ΕΝ ΤΩ ΕΠΑΡΧΙΑΚΩ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΩ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Αρ. Γεν. Αίτησης: 34/22
Ενώπιον: Μ.Π. Μιχαήλ, Προσ. Ε.Δ.
Αναφορικά με τον Περί Πωλήσεως Ακινήτων ( Ειδική Εκτέλεση) Νόμο 81(Ι)/2011.
Μεταξύ:
ΜΗΝΑ ΚΑΛΛΗ ΧΑΤΖΗΤΤΟΦΗ
Αιτητή
και
ΣΕΡΓΙΟ ΣΕΡΓΙΟΥ
Καθ’ού η Αίτηση
και
ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟ ΛΕΙΤΟΥΡΓΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ
Ενδιαφερόμενο Μέρος
Ημερομηνία: 18/06/24
Για το Ενδιαφερόμενο Μέρος/Αιτητή: κα Τώνια Μενοίκου για Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας
Για τον Καθ’ ου η Αίτηση: Αντωνάκη Σωτηρίου & Συνεργάτες ΔΕΠΕ
ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ ΣΕ ΑΙΤΗΣΗ ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑΣ 28/07/22
- H Κυρίως Αίτηση:
1. Στις 03/03/22 ο κύριος Χατζηττοφή ( ο οποίος για σκοπούς της παρούσας ενδιάμεσης απόφασης θα καλείται στο εξής ως «ο Καθ΄ού η Αίτηση») καταχώρησε την κυρίως Γενική Αίτηση, με την οποία αξίωνε διατάγματα που να επιτρέπουν την εκπρόθεσμη καταχώρηση των πωλητηρίων εγγράφων ημερομηνίας 14/01/1982 και 19/06/1991, σύμφωνα με το άρθρο 12 του Ν. 81(Ι)/2011 ( Βλέπε αιτητικά Α και Β της Κυρίως Αίτησης).
2. Η κυρίως Αίτηση επιδόθηκε στις 10/03/22, μεταξύ άλλων και στο Τμήμα Κτηματολογίου - Ενδιαφερόμενο Μέρος (το οποίο για τους σκοπούς της παρούσας ενδιάμεσης απόφασης θα καλείται ως «ο Αιτητής»). Ακολούθως αφού δεν καταχωρήθηκε η οποιαδήποτε εμφάνιση ή ένσταση από πλευράς οποιουδήποτε Ενδιαφερομένου Μέρους, το Δικαστήριο στις 08/06/2022 εξέδωσε τα διατάγματα που αξίωνε ο Καθ’ού η Αίτηση, επιτρέποντας, εν ολίγοις, την εκπρόθεσμη καταχώρηση των επίδικων πωλητηρίων εγγράφων στα αρχεία του Κτηματολογίου.
- Η παρούσα Αίτηση παραμερισμού:
3. Με την παρούσα αίτηση ο Αιτητής αιτείται τον παραμερισμό του Διατάγματος του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας ημερομηνίας 08/06/2022, το οποίο εκδόθηκε στην υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Γενική Αίτηση.
4. Η Νομική Βάση της παρούσας Αίτησης αποτελεί η Δ.17 Θ. 10 , η Δ.48. Θ. 1-4, 9(h), και η Δ.64 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος 81(Ι)/2011 ως έχει τροποποιηθεί άρθρα 6(2) και 12, στις συμφυείς εξουσίες και την διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου.
5. Η Αίτηση υποστηρίζεται από την Ένορκη Δήλωση της κας Θ. Χατζηζαχαρία, Δικηγόρου στο Γραφείο του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας. Εξ’όσων ισχυρίζεται στις 08/06/22 εκδόθηκε Διάταγμα δυνάμει του οποίου διέτασσε και επέτρεπε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό Λάρνακας να καταχωρήσει το πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 14/01/1982 και το έγγραφο ημερομηνίας 19/06/1991 .
6. Ένεκα του ότι η διεκπεραίωση της Αίτησης έγινε ηλεκτρονικά, η δικηγόρος που χειριζόταν την υπόθεση εκ μέρους του Ενδιαφερόμενου Μέρους, δεν απέστειλε τη θέση της Νομικής Υπηρεσίας ότι επιθυμούσε να καταχωρήσει ένσταση. Η Δικηγόρος της Νομικής Υπηρεσίας αντιλήφθηκε την έκδοση του επίδικου Διατάγματος στις 27/06/22.
7. Η ομνύουσα ισχυρίζεται ότι σε κάθε περίπτωση τα πωλητήρια δεν μπορούν να κατατεθούν εκπρόθεσμα για τους πιο κάτω λόγους:
7.1. Το πωλητήριο ημερομηνίας 14/01/1982 δεν είναι πρωτότυπο αλλά αντίγραφο φωτοαντιγράφου του πωλητηρίου εγγράφου. Επίσης δεν επισυνάπτεται το μονογραφηθέν σχέδιο από τους συμβαλλόμενους και ένεκα τούτου δεν μπορεί να γίνει αποδεκτό για εκπρόθεσμη καταχώρηση.
7.2. Επίσης το πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 19/06/1991 δεν μπορεί να γίνει αποδεκτό για κατάθεση σύμφωνα με το Νόμο 81(Ι)/2011, διότι οι φερόμενες σαν πωλήτριες δεν ήταν κατά τον ουσιώδη χρόνο οι εγγεγραμμένες ιδιοκτήτριες του υπό πώληση ακινήτου. Ούτε ως εκχωρητήριο μπορεί να κατατεθεί το πωλητήριο ημερομηνίας 19/06/1991, καθ’ ότι μέσω αυτού οι φερόμενες πωλήτριες δεν εκχώρησαν τα δικαιώματα τους που πηγάζουν από τη συμφωνία ημερομηνίας 14/01/1982, αλλά πώλησαν το επίδικο ακίνητο στον Καθ’ού η Αίτηση με νέα σύμβαση πώλησης.
7.2.1. Συγκεκριμένα το ιστορικό της υπόθεσης έχει ως εξής: Στις 14/01/1982 οι ιδιοκτήτες του επίδικου οικοπέδου ( 1. Σέργιος Σεργίου, 2. Χριστόφορος Αναστάση, 3. Ορθόδοξος Χαραλάμπους Ορθοδόξου και 4. Γεώργιος Αντωνίου Ορθοδόξου) το πώλησαν έναντι ανταλλάγματος στις αγοράστριες, 1. κα Γεωργία Κλεόπα και 2. κα Τασούλα Αργυρού. ( Τεκμήριο Α στην Ε/Δ της κας Χατζηζαχαρία)
7.2.2. Το πωλητήριο ημερομηνίας 14/01/1982 ουδέποτε φαίνεται να εκτελέστηκε πλήρως. Δηλαδή το επίδικο ακίνητο ουδέποτε ενεγράφη στα αρχεία του Κτηματολογίου, εξ’ ολοκλήρου, στο όνομα των αγοραστριών, κυρίων Κλεόπα και Αργυρού.
7.2.3. Στις 19/06/1991 οι κυρίες Κλεόπα & Αργυρού πώλησαν το επίδικο ακίνητο στον Καθ’ού η Αίτηση ( Τεκμήριο Β στην Ε/Δ της κας Χατζηζαχαρίου). Κατά τη στιγμή της πώλησης του ακινήτου οι πωλήτριες δεν ήταν οι εγγεγραμμένες ιδιοκτήτριες του ακινήτου. Το όποιο δικαίωμα επί του τίτλου το αντλούσαν ως αγοράστριες δυνάμει του πωλητηρίου ημερομηνίας 14/01/1982 .
7.2.4. Στις 28/07/1997, εκδόθηκε ξεχωριστός τίτλος στο υπό πώληση οικόπεδο με αριθμό εγγραφής 12/[ ] Δ/Σχ. 40/63. Ε2, Τμήμα 12, Τεμάχιο [ ], στα ονόματα των αρχικών ιδιοκτητών: 1. Σέργιος Σεργίου ( μερίδιο 14/20), 2. Χριστόφορος Αναστάση (μερίδιο 2/20), 3. Ορθόδοξος Χαραλάμπους Ορθοδόξου (μερίδιο 2/20) και 4. Γεώργιος Αντωνίου Ορθοδόξου ( μερίδιο 2/20).
7.2.5. Στις 10/11/2010, οι τρεις εκ των τεσσάρων αρχικών ιδιοκτητών του ακινήτου (συγκεκριμένα οι 1. Χριστόφορος Αναστάση, 2. Ορθόδοξος Χαραλάμπους Ορθοδόξου και 3. Γεώργιος Αντωνίου Ορθοδόξου) μεταβίβασαν ένα μέρος του μεριδίου τους προς τις αρχικές αγοράστριες, κυρίες Κλεόπα & Αργυρού. Συγκεκριμένα μεταβιβάστηκαν τα μερίδια 3/20 επί του επίδικου ακινήτου.
7.2.6. Στις 23/12/2010 οι κυρίες Κλεόπα & Αργυρού μεταβίβασαν το μερίδιο τους, (δηλαδή τα 3/20) επί του ακινήτου στον Καθ’ού η Αίτηση, τον κ. Χατζηττοφή, υλοποιώντας μερικώς τη συμφωνία ημερομηνίας 19/06/1991.
7.2.7. Περαιτέρω ο ένας εκ των αρχικών τεσσάρων (4) πωλητών, ο κ. Σεργίου, τελεί υπό πτώχευση από τις 08/10/2012.
- Η Ένσταση:
8. Η πλευρά του Καθ’ ού η Αίτηση καταχώρησε Ειδοποίηση Ένστασης, στην οποία περιλαμβάνονται δεκαέξι (16) Λόγοι Ένστασης. Επί της ουσίας οι λόγοι Ένστασης όπως αναπτύσσονται στην Γραπτή Αγόρευση του Καθ’ ού η Αίτηση συνοψίζονται στους ακόλουθους:
8.1. Δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις για παραμερισμό του εκδοθέντος Διατάγματος, ούτε και αποκαλύπτεται η οποιαδήποτε καλή υπεράσπιση από πλευράς Ενδιαφερομένου Μέρους.
8.2. Το Ενδιαφερόμενο Μέρος τελεί σε παρακοή του εκδοθέντος Διατάγματος και λόγω τούτου δεν πρέπει να του δοθεί δικαίωμα να ακουστεί.
8.3. Εγείρεται ζήτημα δεδικασμένου καθότι όσα ισχυρίζεται στην παρούσα Αίτηση ο Αιτητής εξετάστηκαν και αξιολογήθηκαν από το Δικαστήριο στo πλαίσιο της Γενικής Αίτησης ημερομηνίας 08/03/2022.
8.4. Το παρόν Δικαστήριο δεν έχει εξουσία να εκδώσει τα αιτούμενα Διατάγματα καθ’ ότι δεν μπορεί να ενεργεί ως Εφετείο του εαυτού του.
8.5. Υπάρχει απόκρυψη και αλλοίωση γεγονότων από πλευράς Αιτητών στην παρούσα αίτηση.
9. Η Ένσταση υποστηρίζεται από την Ένορκη δήλωση της κας Κ. Καρσού. Η κα Καρσού αναφέρεται στο ιστορικό της διαδικασίας το οποίο οδήγησε στην έκδοση του επίδικου Διατάγματος στην απουσία του Ενδιαφερομένου Μέρους/ Αιτητή, στις 08/06/22.
10. Ως αναφέρει τα Διατάγματα δόθηκαν στις 21/06/22 στους αρμόδιους λειτουργούς του Κτηματολογίου Λάρνακας και αφού οι τελευταίοι αρνήθηκαν να συμμορφωθούν με το περιεχόμενο τους ακολούθησε επίδοση των Διαταγμάτων στις 18/10/22. Στη συνέχεια το Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας ενημέρωσε τους δικηγόρους του Καθ’ού η Αίτηση ότι δεν θα προχωρήσει με την εκτέλεση και συμμόρφωση του Διατάγματος ημερομηνίας 08/06/22, μέχρι να λάβει απάντηση από τη Νομική Υπηρεσία. ( Σχετική αλληλογραφία μεταξύ Λειτουργού του Κτηματολογικού Γραφείου Λάρνακας και των Δικηγόρων του Καθ’ ού η Αίτηση επισυνάπτεται ως Τεκμήριο Β)
11. Η κα Καρσού ισχυρίζεται ότι όλα τα αντισυμβαλλόμενα μέρη της διαδικασίας έλαβαν γνώση και δεν ενίστανται. Επίσης το ενδιαφερόμενο Μέρος (Αιτητής στην παρούσα) καμία υπεράσπιση δεν έχει στο πλαίσιο της παρούσας διαδικασίας.
- Νομική Πτυχή και Κρίση Δικαστηρίου:
12. Η εξουσία του Δικαστηρίου να παραμερίσει Διάταγμα εκδοθέντος στην απουσία του Καθ’ ού η Αίτηση, προκύπτει από τη Δ.48 Θ. 11 των Θ.Π.Δ, η οποία ενσωματώνει τα ίδια κριτήρια που διέπουν τον παραμερισμό αποφάσεων που εκδίδονται στην απουσία διαδίκου στο πλαίσιο αγωγής ( βλέπε Ηλία ν. ΣΠΕ Αγίας Νάπας (2009) 1 ΑΑΔ 365 και απόφαση πλειοψηφίας στην I.O.A. v. A.D.A., Έφεση Αρ. 13/20, 24/3/2021, ECLI:CY:DOD:2021:5 ).
13. Τα γεγονότα μάλιστα στην Ηλία ν. ΣΠΕ Αγίας Νάπας (2009) 1 ΑΑΔ 365, παρουσιάζουν μεγάλη ομοιότητα με τα δεδομένα της παρούσας περίπτωσης. Συγκεκριμένα, όπως ακριβώς και στην παρούσα περίπτωση, στην Ηλία ν. ΣΠΕ Αγίας Νάπας (ανωτέρω), εκδόθηκε Διάταγμα στο πλαίσιο Γενικής Αίτησης, εξαιτίας της παράλειψης του Καθ’ού η Αίτηση να εμφανιστεί και να καταχωρήσει Ένσταση στην διαδικασία. Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι το Πρωτόδικο Δικαστήριο είχε εξουσία παραμερισμού του Διατάγματος στη βάση του Θ. 11 της Δ.48, ο οποίος ενσωματώνει τα κριτήρια παραμερισμού αποφάσεων που εκδίδονται στην απουσία διαδίκου σε αγωγή, σύμφωνα με τη Δ.17 θ. 10 των Θ.Π.Δ.
14. Αρχικά παρατηρώ ότι η παρούσα αίτηση παρουσιάζει παρατυπία καθ’ ότι στη Νομική της Βάση αναφέρεται μόνο η Δ.17 Θ. 10 των Θ.Π. Δ, ενώ καμία απολύτως αναφορά δεν γίνεται στη Δ.48. Θ. 11 των Θ.Π.Δ, που αποτελεί ουσιαστικά το δικαιοδοτικό υπόβαθρο της παρούσας Αίτησης.
15. Παρ’ όλα αυτά, υπό τις περιστάσεις της παρούσας περίπτωσης, κρίνω ότι η παρατυπία αυτή είναι θεραπεύσιμη και μάλιστα κρίνω ορθό και δίκαιο όπως ασκήσω τη εξουσία που μου παρέχει η Δ.64 θ.2 των Θ.Π.Δ και η Νομολογία, για άρση της (βλέπε Koza Michael David κ.ά. ν. Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ, ECLI:CY:AD:2017:A415, Πολιτική Έφεση αρ. 208/2012, ημερ. 24.11.2017, Ans Secretaries Ltd v. Orianda Management FZ LLC κ.ά. (2014) 1 Α.Α.Δ. 1348). Κατά την άσκηση της διακριτικής μου ευχέρειας υπέρ της διάσωσης της παρούσας Αίτησης λαμβάνω ιδιαίτερα υπόψη ότι κανένας δυσμενής επηρεασμός ή παραπλάνηση δεν φαίνεται να προκαλείται στον Καθ’ού η Αίτηση από την παρατυπία που προέκυψε. Αντιθέτως ο Καθ’ού η Αίτηση, φαίνεται να έχει καθοδηγηθεί σωστά ως προς τις αρχές που εφαρμόζονται κατά την εξέταση της ουσίας της παρούσας αίτησης, οι οποίες είναι ουσιαστικά οι ίδιες με αυτές που εφαρμόζονται κατά την εξέταση αίτησης για παραμερισμό απόφασης δυνάμει της Δ.17 θ. 10 των Θ.Π.Δ. Επίσης ο Καθ’ού η Αίτηση δεν εγείρει ευθέως ζήτημα της συγκεκριμένης παρατυπίας.
16. Συνεπώς, προχωρώ στην εξέταση της ουσίας της αίτησης εφαρμόζοντας κατ’ αναλογία τις ίδιες αρχές που διέπουν τον παραμερισμό απόφασης εκδοθείσας λόγω παράλειψης καταχώρησης εμφάνισης Εναγομένου, σύμφωνα με τη Δ.17 θ. 10 των Θ.Π.Δ.
17. Στη Νομολογία υπάρχει διάκριση μεταξύ αιτήσεων παραμερισμού αποφάσεων που λαμβάνονται κατόπιν κάποιας αντικανονικότητας (irregularly obtained judgment) και αποφάσεων που λαμβάνονται νομότυπα (regularly obtained judgment). Η σημασία της διάκρισης έγκειται στο γεγονός ότι ενώ οι αντικανονικές αποφάσεις παραμερίζονται δικαιωματικά ("ex dubito justitiae"), ο παραμερισμός νομότυπα εκδοθεισών αποφάσεων εναπόκειται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου. ( βλ. Τσεσμελόγλου Κυριακή ν. Σοφοκλή Σοφοκλέους (2013) 1 ΑΑΔ 64)
18. Στην παρούσα υπόθεση δεν εγείρεται ζήτημα κάποιας αντικανονικότητας στην επίδοση της Κυρίως Αίτησης προς το Ενδιαφερόμενο Μέρος/Αιτητή. Συνεπώς η αίτηση παραμερισμού αφορά νομότυπα εκδοθέντων Διαταγμάτων, ως εκ τούτου εναπόκειται στην διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου ο παραμερισμός τους.
19. Η Νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου ( βλέπε μεταξύ άλλων Πατούρης v. Hellenic Bank Ltd (2001) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2118, Milouca Motor Trading Ltd v. Κούρτη (1997) 1(Β) Α.Α.Δ. 941) θεσπίζει 2 προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν προκειμένου το Δικαστήριο να παραμερίσει μία απόφαση εκδοθείσα ερήμην, στη βάση της Δ.17 θ. 10 των Θ.Π.Δ:
Α. Η Πρώτη και πρωταρχική είναι η αποκάλυψη εκ πρώτης όψεως συζητήσιμης υπεράσπισης από πλευράς /Αιτητή.
Β. Η Δεύτερη είναι η επαρκής δικαιολόγηση της μη εμφάνισης στη διαδικασία
20. Στο παρόν στάδιο, δεν απαιτείται απόδειξη των υπερασπιστικών ισχυρισμών του Αιτητή. Ούτε το Δικαστήριο προβαίνει σε αξιολόγηση των εκατέρωθεν εκδοχών των διαδίκων. Εκείνο που απαιτείται από τον Αιτητή είναι η κατάδειξη εκ πρώτης όψεως γνήσιας υπεράσπισης, μέσω θετικής μαρτυρίας (βλέπε Μαρία Γεώργαινα Λευκίδου ν. Άριστου Κανναουρίδου (1999) 1 ΑΑΔ 528). Νοείται επίσης ότι το βάρος απόδειξης της συνδρομής των ανωτέρω προϋποθέσεων βαρύνει τον Αιτητή ( βλέπε ALPHA PANARETI PUBLIC LTD v. ELAINE MARGARET HOVEY, Πολιτική Έφεση Αρ. E104/2018, 27/9/2023).
21. Εξ’ όσων ισχυρίζεται ο Αιτητής στην παρούσα αίτηση, οι επίδικες συμβάσεις πώλησης γης φέρουν τέτοιες παρατυπίες που δεν επιτρέπεται η κατάθεση τους στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο. Έχει μάλιστα εξηγήσει ποιες είναι οι παρατυπίες αυτές, μέσω της Ένορκης Δήλωσης που συνοδεύει την Αίτηση και έχει προσκομίσει αντίγραφα των ρηθέντων πωλητηρίων προκειμένου να καταδείξει τη γνησιότητα των ισχυρισμών του. (βλέπε παραγράφους 7.1 και 7.2 ανωτέρω)
22. Το παρόν στάδιο δεν προσφέρεται και δεν είναι το κατάλληλο προκειμένου να διατυπωθούν τελικές διαπιστώσεις αναφορικά με την βασιμότητα των θέσεων του Αιτητή. Θεωρώ όμως ότι υπό τις περιστάσεις έχει καταδειχθεί καλόπιστη υπεράσπιση από πλευράς Αιτητή, τέτοια που να πρέπει να του επιτραπεί να την προωθήσει στο πλαίσιο της Γενικής Αίτησης.
23. Αναφορικά με το λόγο της μη έγκαιρης εμφάνισης του Ενδιαφερομένου Μέρους/Αιτητή στην κυρίως διαδικασία, αυτό προφανώς αποδίδεται σε ολιγωρία από μέρους του. Παρ’όλα αυτά, η συμπεριφορά του Αιτητή δεν θεωρώ ότι υπήρξε τόσο περιφρονητική σε σημείο που να συνιστά καταφρόνηση της Δικαστικής διαδικασίας ή των δικαιωμάτων του Καθ΄ού η Αίτηση. Συνεπώς δεν θεωρώ ότι αυτή η ολιγωρία του Αιτητή μπορεί να υπερφαλαγγίσει το δικαίωμα του να ακουστεί και να προβάλει την υπεράσπιση του στο πλαίσιο της Γενικής Αίτησης ( βλέπε I.O.A. v. A.D.A., Έφεση Αρ. 13/20, 24/3/2021, ECLI:CY:DOD:2021:5).
- Κατάληξη:
Ενόψει των ανωτέρω, η παρούσα Αίτηση εγκρίνεται ως το αιτητικό Α αυτής. Tα διατάγματα ημερομηνίας 08/06/22 παραμερίζονται.
Τα έξοδα της παρούσας Αίτησης, επιδικάζονται υπέρ του Καθ’ού η Αίτηση και εναντίον του Ενδιαφερομένου Μέρους/Αιτητή, αφού υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Ο λόγος είναι ότι η καταχώρηση και εκδίκαση της παρούσας Αίτησης οφείλεται στην παράλειψη του Ενδιαφερομένου Μέρους/Αιτητή να εμφανιστεί εγκαίρως στο πλαίσιο της Κυρίως Αίτησης. (βλέπε σχετικά Kλεάνθους Aνδρέας ν. Tradex Ltd. (1998) 1 ΑΑΔ 988)
(Υπ.) ......................................
Μ. Π. Μιχαήλ Πρ. Ε.Δ
Πιστό αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο