ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Χριστοδούλου, Α.Ε.Δ.
Αίτηση/Έφεση αρ.: 2/2026
Αναφορικά με τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 (9/1965) και τις τροποποιήσεις του και Αναφορικά με τον Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου Κεφ.224 και τις τροποποιήσεις του
Μεταξύ :
C & A JOSIF ENTERPRISES LIMITED (HE 29937)
Εφεσείουσας /αιτήτριας
-και-
THEMIS PORTFOLIO (SI) MANAGEMENT HOLDINGS LIMITED
εφεσίβλητης/ καθ’ ης η αίτηση
---------------------
Ημερομηνία : 21 Ιανουαρίου 2026
Εμφανίσεις :
Για εφεσείουσα/ αιτήτρια : Ανδρέας Θ. Μαθηκολώνης & Σία ΔΕΠΕ.
Για εφεσίβλητη / καθ’ ης η αίτηση: Ανδρέας Β. Ζαχαρίου & Σία ΔΕΠΕ.
ΑΠΟΦΑΣΗ
Εισαγωγή
Αντικείμενο της παρούσας διαδικασίας είναι η αίτηση έφεσης ημερομηνίας 09.01.26 με την οποία η εφεσείουσα ζητεί ακύρωση ή παραμερισμό της ειδοποίησης τύπου «ΙΑ» ημερομηνίας 23.10.25. Ο πλειστηριασμός έχει οριστεί να πραγματοποιηθεί στις 23.1.2026.
Η υπό κρίση αίτηση ερείδεται κυρίως επί των άρθρων 2, 29-32 και 43 του περί Δικαστηρίων Νόμου (Ν.14/60), στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 (Ν.9/1965) ως αυτός έχει τροποποιηθεί και ειδικότερα στα άρθρα 5, 27, 36-38, 40-42, 44Α έως και 44ΚΖ και τα Παραρτήματα αυτών, στους περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Κανονισμούς του 2015(Κ.Δ.Π. 185/2015} και/ή σε οποιονδήποτε μεταγενέστερα εκδοθέν σχετικό κανονισμό, στα άρθρα, 2 80 και 81 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου (Κεφ. 224) ως αυτός ετροποποιήθη, στους κανονισμούς 1-18 των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών του 1956, στον περί Πωλήσεως Διαδικαστικό Κανονισμό του 1994 (Ν.1/1994), στη Δ.39, Δ.48 θθ. 1-13.
Με την υπό κρίση αίτηση προβάλλονται συνολικά έξι λόγοι έφεσης. Κατά την ακρόαση αναπτύχθηκαν οι λόγοι έφεσης που άπτονται του ισχυρισμού ότι ειδοποιήσεις τύπου ΙΑ δεν έχουν επιδοθεί σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα και δεν έχουν επιδοθεί δεόντως. Επίσης, αναπτύχθηκε η θέση ότι κατάσταση λογαριασμού που συνοδεύει τις ειδοποιήσεις τύπου Ι δεν περιλαμβάνει τα απαραίτητα στοιχεία.
Η αίτηση συνοδεύεται από ένορκη δήλωση μιας εκ των διευθυντών της εφεσείουσας. Επί της αίτησης επισυνάπτονται συνολικά 8 Τεκμήρια. Σύμφωνα με την ομνύουσα η επίδικη υποθήκη, δόθηκε προς εξασφάλιση πιστωτικών διευκολύνσεων τις οποίες έλαβε η εφεσίουσα. Μεταξύ των εγγυητών ήταν και ο πρώην σύζυγος της εφεσείουσας, Αντρέας Ιωσήφ. Η ομνύουσα επισύναψε ως Τεκμήριο 4, τη δικαστική απόφαση, η οποία εκδόθηκε σε σχέση με το χρέος της εφεσείουσας εταιρείας. Επιπλέον, επισύναψε ως Τεκμήριο 6, την ειδοποίηση τύπου «Ι» και ως Τεκμήριο 7, την επίδικη ειδοποίηση τύπου «ΙΑ».
Η καθ’ ης η αίτηση – εφεσίβλητη κατέθεσε ειδοποίηση πρόθεσης ένστασης στην οποία προβάλλονται 16 λόγοι ένστασης. Οι λόγοι ένστασης μπορούν να συνοψιστούν στο ότι είναι η αίτηση νομικά, δικονομικά και ουσιαστικά αβάσιμη, στο ότι τα θέματα που τίθενται δεν μπορούν να εξεταστούν στο πλαίσιο της παρούσας, δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις για την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων και δεν παρέχονται επαρκή στοιχεία για την έκδοση των διαταγμάτων. Προβάλλεται επίσης η θέση ότι η υπό κρίση αίτηση έχει υποβληθεί με καθυστέρηση και είναι καταχρηστική.
Η ένσταση συνοδεύεται από ένορκη δήλωση του Γιώργου Σιέκκερη. Ο ομνύων αναφέρεται στο ιστορικό αποστολής των ειδοποιήσεων τύπου Ι και ΙΑ. Επίσης προβάλλει τη θέση, ότι μετά την έκδοση απόφασης στην αγωγή, ο εγγυητής του χρέους της εφσείουσας, Ανδρέας Ιωσήφ, απαλλάχθηκε με απόφαση της καθ΄ ης η αίτηση εταιρείας με επιφύλαξη των δικαιωμάτων της τελευταίας. Η κατ’ ισχυρισμό απαλλαγή έγινε λόγω μη εντοπισμού του ιδίου ή περιουσιακών στοιχείων που να βρίσκονται επ’ ονόματι του. Στη βάση των ανωτέρω, ισχυρίστηκε ότι ο εν λόγω εγγυητής δεν αποτελεί πλέον ενδιαφερόμενο μέρος. Ο ενόρκως δηλών αναφέρθηκε και στη διαδικασία επίδοση της ειδοποίησης τύπου «ΙΑ» στην εφεσείουσα. Ισχυρίστηκε ότι η ειδοποίηση τύπου ΙΑ επιδόθηκε με ιδιώτη επιδότη μετά την πάροδο 31 ημερών από την αποστολή της συστημένης επιστολής. Κατέθεσε, ως Τεκμήριο ΓΣ19, το ιστορικό παράδοσης συστημένου από το ταχυδρομείο και ως Τεκμήριο ΓΣ20 την ένορκη δήλωση επίδοσης στην εφεσείουσα. Αναφέρθηκε τέλος σε πρακτική του ταχυδρομείου που κατά τη θέση του υφίσταται και συνίσταται στο ότι μετά την πάροδο 30ημερων θεωρείται ότι δεν παραλήφθηκε κάποια επιστολή.
Διαδικασία - Γεγονότα
Σύμφωνα με το άρθρο 44 ΙΓ σε Αιτήσεις -Εφέσεις που υποβάλλονται υπό το άρθρο VIA του περί Μεταβίβασης & Υποθήκευσης Νόμου 9/1965 εφαρμόζονται κατ’ αναλογία οι Διατάξεις των άρθρων 80 και 81 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου κεφ 224. Οι Αιτήσεις- Εφέσεις υπό το άρθρο 80 και 81 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ 224 διέπονται από τους περί ακίνητης ιδιοκτησίας κανονισμούς Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμούς. Το άρθρο 10 των πιο πάνω κανονισμών προνοεί ότι η ακρόαση της αίτησης διεξάγεται στη βάση των γεγονότων που αναφέρονται στην αίτηση ή στις ένορκες δηλώσεις τηρουμένης της δυνατότητας αντεξέτασης που προνοείται από του θεσμούς πολιτικής δικονομίας.
Συνεπώς, για όσα γεγονότα δεν εμφαίνονται από τον φάκελο της διαδικασίας, το Δικαστήριο θα βασισθεί στις κατατεθειμένες ένορκες δηλώσεις, λαμβανομένου υπόψη του βάρους απόδειξης εκάστης πλευράς και της παράλειψης αντεξέτασης των ενόρκως δηλούντων.
Περαιτέρω αποτελεί καλά θεμελιωμένη αρχή ότι είναι επιτρεπτή η εξαγωγή ευρημάτων επί γεγονότων που εμφανίζονται μη αμφισβητούμενα μεταξύ των διαδίκων. Σχετικές είναι οι αποφάσεις Κυριακίδης ν. Τράπεζα Πειραιώς (Κύπρου) Λτδ, Πολιτική Έφεση 185/2012, ημερομηνίας 19.4.2018, ECLI:CY:AD:2018:A179 και Pissis Ltd v. La Baguette Boullangerie- Patisserie Ltd, (2015) 1 ΑΑΔ 2040. Από τις πιο πάνω αυθεντίες προκύπτει ότι δεν υπάρχει ανάγκη αξιολόγησης επί γεγονότων που αποτελούν κοινό έδαφος μεταξύ των διαδίκων. Στην υπο κρίση τα πλείστά γεγονότα δεν αμφισβητούνται μεταξύ των διαδίκων. Κυρίο σημείο διαφωνίας είναι η νομικές συνέπειες των γεγονότων και όχι τα γεγονότα αυτά καθ’ αυτά.
Κατά την ακροαματική διαδικασία οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων μέσω ικανών και εμπεριστατωμένων γραπτών αγορεύσεων προώθησαν ο κάθε ένας τη θέση του. Το περιεχόμενο των αγορεύσεων είναι ενώπιον του Δικαστηρίου και αναφορά θα γίνει σε αυτές όπου χρειαστεί κατωτέρω. Σημειώνω δε ότι σύμφωνα με τη νομολογία δεν απαιτείται ειδικότερη αναφορά ή πραγμάτευση κάθε επιχειρήματος που προβάλλεται. (βλ. Οδυσσέα ν. Αστυνομίας (1999) 2 ΑΑΔ 490).
Με γνώμονα τα πιο πάνω προχωρώ με την εξέταση της νομικής πτυχής της υπόθεσης.
Νομική Πτυχή
Στην υπό κρίση υπόθεση έχουν προωθηθεί τρεις βασικοί λόγοι ένστασης. Ειδικότερα, η πλευρά της εφεσείουσας, ανέπτυξε την εισήγηση ότι η προσβαλλόμενη ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» δεν έχει επιδοθεί στον εγγυητή. Επίσης ανέπτυξε τη θέση ότι η ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» δεν έχει επιδοθεί δεόντως και νομότυπα στην αιτήτρια. Τέλος, ανέπτυξε την εισήγηση ότι οι προσβαλλόμενές ειδοποιήσεις τύπου «ΙΑ» έχουν σταλεί πριν την λήξη της προθεσμίας για καταβολή του ενυπόθηκου χρέους διότι η εφεσίβλητη δεν έχει στείλει ορθή και νομότυπη κατάσταση λογαριασμού μαζί με την ειδοποίηση τύπου «Ι».
Προτού προχωρήσω με την κρίση επί των εγειρόμενων ζητημάτων κρίνω σκόπιμο να αναφερθώ στη διαδικασία εκποίησης και στη φύση των ειδοποιήσεων τύπου «Ι» και «ΙΑ» στο βαθμό που είναι σχετικός με τα επίδικα στην παρούσα.
Η διαδικασία εκποίησης κάποιου ακινήτου έχει σκιαγραφηθεί στην υπόθεση Μυλωνάς ν. Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ, Πολιτική Έφεση Ε176/2019, ημερομηνίας 10.12.2019, όπου λέχθηκαν τα ακόλουθα:
«Πρόκειται για τη διαδικασία που έχει εισαχθεί με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικό) Νόμο του 2014 (Ν.142(Ι)/2014) που αφορά στην πώληση ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή. Η διαδικασία εκποίησης υποθήκης δυνάμει των προνοιών του Μέρους VIA των Νόμων άρχεται με την επίδοση ειδοποίησης σύμφωνα με τον τύπο «Ι». Εάν ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν συμμορφωθεί με την ειδοποίηση αυτή, ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να του επιδώσει ειδοποίηση σύμφωνα με τον τύπο «ΙΑ» στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό. Τα δικαιώματα του ενυπόθηκου οφειλέτη ή άλλου ενδιαφερομένου προσώπου κατοχυρώνονται από τις πρόνοιες του άρθρου 44Γ(3) το οποίο παρέχει δικαίωμα καταχώρισης έφεσης για παραμερισμό της ειδοποίησης σύμφωνα με τον τύπο «ΙΑ» εντός 30 ημερών[1] από την παραλαβή της και σε αυτό αναφέρονται εξαντλητικά οι λόγοι για τους οποίους η ειδοποίηση μπορεί να παραμεριστεί».
Ενώ ως προς τη φύση και σημασία της ειδοποίησης τύπου «ΙΑ», τέθηκαν τα ακόλουθα:
«Η ειδοποίηση κατά τον Τύπο ΙΑ δεν είναι μια απλή ενημερωτική ειδοποίηση, που δεν θα έχει σημασία εφόσον η σκοπούμενη πώληση για την οποία ενημερώνει έχει χρονικά παρέλθει. Είναι μια ειδοποίηση που συνιστά προϋπόθεση κατά τους Νόμους ώστε να λάβει χώρα πώληση με δημόσιο πλειστηριασμό και που παραμερίζεται κάτω από εξαντλητικά αναφερόμενες στους Νόμους περιστάσεις, και που εφόσον παραμεριστεί εκτροχιάζει την διαδικασία της πώλησης.»
Για σκοπούς της παρούσας ξεκινώ από την εξέταση του λόγου ένστασης που διασυνδέεται με την έναρξη της προθεσμίας των πέντε (45) ημερών από την επίδοση της ειδοποίησης τύπου «Ι». Το σχετικό επιχείρημα περιστρέφεται γύρω από τον ισχυρισμό ότι η επισυναπτόμενη κατάσταση λογαριασμού είναι ελλιπής και δεν μπορεί να υπολογιστεί το ενυπόθηκο χρέος. Δεν υπάρχει εισήγηση ότι δεν ετέθη κατάσταση λογαριασμού. Από τη μελέτη της ειδοποίησης τύπου «Ι» προκύπτει ότι αυτή καταγράφει ρητά το ποσό που οφείλεται του τόκους και ότι το χρέος προκύπτει από τη δικαστική απόφαση.
Ως προκύπτει από το άρθρο 44Γ(1) του Νόμου, ο ενυπόθηκος δανειστής οφείλει επιδώσει έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του απαιτούμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του καλώντας τον όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού. Περαιτέρω στον Δεύτερο Παράρτημα στο σημείο του τύπου «Ι» καταγράφεται η αναφορά ότι ο παραλήπτης σε περίπτωση που διαφωνεί με το ποσό που καταγραφεί η ειδοποίηση θα πρέπει να αποταθεί στον ενυπόθηκο δανειστή. Επιπλέον, δεν προκύπτει από τον Νόμο να υφίσταται υποχρέωση επισύναψης λεπτομερούς κατάστασης λογαριασμού. Σε περίπτωση όμως που διαφωνεί ο παραλήπτης της επιστολής μπορεί να αποταθεί στον ενυπόθηκο δανειστή.
Στην υπό κρίση υπόθεση η ειδοποίησης τύπου «Ι» περιελάμβανε κατάσταση λογαριασμού και την σημείωση ότι εάν ο ενυπόθηκος οφειλέτης διαφωνεί μπορεί να αποταθεί στον ενυπόθηκο δανειστή. Η αιτήτρια ουδέν έπραξε. Επομένως, δεν μπορεί στο στάδιο να παραπονείται ότι πάσχει η επισυναπτόμενη κατάσταση λογαριασμού ή ότι επίδικη ειδοποίηση πάσχει και ως εκ τούτου δεν έχει ξεκινήσει να μετρά η προθεσμία των 45 ημερών. Συνεπώς, ο σχετικός λόγος ένστασης δεν μπορεί να επιτύχει με τον τρόπο που τέθηκε στο πλαίσιο της παρούσας.
Προχωρώ με τους υπόλοιπους λόγους έφεσης, οι οποίοι άπτονται της επίδοσης της επίδικης ειδοποίησης τύπου «ΙΑ».
Ως έχει τεθεί ανωτέρω, η υπό κρίση αίτηση βασίζεται στο άρθρο 44Γ (3) του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965, ως έχει τροποποιηθεί, το οποίο διαλαμβάνει τα ακόλουθα :
(3) Ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος δύναται, εντός σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο (2) να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης μόνο, για τους ακόλουθους λόγους:
(β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί˙
………………………………………………………………………………………….
Επομένως, το νομότυπο της επίδοσης της ειδοποίησης τύπου «ΙΑ» αποτελεί ζήτημα που μπορεί να εξεταστεί στο πλαίσιο της παρούσας.
Σύμφωνα με το άρθρο 44Γ (2)
«Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της ειδοποίησης που του επιδίδεται δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (1), ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση, στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό˙ η ειδοποίηση επιδίδεται κατά τον Τύπο «IΑ» του Δευτέρου Παραρτήματος, εντός περιόδου όχι μικρότερης των σαράντα πέντε (45) ηµερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.»
Ο όρος ενδιαφερόμενο πρόσωπο καθορίζεται στο άρθρο 44ΙE ως ακολούθως:
«ενδιαφερόμενο πρόσωπο» σημαίνει οποιοδήποτε πρόσωπο έχει δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος της πώλησης, όπως αυτό προκύπτει από έρευνα στα μητρώα του Κτηματολογίου και περιλαμβάνει οποιουσδήποτε εγγυητές σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος∙
Ο πρώτος λόγος που αναπτύχθηκε είναι ο ισχυρισμός ότι η επίδικη ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» δεν έχει επιδοθεί στον εγγυητή του ενυπόθηκου χρέους. Το πιο πάνω ζήτημα διασυνδέεται με τη δέουσα επίδοση της ειδοποίησης τύπου «ΙΑ» και μπορεί να αποτελέσει έγκυρο λόγο ακύρωσης εφόσον επιτύχει.
Στην υπό κρίση υπόθεση δεν έχει αμφισβητηθεί ότι ο Ανδρέας Ιωσήφ ήταν εγγυητής του χρέους που εξασφαλίζεται με την υποθήκη. Περαιτέρω, είναι προφανές ότι ο εγγυητής θεωρείται εκ νόμου ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Άλλωστε η εφεσίβλητη δεν εισηγήθηκε ότι ο εγγυητής δεν είναι ενδιαφερόμενο πρόσωπο, αλλά ότι ο συγκεκριμένος εγγυητής έπαυσε να είναι ενδιαφερόμενο πρόσωπο.
Η εισήγηση της ευπαίδευτης συνηγόρου για την εφεσίβλητη ήταν ότι, επειδή ο ομνύων την ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση δήλωσε ότι η εφεσίβλητη απάλλαξε τον εγγυητή, αυτός δεν είναι πλέον ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Εκ διαμέτρου αντίθετη ήταν η εισήγηση της πλευράς των συνηγόρων της εφεσείουσας.
Επομένως αναδύεται η ανάγκη να εξεταστεί η δυναμική της πιο πάνω αναφοράς του.
Όπως γίνεται δεκτό, κάποια σύμβαση τερματίζεται με τη λήξη, τον τερματισμό ή την αποδέσμευση από αυτή. Σχετικά παραπέμπω στο σύγγραμμα Π. Πολυβίου Το Δίκαιο των Συμβάσεων, στο Κοινοδίκαιο και το Κυπριακό Δίκαιο, εκδόσεις Νομική Βιβλιοθήκη, σελ. 639.
Σύμφωνα δε με το άρθρο 63 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149:
«Ο δανειστής δύναται να απαλλάξει ολικά ή μερικά τον οφειλέτη από την υποχρέωση του προς εκπλήρωση ή δύναται να παραιτηθεί ολικά ή μερικά από την αξίωση του προς εκπλήρωση ή να παρατείνει το χρόνο της εκπλήρωσης ή να δεχτεί αντί αυτής οποιαδήποτε ικανοποίηση την οποία θεωρεί προσήκουσα.»
Περαιτέρω, στο σύγγραμμα Το Δίκαιο των Συμβάσεων, στο Κοινοδίκαιο και το Κυπριακό Δίκαιο (ανωτέρω), σελ. 650,επεξηγείται πως σύμφωνα με τον περί Συμβάσεων Νόμο, ο δανειστής έχει δικαίωμα να απαλλάξει ολικά ή μερικά τον οφειλέτη από την υποχρέωση ή οφειλή του δεύτερου, χωρίς αντιπαροχή ή αντάλλαγμα.
Εξάγεται, από τα ανωτέρω, ότι ο δανειστής μπορεί να απαλλάξει τον οφειλέτη χωρίς να προηγείται συναίνεση ή συγκατάθεση του οφειλέτη.
Στην υπό κρίση υπόθεση ο κ. Σιεκκερής δήλωσε ότι ο εγγυητής απαλλάχθηκε με απόφαση της εφεσίβλητης με επιφύλαξη δικαιώματος της τελευταίας σε σχέση με την εκδοθείσα απόφαση. Προκύπτει, συνεπώς, ότι στην παρούσα η κατ’ ισχυρισμόν απαλλαγή του χρέους έγινε υπό επιφύλαξη δικαιώματος.
Επομένως αναδύεται το ερώτημα του κατά πόσο η απαλλαγή οφειλέτη με επιφύλαξη από τον δανειστή συνιστά έγκυρη αποδέσμευση από τη σύμβαση, ώστε να θεωρείται ο απαλλαγείς ως μη ενδιαφερόμενο πρόσωπο.
Σημασία αποκτά λοιπόν η έννοια της επιφύλαξης δικαιώματος ως έχει τεθεί στην παρούσα. Όπως ρητά δήλωσε ο ομνύων την ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση, η απαλλαγή του εγγυητή έγινε με επιφύλαξη των δικαιωμάτων των εναγόντων σε σχέση με την εκδοθείσα απόφαση.
Κατ’ αρχάς σημειώνω ότι ο νόμος δεν προνοεί για υπό όρους ή υπό αίρεση ή υπό επιφύλαξη απαλλαγή. Η πρόνοια του Νόμου είναι σαφής. Ο δανειστής μπορεί απαλλάξει ολικά ή μερικά τον οφειλέτη. Δεν προνοείται όμως υπό όρους απαλλαγή ή απαλλαγή με επιφύλαξη οποιουδήποτε δικαιώματος.
Αποτελεί δε βασική ερμηνευτική αρχή πως, όταν το λεκτικό του Νόμου είναι καθαρό και σαφές, πρέπει να ερμηνευθεί σύμφωνα με τη φυσική και συνηθισμένη του έννοια, γιατί αυτό το λεκτικό εκφράζει με τον καλύτερο τρόπο την πρόθεση του Νομοθέτη. Σχετικά παραπέμπω στο σύγγραμμα Maxwell on the Interpretation of Statutes, 10η έκδοση, σελ. 2, στις αποφάσεις Γεωργίου v. Total Properties Ltd (2011) 1B 1358, Φυσεντζίδη ν. K & C Snooker & Pool Entertainment, Πολιτική Έφεση Αρ. 30/2019, ημερ.1.6.2020, ECLI:CY:AD:2020:A171, Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ ν. Παντέλα Πολιτική Έφεση 159/2021, ημερομηνίας 1.12.2023 και Ηλία ν. Ευτυχίου Πολιτική Έφεση 291/16, ημερομηνίας 30.9.2025.
Συνεπώς, η απαλλαγή με επιφύλαξη δεν μπορεί να συνιστά απαλλαγή εν τη εννοία του νόμου και ως εκ τούτου δεν οδηγεί στην αποδέσμευση του εγγυητή από τη σύμβαση. Εφόσον, δεν υφίσταται αποδέσμευση από τη σύμβαση η σύμβαση εγγύησης είναι νομικά δεσμευτική και ο εγγυητής διατηρεί την ιδιότητα του αυτή. Για όσο τη διατηρεί είναι ενδιαφερόμενο πρόσωπο.
Περαιτέρω, όπως και να ιδωθούν τα γεγονότα της παρούσας, δεν μπορούν να οδηγήσουν στο συμπέρασμα ότι ο εγγυητής κατέστη μη ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Ειδικότερα, στην υπό κρίση υπόθεση, η διατύπωση επιφύλαξης δεν μπορεί να έχει άλλο νόημα εκτός από το ότι η εφεσίβλητη διατηρεί τη δυνατότητα να διεκδικήσει τις όποιες αξιώσεις της εναντίον του εγγυητή. Το ότι συνδέθηκε ο μη επηρεασμός με τα δικαιώματα των εναγόντων σε σχέση με την εκδοθείσα απόφαση δεν μεταβάλλει τα πράγματα, αφού για το εν λόγω πρόσωπο δεν προωθήθηκε η αγωγή. Αφ’ ης στιγμής η εκδοθείσα απόφαση δεν συνδέεται με το πρόσωπο του εν λόγω εγγυητή, η σύνδεση της απόφασης δεν διαφοροποιεί το νόημα της επιφύλαξης που κατ’ ισχυρισμόν διατήρησε η καθ’ ης η αίτηση. Συνεπώς, το μόνο νόημα που μπορεί να αποδοθεί είναι το ότι επιφυλάσσεται το δικαίωμά της καθ’ ης η αίτηση να προχωρήσει με τις αξιώσεις της αγωγής εναντίον του εγγυητή. Ειρήσθω εν παρόδω ότι επίδικο στην αγωγή ήταν το χρέος που εγγυήθηκε ο συγκεκριμένος εγγυητής.
Άρα εμφανίζεται η εξής κατάσταση. Συγκεκριμένο πρόσωπο απαλλάσσεται για όσο χρόνο επιθυμεί αυτός που τον απαλλάσσει. Επομένως, υπό τις περιστάσεις της παρούσας, τόσο η πράξη της απαλλαγής όσο η διάρκεια και η απόλαυση των συνέπειων της εναπόκεινται στη βούληση του προσώπου που απαλλάσσει. Αποδοχή της δυνατότητας αυτής επιτρέπει στην καθ’ ης η αίτηση να εκλαμβάνει για όσο επιθυμεί τον εγγυητή ως μη ενδιαφερόμενο πρόσωπο και ακολούθως εάν δεν παρίσταται πλέον ανάγκη να προωθήσει τις αξιώσεις της εναντίον του. Τέτοια εξουσία δεν μπορεί να αναγνωριστεί, αφού ισούται με την αναγνώριση του δικαιώματος του ενός συμβαλλομένου όχι απλώς να μεταβάλλει τη νομική σχέση του μονομερώς, αλλά να μεταβάλλει τη νομική κατάσταση του αντισυμβαλλομένου του κατά την απόλυτη κρίση του ή όπως εκάστοτε τον εξυπηρετεί.
Υπό το φως των πιο πάνω αποτελεί κατάληξη του Δικαστηρίου ότι ο Ανδρέας Ιωσήφ εγγυητής του ενυπόθηκου δανείου παραμένει ως εγγυητής. Η νομική του υποχρέωση δεν έχει τερματισθεί, ή λήξει. Επομένως παραμένει εγγυητής. Ως εγγυητής είναι εκ του νόμου ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Παρά ταύτα, δεν έχει επιδοθεί προς αυτόν η ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» ούτε έχει επιχειρηθεί η επίδοση της. Συνεπώς είναι προφανές ότι η ειδοποίηση δεν έχει επιδοθεί σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα.
Η καθ’ ης η αίτηση είχε υποχρέωση να επιδώσει σε όλα ενδιαφερόμενα πρόσωπα την ειδοποίηση τύπου «ΙΑ». Το ότι δεν το έπραξε συνεπάγεται ότι η επίδικη ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» δεν έχει επιδοθεί δεόντως. Συνεπώς, η προσβαλλόμενη ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» κρίνεται ακυρωτέα εξ αυτού του λόγου και μόνο.
Παρά την πιο πάνω κατάληξή μου προχωρώ να εξετάσω τη νομιμότητα της επίδοσης τη ειδοποίησης «ΙΑ» στην εφεσείουσα πρωτοφειλέτιδα.
Ο τρόπος επίδοσης των ειδοποιήσεων καθορίζεται, επίσης, στο άρθρο 44ΙE, το οποίο προνοεί τα ακόλουθα:
«επίδοση» σημαίνει σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραμμένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό, την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο.»
Η ερμηνεία των προνοιών της εν λόγω διάταξης έχει αποσαφηνιστεί τελεσίδικα στην υπόθεση Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ ν. Παντέλα Πολιτική Έφεση 159/2021, ημερομηνίας 1.12.2023, όπου λέχθηκαν τα ακόλουθα:
«Στην προκειμένη περίπτωση ο σκοπός του Νομοθέτη είναι ξεκάθαρος. Θέλησε να ιεραρχήσει τον τρόπο επίδοσης, δίδοντας επιτακτικό προβάδισμα στη συστημένη επιστολή. Μόνον όταν η επίδοση με αυτόν τον τρόπο είναι ανέφικτη, διανοίγεται ο δρόμος εναλλακτικά για ιδιωτική επίδοση, συμφώνως των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης, κατόπιν βεβαία σχετικού διατάγματος του Δικαστηρίου.»
Επιπλέον, λέχθηκαν και τα ακόλουθα ως προς τη δέουσα διαδικασία επίδοσης:
«Ενόψει των πιο πάνω κρίνουμε ότι η εφεσείουσα όφειλε να επιχειρήσει να επιδώσει την επίμαχη ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» με συστημένη επιστολή και μόνον αν τούτο ήταν ανέφικτο να προχωρήσει με τη διαδικασία της ιδιωτικής επίδοσης. Την υποχρέωση επίδοσης της ειδοποίησης τη φέρει ασφαλώς ο ενυπόθηκος δανειστής, ο οποίος συνακόλουθα φέρει και το βάρος να αποδείξει το «ανέφικτο» της δια Νόμου επιβαλλόμενης μεθόδου επίδοσης. Στην προκειμένη περίπτωση κανένα τέτοιο στοιχείο προσκομίστηκε από πλευράς εφεσείουσας.»
Προκύπτει, συνεπώς, ότι η καθ’ ης αίτηση όφειλε να επιχειρήσει πρώτα να επιδώσει την επιστολή τύπου «ΙΑ» προς την πρωτοφειλέτιδα εφεσείουσα με συστημένη επιστολή. Μόνο εάν ο τρόπος αυτός ήταν η ανέφικτος, θα μπορούσε να προχωρήσει με ιδιωτική επίδοση. Το βάρος να αποδείξει ότι ήταν ανέφικτη η επίδοση με συστημένη επιστολή το φέρει η καθ’ ης η αίτηση. Μάλιστα η ιεράρχηση του Νόμου είναι επιτακτική.
Στην υπό κρίση υπόθεση τα γεγονότα που περιβάλλουν την επίδοση της ειδοποίησης τύπου «ΙΑ» στην εφεσείουσα δεν αμφισβητούνται μεταξύ των διαδίκων. Στην παράγραφο 10 της ένορκης δήλωσης που συνοδεύει την ένσταση ο ομνύοντας αναφέρεται στα γεγονότα επίδοσης της εν λόγω ειδοποίησης μέσω ταχυδρομείου. Επισυνάπτει επίσης ως Τεκμήριο ΓΣ19 τη σχετική εκτύπωση από την ιστοσελίδα των Κυπριακών Ταχυδρομείων αναφορικά με τα χρονολογικά στάδια και το ιστορικό μέσω του οποίο κατέληξε ως αζήτητη η σχετική επιστολή προς την εφεσείουσα και ως Τεκμήριο ΓΣ20 τη σχετική ένορκη δήλωσης επίδοσης που επιτεύχθηκε με ιδιώτη επιδότη.
Από το Τεκμήριο ΓΣ19 προκύπτει ότι στις 27.10.2024 δόθηκε προς επίδοση δια συστημένου ταχυδρομείου η ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» προς την εφεσείουσα. Η επιστολή έφθασε στο υποκατάστημα Παραλιμνίου στις 4.11.2025. Την 1η .12.205 διαπιστώθηκε ότι δεν αναζητήθηκε και επιστράφηκε πίσω.
Ενώ εκκρεμούσε η πιο πάνω διαδικασία την 27η.11.2025 επιτεύχθηκε η επίδοση των επίδικων ειδοποιήσεων με ιδιώτη επιδότη.
Καθίσταται, λοιπόν, προφανές ότι η επίδοση της ειδοποίησης τύπου «ΙΑ» επιτεύχθηκε με ιδιώτη επιδότη πριν η επιστολή επιστραφεί ως αζήτητη και προτού ακόμα διαφανεί ότι θα συμβεί κάτι τέτοιο. Η παραπομπή σε πρακτική του ταχυδρομείου δεν μπορεί να μεταβάλει τα πράγματα. Σημειώνω σχετικά ότι δεν έχει προσφερθεί τέτοια μαρτυρία από το αρμόδιο τμήμα του ταχυδρομείου και το Δικαστήριο δεν μπορεί να λάβει δικαστική γνώση περί των τυχόν πρακτικών των εκάστοτε κυβερνητικών τμημάτων. Η γνώση του Δικαστηρίου περιορίζεται στα γεγονότα αποδεικνύονται με μαρτυρία ή χωρεί δικαστική γνώση και δεν επιτρέπεται το Δικαστήριο να πιθανολογεί σε επίπεδο εικασιών, ως προς τα γεγονότα της υπόθεσης. Σχετικά παραπέμπω στις αποφάσεις King's Development Co Ltd v. Πηλέα (2001) 1 ΑΑΔ 733, Ξενοφώντος ν. Κ.Ν Zoo Bar Restaurant Ltd (2016) 1 ΑΑΔ 2786, και Ιακωβίδης ν. P & A Sfinakia Entertainment Ltd κ.ά, Πολιτική Έφεση 226Α /2018, ημερομηνίας 10.1.2025.
Επομένως η παραπομπή σε πρακτική του ταχυδρομείου είναι η υποκειμενική αντίληψη του μάρτυρα και δεν μπορεί να επηρεάσει την κρίση του Δικαστηρίου.
Το ερώτημα που ανακύπτει είναι το κατά πόσο η εν λόγω επίδοση, υπό τα πιο πάνω δεδομένα, είναι νομότυπη.
Σαφώς δεν διαλανθάνει της προσοχής του Δικαστηρίου ότι στην υπόθεση Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ ν. Παντέλα (ανωτέρω) δεν έχουν συγκεκριμενοποιηθεί τα στοιχεία εκείνα που δυνατό να δεικνύουν το ανέφικτο της επίδοσης με συστημένο ταχυδρομείο.
Όμως, κατά την κρίση του παρόντος Δικαστηρίου, κρίσιμος δεν μπορεί να είναι άλλος από τον χρόνο που επιτεύχθηκε η ιδιωτική επίδοση. Άλλωστε, υφίσταται η γενική αρχή ότι το ισχύον δίκαιο προσδιορίζεται κατά τον χρόνο προώθησης του δικονομικού διαβήματος. (Βλ. Δημητρίου Ανδρέας, άλλως Ανδρέας Δημητρίου Στυλιανού ν. Αικατερίνης Δημητρίου (2012) 1 ΑΑΔ 834). Κατ’ αναλογία της γενικότερης αυτής αρχής μπορεί να εξαχθεί το συμπέρασμα ότι κρίσιμος για το δίκαιο είναι ο χρόνος λήψης ενός διαβήματος ή ενέργειας. Επομένως, κατ’ αναλογία και πάλι της πιο πάνω αρχής το εάν είναι εφικτή ή όχι η επίδοση με συστημένο ταχυδρομείο πρέπει να κρίνεται με αναφορά στον χρόνο που επιχειρήθηκε η ιδιωτική επίδοση. Ο χρόνος λήψης του διαβήματος είναι ο κρίσιμος χρόνος στον οποίο θα πρέπει να υφίσταται μαρτυρία ως προς το ανέφικτο της επίδοσης με συστημένο ταχυδρομείο.
Εν πάση περιπτώσει και η πιο πάνω αρχή να μην υφίσταται δεν θα διαφοροποιείτο η σχετική κρίση του Δικαστηρίου.
Ειδικότερα, όπως προκύπτει από την νομολογία, η επίδοση δια συστημένης επιστολής έχει επιτακτική προτεραιότητα. Ο νομοθέτης δεν εξάρτησε την δυνατότητα επίδοσης με την απλή ταχυδρόμηση, ώστε ανεξάρτητα από το εφικτό ή όχι της παράδοσής της να είναι επιτρεπτή η δρομολόγηση της διαδικασίας ιδιωτικής επίδοσης. Το γεγονός ότι μεταγενέστερα αποδείχθηκε ανέφικτη δεν μεταβάλλει τα πράγματα, αφού κρίσιμος χρόνος για την αξιολόγηση της νομιμότητας επίδοσης είναι ο χρόνος που λήφθηκε το μετρό της ιδιωτικής επίδοσης. Διαφορετικά θα μπορούσε κάποιος διάδικος να προέβαινε σε ταχυδρόμηση και χωρίς να αναμένει το αποτέλεσμα να προχωρεί με ιδιωτική επίδοση. Όμως, έτσι η ιδιωτική επίδοση λαμβάνει χώρα ανεξάρτητα του εάν είναι εφικτή ή όχι η επίδοση με συστημένη επιστολή. Εάν γίνει δεκτό ότι εκκρεμούσης της επίδοσης με συστημένη επιστολή μπορεί να δρομολογηθεί ή να επιτευχθεί ιδιωτική επίδοση τότε καταστρατηγείται η ιεράρχηση του νομοθέτη. Άλλωστε, πώς θα ήταν δυνατόν να γίνεται σεβαστή η εκ του νόμου προτεραιότητα, όταν ταυτόχρονα ή χωρίς να γίνει γνωστό το αποτέλεσμα της διαδικασίας που προηγείται, ακολουθείται ή δρομολογείται ο εναλλακτικός τρόπος.
Κατά την κρίση του παρόντος δικαστηρίου, αντίθετη προσέγγιση θα καθιστούσε την ιεράρχηση του νομοθέτη γράμμα κενό, αφού θα αρκούσε απλώς η ταχυδρόμηση της επιστολής και ανεξαρτήτως του αποτελέσματος θα υπήρχε η δυνατότητα επίδοσης. Έτσι, όμως, θα καταστρατηγείτο η βούληση του νομοθέτη και η επιτακτική ιεράρχηση στην οποία προέβη.
Συνεπώς υπό τις περιστάσεις της παρούσας προκύπτει ότι ναι μεν η καθ’ ης η αίτηση επιχείρησε πρώτα να επιδώσει με συστημένη επιστολή, όμως προτού η επίδοση αυτή καταστεί ανέφικτη ή προτού να προκύψει ότι είναι ανέφικτη προχώρησε με επίδοση με ιδιώτη επιδότη παραγνωρίζοντας τις επιτακτικές πρόνοιες της νομοθεσίας. Συνακόλουθα, η επίδοση της ειδοποίησης τύπου «ΙΑ» η οποία επιτεύχθηκε με ιδιωτική επίδοση δεν είναι νομότυπη.
Επομένως, αποτελεί κατάληξη του Δικαστηρίου ότι η επίδικη ειδοποίηση τύπος «ΙΑ» δεν έχει δεόντως επιδοθεί στην εφεσείουσα και ως εκ τούτου η προσβαλλόμενη ειδοποίηση κρίνεται ακυρωτέα και για αυτό τον λόγο.
Υπό το φως των πιο πάνω η υπό κρίση αίτηση μπορεί να επιτύχει.
Κατάληξη
Συνεπακόλουθα της πιο πάνω κατάληξής μου εκδίδεται διάταγμα με το οποίο παραμερίζεται η ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» ημερομηνίας 23.10.2025με έξοδα υπέρ της αιτήτριας και εναντίον της καθ’ η αίτηση, ως αυτά υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.)……………….……….…….
Μ. Χριστοδούλου, Α.Ε.Δ.
ΠΙΣΤΟ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο