ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ

Υπόθεση αρ. 656/19

22 Ιουνίου, 2026

[Α. ΖΕΡΒΟΥ, Δ.Δ.Δ.]

Αναφορικά με το Άρθρο 146 του Συντάγματος

Μεταξύ:

ΚΩΝΣΤΑΝΤΟΥΡΗΣ ΓΙΩΡΓΟΣ

Αιτητής,

ΚΑΙ

ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ ΕΓΓΡΑΦΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΜΕΣΙΤΩΝ

Καθ’ ου η αίτηση.

------------

 

Τ. Ζήνωνος (κα), για αιτητή.

Κ. Κότροφου, για Δρ. Ανδρέας Π. Ποιητής & Σία Δ.Ε.Π.Ε., για καθ’ ου η αίτηση.

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

 

Α. ΖΕΡΒΟΥ, Δ.Δ.Δ.:             Ο αιτητής καταχώρισε στις 08.05.2019 την παρούσα προσφυγή και αμφισβητεί τη νομιμότητα της απόφασης του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών (εφεξής το «Συμβούλιο») να απορρίψει την αίτησή του για εγγραφή στο Μητρώο Κτηματομεσιτών Φυσικού Προσώπου (εφεξής το «Μητρώο»), απόφαση η οποία του κοινοποιήθηκε με επιστολή ημερομηνίας 19.02.2019.

 

Ο αιτητής υπέβαλε στις 08.09.2017 αίτηση για εγγραφή στο Μητρώο.  Με επιστολή ημερομηνίας 28.06.2018, ο Πρόεδρος του Συμβουλίου πληροφόρησε τον αιτητή πως το Συμβούλιο αποφάσισε ότι πληροί τα τυπικά προσόντα για εγγραφή στο Μητρώο, ως αυτά καθορίζονται στο άρθρο 11(1)(α) του περί Κτηματομεσιτών Νόμου (Ν.71(I)/2010, εφεξής ο «Νόμος») και όπως τον καλέσει να παρακαθίσει σε γραπτές εξετάσεις, σύμφωνα με το άρθρο 11(1)(α)(ν) του Νόμου.  Ακολούθως, με επιστολή ημερομηνίας 19.07.2018, ο αιτητής πληροφορήθηκε ότι οι γραπτές εξετάσεις καθορίστηκαν για τις 03.11.2028.  Με την εν λόγω επιστολή κοινοποιήθηκαν στον αιτητή και οι κανονισμοί προς τους υποψηφίους σε σχέση με τη διαδικασία διεξαγωγής των εξετάσεων.

 

Με επιστολή του Συμβουλίου, ημερομηνίας 19.02.2019, ο αιτητής πληροφορήθηκε για τα ακόλουθα:

 

«Αποτελέσματα της γραπτής εξέτασης που διεξήχθη στις 3.11.2018 για δικαίωμα εγγραφής στο Μητρώο Κτηματομεσιτών Φυσικού Προσώπου.

 

Έχω οδηγίες από το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών να αναφερθώ στο πιο πάνω και να σας πληροφορήσω ότι δεν έχετε επιτύχει στη γραπτή εξέταση που διεξήχθη στις 3.11.2018 στο Πανεπιστήμιο Κύπρου, για απόκτηση δικαιώματος εγγραφής στο Μητρώο Κτηματομεσιτών Φυσικού Προσώπου, σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 11(1)(α)(ν) του περί Κτηματομεσιτών Νόμου 71(Ι) του 2010 έως 2017.

 

Ως εκ τούτου, η αίτηση σας για εγγραφή στο Μητρώο Κτηματομεσιτών Φυσικού Προσώπου απορρίπτεται.

 

Εάν επιθυμείτε, μπορείτε να υποβάλετε εκ νέου αίτηση για εγγραφή στο σχετικό Μητρώο.».

 

Η δικηγόρος του αιτητή απευθύνθηκε στο Συμβούλιο, με επιστολή ημερομηνίας 21.02.2019, αναφέροντας ότι ο αιτητής, πριν λάβει την επιστολή ημερομηνίας 19.02.2019, είχε ενημερωθεί προφορικά ότι απέτυχε στις γραπτές εξετάσεις λόγω του ότι απάντησε στις υποβληθείσες ερωτήσεις στην αγγλική αντί στην ελληνική γλώσσα.  Ως περαιτέρω αναφέρεται στην επιστολή της δικηγόρου του, ο αιτητής, κατά ή περί τα μέσα του 2018, είχε ενημερωθεί προφορικά από άτομο το οποίο εκπροσωπούσε το Συμβούλιο ότι υπήρχε δυνατότητα επιλογής σε ποια γλώσσα θα απαντούσε στις ερωτήσεις που θα υποβάλλονταν στις εξετάσεις.  Κατόπιν δε έρευνας στην οποία είχε προβεί, ο αιτητής διαπίστωσε ότι δεν υπήρχε σε ισχύ οποιαδήποτε οδηγία και/ή νόμος, συμπεριλαμβανομένου του Νόμου, που να καθόριζε τη γλώσσα στην οποία απαιτείτο όπως απαντήσει στις εξετάσεις.  Επεσήμανε επιπλέον ότι ούτε στους κανονισμούς που είχαν επισυναφθεί στην επιστολή ημερομηνίας 19.07.2018 υπήρχε οποιοσδήποτε περιορισμός και/ή οδηγία αναφορικά με τη γλώσσα στην οποία πρέπει να απαντηθούν οι ερωτήσεις των εξετάσεων.  Σημειώνοντας ότι ο αιτητής προετοιμαζόταν για τις εξετάσεις για αρκετούς μήνες και υποβάλλοντας ότι η επιστολή ημερομηνίας 19.02.2019 στερείται δέουσας και επαρκούς αιτιολογίας, λαμβανομένων υπόψη των σοβαρών επαγγελματικών και οικονομικών επιπτώσεων που επιφέρει η απόρριψη εγγραφής του αιτητή στο Μητρώο, η δικηγόρος του αιτήθηκε όπως της παρασχεθεί αντίγραφο της βαθμολογημένης εξέτασης του αιτητή, το όνομα του ατόμου που βαθμολόγησε την εξέτασή του και τη μέθοδο βαθμολόγησης αυτής.

 

Στη δικηγόρο του αιτητή απεστάλη απαντητική επιστολή του Συμβουλίου, ημερομηνίας 28.03.2019, με το ακόλουθο περιεχόμενο:

«ΘΕΜΑ: ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ ΓΡΑΠΤΗΣ ΕΞΕΤΑΣΗΣ ΗΜ. 3/11/2018 - ΚΩΝΣΤΑΝΤΟΥΡΗΣ ΓΙΩΡΓΟΣ

 

Έχω οδηγίες από το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών να αναφερθώ στο πιο πάνω θέμα και σε συνέχεια της επιστολή σας ημερομηνίας 21.2.2018, αναφορικά με τον πελάτη σας κ. Γιώργο Κωνσταντούρη, ο οποίος παρακάθισε στη γραπτή εξέταση στις 3.11.2018 για απόκτηση άδειας Κτηματομεσίτη και δεν πέτυχε. Το Συμβούλιο μελέτησε το περιεχόμενο της επιστολής και σας ενημερώνει ότι ο πελάτης σας απάντησε στο σύνολο των ερωτήσεων του γραπτού στην Αγγλική γλώσσα, τη στιγμή που το κείμενο των ερωτήσεων ήταν στην Ελληνική γλώσσα, ενώ παράλληλα ανακοινώθηκε από τους ίδιους τους επιτηρητές του Πανεπιστημίου Κύπρου, ότι οι απαντήσεις θα έπρεπε να αποδοθούν μόνο στην Ελληνική.».

 

Με την παρούσα προσφυγή, η οποία επαναλαμβάνεται καταχωρίστηκε στις 08.05.2018, ο αιτητής διατείνεται ότι η προσβαλλόμενη απόφαση είναι παράνομη καθότι παραβιάζει το Άρθρο 26 του Συντάγματος, το άρθρο 6 του περί Καταπολέμησης των Φυλετικών και Ορισμένων Άλλων Διακρίσεων (Επίτροπος) Νόμου (Ν.42(I)/2004), το άρθρο 6 του περί Ίσης Μεταχείρισης στην Απασχόληση και την Εργασία Νόμο (Ν.58(I)/2004), την Οδηγία 2000/43/ΕΚ[1], την Οδηγία 2000/78/ΕΚ[2], το άρθρο 3 του Κανονισμού (ΕΕ) 492/2011[3], την Οδηγία 2005/36/ΕΚ[4] και το άρθρο 18 της Συνθήκης για τη Λειτουργία της Ευρωπαϊκής Ένωσης.  Επιπρόσθετα, κατά τον αιτητή, η προσβαλλόμενη απόφαση αντιβαίνει προς τις αρχές του διοικητικού δικαίου, είναι άδικη και ανεπιεικής και ο καθ’ ου η αίτηση ενήργησε κατά παράβαση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης και του περί δικαίου αισθήματος.

 

Ειδικότερα, ο αιτητής αναφέρει στη γραπτή του αγόρευση ότι η μητρική του γλώσσα είναι η αγγλική και όχι η ελληνική και υποβάλλει ότι συνιστά άμεση διάκριση, ασυμβίβαστη με την αρχή της ισότητας, η πρακτική να περιορίζεται η γλώσσα διεξαγωγής των γραπτών εξετάσεων στην ελληνική, εφόσον το άμεσο αποτέλεσμα της εν λόγω πρακτικής είναι να περιορίζεται η ελεύθερη απασχόληση στο επάγγελμα του κτηματομεσίτη των μη ελληνόφωνων.  Εισηγείται δε ότι το προηγούμενο νομοθετικό καθεστώς ήταν πιο ορθό και δίκαιο και διασφάλιζε το δικαίωμα όλων να ασκούν το επάγγελμα της επιλογής τους ελεύθερα και χωρίς διακρίσεις.  Περαιτέρω, ισχυρίζεται ότι αντιπρόσωπος του Συμβουλίου, τον οποίο κατονομάζει, είχε επανειλημμένως διαβεβαιώσει, τόσο τον ίδιο όσο και άλλα άτομα, ότι μπορούσαν να απαντήσουν κατά τις γραπτές εξετάσεις στην αγγλική γλώσσα καθότι υπήρχε δυνατότητα επιλογής σε ποια γλώσσα θα απαντούσαν.  Ελλείψει δε οποιασδήποτε περί του αντιθέτου οδηγίας, θεωρεί ότι ήταν δικαιολογημένος να απαντήσει στην αγγλική και ως εκ τούτου δεν θα έπρεπε η αίτησή του να απορριφθεί εφόσον ενήργησε σύμφωνα με τις παραστάσεις Συμβουλίου.

 

Ο ευπαίδευτος δικηγόρος του Συμβουλίου εγείρει καταρχάς προδικαστική ένσταση ότι η παρούσα προσφυγή έχει καταχωριστεί εκπρόθεσμα, εφόσον ο αιτητής, κατά δική του παραδοχή, γνώριζε τον λόγο αποτυχίας του στις γραπτές εξετάσεις, έστω και αν αυτός δεν αναφέρθηκε στην επιστολή ημερομηνίας 19.02.2019.  Εν πάση δε περιπτώσει, ο ευπαίδευτος δικηγόρος υποστηρίζει τη νομιμότητα της προσβαλλόμενης απόφασης, παραπέμποντας στο άρθρο 2 του περί των Επισήμων Γλωσσών της Δημοκρατίας Νόμου (Ν.67/1988), σύμφωνα με το οποίο οι επίσημες γλώσσες της Δημοκρατίας είναι η ελληνική και η τουρκική.  Περαιτέρω, κατά την εισήγηση, σύμφωνα με το Άρθρο 25.2 του Συντάγματος, η άσκηση του δικαιώματος άσκησης οποιουδήποτε επαγγέλματος δύναται διά νόμου να υπαχθεί σε όρους, περιορισμούς ή διατυπώσεις προς διασφάλιση του δημοσίου συμφέροντος.  Επισημαίνει, επιπλέον, ότι ο αιτητής, σύμφωνα με την αίτησή του, η οποία συμπληρώθηκε στο προκαθορισμένο έντυπο που είναι διατυπωμένο στην ελληνική, εργαζόταν στην Κύπρο από το 2005 και ως εκ τούτου θα έπρεπε να γνωρίζει την ελληνική γλώσσα, στην οποία θα κληθεί να ασκήσει το επάγγελμα του κτηματομεσίτη.

 

Ως ζήτημα που άπτεται του παραδεκτού της παρούσας προσφυγής, προέχει η εξέταση της προδικαστικής ένστασης καθότι το Δικαστήριο δεν μπορεί να αναλάβει δικαιοδοσία εκτός εάν συντρέχουν οι όροι του Άρθρου 146 του Συντάγματος, περιλαμβανομένης της άσκησης της προσφυγής εντός της προθεσμίας των 75 ημερών (Τάκη ν Δημοκρατίας (2007) 3 ΑΑΔ 4), ζήτημα το οποίο πρέπει να ερμηνεύεται αυστηρά (Γανωματής ν Δημοκρατίας (2008) 3 ΑΑΔ 133, Βόντα v. Πανεπιστημίου Κύπρου, Α.Ε. 154/2013, ημερ. 1.6.2020, ECLI:CY:AD:2020:C174, Γεώργιος Ιακώβου ν Δημοκρατίας, ΕΔΔ αρ. 63/20, ημερ. 24.01.2025).

 

Η προθεσμία που τίθεται από το Άρθρο 146.3 του Συντάγματος είναι ανατρεπτική και αρχίζει με την πλήρη γνώση της προσβαλλόμενης απόφασης από τον διοικούμενο.  Η γνώση είναι πλήρης όταν επιτρέπει στον ενδιαφερόμενο να διαγνώσει με βεβαιότητα και ακρίβεια την υλική ή ηθική ζημιά που υφίσταται από την πράξη, χωρίς να απαιτείται η δημοσίευση ή κοινοποίηση του συνόλου των στοιχείων από τα οποία προκύπτει η τήρηση των προδιαγεγραμμένων τύπων και όλων των στοιχείων που η διοίκηση έλαβε υπ' όψη για να αιτιολογήσει την πράξη της.  Η επάρκεια της γνώσης κρίνεται κατά περίπτωση, στο πλαίσιο των περιστατικών της κάθε υπόθεσης.  Η γνώση τεκμαίρεται ότι υπάρχει όταν ο διοικούμενος έχει γνώση όλων των στοιχείων που επηρεάζουν τη θέση του (Αλίκη Γεωργίου ν. Δήμου Λάρνακας (Αρ. 1) (1998) 3 Α.Α.Δ. 197).   

 

Θα πρέπει επίσης να υπομνησθεί ότι το Σύνταγμα δεν θέτει οποιονδήποτε περιορισμό ως προς τον τρόπο ή το μέσο με το οποίο η απόφαση περιέρχεται σε γνώση του προσφεύγοντα (Αγαθάγγελος Κατσαρή κ.ά. ν Δημοκρατίας, ΕΔΔ αρ. 94/20, ημερ. 05.03.2025).

 

Τούτων δοθέντων καταλήγω, σε συμφωνία με τον ευπαίδευτο δικηγόρο του καθ’ ου η αίτηση, ότι η παρούσα προσφυγή έχει καταχωριστεί εκπρόθεσμα.

 

Ειδικότερα, με την επιστολή του Συμβουλίου ημερομηνίας 19.02.2019 ο αιτητής απέκτησε πλήρη γνώση της βλαπτικής για τα συμφέροντά του απόφασης, ήτοι της απόρριψης της αίτησής του για εγγραφή στο Μητρώο λόγω της μη επιτυχίας στις γραπτές εξετάσεις.  Κατά δε ρητή δική του παραδοχή, στην επιστολή της δικηγόρου του ημερομηνίας 21.02.2019, είχε γνώση και του λόγου της αποτυχίας του, πριν ακόμα λάβει την επιστολή ημερομηνίας 19.02.2019, εφόσον είχε ενημερωθεί προφορικά ότι απέτυχε λόγω του ότι απάντησε τις υποβληθείσες ερωτήσεις στην αγγλική αντί στην ελληνική γλώσσα.

 

Ως εκ τούτου, ο ισχυρισμός στις γραπτές αγορεύσεις (προς απάντηση της προδικαστικής ένστασης) ότι ο αιτητής έλαβε πλήρη γνώση των λόγων αποτυχίας του στις εξετάσεις μέσω της επιστολής ημερομηνίας 28.03.2019 (χρονικό σημείο από το οποίο θεωρεί ότι άρχισε η προθεσμία για άσκηση προσφυγής), απορρίπτεται.

 

Ορθώς δε ο ευπαίδευτος δικηγόρος του Συμβουλίου επεσήμανε κατά την ακρόαση ότι ο επιπρόσθετος ισχυρισμός του αιτητή ότι με την επιστολή ημερομηνίας 19.02.2019 δεν είχε ενημερωθεί για τις θεραπείες που είχε για να προσβάλει την πράξη, κατά παράβαση του άρθρου 5 του Ν.158(Ι)/99[5], ανεπίτρεπτα εγέρθηκε για πρώτη φορά στο πλαίσιο της απαντητικής αγόρευσης, χωρίς να έχει δικογραφηθεί στην προσφυγή.

 

Έστω, όμως, κι αν ήθελε θεωρηθεί ότι ο αιτητής έλαβε για πρώτη φορά πλήρη γνώση της προσβαλλόμενης απόφασης με την επιστολή ημερομηνίας 28.03.2019 και ως εκ τούτου η προσφυγή του δύναται να κριθεί εμπρόθεσμη, δεν έχω εν πάση περιπτώσει ικανοποιηθεί ότι έχει καταδειχθεί βάσιμος λόγος ακύρωσης.  Υπενθυμίζεται συναφώς πως το βάρος απόδειξης των εγειρομένων λόγων ακύρωσης το φέρει ο αιτητής (Φάνος Γ. Ιωνίδης ν Δημοκρατίας (1991) 4 Α.Α.Δ. 1459, Άγγελος Καλογήρου ν Υπουργού Οικονομικών κ.ά. (1992) 3 ΑΑΔ 534).

 

Ειδικότερα, δεν έχω ικανοποιηθεί ότι η διεξαγωγή της γραπτής εξέτασης στην ελληνική γλώσσα συνιστά υπό τις περιστάσεις άμεση ή έμμεση διάκριση, παραβιάζουσα το νομοθετικό πλαίσιο, εθνικό και ευρωπαϊκό, το οποίο επικαλείται ο αιτητής.  Ο αιτητής είναι Κύπριος πολίτης, ο οποίος κατά δική του παραδοχή (παράγραφος 4.2 της απαντητικής αγόρευσης) ουδέποτε ισχυρίστηκε ότι δεν γνωρίζει την ελληνική γλώσσα.  Εξάλλου, λαμβάνοντας υπόψη ότι είναι παραδεκτό μεταξύ των διαδίκων ότι οι ερωτήσεις στη γραπτή εξέταση ήταν διατυπωμένες στην ελληνική γλώσσα, ο αιτητής για να απαντήσει προφανώς κατανόησε το περιεχόμενό τους.  Περαιτέρω ο αιτητής ουδέποτε είχε ο ίδιος αποταθεί στο Συμβούλιο για να ενημερώσει ότι, αν και Κύπριος πολίτης, η μητρική του γλώσσα δεν είναι η ελληνική και να ζητήσει να του επιτραπεί να εξετασθεί στην αγγλική.  Ούτε αμφισβητεί την αναφορά στην επιστολή ημερομηνίας 28.03.2019 ότι κατά την ημέρα διεξαγωγής των γραπτών εξετάσεων ανακοινώθηκε από τους επιτηρητές ότι οι απαντήσεις θα έπρεπε να αποδοθούν μόνο στην ελληνική.

 

Η πρακτική στην οποία αναφέρεται στις γραπτές του αγορεύσεις αφορούσε το προηγούμενο νομοθετικό καθεστώς, το οποίο καταργήθηκε με τη ψήφιση του Ν.71(I)/2010, το άρθρο 11(1)(α)(v) του οποίου προβλέπει ότι:

 

«11.-(1) Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 15, δύναται να εγγραφεί στο Μητρώο Κτηματομεσιτών -

(α) φυσικό πρόσωπο, το οποίο-

[…]

(v) τηρουμένων των διατάξεων του περί Αναγνώρισης των Επαγγελματικών Προσόντων Νόμου, κατέχει επαρκείς γνώσεις αναφορικά με την κτηματική και πολεοδομική νομοθεσία της Δημοκρατίας αναγκαίες για την ορθή και υπεύθυνη άσκηση του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη:

Νοείται ότι, για σκοπούς διαπίστωσης του προσόντος της παρούσας υποπαραγράφου, το Συμβούλιο οφείλει να υποβάλει τα αιτούμενα την εγγραφή πρόσωπα σε γραπτές εξετάσεις.

 

Ούτε επεδίωξε ο αιτητής να λάβει άδεια για να προσκομίσει μαρτυρία για να καταδείξει ότι το Συμβούλιο, παρά την κατάργηση του προηγούμενου νομοθετικού καθεστώτος, συνέχισε να επιτρέπει, ως θέμα πρακτικής, στα αιτούμενα την εγγραφή στο Μητρώο πρόσωπα να επιλέξουν τη γλώσσα διεξαγωγής των γραπτών εξετάσεων, μεταξύ των επισήμων γλωσσών της Δημοκρατίας ή των γλωσσών εργασίας της Ευρωπαϊκής Ένωσης, αφού καταβάλουν τα έξοδα της μετάφρασης[6].  Ο δε ισχυρισμός του ότι είχε ενημερωθεί προφορικά από άτομο το οποίο εκπροσωπούσε το Συμβούλιο ότι υπήρχε δυνατότητα επιλογής σε ποια γλώσσα θα απαντούσε τις ερωτήσεις που θα υποβάλλονταν στις εξετάσεις, επίσης δεν προωθήθηκε με τον ορθό δικονομικό τρόπο. 

Υπενθυμίζεται ότι ο ρόλος των γραπτών αγορεύσεων στη διοικητική δίκη εξαντλείται στην εξειδίκευση και συγκεκριμενοποίηση των νομικών λόγων που προσδιορίζονται στην προσφυγή και ως εκ τούτου δεν είναι δυνατή η χρήση τους για προβολή νέων πρόσθετων νομικών λόγων.  Ο δε σκοπός συγκεκριμένα της απαντητικής αγόρευσης είναι η απάντηση στους ισχυρισμούς των καθ΄ ων η αίτηση και όχι η έγερση νέων θεμάτων, ούτε βεβαίως η προσκόμιση οποιασδήποτε μαρτυρίας (Khamzaeva v Δημοκρατίας, Υπόθ. αρ. 727/2006, ημερ. 16.07.2007, Λάμπρος Κυπριανού & Υιοί (Εργολάβοι) Λτδ ν Εφόρου ΦΠΑ, Υπόθεση αρ. 1415/06, ημερομηνίας 14.05.2009, Λουκά ν Δημοκρατίας, Υπόθεση αρ. 1625/2007, ημερ. 15.9.2009, Αντωνίου ν Δημοκρατίας (2003) 4Β Α.Α.Δ. 792).

 

Συνακόλουθα, η προσφυγή αποτυγχάνει και απορρίπτεται.  Η προσβαλλόμενη απόφαση επικυρώνεται, με έξοδα ύψους €1.700, πλέον ΦΠΑ υπέρ του καθ’ ου η αίτηση και εναντίον του αιτητή.

 

Α. ΖΕΡΒΟΥ, Δ.Δ.Δ.