ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ                               

ΕΝΩΠΙΟΝ: Λ. Πασχαλίδη, Α.Ε.Δ.

 Αρ. Αγωγής: 505/2024(ij)

Μεταξύ:                      

1.       ASAF MOSKOVITZ

2.       BAT HEN COHEN

   Ενάγοντες

-και-

ΛΑΜΠΡΟΥ ΞΕΝΗ

Εναγόμενος

---------------

(Αίτηση εναγόντων ημερ. 21/11/24 για έκδοση συνοπτικής απόφασης δυνάμει του Μ.24)

Ημερομηνία: 30 Μαΐου 2025

ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ:

Για ενάγοντες – αιτητές: κ. Κ. Π. Χριστοδουλίδης

Εναγόμενος παρών - χειρίζεται την υπόθεση του αυτοπροσώπως

ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ

Η πιο πάνω απαίτηση καταχωρήθηκε στις 10/09/2024 και με αυτή οι ενάγοντες, οι οποίοι είναι ανδρόγυνο, ζητούν όπως εκδοθούν διατάγματα του Δικαστηρίου με τα οποία, (α) να απαγορεύεται στον εναγόμενο και σε οποιοδήποτε πρόσωπο που σχετίζεται ή ενεργεί για λογαριασμό του από το να εισέρχεται, να κατέχει και να χρησιμοποιεί με οποιονδήποτε τρόπο το ακίνητο με αρ. Εγγραφής 0/[ ] που βρίσκεται στην Βορόκλινη (εφ’ εξής το ακίνητο),  (β) να διατάσσεται ο εναγόμενος όπως τους παραδώσει κενή και ελεύθερη την κατοχή και χρήση του ακινήτου, (γ) να διατάσσεται ο εναγόμενος όπως μέχρι να παραδώσει την κατοχή και χρήση του ακινήτου να καταβάλει οποιαδήποτε ποσά πρέπει να καταβληθούν ως φόροι ή τέλη ή σε σχέση με την από μέρους του χρήση και κατοχή του ακινήτου, (δ) να διατάσσεται ο εναγόμενος όπως επιτρέψει στους ενάγοντες είσοδο στο ακίνητο, (ε) να διατάσσεται ο εναγόμενος όπως καταβάλλει στους ενάγοντες «…το ποσό των €3600 μηνιαίως και/ή €900 εβδομαδιαίως από 19/08/2024 και/ή το αντίστοιχο της ενοικιαστικής αξίας του ακινήτου μέχρι την παράδοση κενής και ελεύθερης της κατοχής του…ως αποζημιώσεις για απώλεια της χρήσης…και/ή ως ενδιάμεσα και/ή διαφυγόντα κέρδη και/ή ως αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση …» και (στ) να διατάσσεται ο εναγόμενος να καταβάλλει στους ενάγοντες «…€1200[1] μηνιαίως μέχρι την παράδοση ελεύθερης και κενής της κατοχής του ακινήτου ως…ενοίκια τα οποία οι ενάγοντες καταβάλλουν σε τρίτο για να έχουν τόπο διαμονής συνεπεία της αποστέρησης της ακίνητης περιουσίας τους από τον εναγόμενο…».

Εν συντομία, η εκδοχή των εναγόντων, ως αυτή καταγράφεται στην έκθεση απαίτησης που συνοδεύει το έντυπο απαίτησης, είναι ότι το επίδικο ακίνητο ανήκε μέχρι τις 26/04/2023 σε 4 πρόσωπα ένας εκ των οποίων ήταν και ο εναγόμενος. Λόγω όμως χρέους που ο τελευταίος όφειλε τότε προς την ΚΕΔΙΠΕΣ, η τελευταία, η οποία είχε εγγράψει υποθήκη επί του ακινήτου ως εξασφάλιση για το εν λόγω χρέος, ενεργοποίησε τις σχετικές πρόνοιες του Ν.9/65 και αφού απέκτησε την πλήρη ιδιοκτησία του ακινήτου ενεγράφη εκείνη ως η αποκλειστική εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του. Ακολούθως η ΚΕΔΙΠΕΣ πώλησε στις 09/02/2024 το ακίνητο στους ενάγοντες έναντι του ποσού των €420,500 οπόταν και στις 19/08/2024 ενεγράφηκαν εκείνοι ως οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του ακινήτου με ξεχωριστούς τίτλους επ' ονόματι τους. Επειδή κατά την αγορά του ακινήτου η ΚΕΔΙΠΕΣ είχε ενημερώσει τους ενάγοντες ότι εντός του ακινήτου βρισκόταν κάποιο πρόσωπο παράνομα, το οποίο όμως η ΚΕΔΙΠΕΣ δεν μπορούσε να αποκαλύψει, αυτοί, οι ενάγοντες δηλαδή, με το που κατέστησαν στις 19/08/2024 εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του ακινήτου θυροκόλλησαν σε αυτό ειδοποίηση προς οποιοδήποτε πρόσωπο βρισκόταν εκεί ότι θα έπρεπε μέχρι τις 23/08/2024 να το εγκαταλείψει. Πληροφορήθηκαν όμως σύντομα μετά ότι ήταν ο εναγόμενος που έμενε στο ακίνητο και ότι αυτός, παρά το ότι δεν είχε δικαίωμα ή την άδεια τους για να μένει εκεί και παρά και την εμπλοκή της Αστυνομίας, αρνείτο να το εγκαταλείψει και μάλιστα έδειξε ότι προτίθετο να συνεχίσει να το κατέχει και να το χρησιμοποιεί εφόσον έθεσε σε λειτουργία και την πισίνα που υπάρχει εκεί.

Θέση λοιπόν των εναγόντων είναι ότι ο εναγόμενος συνιστά παράνομο επεμβασία στο ακίνητο και συνεπώς θα πρέπει να διαταχθεί να το εγκαταλείψει αφού καθ’ όσο χρόνο δεν το πράττει προκαλείται σε αυτούς ζημιά η οποία συνίσταται, (α) στο γεγονός ότι καταβάλλουν μηνιαίως από την 01/09/2024 το ποσό των €1397,24 ως δόση για το δάνειο που σύναψαν προκειμένου να αγοράσουν το ακίνητο που στερούνται, (β) στο γεγονός ότι αναγκάζονται να καταβάλλουν το ποσό των €1200 ως ενοίκιο για να διαμένουν σε διαμέρισμα μέχρι να καταφέρουν να ανακτήσουν το ακίνητό που παράνομα κατέχει και χρησιμοποιεί ο εναγόμενος και στο οποίο θα έπρεπε κανονικά να διαμένουν εκείνοι, και (γ) στο γεγονός ότι χάνουν την ενοικιαστική αξία του ακινήτου η οποία ανέρχεται μηνιαίως στα €3600 και εβδομαδιαίως στα €900.

Μετά που η αγωγή επιδόθηκε στον εναγόμενο ο τελευταίος καταχώρησε σημείωμα εμφάνισης αυτοπροσώπως και ακολούθως καταχώρησε και Υπεράσπιση με την προβάλλει σωρεία πραγματικών και νομικών ισχυρισμών οι οποίοι, λόγω της φύσης τους αλλά και λόγω της έκτασης που καταλαμβάνουν δεν κρίνεται σκόπιμο να παρατεθούν. Η ουσία όμως των ισχυρισμών του εναγόμενου έγκειται στη θέση ότι το συνταγματικά προστατευόμενο δικαίωμά του σε κατοχή και κτήση ακίνητης ιδιοκτησίας δεν επιτρέπει την έξωσή του από το ακίνητο, διότι:

 «…αν οι Ενάγοντες είναι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του ακινήτου, την οποία ουδέποτε κοινοποίησαν στον Εναγόμενο, η εγγραφή αυτή δεν ακυρώνει την κατοχή και τα δικαιώματα που απολαμβάνω ως πρόσωπο που διαμένει νόμιμα και αδιάλειπτα στο ακίνητο για πάνω από 20 χρόνια... το γεγονός ότι το ακίνητο κατέληξε στην ΚΕΔΙΠΕΣ εξαιτίας οικονομικών δυσχερειών δεν αναιρεί τα δικαιώματα της κατοχής που μου μεταβιβάστηκαν νόμιμα από την προηγούμενη ιδιοκτήτη, συνιδιοκτήτη ή/και συγγενή μου, κάτι που επιβεβαιώνει τη νόμιμη και συμφωνημένη διαμονή μου στο ακίνητο, καθώς και τα συμβατικά δικαιώματα που διατηρώ... παρόλο που οι Ενάγοντες απέκτησαν το ακίνητο από την ΚΕΔΙΠΕΣ... γνώριζαν ότι κατά την αγορά, ότι αυτό κατέχεται ήδη από εμένα, γεγονός που φαίνεται να αποδέχτηκαν σιωπηρά... η άρνησή μου να εγκαταλείψω το ακίνητο στηρίζεται στην αδιάλειπτη κατοχή και στη νόμιμη χρήση του πλέον των 20 χρονών. Η παραμονή μου στο ακίνητο έχει γίνει υπό όρους και δεν αποτελεί παράνομη πράξη ... η χρήση των εγκαταστάσεων συμπεριλαμβανόμενης και της πισίνας γίνεται με βάση τα δικαιώματα κατοχής που έχω στο ακίνητο, τα οποία δεν έχουν ακυρωθεί ή ανατραπεί από καμία νόμιμη απόφαση...».

Μετά την καταχώριση Υπεράσπισης από τον εναγόμενο οι ενάγοντες καταχώρησαν στις 21/11/24 την παρούσα αίτηση με την οποία ζητούν, στη βάση κυρίως των προνοιών του Μ.24, όπως εκδοθεί συνοπτική απόφαση υπέρ τους και εναντίον του εναγόμενου ως η απαίτηση τους. Η αίτηση υποστηρίζεται από Ε/Δ του ενάγοντα 1 ο οποίος επαναλαμβάνει ουσιαστικά τους ισχυρισμούς που προβάλλονται στην έκθεση απαίτησης και προς υποστήριξη των εν λόγω ισχυρισμών παρουσιάζει ως τεκμήρια, του τίτλους ιδιοκτησίας που έχουν εκδοθεί στο όνομα των εναγόντων (Τεκ.1), τον προηγούμενο τίτλος ιδιοκτησίας που ήταν στο όνομα της ΚΕΔΙΠΕΣ (Τεκ. 2), την ειδοποίηση που θυροκολλήθηκε στο ακίνητο προκειμένου να καλέσει τον οποιοδήποτε κάτοχο του να το εγκαταλείψει (Τεκ. 3), τα έγγραφα που αφορούν στις προσπάθειες που έγιναν για επίδοση της απαίτησης στον εναγόμενο (Τεκ. 4, 5 και 6), τις αποδείξεις πληρωμών των δόσεων που οι ενάγοντες καταβάλλουν έναντι του δανείου τους (Τεκ.7), την εκτίμηση που εξασφάλισαν από ιδιώτη εκτιμητή σε σχέση με το επίδικο ακίνητο και σύμφωνα με την οποία «…η ενοικιαστική αξία του ακινήτου ανέρχεται περίπου στις €3000 μηνιαίως και/ή €750 εβδομαδιαίως…» (Τεκ.8), και το ενοικιαστήριο έγγραφο που έχουν συνάψει οι ενάγοντες για να εξασφαλίσουν τη διαμονή τους μέχρι να ανακτήσουν το επίδικο ακίνητο, σύμφωνα με το οποίο καταβάλλουν μηνιαίως το ποσό των €850 (Τεκ. 9).

Είναι λοιπόν η θέση των εναγόντων ότι ο εναγόμενος δεν έχει οποιαδήποτε υπεράσπιση στις αξιώσεις τους και για το λόγο αυτό η εξουσία του Δικαστηρίου για έκδοση συνοπτικής απόφασης θα πρέπει να ασκηθεί υπέρ τους αφού δεν υπάρχει οτιδήποτε που να χρειάζεται να οδηγηθεί σε κανονική δίκη.

Στην αντίπερα όχθη, με μια μακροσκελή ένσταση ο εναγόμενος υποστηρίζει ότι η αίτηση των Εναγόντων θα πρέπει να απορριφθεί. Η ουσία της ένστασης του εναγόμενου δύναται να συνοψισθεί στις εξής θέσεις: 

Α)   Οι ενάγοντες γνώριζαν προτού αγοράσουν το ακίνητο ότι αυτό ήταν υπό την κατοχή του.

Β)   Αυτός κατέχει νόμιμα το ακίνητο δυνάμει ενοικιαστήριου συμβολαίου το οποίο είχε καταρτιστεί πριν το 2023 που το ακίνητο περιήλθε στην ιδιοκτησία της ΚΕΔΙΠΕΣ και ως εκ τούτου οι ενάγοντες, ως οι νέοι ιδιοκτήτες, οφείλουν να σεβαστούν τους όρους του συμβολαίου αυτού και τα δικαιώματα και υποχρεώσεις που απορρέουν από αυτό. Κατά τον εναγόμενο, η πώληση ενός ακινήτου δεν επιφέρει τον τερματισμό μιας ενοικίασης που προϋπήρχε της πώλησης αλλά αντίθετα υποχρεώνει τον αγοραστή ν’ αναλάβει εκείνος τις υποχρεώσεις που ο προηγούμενος ιδιοκτήτης είχε απέναντι στον ενοικιαστή.

Γ)   Οι ενέργειες στις οποίες προέβηκαν οι ενάγοντες για να τον εκδιώξουν από το ακίνητο ήταν καταχρηστικές, εκβιαστικές και εκφοβιστικές.

Με την υποστηρικτική Ε/Δ του ο εναγόμενος αναφέρει μεταξύ άλλων ότι διαμένει στο ακίνητο με την οικογένειά του για πάνω από 20 χρόνια (Τεκ.2, 3, 5, 6 και 9) και ότι όπως είχε καταστήσει σαφές όταν ξεκίνησαν οι διαδικασίες από την ΚΕΔΙΠΕΣ για απόκτηση του ακινήτου προς εξόφληση του χρέους του (Τεκ.4), κατέχει το εν λόγω ακίνητο δυνάμει έγκυρου ενοικιαστηρίου εγγράφου το οποίο, εφόσον είναι ακόμη σε ισχύ, θα πρέπει να τύχει σεβασμού. Προς επίρρωση του ισχυρισμού του αυτού ο εναγόμενος παρουσιάζει ως Τεκ. 1 έγγραφο το οποίο τιτλοφορείται «ενοικιαστήριο έγγραφο» και το οποίο φέρεται να συνάφθηκε την 01/05/2021 μεταξύ της ΑΞ ως ιδιοκτήτη και του ίδιου ως ενοικιαστή και να προνοεί για την, έναντι του μηνιαίου ποσού των €862, ενοικίαση του ακινήτου από τον εναγόμενο για την περίοδο 01/06/2021 - 30/05/2027 και «με δικαίωμα ανανέωσης για άλλα 4 χρόνια και με τη λήξη της δεύτερης περιόδου από χρόνο σε χρόνο μέχρι αποχώρησης του ενοικιαστή από το ακίνητο»,. Με το ίδιο έγγραφο παρουσιάζεται να συμφωνήθηκε επίσης ότι όλα τα ενοίκια για την πρώτη εξαετή περίοδο ενοικίασης θα προπληρώνονταν και ότι σε περίπτωση που ο εναγόμενος θα επιθυμεί την περαιτέρω ανανέωση της σύμβασης στη λήξη της εξαετίας, τότε το εν λόγω ενοίκιο θ’ αυξηθεί κατά 2,5% ανά έτος.

Επικαλούμενος λοιπόν ο εναγόμενος το συγκεκριμένο ενοικιαστήριο έγγραφο και υποστηρίζοντας ότι όλες οι ενέργειες που έκαναν οι ενάγοντες προκειμένου να τον εκδιώξουν από το ακίνητο συνιστούν παραβίαση των συμβατικών αλλά και των συνταγματικών του δικαιωμάτων, υποστηρίζει ότι οι τελευταίοι δεν δικαιούνται στις θεραπείες που αξιώνουν με την απαίτησή τους και ότι το όλο θέμα δεν μπορεί να επιλυθεί συνοπτικά.

Αντιδρώντας στους πιο πάνω ισχυρισμούς του εναγόμενου οι ενάγοντες αποφάσισαν ν’ ασκήσουν το δικαίωμα για καταχώριση συμπληρωματικής Ε/Δ που τους παρασχέθηκε κατά την προβλεπόμενη ΑΔΟ και μέσω μιας τέτοιας συμπληρωματικής Ε/Δ επανέλαβαν αφ’ ενός τη θέση ότι αν και είχαν πληροφορηθεί εξ αρχής για την ύπαρξη κάποιου προσώπου στο ακίνητο εντούτοις ουδέποτε τους αποκαλύφθηκαν οποιεσδήποτε λεπτομέρειες για την ταυτότητα του προσώπου αυτού ή για το λόγο που βρισκόταν στο ακίνητο, και υποστήριξαν αφ’ ετέρου ότι το φερόμενο ενοικιαστήριο έγγραφο που ο εναγόμενος επικαλείται για να δικαιολογήσει την παραμονή του στο ακίνητο είναι έκδηλα εικονικό και εκ των υστέρων κατασκευασμένο ώστε να αποφευχθεί η έξωση του τελευταίου. Κατά τους ενάγοντες, η εικονικότητα του συγκεκριμένου εγγράφου προκύπτει από το ότι, (α) το συγκεκριμένο έγγραφο παρουσιάζεται να έγινε το 2021 τη στιγμή που ο εναγόμενος ισχυρίζεται ότι έχει πάνω από 20 χρόνια που διαμένει στο υποστατικό, (β) σε αυτό παρουσιάζεται μόνο ένα πρόσωπο να υπογράφει ως ιδιοκτήτης τη στιγμή όμως που σύμφωνα με τα μητρώα του Κτηματολογίου οι ιδιοκτήτες του ακινήτου μέχρι το 2023 που το απέκτησε η ΚΕΔΙΠΕΣ ήταν 4, ήτοι οι ΑΚ, ο ΚΞ, η ΒΞ και ο εναγόμενος (Τεκ.1), (γ) η μία εκ των τότε συνιδιοκτητών του ακινήτου, ήτοι η ΒΞ, ήταν κατ’ εκείνο το χρόνο πτωχεύσασα και συνεπώς δεν μπορούσε να συνάψει οποιαδήποτε έγκυρη σύμβαση ενοικίασης του ακινήτου και (δ) δεν έχει παρουσιαστεί καμία απόδειξη σε σχέση με την κατ’ ισχυρισμό προπληρωμή των εκεί αναφερόμενων ενοικίων.

Ο εναγόμενος, ασκώντας και εκείνος το αντίστοιχο δικαίωμα που είχε λάβει κατά την προβλεπόμενη ΑΔΟ, καταχώρισε στις 28/02/25 συμπληρωματική Ε/Δ με την οποία επανέλαβε αφ’ ενός τη θέση του ότι προτού οι ενάγοντες αγοράσουν το ακίνητο γνώριζαν ότι αυτός διέμενε εκεί και το κατείχε, και υποστήριξε αφ’ ετέρου ότι η εγκυρότητα του ενοικιαστήριου εγγράφου που αυτός έχει παρουσιάσει δεν μπορεί να εξεταστεί από το παρόν Δικαστήριο. Σε κάθε περίπτωση όμως, προχωρεί ο εναγόμενος, κατά τον χρόνο υπογραφής του ενοικιαστήριου εγγράφου η εκεί παρουσιαζόμενη ως ιδιοκτήτρια ΑΞ, η οποία είναι επίσης γνωστή και ως η ΑΚ που φαίνεται στα μητρώα του Κτηματολογίου, είχε πλήρη και νόμιμη εξουσία να ενοικιάσει το ακίνητο αλλά και να δεσμεύσει με την ενοικίαση αυτή τον οποιοδήποτε νέο ιδιοκτήτη εφόσον της ανήκε το 1/4 του ακινήτου (Τεκ.1) και εφόσον οι άλλοι 3 συνιδιοκτήτες, περιλαμβανόμενου και του ίδιου, είχαν, δυνάμει γραπτής συμφωνίας που υπογράφτηκε το 2008, εκχωρήσει σ’ εκείνη τα δικαιώματα που είχαν επί του ακινήτου (Τεκ. 2 και 3).

Με άλλα λόγια, όπως ο ίδιος ο εναγόμενος διευκρίνισε προφορικά στο Δικαστήριο κατά το στάδιο των αγορεύσεων, η θέση του επί του συγκεκριμένου θέματος είναι ότι νομιμοποιείται να κατέχει σήμερα το ακίνητο διότι το 2008, όταν ήταν ένας εκ των 4 εγγεγραμμένων συνιδιοκτητών του, αυτός και δύο άλλοι συνιδιοκτήτες εκχώρησαν τα δικαιώματά που είχαν επί του ακινήτου στην 4^η συνιδιοκτήτρια χωρίς όμως να της μεταβιβάσουν και τα ιδιοκτησιακά τους μερίδια, και 13 χρόνια αργότερα, και ενώ είχαν μεσολαβήσει διάφορες διαδικασίες πτώχευσής του από τις οποίες ισχυρίζεται ότι έχει πλέον απαλλαχτεί, συμφώνησε με τη 4^η συνιδιοκτήτρια όπως του ενοικιάσει το ακίνητο στο οποίο αυτός ήταν πάντοτε εγγεγραμμένος συνιδιοκτήτης κατά ¼.

Σημειώνω εδώ ότι ο εναγόμενος ισχυρίστηκε ότι αν και δεν έχει εντοπίσει για να παρουσιάσει οποιαδήποτε γραπτή εκχώρηση δικαιωμάτων και από πλευράς της τότε συνιδιοκτήτριας ΒΞ, όπως δηλαδή παρουσίασε για τον εαυτό του και τον ΚΞ, εντούτοις θεωρεί ότι επειδή η ΒΞ δεν αμφισβήτησε ποτέ τις άλλες εκχωρήσεις δεσμεύεται από τη «μεταβίβαση ή εκχώρηση της πλειοψηφίας των δικαιωμάτων». Όσον αφορά την ΑΚ δε, ο εναγόμενος ισχυρίζεται στην συμπληρωματική του Ε/Δ ότι ο λόγος που η τελευταία δεν προέβη σε σχετική Ε/Δ προκειμένου να επιβεβαιώσει τους ισχυρισμούς του είναι γιατί είναι μεγάλης ηλικίας και αντιμετωπίζει σοβαρά ιατρικά προβλήματα.  

Σημειώνω τέλος ότι τόσο στην αρχική του ένορκη δήλωση όσο και στη συμπληρωματική, ο εναγόμενος έχει παραθέσει και σωρεία άλλων ισχυρισμών αναφορικά με διάφορες πτυχές των γεγονότων της υπόθεσης αλλά και της νομολογίας που θεωρεί ότι υποστηρίζει τη θέση του. Οι ισχυρισμοί όμως αυτοί, όπως και οι αντίστοιχοι «απαντητικοί» ισχυρισμοί που προέβαλαν οι ενάγοντες, δεν κρίνεται αναγκαίο να παρατεθούν στην παρούσα απόφαση εφόσον στην ουσία  περιστρέφονται γύρω από τη βασική θέση του εναγόμενου που αναφέρεται ανωτέρω, ήτοι ότι αυτός νόμιμα κατέχει και χρησιμοποιεί το ακίνητο καθ’ όλα τα χρόνια δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου και ότι οι ενέργειες στις οποίες έχουν προβεί οι ενάγοντες για να τον εκδιώξουν είναι παράνομες, καταχρηστικές και παραβιάζουν τα συνταγματικά του δικαιώματα. Οι εν λόγω ισχυρισμοί θα ληφθούν βεβαίως υπόψη από το Δικαστήριο κατά την εξέταση του συνόλου της μαρτυρίας.

Η ακρόαση της αίτησης ολοκληρώθηκε με τις εμπεριστατωμένες γραπτές και προφορικές αγορεύσεις των μερών αναφορά στις οποίες κάνω όπου κρίνεται αναγκαίο.  Επί του παρόντος όμως περιορίζομαι ν’ αναφέρω ότι κατά το στάδιο των αγορεύσεων συζητήθηκε μεταξύ άλλων και το κατά πόσο ο εναγόμενος έχει ή όχι απαλλαχτεί από το καθεστώς πτώχευσης υπό το οποίο είναι παραδεκτό ότι τελούσε (βλ. ΧΡΙΣΤΑΚΗΣ ΙΑΚΩΒΙΔΗΣ ΩΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΠΤΩΧΕΥΣΑΝΤΑ ΛΑΜΠΡΟΥ ΞΕΝΗ v. ΙΩΣΗΦ ΒΡΑΧΙΜΗ, Πολιτική Έφεση Αρ. 126/2016, 8/4/2025, ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟΝ ΛΑΜΠΡΟ ΞΕΝΗ v. ΧΡΙΣΤΑΚΗ ΙΑΚΩΒΙΔΗ, ΑΠΟ ΤΗ ΛΕΜΕΣΟ, ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΠΤΩΧΕΥΣΑΝΤΑ ΛΑΜΠΡΟΥ ΞΕΝΗ, Πολιτική Έφεση αρ. 297/2019, 16/10/2024 και ΣΕ ΠΤΩΧΕΥΣΗ - ΛΑΜΠΡΟΣ ΞΕΝΗ v. HELLENIC BANK PUBLIC COMPANY LTD κ.α., ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 11/17, 6/6/2022, ECLI:CY:AD:2022:A234 στις οποίες έγινε αναφορά κατά τις αγορεύσεις). Ο λόγος για τον οποίο συζητήθηκε το συγκεκριμένο θέμα ήταν αφ’ ενός για να διαπιστωθεί κατά πόσο θα έπρεπε να ενημερωθεί ή όχι για τη διαδικασία ο οποιοσδήποτε εκκαθαριστής της πτωχευτικής περιουσίας και αφ’ ετέρου διότι μέσω των γραπτών παραστάσεων του εναγόμενου αφήνεται η εντύπωση ότι αυτός εγείρει κάποιας μορφής ανταπαίτηση για την οποία ενδεχομένως να χρειάζεται να ληφθεί η άδεια που προβλέπει το αρ.9 Κεφ.5. Επειδή όμως ο εναγόμενος υποστήριξε ότι έχει προ πολλού αποκατασταθεί αυτοδικαίως και το γεγονός αυτό δεν έχει ουσιαστικά αμφισβητηθεί από τους ενάγοντες, οι οποίοι δεν έχουν προβάλει ένσταση στο δικαίωμα του εναγόμενου να προωθήσει τις θέσεις του χωρίς να έχει λάβει την άδεια που προβλέπει το αρ.9 Κεφ.5, το θέμα δεν θα με απασχολήσει περαιτέρω για σκοπούς της παρούσας διαδικασίας.

Έχοντας λοιπόν εξετάσει με προσοχή τα όσα τέθηκαν ενώπιον μου κρίνω σκόπιμο όπως στο στάδιο αυτό προβώ σε παράθεση των νομικών αρχών που περιβάλλουν αιτήσεις αυτής της φύσης, ήτοι αιτήσεις στη βάση του Μ.24 για έκδοση συνοπτικής απόφασης, και αυτό καθαρά για σκοπούς ευκολότερης κατανόησης των όσων θα αναφερθούν πιο κάτω.

Επισημαίνω εδώ ότι ένεκα του ότι οι συγκεκριμένες πρόνοιες συνιστούν πρόνοιες που πρόσφατα εισήχθηκαν στην κυπριακή δικονομική τάξη και οι οποίες, έστω και αν σε κάποιο βαθμό προσομοιάζουν με τις φαινομενικά αντίστοιχες πρόνοιες των «παλαιών» Θεσμών, δηλαδή της Δ.18 (συνοπτική απόφαση), είναι εντούτοις διαφορετικές,έχω ανατρέξει για καθοδήγηση στο εγνωσμένου κύρους νομικό σύγγραμμα BLACKSTONE’S CIVIL PRACTICE 2019, όπου  στις σελίδες 614 - 623 αναλύεται η νομική πτυχή και ο τρόπος εφαρμογής των αντίστοιχων αγγλικών Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας (CPR r.24) οι οποίοι είναι όμοιοι με τους υπό κρίση κυπριακούς Κανονισμούς (Μ.24). Εκεί γίνεται μάλιστα και συγκριτική αναφορά στους παλαιούς αγγλικούς κανονισμούς οι οποίοι είναι σε μεγάλο βαθμό πανομοιότυποι με τους παλαιούς κυπριακούς Θεσμούς (Δ.18). Ενόψει λοιπόν και της απουσίας στο παρόν στάδιο οποιασδήποτε κυπριακής νομολογίας σε σχέση με τους συγκεκριμένους κυπριακούς Κανονισμούς, κρίνω σκόπιμο όπως παραθέσω αυτούσια και σε κάποια έκταση τα σχετικά αποσπάσματα από τον Blackstone’s (σε ελεύθερη μετάφραση στα ελληνικά):

Ανατρέχοντας λοιπόν στους Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας, διαπιστώνεται ότι η εξουσία για χορήγηση της αιτούμενης θεραπείας παρέχεται ουσιαστικά από το Μ.24 Κ.1 και Κ.2. σύμφωνα με το οποίο το Δικαστήριο δύναται να αποφασίσει επί απαίτησης ή συγκεκριμένου ζητήματος χωρίς δίκη και να εκδώσει συνοπτική απόφαση εναντίον ενάγοντα ή εναγόμενου «…επί του συνόλου απαίτησης ή επί συγκεκριμένου ζητήματος (στην περίπτωση εναγόμενου) αν :(α) κρίνει ότι:… (ii) ο εναγόμενος δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης της απαίτησης ή του ζητήματος· και…δεν υπάρχει κανένας άλλος επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση ή το ζήτημα πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη.». Στα πλαίσια δε μιας αίτησης για συνοπτική απόφαση «…(1) Τα διατάγματα τα οποία δύναται να εκδώσει το δικαστήριο … περιλαμβάνουν: (α) απόφαση επί της απαίτησης, (β) διαγραφή ή απόρριψη της απαίτησης, (γ) απόρριψη της αίτησης,(δ) διάταγμα υπό όρους…(ήτοι)… διάταγμα το οποίο απαιτεί από διάδικο (α) να καταβάλει χρηματικό ποσό στο δικαστήριο, ή (β) να πραγματοποιήσει συγκεκριμένο βήμα σε σχέση με την απαίτηση ή υπεράσπιση του διαδίκου, κατά περίπτωση, και προνοεί ότι η απαίτηση τού διαδίκου αυτού θα απορρίπτεται ή το δικόγραφό του θα διαγράφεται αν ο διάδικος δεν συμμορφωθεί.» (βλ. Μ.24 Κ.6).

Οι δικονομικές δε προϋποθέσεις για την έκδοση συνοπτικής απόφασης, είναι, σύμφωνα με τα Μ.24 Κ.3, 4 και 5, οι ακόλουθες:

Α.   Ο εναγόμενος εναντίον του οποίου υποβάλλεται η αίτηση θα πρέπει να έχει καταχωρίσει σημείωμα εμφάνισης προτού ο ενάγοντας να δικαιούται να αιτηθεί την έκδοση συνοπτικής απόφασης εναντίον του εκτός αν εξασφαλίσει προηγουμένως την άδεια του Δικαστηρίου. Αν καταχωρηθεί δε αίτηση για έκδοση συνοπτικής απόφασης εναντίον εναγόμενου και ο τελευταίος δεν έχει ακόμη καταχωρίσει υπεράσπιση τότε δεν χρειάζεται να προβεί σε τέτοια καταχώριση πριν από την ακρόαση της αίτησης. Παρομοίως, όταν ο εναγόμενος έχει αιτηθεί την έκδοση συνοπτικής απόφασης εναντίον του ενάγοντα, ήτοι για συνοπτική απόρριψη της αγωγής, ο τελευταίος δεν μπορεί να αιτηθεί την έκδοση απόφασης λόγω παράλειψης καταχώρισης υπεράσπισης μέχρι να αποπερατωθεί η αίτηση του εναγόμενου (βλ. παρ. 34.6 Blackstones’ ανωτέρω)

       Όπως περαιτέρω αναφέρεται στον Blackstone’s:

«…Αίτηση για συνοπτική απόφαση μπορεί να υποβληθεί από ένα ενάγοντα ή ένα εναγόμενο ή μπορεί να εγερθεί από το Δικαστήριο αυτεπάγγελτα … Όπου ένας ενάγοντας έχει παραλείψει να συμμορφωθεί με προδικαστηριακό πρωτόκολλο συνήθως δεν θα διασκεδαστεί αίτηση για συνοπτική απόφαση πριν να καταχωρηθεί υπεράσπιση ή όταν ο χρόνος για τέτοια καταχώριση έχει παρέλθει… Αιτήσεις για συνοπτική απόφαση θα πρέπει συνήθως να γίνονται μεταξύ της επίδοσης και της καταχώρισης του ερωτηματολογίου του αιτητή … Αν για οποιοδήποτε λόγο η αίτηση δεν γίνει πριν την ταξινόμηση της υπόθεσης τότε υπάρχει ακόμη η γενική  υποχρέωση να υποβληθεί το συντομότερο που θα διαπιστωθεί ότι είναι επιθυμητό να καταχωρηθεί … Με βάση τους παλαιούς θεσμούς δεν υπήρχε τίποτα που να εμποδίζει την καθυστερημένη καταχώριση αίτησης συνοπτικής απόφασης αλλά ο Δικαστής που εξέταζε τέτοια αίτηση μπορεί εύλογα να ένιωθε ότι δεν πείθει ο αιτητής λόγω της σημαντικής καθυστέρησης…»

Β.   Οι γενικοί κανόνες που διέπουν τις ενδιάμεσες αιτήσεις εφαρμόζονται και στις αιτήσεις για συνοπτική απόφαση με κάποιες ειδικότερές ρυθμίσεις. Ως εκ τούτου, η αίτηση για συνοπτική απόφαση υποβάλλεται σύμφωνα με το Μέρος 23 και πρέπει να υποστηρίζεται από μαρτυρία και εκτός αν η ίδια η αίτηση περιέχει το σύνολο τής μαρτυρίας (αν υπάρχει) στην οποία στηρίζεται ο αιτητής, η αίτηση θα πρέπει να προσδιορίζει τη γραπτή μαρτυρία στην οποία ο τελευταίος στηρίζεται. Συνήθως η μαρτυρία θα περιέχεται είτε στην ίδια την αίτηση είτε σε ξεχωριστό έγγραφο το οποίο θα πρέπει επίσης να επιδοθεί στην αντίδικη πλευρά. Σε κάθε περίπτωση, το σύνολο της γραπτής μαρτυρίας που καταχωρίζεται επιβεβαιώνεται με δήλωση αληθείας.

Γ.    Η αίτηση ή η μαρτυρία η οποία περιέχεται ή αναφέρεται σε αυτή ή επιδίδεται με αυτή θα πρέπει να προσδιορίζει περιεκτικά οποιοδήποτε νομικό σημείο ή πρόνοια σε έγγραφο στα οποία στηρίζεται ο αιτητής, «ή/και» ν’ αναφέρει ότι υποβάλλεται διότι ο αιτητής πιστεύει ότι, με βάση τη μαρτυρία ο καθ’ ου η αίτηση δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας επί της απαίτησης ή του ζητήματος ή (ανάλογα με την περίπτωση) προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης της απαίτησης. Σε κάθε περίπτωση όμως, στην αίτηση ή στη μαρτυρία θα πρέπει ν’ αναφέρεται ότι ο αιτητής δεν γνωρίζει άλλο λόγο για τον οποίο η απαίτηση ή το ζήτημα πρέπει να εκδικαστεί. Όπως αναφέρεται και στον Blackstone’s ανωτέρω, αν και τα γεγονότα που υποστηρίζουν την απαίτηση θα έχουν ήδη βεβαιωθεί με σχετική δήλωση αλήθειας που θα περιέχεται στην έκθεση απαίτησης, «… θα ήταν φρόνιμο (ο αιτητής) να προχωρήσει και να δώσει (με την αίτηση και μαρτυρία) λεπτομέρειες για το υπόβαθρο γεγονότων και να παρουσιάσει σχετική γραπτή μαρτυρία προκειμένου να δείξει ότι δεν υπάρχει εύλογη υπεράσπιση…».

Δ.   Στον καθ’ ου η αίτηση (ή στους διαδίκους όταν η ακρόαση ορίζεται αυτεπάγγελτα από το δικαστήριο) θα πρέπει να δοθεί ειδοποίηση τουλάχιστον 14 ημερών για την ημερομηνία ακρόασης της αίτησης.

Όσον αφορά τώρα το «τεστ» για την έκδοση συνοπτικής απόφασης δυνάμει του Μ.24, αναφέρονται τα εξής σχετικά στον Blackstone’s ανωτέρω:

«Τεστ για Έκδοση Συνοπτικής Απόφασης

…Αίτηση για έκδοση συνοπτικής απόφασης αποφασίζεται με βάση το κατά πόσο ο καθ΄ ου η αίτηση αποκαλύπτει υπόθεση που έχει κάποια πραγματική προοπτική επιτυχίας για την οποία λαμβάνεται υπόψη ο πρωταρχικός σκοπός μεταχείρισης των υποθέσεων κατά τρόπο δίκαιο.  Αυτό έχει λεχθεί  ότι συνάδει με την ανάγκη για δίκαιη δίκη που επιβάλλει το άρθρο 6(1) της ΕΣΔΑ … Το κατά πόσο υπάρχει πραγματική προοπτική επιτυχίας αποφασίζεται με το ίδιο τεστ που ισχύει για τις αιτήσεις παραμερισμού απόφασης που εκδόθηκε ερήμην (βλ. E.D. and F. Man Liquid Products Ltd v Patel [2003] EWCA Civ 472). Το ερώτημα είναι κατά πόσο υπάρχει μια πραγματική προοπτική επιτυχίας της υπόθεσης ως έχει δικογραφηθεί με την έκθεση απαίτησης …  Στην υπόθεση Swain v Hillman [2001] 1 All ER 91…(λέχθηκε) ότι οι λέξεις «καμία πραγματική προοπτική επιτυχίας» δεν χρειάζονταν καμία επέκταση καθώς μιλούσαν από μόνες τους. Η λέξη «πραγματική» κατεύθυνε το δικαστήριο στην ανάγκη να διαπιστώσει εάν υπήρχε μια ρεαλιστική, σε αντίθεση με μια φανταστική, προοπτική επιτυχίας. Η φράση δεν σημαίνει «πραγματική και ουσιαστική» προοπτική επιτυχίας. Ούτε σημαίνει ότι συνοπτική απόφαση θα εκδοθεί μόνο εάν η αξίωση ή η υπεράσπιση «είναι βέβαιο ότι θα απορριφθεί στη δίκη». Ούτε ότι η υπεράσπιση είναι «σοβαρά αμφισβητήσιμη» (National Infrastructure Development Co. Ltd ν Banco Santander SA (2011] EWCA Civ 27... Ούτε απαιτεί να υπάρχουν πειστικά αποδεικτικά στοιχεία, αλλά απλώς αρκετά αποδεικτικά στοιχεία για να εγείρουν μια πραγματική πιθανότητα περί ύπαρξης αντίθετης υπόθεσης (Korea National Insurance Corporation ν Allianz Global Corporate and Speciality AG [2007) EWCA Civ 1066... ​​Στην Bee v Jenson [2006] EWHC 2534 (Comm)… το δικαστήριο υιοθέτησε την προσέγγιση που εξήγησε ο Potter LJ στην υπόθεση E. D. και F Man Liquid Products Ltd ν Patel [2003] EWCA CIV 472... «η υπεράσπιση που ζητείται να υποστηριχθεί πρέπει να φέρει κάποιο βαθμό πειστικότητας. Και οι δύο προσεγγίσεις απαιτούν από τον εναγόμενο να έχει μια υπόθεση που είναι καλύτερη από απλώς συζητήσιμη, όπως ίσχυε προηγουμένως βάσει του RSC Ord. 14…ο δικαστής θα πρέπει να λάβει υπόψη τη γραπτή μαρτυρία και να διερωτηθεί κατά πόσο η υπόθεση δύναται να ενισχυθεί με μαρτυρία κατά τη δίκη…όπου η μαρτυρία του καθ’ ου η αίτηση, στο απόγειο της, δεν εγείρει την πιθανότητα υπεράσπισης αλλά είναι στη σφαίρα της απλής (και σαφώς απίθανης) πιθανότητας, (τότε) είναι ορθό να εκδοθεί συνοπτική απόφαση (Akinleye v East Sussex Hospitals NHS Trust [2008] EWHC 68 (QB)…Αντιστρόφως, όπουυπάρχει κάποια προοπτική επιτυχίας, το δικαστήριο θα αρνηθεί την έκδοση συνοπτικής απόφασης και δεν θα πρέπει να διεξάγει μια μίνι δίκη σε σχέση με τα αμφισβητούμενα γεγονότα (cotton v Rickard Metals Inc. [2008] EWHC 824 (QB)…   

Το ερώτημα του κατά πόσο υπάρχει μια πραγματική προοπτική επιτυχίας δεν προσεγγίζεται με την εφαρμογή του συνήθους βάρους απόδειξης του ισοζυγίου των πιθανοτήτων … Πολλές υποθέσεις θα επιτύχουν στη δίκη αλλά θα είναι ακατάλληλες για συνοπτική απόφαση επειδή υπάρχουν πολυπλοκότητες, διαφωνίες γεγονότων ή περαιτέρω διερευνήσεις που θα πρέπει να επιλυθούν κατά την διάρκεια της διαχείρισης της υπόθεσης… Αιτήσεις για συνοπτική απόφαση θα πρέπει να κρατούνται εντός του σωστού ρόλου τους. Δεν αποσκοπούν στο να αποφευχθεί η ανάγκη για δίκη όπου υπάρχουν θέματα που θα πρέπει να εξεταστούν σε δίκη. Επιπλέον η ακρόαση αίτησης για συνοπτική απόφαση δεν θα πρέπει να συνιστά μίνι - δίκη. Είναι απλά συνοπτικές ακροάσεις προκειμένου να διεκπεραιωθούν υποθέσεις οι οποίες δεν έχουν πραγματική πιθανότητα επιτυχίας…

Βάρος απόδειξης

…το βάρος απόδειξης είναι στους ώμους του αιτητή να αποδείξει ότι η υπόθεση του καθ’ ου η αίτηση δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας…

Πολύπλοκες Υποθέσεις

Πολύπλοκες υποθέσεις, υποθέσεις οι οποίες εδράζονται σε πολύπλοκα γεγονότα και υποθέσεις με θέματα που αφορούν και νομικά αλλά και πραγματικά θέματα όπου ο νόμος είναι πολύπλοκος μάλλον δεν είναι κατάλληλα για έκδοση συνοπτικής απόφασης…

Υπεράσπιση επί της ουσίας

Όταν αντιμετωπίζει αίτηση για έκδοση συνοπτικής απόφασης από ένα ενάγοντα, ο εναγόμενος ενδεχομένως να επιχειρήσει να καταδείξει ότι (έχει) υπεράσπιση με πραγματική πιθανότητα επιτυχίας στη βάση (α) Μίας ουσιαστικής υπεράσπισης…(β) Ενός νομικού σημείου που καταστρέφει την υπόθεση του ενάγοντα…(γ) άρνησης των γεγονότων που συνθέτουν το αγώγιμο δικαίωμα του ενάγοντα…(δ) περαιτέρω γεγονότα που απαντούν στη βάση αγωγής του ενάγοντα

Ένα παράδειγμα με βάση τους παλιούς θεσμούς ήταν η υπόθεση Mercer v Craven Storage Ltd [1994] CLC 328…(όπου) ο εναγόμενος είχε ισχυριστεί ότι ο ενάγοντας είχε συμφωνήσει (με τρίτο πρόσωπο) για την αφαίρεση των εμπορευμάτων του από την αποθήκη του εναγόμενου. Με απλή πλειοψηφία αποφασίστηκε ότι αυτή η υπεράσπιση ήγειρε νομικά και πραγματικά ζητήματα που έπρεπε να εκδικαστούν σε κανονική δίκη. Με την αλλαγή 9όμως0 του «τεστ» αυτή η υπόθεση ενδεχομένως σήμερα να κατάληγε σε έκδοση κάποιου διατάγματος υπό όρους…

Νομικά Σημεία και ερμηνεία εγγράφων

Παρόλο που οι αιτήσεις για συνοπτικές αποφάσεις δεν θα πρέπει να επιτρέπεται να μετατρέπονται σε μίνι δίκες, όταν η υπόθεση αφορά ζήτημα ερμηνείας ενός όρου σε μια σύμβαση, το Δικαστήριο συνήθως θα επιλύσει το ζήτημα και θα εκδώσει την ανάλογη απόφαση του (Wootton ν Telecommunications UK Ltd (2000) LTL 4/5/2000)...όπου στα πλαίσια αίτησης για συνοπτική απόφαση εγείρεται ένα ξεκάθαρο νομικό ζήτημα υπό τύπο υπεράσπισης, το Δικαστήριο θα πρέπει να το αποφασίσει άμεσα. Αυτό ακόμα και αν το ερώτημα είναι, εκ πρώτης όψεως, κάποιας πολυπλοκότητας και επομένως θα χρειαστεί χρόνος για να επιχειρηματολογηθεί (Cow v Casey [1949] 1 KB 474).  Το να μην αποφασιστεί μια υπόθεση μετά που προβάλλεται πλήρης επιχειρηματολογία στο Δικαστήριο θα συνεπάγεται να οδηγηθεί η υπόθεση σε δίκη όπου η επιχειρηματολογία απλά θα επαναπροβληθεί με συνεπακόλουθο την πρόκληση ταλαιπωρίας και αχρείαστων εξόδων . Συνοπτική απόφαση μπορεί να εκδοθεί όταν η διαφορά είναι κατά κύριο λόγο νομική και τα οποιαδήποτε αμφισβητούμενα γεγονότα είναι κατά κύριο λόγο παρεμφερή (Jenson v Faux [2011] EWCA Civ 423…

Αμφισβητήσεις γεγονότων

Πολλές αιτήσεις για έκδοση συνοπτικής απόφασης υποβάλλονται μετά την καταχώριση υπεράσπισης από τον εναγόμενο. Οι περισσότερες από αυτές τις αιτήσεις αποφασίζονται με βάση τα γεγονότα που δεν αμφισβητούνται από τον καθ’ ου η αίτηση, μαζί με την εκδοχή του καθ’ ου η αίτηση ως προς τα αμφισβητούμενα γεγονότα (Prince of Wales ν Associated Newspapers Ltd [2006] EWCA Civ 1776, [2008] Κεφ. 57). Απόφαση μπορεί να εκδοθεί εάν δεν υπάρχει, ή δεν υπάρχει πραγματική προοπτική ο εναγόμενος να αποδείξει γεγονότα επαρκή για να δικαιολογήσουν τα βασικά στοιχεία που επικαλείται στην υπεράσπιση του (P and S. Amusements Ltd ν Valley House Leisure Ltd (2006) 1510 (Ch), LTL 4/7/2006). Όταν δεν υπάρχει αμφισβήτηση πραγματικών γεγονότων, υπό την έννοια ότι τα αποδεικτικά στοιχεία περί ευθύνης είτε είναι παραδεκτά είτε προέρχονται από στοιχεία που προσκομίζει ο καθ’ ου η αίτηση, μπορεί να εκδοθεί συνοπτική απόφαση (Wrexham Association Football Club Ltd κατά Crucialmove Ltd [2006] EWCA Civ 237, [2008] 1 BCLC 508). Μια υπεράσπιση που αποτελείται κυρίως από αρνήσεις χωρίς εξηγήσεις μπορεί να οδηγήσει το δικαστήριο στο συμπέρασμα ότι η υπεράσπιση δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας (Broderick κατά Centaur Tipping Services Ltd (2006) LTL 22/8/2006)…όπου υπάρχουν ζητήματα αναφορικά με γεγονότα, τα οποία αν αποφασίζονταν υπέρ του καθ’ ου η αίτηση θα οδηγούσαν στην έκδοση απόφασης υπέρ του τελευταίου τότε δεν είναι ορθό να εκδοθεί συνοπτική απόφαση ακόμη και αν υπάρχει ουσιαστική μαρτυρία προς υποστήριξη της υπόθεσης του αιτητή (Munn v north West Water Ltd (2000) LTL 18/7/2000)…Το δικαστήριο δεν είναι πάντα υπόχρεο να δεχτεί την γραπτή μαρτυρία στην όψη της και μπορεί να αγνοήσει μαρτυρία η οποία δεν είναι πειστική…είναι γενικά ακροσφαλές να βασιστεί η έκδοση συνοπτικής απόφασης σε δεύτερου και τρίτου βαθμού μαρτυρίας. Τέτοια μαρτυρία συχνά λαμβάνει άλλη υπόσταση όταν υποστεί αντεξέταση…

 

Μαρτυρία η οποία δεν έχει ακόμη διερευνηθεί

…όπου ένα ζήτημα απαιτεί από το δικαστήριο όπως λάβει υπόψη του συμπεριφορά που έλαβε χώρα σε μια περίοδο χρόνου είναι απίθανο ότι το ζήτημα θα μπορεί να επιλυθεί στα πλαίσια μιας αίτησης για συνοπτική απόφαση (Celador Productions Ltd v Melville [2004] EWHC 2362 (Ch))…»

Με γνώμονα τις πιο πάνω αρχές λοιπόν και λαμβανομένου υπόψη ότι δεν αμφισβητείται από πλευράς εναγόμενου ότι πληρούνται οι δικονομικές τουλάχιστο προϋποθέσεις για την έκδοση συνοπτικής απόφασης που αναφέρονται ανωτέρω υπό στοιχεία Α – Δ, σημειώνω τα ακόλουθα σε σχέση με την ουσία της υπό κρίση αίτησης.

Στην προκειμένη περίπτωση δεν αμφισβητείται ότι το επίδικο ακίνητο ανήκε, μέχρι τις 26/04/2023, ανά ¼ μερίδιο σε 4 συνιδιοκτήτες, ήτοι στον εναγόμενο και σε τρία αλλά πρόσωπα, ότι στις 26/04/2023 το ακίνητο αποκτήθηκε εξ ολοκλήρου από την ΚΕΔΙΠΕΣ μέσω της σχετικής διαδικασίας που προνοούσε τότε ο Ν.9/65 και την οποία διαδικασία η ΚΕΔΙΠΕΣ άσκησε διότι είχε επί του ακινήτου εγγεγραμμένη υποθήκη προς όφελος της, και ότι από τον Αύγουστο του 2024 οι ενάγοντες έχουν καταστεί οι αποκλειστικοί εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του ακινήτου διότι το αγόρασαν από την ΚΕΔΙΠΕΣ καταβάλλοντας το σχετικό τίμημα αγοράς. Επιπρόσθετα των στοιχείων αυτών όμως δεν αμφισβητείται ούτε ότι ο εναγόμενος κατέχει και χρησιμοποιεί το ακίνητο παρά την περί του αντιθέτου απαίτηση των εναγόντων ιδιοκτητών του αλλά ούτε και ότι αυτός, ο εναγόμενος δηλαδή, δεν έχει πρόθεση να εγκαταλείψει το ακίνητο.

Με τα πιο πάνω μη αμφισβητούμενα γεγονότα κατά νου, αλλά και λαμβανομένου υπόψη ότι ο εναγόμενος δεν καταβάλλει στους ενάγοντες οποιοδήποτε ενοίκιο για την από μέρους του κατοχή και χρήση του ακινήτου μετά που αυτοί κατέστησαν οι ιδιοκτήτες του, εξάγεται θεωρώ εκ πρώτης όψεως το συμπέρασμα ότι ο εναγόμενος είναι παράνομος επεμβασίας ως ισχυρίζονται και οι ενάγοντες. Υπενθυμίζω συναφώς ότι στην υπόθεση Δάμτσας Κωνσταντίνος Ε. και Άλλοι ν. D Ouzounian M Sultanian and Company (Cars) Ltd (2016) 1 ΑΑΔ 805, επαναλήφθηκε με επιδοκιμασία η νομολογιακή αρχή ότι όταν κάποιο πρόσωπο παραμένει στο ακίνητο άλλου χωρίς ο ιδιοκτήτης του ακινήτου να επιθυμεί ή να συγκατατίθεται άμεσα ή έμμεσα σε κάτι τέτοιο, τότε εκτός αν τίθεται θέμα δημιουργίας θέσμιας ενοικίασης, η παραμονή στο ακίνητο θεωρείται ότι συνιστά παράνομη επέμβαση που δικαιολογεί την έξωση του επεμβασία - «…Στη βάση λοιπόν της εκφρασμένης αντίθεσης της πλευράς των εφεσειόντων για παράταση της επίδικης συμφωνίας η παραμονή των εφεσιβλήτων στο ακίνητο χωρίς οποιανδήποτε ένδειξη θέλησης παράτασης μόνο σαν παράνομη επέμβαση μπορεί να θεωρηθεί. Όπως τίθεται στο ίδιο Σύγγραμμα ανωτέρω, στην παρα.1207: "Tenant trespasser.  If a tenancy determines by effuxion of time or otherwise, and the former tenant remains in possession against the will of the rightful owner, the former tenant is, apart from statutory protection, a trespasser from the date of the determination of the tenancy."»

Το ερώτημα συνεπώς που τίθεται προς εξέταση για σκοπούς της παρούσας διαδικασίας και το οποίο προχωρώ να εξετάσω, είναι το αν ο εναγόμενος έχει παρουσιάσει τέτοια στοιχεία και μαρτυρία ώστε να μπορεί να θεωρηθεί στο παρόν στάδιο ότι έχει καταδείξει να έχει καλή προοπτική να επιτύχει ν’ αποδείξει ότι η από μέρους του κατοχή και χρήση του ακινήτου δεν είναι στην πραγματικότητα παράνομη αλλά νόμιμη και δικαιολογημένη.

Προκειμένου λοιπόν ο εναγόμενος να καταδείξει το κατ’ εκείνον νόμιμο και δικαιολογημένο της από μέρους του κατοχής του επίδικου ακινήτου επικαλείται έγγραφο το οποίο έχει παρουσιάσει και με το οποίο φέρεται να έχει από το 2021 ενοικιάσει το ακίνητο από μία εκ των προηγούμενων συνιδιοκτητών και ισχυρίζεται ότι οι ενάγοντες γνώριζαν κατά την αγορά του ακινήτου και για την ύπαρξη του ιδίου στο ακίνητο αλλά και για την προβαλλόμενη από αυτόν ενοικίαση. Επικαλείται δε προς νομική υποστήριξη των επί του προκειμένου θέσεων του τα λεχθέντα στην Xαραλαμπίδης Παντελής ν. Γεωργίου Aνδρέα Kωνσταντίνου και Άλλου (1996) 1 ΑΑΔ 709 ο λόγος της οποίας συνίσταται στο ότι ο νέος ιδιοκτήτης ενός ακινήτου, ο οποίος το αγοράζει από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη γνωρίζοντας ότι υπάρχει σε αυτό ενοικιαστής, υπέχει θέση εξ επαγωγής εμπιστευματοδόχου (constructive trustee) έναντι του ενοικιαστή (κατόχου) και δεσμεύεται να τηρήσει τις υποχρεώσεις του προκατόχου του – «Οι διεκδικήσεις του εφεσείοντα δε θεμελιώνονται σε δικαίωμα ιδιοκτησίας γης αλλά στα συμβατικά του δικαιώματα και στην αντίστοιχη υποχρέωση των εφεσιβλήτων να τα σεβαστούν και να τα τηρήσουν ως εμπιστευματοδόχοι. Καταλήγουμε ότι οι εφεσίβλητοι είχαν υποχρέωση, ως εμπιστευματοδόχοι, να τηρήσουν τις υποχρεώσεις της πρώην ιδιοκτήτριας, εξασφαλίζοντας την άσκηση των συμβατικών δικαιωμάτων του εφεσείοντα για την κατοχή και νομή του κτήματος καθόλη τη διάρκεια της ενοικίασης».

Επί των θέσεων αυτών του εναγόμενου σημειώνω τα ακόλουθα. 

Κατά πρώτο, το έγγραφο που επικαλείται ο εναγόμενος φαίνεται στην όψη του να συνιστά μια γραπτή συμφωνία μίσθωσης γης για διάρκεια πέραν του ενός έτους η οποία υπογράφεται στο τέλος της τόσο από τους εκεί αναφερόμενους ως αντισυμβαλλόμενους όσο και από δυο μάρτυρες. Στην όψη του δηλαδή και μόνο, το εν λόγω έγγραφο φαίνεται να πληροί τις νομοθετικές προϋποθέσεις που επιβάλλει το αρ. 77 Κεφ. 149 για τη σύναψη μιας έγκυρης σύμβασης μίσθωσης ακίνητης ιδιοκτησίας για πέραν του ενός έτους.

Κατά δεύτερο, είναι κοινώς αποδεκτό ότι το πρόσωπο που υπογράφει στο εν λόγω έγγραφο ως ιδιοκτήτης του ακινήτου, ήταν, κατά το χρόνο της φερόμενης κατάρτισης του εν λόγω εγγράφου, ιδιοκτήτης του ακινήτου τουλάχιστον κατά ¼ μερίδιο.

Στο σημείο αυτό επισημαίνω ότι δεν έχουν διαφύγει της προσοχής μου οι θέσεις των εναγόντων ότι τη συγκεκριμένη συμφωνία που επικαλείται ο εναγόμενος παρουσιάζεται να την υπογράφει μόνο ένας εκ των τεσσάρων τότε συνιδιοκτητών του ακινήτου και ότι ο εναγόμενος έχει παρουσιάσει εκχωρήσεις δικαιωμάτων μόνο από δυο άλλους συνιδιοκτήτες. Παρά ταύτα, έστω και εάν δεν μπορεί να έχει νομικό έρεισμα ο ισχυρισμός του εναγόμενου ότι η φερόμενη συμφωνία ενοικίασης δεσμεύει και την συνιδιοκτήτρια ΒΞ η οποία ούτε τα δικαιώματα της στο ακίνητο φαίνεται να εκχώρησε ποτέ αλλά ούτε και παρουσιάζεται να υπογράφει στη φερόμενη συμφωνία ενοικίασης, και έστω και αν δεν θα μπορούσε νομικά να χρησιμοποιηθεί η φερόμενη εκχώρηση που ο εναγόμενος ισχυρίζεται ότι έδωσε στην ΑΚ/ΑΞ ώστε  να ενοικιαστεί σε εκείνον και το ¼ μερίδιο που ήδη του ανήκε τότε – δεν μπορούσε δηλαδή να ενοικιάσει στον εαυτό του το μερίδιο του - η ουσία παραμένει να είναι ότι το πρόσωπο που υπέγραψε ως ιδιοκτήτης είχε τότε το ¼ μερίδιο του ακινήτου και μπορούσε, λόγω της ιδιότητας της αυτής, να ενοικιάσει τότε τουλάχιστον το δικό της μερίδιο σ’ ένα εκ των άλλων συνιδιοκτητών.  

Ως θέμα καθαρά νομικό δηλαδή, η φερόμενη συμφωνία ενοικίασης του 2021 θα μπορούσε να θεωρηθεί ως μία έγκυρη και δεσμευτική βάση για την κατοχή από τον εναγόμενο τουλάχιστον του ¼ του επίδικου ακινήτου.

Κατά τρίτο, το γεγονός ότι κάποιο πρόσωπο βρισκόταν στο επίδικο ακίνητο και είχε την κατοχή του όταν το αγόραζαν οι ενάγοντες τον Αύγουστο του 2024, συνιστούσε γεγονός το οποίο, ως οι ίδιοι οι ενάγοντες αναφέρουν και ο εναγόμενος ισχυρίζεται, ήταν σε γνώση των εναγόντων διότι το είχαν πληροφορηθεί από τους προηγούμενους ιδιοκτήτες, δηλαδή την ΚΕΔΙΠΕΣ.  

Επισημαίνω εδώ ότι δεν έχω παραγνωρίσει τη θέση των εναγόντων ότι αν και γνώριζαν για την ύπαρξη κάποιου προσώπου στο ακίνητο όταν το αγόραζαν εντούτοις δεν γνώριζαν ούτε για την ταυτότητα του εν λόγω προσώπου αλλά ούτε και τον λόγο που το πρόσωπο αυτό βρισκόταν εκεί, ήτοι ως φερόμενος ενοικιαστής.  Ούτε όμως και έχω παραγνωρίσει και την άλλη θέση των εναγόντων ως προς το ότι το φερόμενο ενοικιαστήριο έγγραφο που ο τελευταίος επικαλείται είναι πλαστό και εικονικό. Υπενθυμίζω όμως ότι στο στάδιο αυτό και στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας το Δικαστήριο δεν μπορεί και δεν πρέπει να προχωρεί σε εις βάθος αξιολόγηση της προσκομισθείσας μαρτυρίας, ήτοι πέραν από του να την αξιολογήσει στην όψη της και να την κρίνει στο απόγειο της.  Κατ’ επέκταση, δεν  είναι  στο παρόν στάδιο που μπορεί να εξεταστεί και να αξιολογηθεί σε τέτοιο βάθος η προσκομισθείσα μαρτυρία ώστε να εξαχθεί τελικό συμπέρασμα ως προς κατά πόσο το έγγραφο που επικαλείται ο εναγόμενος είναι ή όχι πλαστό και εικονικό για τους λόγους που υποστηρίζουν οι ενάγοντες ή σε σχέση με το κατά πόσο οι ενάγοντες γνώριζαν ή όχι κατά την αγορά του ακινήτου ότι το πρόσωπο που κατείχε τότε το ακίνητο τους ήταν ενοικιαστής δυνάμει προηγούμενης γραπτής συμφωνίας ενοικίασης. Άλλωστε, όπως αναφέρεται και στο Blackstone’s ανωτέρω, «… όπου ένα ζήτημα απαιτεί από το δικαστήριο όπως λάβει υπόψη του συμπεριφορά που έλαβε χώρα σε μια περίοδο χρόνου είναι απίθανο ότι το ζήτημα θα μπορεί να επιλυθεί στα πλαίσια μιας αίτησης για συνοπτική απόφαση».

Στο βαθμό λοιπόν που η θέση του εναγόμενου είναι ότι πριν την αγορά του ακινήτου από τους ενάγοντες αυτός είχε συνάψει συμφωνία ενοικίασης η οποία του έδινε το δικαίωμα να λάβει νόμιμα την κατοχή του ακινήτου ή τουλάχιστον μέρος αυτού,  η θέση αυτή φαίνεται εκ πρώτης όψεως να έχει, με βάση τα όσα τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου, κάποιο πραγματικό και νομικό έρεισμα ώστε να δικαιολογείται στο παρόν στάδιο να λεχθεί ότι ο εναγόμενος έχει καλή προοπτική να επιτύχει να αποδείξει τον εν λόγω ισχυρισμό του. Δεν θεωρώ  όμως ότι το θέμα τελειώνει εδώ.  Εξηγώ.

Με βάση την αρχή της Χαραλαμπίδης που ο εναγόμενος επικαλείται, ο νέος ιδιοκτήτης ενός ακινήτου υποχρεούται να σεβαστεί τις συμβατικές υποχρεώσεις του προηγούμενου ιδιοκτήτη προς τον υφιστάμενο ενοικιαστή σε σχέση τουλάχιστο με το συμβατικό δικαίωμα του τελευταίου για την κατοχή και νομή του ακινήτου καθ’ όλη τη διάρκεια της ενοικίασης. Είναι όμως θεωρώ αυτονόητο ότι και ο νέος ιδιοκτήτης δικαιούται, όχι μόνο ν’ αναμένει ότι ο ενοικιαστής θα έχει σεβαστεί τις δικές του συμβατικές υποχρεώσεις απέναντι στον οποιοδήποτε ιδιοκτήτη (βλ. Maximos Court Ltd. ν. Xριστόφορου Πιερή και Άλλου (2001) 1 ΑΑΔ 875) αλλά και ότι την κατοχή του ακινήτου ο ενοικιαστής αυτός την έχει αποκτήσει νόμιμα, δηλαδή σύμφωνα με τις πρόνοιες του ενοικιαστηρίου εγγράφου που καταρτίστηκε με τον προηγούμενο ιδιοκτήτη. Με άλλα λόγια δηλαδή, ένας ενοικιαστής ο οποίος δεν έχει αποκτήσει νόμιμα την κατοχή ενός ακινήτου διότι δεν έχει εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που του επιβάλλει η συμφωνία ενοικίασης ως όρο για να αποκτήσει τέτοια νόμιμη κατοχή, δεν μπορεί στη συνέχεια να χρησιμοποιεί την κατοχή που έλαβε αντισυμβατικά προκειμένου να δεσμεύσει με αυτή τον οποιοδήποτε ιδιοκτήτη του ακινήτου. Είτε ο προτιθέμενος ενοικιαστής εκπλήρωσε τις συμβατικές υποχρεώσεις που είχε απέναντι στον προηγούμενο ιδιοκτήτη και επομένως δικαιούται να λάβει και να διατηρήσει νόμιμα την κατοχή του ακινήτου για τη συμφωνηθείσα περίοδο της ενοικίασης οπόταν σε τέτοια περίπτωση η κατοχή θα πρέπει να γίνει σεβαστή και από τον αντισυμβαλλόμενο ιδιοκτήτη αλλά και τον οποιοδήποτε μεταγενέστερο ιδιοκτήτη, είτε δεν εκπλήρωσε ποτέ τις εν λόγω συμβατικές του υποχρεώσεις οπόταν η κατοχή του ούτε νόμιμη είναι αλλά ούτε και δεσμευτική απέναντι στον αντισυμβαλλόμενο ή τον οποιοδήποτε μεταγενέστερο ιδιοκτήτη. Αντίθετη θεώρηση των πραγμάτων θ’ απέληγε θεωρώ στο παράλογο αποτέλεσμα ένας παράνομος επεμβασίας ν’ αποκτά έναντι του νέου ιδιοκτήτη του ακινήτου που αυτός παράνομα κατέχει, δικαιώματα κατοχής τα οποία δεν είχε ποτέ έναντι του προηγούμενου ιδιοκτήτη του ακινήτου.

Των πιο πάνω λεχθέντων σημειώνω ότι στο ενοικιαστήριο έγγραφο που ο εναγόμενος επικαλείται για να καταδείξει τη νομιμότητα της σημερινής κατοχής του ακινήτου από μέρους του, καταγράφεται ότι η εν λόγω κατοχή του δινόταν τότε υπό τον όρο ότι αυτός, θα κατέβαλλε στο πρόσωπο που παρουσιάζεται ως ιδιοκτήτης το εκεί αναφερόμενο συμφωνηθέν ενοίκιο, ως είναι άλλωστε και το νομικά και πραγματικά σύνηθες σε όλες τις συμφωνίες ενοικίασης. Ειδικότερα όμως, αυτό που καταγράφεται στο συγκεκριμένο έγγραφο ως ο όρος για τη συμβατική ανάληψη και διατήρηση από τον εναγόμενο της νόμιμης κατοχής του ακινήτου υπό την ιδιότητα του ενοικιαστή για την περίοδο που εκεί αναφέρεται, είναι ότι «με την υπογραφή θα καταβληθεί ολόκληρο το ποσό που αφορά το διάστημα της ενοικίασης δηλαδή από την 01/06/2021 – 30/05/2027 η αξία του συμβολαίου δηλαδή Εξήντα Δυο Χιλιάδες Και Εξήντα Τέσσερα Ευρώ (Ευρώ 62,064) …». Προκειμένου δηλαδή ο εναγόμενος να αποκτήσει τη νόμιμη κατοχή του ακινήτου ώστε να δικαιούται να την διεκδικεί και από τον αντισυμβαλλόμενο ιδιοκτήτη αλλά και από τον κάθε μεταγενέστερο ιδιοκτήτη του ακινήτου, αυτός έπρεπε, με βάση το συμβόλαιο που ο ίδιος έχει παρουσιάσει, να είχε καταβάλει στον τότε παρουσιαζόμενο ιδιοκτήτη το ποσό των €62.064. Όπως όμως επισημαίνουν και οι ενάγοντες, ο εναγόμενος δεν έχει παρουσιάσει κανένα αποδεικτικό στοιχείο που να καταδεικνύει ότι έχει όντως καταβάλει το εν λόγω ποσό, και αντίθετα με το τι υποστηρίζει ο τελευταίος,  το λεκτικό του συγκεκριμένου όρου δεν καταδεικνύει ότι το εν λόγω ποσό έχει όντως καταβληθεί αλλά μόνο ότι «θα καταβληθεί».

Επισημαίνω εδώ ότι τα πιο πάνω τα αναφέρω όχι διότι θεωρώ ότι η μη παρουσίαση οποιουδήποτε στοιχείου περί πληρωμής των ενοικίων που αναφέρονται στη φερόμενη συμφωνία ενοικίασης του 2021 καταδεικνύει ότι το έγγραφο εκείνο είναι πλαστό και εικονικό ως υποστηρίζουν οι ενάγοντες, κάτι το οποίο όπως ανέφερα δεν μπορεί να εξεταστεί στο παρόν στάδιο, αλλά διότι το γεγονός της πληρωμής των συγκεκριμένων ενοικίων είναι στοιχείο άρρηκτα συνδεδεμένο με τη θέση που προβάλλει ο εναγόμενος ως υπεράσπιση, ήτοι ότι είχε λάβει από το 2021 νόμιμα την κατοχή του ακινήτου δυνάμει του φερόμενου ενοικιαστηρίου εγγράφου, ουσιαστικά γιατί είχε εκπληρώσει τους όρους που εκεί αναφέρονταν.

Κοντολογίς, για να δικαιολογήσει το νόμιμο και δικαιολογημένο της κατοχής του επίδικου ακινήτου παρά την αντίθεση των νέων ιδιοκτητών του, ο εναγόμενος επικαλείται το συμβατικό δικαίωμα κατοχής που το φερόμενο ενοικιαστήριο έγγραφο του 2021 φαίνεται να του δίνει. Δεν έχει όμως παρουσιάσει ο εναγόμενος εκείνα τα στοιχεία που θα καταδείκνυαν ότι αυτός είχε όντως εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που το συγκεκριμένο έγγραφο φαίνεται να του επέβαλλε να εκπληρώσει ώστε να δικαιούτο με βάση τους όρους του εγγράφου να λάβει το συμβατικό δικαίωμα στη νόμιμη κατοχή που σήμερα προβάλλει προκειμένου να αντισταθεί στις αξιώσεις των εναγόντων.

Δεν έχω βεβαίως παραγνωρίσει ότι κατά τον εναγόμενο, ο λόγος που αυτός δεν μπόρεσε μέχρι σήμερα να παρουσιάσει στοιχεία αναφορικά με την από μέρους του εκπλήρωση του συμβατικού όρου που του επιβλήθηκε για ανάληψη νόμιμης κατοχής του ακινήτου είναι διότι το πρόσωπο που παρουσιάζεται να του ενοικίασε το ακίνητο το 2021, και στο οποίο πρόσωπο αυτός θα έπρεπε να είχε καταβάλει το συμφωνηθέν ενοίκιο, «αντιμετωπίζει σοβαρά προβλήματα υγείας τα οποία τους τελευταίους τρεις μήνες έχουν επιδεινωθεί καθιστώντας αδύνατη τη μετακίνηση της και την υπογραφή Ε/Δ…». Για το λόγο αυτό, ο εναγόμενος επιφύλαξε με την Ε/Δ του «…του δικαιώματος μου να υποβάλω μελλοντικά ένορκη δήλωση εκ μέρους της εφόσον η κατάσταση της υγείας της το επιτρέπει…».

Με κάθε σεβασμό προς τον εναγόμενο όμως, από τη στιγμή που καταχωρήθηκε η παρούσα αίτηση στις 21/11/24, του είχε καταστεί σαφές και ρητό ότι θα έπρεπε να παρουσιάσει στο Δικαστήριο όλα εκείνα τα στοιχεία που δικαιολογούσαν την από μέρους του κατοχή και χρήση του επίδικου ακινήτου παρά την περί του αντιθέτου θέση των ιδιοκτητών του. Και έστω και αν η αίτηση αυτή είχε καταχωρηθεί εντός των τριών μηνών που ο εναγόμενος ισχυρίζεται ότι το πρόσωπο που θα μπορούσε να βεβαιώσει τους ισχυρισμούς του αδυνατούσε να το πράξει λόγω προβλημάτων υγείας, 5 μήνες πριν να καταχωρήσει ο εναγόμενος τη συμπληρωματική του Ε/Δ και να προβάλει τη συγκεκριμένη αδυναμία, δηλαδή στις 10/09/24, οι ενάγοντες είχαν καταχωρίσει και κοινοποιήσει σε αυτόν την κυρίως απαίτηση τους στην οποία προβάλλουν πανομοιότυπους ουσιαστικά ισχυρισμούς. Θα μπορούσε δηλαδή ο εναγόμενος να εξασφαλίσει έγκαιρα τα συγκεκριμένα στοιχεία που αναφέρει ότι υπό άλλες συνθήκες θα εξασφάλιζε και το αναφέρω αυτό επισημαίνοντας και το ότι ήταν πάντοτε μέρος της πρακτικής των Δικαστηρίων να γίνονται διευθετήσεις με τον Πρωτοκολλητή προκειμένου να ορκιστεί ενώπιον του κάποιο πρόσωπο το οποίο αναφέρει ότι αντιμετωπίζει σοβαρή δυσκολία να μεταβεί στο Δικαστήριο. 

Στο βαθμό λοιπόν που ο εναγόμενος προβάλλει τη θέση ότι έχει αποκτήσει νόμιμα την κατοχή του επίδικου ακινήτου δυνάμει της φερόμενης συμφωνίας ενοικίασης του 2021, κρίνω ότι με τα στοιχεία που αυτός έχει παρουσιάσει δεν μπορεί στο παρόν στάδιο να λεχθεί ότι αυτός έχει καλή προοπτική επιτυχία να αποδείξει ένα τέτοιο ισχυρισμό. Παρά ταύτα όμως, επειδή έχω ήδη κρίνει ότι στο παρόν στάδιο ότι ο εναγόμενος έχει καταδείξει ότι έχει καλή προοπτική να επιτύχει στο να αποδείξει ότι είχε συνάψει μια έγκυρη και δεσμευτική συμφωνία ενοικίασης του επίδικου ακινήτου η οποία ενδέχεται να είναι και δεσμευτική προς τους ενάγοντες, κρίνω ότι δε θα ήταν ορθό να αγνοήσω εντελώς το γεγονός ότι ο εναγόμενος ισχυρίζεται ότι θα μπορούσε να παρουσιάσει και τα στοιχεία εκείνα που καταδεικνύουν ότι αυτός εκπλήρωσε τη συμβατική υποχρέωση που φέρεται να του επιβλήθηκε ως όρος για την ανάληψη νόμιμης και δεσμευτικής κατοχής του επίδικου ακινήτου. 

Για τους πιο πάνω λόγους συνεπώς, στο βαθμό που η υπόθεση των εναγόντων αφορά στο ζήτημα της παράνομης κατοχής του επίδικου ακινήτου από τον εναγόμενο αλλά και στο σχετικό δικαίωμα που ο τελευταίος ισχυρίζεται ότι έχει επί του επίδικου ακινήτου ως υπεράσπιση, κρίνω ότι δεν θα ήταν υπό τις περιστάσεις ορθό και δίκαιο ν’ ασκήσω την εξουσία που μου παρέχει το Μ.24 για την έκδοση απόφασης εναντίον του εναγόμενου ως η σχετική απαίτηση των εναγόντων αλλά ούτε και κρίνω ότι θα ήταν υπό τις περιστάσεις ορθό και δίκαιο να απορρίψω την αίτηση σε σχέση με αυτή την πτυχή της υπόθεσης.

Αντιθέτως, αντλώντας καθοδήγηση από τα όσα αναφέρονται στις σελ. 617 και 631 – 632 του Blackstone’s ανωτέρω σε σχέση με την εξουσία που έχει το Δικαστήριο στα πλαίσια αίτησης δυνάμει του Μ.24 Κ.6 για την έκδοση διατάγματος υπό όρους (conditional orders), και δη διατάγματος το οποίο απαιτεί από διάδικο να πραγματοποιήσει συγκεκριμένο βήμα σε σχέση με την απαίτηση ή την υπεράσπιση του, κρίνω ότι η παρούσα περίπτωση προσφέρεται για την έκδοση ενός τέτοιου διατάγματος ώστε να διαφανεί κατά πόσο υπάρχει όντως κάποια βάση στη συγκεκριμένη πτυχή της υπεράσπισης που προβάλλει ο εναγόμενος σε σχέση με το ζήτημα της κατοχής του επίδικου ακινήτου ή αν τελικά δεν υπάρχει κανένας ουσιαστικός λόγος για να συνεχίσει να προωθείται αυτή η πτυχή της υπεράσπισης.

Υπό το φως της πιο πάνω κατάληξης μου σε σχέση με τις αξιώσεις των εναγόντων που αφορούν στο θέμα της κατοχής του ακινήτου, στρέφομαι να εξετάσω την άλλη πτυχή της υπόθεσης που προωθούν οι τελευταίοι με την παρούσα αίτηση, ήτοι το θέμα των αποζημιώσεων που αξιώνουν από τον εναγόμενο. Για το συγκεκριμένο θέμα σημειώνω τα εξής.

Οι ενάγοντες αξιώνουν από τον εναγόμενο δύο ειδών αποζημιώσεις, ήτοι τη μηνιαία ενοικιαστική αξία του ακινήτου ως αποζημίωση «για απώλεια της χρήσης…και/ή ως ενδιάμεσα και/ή διαφυγόντα κέρδη και/ή ως αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση …» και το ποσό που ισχυρίζονται ότι αναγκάζονται να καταβάλλουν μηνιαίως ως ενοίκιο σε τρίτους ως αποζημίωση οικονομικής ζημιάς που υπόκεινται «…συνεπεία της αποστέρησης της ακίνητης περιουσίας τους από τον εναγόμενο…». Δεν πρόκειται δηλαδή για κάποιες προσυμφωνημένες ή προκαθορισμένες αποζημιώσεις όπως είναι οι αποζημιώσεις που αξιώνονται στην περίπτωση ανάκτησης κατοχής από ενοικιαστή που ήταν υπόχρεος στην καταβολή συγκεκριμένου ενοικίου, αλλά για αποζημιώσεις το ύψος και η φύση των οποίων θα πρέπει να αποδειχτεί με την ανάλογη μαρτυρία.

Επισημαίνω λοιπόν ότι με την έκθεση απαίτησης, οι ενάγοντες συγκεκριμενοποιούν τις επί του προκειμένου αξιώσεις τους ν’ αφορούν, αφ’ ενός σε «…ποσό των €3600 μηνιαίως και/ή €900 εβδομαδιαίως από 19/08/2024 και/ή το αντίστοιχο της ενοικιαστικής αξίας του ακινήτου μέχρι την παράδοση κενής και ελεύθερης της κατοχής του…ως αποζημιώσεις για απώλεια της χρήσης…και/ή ως ενδιάμεσα και/ή διαφυγόντα κέρδη και/ή ως αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση …» και αφ’ ετέρου σε  «…€1200 μηνιαίως μέχρι την παράδοση ελεύθερης και κενής της κατοχής του ακινήτου ως…ενοίκια τα οποία οι ενάγοντες καταβάλλουν σε τρίτο για να έχουν τόπο διαμονής συνεπεία της αποστέρησης της ακίνητης περιουσίας τους από τον εναγόμενο…»[2]. Με την παρούσα αίτηση και υποστηρικτική της μαρτυρία όμως, οι ενάγοντες παρουσιάζονται να καθορίζουν κατά διαφορετικό τρόπο τις συγκεκριμένες αξιώσεις τους για τις οποίες αναφέρουν ότι αφορούν σε «…ποσό των €3000 μηνιαίως και/ή €750 εβδομαδιαίως…ως αποζημιώσεις για απώλεια της χρήσης…και/ή ως ενδιάμεσα και/ή διαφυγόντα κέρδη και/ή ως αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση …» και «…€850 μηνιαίως μέχρι την παράδοση ελεύθερης και κενής της κατοχής του ακινήτου ως…ενοίκια τα οποία οι ενάγοντες καταβάλλουν σε τρίτο…».

Υπό το φως της πιο πάνω διάστασης μεταξύ δικογράφου και μαρτυρίας σε σχέση με τις συγκεκριμένες αξιώσεις και λαμβανομένης υπόψη της φύσης των εν λόγω αξιώσεων, κρίνω ότι τυγχάνουν εφαρμογής, κατ’ αναλογία, τα όσα λέχθηκαν στην υπόθεση MUKHTAR MOHAMED AL NWILI v. MAREMONTE INVESTEMENTS LTD, Πολιτική Έφεση Αρ. Ε205/2017, 9/1/2024:

«…Σε σχέση με την επιδίκαση αποζημιώσεων μέχρι την παράδοση κενής και ελεύθερης κατοχής της κατοικίας, σημειώνουμε ότι στο Ειδικά Οπισθογραφημένο Κλητήριο Ένταλμα ζητείτο αποζημίωση €1.500 μηνιαίως μέχρι την εκκένωση και παράδοση κενής και ελεύθερης κατοχής της κατοικίας στην Εφεσίβλητη.  Ωστόσο, δεν επρόκειτο για προσυμφωνημένη αποζημίωση στην οποία η Εφεσίβλητη θα εδικαιούτο χωρίς άλλο. Δικογραφείτο ότι το ποσό, δηλαδή €1.500 μηνιαίως, ήταν η ενοικιαστική αξία της επίδικης κατοικίας, όμως δεν ήταν περίπτωση ανάκτησης κατοχής από ενοικιαστή που ήταν υπόχρεος στην καταβολή συγκεκριμένου ενοικίου.  Δεν εγειρόταν καν ζήτημα διαπίστωσης υπεράσπισης του Εφεσείοντα στην επιμέρους απαίτηση, αλλά αξίωσης που η Εφεσίβλητη όφειλε να αποδείξει με μαρτυρία, που θα έπρεπε να γίνει αποδεκτή από το πρωτόδικο Δικαστήριο κατόπιν αξιολόγησης, στο πλαίσιο της μόνης προσφερόμενης διαδικασίας, της «κανονικής» δίκης.  Το μηνιαίο ποσό που επιδικάστηκε ως αποζημίωση με την πρωτόδικη απόφαση δεν ήταν €1.500, αλλά €1.067, για το οποίο είχε προσφερθεί μαρτυρία με την επισύναψη σχετικού τεκμηρίου, έκθεσης εκτίμησης ημερ.13.3.2017, στην ένορκη δήλωση που συνόδευε την αίτηση για συνοπτική απόφαση.  Κάτι τέτοιο δεν θα μπορούσε να γίνει χωρίς την αποδοχή ως αξιόπιστης της σχετικής μαρτυρίας (έκθεσης) από το πρωτόδικο Δικαστήριο, διεργασία ανεφάρμοστη στο πλαίσιο εξέτασης αίτησης για συνοπτική απόφαση.

Στην J. & M. Loizides Ag. Ltd κ.ά. ν. Τράπ. Κύπρου Δημ. Ετ. Λτδ (2011) 1(Β) Α.Α.Δ. 1280, 1288-9, αναφέρθηκε ότι:

«Στο στάδιο εξέτασης αίτησης για συνοπτική απόφαση, το Δικαστήριο δεν υπεισέρχεται στα γεγονότα της υπόθεσης για να τα κρίνει. Κάτι τέτοιο δεν συνάδει με το ρόλο του Δικαστηρίου. ........Εξάλλου, διαφορετικός τρόπος προσέγγισης δεν θα συνήδε με τη συνταγματικά κατοχυρωμένη θέση ότι κάθε διάδικος έχει το δικαίωμα όχι μόνο να προσφύγει στο Δικαστήριο, αλλά και να απαιτήσει να παρουσιάσει και να εξετάσει μάρτυρες και γενικά να του δοθεί η ευκαιρία να παρουσιάσει μέσα στα πλαίσια ακροαματικής διαδικασίας τις θέσεις και τα επιχειρήματά του (βλ. Άρθρο 30 του Συντάγματος)».

Υπόλογος ή όχι να πληρώσει αποζημιώσεις για την κατοχή της κατοικίας μέχρι την παράδοση της, ο Εφεσείων είχε κάθε δικαίωμα να αντεξετάσει τον εκτιμητή της Εφεσίβλητης και να παρουσιάσει και δικό του, για να καταδείξει ότι η ενοικιαστική αξία της κατοικίας ήταν μικρότερη και συνεπώς και η αποζημίωση που όφειλε να καταβάλει πιο μικρή.  Αυτό μόνο στο πλαίσιο της «κανονικής» δίκης μπορούσε να γίνει.»

Κρίνω συνεπώς ότι σε σχέση με αυτή την πτυχή της υπόθεσης η αίτηση δεν μπορεί να εγκριθεί και θα πρέπει να απορριφθεί.

Για όλους τους πιο πάνω λόγους που έχω εξηγήσει επομένως, στο βαθμό που με την παρούσα αίτηση ζητείται να εκδοθεί συνοπτική απόφαση εναντίον του εναγόμενου σε σχέση με τις αποζημιώσεις που αξιώνουν οι ενάγοντες, η αίτηση απορρίπτεται.

 

Στο βαθμό όμως που με την παρούσα αίτηση ζητείται να εκδοθεί συνοπτική απόφαση εναντίον του εναγόμενου σε σχέση με την από μέρους του κατοχή και χρήση του επίδικου ακινήτου, εκδίδεται, κατ’ εφαρμογή του Μ.24 Κ.6, διάταγμα με το οποίο διατάσσεται ο εναγόμενος να καταθέσει στο Δικαστήριο εντός 45 ημερών ένορκη δήλωση με την οποία να καταδεικνύεται με τα ανάλογα στοιχεία ότι αυτός έχει καταβάλει το ποσό των €62.064 στο πρόσωπο που παρουσιάζεται ως ιδιοκτήτης στη φερόμενη συμφωνία ενοικίασης της 01/05/2021. Σε περίπτωση όμως που ο εναγόμενος δεν συμμορφωθεί με το εν λόγω διάταγμα, τότε η υπεράσπιση που έχει καταχωρίσει θα διαγραφεί στο βαθμό που με αυτή προβάλλεται και προωθείται η θέση ότι ο εναγόμενος κατέχει και χρησιμοποιεί το επίδικο ακίνητο κατά τρόπο νόμιμο και δεσμευτικό έναντι των εναγόντων και δεν θα επιτραπεί στον εναγόμενο να προωθήσει τέτοια θέση ως υπεράσπιση με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την συγκεκριμένη πτυχή της υπόθεσης που προωθείται εναντίον του.

Όσον αφορά τέλος τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας, λαμβάνοντας υπόψη ότι η διαδικασία αυτή είναι, για τους λόγους που έχω εξηγήσει, άρρηκτα συνδεδεμένη με την τύχη που θα έχει στο τέλος η κυρίως απαίτηση των εναγόντων αλλά και η υπεράσπιση του εναγόμενου, κρίνω ορθό και δίκαιο να διατάξω όπως το ζήτημα των εξόδων της παρούσας αίτησης παραμείνει να αποφασιστεί όταν θα ολοκληρωθεί η υπόθεση (costs are reserved) ώστε να μπορεί, αν χρειαστεί, να εξεταστεί και οποιοδήποτε τυχόν θέμα συμψηφισμού ήθελε προκύψει σε σχέση με τα έξοδα που θα δημιουργηθούν μέχρι τότε και εκδίδω ανάλογη διαταγή (βλ. σελ. 1230 – 1231 Blackstone’s ανωτέρω).     

(Υπ.)………………………

Λ. Πασχαλίδης, Α.Ε.Δ.

Πιστόν αντίγραφο

Πρωτοκολλητής