CylawΣχετικά μ'εμάςΕπικοινωνίαΒοήθεια
PHOTOS KARSERAS MANHATTAN PROPERTIES AND DEVELOPERS AND INVESTMENTS LTD κ.α. ν. ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΟΙΚΗΣΕΩΣ κ.α., Συνεκδ. Υποθ. αρ. 473/17, 600/17 και 601/17, 11/5/2026
print
Πληροφορίες
Παραπομπές (4)
Τίτλος:
PHOTOS KARSERAS MANHATTAN PROPERTIES AND DEVELOPERS AND INVESTMENTS LTD κ.α. ν. ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΟΙΚΗΣΕΩΣ κ.α., Συνεκδ. Υποθ. αρ. 473/17, 600/17 και 601/17, 11/5/2026

ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ

Συνεκδ. Υποθ. αρ. 473/17,

600/17 και 601/17

11 Μαΐου, 2026

[Α. ΖΕΡΒΟΥ, Δ.Δ.Δ.]

Αναφορικά με το Άρθρο 146 του Συντάγματος

Υπόθεση αρ. 473/17

Μεταξύ:

1.

PHOTOS KARSERAS MANHATTAN PROPERTIES AND DEVELOPERS AND INVESTMENTS LTD

2.

ΓΙΑΤΣΑΣ ΕΣΤΕΙΤΣ ΛΤΔ

Αιτήτριες,

ΚΑΙ

1.

ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΟΙΚΗΣΕΩΣ

2.

ΥΠΟΥΡΓΟΥ ΕΣΩΤΕΡΙΚΩΝ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ

3.

ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ

Καθ’ ων η αίτηση.

------------

Υπόθεση αρ. 600/17

Μεταξύ:

VENUS ROCK ESTATES LIMITED

Αιτήτρια,

ΚΑΙ

ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΜΕΣΩ

ΤΟΥ ΥΠΟΥΡΓΟΥ ΕΣΩΤΕΡΙΚΩΝ

Καθ’ ων η αίτηση.

------------

Υπόθεση αρ. 601/17

Μεταξύ:

1.

ARISTO KTHMATIKH LIMITED

2.

VENUS ROCK ESTATES LIMITED

Αιτήτριες,

ΚΑΙ

ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΜΕΣΩ

ΤΟΥ ΥΠΟΥΡΓΟΥ ΕΣΩΤΕΡΙΚΩΝ

Καθ’ ων η αίτηση.

------------

 

Ρ. Παπαδοπούλου (κα), για Π. Αγγελίδης & Σία Δ.Ε.Π.Ε., για τις αιτήτριες στην προσφυγή 473/17.

Π. Φιλίππου, για Πολύκαρπος Φιλίππου & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε., για τις αιτήτριες στις προσφυγές 600/17 και 601/17.

Θ. Πιπερή – Χριστοδούλου (κα), Ανώτερη Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τους καθ’ ων η αίτηση.  

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

Α. ΖΕΡΒΟΥ, Δ.Δ.Δ.: Με τις ανωτέρω προσφυγές, οι οποίες συνεκδικάζονται κατόπιν διατάγματος του Δικαστηρίου, οι αιτήτριες αμφισβητούν τη νομιμότητα της απόφασης, με την οποία απορρίφθηκαν οι ενστάσεις τους και οριστικοποιήθηκε η αναθεώρηση των προνοιών της Δήλωσης Πολιτικής και η τροποποίηση των ορίων των Πολεοδομικών Ζωνών της Κοινότητας Κουκλιών.

 

Οι αναθεωρημένες Πολεοδομικές Ζώνες, όπως διαμορφώθηκαν κατόπιν εισήγησης της Επιτροπής Αναθεώρησης Πολεοδομικών Ζωνών προς τον Υπουργό Εσωτερικών αφού αξιολογήθηκαν, μεταξύ άλλων, και τα αιτήματα του Κοινοτικού Συμβουλίου Κουκλιών, δημοσιεύτηκαν στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 21.06.2013.

 

Εναντίον αυτών υπέβαλαν, σύμφωνα με την προβλεπόμενη διαδικασία, ένσταση τόσο οι αιτήτριες όσο και το Κοινοτικό Συμβούλιο.  Όλες οι ενστάσεις έτυχαν εξέτασης από την Επιτροπή Μελέτης Ενστάσεων (ΕΜΕ) και απορρίφθηκαν από το Υπουργικό Συμβούλιο, βάσει σχετικής εισήγησης του Υπουργού Εσωτερικών.   

 

Οι οριστικοποιημένες Πολεοδομικές Ζώνες δημοσιεύτηκαν στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 03.02.2017 (Α.Δ.Π. αρ. 69).

 

Οι αιτήτριες στην προσφυγή υπ’ αρ. 473/17 είναι ιδιοκτήτριες των τεμαχίων με αρ. 68 του Φ.Σχ. LII/41 και 218 του Φ.Σχ. LII/33, τα οποία, με βάση την επίδικη αναθεώρηση, παρέμειναν στο ίδιο πολεοδομικό καθεστώς με προηγουμένως, ήτοι το τεμάχιο 68 (μέρος) σε Ζώνη Υπαίθρου Γ3 και το υπόλοιπο σε Οικιστική Ζώνη Η2 και το τεμάχιο 218 σε Ζώνη Υπαίθρου Γ3.

 

Με την υποβληθείσα ένστασή τους (υπ’ αρ. 8/13) οι αιτήτριες αιτήθηκαν την ένταξη των εν λόγω τεμαχίων τους στην Οικιστική Ζώνη Η2 ή Η5, επισημαίνοντας ιδιαίτερα το γεγονός ότι τα εν λόγω τεμάχια περιβάλλονται από οικιστικές ζώνες, έχουν πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο και δεν αποτελούν μέρος του αρχαιολογικού χώρου Κουκλιών.  Επιπλέον, διαμαρτυρήθηκαν για την άνιση μεταχείριση των δικών τους τεμαχίων σε σχέση με άλλα, όμορα στα δικά τους, τεμάχια, τα οποία ενώ ήταν ενταγμένα σε Ζώνη Προστασίας Ζ2 (Αρχαιολογικοί Χώροι), εντούτοις εντάχθηκαν σε Οικιστική Ζώνη Η5.  Επεσήμαναν δε ότι την ένταξη και συμπερίληψη των τεμαχίων τους στην επέκταση των Οικιστικών Ζωνών είχε ζητήσει τεκμηριωμένα και το Κοινοτικό Συμβούλιο με την ένστασή του (εντοπίζεται στον διοικητικό φάκελο, Τεκμ. 1, Κ.9).

 

Η ΕΜΕ εισηγήθηκε κατά πλειοψηφία (Έπαρχος Πάφου και Πρόεδρος της Ένωσης Κοινοτήτων Πάφου) την ικανοποίηση της ένστασης των αιτητριών και ένταξη των τεμαχίων τους στις παρακείμενες Οικιστικές Ζώνες, σημειώνοντας ότι:

 

«πρόκειται για τεμάχια που εφάπτονται των υφιστάμενων Οικιστικών Ζωνών, έχουν πρόσβαση σε οδικό δίκτυο και σε όλες τις απαραίτητες υπηρεσίες». 

 

Την απόρριψη της ένστασης εισηγήθηκε ο εκπρόσωπος του Διευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, ο οποίος ανέφερε πως:

 

«παρόλο που τα τεμάχια εφάπτονται της Οικιστικής Ζώνης και διαθέτουν όλες τις απαραίτητες προϋποθέσεις όπως πρόσβαση σε οδικό δίκτυο και υπηρεσίες, τα πολεοδομικά δεδομένα της Κοινότητας, δεν μπορούν να δικαιολογήσουν οποιεσδήποτε πρόσθετες επεκτάσεις σε αυτό το στάδιο, καθότι οι μεσοπρόθεσμες στεγαστικές ανάγκες μπορούν να καλυφθούν από τις υφιστάμενες Οικιστικές Ζώνες που είναι ήδη αρκετά εκτεταμένες».  

 

Η αιτήτρια στην προσφυγή υπ’ αρ. 600/17 είναι ιδιοκτήτρια των τεμαχίων με αρ. 130 και 355 του Φ.Σχ. LII/41, τα οποία, με βάση την επίδικη αναθεώρηση, επίσης παρέμειναν στο ίδιο πολεοδομικό καθεστώς με προηγουμένως, ήτοι το τεμάχιο 130 σε Ζώνη Υπαίθρου Γ3 και το τεμάχιο 355, μέρος σε Ζώνη Προστασίας Ζ3, μέρος σε Παραθεριστική Ζώνη και το υπόλοιπο μέρος σε Ζώνη Υπαίθρου Γ3.

 

Με την υποβληθείσα ένστασή της (υπ’ αρ. 5/13) η αιτήτρια αιτήθηκε την ένταξη των εν λόγω τεμαχίων της σε Πολεοδομική Ζώνη Η5, με στόχο την οικιστική/παραθεριστική ανάπτυξη, εισηγούμενη ότι το αίτημα δικαιολογείται πλήρως και αποτελεί πολεοδομικά ορθολογική προσέγγιση καθότι, αφενός, τα τεμάχια είναι κατάλληλα (χαρακτηρίζονται από ομαλό μορφολογικό προφίλ, δεν αποτελούν εδαφολογικά καλή γεωργική γη, ούτε και βρίσκονται περιβαλλοντικά σε περιοχή ιδιαίτερα πλούσια σε βλάστηση ή άλλες φυσικές καλλονές) και, αφετέρου, ώριμα (συνορεύουν και αποτελούν φυσική προέκταση υφιστάμενων ζωνών ανάπτυξης και διαθέτουν την κατάλληλη υποδομή, ήτοι δημόσιο οδικό δίκτυο, υδατοπρομήθεια και άλλες υπηρεσίες).  Επιπρόσθετα, κατά την αιτήτρια, η ένταξη των τεμαχίων σε περιοχή ανάπτυξης με κύρια χρήση την κατοικία (Ζώνη Η5) δημιουργεί τις προϋποθέσεις και τη δυνατότητα για την εξελικτική δημιουργία ενός οργανωμένου, αυτοτελούς και άρτιου πολεοδομικού οικισμού, αξιοποιώντας με τον καλύτερο τρόπο και συμπληρώνοντας τις υφιστάμενες ή εγκεκριμένες άλλες αναπτύξεις της περιοχής (3 γήπεδα γκολφ, εμπορικό/ψυχαγωγικό κέντρο, ξενοδοχείο, παραθεριστικές κατοικίες, μαρίνα σκαφών αναψυχής).

 

Η ΕΜΕ εισηγήθηκε ομόφωνα την απόρριψη της ένστασης της αιτήτριας σημειώνοντας τα ακόλουθα:

 

«Το γεγονός ότι για σκοπούς δημιουργίας του γκολφ και παροχής προς την ανάπτυξη υποστηρικτικών δραστηριοτήτων δόθηκε με απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου η δυνατότητα ανέγερσης οικιστικών μονάδων κ.α., δεν θα πρέπει να θεωρείτε (sic) ως απεριόριστη δυνατότητα οικιστικής αξιοποίησης ολόκληρης της περιοχής.  Αν ο ενιστάμενος επιθυμεί την ανάπτυξη του συγκεκριμένου τεμαχίου, μπορεί να το κάνει μέσω των προνοιών του κεφαλαίου 9.6 «Ενοποιημένες Αναπτύξεις Σύνθετων Χρήσεων» της Δήλωσης Πολιτικής».

 

 

Οι αιτήτριες στην προσφυγή υπ’ αρ. 601/17 είναι ιδιοκτήτριες του τεμαχίου με αρ. 89 του Φ.Σχ. LII/49W1, το οποίο με βάση την επίδικη αναθεώρηση κι αυτό παρέμεινε στο ίδιο πολεοδομικό καθεστώς με προηγουμένως, ήτοι μέρος του τεμαχίου σε Ζώνη Υπαίθρου Γ3 και μέρος του στη Ζώνη Προστασίας Ζ2.

 

Με την υποβληθείσα ένστασή τους (υπ’ αρ. 4/13) οι αιτήτριες αιτήθηκαν την ένταξη του εν λόγω τεμαχίου σε Εμπορική Ζώνη, επισημαίνοντας ότι στο σχετικό Πιστοποιητικό Εγγραφής Ακίνητης ιδιοκτησίας το τεμάχιο περιγράφεται ως «χώρος για Εμπορικό Κέντρο».  Τούτο, ως επιπλέον επισημαίνεται, είχε προκύψει ως αποτέλεσμα της έκδοσης τελικού Πιστοποιητικού Έγκρισης για την άδεια διαχωρισμού που παραχωρήθηκε από το Έπαρχο Πάφου (αρ. Δ.74/76) στις 23.04.1982, αφού προηγήθηκε χαλάρωση των επί της χρήσης γης περιορισμών με βάση το άρθρο 14(2) του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου (Κεφ. 96) από το Υπουργικό Συμβούλιο στις 08.11.1979.  Οι αιτήτριες επεσύναψαν, μάλιστα, στην ένστασή τους αντίγραφα της άδειας διαχωρισμού και της σχετικής απόφασης του Υπουργικού Συμβουλίου, σημειώνοντας επιπλέον ότι, με βάση τον όρο αρ. 3 της άδειας διαχωρισμού, καθορίζεται και άλλος χώρος για ειδική χρήση (ξενοδοχειακή ανάπτυξη), ο οποίος, σε προηγούμενη αναθεώρηση των πολεοδομικών ζωνών, είχε ενταχθεί σε Τουριστική Ζώνη (Τ3β), ούτως ώστε να υπάρχει αντιστοιχία και συνέπεια με την απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου. 

 

Η ΕΜΕ εισηγήθηκε κατά πλειοψηφία (Έπαρχος Πάφου και Πρόεδρος της Ένωσης Κοινοτήτων Πάφου) την ικανοποίηση της ένστασης και ένταξη μέρους του επίδικου τεμαχίου σε Εμπορική Ζώνη:

 

«έτσι ώστε η πολεοδομική ρύθμιση να εναρμονιστεί με τον τίτλο ιδιοκτησίας του τεμαχίου στον οποίο το τεμάχιο αναφέρεται ως «Χωράφι – Χώρος για Εμπορικό Κέντρο» χαρακτηρισμός ο οποίος προέκυψε από παλαιότερη απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου.». 

 

Την απόρριψη της ένστασης εισηγήθηκε ο εκπρόσωπος του Διευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, ο οποίος ανέφερε πως:

 

«μέρος του τεμαχίου εμπίπτει εντός της Ζώνης Προστασίας Ζ2 για την οποία το Τμήμα Αρχαιοτήτων με επιστολή του προς τον Έπαρχο Πάφου με αρ. φακ. 5.33.020 και ημερομηνία 4/2/16 έχει εκφράσει τις αντιρρήσεις του για ενδεχόμενη διαφοροποίηση της. […] ο ενιστάμενος έχει υποβάλει πολεοδομική αίτηση για ανέγερση εμπορικού κέντρου σε άλλη ιδιοκτησία που έχει στη συγκεκριμένη περιοχή σε ελάχιστη απόσταση από το τεμάχιο».  

 

Οι εισηγήσεις της ΕΜΕ διαβιβάστηκαν στον Υπουργό Εσωτερικών, ο οποίος αποφάσισε να υιοθετήσει τη θέση του εκπροσώπου του Διευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως για όλες τις υποβληθείσες ενστάσεις και να εισηγηθεί στο Υπουργικό Συμβούλιο την απόρριψη του συνόλου αυτών.

 

Η εισήγηση του Υπουργού υποβλήθηκε με σχετική Πρόταση στο Υπουργικό Συμβούλιο, το οποίο την ενέκρινε σε συνεδρία του ημερομηνίας 12.12.2016. Ακολούθησε η δημοσίευση των οριστικοποιημένων Πολεοδομικών Ζωνών στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 03.02.2017 και η ενημέρωση των αιτητριών για την απόρριψη των ενστάσεών τους, με επιστολές ημερομηνίας 13.02.2017.  

 

Διά της γραπτής αγόρευσης των ευπαιδεύτων δικηγόρων τους οι αιτήτριες στην προσφυγή υπ’ αρ. 473/17 εγείρουν ως λόγους ακύρωσης τους ισχυρισμούς ότι η προσβαλλόμενη απόφαση πάσχει λόγω έλλειψης δέουσας έρευνας, νομικής και πραγματικής πλάνης, έλλειψης σαφούς αιτιολογίας, υπέρβασης των ορίων της διακριτικής εξουσίας των καθ’ ων η αίτηση, κατάχρησης εξουσίας και παραβίασης των αρχών της καλής πίστης, της χρηστής διοίκησης και της ίσης μεταχείρισης.  Τις εν λόγω πλημμέλειες αποδίδουν τόσο στη διαδικασία που προηγήθηκε της επίδικης αναθεώρησης, όσο και στη διαδικασία απόρριψης της ένστασής τους και οριστικοποίησης των πολεοδομικών ζωνών.

Η αιτήτρια στην προσφυγή υπ’ αρ. 600/17, διά της γραπτής αγόρευσης του ευπαιδεύτου δικηγόρου της, εισηγείται ότι εσφαλμένα τα επίδικα τεμάχιά της παρέμειναν στο ίδιο πολεοδομικό καθεστώς με την οριστικοποίηση των Πολεοδομικών Ζωνών.  Επαναλαμβάνοντας τους λόγους που είχε εγείρει με την ένστασή της, διατείνεται συγκεκριμένα πως η δοθείσα από την ΕΜΕ αιτιολογία για την απόρριψη της ένστασής της (αιτιολογία η οποία υιοθετήθηκε από τον Υπουργό Εσωτερικών στην εισήγησή του προς το Υπουργικό Συμβούλιο) δεν έχει σχέση με την πραγματικότητα, ενώ δεν λήφθηκαν υπόψη τα όσα η αιτήτρια ανέφερε στην έντασή της.  Παραβιάζονται έτσι, κατά την εισήγηση, οι πρόνοιες του άρθρου 28 του περί των Γενικών Αρχών του Διοικητικού Δικαίου Νόμου (Ν.158(Ι)/99), το οποίο επιτάσσει σαφή και επαρκή αιτιολογία, η οποία να μην αφήνει αμφιβολίες ως προς το ποιος ήταν ο πραγματικός λόγος που οδήγησε το διοικητικό όργανο στη λήψη της απόφασης.  Επιπλέον, παραβιάζεται και το άρθρο 26 του Ν.158(Ι)/99 εφόσον η προσβαλλόμενη πράξη, ενώ είναι δυσμενής για την αιτήτρια, εντούτοις, στερείται επαρκούς και δέουσας αιτιολογίας.  Με επιπρόσθετο λόγο ακύρωσης, η αιτήτρια διατείνεται ότι η προσβαλλόμενη απόφαση δημιουργεί εις βάρος της ιδιοκτησίας της συνθήκες άνισης μεταχείρισης και δυσμενούς διάκρισης έναντι άλλων ιδιοκτητών στην ίδια περιοχή, τα τεμάχια των οποίων εντάχθηκαν, από τις ζώνες Ζ2 και Γ3, στη ζώνη Η5.  Κατά την εισήγηση, οι καθ’ ων η αίτηση επέκτειναν την οικιστική ζώνη, αφήνοντας εκτός τα τεμάχια της αιτήτριας, σχηματίζοντας «ανάποδο Π».

 

Οι αιτήτριες στην προσφυγή υπ’ αρ. 601/17, διά της γραπτής αγόρευσης του ευπαιδεύτου δικηγόρου τους, επαναλαμβάνουν καταρχάς τους λόγους ένστασης και εισηγούνται ότι εσφαλμένα κρίθηκε ότι υπάρχει αντίθεση του Τμήματος Αρχαιοτήτων καθότι η συγκεκριμένη περιοχή που βρίσκεται το επίδικο τεμάχιο παρουσιάζει αρχαιολογικό ενδιαφέρον, εφόσον η εν λόγω επιστολή του Τμήματος Αρχαιοτήτων (ημερομηνίας 04.02.2016, Παράρτημα 2 στην Ένσταση στην προσφυγή υπ’ αρ. 601/2017) δεν αναφέρεται είτε στο τεμάχιο 89, είτε στην περιοχή που βρίσκεται το εν λόγω τεμάχιο.  Επιπλέον, κατά την αιτήτρια, το γεγονός ότι το τεμάχιο 89 προέκυψε κατόπιν διαχωρισμού, με βάση άδεια διαίρεσης γης, γεγονός το οποίο μετατρέπει το διαχωριζόμενο χωράφι σε οικόπεδο, αγνοήθηκε από τους καθ’ ων η αίτηση σε όλα τα στάδια της διαδικασίας για την αναθεώρηση των πολεοδομικών ζωνών Κουκλιών.  Συνακόλουθα, είναι η θέση των αιτητριών πως η προσβαλλόμενη απόφαση στερείται νόμιμης και επαρκούς αιτιολογίας, δεν είναι το αποτέλεσμα δέουσας έρευνας και πάσχει λόγω πλάνης περί τα πράγματα.

 

Η ευπαίδευτη δικηγόρος των καθ’ ων η αίτηση απορρίπτει τους λόγους ακύρωσης και υποστηρίζει αφενός το σύννομο της όλης διαδικασίας που ακολουθήθηκε και αφετέρου το εύλογο και αιτιολογημένο της προσβαλλόμενης απόφασης, με την αιτιολογία να συμπληρώνεται και από τα στοιχεία του διοικητικού φακέλου.  Η κα Πιπερή επισημαίνει καταρχάς ότι, σύμφωνα με τη νομολογία, η ιδιοκτησία γης δεν παρέχει δικαίωμα χρήσης της για οικοδομικούς σκοπούς ή για την οικοδομική ανάπτυξη του ακινήτου. Η οικοδομική ανάπτυξη είναι αλληλένδετη με τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Οι πολεοδομικές ζώνες προδιαγράφουν τους όρους ανάπτυξης της περιοχής και δεν αποστερούν τους ιδιοκτήτες του δικαιώματος χρήσης της ιδιοκτησίας τους στην κατάσταση που ευρίσκεται. Επισημαίνει δε ακολούθως πως η εκπόνηση των τοπικών σχεδίων και των πολεοδομικών ζωνών αποτελεί κατ’ εξοχήν τεχνικό θέμα και δεν εναπόκειται στο αναθεωρητικό Δικαστήριο να υποκαταστήσει με τη δική του κρίση τον τρόπο ανάπτυξης της γης ή τα όρια ανάπτυξης μέσω των πολεοδομικών ζωνών.  Ο αναθεωρητικός έλεγχος της διαδικασίας εκπόνησης τοπικών σχεδίων περιορίζεται στον έλεγχο κατά πόσον η εξέταση της κάθε ένστασης που έχει υποβληθεί ήταν προϊόν δέουσας έρευνας και εάν αιτιολογείται με τα δικά της συγκεκριμένα πραγματικά δεδομένα.

 

Σε σχέση με την προσφυγή υπ’ αρ. 473/17 και για τα συγκεκριμένα επίδικα ακίνητα, η κα Πιπερή παραπέμπει στα κριθέντα από το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση Photos Karseras Manhattan Properties and Developers and Investments Ltd κ.ά. ν. Διευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως κ.ά. (2016) 3 ΑΑΔ 329.  Εισηγείται δε πως, κατά πάγιο πολεοδομικό κανόνα, οι ζώνες ανάπτυξης δεν διευρύνονται κατά το δοκούν για να ικανοποιήσουν τους δημότες, αλλά έχουν ως μοναδικό σκοπό να καλύψουν συγκεκριμένες ανάγκες του οικείου οικισμού, ειδικά στην ύπαιθρο.  Ως εκ τούτου, έχει υιοθετηθεί καθολικά και ως πολιτική του κράτους ο κανόνας ότι δεν επεκτείνονται οι υφιστάμενες ζώνες (για παράδειγμα οι οικιστικές) πριν αυτές κορεστούν.  Ο λόγος που τα επίδικα τεμάχια των αιτητριών δεν εντάχθηκαν στην οικιστική ζώνη έγκειται, σύμφωνα με την εισήγηση της κας Πιπερή, στο γεγονός ότι οι υφιστάμενες ζώνες στην ευρύτερη περιοχή έχουν ήδη πολλά κενά και έχουν ήδη επεκταθεί χωρίς να αξιοποιηθούν ή να κορεστούν για να μπορεί να θεμελιωθεί σε αντικειμενικούς όρους η περαιτέρω επέκτασή τους.  

 

Σε σχέση με την προσφυγή υπ’ αρ. 600/17, η ευπαίδευτη δικηγόρος των καθ’ ων η αίτηση παραπέμπει στα πολεοδομικά χαρακτηριστικά των επίδικων τεμαχίων, επισημαίνοντας ότι το μέγεθος του τεμαχίου αρ. 355 ανέρχεται περίπου στα 2.283.610 τ.μ. και του τεμαχίου αρ. 130 στα 78.931. Σημειώνει δε για σκοπούς σύγκρισης ότι η συνολική έκταση των Οικιστικών Ζωνών της Κοινότητας Κουκλιών ανέρχεται σε 2.141.284 τ.μ. περίπου.  Ως εκ τούτου, κατά την εισήγηση, τυχόν ένταξη των επίδικων τεμαχίων σε Οικιστική Ζώνη θα δημιουργούσε ένα τεράστιο απόθεμα οικιστικών εκτάσεων, μεγαλύτερο των οικιστικών εκτάσεων ολόκληρης της Κοινότητας, προς όφελος ενός ιδιώτη κατά ευνοϊκή μεταχείριση, καταστρατηγώντας την αρχή της κατανομής του οφέλους σε όσο το δυνατόν μεγαλύτερο αριθμό ιδιοκτητών.  Επιπρόσθετα, η κα Πιπερή επισημαίνει πως τα επίδικα τεμάχια δεν έχουν καμία λειτουργική σχέση ή συνέχεια με τις Οικιστικές Ζώνες της Κοινότητας και επιπλέον εφάπτονται σε περιοχή, η οποία είναι ενταγμένη στο Δίκτυο Natura 2000 και παρουσιάζουν έντονο ανάγλυφο.

 

Σε σχέση με την προσφυγή υπ’ αρ. 601/17, η κα Πιπερή, εισηγείται πως η τροποποίηση του πολεοδομικού καθεστώτος του επίδικου τεμαχίου δεν είναι εφικτή όχι μόνο λόγω της αντίθεσης του Τμήματος Αρχαιοτήτων, αλλά και για τον επιπρόσθετο λόγο ότι στη Δήλωση Πολιτικής δεν υπάρχει η έννοια της «Εμπορικής Ζώνης» ή «Ζώνης Εμπορικού Κέντρου.  Επιπλέον, επισημαίνει πως, από την περίοδο χορήγησης της άδειας διαχωρισμού το 1982 και του χαρακτηρισμού του τεμαχίου ως «Χωράφι (χώρος για Εμπορικό Κέντρο)» μέχρι το 2013 που υποβλήθηκε η ένσταση των αιτητριών, έχουν διαφοροποιηθεί τόσο τα πολεοδομικά / χωροταξικά δεδομένα της περιοχής καθώς και οι αρχές βάσει των οποίων αξιολογούνται οι επιπτώσεις της ανάπτυξης (αφού στο μεσοδιάστημα, μέσω της εφαρμογής της πολεοδομικής νομοθεσίας το 1990, έχουν δημοσιευθεί Πολεοδομικές Ζώνες, οι οποίες έλαβαν υπόψη τις ιδιαιτερότητες της περιοχής), όσο και οι πραγματικές ανάγκες των αιτητριών, αφού οι ίδιες οι αιτήτριες ουδέποτε επιδίωξαν την εμπορική ανάπτυξη του τεμαχίου.  Αντίθετα, εξασφάλισαν πολεοδομική άδεια για παραπλήσια εμπορική χρήση σε τεμάχιο πολύ κοντά στο επίδικο.  Επομένως, κατά την εισήγηση, τυχόν ικανοποίηση του αιτήματός τους για ένταξη του επίδικου τεμαχίου σε Εμπορική Ζώνη θα δημιουργούσε ακόμα μια πολεοδομική παραδοξότητα, αφού η ήδη αδειοδοτημένη ανάπτυξη είναι σε θέση να ικανοποιήσει τις εμπορικές ανάγκες της περιοχής.

 

Σημειώνεται ότι η προδικαστική ένσταση που είχε αρχικώς εγερθεί από τους καθ’ ων η αίτηση περί κατ’ ισχυρισμό ελλείψεως εννόμου συμφέροντος των αιτητριών στην καταχώριση και προώθηση των υπό εξέταση προσφυγών, καθότι, κατά την εισήγηση, δεν υπήρξε δυσμενής επηρεασμός των συμφερόντων τους, εφόσον τα τεμάχιά τους παρέμειναν στις ίδιες πολεοδομικές ζώνες, κατά την ακρόαση, ορθώς, εγκαταλείφθηκε.  Οι αιτήτριες έχουν έννομο συμφέρον, δοθέντος ότι η οριστικοποίηση των πολεοδομικών ζωνών ήταν το αποτέλεσμα απόρριψης των ενστάσεων που είχαν υποβάλει σύμφωνα με την προβλεπόμενη διαδικασία (Κωνσταντίνου Ανδρούλα και Άλλος ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (2005) 3 ΑΑΔ 146, στην οποία παραπέμπουν και οι ευπαίδευτοι δικηγόροι των αιτητριών στην προσφυγή υπ’ αρ. 473/17).

 

Σημειώνεται, επίσης, ότι, κατόπιν αίτησης των αιτητριών στις προσφυγές υπ’ αρ. 600/17 και 601/17 και σχετικού διατάγματος του Δικαστηρίου, εκδοθέντος εκ συμφώνου, επετράπη η προσκόμιση από τις αιτήτριες των ακόλουθων εγγράφων ως Τεκμηρίων, το περιεχόμενο των οποίων είναι αποδεκτό από τους καθ’ ων η αίτηση:

 

-      Αντίγραφο των σελίδων με αρ. 12-15 του Ενοποιημένου Κειμένου της Δήλωσης Πολιτικής – Πολιτική για τη Ρύθμιση και τον Έλεγχο της Ανάπτυξης και την Προστασία του Περιβάλλοντος στην Ύπαιθρο και στα Χωριά (2014).

-      Αντίγραφο Γνωστοποίησης Χορηγήσεως Πολεοδομικής Άδειας με αρ. ΠΑΦ/00510/2009, για ανέγερση Συγκροτήματος Εμπορικών Χρήσεων και Αναπτύξεως Αναψυχής και Ψυχαγωγίας, στα τεμάχια με αρ. 19, 6, 13 (μέρος), 84 (μέρος) και 65 (μέρος), των Φ/Σχ: 52/57 και 52/49, στην Κοινότητα Κουκλιών, μαζί με τους σχετικούς όρους χορηγήσεως της Άδειας και τα σχετικά Παραρτήματα.

-      Αντίγραφο Χωροταξικού Σχεδίου Άδειας Διαχωρισμού Δ.74/76.

-      Έγγραφο με γενικές πληροφορίες σε σχέση με το τεμάχιο με αρ. 355, που παράγονται αυτόματα από τη Διαδικτυακή Πύλη (DLS Portal) του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.

-      Έγγραφο με γενικές πληροφορίες σε σχέση με το τεμάχιο με αρ. 89, που παράγονται αυτόματα από τη Διαδικτυακή Πύλη (DLS Portal) του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.

-      Αντίγραφο κτηματικού σχεδίου (τμήμα) και αντίγραφο τοπογραφικού σχεδίου του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, στο οποίο δεικνύονται οι πολεοδομικές ζώνες της Κοινότητας Κουκλιών κατά το 2013 καθώς και τα επίδικα τεμάχια 89 και 355, τα τεμάχια 6, 13, 19, 65 και 84 (στα οποία αφορά η Πολεοδομική Άδεια με αρ. ΠΑΦ/00510/2009) και τα σύνορα του τεμαχίου 355 με το δίκτυο Natura.

 

Το περιεχόμενο των εν λόγω εγγράφων σε σχέση με τους λόγους απόρριψης των ενστάσεων των αιτητριών και τους λόγους ακύρωσης που προωθούνται με τις υπό εκδίκαση προσφυγές, έτυχε σχολιασμού από τους καθ’ ων η αίτηση, με απαντητική ένορκη δήλωση της κας Μ.Κ., αρμόδιας Λειτουργού του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως.

 

 

Αξιολογώντας τις εκατέρωθεν θέσεις και ισχυρισμούς θα πρέπει καταρχάς να επισημάνω ότι οι αιτήτριες δεν αμφισβητούν την εξουσία των καθ’ ων η αίτηση για την εκπόνηση και την αναθεώρηση των Πολεοδομικών Σχεδίων και τον καθορισμό Πολεοδομικών Ζωνών, ούτε επιζητούν την άσκηση πρωτογενούς ελέγχου από το Δικαστήριο επί αμιγώς τεχνικών θεμάτων.  Αυτό που καλούν το Δικαστήριο να πράξει είναι να προβεί σε έλεγχο νομιμότητας της προσβαλλόμενης απόφασης, στη βάση των αρχών του διοικητικού δικαίου.  Αυτό εξάλλου είναι και σύμφωνο με την επισήμανση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Photos Karseras Manhattan Properties and Developers and Investments Ltd κ.ά., ανωτέρω, πως, επί τεχνικών θεμάτων, επέμβαση του Δικαστηρίου χωρεί μόνο εάν υπάρχει πλάνη περί τα πράγματα και ανεπάρκεια έρευνας.

 

Αξιολογώντας, ακολούθως, τους λόγους ακύρωσης που προωθούνται σε κάθε προσφυγή, καταλήγω στα ακόλουθα:

 

Η ένσταση των αιτητριών στην προσφυγή υπ’ αρ. 473/17 απορρίφθηκε, παρά την περί του αντιθέτου εισήγηση της πλειοψηφίας της ΕΜΕ, καθότι ο Υπουργός Εσωτερικών, ο οποίος εισηγήθηκε στο Υπουργικό Συμβούλιο την απόρριψη της ένστασης, υιοθέτησε τη θέση του εκπροσώπου του Διευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως αφενός πως τα πολεοδομικά δεδομένα της Κοινότητας δεν μπορούν να δικαιολογήσουν πρόσθετες επεκτάσεις των Οικιστικών Ζωνών και αφετέρου πως οι μεσοπρόθεσμες στεγαστικές ανάγκες μπορούν να καλυφθούν από τις υφιστάμενες Οικιστικές Ζώνες, οι οποίες χαρακτηρίστηκαν ως ήδη αρκετά εκτεταμένες.

 

Τούτο, όμως, έρχεται σε αντίθεση με τα όσα λεπτομερώς τα ίδιο το Κοινοτικό Συμβούλιο κατέγραψε στη σχετική ένστασή του, στην οποία ρητώς οι αιτήτριες παρέπεμψαν και τα οποία, ως διαπιστώνω από τον διοικητικό φάκελο, δεν έτυχαν σχολιασμού από τον εκπρόσωπο του Διευθυντή, ούτε στο πλαίσιο της ένστασης των αιτητριών, ούτε όμως στο πλαίσιο εξέτασης της ένστασης του Κοινοτικού Συμβουλίου.

 

Ειδικότερα, στην ένσταση του Κοινοτικού Συμβουλίου καταγράφονται με λεπτομέρεια τα αναπτυξιακά χαρακτηριστικά της Κοινότητας Κουκλιών και επισημαίνονται ιδιαίτερα τα ακόλουθα (ο τονισμός είναι του κειμένου):

 

«7.     Η πολύ καλή γεωγραφική θέση των Κουκλιών, μεταξύ των αστικών κέντρων της Λεμεσού και της Πάφου και η διατήρηση του γεωργικού τομέα, είναι παράγοντες που συνέβαλαν στην αξιόλογη πληθυσμιακή ανάπτυξη τους. Τονίζεται ιδιαίτερα ότι την τελευταία δεκαετία καταγράφεται σημαντική αύξηση, αφού ο πληθυσμός αυξήθηκε από 669 άτομα που καταγράφηκαν το 2001 σε 892 άτομα το 2011, σημειώνοντας αύξηση πέραν του 30%. Αυτή η αύξηση κατά το ένα τρίτο (1/3) του αρχικού πληθυσμού, είναι προφανές από τις Πολεοδομικές Ζώνες που δημοσιεύτηκαν στις 21 Ιουνίου 2013 ότι δεν λήφθηκε ανάλογα υπόψη, εις το βαθμό που έπρεπε στις πιο πάνω τροποποιήσεις των ζωνών. Είναι σημαντικό να καταγράφει, ότι η αύξηση του 30% είναι ίσως από τις μεγαλύτερες που παρατηρήθηκαν παγκυπρίως κατά την τελευταία απογραφή που έγινε.

8.       Θετική επίδραση στην αύξηση του πληθυσμού είχαν οι δύο μεγάλες Οργανωμένες Αναπτύξεις Γηπέδων Γκολφ που βρίσκονται στην κοινότητα. Οι αναπτύξεις των γκολφ απέδωσαν σημαντικά οφέλη και στην τοπική οικονομία, αφού δημιουργήθηκαν νέες θέσεις εργασίας και αναπτύχθηκαν νέες οικονομικές δραστηριότητες (εστιατόρια, υπηρεσίες κα.). Οι θετικές επιπτώσεις των οργανωμένων γηπέδων γκολφ στην τοπική οικονομία και κοινωνία αναμένεται να συνεχιστούν, αφού οι συγκεκριμένες αναπτύξεις μέχρι στιγμής δεν έχουν ολοκληρωθεί.».

 

Ακολούθως, το Κοινοτικό Συμβούλιο, αναφερόμενο στους λόγους ένστασης στις ιδιαιτερότητες που παρουσιάζει η περιοχή και κυρίως τις αναπτυξιακές προοπτικές, τις δυσκολίες αξιοποίησης των υφιστάμενων οικιστικών ζωνών και τη σημαντική αύξηση του πληθυσμού, επεσήμανε τα ακόλουθα, αιτιολογώντας το αίτημα για επέκταση των Οικιστικών Ζωνών (ο τονισμός είναι του κειμένου):

 

«13.   Με τη δημοσίευση των νέων Πολεοδομικών Ζωνών των Κουκλιών στις 21 Ιουνίου 2013, καθορίστηκαν μικρής έκτασης Οικιστικές Ζώνες, οι οποίες όμως δεν ανταποκρίνονται στις αιτιολογημένες απαιτήσεις και τις ανάγκες της κοινότητας, για τους ακόλουθους λόγους:

 

·        Έχουν γίνει πολύ περιορισμένες επεκτάσεις σε σχέση με τα Αιτήματα που υπέβαλε το Κοινοτικό Συμβούλιο το 2009.[…]

·        Με βάση το προηγούμενο πολεοδομικό καθεστώς, η συνολική έκταση των Οικιστικών Ζωνών κάλυπτε έκταση 1.802 δεκαριών, ενώ με τις δημοσιευθείσες Οικιστικές Ζώνες καλύπτεται έκταση της τάξης των 2.144 δεκαριών (δηλαδή η αύξηση τον καθαρά οικιστικών ζωνών γύρω από τον οικισμό είναι της τάξης του 19% μόνο). Η κοινότητα το 2009, μετά από τεκμηριωμένη μελέτη, είχε αιτηθεί Οικιστικές Ζώνες γύρω από τον οικισμό διπλάσιας περίπου έκτασης για να ικανοποιήσει τις παρούσες και μελλοντικές οικιστικές ανάγκες, λαμβάνοντας σοβαρά υπόψη τις ιδιαιτερότητες της περιοχής (περίκλειστες περιοχές χωρίς οδικό δίκτυο, επικλινή εδάφη, κλπ), τις τάσεις ανάπτυξης και τους άλλους σοβαρούς παράγοντες όπως αρχαιολογικές ζώνες, τουρκοκυπριακά τεμάχια κλπ.

·        Από τη μελέτη της χωροταξικής ανάλυσης που έγινε έχει προκύψει ότι, με βάση όλα τα αιτήματα της κοινότητας που υποβλήθηκαν μόνο το ένα τρίτο (1/3) έχει ικανοποιηθεί, πράγμα το οποίο το Κοινοτικό Συμβούλιο θεωρεί ως εντελώς αδικαιολόγητο και ανεπαρκές για την ολοκληρωμένη ικανοποίηση των αναγκών και προοπτικών της κοινότητας.

·        Η χωρητικότητα των Οικιστικών Ζωνών όπως παρατίθεται από το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως στο Έντυπο Τροποποίησης (2008) περιλαμβανομένων και των πρόσφατων επεκτάσεων (2013), ανέρχεται σε 7.300 άτομα, από όπου προκύπτει δυνητική χωρητικότητα 8,2 φορές μεγαλύτερη του υφιστάμενου πληθυσμού. Ωστόσο, η χωρητικότητα αυτή είναι εντελώς πλασματική, γιατί αυτή δεν αντικατοπτρίζει καθόλου την πραγματική προσφορά γης για οικιστική ανάπτυξη. Συγκεκριμένα θα πρέπει να λεχθεί ότι, η προσφορά γης στα Κουκλιά σήμερα είναι αρκετά περιορισμένη για τους εξής λόγους:

1.  Το 30% περίπου των υφιστάμενων οικιστικών παραθεριστικών και τουριστικών ζωνών αποτελείται από Τ/Κ ιδιοκτησία, η οποία δεν μπορεί νομικά να αξιοποιηθεί.

2.  Σημαντικές εκτάσεις Ε/Κ ιδιοκτησίας στις καθορισμένες περιοχές ανάπτυξης είναι περίκλειστες ή εγκλωβισμένες. Το πρόβλημα αυτό γίνεται πολύ πιο δυσχερές λόγω και της ύπαρξης της Τ/Κ ιδιοκτησίας που παρεμποδίζει την ανάπτυξη οδικών δικτύων και υποδομών. Όπως είναι καλά γνωστό, αυτή τη στιγμή δεν υπάρχουν σε ισχύ πολεοδομικά μέτρα ή άλλοι αποτελεσματικοί μηχανισμοί που να προωθούν την πραγματική ενεργοποίηση των αποθεμάτων αυτών. Ακόμη και στην περίπτωση που τέτοια μέτρα και μηχανισμοί εισαχθούν στο προσεχές μέλλον, είναι βέβαιο ότι η υλοποίηση τους στην πράξη θα είναι μια μακρόχρονη διαδικασία, που θα ξεπεράσει χρονικά ακόμη και το ορόσημο της μεθεπόμενης τροποποίησης των οικιστικών ζωνών.

3.  Τα Κουκλιά, όπως και άλλα χωριά της Κύπρου, υποφέρει από σοβαρά προβλήματα διακατοχής, όπως είναι η εξ’ αδιαιρέτου ιδιοκτησία, η διπλή ή πολλαπλής μορφής διακατοχή γης και η έλλειψη οδικής υποδομής, που δυσχεραίνουν και οξύνουν το πρόβλημα προσφοράς γης σε ακόμη μεγαλύτερο βαθμό.

4.  Επιπρόσθετα τονίζεται ότι, στα Κούκλια πολλή ιδιοκτησία γης είναι στην κατοχή λίγων ατόμων, η οποία για διάφορους λόγους κατακρατείται και δεν προσφέρεται για ανάπτυξη (θέματα κουλτούρας, προίκα για τα παιδιά, μη ύπαρξη οικονομικής ανάγκης για πώληση της, κλπ).

5.  Τονίζεται επίσης ότι, στα Κούκλια έχουν δεσμευθεί κοντά στον οικισμό εκτεταμένες περιοχές ως Αρχαιολογικές Ζώνες (Ζώνη Προστασίας Ζ2), οι οποίες θα μπορούσαν διαφορετικά να αναπτυχθούν για οικιστικούς σκοπούς. Για τις δεσμεύσεις αυτές η κοινότητα πληρώνει ουσιαστικά μεγάλο οικονομικό και κοινωνικό τίμημα, χωρίς οποιοδήποτε ουσιαστικό αντιστάθμισμα. Πέραν τούτου, το τσιφλίκι Κουκλιών έχει δεσμεύσει μια τεράστια έκταση γης και της παραλίας, με αποτέλεσμα να μην μπορεί η κοινότητα Κουκλιών να αναπτύξει την παραλιακή ζώνη της, όπως οι άλλες παραλιακές κοινότητες (Χλώρακα, Πάφος, Πέγεια, Κισσόνεργα, κα.).

6.  Τέλος, θα πρέπει να σημειωθεί ότι το 2009 δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδας της Κυπριακής Δημοκρατίας, Γνωστοποίηση για την απαλλοτρίωση επιπρόσθετου μεγάλου αριθμού ιδιωτικών τεμαχίων για τη διεξαγωγή αρχαιολογικών ανασκαφών συνολικής έκτασης 145 δεκαριών. Δηλαδή, από τις υφιστάμενες οικιστικές ζώνες αφαιρέθηκε η πιο πάνω έκταση γης, περιορίζοντας ακόμη περισσότερο τη συνολική έκταση ανάπτυξης. Τα τεμάχια που προτείνονται να απαλλοτριωθούν καλύπτουν σχεδόν ολόκληρη την έκταση της Οικιστικής Ζώνης Η5 που βρίσκεται στα νότια του παραδοσιακού πυρήνα (βλ. Παράρτημα II: Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης, Επιστολή Τμήματος Αρχαιοτήτων και Σχέδιο με τα επηρεαζόμενα τεμάχια).

 

14.     Είναι, ως εκ τούτου πρόδηλο από τα πιο πάνω, ότι η πραγματική προσφορά γης για ανάπτυξη είναι σε πολύ μεγάλο βαθμό μικρότερη της δυνητικής χωρητικότητας, η οποία δεν λαμβάνει καθόλου υπόψη όλους τους πιο πάνω πραγματικούς περιοριστικούς παράγοντες.».

 

Με βάση τα ανωτέρω και επισημαίνοντας ότι το Κοινοτικό Συμβούλιο αιτήθηκε συγκεκριμένα την ένταξη των επίδικων τεμαχίων σε Οικιστική Ζώνη Η5, καταλήγω πως βάσιμα οι αιτήτριες διαμαρτύρονται ότι η εισήγηση του εκπροσώπου του Διευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως δεν έλαβε υπόψη, ούτε αιτιολογείται από τα συγκεκριμένα δεδομένα και ιδιαιτερότητες που παρουσιάζει η περιοχή και κυρίως τις αναπτυξιακές προοπτικές, όπως αυτές επεξηγήθηκαν από το Κοινοτικό Συμβούλιο, οι θέσεις του οποίου επέβαλλαν τουλάχιστον τη διεξαγωγή περαιτέρω έρευνας προς αποφυγή του ενδεχομένου πραγματικής πλάνης.  Ιδιαίτερα δε εφόσον και ο εκπρόσωπος του Διευθυντή (ως και η πλειοψηφία της ΕΜΕ) αναγνώρισε πως τα επίδικα τεμάχια των αιτητριών στην προσφυγή υπ’ αρ. 473/17 εφάπτονται της Οικιστικής Ζώνης και διαθέτουν όλες τις απαραίτητες προϋποθέσεις, όπως πρόσβαση σε οδικό δίκτυο και υπηρεσίες.

 

Σημειώνεται ότι στην Ένσταση και τη γραπτή αγόρευση των καθ’ ων η αίτηση τίθεται ο ισχυρισμός ότι «ο εκπρόσωπος του Διευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, για να θεμελιώσει την θέση του παρουσίασε κατά την πιο πάνω συνεδρία [σημ. συνεδρία της ΕΜΕ για εξέταση της ένστασης] στατιστικά στοιχεία στα οποία παρουσιάζεται ότι η χωρητικότητα των Οικιστικών Ζωνών της Κοινότητας Κουκλιών σε σχέση με τον πληθυσμό, είναι της τάξης του 1 προς 16».  Τα εν λόγω στατιστικά στοιχεία σε μορφή Πίνακα επισυνάφθηκαν μεν ως Παράρτημα 3 στην Ένσταση, πλην όμως, σε συμφωνία με τους ευπαιδεύτους δικηγόρους των αιτητριών, διαπιστώνω ότι το εν λόγω έγγραφο δεν επισυνάπτεται στο έντυπο μελέτης της ένστασης των αιτητριών από την ΕΜΕ, ούτε ο εκπρόσωπος του Διευθυντή έκανε οποιαδήποτε αναφορά ή παραπομπή σε αυτό.  Επιπλέον, το εν λόγω έγγραφο δεν παρέχει οποιαδήποτε ένδειξη για τον χρόνο καταρτισμού του και εν πάση περιπτώσει παρέχει αριθμητικές μόνο πληροφορίες ως προς την έκταση των Οικιστικών Ζωνών, των σχετικών επεκτάσεων, του πληθυσμού, της μεταβολής αυτού, της χωρητικότητας των Οικιστικών Ζωνών και της αναλογίας χωρητικότητας/πληθυσμού, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη οι ιδιαιτερότητες που παρουσιάζει η περιοχή, όπως τις ανέλυσε το Κοινοτικό Συμβούλιο.

 

Χωρίς να υπεισέρχομαι σε κρίση επί τεχνικών θεμάτων, ούτε στην υποκατάσταση της επιλογής των καθ’ ων η αίτηση ως προς την καταλληλότερη από τεχνικής απόψεως επιλογή, εκτιμώ ότι οι αιτήτριες στην προσφυγή υπ’ αρ. 473/17 βάσιμα διαμαρτύρονται για έλλειψη δέουσας έρευνας και αιτιολογίας και για έναν επιπρόσθετο λόγο.  Συγκεκριμένα, στην Έκθεση Αναθεώρησης του Υπουργείου Εσωτερικών, η οποία δημοσιεύθηκε το 2008 (επισυνάπτεται ως Παράρτημα 3 στην Ένσταση των καθ’ ων η αίτηση στην προσφυγή υπ. αρ. 600/17), καθορίζονται οι βασικές αρχές και κατευθύνσεις που θα πρέπει να διέπουν τον καθορισμό / επέκταση των Ζωνών Ανάπτυξης και επισημαίνεται η ανάγκη για «βέλτιστη επίτευξη συμπαγούς και συγκεντρωμένης ανάπτυξης και η αποθάρρυνση της διάσπαρτης ανάπτυξης».  Όπως υποβάλλουν οι αιτήτριες και μπορεί να διαπιστωθεί από τα σχετικά σχέδια, χωρίς να απαιτείται οποιαδήποτε τεχνική περί τούτο κρίση, τα επίδικα τεμάχια των αιτητριών, τα οποία περιβάλλονται και από τις τρεις πλευρές τους από Οικιστικές Ζώνες, παρέμειναν εκτός Οικιστικών Ζωνών και εισέρχονται ως «σφήνα» στις υφιστάμενες Οικιστικές Ζώνες, χωρίς αυτό να δικαιολογείται από τα χαρακτηριστικά των εν λόγω τεμαχίων (τα οποία επαναλαμβάνεται, κατά παραδοχή των καθ’ ων η αίτηση, διαθέτουν όλες τις απαραίτητες προϋποθέσεις, όπως πρόσβαση σε οδικό δίκτυο και υπηρεσίες), γεγονός το οποίο φαίνεται να συγκρούεται με την πρόθεση για συμπαγή και συγκεντρωμένη ανάπτυξη.  Τούτο δε μάλιστα σε αντίθεση με την απόφαση της προηγούμενης Υπουργού Εσωτερικών να μην εγκρίνει την εισήγηση της Επιτροπής Τροποποίησης Ορίων Ανάπτυξης / Πολεοδομικών Ζωνών σε σχέση συγκεκριμένα με την Κοινότητα Κουκλιών (Τεκμήριο 2, Ερ. 36), επισημαίνοντας ότι η επέκταση της Οικιστικής Ζώνης Η5 θα πρέπει να είναι πιο ισορροπημένη και γεωμετρικά ορθολογική, αποφασίζοντας ακολούθως (για ό,τι εν προκειμένω ενδιαφέρει), τα επίδικα τεμάχια να ενταχθούν σε Οικιστική Ζώνη (Τεκμήριο 2, Ερ. 80), απόφαση η οποία όμως δεν υλοποιήθηκε και ακολούθως τροποποιήθηκε, με αποτέλεσμα τα τεμάχια να εξαιρεθούν τελικώς από την Οικιστική Ζώνη.   

 

Ως εκ τούτου, η προσφυγή υπ’ αρ. 473/17 θα πρέπει να επιτύχει και η προσβαλλόμενη απόφαση, στο μέρος που αφορά τις αιτήτριες, να ακυρωθεί λόγω έλλειψης δέουσας έρευνας και αιτιολογίας.

 

Αναφορικώς με τις προσφυγές υπ’ αρ. 600/17 και 601/17, για τις οποίες καταχωρίστηκε κοινή γραπτή αγόρευση από τον ευπαίδευτο δικηγόρο των αιτητριών, επισημαίνεται καταρχάς ότι το βασικό παράπονο αυτών είναι ότι οι καθ’ ων η αίτηση δεν ασχολήθηκαν με το συγκεκριμένο περιεχόμενο των ενστάσεών τους και δεν αιτιολόγησαν ειδικώς την απόρριψη αυτών.

 

Θα πρέπει, επιπλέον, να επισημάνω πως, ενώ η ευπαίδευτη δικηγόρος των καθ’ ων η αίτηση υποβάλλει πως μόνο οι λόγοι που είχαν προβληθεί με τις ενστάσεις των αιτητριών θα πρέπει να απασχολήσουν το Δικαστήριο στο πλαίσιο της παρούσας διαδικασίας, εντούτοις η επιχειρηματολογία της ίδιας της ευπαίδευτης δικηγόρου δεν αποτέλεσε επιχειρηματολογία της ΕΜΕ ή του εκπροσώπου του Διευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως για την απόρριψη των ενστάσεων.  Ως εκ τούτου, βάσιμα οι αιτήτριες διαμαρτύρονται για εκ των υστέρων ανεπίτρεπτη αιτιολογία.

Ειδικότερα, σε σχέση με την προσφυγή υπ’ αρ. 600/17, γίνεται για πρώτη φορά, στο πλαίσιο της παρούσας, επίκληση του μεγέθους του τεμαχίου με αρ. 355, και σύγκριση αυτού με τη συνολική έκταση των Οικιστικών Ζωνών, καθώς και στο γεγονός ότι το τεμάχιο ανήκει σε έναν ιδιώτη, ο οποίος μόνος θα αποκομίσει το σχετικό όφελος.  Επιπρόσθετα, για πρώτη φορά οι καθ’ ων η αίτηση, με τη γραπτή αγόρευση της ευπαίδευτης δικηγόρου τους, επικαλούνται τη μη λειτουργική σχέση των επίδικων τεμαχίων με τις υφιστάμενες Οικιστικές Ζώνες, το γεγονός ότι τα τεμάχια εφάπτονται σε περιοχή, η οποία είναι ενταγμένη στο Δίκτυο Natura 2000, καθώς και το έντονο ανάγλυφο που τα τεμάχια παρουσιάζουν.  Τούτα, όμως, δεν αποτέλεσαν την αιτιολογία της ομόφωνης εισήγησης της ΕΜΕ για απόρριψη της ένστασης της αιτήτριας.  

 

Εν πάση δε περιπτώσει, σε συμφωνία με τον κ. Φιλίππου, διαπιστώνω αντίφαση στη δοθείσα από την ΕΜΕ αιτιολογία και στην επιχειρηματολογία που προωθείται στο πλαίσιο της παρούσας διαδικασίας.  Ειδικότερα, η εισήγηση της κας Πιπερή ότι τα επίδικα τεμάχια δεν έχουν καμία λειτουργική σχέση ή συνέχεια με τις Οικιστικές Ζώνες της Κοινότητας και παρουσιάζουν έντονο ανάγλυφο φαίνεται να συγκρούεται με τη θέση της ΕΜΕ ότι τα τεμάχια μπορούν, λόγω μεγέθους, να αναπτυχθούν βάσει της πολιτικής για τις μεγάλες αναπτύξεις.  Δεν είναι, όμως, αντιληπτό γιατί σε αυτήν την περίπτωση τα πολεοδομικά χαρακτηριστικά, η μορφολογία των τεμαχίων και η απόσταση από τις υφιστάμενες Οικιστικές Ζώνες δεν θα συνιστούσε πρόβλημα για την έγκριση τέτοιας ανάπτυξης, συνιστά όμως λόγο που δικαιολογούσε την απόρριψη της ένστασης της αιτήτριας.  

 

Αναφορικώς με την προσφυγή υπ’ αρ. 601/79 και το τεμάχιο με αρ. 89, οι εισηγήσεις της ευπαίδευτης δικηγόρου των καθ’ ων η αίτηση αφενός ότι στη Δήλωση Πολιτικής δεν υπάρχει η έννοια της Ζώνης Εμπορικού Κέντρου και αφετέρου ότι, από την περίοδο χορήγησης της άδειας διαχωρισμού μέχρι το 2013 που υποβλήθηκε η ένσταση των αιτητριών, έχουν διαφοροποιηθεί τα πολεοδομικά / χωροταξικά δεδομένα της περιοχής, επίσης αποτελούν εκ των υστέρων αιτιολογία για απόρριψη της ένστασης των αιτητριών.  Επιπλέον, τόσο η εισήγηση όσο και η αιτιολογία του εκπροσώπου του Διευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως για απόρριψη της ένστασης των αιτητριών (την οποία υιοθέτησε ο Υπουργός Εσωτερικών), προδήλως παραβλέπουν το γεγονός που οι αιτήτριες επεσήμαναν στην ένστασή τους, ότι δηλαδή το εν λόγω τεμάχιο στο σχετικό Πιστοποιητικό Εγγραφής Ακίνητης ιδιοκτησίας περιγράφεται ως «χώρος για Εμπορικό Κέντρο», ως αποτέλεσμα της έκδοσης τελικού Πιστοποιητικού Έγκρισης για την άδεια διαχωρισμού που παραχωρήθηκε από το Έπαρχο Πάφου (αρ. Δ.74/76) στις 23.04.1982, αφού προηγήθηκε χαλάρωση των επί της χρήσης γης περιορισμών με βάση το άρθρο 14(2) του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου (Κεφ. 96) από το Υπουργικό Συμβούλιο στις 08.11.1979, η απόφαση του οποίου δεν εντοπίζω να έχει ανακληθεί.  Είναι για τον λόγο αυτό που, εξ όσων αντιλαμβάνομαι, η πλειοψηφία της ΕΜΕ εισηγήθηκε την ικανοποίηση της ένστασης των αιτητριών και ένταξη μέρους του επίδικου τεμαχίου σε Εμπορική Ζώνη «έτσι ώστε η πολεοδομική ρύθμιση να εναρμονιστεί με τον τίτλο ιδιοκτησίας του τεμαχίου στον οποίο το τεμάχιο αναφέρεται ως «Χωράφι – Χώρος για Εμπορικό Κέντρο» χαρακτηρισμός ο οποίος προέκυψε από παλαιότερη απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου.». 

 

Η εισήγηση του εκπροσώπου του Διευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως για απόρριψη της ένστασης, εκτός του ότι παραβλέπει τις προηγούμενες αποφάσεις που αφορούσαν το εν λόγω τεμάχιο, στηρίχθηκε αφενός στις αντιρρήσεις του Τμήματος Αρχαιοτήτων στην οποιαδήποτε διαφοροποίηση της Ζώνης Προστασίας Ζ2 και αφετέρου στο γεγονός της χορήγησης πολεοδομικής άδειας για ανέγερση εμπορικού κέντρου σε άλλη ιδιοκτησία στην περιοχή.  Πλην, όμως, το επίδικο τεμάχιο δεν εμπίπτει εξ ολοκλήρου σε Ζώνη Προστασίας Ζ2, αλλά μέρος αυτού (36% από το συνολικό εμβαδόν, με βάση τα στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας που προσκομίστηκαν) εμπίπτει σε Γεωργική Ζώνη Γ3 και ως εκ τούτου οι αντιρρήσεις του Τμήματος Αρχαιοτήτων δεν αφορούν σε ολόκληρο το τεμάχιο.  Επιπλέον, ως οι ίδιοι οι καθ’ ων η αίτηση αναγνώρισαν με την ένορκη δήλωση της κας Μ.Κ., η πολεοδομική άδεια για ανέγερση εμπορικού κέντρου σε άλλη ιδιοκτησία στην περιοχή, την οποία επικαλέστηκε ο εκπρόσωπος του Διευθυντή, ήτοι η πολεοδομική άδεια με αρ. ΠΑΦ/510/2009, χορηγήθηκε στις 25.08.2011, με ισχύ για περίοδο 6 ετών, πλην όμως η αδειοδοτημένη ανάπτυξη δεν προχώρησε ούτε εξασφαλίστηκε έγκριση για παράταση της ισχύος της άδειας, με αποτέλεσμα η ισχύς αυτής να έχει παύσει από το 2017.

 

Περαιτέρω, καταλήγω πως βάσιμα οι αιτήτριες διαμαρτύρονται πως  οι καθ’ ων η αίτηση δεν ασχολήθηκαν με το περιεχόμενο της ένστασής τους και για τον επιπρόσθετο λόγο ότι δεν έτυχε σε κανένα στάδιο σχολιασμού το γεγονός ότι, με βάση συγκεκριμένο όρο της άδειας διαχωρισμού την οποία οι αιτήτριες επικαλέστηκαν, είχε καθορισθεί και άλλος χώρος για ειδική χρήση (ξενοδοχειακή ανάπτυξη), ο οποίος, σε προηγούμενη αναθεώρηση των πολεοδομικών ζωνών, είχε ενταχθεί σε Τουριστική Ζώνη (Τ3β), ούτως ώστε να υπάρχει αντιστοιχία και συνέπεια με την απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου. 

 

Ούτε έτυχε σχολιασμού η επιστολή του Διευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, ημερομηνίας 08.10.2009, την οποία οι αιτήτριες επικαλέστηκαν και επεσύναψαν στην ένστασή τους και σύμφωνα με την οποία, επειδή τα πολεοδομικά δεδομένα του επίδικου τεμαχίου δεν επιτρέπουν, με βάση τις σχετικές πρόνοιες της Δήλωσης Πολιτικής, τη χωροθέτηση στο τεμάχιο εμπορικής ανάπτυξης, όπως υπαγορεύει ο τίτλος ιδιοκτησίας «γίνονται από μέρους του Τμήματος, οι απαραίτητες ενέργειες για διευθέτηση του προβλήματος».

 

Ως εκ τούτου, και οι προσφυγές υπ’ αρ. 600/17 και 601/17 θα πρέπει να επιτύχουν λόγω έλλειψης δέουσας έρευνας και αιτιολογίας.

 

Με βάση τα ανωτέρω οι προσφυγές επιτυγχάνουν και η προσβαλλόμενη απόφαση για απόρριψη των ενστάσεων των αιτητριών και η οριστικοποίηση των Πολεοδομικών Ζωνών ως προς τα επίδικα τεμάχια ακυρώνεται.

 

Εναντίον των καθ’ ων η αίτηση και υπέρ των αιτητριών επιδικάζονται έξοδα ύψους €1.700, πλέον ΦΠΑ, σε κάθε προσφυγή.

 

 

Α. ΖΕΡΒΟΥ, Δ.Δ.Δ.

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο