ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Χριστοδούλου, Α.Ε.Δ.
Αρ. Αγωγής: 182/2025
Μεταξύ:
1. Θεόφιλου Σάββα, αρ. Βρετανικού Διαβατηρίου GBR [ ]
2. Penny Σάββα, αρ. Βρετανικού Διαβατηρίου GBR [ ]
Ενάγοντες
-και-
Cysence Ltd, HE 376490
Εναγόμενη
Αίτηση ημερομηνίας, 13.10.2025, για έκδοση συνοπτικής απόφασης
Ημερομηνία : 18.3.2026
Εμφανίσεις :
Για ενάγοντες - αιτητές : κ. Α. Γεωργίου για Φοίβος, Χρίστος Κληρίδης & Συνεργάτες ΔΕΠΕ
Για εναγόμενη – καθ’ ης η αίτηση: κα Μ. Ταμπούρλα για Λουκάς Π. Λουκά ΔΕΠΕ
ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ
Εισαγωγή
Αντικείμενο της παρούσας, είναι η αίτηση των εναγόντων ημερομηνίας 13.10.2025, με την οποία ζητείται η έκδοση συνοπτικής απόφασης. Mε την υπό κρίση αίτηση επιδιώκεται τόσο η έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης του πωλητηρίου εγγράφου που συνήφθη μεταξύ των μερών. Επίσης διεκδικούνται και αποζημιώσεις. Κατά την ακρόαση όμως ο ευπαίδευτος συνήγορος των αιτητών περιόρισε την αίτηση στην έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης.
H αίτηση βασίζεται στο Μέρος 1,2, 16, 22, 23, 24,και 29 των Νέων Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας, καθώς και στο άρθρο 30(2) και (3) του Συντάγματος.
Η αίτηση συνοδεύεται από ένορκη δήλωση του Ζήνωνα Σάντη δικηγόρου, στο δικηγορικό γραφείο που εκπροσωπεί του ενάγοντες αιτητές. Ο ομνύων, μεταξύ άλλων επισυνάπτει το επίδικο πωλητήριο έγγραφο, ως τεκμήριο 1. Κατάθεσε, επίσης, την αλληλογραφία που ανταλλάχθηκε μεταξύ των δικηγόρων των διαδίκων στο πλαίσιο του προδικαστηριακού πρωτοκόλλου ως τεκμήρια 2,3 και 4.
Η εναγόμενη καταχώρησε ένσταση στην υπό κρίση υπόθεση προβάλλοντας συνολικά οκτώ λόγους ένστασης. Οι λόγοι ένστασης μπορούν να συνοψιστούν στο ότι δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις έκδοσης συνοπτικής απόφασης, και ότι διατηρούν πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης και υπάρχουν λόγοι που τα επίδικα ζητήματα πρέπει να αποφασιστούν σε δίκη.
Η ένσταση συνοδεύεται από ένορκη δήλωση του μοναδικού διευθυντή της εναγόμενης εταιρείας. Σε αυτή ο ομνύων αναπτύσσει του λόγους ένστασης. Περαιτέρω επισυνάπτει το επίδικο πωλητήριο έγγραφο υπογεγραμμένο από όλους τους συμβαλλομένους με συμπληρωμένη την ημερομηνία ως Τεκμήριο 3. Επίσης ανέφερε ότι το έργο συμπληρώθηκε τον Σεπτέμβριο του 2024. Σύμφωνα με τον ομνύοντα επειδή το έργο αναγέρθηκε επί δυο τεμαχίων πριν την ετοιμασία και έκδοση ξεχωριστών τίτλων θα πρέπει αν εκδοθεί πιστοποιητικό έγκρισης διαίρεσης της γης. Επισύναψε σχετική αίτηση, ημερομηνίας 23.12.2024, ως τεκμήριο 5.
Η πλευρά των αιτήτων κατέθεσε συμπληρωματική μαρτυρία του δικηγόρου Ζ. Σάντη στην οποία προβάλλει σειρά επιχειρημάτων.
Διαδικασία γεγονότα
Από το λεκτικό των κανονισμών 24.4 και 24.5 των νέων κανονισμών πολιτικής δικονομίας προκύπτει ότι η μαρτυρία προς υποστήριξη της αίτησης και της ένστασης αντίστοιχα είναι γραπτή. Παράλληλα προβλέπεται και δυνατότητα καταχώρισης απαντητικής γραπτής μαρτυρίας. Η πλευρά των αιτητών καταχώρησε συμπληρωματική ένορκη δήλωση. Συνεπώς, για όσα γεγονότα δεν εμφαίνοντα στο φάκελο της διαδικασίας το Δικαστήριο θα βασιστεί στη γραπτή μαρτυρία που καταχωρήθηκε από τους διαδίκους.
Περαιτέρω αποτελεί καλά θεμελιωμένη αρχή ότι είναι επιτρεπτή η εξαγωγή ευρημάτων επί γεγονότων που εμφανίζονται μη αμφισβητούμενα μεταξύ των διαδίκων. Σχετικές είναι οι αποφάσεις Κυριακίδης ν. Τράπεζα Πειραιώς (Κύπρου) Λτδ, Πολιτική Έφεση 185/2012, ημερομηνίας 19.4.2018, ECLI:CY:AD:2018:A179 και Pissis Ltd v. La Baguette Boullangerie- Patisserie Ltd, (2015) 1 ΑΑΔ 2040. Από τις πιο πάνω αυθεντίες προκύπτει ότι δεν υπάρχει ανάγκη αξιολόγησης επί γεγονότων που αποτελούν κοινό έδαφος μεταξύ των διαδίκων.
Στην υπό κρίση υπόθεση δεν έχει αμφισβητηθεί ότι οι διάδικοι συνήψαν πωλητήριο έγγραφο το οποίο καταχωρήθηκε στο κτηματολόγιο. To επίδικο πωλητήριο κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου και έλαβε αριθμό ΠΩΕ 493/2020. Το εν λόγω πωλητήριο φέρει ημερομηνία 6.11.2020. Περαιτέρω δεν αμφισβητείται ότι οι ενάγοντες κατέβαλαν το προβλεπόμενο ποσό και ότι η επίδικη οικία παραδόθηκε τον Ιούνιο του 2021. Επιπλέον, μέσα από το προοίμιο της επίδικης σύμβασης προκύπτει ότι η εναγόμενη θα ανέγειρε οικιστικό συγκρότημα αποτελούμενο από 16 κατοικίες. Το γεγονός ότι η εναγόμενη ανέγειρε συνολικά 16 κατοικίες στο επίδικο συγκρότημα δεν έχει αμφισβητηθεί. Άλλωστε αμφότερες οι πλευρές κατέθεσαν ως τεκμήριο την επίδικη σύμβαση. Συνεπώς διαπιστώνω ότι δεν αμφισβητείται στο παρόν στάδιο, μεταξύ των διαδίκων, το ότι η εναγόμενη εταιρεία θα ανήγειρε συγκρότημα κατοικιών και όχι μόνο την κατοικία των εναγόντων.
Αυτό που αμφισβητείται είναι το πότε όφειλαν οι εναγόμενοι να μεταβιβάσουν το τίτλο της κατοικίας που αποτελούσε το αντικείμενο του επίδικου πωλητηρίου. Η μεν πλευρά των εναγόντων εισηγείται ότι ο χρόνο ξεκινά να μετρά από τον Ιούνιο του 2021 και ως εκ τούτου έχει παρέλθει , η δε πλευρά της εναγόμενης εισηγείται ότι ο χρόνος ξεκίνησε να μετρά από το Σεπτέμβριο του 2024.
Κατά την ακρόαση της υπόθεσης, οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διάδικων με ιδιαίτερα εμπεριστατωμένες και ικανές αγορεύσεις, προώθησαν ο καθένας τις θέσεις του. Ειδικότερη αναφορά στις εισηγήσεις των ευπαίδευτων συνηγόρων, θα γίνει σε κατοπινό στάδιο, όπου κριθεί αναγκαίο για σκοπούς της παρούσας απόφασης. Σημειώνω δε ότι σύμφωνα με τη νομολογία δεν απαιτείται ειδικότερη αναφορά ή πραγμάτευση κάθε επιχειρήματος που προβάλλεται. (βλ. Οδυσσέα ν. Αστυνομίας (1999) 2 ΑΑΔ 490).
Με γνώμονα τα πιο πάνω προχωρώ να εξετάσω τη νομική πτυχή της υπόθεσης.
Νομική πτυχή
Η υπό κρίση αίτηση εδράζεται στο Μέρος 24 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας 2023, το οποίο ορίζει τα ακόλουθα στον κανονισμό 24.2:
«(1) Το δικαστήριο δύναται να εκδώσει συνοπτική απόφαση εναντίον ενάγοντα ή εναγόμενου επί του συνόλου απαίτησης ή επί συγκεκριμένου ζητήματος αν: (α) κρίνει ότι:
(i) ο ενάγων δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας επί της απαίτησης ή του ζητήματος· ή
(ii) ο εναγόμενος δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης της απαίτησης ή του ζητήματος· και
(β) δεν υπάρχει κανένας άλλος επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση ή το ζήτημα πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη.»
Από το λεκτικό της πιο πάνω δικονομικής διάταξης προκύπτει ότι για την έκδοση συνοπτικής απόφασης εναντίον του εναγομένου πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά δύο στοιχεία ήτοι ότι, (α) ο εναγόμενος δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης της απαίτησης ή του ζητήματος· και (β), δεν υπάρχει κανένας άλλος επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση ή το ζήτημα πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη.
Επίσης, είναι σαφές από το λεκτικό του σχετικού κανονισμού ότι το Δικαστήριο μπορεί να εκδώσει συνοπτική απόφαση επί συγκειμένου ζητήματος και μόνο. Άλλωστε, διαχρονικά γινόταν δεκτό ότι μπορεί να εκδοθεί συνοπτική απόφαση για μέρος της απαίτησης και μόνο. Ενδεικτικά παραπέμπω στην απόφαση Καμένος κ.ά. ν. Τραπέζης Κύπρου Δημόσιας Εταιρείας Λτδ, (2014) 1 ΑΑΔ 1812. Ως έχει τεθεί ανωτέρω, ο ευπαίδετος συνήγορος των εναγόντων με την αγόρευση του περιόρισε την παρούσα μόνο στο αίτημα για έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης.
Στο πλαίσιο της διαδικασίας δυνάμει του Μέρους 24, το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει τα ακόλουθα διατάγματα:
«(α) απόφαση επί της απαίτησης,
(β) διαγραφή ή απόρριψη της απαίτησης (σε περίπτωση που η αίτηση καταχωρείται από τον εναγόμενο),
(γ) απόρριψη της αίτησης,
(δ) διάταγμα υπό όρους, το οποίο απαιτεί από διάδικο να καταβάλει χρηματικό ποσό στο δικαστήριο, ή να πραγματοποιήσει συγκεκριμένο βήμα σε σχέση με την απαίτηση ή υπεράσπιση του διαδίκου, κατά περίπτωση, και προνοεί ότι η απαίτηση του διαδίκου αυτού θα απορρίπτεται ή το δικόγραφό του θα διαγράφεται αν ο διάδικος δεν συμμορφωθεί.»
Το Δικαστήριο δεν έχει εντοπίσει νομολογία του Εφετείου ή του Ανωτάτου Δικαστηρίου επί του εξεταζόμενου θέματος. Συνεπώς ως προς το ειδικότερο θέμα των προϋποθέσεων έκδοσης συνοπτικής απόφασης καθοδήγηση θα αναζητηθεί στα κρατούντα στην Αγγλία και στην ερμηνεία του πανομοιότυπου Rule 24.2, CPR.
Επί του προκειμένου διαφωτιστικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από την πρόσφατη απόφαση Amersi v. Leslie [2023] EWHC 1368 (KB), παράγραφος 142, όπου συνοψίζεται η σχετική νομολογία. Χρήσιμα για σκοπούς της παρούσας είναι τα ακόλουθα:
«(1) The court must consider whether the claimant has a " realistic " as opposed to a " fanciful " prospect of success: Swain -v- Hillman [2001] 1 All ER 91 . The criterion is not one of probability; it is absence of reality: Three Rivers DC -v- Bank of England (No.3) [2003] 2 AC 1 [158] per Lord Hobhouse.
(2) A " realistic " claim is one that carries some degree of conviction. This means a claim that is more than merely arguable: ED & F Man Liquid Products -v- Patel [2003] EWCA Civ 472 [8]
(3) In reaching its conclusion the court must not conduct a " mini-trial ": Swain -v- Hillman . This does not mean that the court must take at face value and without analysis everything that a claimant says in his statements before the court. In some cases it may be clear that there is no real substance in factual assertions made, particularly if contradicted by contemporaneous documents: ED & F Man Liquid Products -v- Patel [10]; Optaglio -v- Tethal [2015] EWCA Civ 1002 [31] per Floyd LJ.
(4) However, in reaching its conclusion the court must take into account not only the evidence actually placed before it on the application for summary judgment, but also the evidence that can reasonably be expected to be available at trial: Royal Brompton Hospital NHS Trust -v- Hammond (No.5) [2001] EWCA Civ 550 ; Doncaster Pharmaceuticals Group Ltd -v- Bolton Pharmaceutical Co 100 Ltd [2007] FSR 63 .
(5) Nevertheless, to satisfy the requirement that further evidence " can reasonably be expected " to be available at trial, there needs to be some reason for expecting that evidence in support of the relevant case will, or at least reasonably might, be available at trial. It is not enough simply to argue that the case should be allowed to go to trial because something may " turn up ". A party resisting an application for summary judgment must put forward sufficient evidence to satisfy the court that s/he has a real prospect of succeeding at trial (especially if that evidence is, or can be expected to be, already within his/her possession). If the party wishes to rely on the likelihood that further evidence will be available at that stage, s/he must substantiate that assertion by describing, at least in general terms, the nature of the evidence, its source and its relevance to the issues before the court. The court may then be able to see that there is some substance in the point and that the party in question is not simply playing for time in the hope that something will turn up: ICI Chemicals & Polymers Ltd -v- TTE Training Ltd [2007] EWCA Civ 725 [14] per Moore-Bick LJ; Korea National Insurance Corporation -v- Allianz Global Corporate & Speciality AG [2008] Lloyd's Rep IR 413 [14] per Moore-Bick LJ; and Ashraf -v- Lester Dominic Solicitors & Ors [2023] EWCA Civ 4 [40] per Nugee LJ. Fundamentally, the question is whether there are reasonable grounds for believing that disclosure may materially add to or alter the evidence relevant to whether the claim has a real prospect of success: Okpabi -v- Royal Dutch Shell Plc [2021] 1 WLR 1294 [128] per Lord Hamblen….
(6)…………………………………………………………………………………….
(7) The Court may, after taking into account the possibility of further evidence being available at trial, and without conducting a 'mini-trial', still evaluate the evidence before it and, in an appropriate case, conclude that it should " draw a line " and bring an end to the action: King -v- Stiefel [2021] EWHC 1045 (Comm) [21] per Cockerill J.»
Οι ίδιες αρχές αποτυπώνονται και στο σύγγραμμα White Book 2025, Section A - Civil Procedure Rules 1998, Part 24 - Summary Judgment. Para.24.3.2.
Από τις πιο πάνω αυθεντίες εξάγεται το συμπέρασμα ότι ο όρος πραγματική προοπτική επιτυχίας σημαίνει κάτι περισσότερο από την προβολή συζητήσιμης υπόθεσης και πρέπει να παρουσιάζονται επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ώστε να εγείρεται μια πραγματική προοπτική αντίθετης από του ενάγοντα υπόθεσης. Το πιο πάνω στοιχείο εξετάζεται με αναφορά τόσο στα στοιχεία που είναι γνωστά κατά τον χρόνο ακρόασης και όσο και στο αν υπάρχει πραγματική προοπτική να προκύψει κάποια πρόσθετη υποστήριξη για την υπόθεση του ενιστάμενου μέρους, εάν η υπόθεση ακολουθήσει την κανονική διαδικαστική οδό. Μόνο όταν το Δικαστήριο είναι πεπεισμένο ότι το διάδικο μέρος δεν έχει πραγματικές προοπτικές και ως προς τα δύο αυτά ζητήματα, η χρήση της κανονικής διαδικασίας θεωρείται ότι θα ήταν σπατάλη.
Ως προς την ερμηνεία του όρου «επιτακτικός λόγος» και τον σκοπό (ratio) που επιτελεί, διαφωτιστική είναι η πρόσφατη απόφαση Commerz Real Investmentgesellschaft MBH v. TFS Stores Ltd [2021] EWHC 863, para 17, όπου λέχθηκαν τα ακόλουθα:
«I have doubts about whether the authorities dealing with RSC Order 14 are a reliable guide to the proper approach to the application of the second limb of CPR rule 24.2 , bearing in mind the significant difference between the two rules and the requirements of the Overriding Objective. It seems to me that adding the word "compelling" was clearly intended to limit the very wide discretion under the RSC.»
Προκύπτει, συνεπώς, ότι ανάγκη για κατάδειξη επιτακτικού λόγου για τον οποίο η υπόθεση να οδηγηθεί σε ακρόαση σκοπό έχει να περιορίσει τη σχετική ευρεία διακριτική ευχέρεια που είχε το Δικαστήριο υπό τους προηγούμενους θεσμούς.
Ως προς τις αρχές που διέπουν το ζήτημα του βάρους απόδειξης παραπέμπω στο σύγγραμμα White Book 2025, Section A - Civil Procedure Rules 1998, Part 24 - Summary Judgment. Para.24.3.3, όπου καταγράφεται ότι το βάρος απόδειξης βαρύνει τον αιτητή να καταδείξει ότι υπάρχουν λόγοι να πιστεύεται ότι ο καθ’ ου η αίτηση δεν έχει πραγματικές προοπτικές επιτυχίας και ότι δεν υπάρχει άλλος λόγος για τη διεξαγωγή δίκης.
Περαιτέρω καταγράφονται τα εξής σημαντικά:
«If an applicant for summary judgment adduces credible evidence in support of the application, the respondent then comes under an evidential burden to prove some real prospect of success or other reason for having a trial: Sainsbury’s Supermarkets Ltd v Condek Holdings Ltd (formerly Condek Ltd) [2014] EWHC 2016 (TCC) at [13]. A respondent to a summary judgment application who claims that further evidence will be available at trial must serve evidence substantiating that claim. »
Εξάγεται, λοιπόν, το συμπέρασμα ότι στις περιπτώσεις που ο αιτητής καταφέρνει να αποδείξει ότι υπάρχουν λόγοι να πιστεύεται ότι ο καθ’ ου η αίτηση δεν έχει πραγματικές προοπτικές επιτυχίας και ότι δεν υπάρχει άλλος λόγος για τη διεξαγωγή δίκης, το βάρος μετατίθεται στον καθ’ ου η αίτηση να δείξει ότι διατηρεί πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης.
Με γνώμονα τα πιο πάνω προχωρώ να εξετάσω τα εγειρόμενα ζητήματα.
Στην υπό κρίση υπόθεση η βάση της αγωγής είναι η σύμβαση πώλησης ημερομηνίας 6.11.2020. Το επίδικο ζήτημα άπτεται του κατά πόσο θα πρέπει να εκδοθεί συνοπτική απόφαση στο αίτημα για ειδική εκτέλεση της σύμβασης. Η απάντηση στην παρούσα διέρχεται μέσα από τους όρους της σύμβασης. Ο κρίσιμος όρος της επίδικης σύμβασης καταγράφει τα ακόλουθα:
«The Vendors are obliged to Issue a separate title deed and transfer and register the sold Property under the names of the Purchasers or their nominees free of any mortgage or any other legal charge not later than 4 (four) years, after the completion of the project, provided that the purchase price and any other money agreed, taxes, fees, dues and any other fees and/or expenses which usually consists responsibility of the PURCHASERS shall have been paid In full.»
H ερμηνεία του εν λόγω όρου αποτελεί το επίκεντρο της διαφωνίας των διαδίκων. Ειδικότερα, η πλευρά των εναγόντων εισηγείται ότι το ζήτημα είναι καθαρό και η τετραετία έχει παρέλθει, αφού η επίδικη κατοικία παραδόθηκε περί τα τέλη Ιουνίου 2021. Αντίθετα η πλευρά της εναγομένης εισηγείται ότι η τετραετία θα παρέλθει από την ολοκλήρωση του όλου έργου. Σύμφωνα με τον ομνύοντα για την εναγόμενη το έργο ολοκληρώθηκε τον Σεπτέμβριο του 2024. Εν πάση περίπτωση δεν αμφισβητείται το ότι δεν έχει παρέλθει η τετραετία από την ολοκλήρωση του όλου συγκροτήματος. Είναι σαφές ότι οι δυο πλευρές δίνουν διαφορετική ερμηνεία στη λέξη project.
Το απαύγασμα της νομολογίας σε σχέση με τη μεθοδολογία ερμηνείας κάποιας σύμβασης έχει συγκεφαλαιωθεί στην απόφαση Dome Investments Public Company Ltd v. Κυπριακή Δημοκρατία μέσω Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολιτική Έφεση 11/2013, ημερομηνίας 17.6.2021, ως ακολούθως:
«Ό,τι προκύπτει από την αποκρυσταλλωμένη νομολογία είναι ότι ζητούμενο είναι η πραγματική πρόθεση των συμβαλλομένων, με βασικό κριτήριο την απλή και συνηθισμένη έννοια των λέξεων και την κατά γράμμα ερμηνεία τους, εκτός αν προκαλείται παράλογο ή αντιφατικό αποτέλεσμα. Κριτήριο, με άλλα λόγια, είναι η έννοια που μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας, ερμηνευόμενο στο σύνολο του και όχι κατ' απομόνωση, στον μέσο λογικό άνθρωπο, εφόσον, όπως υποδείχθηκε στην Saab (ανωτέρω) «συνεχής είναι η τάση προς εναρμόνιση των αρχών ερμηνείας των συμβάσεων με τα κρατούντα στην καθημερινή ζωή.»
Σχετική επίσης είναι και η πρόσφατη απόφαση Χριστοφόρου κ.ά. ν. V.K.C.A Quality Ltd, Πολιτική Έφεση 382/2016, ημερομηνίας 3.12.2025.
Περαιτέρω ως προς την προσέγγιση του Δικαστηρίου στη διαδικασία ερμηνείας κάποιας σύμβασης διαφωτιστική είναι η απόφαση της πλειοψηφίας στην υπόθεση Ποιηταρίδη ν. Anopa Investments Limited, Πολιτική Έφεση 260/2011, ημερομηνίας 25.5.2018, όπου λέχθηκαν τα ακόλουθα:
«Είναι νομολογιακά γνωστή η αρχή ότι οι κανόνες ερμηνείας εγγράφων στόχο έχουν τη γραμματική ερμηνεία, συμπληρωμένη από την αντίληψη που δημιουργείται σ' ένα κοινό άνθρωπο, η δε πρόθεση των μερών εξάγεται από τη γλωσσική διατύπωση (βλ. Transnatco Ltd v. Superclima Eng. Ltd. (2010) 1 (A) AAΔ 643 και Καρατσιόλης ν. Royal Sports Betting Ltd. (2008) 1 (A) AAΔ.669). Το έργο του Δικαστηρίου είναι η διαπίστωση της έννοιας της σύμβασης και οποιουδήποτε όρου αυτής (με βάση την αντικειμενική θεωρία των συμβάσεων και το τι μεταδίδεται στο μέσο λογικό άνθρωπο) στο πλαίσιο του όλου κειμένου και έχοντας υπόψη το υπόβαθρο και τα δεδομένα της περίπτωσης, αλλά όχι με βάση τις υποθέσεις του Δικαστή σ' όσον αφορά στις επιδιώξεις των μερών (βλ. σύγγραμμα Πολύβιου Πολυβίου: «Το δίκαιο των Συμβάσεων,» Τόμος Β, σελ. 479).»
( η υπογράμμιση είναι του παρόντος Δικαστηρίου)
Προκύπτει, συνεπώς, ότι το κατά το στάδιο ερμηνείας της σύμβασης το Δικαστήριο εκκινώντας από το λεκτικό της σύμβασης στο σύνολό της θα προχωρήσει να εξεύρει την πραγματική βούληση των μερών. Γνώμονας για τα πιο πάνω θα είναι η έννοια που μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας ερμηνευόμενο στο σύνολό του στον μέσο συνετό άνθρωπο. Κατά τη συγκρότηση της κρίσης του για τα πιο πάνω το Δικαστήριο έχει υπόψη του το υπόβαθρο και τα δεδομένα της υπόθεσης.
Περαιτέρω σχετικά είναι τα όσα καταγράφονται στο σύγγραμμα Chitty on Contracts 33η έκδοση, Sweet & Maxwell, 2020, τόμος 1, κεφάλαιο 13 παράγραφος 13-044, ως ακολούθως:
«The construction of written instruments is a question of mixed law and fact. The expression “construction” as applied to a document includes two things, first, the meaning of the words; and, secondly, their legal effect, or the effect which is to be given to them. »
Περαιτέρω στην παράγραφο 13-047 του πιο πάνω συγγράμματος καταγράφονται τα ακόλουθα ως προς τις αρχές ερμηνείας κάποιας σύμβασης ως τα στοιχεία που προκύπτουν μέσα από την αγγλική νομολογία:
«This summary can be broken into a number of components, namely (i) the objective nature of the assessment; (ii) the “factual matrix” or “available background”; (iii) the meaning of the language used by the parties; (iv) the need to have regard to the contract as a whole; (v) the significance of the nature, formality and quality of the drafting of the contract; (vi) what is to be done when there are two possible meanings of the disputed clause; (vii) the unitary and iterative nature of the process, and (viii) striking the balance between the various, potentially conflicting, principles.»
Επιπλέον, διαφωτιστικό είναι το σύγγραμμα του Π. Πολυβίου Το Δίκαιο των Συμβάσεων στο Κοινοδίκαιο και στο Κυπριακό Δίκαιο, Νομική Βιβλιοθήκη, τόμος Β, σελ.493, όπου με αναφορά στη νομολογία των Δικαστηρίων της Αυστραλίας και της Νέας Ζηλανδίας, καταγράφονται τα ακόλουθα, ως προς τα όρια της αντικειμενικής ερμηνείας:
«Η αντικειμενική προσέγγιση σημαίνει ότι σε περίπτωση διαφωνίας μεταξύ των μερών το Δικαστήριο δεν επιλέγει απλώς μεταξύ της εκδοχής του ενός ή του άλλου συμβαλλόμενου, αλλά εξετάζει το κείμενο, την περιρρέουσα ατμόσφαιρα, το πλαίσιο γεγονότων και το τι έιπαν και τι έπραξαν τα μέρη και επιλέγει την πιο πειστική εκδοχή της έννοιας κα σημασίας της σύμβαση ή του συγκεκριμένου όρου.»
Προκύπτει, συνεπώς, πως το ερμηνευτικό εγχείρημα δεν διεξάγεται μόνο με την ανάγνωση του κειμένου ούτε με τρόπο αποσυνδεδεμένο από τα γεγονότα τις υπόθεσης. Αντιθέτως, λαμβάνεται υπόψη το τι είπαν ή έπραξαν τα μέρη, η περιρρέουσα ατμόσφαιρα και οι συνθήκες υπό τις οποίες συνήφθη η εκάστοτε συμφωνία.
Στην υπό κρίση υπόθεση, το Δικαστήριο καλείται από τους ενάγοντες να υιοθετήσει την ερμηνεία που δίνουν οι ίδιοι στο κείμενο και να κρίνει ότι δεν υπάρχουν λόγοι να πιστεύεται ότι η καθ’ ης η αίτηση έχει πραγματικές προοπτικές επιτυχίας ή ότι δεν υπάρχει λόγος για τη διεξαγωγή δίκης.
Προς τούτο ο ομνύων για τους αιτητες στη συμπληρωματική του ένορκη δήλωση αναπτύσσει σειρά επιχειρημάτων που κατά τη θέση του οδηγούν στο συμπέρασμα ότι η ερμηνεία της σύμβασης έχει ως αποτέλεσμα το ότι η εναγόμενη οφείλει να μεταβιβάσει την κατοικία εντός 4 ετών από την παράδοση της κατοικίας. Επιπλέον ισχυρίζεται ότι η αντίθετη άποψη της εναγόμενης είναι εκ των υστερών σκέψη. Περαιτέρω εισηγείται ότι θα πρέπει να εφαρμοστεί η αρχή contra preferentem.
Κατ’ αρχάς ως προς την ερμηνευτική αρχή contra preferentem διαφωτιστικό είναι το σύγγραμμα του Π. Πολυβίου Η σύμβαση στο Κυπριακό Δίκαιο, θεωρία και πράξη, σελ.416:
«ο κανόνας contra preferentem θα πρέπει να τυγχάνει επίκλησης μόνο μετά από την αποτυχία απόδοσης ερμηνείας σε κάποιο διφορούμενο όρο, με βάση τους συνήθεις κανόνες ερμηνείας.»
Η ίδια αρχή αποτυπώνεται και στο σύγγραμμα Chitty on Contracts 33η έκδοση, τόμος 1, κεφάλαιο 15 παράγραφος 15-12 ως ακολούθως:
«So, while the rule may still be used to resolve "cases of genuine ambiguity", it should not be the court's starting point.108 This therefore suggests that contra proferentem is relevant to the construction of ambiguous contract terms only after the courts have sought to resolve that ambiguity by reference to the general principles of construction according to which ambiguity may be resolved by reference to the matrix of fact within which the contract was made and to commercial common sense under the general approach to construction of contracts. By contrast, in the case of consumer contracts, the principle of interpretation contra proferentem has been given explicit legislative force as a result of the implementation of the Unfair Terms in Consumer Contracts Directive 1993. »
Υπό το φως των ανωτέρω εξάγεται το συμπέρασμα ότι καταφυγή στην ερμηνευτική αρχή contra preferentem επέρχεται μόνο όταν η απόδοση ερμηνείας στην σύμβαση δεν μπορεί να επέλθει με βάση τους συνήθεις κανόνες ερμηνείας.
Στην υπό κρίση υπόθεση θα πρέπει να ερμηνευθεί ο όρο project σε συνάρτηση με τον όρο property. Για τα πιο πάνω το Δικαστήριο θα πρέπει να ακολουθήσει πρώτα τους συνήθεις κανόνες ερμηνείας.
Έτσι, το Δικαστήριο προσπαθώντας να ερμηνεύσει τη σύμβαση και τους σχετικούς όρους θα πρέπει να έχει υπόψη το πλαίσιο γεγονότων. Στην υπό κρίση υπόθεση το μόνο που τέθηκε είναι η αλληλογραφία μετά την καταχώριση της αγωγής. Όμως σημασία έχουν οι περιβάλλουσες συνθήκες κατά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης. Σύμφωνα με τη νομολογία είναι με αναφορά στο τότε πλαίσιο και με βάση το κείμενο της συμφωνίας στην ολότητά του, που θα εξευρεθεί η βούληση των μερών. Όμως, ουδέν έχει τεθεί ως προς τις συνθήκες που περιέβαλλαν τη σύναψη της σύμβασης, ως επιτάσσει η νομολογία. Μάλιστα στην υπό κρίση υπόθεση στο προοίμιο της επίδικής σύμβασης καταγράφεται ότι η εναγόμενη θα ανεγείρει οικιστικό συγκρότημα 16 κατοικιών και ότι οι ενάγοντες θα αγοράσουν ένα συγκεκριμένο ακίνητο εντός αυτού. Επομένως, είναι απαραίτητη η ερμηνεία της σύμβασης με αναφορά στο πλαίσιο γεγονότων που υπήρχαν κατά τη σύναψη, ώστε να ανιχνευθεί, με βάση την ολότητα του κειμένου της συμφωνίας, η πραγματική βούληση των μερών. Η μη αναφορά στο πλαίσιο γεγονότων που περιέβαλλαν τη σύναψη της συμφωνίας δεν επιτρέπει στο Δικαστήριο να κρίνει ότι η καθ’ ης η αίτηση δεν έχει πραγματικές προοπτικές επιτυχίας και ότι δεν υπάρχει άλλος λόγος για τη διεξαγωγή δίκης. Η αλληλογραφία που ανταλλάγηκε στο πλαίσιο του προδικαστηριακού πρωτοκόλλου δεν μπορεί να καλύψει το κενό. Υπό τις περιστάσεις της παρούσας, η όποια κατάληξη του Δικαστηρίου στο ποια ήταν η πρόθεση των μερών, χωρίς να έχει τεθεί υπόψη του το πλαίσιο που υφίστατο κατά τη σύναψη, θα είχε ως συνέπεια η ερμηνεία να γίνει με βάση τις υποθέσεις του Δικαστηρίου όσον αφορά στις επιδιώξεις των μερών. Η πιο πάνω διεργασία είναι ανεπίτρεπτη με βάση τη νομολογία. ( Βλ. Ποιηταρίδη ν. Anopa Investments Limited, (ανωτέρω)).
Συνακόλουθα, η αίτηση κρίνεται απορριπτέα για τον λόγο ότι οι αιτητές δεν απέσεισαν το αποδεικτικό βάρος που είχαν ως προς τις προϋποθέσεις έκδοσης του αιτούμενου διατάγματος.
Ανεξάρτητα από τα πιο πάνω, η εναγόμενη προβάλλει τη θέση ότι η υποχρέωση της για μεταβίβαση ξεκινούσε με την ολοκλήρωση του όλου συγκροτήματος, ήτοι από τον Σεπτέμβριο του 2024. Το ότι το όλο έργο συμπληρώθηκε τον Σεπτέμβριο του 2024 δεν έχει αμφισβητηθεί. Επομένως το ζήτημα του πότε ξεκινούσε η προθεσμία για μεταβίβαση του ακινήτου περνά μέσα από την ερμηνεία της σύμβασης. Στο προοίμιο της επίδικής σύμβασης καταγράφεται ότι η εναγόμενη θα ανεγείρει οικιστικό συγκρότημα και οι ενάγοντες θα αγοράσουν ένα συγκεκριμένο ακίνητο εντός αυτού. Υπό το πιο πάνω πλαίσιο η προβολή της θέσης ότι η λέξη project στην παράγραφο 18 της σύμβασης αφορά το σύνολο των κατοικιών που αφορούσε το έργο οδηγεί στο συμπέρασμα ότι η εναγόμενη διατηρεί πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης και θεμελιώνει λόγο για διεξαγωγή δίκης.
Υπό το φως των πιο πάνω, η υπό κρίση αίτηση κρίνεται απορριπτέα και απορρίπτεται. Η εναγόμενη ως επιτυχών διάδικος δικαιούται στα έξοδα. Έχοντας υπόψη τις πρόνοιες του Μέρους 39.4 των νέων Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας, κρίνω ότι τα έξοδα μπορούν να υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή υπό την αίρεση της έγκρισής τους από το Δικαστήριο.
Κατάληξη
Συνεπακόλουθα της πιο πάνω κατάληξής η αίτηση απορρίπτεται. Τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ της εναγόμενης και εναντίον των εναγόντων, ως υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
……………………………
Μ. Χριστοδούλου Α.Ε.Δ.
ΠΙΣΤΟ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο