Ενώπιον: Α. Σάββα, προσ. Ε.Δ.
Απαίτηση αρ.378/2024 (i-justice)
Μεταξύ:
1. ΕΛΕΝΗ ΚΑΛΟΥ (Α.Τ. XXXX) εκ XXXXX
2. ΜΙΧΑΛΗΣ ΚΑΛΟΣ (Α.Τ. XXXX) εκ XXXX
Ενάγοντες
-και-
ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΣ ΚΟΣΜΑ (Α.Τ.XXXX) εκ XXXX
Εναγομένου
Ημερομηνία: 11/3/2025
Εμφανίσεις:
Για Εναγόμενο /Αιτητή: Μαρία Θεοδώρου για Θεοθώρου Β. & Θεοδώρου Δ.Ε.Π.Ε.
Για Ενάγονες/ Καθ’ ων η Αίτηση: κκ. ΑΝΔΡΕΑΣ Θ. ΜΑΘΗΚΟΛΩΝΗΣ & ΣΙΑ ΔΕΠΕ
ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ
Ι. Ιστορικό
1. Από το φάκελο της πιο πάνω απαίτησης στον οποίο έχω ανατρέξει, αφού άλλωστε αυτό καθίσταται επιτρεπτό (βλ. Οργανισμός Χρηματοδοτήσεως Τραπέζης Κύπρου Λτδ ν. Χαρίδη (2011) 1 Α.Α.Δ. 825) προκύπτει το ακόλουθο ιστορικό.
● Η παρούσα απαίτηση καταχωρήθηκε μαζί με την Έκθεση Απαίτησης δυνάμει του Μέρος 7 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας στις 28/6/2024.
● Η απαίτηση επιδόθηκε στον Εναγόμενο, ο οποίος καταχώρισε σημείωμα εμφάνισης στις 29/7/2024 σημειώνοντας το σχετικό πεδίο ότι επιθυμεί να αμφισβητήσει τη δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου.
● Η υπό κρίση αίτηση καταχωρίθηκε από τον Εναγόμενο /Αιτητή στις 30/7/2024.
ΙΙ. Εισαγωγή- Η Αίτηση
2. Με την παρούσα αίτηση ο Εναγόμενος-Αιτητής αιτείται την έκδοση διατάγματος με το οποίο να αναγνωρίζεται ότι η πιο πάνω απαίτηση εμπίπτει στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο του 1983 (Ν. 23/1983) και τις τροποποιήσεις αυτού, καθώς και σχετικό διάταγμα με το οποίο να διακόπτεται η παρούσα διαδικασία και να παραπέμπεται στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.
3. Η νομική βάση της αίτησης στηρίζεται το άρθρο 64Α του Περί Δικαστηρίων Νόμου, στο Μέρος 1, 2, 3, 10, 12, 22, 23 και 32 των Νέων Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας, στα άρθρα 2, 4, 8-10, 11-14, 27, 32-35 του περί Ενοικιοστασίου Νόμο του 1983 (Ν. 23/1983) (ο “Νόμος”) και τις τροποποιήσεις αυτού και στις γενικές και συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου.
4. Η αίτηση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση του ίδιου του Εναγόμενου/ Αιτητή (η “Ε/Δ ΑΚ”) η οποία αναφέρει συνοπτικά τα ακόλουθα:
○ Κατά τις 19/10/2015 υπογράφτηκε ενοικιαστήριο έγγραφο αναφορικά με το κατάστημα που βρίσκεται στην XXXXX (στο εξής το “επίδικο υποστατικό”). Ισχυρίζεται ότι με τη λήξη του ενοικιαστηρίου, ήτοι στις 31/10/2017 συμφώνησαν προφορικά να διαμείνει στο επίδικο υποστατικό με τους ίδιους όρους.
○ Αναφέρει ότι στις 22/9/2023 έλαβε επιστολή ημερ.20/09/2023 με την οποία οι ιδιοκτήτες του επίδικου υποστατικού τερμάτισαν την επίδικη ενοικίαση και ζήτησαν παράδοση κατοχής αυτού. Αναφέρεται σε ανταλλαγή επιστολών και εν τέλει σε επιστολή απαίτησης.
○ Στη συνέχεια καταγράφει τις προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος για να εμπίπτει μία διαφορά στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.
○ Ακολούθως αναφέρει ότι από πληροφορίες που έλαβε από τον Ενάγοντα 2 αλλά και από γείτονες και/ή άτομα που γνωρίζουν καλά τη περιοχή, οι γονείς της Ενάγουσας 1 προσπάθησαν το 1995-1996 να ενοικιάσουν επίδικο ακίνητο και ισχυρίζεται ότι το επίδικο υποστατικό είχε πρόβλημα με τις ηλεκτρικές εγκαταστάσεις καθότι ήταν ενωμένο με τα υπόλοιπα κτίρια. Συνεχίζει λέγοντας ότι το πρόβλημα διορθώθηκε το 1997 και οι Καθ’ ων η Αίτηση έλαβαν ξεχωριστό ρεύμα με σκοπό να το ενοικιάσουν. Τέλος ισχυρίζεται ότι ο Καθ’ ου η Αίτηση 2 του συμπεριφερόταν ως θέσμιο ενοικιαστή.
ΙΙΙ. Η Ένσταση
5. Οι Ενάγοντες/ Καθ’ ων η Αίτηση καταχώρισαν ένσταση στις 30/9/2024 προβάλλοντας συνολικά τους ακόλουθους λόγους ένστασης, με τους οποίους υποστηρίζουν την απόρριψη της αίτησης:
○ Το επίδικο υποστατικό δεν εμπίπτει στην έννοια του όρου «ακίνητο» όπως αυτή ερμηνεύεται στο άρθρο 2 του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου Ν.23/83 διότι ουδέποτε ενοικιάστηκε και ουδέποτε προσφέρθηκε προς ενοικίαση πριν από τις 31/12/1999.
○ Το επίδικο υποστατικό προσφέρθηκε για ενοικίαση πρώτη φορά και ενοικιάστηκε για πρώτη φορά περί το 2009.
○ Ο εναγόμενος Αιτητής δεν είναι θέσμιος ενοικιαστής όπως ορίζει το άρθρο 2 του Νόμου και η ενοικίαση ουδέποτε κατέστη θέσμια.
○ Ο αιτητής ορκίζεται στην ένορκη δήλωση του προς υποστήριξη της αίτησης και δεν λέγει την αλήθεια.
○ Η αίτηση βασίζεται σε ανυπόστατους ισχυρισμούς ή και ισχυρισμούς δεν έχουν αποδειχθεί ή και δεν υποστηρίζονται από επαρκή, ικανή και αξιόπιστη μαρτυρία.
○ Η αίτηση γίνεται καταχρηστικά με σκοπό την καθυστέρηση της διαδικασίας.
○ Η ένορκη δήλωση του αιτητή δεν στοιχειοθετεί και ή δεν δικαιολογεί τις αιτούμενες θεραπείες.
6. Οι λόγοι αυτοί υποστηρίζονται από τις ένορκες δηλώσεις των Εναγόντων 1 και 2 (“Ε/Δ ΕΚ” και “Ε/Δ ΜΚ” αντίστοιχα) στις οποίες αναπτύσσονται εμπεριστατωμένα οι λόγοι ένστασης. Συνοπτικά οι Καθ’ ων η Αίτηση αναφέρουν τα ακόλουθα:
● Οι ενάγοντες είναι συνιδιοκτήτες του επίδικου υποστατικού.
● Είναι παραδεχτό γεγονός ότι υπογράφτηκε το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερ.19/10/2015. Αρνούνται ότι συμφωνήθηκε η συνέχιση της ενοικίασης με τους ίδιους όρους αλλά απλά συμφωνήθηκε να παραμείνει εντός του ακινήτου ο εναγόμενος με αύξηση του ενοικίου.
● Ότι ο τερματισμός της ενοικίασης με την επιστολή ημερ.20/09/2023 προέκυψε από οδηγίες των εναγόντων στο δικηγόρο τους λόγω κακόβουλου εμπρησμού στο επίδικο υποστατικό.
● Το κτίριο ολοκληρώθηκε περί το 1988.
● Τα δύο καταστήματα, συμπεριλαμβανομένου και του επίδικου υποστατικού, ως ενιαίο κατάστημα λειτουργούσε ως επιχείρηση υπεραγοράς από τους γονείς της Ενάγουσας 1.
● Το 1997 διαχωρίστηκε σε δύο καταστήματα για να λειτουργήσει περίπτερο ο αδελφός της Ενάγουσας 1 και όχι διότι είχε πρόβλημα στις ηλεκτρικές εγκαταστάσεις όπως ισχυρίζεται ο Εναγόμενος. Από ενημέρωση από την ΑΗΚ ο 2ος μετρητής τοποθετήθηκε την 16/07/1997.
● Το κατάστημα ουδέποτε προσφέρθηκε προς ενοικίαση ούτε και ενοικιάστηκε πριν από το 1999.
● Το 1999 το περίπτερο το ανέλαβε η ενάγουσα 1 μέχρι και την 31/07/2009 που ήταν και η πρώτη φορά που τέθηκε προς ενοικίαση το κατάστημα και ενοικιάστηκε στην εταιρεία ΔΗΒΑ.
● Ο εν λόγω μετρητής μεταβιβάστηκε στη ΔΗΒΑ και μετέπειτα στους επόμενους ενοικιαστές.
● Η ένορκη δήλωση του Ενάγοντα 2 επιβεβαιώνει τα όσα ορκίζεται η Ενάγουσα 1 και περαιτέρω αναφέρει ότι ο ίδιος συμφώνησε με τον Εναγόμενο για συνέχιση της κατοχής με αύξηση του ενοικίου και ότι ο ίδιος είχε ενημερώσει τον Εναγόμενο εντός μίας εβδομάδας από τον εμπρησμό ότι δεν επιθυμούσαν να συνεχίσει να κατέχει το επίδικο υποστατικό.
7. Ακολούθως στη βάση του συμφωνημένου χρονοδιαγράμματος καταχωρήθηκαν συμπληρωματικές ένορκες δηλώσεις προς υποστήριξη των εκατέρων θέσεων των μερών. Συνοπτικά ο Αιτητής στη συμπληρωματική ένορκη δήλωση του (η “ΣΕΔ ΑΚ”) αναφέρει, επιγραμματικά ότι η πυρκαγιά δεν οφειλόταν εξ υπαιτιότητας του και ότι τα όσα αναφέρει η Καθ’ ης η Αίτηση 1 στην ένορκη δήλωση της είναι αντίθετα με τους ισχυρισμούς που έχει προβάλει μέσω της επιστολής των δικηγόρων της ημερομηνίας 08/12/2023 (τεκμήριο 5) και εμμένει ότι το επίδικο υποστατικό τέθηκε προς ενοικίαση πριν από το 1999. Ο Καθ΄ου η Αίτηση 2 προς απάντηση με τη δική του συμπληρωματική ένορκη δήλωση (η “ΣΕΔ ΜΚ”) αναφέρει τη δική του εκδοχή ως προς την πυρκαγιά στο επίδικο υποστατικό και στη συνέχεια παραθέτει λεπτομέρειες σε σχέση με σοβαρή ποινική υπόθεση την οποία αντιμετωπίζει ο αδελφός του Αιτητή και συνδέει τον εμπρησμό με την εν λόγω υπόθεση. Περαιτέρω αναφέρει ότι και στις ένορκες δηλώσεις προς υποστήριξη της ένσταση τους αλλά και στην επιστολή των δικηγόρων ημερομηνίας 08/12/2023 η θέση των Καθ΄ων η Αίτηση είναι κοινή, ότι δηλαδή ο Αιτητής δεν είναι θέσμιος ενοικιαστής και η κατοχή του ακινήτου δεν είναι θέσμια, επαναλαμβάνοντας τη θέση τους ότι το επίδικο υποστατικό δεν ενοικιαζόταν και ούτε προσφέρθηκε προς ενοικίαση πριν από τις 31/12/1999.
8. Κατά την ακροαματική διαδικασία της υπό κρίση αίτησης οι ευπαίδευτοι συνήγοροι και των δύο πλευρών υιοθέτησαν τις γραπτές αγορεύσεις τις οποίες ετοίμασαν προς διευκόλυνση του Δικαστηρίου και καμία πλευρά δεν ζήτησε αντεξέταση των ενόρκων δηλούντων. Έχω μελετήσει το περιεχόμενο των γραπτών αγορεύσεων με προσοχή και θα αναφερθώ σε αυτές στη συνέχεια όπου κρίνω σκόπιμο.
IV. Νομική Πτυχή και Συμπέρασμα
9. Αρχικά θα πρέπει να αναφερθεί ότι ένεκα του ότι οι ΚΠΔ έχουν τεθεί σε ισχύ πολύ πρόσφατα, δεν υπάρχει ακόμη δεσμευτική νομολογία από τα Κυπριακά Δικαστήρια. Συνεπώς το Δικαστήριο άντλησε καθοδήγηση από αγγλικές αποφάσεις και αγγλικά νομικά συγγράμματα στο μέτρο που συμπίπτουν. Εκεί φυσικά που τα νομικά θέματα δεν φαίνεται να έχουν αλλάξει, το Δικαστήριο ανατρέχει βεβαίως στην σχετική Κυπριακή νομολογία.
10. Ως εμφαίνεται από το περιεχόμενο τόσο της υπό κρίση Αίτησης, όσο και τους ισχυρισμούς που αναπτύχθηκαν μέσω της γραπτής αγόρευσης των συνηγόρων του Αιτητή, η υπό κρίση αίτηση βασίζεται μεταξύ άλλων, στο Μέρος 12.1 των ΚΠΔ το οποίο προνοεί τα εξής:
“(1) Εναγόμενος ο οποίος επιθυμεί:
(α) να αμφισβητήσει τη δικαιοδοσία του δικαστηρίου να εκδικάσει την απαίτηση· ή
(β) να ισχυριστεί ότι το δικαστήριο δεν πρέπει να ασκήσει τη δικαιοδοσία του,
δύναται να αιτηθεί από το δικαστήριο την έκδοση διατάγματος το οποίο να αναγνωρίζει ότι στερείται τέτοιας δικαιοδοσίας ή δεν θα πρέπει να ασκήσει οποιαδήποτε δικαιοδοσία δυνατόν να έχει.”
11. Όσον αφορά τη διαδικασία που θα πρέπει να ακολουθηθεί από μέρους του Αιτητή καθώς και τις συνέπειες παράλειψης της σχετικό είναι το Μέρος 12.1 (2) - (4) το οποίο παραθέτω αυτούσιο:
“(2) Εναγόμενος ο οποίος επιθυμεί να υποβάλει τέτοια αίτηση οφείλει πρώτα να καταχωρίσει σημείωμα εμφάνισης σύμφωνα με το Μέρος 10 και να σημειώσει την κατάλληλη επιλογή η οποία υποδηλώνει την πρόθεση αυτή.
(3) Αίτηση δυνάμει του παρόντος κανονισμού πρέπει:
(α) να υποβάλλεται εντός 14 ημερών από την καταχώριση του σημειώματος εμφάνισης· και
(β) να υποστηρίζεται από μαρτυρία.
(4) Αν ο εναγόμενος:
(α) δεν συμμορφωθεί με την παράγραφο (2) ή
(β) έχοντας συμμορφωθεί με την παράγραφο (2), δεν υποβάλει τέτοια αίτηση εντός της περιόδου η οποία καθορίζεται στην παράγραφο (3),
ο εναγόμενος θεωρείται ότι έχει αποδεχθεί τη δικαιοδοσία του δικαστηρίου και δεν δύναται να ισχυριστεί ότι το δικαστήριο δεν πρέπει να ασκήσει τη δικαιοδοσία του.”
12. Είναι ξεκάθαρο ότι ο Εναγόμενος 1/Αιτητής ακολούθησε ρητά τις πρόνοιες του Μέρους 12.1 (2) - (3) των ΚΠΔ.
13. Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος του 1983 (Ν. 23/1983) (στο εξής ο “Νόμος”) θέτει συγκεκριμένες προϋποθέσεις για την εκδίκαση μιας διαφοράς από το ειδικό Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Ειδικότερα το άρθρο 4(1) του Νόμου αναφέρει τα εξής:
“Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων..... επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ' όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.”
14. Στο άρθρο 2 του Νόμου δίδεται η ερμηνεία των όρων “ακίνητο” και “θέσμιος ενοικιαστής” ως ακολούθως:
“ακίνητο” σημαίνει κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα που βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής και συμπληρώθηκε μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 1999
“θέσμιος ενοικιαστής” σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου.
15. Οι ελεγχόμενες περιοχές καθορίζονται στο άρθρο 2 του Νόμου, ως «οποιαδήποτε περιοχή της Κύπρου ήθελε κηρυχθεί ως τέτοια με διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου, σύμφωνα με τις διατάξεις των εδαφίων (1) και (3) του άρθρου 3 του παρόντος Νόμου». Αρμοδιότητα για τον καθορισμό τους έχει το Υπουργικό Συμβούλιο, δυνάμει του άρθρου 3 του Νόμου. Με Διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου ήτοι το περί Ενοικιοστασίου (Ελεγχόμενες Περιοχές) Διάταγμα του 2007, κηρύχθηκαν ως ελεγχόμενες περιοχές, οι περιοχές που καθορίζονται στο Πίνακα του εν λόγω Διατάγματος και καταργήθηκαν τα Διατάγματα των ετών 1975, 1977 και 2003. Το Διάταγμα δημοσιεύθηκε ως Κανονιστική Διοικητικά Πράξη 519/2007. Όπως προκύπτει από την Κ.Δ.Π. 519/2007 ελεγχόμενες περιοχές στην επαρχία Λάρνακας θεωρούνται οι περιοχές που βρίσκονται εντός των δημοτικών ορίων των Δήμων Λάρνακας, Αραδίππου και Λευκάρων.
16. Λαμβάνοντας υπόψη τα ανωτέρω και ως έχει πάγια νομολογηθεί για να υπάγεται η οποιαδήποτε διαφορά στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων θα πρέπει να πληρούνται σωρευτικά οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
(α) το επίδικο ακίνητο να βρίσκεται εντός ελεγχόμενης υπό του ενοικιοστασίου περιοχής;
(β) η ανέγερση του κτιρίου που αφορά το επίδικο ακίνητο να έχει συμπληρωθεί πριν από την 31/12/1999;
(γ) θα πρέπει να υφίσταται έγγραφη ή προφορική ενοικίαση δυνάμει της οποίας να υπάρχει σχέση ιδιοκτήτη ενοικιαστή;
(δ) η ενοικίαση θα πρέπει να είναι θέσμια και ο ενοικιαστής θέσμιος; και
(ε) το επίδικο ακίνητο θα πρέπει να προσφέρθηκε προς ενοικίαση ή τέθηκε υπό ενοικίαση πριν από την 31/12/1999.
17. Καθοδηγητική επί του θέματος είναι η υπόθεση ΦΥΣΕΝΤΖΙΔΗ v. K&C SNOOKER & POOL ENTERTAINMENT, ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 30/2019, 1/6/2020, ECLI:CY:AD:2020:A171 στην οποία λέχθηκαν τα εξής:
“Αιχμή του δόρατος της επιχειρηματολογίας των δικηγόρων του Εφεσείοντα, τόσο ενώπιον του Πρωτόδικου Δικαστηρίου όσο και ενώπιον μας, ήταν η απόφαση του Πλήρους Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου στην Κωνσταντινίδη ν. Βραχίμη, αρ. αγωγής 567/1991, ημερ. 30.6.1993. Όπως αμφότεροι οι δικηγόροι που εκπροσωπούν τους διαδίκους ανάφεραν, δεν έχουν εντοπίσει απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου που να αποφασίζει το επιμέρους ζήτημα και ούτε κατά τη δική μας έρευνα διαπιστώσαμε να υφίσταται καθοδηγητική αυθεντία. Στην Κωνσταντινίδη το Δικαστήριο ακολουθώντας τη γραμματική ερμηνεία του άρθρου 2 κατέληξε ότι το ακίνητο όχι μόνο θα έπρεπε να ήταν συμπληρωμένο πριν από την έναρξη της ισχύος του Νόμου, αλλά θα έπρεπε να βρισκόταν και υπό ή προς ενοικίαση. Διαπίστωσε πως σκοπός του νομοθέτη ήταν να περιλάβει στο Νόμο ακίνητα τα οποία ήταν ενοικιασμένα ήδη πριν την έναρξη της ισχύος του Νόμου ή αν δεν ήταν ενοικιασμένα ότι ήταν πρόσφορα προς ενοικίαση ή επροσφέροντο προς ενοικίαση κατά τον ουσιώδη χρόνο. Και τούτο αφού εάν η πρόθεση του νομοθέτη ήταν να περιλάβει κάτω από το Νόμο όλα τα ακίνητα τα οποία είχαν ανεγερθεί πριν από την ισχύ του Νόμου θα ήταν εύκολο να το πει, παραλείποντας την επίμαχη φράση.
Η γραμματική ερμηνεία είναι ο πρώτος και πλέον θεμελιακός κανόνας ερμηνείας νομοθετημάτων. Υπαγορεύει την απόδοση της απλής γραμματικής και κατά κυριολεξία σημασίας στις λέξεις που χρησιμοποιούνται (Τ.Γεωργιάδης & Υιός Λτδ v. Δημοκρατίας (1991) 4(Β) Α.Α.Δ. 1142, 1149-1150). Όταν λοιπόν η φρασεολογία του νόµου είναι σαφής, αποδίδεται στις λέξεις η φυσική και συνήθης έννοιά τους (Δ. Γαλατάκης Λτδ ν. Δηµοκρατίας (2008) 3 Α.Α.Δ. 78, 80-81 και πιο πρόσφατα ΧΧΧ Σέπου ν. Πανεπιστημίου Κύπρου, Αναθεωρητική Έφεση 94/2013, ημερ. 26.6.2019, ECLI:CY:AD:2019:C262, ECLI:CY:AD:2019:C262).
(...)
Στους Halsbury's Laws of England, 3η έκδ., Τόμος 36, παρ.583, υπό τον τίτλο «Presumption that words are not used unnecessarily», αναφέρεται ότι τεκμαίρεται ότι λέξεις δεν χρησιμοποιούνται στους νόμους χωρίς κάποιο νόημα και δεν είναι ταυτολογικές ή περιττές. Πρέπει, εάν είναι δυνατό, να αποδίδεται σημασία σε όλες τις λέξεις που χρησιμοποιούνται γιατί θεωρείται ότι ο νομοθέτης δεν σπαταλά τις λέξεις του, ούτε αναφέρει κάτι μάταια. Η απουσία απόδοσης νοήματος και σημασίας στη φράση «ή προς ενοικίαση» στην πρωτόδικη απόφαση βρίσκουμε ότι συνιστά καταλυτική αδυναμία του λόγου της.
Την κατάληξη μας, σε συμφωνία με την Κωνσταντινίδη, επιβεβαιώνει η ιστορική αναδρομή στο θεσμό του ενοικιοστασίου που γίνεται σε αυτή με αναφορά στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο του 1975 (Ν.36/1975) που αντικατέστησε ο υπό εξέταση Νόμος αλλά και στον προγενέστερο περί Ελέγχου Ενοικίων (Υποστατικά Εργασίας) Νόμος του 1961 (Ν.17/1961) (Halsbury's Laws of England, 5η έκδ., Τόμος 96, παρ.732). Η φράση «υπό ή προς ενοικίαση» είχε παρουσιαστεί για πρώτη φορά στο Ν.36/1975. Ο Ν.17/1961, που περιοριζόταν σε υποστατικά εργασίας, με σαφές λεκτικό, δεν περιλάμβανε αυτά που είχαν συμπληρωθεί και ενοικιαστεί για πρώτη φορά μετά την ημερομηνία που τέθηκε σε ισχύ ο Νόμος.[2] Απέκλειε δηλαδή ο Νόμος ακίνητα τα οποία ήταν μεν συμπληρωμένα αλλά όχι ενοικιασμένα πριν την έναρξη της ισχύος του. Διαπιστώνεται λοιπόν πως διαχρονικά για την εφαρμογή του νόμου του ενοικιοστασίου, που περιορίζει τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη, η ενοικίαση ή διάθεση του ακινήτου προς ενοικίαση κατά τον χρόνο έναρξης της ισχύος των περιορισμών ήταν προϋπόθεση.”
(η υπογράμμιση έχει προστεθεί)
18. Αναφορικά με το επίπεδο και το μέτρο απόδειξης της υπό κρίση Αίτησης θα συμφωνήσω με τη θέση του αδελφού Α.Ε.Δ. Πασχαλίδη ο οποίος αντλώντας καθοδήγηση από Αγγλική νομολογία και συγγράμματα στην απόφαση της υπόθεσης με αρ. 57/2024 μεταξύ Astrobank Public Company Ltd -και- KIKA MAΤΩΛΗ ημερομηνίας 12/08/2024 ανέφερε σχετικά τα πιο κάτω:
“Κατά την εκδίκαση ενδιάμεσων αιτήσεων δεν είναι ορθό να επιβάλλεται το επίπεδο απόδειξης που επιβάλλεται στα πλαίσια κανονικής δίκης (ισοζύγιο των πιθανοτήτων) αφού κάτι τέτοιο θα απαιτούσε ουσιαστικά, είτε τη διεξαγωγή πρόωρης δίκης είτε όπως το Δικαστήριο προκαταβάλει στα πλαίσια μιας ενδιάμεσης διαδικασίας την ενδεχόμενη τελική του κρίση επί της ουσίας της υπόθεσης. Για το λόγο αυτό λοιπόν, το σύνηθες επίπεδο απόδειξης σε ενδιάμεσες διαδικασίες με βάση τους νέους Κανονισμούς είναι το κατά πόσο το οποιοδήποτε αμφισβητούμενο γεγονός έχει καταδειχθεί μέσω μιας «καλής συζητήσιμης υπόθεσης», κριτήριο το οποίο «… εμπερικλείει το σημαντικό κανόνα ότι το Δικαστήριο θα πρέπει να είναι όσο ικανοποιημένο μπορεί να είναι, δεδομένων των περιορισμών που έχει μια ενδιάμεση διαδικασία, για το ότι υπάρχουν παράγοντες που του δίδουν δικαιοδοσία ή που δικαιολογούν την άσκηση της δικαιοδοσίας αυτής...».
Στο σύγγραμμα BLACKSTONE'S CIVIL PRACTICE 2019 στη σελίδα 587, αναφέρεται ότι «οι περισσότερες αιτήσεις εξετάζονται στη βάση των γεγονότων που δεν αμφισβητούνται από τον καθ' ου η αίτηση, μαζί με την εκδοχή του καθ' ου η αίτηση σε σχέση με τα αμφισβητούμενα γεγονότα…(εφόσον)...η επιλογή μεταξύ μαρτύρων συνιστά λειτουργία του Δικαστή που εκδικάζει την ουσία της υπόθεσης και σε μια ενδιάμεση αίτηση είναι επιτρεπτό για ένα Δικαστή να «κοιτάξει πίσω» από μια Ε/Δ μόνο αν προβάλλεται κάποιος ισχυρισμός που παρουσιάζει εγγενή απιθανότητα ή όταν υπάρχει εξωγενής μαρτυρία που τον αντικρούει.» (βλ. σελ. 587 BLACKSTONE'S και την αναφορά που εκεί γίνεται στις HRH Prince of Wales v Associated Newspapers Ltd [2006] EWCA Civ 1776 (21 December 2006), National Westminster Bank Plc v Daniel [1993] 1 WLR 1453 και Shyam Jewellers Ltd v Cheeseman | [2001] EWCA Civ 1818).
Στο σημείο αυτό επισημαίνω εδώ ότι είναι επί των ιδίων γραμμών που κινείται και η υφιστάμενη κυπριακή νομολογία σε σχέση με τις ενδιάμεσες διαδικασίες των «παλαιών» Θεσμών (βλ.π.χ. Odysseos v. Pieris Estates & Others (1982) 1 C.L.R. 557 σε σχέση με το επίπεδο απόδειξης σε ενδιάμεσες διαδικασίες για προσωρινά διατάγματα - «The standard required for the plaintiff to overcome the evidential hurdle is not very high; he is only required to establish "a probability" of success. The concept of "a probability" imports something more than a mere possibility but something much less than the "balance of probabilities", the standard required for proof of a civil action. A legal probability is something different from a mathematical probability as the Court explained in Re J.S. (a minor) [1980] 1 All E.R. 1061 (C.A.) "A probability", in the context of the proviso to s.32(1), requires the applicant to demonstrate that he has a visible chance of success.» καθώς επίσης και ΠΑΝΑΓΙΩΤΑ ΣΚΟΥΤΕΛΛΑ ν. ΜΙΧΑΛΗ ΣΚΟΥΤΕΛΛΑ, Έφεση Αρ. 43/2012, 24/3/2017 όπου σε σχέση με τα γεγονότα που προβάλλονταν σε ενδιάμεσο στάδιο για την αμφισβήτηση της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου λέχθηκε ότι «...έσφαλε το Δικαστήριο εφόσον παραγνώρισε την πραγματική διαφορά μεταξύ των διαδίκων όπως αναδυόταν επί των γεγονότων από τις εκατέρωθεν δηλώσεις…Υπήρχε, εν προκειμένω, διάσταση στα πραγματικά δεδομένα, τα οποία θα έπρεπε να αφεθούν να εξεταστούν κατά την εκδίκαση της ουσίας της εναρκτήριας αίτησης…Το (αμφισβητούμενο) γεγονός...θα έπρεπε να παραμείνει ισχυρισμός που θα εξεταζόταν στο πλαίσιο της όλης διαφοράς και αξιολόγησης της εκατέρωθεν μαρτυρίας.»)
Με άλλα λόγια λοιπόν, κατά την εκδίκαση ενδιάμεσων αιτήσεων το Δικαστήριο δεν μπορεί να προβεί σε ενδελεχή αξιολόγηση της μαρτυρίας αναφορικά με τα αμφισβητούμενα γεγονότα που περιβάλλουν το εγειρόμενο θέμα αν η αξιολόγηση αυτή θα συνεπάγεται ουσιαστικά και έκφραση τελικής κρίσης επί των συγκεκριμένων αμφισβητούμενων γεγονότων και θεμάτων. Και αν διαφανεί ότι είναι μόνο μέσω μιας τέτοιας ενδελεχούς αξιολόγησης που μπορεί να αποφασιστεί το ζήτημα που εγείρεται με την ενδιάμεση αίτηση, τότε το θέμα θα πρέπει να αφεθεί να αποφασιστεί στα πλαίσια της ακρόασης της ουσίας της υπόθεσης όπου το Δικαστήριο έχει την εξουσία αλλά και τη δυνατότητα να αποκρυσταλλώσει τα γεγονότα μέσω της αξιολόγησης της μαρτυρίας και να προβεί σε τελικά ευρήματα και συμπεράσματα.”
19. Στην προκειμένη περίπτωση αποτελεί κοινό έδαφος μεταξύ των μερών ότι το επίδικο υποστατικό ήταν συμπληρωμένο πριν τις 31/121999, κατ' ακρίβεια σύμφωνα με τη μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιον μου από μέρους των Καθ’ ων η Αίτηση, το επίδικο υποστατικό συμπληρώθηκε το 1988 και βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής του Δήμου Λάρνακας, για το οποίο διατηρώ και δικαστική γνώση δυνάμει της Κ.Δ.Π. 519/2007. Επιπλέον αποτελεί αποδεκτό γεγονός ότι επίδικο υποστατικό ενοικιάστηκε στον Αιτητή δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 19/10/2015, ότι η ενοικίαση έληξε και ο Αιτητής συνέχισε και συνεχίζει μέχρι σήμερα να κατέχει επίδικο ακίνητο και ότι μετά τη λήξη του ενοικιαστηρίου η ενοικίαση και κατοχή τερματίστηκε από τους Καθ’ ων η Αίτηση με επιστολή ημερ.20/09/2023.
20. Το μόνο επίδικο θέμα που χρήζει επίλυσης είναι κατά πόσο το επίδικο υποστατικό, το αργότερο, στις 31/12/1999 ενοικιαζόταν ή προσφερόταν για ενοικίαση. Υπενθυμίζω ότι ο Εναγόμενος ως Αιτητής φέρει το βάρος απόδειξης της παραπάνω θέσης του και γενικά της αίτησης.
21. Στην παράγραφο 7 της Ε/Δ ΑΚ, ο Αιτητής αναφέρει ότι από πληροφορίες που έλαβε από τον Ενάγοντα 2 αλλά και από γείτονες και/ή άτομα που γνωρίζουν καλά τη περιοχή, οι γονείς της Ενάγουσας 1 προσπάθησαν το 1995-1996 να ενοικιάσουν επίδικο ακίνητο και ισχυρίζεται ότι το κατάστημα είχε πρόβλημα τις ηλεκτρικές εγκαταστάσεις λόγω του ότι ήταν ενωμένο με τα υπόλοιπα κτίρια. Συνεχίζει λέγοντας ότι το πρόβλημα διορθώθηκε το 1997 και έλαβαν ξεχωριστό ρεύμα με σκοπό να το ενοικιάσουν.
22. Υπενθυμίζω ότι σύμφωνα με το Μέρος 32.15(7) των ΚΠΔ, οι ένορκες δηλώσεις περιορίζονται σε τέτοια γεγονότα τα οποία ο μάρτυρας μπορεί να αποδείξει με βάση την προσωπική του γνώση. Σε ενδιάμεσες αιτήσεις, η ένορκη δήλωση, ναι μεν μπορεί να περιέχει δηλώσεις πληροφόρησης και πεποίθησης, πλην όμως, θα πρέπει να περιλαμβάνει τις σχετικές πηγές και τους λόγους. Ο Αιτητής βασίζει όλη τη θέση του στο ότι το επίδικο υποστατικό προσφερόταν για ενοικίαση καθότι κατά το 1997 οι γονείς της Ενάγουσας 1 εγκατέστησαν ξεχωριστό μετρητή ρεύματος για το επίδικο υποστατικό. Επιπλέον τα όσα ισχυρίζεται ότι του ανέφερε ο Ενάγοντας 2 δεν ευσταθούν αφού η θέση του Ενάγοντα 2 παρατίθεται ξεκάθαρα στην Ε/Δ ΜΚ και στην ΣΕΔ ΜΚ. Ο Αιτητής επικαλείται γενικά και αόριστα πληροφορίες που έχει λάβει από γείτονές και άτομα που κατ’ ισχυρισμό γνωρίζουν καλά τη περιοχή, χωρίς να τους κατονομάζει και χωρίς να αποκαλύπτει ως όφειλε συγκεκριμένα τις πηγές του και αυτό καταδεικνύει πόσο ανίσχυρη και στερούμενη πειστικότητας είναι η θέση του.
23. Από την άλλη πλευρά, η Καθ’ ης η Αίτηση 1 στην παράγραφο 9 της Ε/Δ ΕΚ αναφέρει εμπεριστατωμένα και με λεπτομέρεια από προσωπική της γνώση ότι:
○ Το κατάστημα ήταν ιδιοκτησίας των γονιών της και έχει ολοκληρωθεί περί το 1988.
○ Τα δύο καταστήματα, ήτοι το επίδικο υποστατικό και το εφαπτόμενο σε αυτό κατάστημα λειτουργεί ως επιχείρηση πώλησης ελαστικών ήταν ένα ενιαίο κατάστημα και το λειτουργούσαν οι γονείς της ως υπεραγορά.
○ Οι γονείς της λειτουργούσαν το ενιαίο κατάστημα μέχρι και το 1997 όταν πλέον το χώρισαν σε δύο καταστήματα με σκοπό το δεύτερο κατάστημα διαμορφωθεί σε επιχείρηση περιπτέρου την οποία θα διαχειριζόταν ο αδελφός της και γι αυτό το λόγο κατέστη αναγκαίο να τοποθετηθεί δεύτερος μετρητής από την ΑΗΚ.
○ Αναφέρει συγκεκριμένα ότι στις 26/9/2024 επισκέφθηκε το κατάστημα της ΑΗΚ και έλαβε προσωπική ενημέρωση ότι ο 2ο μετρητής στο επίδικο ακίνητο τοποθετήθηκε την 16/7/1997 και ότι ο εν λόγω μετρητή μέχρι και τις 23/9/2009 ήταν εγγεγραμμένος στον πατέρα της, Κυριάκο Φωτίου.
○ Το 1999 ανέλαβε η ίδια και δούλευε το περίπτερο μέχρι και τις 31/7/2009 οπότε και είχε πωληθεί η επιχείρηση του περιπτέρου στην εταιρεία ΔΗΒΑ η οποία ήταν και η πρώτη ενοικιάστρια του επίδικου υποστατικού.
○ Ακολούθως αναφέρει ότι πάντοτε ο μετρητής της ΑΗΚ μεταβιβαζόταν στον εκάστοτε ενοικιαστή και παραθέτει σχετικές λεπτομέρειες.
24. Το γεγονός ότι το επίδικο υποστατικό δεν είχε τεθεί ποτέ προς ενοικίαση πριν από το 1999 ενισχύεται και από την παράγραφο 9 του Ε/Δ ΜΚ. Όσον αφορά το Τεκμήριο 5 το οποίο επισυνάπτεται στην ΣΕΔ ΑΚ, η θέση του Αιτητή δεν ευσταθεί καθότι στο ίδιο το Τεκμήριο 5 αναφέρεται ξεκάθαρα η θέση των Καθ’ ων η Αίτηση ότι το επίδικο υποστατικό ουδέποτε είχε ενοικιαστεί ή προσφέρθηκε προς ενοικίαση πριν από το 1999. Σημειώνω ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση δεν αντεξετάστηκαν επί του περιεχομένου των ενόρκων δηλώσεων του και επομένως οι ισχυρισμοί τους δεν αμφισβητήθηκαν και παρέμειναν ακλόνητοι (βλ.Favero General Trading Ltd v. Medusa Constructions Ltd, Πολ. Έφεση 258/09 ημερ. 12/11/2012, Αναφορικά με την αίτησης της εταιρείας Εκδόσεις Αρκτίνος Λτδ κ.α. (2006) 1Β Α.Α.Δ. 1013).
25. Υπενθυμίζω λοιπόν ότι στη προκειμένη περίπτωση ο Αιτητής επέλεξε να ισχυριστεί ότι το πραγματικό πλαίσιο της υπόθεσης καταδεικνύει ότι το παρόν Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας, ωστόσο κρίνω ότι η επιλογή του τελευταίου να περιοριστεί σε γενικές και αόριστες αναφορές και απλά στο να αρνηθεί τα στοιχεία που οι Καθ’ ων η Αίτηση παρουσίασαν αναφορικά με τη κατάσταση του επίδικου υποστατικού και τα οποία στοιχεία εκ πρώτης όψεως καταδεικνύουν ότι το επίδικο ακίνητο δεν προσφέρετο τότε προς ενοικίαση, ήτοι πριν το 1999 δεν μπορεί παρά να οδηγήσει στο συμπέρασμα ότι ο Αιτητής απέτυχε στο παρόν στάδιο να αποσείσει στον απαιτούμενο βαθμό ότι το επίδικο υποστατικό προσφέρθηκε προς ενοικίαση πριν από το 1999 και κατ’ επέκταση ότι το Δικαστήριο δεν έχει καθ’ ύλην δικαιοδοσία να εκδικάσει την παρούσα Απαίτηση και ότι θα πρέπει να την παραπέμψει στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Σε κάθε περίπτωση, αυτό το οποίο προκύπτει προς το παρόν από τα όσα τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου είναι ότι για να εξακριβωθούν και ν’ αποκρυσταλλωθούν τα γεγονότα που περιβάλλουν το θέμα της δικαιοδοσίας της παρούσας υπόθεσης θα πρέπει να διεξαχθεί κανονική ακρόαση της ουσίας της υπόθεσης και η εκατέρωθεν μαρτυρία να αξιολογηθεί ενδελεχώς.
26. Με την ανωτέρω κατάληξή μου, θεωρώ ότι η ενασχόληση του Δικαστηρίου με οτιδήποτε άλλο προβλήθηκε στην υπό κρίση αίτηση και ένσταση παρέλκει.
V. Κατάληξη
27. Υπό το φως των πιο πάνω η αίτηση αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Για τη μετέπειτα πορεία της υπόθεσης να εφαρμοστούν οι πρόνοιες του Μ.12 Κ.1(7) και σε περίπτωση που καταχωριθεί πρόσθετο σημείωμα εμφάνισης από τον Εναγόμενο, η υπεράσπιση του τελευταίου να καταχωρηθεί εντός 28 ημερών από την ημερομηνία καταχώρισης του πρόσθετου σημειώματος εμφάνισης.
28. Τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ των Εναγόντων 1 και 2/Καθ’ ων η Αίτηση και εναντίον του Εναγομένου/Αιτητή ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.) ......................................
Α. Σάββα προσ. Ε.Δ.
ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο