθενται το σκεπτικό, οι πραγματικοί και νομικοί λόγοι που αποτέλεσαν το έρεισμά της, ως και τα κριτήρια βάσει των οποίων οι καθ’ ων η αίτηση άσκησαν τη διακριτική τους ευχέρεια, ούτως ώστε και καθίσταται εφικτός ο δικαστικός έλεγχος (L.A.S. BOATING LTD ν. Δημοκρατίας, ΕΔΔ37/2017, ημερ. 26.10.2023).

 

Ούτε κενό έρευνας εντοπίζεται. Της έκδοσης της επίδικης απόφασης, προηγήθηκε η απαιτούμενη έρευνα εκ μέρους των καθ’ ων η αίτηση, η οποία διενεργήθηκε στη βάση των ενώπιον τους τεθέντων. Προκύπτει δε από το σύνολο των εγγράφων που τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου ότι οι καθ’ ων η αίτηση πριν από τη διαμόρφωση της επίδικης κρίσης τους, αξιολόγησαν όλα τα στοιχεία που βρίσκονταν ενώπιον τους, και έλαβαν υπόψη τους συγκεκριμένα κριτήρια και/ή παραμέτρους, τα οποία εξέθεσαν ενδελεχώς στη σχετική έκθεση εκτίμησης.

 

Στην MARINOS DEMETRIOU JEWELLERY LIMITED ν. Δημοκρατίας, Ε.Δ.Δ. 58/2020, ημερ. 4.2.2025, τονίστηκαν εκ νέου οι βασικές κατευθυντήριες ως προς την επάρκεια της έρευνας, την έκταση και τον τρόπο διεξαγωγής της, τα οποία ποικίλλουν ανάλογα με τα γεγονότα και περιστατικά της κάθε υπόθεσης (Motorways Ltd v. Δημοκρατίας (1999) 3 ΑΑΔ 967, Ράφτης v. Δημοκρατίας κ.α. (2002) 3 ΑΑΔ 345). Αν η διεξαχθείσα έρευνα είναι επαρκής, τότε η διοικητική απόφαση καλύπτεται, εκτός και αν αποδειχθεί το αντίθετο, από τον μανδύα της κανονικότητας και νομιμότητας των διοικητικών πράξεων (Δημοκρατίας v. C. Kassinos Construction Ltd (1990) 3 Α.Α.Δ. 3835). Το δε Δικαστήριο δεν υποκαθιστά τις αποφάσεις της Διοίκησης με τη δική του, ούτε και ασχολείται με τη διαπίστωση πρωτογενών γεγονότων, εφόσον κρίνει ότι η διεξαχθείσα έρευνα ήταν επαρκής (Παπαντωνίου κ.α. v. Δήμου Λευκωσίας (Αρ. 2) (2010) 3 Α.Α.Δ. 476).

 

Ούτε βέβαια και υπεισέρχεται το Δικαστήριο σε τεχνικά, ανέλεγκτα θέματα, εκτός εάν διαπιστωθεί πλάνη, κακοπιστία και έλλειψη δέουσας έρευνας. Πράγματι, κατά πάγια νομολογία, η κρίση της Διοίκησης επί ζητημάτων τεχνικής φύσης και σε διαπιστώσεις που αποτελούν απόρροια τεχνικών γνώσεων, όπως είναι εν πολλοίς οι διαπιστώσεις των καθ’ ων η αίτηση εν προκειμένω, είναι γενικά ανέλεγκτη και εκφεύγει του ακυρωτικού ελέγχου του Δικαστηρίου (FIRST ELEMENTS EUROCONSULTANTS LTD ν. Δημοκρατίας, Α.Ε. 34/2012, ημερ. 15.12.2017, Κυριάκου Ανδρέα Κκαḯλα ν. Οργανισμού Γεωργικής Ασφάλισης, Α.Ε. 268/2012, ημερ. 1.11.2018, WTE WASSERTECHNIK GMBH ν. Δημοκρατίας, Α.Ε. 118/2011, ημερ. 23.1.2018, ECLI:CY:AD:2018:C38, Πορίσματα Νομολογίας του Συμβουλίου Επικρατείας 1929-1959, σελ. 227).

Στην απόφαση της Ολομέλειας του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην LELLA KENTONIS INVESTMENT CO LTD ν. Δημοκρατίας, Α.Ε. 138/10 κ.α., ημερ. 21.12.2016, τονίστηκε εκ νέου ότι η ουσιαστική κρίση της Διοίκησης σε τεχνικά θέματα και θέματα που απαιτούν ειδικές γνώσεις, γίνεται καταρχήν αποδεκτή, εκτός αν αποδειχθεί πλάνη περί τα πράγματα ή κακή χρήση της διακριτικής ευχέρειας. Η αυτή προσέγγιση επιβεβαιώθηκε πρόσφατα από το Ανώτατο Συνταγματικό Δικαστήριο στην Δήμος Λευκωσίας ν. Κοινοπραξία CYBARCO LTD–A. ARISTOTELOUS CONSTRUCTIONS LTD, ΕΔΔ 19/17, ημερ. 31.10.2023, αλλά και στην Χρίστος Πρωτοπαπάς ν. Δημοκρατίας, ΕΔΔ 39/17, ημερ. 17.10.2023, όπου επισημάνθηκε ότι δεν ελέγχονται από το ακυρωτικό Δικαστήριο θέματα τεχνικής φύσεως και ότι η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου εξαντλείται στην εξέταση τυχόν πλάνης περί τα πράγματα, κακής χρήσης της διακριτικής ευχέρειας, καθώς και έλλειψης αιτιολογίας (βλ. και Δημοκρατία ν. Παπαξενόπουλου κ.α., Α.Ε. 114/13 ημερ. 6.10.2016, Αν. Οικονομίδης κ.α. ν. Α.Η.Κ., Α.Ε. 140/2013, ημερ. 8.5.2020, ECLI:CY:AD:2020:C147 και Ολυμπία Πιερίδη ν. Δημοκρατία κ.α. (2007) 3 Α.Α.Δ. 543), ζητήματα που εν προκειμένω δεν εντοπίζω να υφίστανται. 

 

Στην Κυριάκος Φυρίλλα ν. Δημοκρατίας, ΕΔΔ 40/17, ημερ. 1.11.2023, λέχθηκαν τα εξής ως προς τη μορφή της έρευνας:

 

«Η μορφή της έρευνας είναι άμεσα συνυφασμένη με τα ιδιαίτερα γεγονότα της κάθε υπόθεσης. Η έκταση, ο τρόπος και η διαδικασία που θα ακολουθηθεί ποικίλλει ανάλογα με το υπό εξέταση ζήτημα και ανάγεται στη διακριτική ευχέρεια της διοίκησης (Δημοκρατία ν. Κοινότητας Πυργών κ.α. (1996) 3 Α.Α.Δ 503 και Ράφτη ν. Δημοκρατίας (2002) 3 Α.Α.Δ. 345, 366). Το κριτήριο για την πληρότητα της έρευνας έγκειται στη συλλογή και διερεύνηση των ουσιωδών στοιχείων τα οποία παρέχουν βάση για ασφαλή συμπεράσματα (Επιτροπή Εκπαιδευτικής Υπηρεσίας ν. Ζάμπογλου (1997) 3 Α.Α.Δ. 189).

 

Άμεσα συνυφασμένη με τα ιδιαίτερα γεγονότα της κάθε υπόθεσης είναι και η αιτιολογία. Κατά πόσο η αιτιολογία μιας απόφασης είναι επαρκής ή όχι θα κριθεί με βάση τα περιστατικά και τη φύση της υπόθεσης. Η αιτιολογία μιας διοικητικής πράξης πρέπει να είναι σαφής, ώστε να μην αφήνει αμφιβολίες ως προς το ποιος ήταν ο πραγματικός λόγος που οδήγησε το διοικητικό όργανο στη λήψη της απόφασης (Άρθρο 28(1) του Ν.158(Ι)/1999). Η αιτιολογία μιας πράξης μπορεί να συμπληρωθεί ή να αναπληρωθεί από τα στοιχεία του διοικητικού φακέλου όπως και από το σύνολο της όλης διοικητικής ενέργειας (Άρθρο 29 του πιο πάνω νόμου).».

 

Παρόμοια δε ήταν η προσέγγιση και στην Χριστάκης Κωνσταντινίδης ν. Πανεπιστήμιο Κύπρου, ΕΔΔ 93/2016, ημερ. 11.9.2023.

 

Ενόψει όλων των πιο πάνω, η διενεργηθείσα έρευνα κρίνεται εν προκειμένω επαρκής. Με βάση δε το σύνολο των στοιχείων που είχαν ενώπιον τους, οι καθ’ ων η αίτηση εύλογα κατέληξαν στις διαπιστώσεις που οδήγησαν στη λήψη της επίδικης απόφασης.

Περαιτέρω δε, ως εκ των πιο πάνω, ούτε και πλάνη διαπιστώνεται στην κρίση των καθ’ ων η αίτηση. Εξάλλου, το βάρος απόδειξης ότι υπήρξε πλάνη βάρυνε τον αιτητή, ο οποίος και δεν το έχει αποσείσει (PRANA CO LTD ν. Δημοκρατίας, Ε.Δ.Δ. 20/18, ημερ. 7.3.2024).

 

Κατά συνέπεια, απορρίπτονται ως αβάσιμοι οι ισχυρισμοί περί ελλιπούς έρευνας, ανεπαρκούς αιτιολόγησης, αλλά και περί εμφιλοχωρήσασας πλάνης (βλ. και την πρόσφατη απόφαση του παρόντος Δικαστηρίου, επί παρομοίου ζητήματος, στην Α.Τ. ν. Δημοκρατίας, Υποθ. Αρ. 1695/2022 (i-Justice), ημερ. 28.8.2025).

 

Επιπρόσθετα δε, οι ενέργειες των καθ’ ων η αίτηση βρίσκονται σε συμφωνία με τις διατάξεις της οικείας νομοθεσίας, αλλά και με τη νομολογία. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με την τρίτη επιφύλαξη της παραγράφου 3(β)(iv) του Πίνακα του Νόμου, όπου ρυθμίζονται οι μεταβιβάσεις ακινήτων δυνάμει πωλήσεως-

 

«Νοείται έτι περαιτέρω ότι, όταν ο Διευθυντής δεν ικανοποιείται ότι το τίμημα πώλησης που δηλώθηκε αντιπροσωπεύει την αγοραία αξία του ακινήτου κατά την ηµεροµηνία της δήλωσης µεταβίβασης ή κατά την ηµεροµηνία της σύμβασης πώλησης, όπως αυτή γίνεται αποδεκτή από το Διευθυντή, ο Διευθυντής δύναται, κατά την κρίση του, να επιβάλει και να εισπράξει τέλος βάσει της κλίµακας που περιλαμβάνεται στο Κεφάλαιο 17, το οποίο υπολογίζεται επί της αγοραίας αξίας του ακινήτου και η εγγραφή στο όνομα του αγοραστή συντελείται χωρίς να αναµένεται η εκτίµηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου από το Διευθυντή :».

 

Σαφέστατα από το ίδιο το λεκτικό της προεκτεθείσας τρίτης επιφύλαξης της παραγράφου 3(β)(iv) του Πίνακα, προκύπτει η εκ του Νόμου παρεχόμενη διακριτική ευχέρεια και/ή δυνατότητα στον Διευθυντή, εφόσον αυτός δεν ικανοποιείται ότι το τίμημα πώλησης που δηλώθηκε, αντιπροσωπεύει την αγοραία αξία του ακινήτου κατά την ηµεροµηνία της δήλωσης µεταβίβασης ή κατά την ηµεροµηνία της σύμβασης πώλησης, να επιβάλει και να εισπράξει τα σχετικά τέλη και/ή δικαιώματα μεταβίβασης βάσει της κλίµακας που περιλαμβάνεται στο Κεφάλαιο 17, το οποίο υπολογίζεται επί της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Συνεπώς, σαφώς και ο Διευθυντής, σε περίπτωση που για οποιοδήποτε λόγο, κρίνει ότι το δηλωθέν τίμημα πώλησης δεν αντιπροσωπεύει την αγοραία αξία του ακινήτου, σύμφωνα με τα ανωτέρω, δύναται να διενεργήσει ο ίδιος (την δέουσα) έρευνα προκειμένου να καθορίσει, αιτιολογημένα βεβαίως, το τίμημα που κατά την κρίση του αποτελεί την αγοραία αξία του ακινήτου. Οποιαδήποτε άλλη ερμηνευτική προσέγγιση, θα ήγειρε ευθέως και ευλόγως το ερώτημα περί του ίδιου του λόγου ύπαρξης της υπό αναφορά διάταξης.

 

Σε πλήρη συμβατότητα με τα αμέσως ανωτέρω και η ημεδαπή νομολογία, η οποία έχε επιβεβαιώσει κατ’ επανάληψη ότι η Κυπριακή νομοθεσία συναρτά τα τέλη τα οποία επιβάλλονται κατά τη μεταβίβαση ακινήτου, με την αγοραία αξία του κτήματος και όχι με την τιμή πώλησης (Λάζαρος Χατζηφόραδος Ακίνητα Λτδ ν. Δημοκρατίας (1991) 4 Α.Α.Δ. 95, Χριστόφορος Φάντης ν. Δημοκρατίας, Υποθ. Αρ. 547/2016, ημερ. 30.4.2018).

 

Τέλος, ενόψει των πιο πάνω διαπιστώσεων, ούτε και παραβίαση των αρχών της χρηστής διοίκησης ή/και της καλής πίστης εντοπίζεται.

 

Δεδομένης της ύπαρξης συγκεκριμένου νομοθετικού πλαισίου, δυνάμει του οποίου ενήργησαν οι καθ’ ων η αίτηση στην παρούσα υπόθεση, είναι αρκετό να υπομνησθεί εν προκειμένω ότι η αρχή της καλής πίστης, ναι μεν σκοπεί στον αποκλεισμό της αυθαιρεσίας στη διοικητική λειτουργία, δεν υπερφαλαγγίζει, ωστόσο, και δεν μπορεί να μεταβάλει την αρχή της σύννομης λειτουργίας της Διοίκησης, ώστε να οδηγεί σε καταστρατήγηση της αρχής της νομιμότητας (βλ. Δημοκρατία ν. Παπαφώτη (1997) 3 Α.Α.Δ. 191) και έχει συμπληρωματικό χαρακτήρα, όπου υφίσταται σχετική νομοθετική πρόνοια ουσιαστικού δικαίου, όπως βεβαίως συμβαίνει στην υπό κρίση περίπτωση (O LYKOS SERVICES AND SECURITY SYSTEMS-PRIVATE INVESTIGATORS LTD κ.α. ν. Δημοκρατίας, Ε.Δ.Δ. αρ. 1/16, ημερ. 20.7.2021, Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου ν. Γιαννάκης Τσικκουρής κ.α., Α.Ε.19/11, ημερ. 22.12.2016).

 

Λαμβανομένων υπόψη όλων των πιο πάνω, καταλήγω ότι δεν έχει στοιχειοθετηθεί λόγος ακύρωσης. Τόσο ο υπολογισμός του ποσού της αγοραίας αξίας του ακινήτου (€485.000) όσο και η συνακόλουθη επιβολή των επίδικων τελών και/ή δικαιωμάτων εκ €14.405, κρίνονται ορθά και σύννομα. Οι καθ’ ων η αίτηση ενήργησαν εντός των ορίων της διακριτικής τους ευχέρειας, με αποτέλεσμα να μη χωρεί επέμβαση του Δικαστηρίου

 

Κατά συνέπεια, η προσφυγή αποτυγχάνει και απορρίπτεται με €1500 έξοδα υπέρ των καθ’ ων η αίτηση και εναντίον του αιτητή. Η προσβαλλόμενη απόφαση επικυρώνεται συμφώνως του Άρθρου 146.4(α) του Συντάγματος.

 

 

                                                                                                    Φ.ΚΩΜΟΔΡΟΜΟΣ, Π.Δ.Δ.