ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ

ΕΝΩΠΙΟΝ: Λ. ΠΑΣΧΑΛΙΔΗ, Α.Ε.Δ.

 Αρ. Αγωγής: 477/17

Μεταξύ:

1.    Δημήτρη Τζιήρκα

2.    Γιαννούλα Τζιήρκα 

   Ενάγοντες

Και

SFORZESCO HOLDINGS LTD

Εναγόμενη

----------------

Ημερομηνία: 07 Μαΐου 2025

Εμφανίσεις:

Για Ενάγοντες: κ. Δ. Παπαδόπουλος και κα Φ. Χαραλάμπους για Παπαδόπουλος, Λυκούργος & Σια ΔΕΠΕ

Για Εναγόμενη -: κ. Α. Πετρίδης για Πολύκαρπος Δ. Πετρίδης & Σία

ΑΠΟΦΑΣΗ

Αντικείμενο της παρούσας αγωγής είναι το περιεχόμενο συμφωνίας που οι ενάγοντες υπέγραψαν με την εναγόμενη στις 13/07/2005 για την αγορά έναντι του ποσού των Λ.Κ.530.000, μιας διώροφης έπαυλης που η τελευταία θα έχτιζε στα πλαίσια του κατασκευαστικού έργου με την ονομασία Larnaka Bay Resort.

Ειδικότερα, το παράπονο των εναγόντων έγκειται στη θέση ότι ενόσω αυτοί βρίσκονταν στα γραφεία της εναγόμενης για την υπογραφή της συμφωνίας και ενόσω το εκ των προτέρων συμφωνημένο κείμενο βρισκόταν υπό τον έλεγχο της τελευταίας, εν αγνοία και άνευ της νόμιμης συγκατάθεσης και αποδοχής τους εισήχθη στο κείμενο πριν από την υπογραφή του όρος ο οποίος προνοούσε, αντίθετα με τα όσα είχαν ως τότε αποτελέσει αντικείμενο κοινής αντίληψης και συμφωνίας, ότι οι ενάγοντες θα ήταν υπόχρεοι να καταβάλουν στην εναγόμενη όλα τα έξοδα της τραπεζιτικής εγγυητικής (bank guarantee) που η τελευταία θα τους έδινε ως εξασφάλιση για την από μέρους της τήρηση των συμβατικών της υποχρεώσεων (πρόκειται για τη 2^η παράγραφο του όρου 9Β του Μέρους Β της συμφωνίας).

Στη βάση λοιπόν του πιο πάνω ισχυρισμού, ο οποίος συνιστά και τον πυρήνα της αγωγής, οι ενάγοντες ζητούν όπως εκδοθεί διάταγμα διόρθωσης (rectification) του συγκεκριμένου όρου ώστε ν’ αντικατασταθεί με τον ορθό, κατ’ εκείνους όρο που αντικατοπτρίζει την πραγματική συμφωνία και πρόθεση των μερών (ο «ορθά συνταγμένος όρος»), και επειδή δυνάμει του «εσφαλμένου» όρου υποχρεώθηκαν σε μεταγενέστερο στάδιο από την εναγόμενη να της καταβάλουν – και της κατέβαλαν - ποσό €112.904,00 το οποίο όμως δεν θα έπρεπε να καταβάλουν με βάση τον ορθ’α συνταγμένο όρο, ζητούν και όπως το εν λόγω ποσό επιδικαστεί υπέρ τους ως αποζημιώσεις για απάτη (fraud) και/ή δόλο και/ή καταδολίευση και/ή ψευδείς παραστάσεις και/ή εξαναγκασμό και/ή οικονομικό εξαναγκασμό και/ή δυνάμει των αρχών του αδικαιολόγητου πλουτισμού για μη χαριστικές πράξεις και/ή λόγω παράνομης οικειοποίησης ποσών και/ή με βάση τις αρχές της αποκατάστασης.

Αν και περαιτέρω λεπτομέρειες αναφορικά με την εκδοχή των εναγόντων θα κάνω σε κατοπινό στάδιο, επί του παρόντος αναφέρω ότι τις αξιώσεις τους οι τελευταίοι τις προωθούν στη βάση των όσων γεγονότων κατ’ εκείνους περιβάλλουν την υπογραφή της συμφωνίας της 13/07/2005, ήτοι το υπόβαθρο της συμφωνίας εκείνης (διαπραγματεύσεις, συζητήσεις, προσχέδια που ανταλλάχθηκαν κ.ο.κ.), καθώς επίσης και των γεγονότων που έλαβαν χώρα μεταγενέστερα, ήτοι κατά την εκπλήρωση της συμφωνίας.

Στην αντιπέρα όχθη, η εναγόμενη, με την υπεράσπιση που καταχώρισε υπεραμύνεται της εξ αρχής ορθότητας και εγκυρότητας του συγκεκριμένου επίδικου όρου που περιλαμβανόταν στην υπογεγραμμένη συμφωνία της 13/07/2005 και επικαλούμενη και εκείνη τα όσα περιβάλλουν την υπογραφή της συμφωνίας αλλά και τα όσα ακολούθησαν μέχρι και την πληρωμή του ποσού των €112.904,00 από τους ενάγοντες, υποστηρίζει ότι ορθά και νόμιμα εφαρμόστηκε κατά δεσμευτικό τρόπο ο συγκεκριμένος συμβατικός όρος και κατ’ επέκταση ότι ορθά απαιτήθηκε και  πληρώθηκε το αξιούμενο ποσό.

Κατά την ακρόαση μαρτυρία εκ μέρους των εναγόντων έδωσε ο ενάγοντας 1 (ΜΕ1 – Έγγραφο Α) και η δικηγόρος Α.Μ. (ΜΕ2 - Έγγραφο Β), η οποία, ως είναι κοινώς αποδεκτό, ήταν η δικηγόρος που εκπροσωπούσε τους ενάγοντες κατά τον επίδικο χρόνο σύναψης της συμφωνίας της 13/07/05.  Από πλευράς εναγομένης μαρτυρία έδωσε ο Α.Μ., ο οποίος είναι κοινώς αποδεκτό ότι είναι ο οικονομικός διευθυντής του Ομίλου SFS στον οποίο υπάγεται η εναγόμενη και ο οποίος δεν αμφισβητείται ότι βρίσκεται στην υπηρεσία του εν λόγω ομίλου από το 1999 (ΜΥ1 – Έγγραφο Γ).

Αν και όλοι οι πιο πάνω μάρτυρες έτυχαν εκτενούς αντεξέτασης από τους ευπαίδευτους συνήγορους της αντίδικης πλευράς, εντούτοις στην πορεία διαφάνηκε ότι τα πλείστα επίδικα γεγονότα, όπως και τα έγγραφα που καταχωρήθηκαν κατά την ακρόαση, είναι σε μεγάλο βαθμό κοινώς αποδεκτά και μη αμφισβητούμενα. Ενόψει τούτου αλλά και ενόψει και της φύσης της υπόθεσης για την οποία θα κάνω ειδική αναφορά σε μεταγενέστερο σημείο της παρούσας, δεν κρίνεται αναγκαία η παράθεση όλης ανεξαιρέτως της εκατέρωθεν προσκομισθείσας μαρτυρίας (βλ. ΙΩΑΝΝΟΥ κ.α. ν. ΑΛΗΦΑΝΤΗ κ.α., Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017, 164/2017, 165/2017, 7/10/2019). Θα περιοριστώ επομένως στο παρόν στάδιο ν’ αναφέρω ότι όλοι οι μάρτυρες που κατέθεσαν κατά την ακρόαση είχαν αναφερθεί στις συνθήκες που περιβάλλουν την υπογραφή και εκτέλεση της συμφωνίας της 13/07/2005 και ειδικότερα στο πώς τα μέρη οδηγήθηκαν μέσω των διαπραγματεύσεων τους στην υπογραφή της συμφωνίας και στο τι επακολούθησε της υπογραφής μέχρι και τις 04/04/16 που οι ενάγοντες πλήρωσαν το αξιούμενο ποσό στην εναγόμενη οπόταν και ενεγράφη στο όνομα τους η αγορασθείσα έπαυλη.

Των πιο πάνω λεχθέντων προχωρώ να παραθέσω τα όσα γεγονότα προκύπτουν να συνιστούν κοινώς αποδεκτά και μη αμφισβητούμενα γεγονότα μεταξύ των διαδίκων.

Α.        Στις 28/4/2005 υπογράφτηκε μεταξύ των διαδίκων μία προκαταρκτική συμφωνία με την οποία δινόταν στους ενάγοντες η επιλογή να προχωρήσουν να διαπραγματευτούν με την εναγόμενη τη σύναψη συμφωνίας για την αγορά της έπαυλης που αναφέρθηκε ανωτέρω έναντι του ποσού των Λ.Κ.530.000 (Τεκ.1) Η εν λόγω έπαυλη, σημειώνω, παρουσιαζόταν τότε από την εναγόμενη ότι αναμενόταν να ανεγερθεί τον Δεκέμβριο 2005. Στη συμφωνία αυτή, η οποία προνοούσε για την καταβολή από τους ενάγοντες ποσού Λ.Κ.5000 ως προκαταβολή προκειμένου να μπορούν να ασκήσουν εντός 10 ημερών την επιλογή να διαπραγματευτούν τη σύναψη τελικής συμφωνίας αγοράς της έπαυλης, τους ενάγοντες τους εκπροσώπησε με την υπογραφή του ο ενάγοντας 1 ενώ την εναγόμενη την εκπροσώπησε με τη δική του υπογραφή ο Μ.Γ., ο οποίος είχε παρουσιαστεί ως ο διευθυντής του κατασκευαστικού έργου (Project Manager) (Τεκ.2).

Β.        Αφού εκπληρώθηκαν οι όροι της πιο πάνω συμφωνίας και οι ενάγοντες μπόρεσαν να ασκήσουν την εκεί αναφερόμενη επιλογή τους, τα μέρη προχώρησαν περί τον Ιούνιο 2005 σε διαπραγματεύσεις προκειμένου να καταλήξουν στο τελικό κείμενο της συμφωνίας που θα υπέγραφαν. Στα πλαίσια των διαπραγματεύσεων αυτών, τους ενάγοντες εκπροσωπούσε ο ενάγοντας 1 και η δικηγόρος Α.Μ., ενώ την εναγόμενη την εκπροσωπούσε τουλάχιστον ο Μ.Γ. (βλ. μεταξύ άλλων και παρ. 4,9,10,17 και 19 Εγγράφου Γ).

Γ.         Κατά τη διάρκεια των διαπραγματεύσεων και συζητήσεων των μερών αναφορικά με το τελικό κείμενο της συμφωνίας που θα υπογραφόταν μεταξύ τους, οι δύο πλευρές αντάλλαξαν σχετική αλληλογραφία καθώς και διάφορα προσχέδια της προτιθέμενης τελικής συμφωνίας. Ένα δε από τα θέματα που τους απασχόλησε έντονα τότε ήταν το θέμα της παροχής από την εναγόμενη τραπεζιτικής εγγυητικής (bank guarantee) ως εξασφάλιση της συμβατικής της υποχρέωσης να εκδώσει και να μεταβιβάσει στο όνομα των εναγόντων ξεχωριστό τίτλο για την έπαυλη. Σημειώνω εδώ ότι αν και οι δυο πλευρές διαφωνούν ως προς το ποιος ήταν που ζήτησε και πρόσφερε αρχικά την παροχή τραπεζιτικής εγγυητικής καθώς και ως προς το ποιος ήταν ο λόγος που κρίθηκε αναγκαίο να ζητηθεί και να προσφερθεί τέτοια εγγυητική, εντούτοις συμφωνούν και οι δυο τους ότι η εν λόγω εγγυητική αποσκοπούσε στο να παρουσιάζεται ως εξασφαλισμένη η συμβατική υποχρέωση της εναγόμενης να εκδώσει και να μεταβιβάσει ξεχωριστό τίτλο στους ενάγοντες.

Δ.        Από τη μη αμφισβητούμενη γραπτή μαρτυρία που κατατέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου προκύπτει να είναι κοινώς αποδεκτό και μη αμφισβητούμενο ότι μεταξύ Ιουνίου 2005  και 13/07/05 που υπεγράφη η επίδικη συμφωνία, έλαβαν χώρα τα εξής[1]:

             i.       Στις 10/06/05 ο ενάγοντας 1 απέστειλε email στον ΜΓ αναφορικά με τις συζητήσεις που είχαν προηγηθεί μεταξύ τους «σε σχέση με τα έξοδα της τραπεζιτικής εγγυητικής από την … ημερομηνία που υπογράψαμε την προκαταρκτική συμφωνία», αναφέροντας του ότι ανέμενε από την εναγόμενη (πωλητές) «…να μας εξηγήσουν «γιατί είμαστε υποχρεωμένοι να πληρώσουμε τα έξοδα της τραπεζιτικής εγγυητικής για περίοδο 5 ετών». Η περίοδος των 5 ετών είναι πέραν του σύνηθες προκειμένου να μεταβιβαστεί και να εγγραφεί η περιουσία στο όνομα του αγοραστή». Με το ίδιο email ο ενάγοντας 1 ενημέρωσε το ΜΓ ότι έπρεπε να ξεκαθαρίσει το συγκεκριμένο θέμα προκειμένου να μπορεί να προχωρήσει η συμφωνία και ότι για οποιοδήποτε άλλο θέμα θα προέκυπτε, περιλαμβανομένου και του λεκτικού που θα χρησιμοποιείτο τελικά για την εγγυητική, τους ενάγοντες θα τους εκπροσωπούσε η δικηγόρος τους, ήτοι η ΜΕ2 (Τεκ.3).

 

            ii.      Στις 13/06/05 η ΜΕ2 έστειλε fax στο ΜΓ αναφέροντας του ότι του έστελλε «τις παρατηρήσεις μου στο συμβόλαιο με (ενάγοντες)» και του επεσύναπτε προσχέδιο της προτιθέμενης συμφωνίας με τίτλο «Τροποποιήσεις στο Συμβόλαιο μεταξύ (εναγόντων και εναγόμενης)». Στο έγγραφο αυτό γίνονταν διάφορες υποδείξεις και επισημάνσεις από τη ΜΕ2 ως προς το τι θα έπρεπε να περιλαμβάνει η τελική συμφωνία και τι όχι, ενώ όσον αφορά το θέμα της τραπεζιτικής εγγυητικής, η ΜΕ2 είχε σημειώσει στην προτιθέμενη παρ.8 του Μέρους Β της συμφωνίας ότι «για το bank guarantee θα μιλήσουμε για περισσότερες λεπτομέρειες». Στο τέλος του συγκεκριμένου εγγράφου, το οποίο κατά την ακρόαση παρουσιάστηκε από την πλευρά της εναγόμενης, υπήρχε σημείωση της ΜΕ2 προς τον ενάγοντα 1 ότι ήθελε «να ξανασυζητήσουμε για την εγγυητική και την απαλλαγή από την τράπεζα του αγοραζόμενου σπιτιού ώστε να μπορεί να μεταβιβαστεί» (Τεκ.16).  

 

           iii.       Αφού το θέμα των εξόδων της τραπεζικής εγγυητικής συζητήθηκε περαιτέρω μεταξύ ενάγοντα 1 και ΜΓ κατά τις επόμενες δύο μέρες, ο τελευταίος έστειλε στον πρώτο email στις 15/06/05 με το οποίο, επικαλούμενος την τηλεφωνική επικοινωνία που είχαν εκείνη την ημέρα για το συγκεκριμένο θέμα, ήτοι των εξόδων της τραπεζιτικής εγγυητικής, τον ενημέρωσε ότι η «τελική θέση της εταιρείας μας για το θέμα της τραπεζιτικής εγγυητικής» ήταν ότι:

 

«Εσύ (ο αγοραστής) θα πληρώσεις για τα έξοδα της τραπεζιτικής εγγυητικής για τα πρώτα δύο χρόνια το ποσό των 9540 ΛΚ για κάθε έτος (1.8% επί 530.000ΛΚ το χρόνο). Η εταιρεία μας (πωλητής) θα πληρώσει για τα έξοδα της τραπεζιτικής εγγυητικής για τα υπόλοιπα χρόνια». (Τεκ.3)

 

           iv.       Την επόμενη μέρα, δηλαδή στις 16/06/05, ο ΜΓ έστειλε στον ενάγοντα 1 email με θέμα «Συμβόλαιο στα ελληνικά» (Τεκ.4) στο οποίο επισυναπτόταν προσχέδιο της προτιθέμενης συμφωνίας το οποίο περιείχε, μεταξύ των εκεί αναφερόμενων όρων, διάφορα αποσπάσματα σε τονισμένο (μαύρο) φόντο τα οποία αντικατόπτριζαν σε μεγάλο βαθμό τις παρατηρήσεις που η ΜΕ2 είχε στείλει στο Μ.Γ στις 13/06/05. Συγκεκριμένα:

 

Για το χρόνο παράδοσης της κατοχής της έπαυλης αναφερόταν στο προσχέδιο ότι θα λάμβανε χώρα μέχρι τις 06 Ιουνίου 2006, ενώ όσον αφορά το τίμημα αγοράς των ΛΚ 530.000, αυτό αναφερόταν ότι θα καταβαλλόταν τμηματικά, ήτοι με την πίστωση ποσού 15.000ΛΚ που είχε ήδη καταβληθεί, 95.060ΛΚ με την υπογραφή του εν λόγω εγγράφου, 95.060ΛΚ την 26/10/15, 95.060ΛΚ την 26/01/06, 95.060ΛΚ την 26/04/06, 95.060ΛΚ κατά την παράδοση κατοχής στις 26/06/06 και 39.700ΛΚ ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση στο όνομα των εναγόντων.

 

Όσον αφορά την ημερομηνία της μεταβίβασης του ακινήτου στο όνομα των εναγόντων αλλά και το θέμα της τραπεζικής εγγυητικής, στο συγκεκριμένο προσχέδιο που ο ΜΓ έστειλε στον ενάγοντα 1 αναφερόταν στον προτιθέμενο όρο 9Α ότι η εναγόμενη αναλάμβανε όπως κατά την υπογραφή της συμφωνίας εφοδιάσει τους ενάγοντες με γραπτή δέσμευση/δήλωση της τράπεζας που είχε επιβαρύνει με υποθήκη το ακίνητο ότι θα προχωρούσε σε απόσυρση της υποθήκης όταν θα εκδιδόταν ξεχωριστός τίτλος προκειμένου να μπορεί να γίνει η μεταβίβαση στους ενάγοντες (waiver), ενώ στους προτιθέμενους όρους 9Β, Γ και Δ αναφέρονταν τα εξής:

 

«Β.Περαιτέρω συμφωνείται ότι ταυτόχρονα με την υπογραφή της παρούσας συμφωνίας ο πωλητής θα παραδώσει στον αγοραστή εγγυητική επιστολή τραπέζης στο ποσό των πεντακοσίων τριάντα χιλιάδων λιρών (Λ.Κ, 530.000). Η ρηθείσα τραπεζική εγγυητική θα υφίσταται ως ασφάλεια για τον αγοραστή εν σχέση προς την υποχρέωση του πωλητή να μεταβιβάσει και εγγράψει επ' ονόματι του αγοραστή το πωλούμενο υποστατικό με το αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης της περιορισμένης κοινόκτητης ιδιοκτησίας και το δικαίωμα χρήσης των κοινόχρηστων χώρων μέχρι την 6η Ιουλίου 2015. Σε περίπτωση που ο πωλητής δεν προβεί σε μεταβίβαση του υποστατικού μέχρι την 6η Ιουλίου 2015 ο αγοραστής θα έχει τις αναφερόμενες επιλογές στην υποπαράγραφο Δ κατωτέρω και τα δικαιώματα και θεραπείες που αναφέρονται σε αυτήν.

 

Ο αγοραστής θα πληρώσει το κόστος της εγγυητικής επιστολής για τα πρώτα δύο χρόνια ήτοι 6 Ιουλίου 2005 έως 6 Ιουλίου 2007, και ο πωλητής θα υποχρεούται στην πληρωμή του κόστους για τα υπόλοιπα οκτώ χρόνια ήτοι 6 Ιουλίου 2007 εώς 6 Ιουλίου 2015.

Γ. (στο έγγραφο υπάρχει μόνο η αναφορά σε «Γ» χωρίς να καταγράφεται οτιδήποτε άλλο)

Δ. Εάν ο πωλητής δεν μεταβιβάσει και εγγράψει το πωλούμενο υποστατικό στο όνομα του αγοραστή ελεύθερο οποιασδήποτε υποθήκης ή άλλου  εμπράγματου βάρους ή επιβάρυνσης ή απαγόρευσης μέχρι την 6^η Ιουλίου 2015 για οποιονδήποτε λόγο, ο αγοραστής θα έχει το δικαίωμα:

 

Α) είτε να κινήσει αγωγή για ειδική εκτέλεση της παρούσας συμφωνίας πωλήσεως.

B) είτε να εγείρει αξίωση επί της τραπεζικής εγγυητικής και να τερματίσει την παρούσα συμφωνία.

Γ) είτε σε περίπτωση που η αξία του Υποστατικού είναι μεγαλύτερη από το ποσό της εγγυητικής, να εγείρει αξίωση  επί της τραπεζικής εγγυητικής και να την εισπράξει και  παράλληλα να διεκδικήσει από τον Πωλητήν την διαφοράν που θα υπάρχει μεταξύ της αξίας που θα έχει το ακίνητον  κατά την 6^η Ιουλίου 2015, και της αξίας της εγγυητικής….» (η έμφαση είναι του εγγράφου).

 

 

            v.        Στις 28/06/05, ήτοι 12 μέρες μετά την αποστολή του πιο πάνω email και προσχεδίου από το ΜΓ, η ΜΕ2, επικαλούμενη το email του ΜΓ της 16/06/05, απέστειλε στον τελευταίο email αναφέροντας του ότι «…σου στέλλω το κείμενο της Συμφωνίας με τις τροποποιήσεις που επιθυμεί ο Αγοραστής και αναμένω τα σχόλια σας. Επιφυλάσσουμε το δικαίωμα μας για περαιτέρω διαπραγμάτευση σε σημεία του Συμβολαίου που δεν μας ικανοποιούν…». Στο προσχέδιο αυτό, το λεκτικό των εκεί αναφερομένων όρων 9Α, Β, Γ και Δ ήταν το ίδιο με το λεκτικό των αντίστοιχων όρων που αναφέρονταν στο προσχέδιο που ο Μ.Γ. είχε αποστείλει στις 16/06/05 (Τεκ.19).

 

           vi.       Αν και είναι κοινώς αποδεκτό ότι οι συζητήσεις για το ποιο θα ήταν το τελικό κείμενο της συμφωνίας των μερών συνεχίστηκαν και μετά τις 28/06/05 που η ΜΕ2 έστειλε στο ΜΓ το προαναφερόμενο email και προσχέδιο συμφωνίας,  εντούτοις δεν φαίνεται να υπάρχει οποιοδήποτε άλλο έγγραφο που να υποδηλοί ότι μεταξύ 28/06/05 και 13/07/05 είχε ανταλλαχτεί οποιαδήποτε άλλη γραπτή επικοινωνία μεταξύ των διαδίκων σε σχέση με το περιεχόμενο της τελικής συμφωνίας ή οποιοδήποτε άλλο προσχέδιο (βλ. παρ.12 και 19 Εγγράφου Α καθώς και αντεξέταση ΜΥ1 σελ. 21 πρακτικών 24/07/24 – « Όχι, δεν έχω να παρουσιάσω κάτι, δυστυχώς ο (ΜΓ) δεν είναι πλέον μαζί μας εδώ και πολλά χρόνια εάν και έψαξα να βρω, το παράδοξο όμως είναι ότι δεν είναι, εγώ δεν βρίσκω, είναι ότι οι Ενάγοντες δεν έχουν βρει κάτι άλλο να παρουσιάσουν…».

Ε.        Στις 13/07/05 πραγματοποιήθηκε συνάντηση στα γραφεία της εναγομένης κατά την οποία παρόντες ήταν οι ενάγοντες και η ΜΕ2 που τους εκπροσωπούσε, ενώ από πλευράς εναγόμενης παρόντες ήταν τουλάχιστο οι Μ.Γ, Κ.Κ, Φ.Λ και Λ.Γ. Στα πλαίσια της συνάντησης αυτής είχε παραδοθεί στους ενάγοντες και στη ΜΕ2 το  κείμενο της συμφωνίας που θα υπογραφόταν καθώς επίσης και η τραπεζιτική εγγυητική και το waiver που η τράπεζα της εναγόμενης παρουσιαζόταν να είχε εκδώσει εκείνη την ημέρα.

            Για ό, τι αφορά την παρούσα υπόθεση, το κείμενο της συγκεκριμένης εγγυητικής επιστολής της τράπεζας είχε ως εξής:

«Σε αντάλλαγμα της πληρωμής από εσάς προς την εταιρεΙα SFORZESCO HOLDINCS LTD (από τώρα και στο εξής καλείται "ο πωλητής") του ποσού των ΛΚ.530.000.- με δόσεις δια την αγορά ακίνητης περιουσίας…δυνάμει Πωλητηρίου Εγγράφου στην Ελληνική γλώσσα με τον τίτλο "Σύμβαση Πωλήσεως" ημερομηνίας 13.7.2005, και σύμφωνα και με τους όρους του εν λόγω Πωλητηρίου Εγγράφου, μεταξύ εσάς (από τώρα και στο εξής καλείστε "ο αγοραστής") από το ένα μέρος και του πωλητή από το άλλο μέρος, διά της παρούσης και μετά από παράκληση του πωλητή εγγυούμαστε τον πωλητή μέχρι το ποσό των ΛΚ.530.000 - ότι ο πωλητής μέχρι την 13ην Ιουλίου 2007 θα μεταβιβάσει και εγγράψει την προαναφερόμενη ακίνητη περιουσία επ’ ονόματι του αγοραστή ελεύθερη από οιανδήποτε υποθήκη ή οιονδήποτε εμπράγματο ή βάρος.

…Σε σχέση με τα πιο πάνω, εμείς, η Τράπεζα Κύπρου Λτδ, αναλαμβάνουμε να πληρώσουμε σε εσάς το προαναφερόμενο ποσό των ΛΚ530.000.- χωρίς οιανδήποτε αναφορά στον πωλητή και παρά την οιανδήποτε ένσταση του πωλητή, σε πρώτη σας ζήτηση η οποία θα πρέπει να γίνει προς εμάς γραπτώς και να αποσταλεί από εμάς με συστημένη επιστολή ή με το χέρι στα γραφεία μας και να αναφέρει τα ακόλουθα:

1 .Ο πωλητής δεν έχει μεταβιβάσει και εγγράψει την προαναφερόμενη ακίνητη περιουσία επ' ονόματι του (ενάγοντα 1) και της (ενάγουσας 2) ελεύθερη από οιανδήποτε υποθήκη ή οιονδήποτε εμπράγματο ή άλλο βάρος μέχρι της 13.7.2007.

2. Απαιτείται πληρωμή σύμφωνα με την παρούσα εγγυητική επιστολή.

Οιαδήποτε απαίτηση για πληρωμή σύμφωνα με την παρούσα εγγυητική επιστολή πρέπει να γίνει ως αναφέρεται ανωτέρω και να την παραλάβουμε όχι ενωρίτερα από την 13.7.2007 και όχι αργότερα οπό την 13.8.2007 (ένα μήνα μετά την ημερομηνία που o πωλητής υποχρεούται να μεταβιβάσει και εγγράψει την προαναφερόμενη ακίνητη περιουσία)

Η παρούσα εγγυητική επιστολή θα θεωρείται άκυρη και χωρίς κανένα αποτέλεσμα και θα λήγει σε περίπτωση που κατά την διάρκεια της ισχύς της ο αγοραστής παραλάβει τίτλο της προαναφερόμενης ακίνητης περιουσίας επ' ονόματι τους και ελεύθερο από οιανδήποτε υποθήκη ή οιονδήποτε εμπράγματο ή άλλο βάρος.

Νοείται ότι η παρούσα εγγυητική επιστολή θα θεωρείται άκυρη και χωρίς κανένα αποτέλεσμα και ισχύ και θα λήγει. σε περίπτωση που ο αγοραστής δεν καταβάλει μέρος ή ολόκληρο το ποσό …

Η εγγυητική αυτή θα ισχύει μέχρι 13.7.2007. Σε περίπτωση που ο τίτλος της προαναφερόμενης ακίνητης περιουσίας ελεύθερος από οιανδήποτε υποθήκη ή οιοδήποτε εμπράγματο ή άλλο βάρος δεν εκδοθεί από το Κτηματολόγιο Λάρνακας επ’ ονόματι του αγοραστή μέχρι την 13.7.2007, τότε η παρούσα εγγυητική επιστολή θα ανανεώνεται αυτόματα από χρόνο σε χρόνο για περίοδο ενός χρόνου κάθε φορά σύμφωνα με τους Ιδιους όρους της παρούσας εγγυητικής επιστολής με ανάλογη προσαρμογή στις ημερομηνίες, πλην του όρου που αφορά το ύψος του ποσού της εγγυητικής το οποίο κατά την περίοδο από 13.6.2012 μέχρι και τις 13.07.2012 θα αυξηθεί στο ποσό των ΛΚ.700.000.- (επτακοσίων χιλιάδων Λιρών Κύπρου). Η παρούσα εγγυητική θα λήγει οριστικά στις 13.07.2012. Σε περίπτωση ανανέωσης, οιαδήποτε απαίτηση για πληρωμή σύμφωνα με την παρούσα εγγυητική επιστολή θα πρέπει να παραληφθεί από εμάς όχι ενωρίτερα της 13/7 και όχι αργότερα της 13/8 του συγκεκριμένου έτους εντός του οποίου ανανεώθηκε.

"Παρά τα ανωτέρω, εάν κατά τη τελευταία περίοδο υποβολής απαίτηση δηλ. μεταξύ των ημερομηνιών 13/7/2012- 13/8/2012 υποβληθεί απαίτηση τους (ενάγοντες), η Τράπεζα μας θα έχει το δικαίωμα κατά την απόλυτο κρίση της, όπως μη προβεί σε πληρωμή της εν λόγω απαίτησης ύψους ΛΚ.700,000.- αλλά σε ανανέωση της εγγυητικής για περαιτέρω 3 περιόδους του ενός χρόνου με ανάλογη προσαρμογή στις ημερομηνίες. Νοείται ότι το ποσό της εγγυητικής για την περαιτέρω περίοδο των τριών ετών θα είναι ΛΚ.700.000 - ΝοεΙται περαιτέρω ότι το δικαίωμα της Τράπεζας για ανανέωση αντί για πληρωμή θα ισχύει μόνο σε περίπτωση υποβολής έγκυρης απαίτησης από τους (ενάγοντες) η Εγγυητική δε θα λήξει τελειωτικά στις 13.8.2015 οπόταν τυχόν απαίτηση για πληρωμή θα πρέπει να παραληφθεί από εμάς όχι νωρίτερα από τις 13/7/2015 και όχι αργότερα από τις 13/8/2015."»

 

Στ.       Είναι κοινώς αποδεκτό ότι μετά που δόθηκε στους ενάγοντες και την ΜΕ2 το κείμενο της συμφωνίας για να το υπογράψουν, συζητήθηκαν μεταξύ των παρευρισκόμενων διάφορα σημεία του κειμένου που κρίθηκε αναγκαίο να διορθωθούν και δεν αποκλείεται από πλευράς ΜΥ1 να ισχύει ο ισχυρισμός των εναγόντων ότι το κείμενο δόθηκε σε υπάλληλο της εναγομένης προκειμένου να γίνουν οι εν λόγω διορθώσεις προτού αυτό υπογραφτεί.

Ζ.        Τη συμφωνία της 13/07/2005 τελικά την υπέγραψαν αμφότεροι οι ενάγοντες ενώ από πλευράς εναγόμενης υπογραφές έθεσαν ο ΦΛ και ο ΚΚ. Προς επιβεβαίωση δε των υπογραφών που τέθηκαν εκ μέρους των αντισυμβαλλομένων, οι ΜΓ και  ΛΓ έθεσαν τη δική τους υπογραφή ως μάρτυρες (Τεκ.5).

Η.        Το κείμενο της υπογεγραμμένης συμφωνίας της 13/07/2005 έχει κάποιες διαφορές σε σχέση με το κείμενο των προσχεδίων που είχαν προηγηθεί. Μια εκ των διαφορών αυτών αφορά στους όρους 9Β, Γ και Δ του Μέρους Β της συμφωνίας, οι οποίοι, ως υπογράφτηκαν, αναφέρουν τα ακόλουθα (οι διαφορές σημειώνονται από το Δικαστήριο σε τονισμένο φόντο) :

«Β. Περαιτέρω συμφωνείται ότι ταυτόχρονα με την υπογραφή της παρούσας συμφωνίας ο πωλητής θα παραδώσει στον αγοραστή εγγυητική επιστολή της Τράπεζας Κύπρου ύψους πεντακοσίων τριάντα χιλιάδων λιρών (Λ.Κ, 530.000)  για την περίοδο από την υπογραφή της παρούσας συμφωνίας μέχρι την 12/6/2012 και ύψους Λ.Κ.700.000 για την περίοδο από την 13/6/2012 μέχρι 13/7/2012. Η ρηθείσα τραπεζική εγγυητική θα υφίσταται ως ασφάλεια για τον αγοραστή εν σχέση προς την υποχρέωση του πωλητή να μεταβιβάσει και εγγράψει επ' ονόματι του αγοραστή το πωλούμενο υποστατικό με το αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης της περιορισμένης κοινόκτητης ιδιοκτησίας μέχρι την 13η Ιουλίου 2012. Σε περίπτωση που ο πωλητής δεν προβεί σε μεταβίβαση του υποστατικού μέχρι την 13η Ιουλίου 2012 ο αγοραστής θα έχει τις αναφερόμενες επιλογές στην υποπαράγραφο Δ κατωτέρω και τα δικαιώματα και θεραπείες που αναφέρονται σε αυτήν.  Εάν όμως ο πωλητής παραδώσει κατά την 13^η Ιουλίου 2012 νέα εγγυητική επιστολή τραπέζης ύψους Λ.Κ.700.000 με το ίδιο ακριβώς περιεχόμενο ως η 1^η εγγυητική επιστολή πλην  της υποχρέωσης εν σχέση με την ημερομηνία μεταβίβασης η οποία στη νέα εγγυητική επιστολή θα είναι η 13^η Ιουλίου 2015, ο αγοραστής δεν θα έχει, κατά την περίοδο ισχύος της εγγυητικής αυτής τις επιλογές τις αναφερόμενες στην παράγραφο Δ και τα δικαιώματα και θεραπείες που αναφέρονται σε αυτήν και εάν ασκήσει οποιαδήποτε από τις επιλογές αυτές θα θεωρείται ότι έχει διαπράξει παράβαση της παρούσας συμφωνίας.

 

 

Ο αγοραστής θα πληρώσει το κόστος της εγγυητικής επιστολής για τα πρώτα δύο χρόνια, ήτοι 13 Ιουλίου 2005 μέχρι την 13 Ιουλίου 2007, και ο αγοραστής θα πληρώσει το κόστος της εγγυητικής επιστολής για τα υπόλοιπα οκτώ χρόνια ήτοι 13 Ιουλίου 2007μέχρι την 13 Ιουλίου 2015. - (σ.Δ ο επίδικος όρος)

Γ.  Σε περίπτωση που θα δοθεί νέα τραπεζική εγγυητική από τον πωλητή κατά την 13^η Ιουλίου 2012 ως την υποπαράγραφο Β προνοείται, το πωλούμενο υποστατικό με τα αποκλειστικά δικαιώματα χρήσης της κοινόκτητης ιδιοκτησίας θα μεταβιβαστούν στο όνομα του αγοραστή ελεύθερα οποιασδήποτε υποθήκης ή άλλου εμπράγματου βάρους ή επιβάρυνσης ή απαγόρευσης μέχρι την 13^η Ιουλίου 2015 νοουμένου ότι ολόκληρο το συμφωνηθέν τίμημα πωλήσεως και οποιαδήποτε άλλα ποσά οφειλόμενα και πληρωτέα στον πωλητή από τον αγοραστή δυνάμει της παρούσας συμφωνίας θα έχουν εξοφληθεί πλήρως.

Δ. Εάν ο πωλητής δεν μεταβιβάσει και εγγράψει το πωλούμενο υποστατικό στο όνομα του αγοραστή ελεύθερο οποιασδήποτε υποθήκης ή άλλου  εμπράγματου βάρους ή επιβάρυνσης ή απαγόρευσης μέχρι την 13^η Ιουλίου 2015 για οποιονδήποτε λόγο, ο αγοραστής θα έχει το δικαίωμα:

Α) είτε να κινήσει αγωγή για ειδική εκτέλεση της παρούσας συμφωνίας πωλήσεως.

B) είτε να εγείρει αξίωση επί της τραπεζικής εγγυητικής και να την εισπράξει και ταυτόχρονα και παράλληλα και ή άλλως πως προς την είσπραξη της εγγυητικής να κινήσει αγωγή για αποζημιώσεις.

Ο Αγοραστής θα πληρώσει όλα τα τέλη χαρτοσήμανσης της παρούσας συμφωνίας και τα τέλη και δικαιώματα μεταβίβασης και εγγραφής του υποστατικού στο όνομα του αγοραστή ή οποιουδήποτε άλλου προσώπου υποδειχθεί από τον αγοραστή ως ανωτέρω διαλαμβάνεται…»

Θ.        Την επόμενη μέρα, δηλαδή στις 14/07/05, οι ενάγοντες και η εναγόμενη υπέγραψαν προς όφελος της Λαϊκής Τράπεζας συμφωνία εκχώρησης των δικαιωμάτων που οι πρώτοι είχαν αποκτήσει από τη συμφωνία της 13/07/05 ώστε να εξασφαλιστούν οι πιστωτικές διευκολύνσεις που η Λαϊκή συμφώνησε να δώσει στους ενάγοντες προκειμένου να μπορέσουν να πληρώσουν το τίμημα αγοράς της συμφωνηθείσας έπαυλης (Τεκ. 20).

Ι.          Στις 29/12/06, η κατοχή της έπαυλης παραδόθηκε στους ενάγοντες οι οποίοι, προς επιβεβαίωση του γεγονότος αυτού υπέγραψαν σχετική δήλωση στην οποία αναφερόταν ότι αυτοί είχαν παραλάβει την κατοικία πλήρως συμπληρωμένη και σύμφωνα με τα σχετικά σχέδια και προδιαγραφές και ότι καμία απαίτηση ή αξίωση δεν είχαν από την εναγόμενη παρά μόνο για μεταγενέστερα ελαττώματα. (Τεκ. 15).

ΙΑ.       Στις 27 Ιανουαρίου 2015, ήτοι 9 και πλέον χρόνια αργότερα, αν και η έπαυλη δεν είχε ακόμη μεταβιβαστεί με ξεχωριστό τίτλο στο όνομα των εναγόντων, υπάλληλος του λογιστηρίου της εναγομένης έστειλε στον ενάγοντα 1 email ζητώντας του να πληρώσει τα κοινόχρηστα που αναλογούσαν στους ενάγοντες για το έτος 2013 ως προνοούσε η συμφωνία της 13/07/15. Στο email αυτό ο ενάγοντας 1 απάντησε την ίδια μέρα ότι τα σχετικά κοινόχρηστα είχαν ήδη πληρωθεί από τις 15/09/14 και κάλεσε την εναγόμενη να προβεί σε ενημέρωση των λογιστικών της βιβλίων. Αφού στη συνέχεια η υπάλληλος του λογιστηρίου της εναγόμενης επιβεβαίωσε ότι όντως τα κοινόχρηστα είχαν πληρωθεί από το 2014 ως είχε αναφέρει ο ενάγοντας 1, απολογήθηκε προς τον τελευταίο για το λάθος που είχε γίνει (Τεκ. 10) 

ΙΒ.       Στις 27/11/15 η εναγόμενη κατάφερε να εκδώσει ξεχωριστό τίτλο για την έπαυλη που οι ενάγοντες είχαν αγοράσει (Τεκ. 21)

ΙΓ.        Περί το 2016, επειδή δεν είχε ακόμη μεταβιβαστεί ξεχωριστός τίτλος στο όνομα των εναγόντων, οι τελευταίοι αποφάσισαν, κατόπιν συμβουλής της ΜΕ2, να ενεργοποιήσουν τη διαδικασία που προνοούσε το άρθρο 65ΚΓ του Κεφ. 224, ήτοι για αναγκαστικό εκσυγχρονισμό εγγραφής[2] (σ.Δ. κατά την ακρόαση γινόταν αναφορά σε διαδικασία εγκλωβισμένου αγοραστή η οποία όμως είναι μια εντελώς διαφορετική διαδικασία). Επειδή όμως για να μπορέσουν οι ενάγοντες να προχωρήσουν με την εν λόγω διαδικασία έπρεπε να παρουσιάσουν στο Κτηματολόγιο βεβαίωση ότι είχαν διευθετήσει τις οφειλές τους προς την εναγόμενη, ζήτησαν από την τελευταία όπως τους εφοδιάσει με μια τέτοια βεβαίωση οφειλής. Την εν λόγω βεβαίωση την εξέδωσε εκ μέρους της εναγόμενης ο ΜΥ1 στις 09/03/14 και σε αυτή ο τελευταίος κατέγραψε ότι «το συνολικό κόστος αγοράς του ακινήτου έχει σχεδόν εξοφληθεί, εκτός από ένα υπόλοιπο ύψους €171.267, 03 ευρώ και το οποίο είναι πληρωτέο κατά τη μεταβίβαση του τίτλου » (Τεκ. 6).

ΙΔ.       Αφού ο ενάγοντας 1 παρέλαβε την πιο πάνω βεβαίωση έστειλε στις 10/03/16 email προς τον ΜΥ1 ζητώντας του να «…μας στείλετε αναλυτικό λογαριασμό για το πληρωτέο υπόλοιπο κατά τη μεταβίβαση ύψους €171.263,03…» (Τεκ. 7). Στο email αυτό ο ΜΥ1 απάντησε με email στις 10 και 12 Μαρτίου 2016 εφοδιάζοντας τον ενάγοντα 1 με σχετική αναλυτική κατάσταση λογαριασμού στην οποία καταγραφόταν ότι πέραν της της τελευταίας δόσης του τιμήματος αγοράς που είχε συμφωνηθεί να πληρωθεί κατά τη μεταβίβαση, οι ενάγοντες όφειλαν να πληρώσουν στην εναγόμενη και τα έξοδα ανανέωσης της τραπεζιτικής εγγυητικής για την περίοδο 13/07/05 με 12/07/15 (10 χρόνια), ήτοι €32.600,12 για την περίοδο 13/07/05 – 12/08/07 (δύο χρόνια), €61.276,00 για την περίοδο 13/08/07 - 12/06/12 ( 5 χρόνια), €19.353,00 για την περίοδο 13/06/12 - 12/08/13 (1χρόνο) και €30.093,00 για τη περίοδο 13/08/13 - 12/07/15 (2 χρόνια) (Τεκ. 8).

ΙΕ.       Ενόψει των όσων αναφέρονταν στην κατάσταση λογαριασμού της εναγόμενης, ο ενάγοντας 1 ζήτησε και είχε συνάντηση με εκπροσώπους της πρώτης στις 18/03/16 προκειμένου να συζητήσει τις χρεώσεις που αφορούσαν στα έξοδα της εγγυητικής. Στην εν λόγω συνάντηση είχαν παρευρεθεί τουλάχιστον ο ενάγοντας 1 και ο ΜΥ1.

ΙΣΤ.     Δύο μέρες μετά την προαναφερόμενη συνάντηση, ήτοι στις 20/03/16, ο ΜΥ1 έστειλε στον ενάγοντα 1 επιστολή μέσω email με την οποία επαναλάμβανε αφ’ ενός τη θέση που εκφράστηκε στη συνάντηση της 18/03/16 εκ μέρους της εναγόμενης ως προς το ότι ο όρος 9Β του Μέρους Β της συμφωνίας της 13/07/05 προνοούσε ρητά για υποχρέωση του αγοραστή, δηλαδή των εναγόντων, να πληρώσουν εκείνοι το κόστος της εγγυητικής επιστολής για την περίοδο 13/07/05 μέχρι και 13/07/07 και ακολούθως για την περίοδο 13/07/07 μέχρι και 13/07/15, δηλαδή για 10 συνολικά χρόνια, και απέρριπτε αφ’ ετέρου τον ισχυρισμό που είχε προβάλει ο ενάγοντας 1 κατά τη συνάντηση της 18/03/16 ως προς το ότι «υπήρξε άλλη ρύθμιση στη βάση ηλεκτρονικού μηνύματος ή προφορικής συνεννόησης». Επικαλούμενος δε το γεγονός ότι οι ενάγοντες εκπροσωπούνταν κατά τον χρόνο των διαπραγματεύσεων και της υπογραφής της συμφωνίας από δικηγόρο, ο ΜΥ1 υποστήριξε με την επιστολή του ότι αυτοί, οι ενάγοντες δηλαδή, γνώριζαν πολύ καλά τι υπέγραφαν και ποιες υποχρεώσεις αναλάμβαναν. Στη βάση των θέσεων του αυτών, ο ΜΥ1 απαίτησε από τους ενάγοντες να πληρώσουν εντός 10 ημερών τα ποσά που αναφέρονταν στην κατάσταση που τους είχε σταλεί στις 10/03/16, προειδοποιώντας τους ότι σε αντίθετη περίπτωση η συμφωνία της 13/07/05 θα τερματιζόταν και θα λαμβάνονταν δικαστικά μέτρα προκειμένου και να επιστραφεί η κατοχή της έπαυλης αλλά και να κατακρατηθούν όσα ποσά οι ενάγοντες είχαν ως τότε πληρώσει και τα οποία η εναγόμενη θεωρούσε ότι κάλυπταν τη ζημιά που αυτή θα υπόκειτο συνεπεία της μη εκπλήρωσης των συμβατικών υποχρεώσεων των εναγόντων (Τεκ. 9)

ΙΖ.       Στην πιο πάνω επιστολή της εναγόμενης απάντησαν οι τότε δικηγόροι των εναγόντων (άλλοι από τη ΜΕ2) οι οποίοι, αφού εξέφρασαν τη θέση των τελευταίων ότι ο όρος 9Β της υπογεγραμμένης συμφωνίας δεν ήταν ο ορθός όρος που είχε συμφωνηθεί μέσω της αλληλογραφίας και των προσχεδίων που είχαν ανταλλαχθεί με τον ΜΓ, ανέφεραν ότι «εν όψει του απειλητικού περιεχομένου της επιστολής σας» οι ενάγοντες θα προχωρούσαν να πληρώσουν το απαιτούμενο κόστος της εγγυητικής για την περίοδο 13/08/07 - 12/07/15 με πλήρη όμως επιφύλαξη του δικαιώματος τους να ζητήσουν μέσω δικαστικών μέτρων και τη διόρθωση της συμφωνίας αλλά και την επιστροφή των ποσών που θεωρούσαν ότι δεν θα έπρεπε να καταβάλουν, ήτοι των ποσών που αφορούσαν στα έξοδα εγγυητικής για την περίοδο μετά την 13/07/07. Ως εκ τούτου, και επειδή η εναγόμενη δεν είχε ακόμη μεταβιβάσει τίτλο στο όνομα των εναγόντων ως η συμφωνία της 13/07/05 της επέβαλλε να πράξει, οι δικηγόροι των τελευταίων απαίτησαν από την εναγόμενη όπως μέχρι την 12/05/16 το αργότερο προχωρήσει με την εν λόγω μεταβίβαση (Τεκ. 11).

Σημειώνω εδώ ότι κατά την αντεξέταση του ενάγοντα είχαν υποδειχθεί στον τελευταίο από τον δικηγόρο της εναγόμενης και διάφορες άλλες αναφορές που γίνονταν στην επιστολή των τότε δικηγόρων του.

ΙΗ.       Στην προαναφερόμενη επιστολή των τότε δικηγόρων των εναγόντων απάντησε ο νυν δικηγόρος της εναγόμενης ο οποίος απέρριψε εκ μέρους των πελατών του τις θέσεις περί λάθους στη συμφωνία της 13/07/05 και περί ύπαρξης διαφορετικής συμφωνίας μέσω των email που είχαν ανταλλαχθεί πριν την υπογραφή της. Με την εν λόγω επιστολή, ο δικηγόρος της εναγόμενης ενημέρωσε τότε την πλευρά των εναγόντων ότι οι πελάτες του θ’ ανέμεναν μέχρι και τις 04/04/16 να πληρωθούν τα ποσά που ζήτησαν προκειμένου να προχωρήσουν με τη μεταβίβαση και προειδοποίησε ότι σε αντίθετη περίπτωση οι πελάτες του θα προχωρούσαν με τερματισμό της συμφωνίας ως είχε αναφερθεί με την επιστολή της 20/03/16. (Τεκ. 12)

ΙΘ.       Οι ενάγοντες κατέβαλαν στην εναγόμενη στις 04/04/16 το συνολικό ποσό των €145.504,12 το οποίο αντιστοιχούσε στα απαιτούμενα έξοδα της εγγυητικής οπόταν και η τελευταία εξέδωσε την ίδια μέρα γραπτή βεβαίωση ότι το μόνο υπόλοιπο που παρέμενε να πληρωθεί σε σχέση με την αγορά της έπαυλης ήταν €25.629,04 το οποίο είχε συμφωνηθεί να πληρωθεί κατά τη μεταβίβαση του ξεχωριστού τίτλου (Τεκ. 13 και 14).

Κ.        Στις 10/10/16 η έπαυλη μεταβιβάστηκε με ξεχωριστό τίτλο στο όνομα των Εναγόντων (Τεκ. 21)

Για όλα τα πιο πάνω κάμνω ανάλογα ευρήματα.

Προχωρώ τώρα να παραθέσω συνοπτικά τις εκατέρωθεν εκδοχές ως προς τα γεγονότα που παρέμειναν αμφισβητούμενα.

Η εκδοχή των εναγόντων, η οποία κατά την ακρόαση προωθήθηκε μέσω της μαρτυρίας του ενάγοντα 1 και της ΜΕ2 οι οποίοι κινήθηκαν ουσιαστικά πάνω στις ίδιες γραμμές, δύναται θεωρώ να συνοψισθεί με τα εξής αποσπάσματα από την μαρτυρία τους:

Ενάγοντας 1 (Έγγραφο Α)

«Κατά τη συνάντηση μας (στις 13/07/05), πριν την υπογραφή, εντοπίσαμε κάποια ορθογραφικά στο κείμενο του Τελικού Προσχεδίου και έγιναν κάποιες μικροδιορθώσεις. Τονίζω ρητά πως δεν συμφωνήθηκε καμία αλλαγή για τον «Ορθά Συνταγμένο Όρο για τα έξοδα της Εγγυητικής». Μάλιστα δεν υπήρξε οποιαδήποτε συζήτηση ούτε καν αναφορά στην σχετική παράγραφο του όρου 9(Β).

Όταν καταλήξαμε έστειλαν την υπάλληλο αυτή για να κάνει τις μικροδιορθώσεις που συζητήσαμε και αυτή επέστρεψε με τα« τελικά έγγραφα» προς υπογραφή.

Ενόψει της συμπεριφοράς των εκπροσώπων της εναγόμενης αλλά και του ιστορικού των συζητήσεων, συμφωνιών, και διαπραγματεύσεων μεταξύ μας, το μόνο που κάναμε, ήταν να ελέγξουμε τις μικροδιορθώσεις. Κανένας μας δεν ξαναδιάβασε ολόκληρο το τελικό κείμενο της Σύμβασης Πώλησης.

Δηλαδή, όσον αφορά τον όρο 9(Β) του Μέρους «Β» η εναγόμενη και οι εκπρόσωποι της ουσιαστικά μας διαβεβαίωσαν με το φέρσιμο, τα λόγια, και την συμπεριφορά τους πως η εκτύπωση αυτή και δηλαδή το τελικό κείμενο της Σύμβασης Πώλησης θα περιείχε στον όρο 9(Β) τον Ορθά Συνταγμένο Όρο για τα έξοδα της Εγγυητικής.

Ως αποτέλεσμα, τόσο εγώ όσο και η σύζυγός μου, καλή τη πίστη, υπογράψαμε τη Σύμβαση Πώλησης, έχοντας αφεθεί από την Εναγόμενη με την εντύπωση πως η Σύμβαση Πώλησης δεν είχε πειραχτεί, πέραν των συμφωνημένων διορθώσεων.

Τονίζω εμφαντικά: σε κανένα στάδιο μετά το email 15/06/2005 δεν υπήρξε οποιαδήποτε συζήτηση για τον όρο 9(Β) όσον αφορά τα έξοδα της Εγγυητικής. Ο όρος 9(Β) στην Σύμβαση Πώλησης έπρεπε να ήταν ίδιος με τον Ορθά Συνταγμένο Όρο για τα έξοδα της Εγγυητικής. Ωστόσο, όπως εξηγώ κατωτέρω, ανακαλύψαμε (πολύ αργότερα) πως στη Σύμβαση Πώλησης  δεν συμπεριλήφθηκε ο Ορθά Συνταγμένος Όρος για τα έξοδα της Εγγυητικής και ότι αυτός αλλάχθηκε δόλια, χωρίς την συμφωνία μας, κατά τρόπο που δε αντανακλά την πραγματική Διευθέτηση μεταξύ των μερών…

Συγκεκριμένα η δεύτερη παράγραφος του όρου 9(Β) του «Μέρους Β»  που αφορούσε τα έξοδα αντικαταστάθηκε - δόλια, εν αγνοία μας από … (το) «Δόλιο Όρο για τα έξοδα της Εγγυητικής»…

…Η δόλια αλλαγή στο κείμενο του όρου 9(Β) δεν έγινε άμεσα αντιληπτή. Πράγματι…μέχρι το 2016 (δηλαδή 11 χρόνια) δεν μεσολάβησε οτιδήποτε … το οποίο να οδηγούσε σε αποκάλυψη  της απάτης αφού…μετά την υπογραφή…εκπληρώναμε κανονικά όλες τις συμβατικές μας υποχρεώσεις…(σ.Δ. σε μεταγενέστερο σημείο αναφέρεται ότι «η εναγόμενη ποτέ δεν μας ενόχλησε για τα έξοδα της εγγυητικής ούτε αξίωσε κάποια πληρωμή για τα έξοδα αυτά παρότι κατά καιρούς μα ζητούσε διάφορα μικροποσά τα οποία και πληρώναμε»)…

…Την 18/03/2016 είχα συνάντηση με αξιωματούχους της εναγόμενης…αυτή ήταν η στιγμή που κατάλαβα για πρώτη φορά πως είχαμε εξαπατηθεί και πως ο Ορθά Συνταγμένος Όρος για τα έξοδα της Εγγυητικής είχε αντικατασταθεί δολίως…

…το ποσό των €112.904,00…ισοδυναμεί με τα έξοδα της εγγυητικής τα οποία βάρυναν την εναγόμενη σύμφωνα με τον Ορθά Συνταγμένο Όρος για τα έξοδα της Εγγυητικής…η πληρωμή του μέρους εκείνου του ποσού που αφορά τις €1122904,00 τις οποίες δεν οφείλαμε έγινε υπό συνθήκες πίεσης, εκβιασμού και εξαναγκασμού προκειμένου να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση του ακινήτου σε εμάς…πληρώθηκε στην εναγόμενη λόγω της απάτης και των ψευδών παραστάσεων της…»

ΜΕ2 – Δικηγόρος Α.Μ.

Εγγραφο Β

«…Στην συνάντηση αυτή (της 13/07/05), διαβάσαμε τα κείμενα και έγιναν κάποιες μικροδιορθώσεις στο κείμενο. O όρος 9B (δεύτερη παράγραφος) ήταν ως αναφέρεται στην παράγραφο 6 πιο πάνω δηλαδή ο Ορθά Συνταγμένος όρος για τα έξοδα της εγγυητικής.

Τονίζω ότι στην συνάντηση αυτή δεν υπήρξε καμία συζήτηση για τα έξοδα της εγγυητικής ούτε φυσικά ζητήθηκε ή έγινε οποιαδήποτε αλλαγή στην δεύτερη παράγραφο του όρου 9(Β).

Μία υπάλληλος της εναγόμενης που ήταν παρούσα στην συζήτηση αποχώρησε με το συμβόλαιο στο οποίο υπήρχαν σημειώσεις για να κάνει τις μικρο αλλαγές που καταγράψαμε. Αυτή επέστρεψε σε λίγο με τα τελικά έγγραφα προς υπογραφή.

Όλοι ελέγξαμε τις συγκεκριμένες αλλαγές που συμφωνήσαμε στην συνάντηση εκείνη. Δυστυχώς κανένας μας δεν διάβασε ξανά ολόκληρο το τελικό κείμενο της Σύμβασης Πώλησης διότι δείξαμε εμπιστοσύνη.

Τόσο εγώ όσο και οι ενάγοντες, πιστεύαμε πως το τελικό κείμενο που μας παρουσιάστηκε για υπογραφή της Σύμβασης Πώλησης, θα περιείχε στον όρο 9(Β) τον Ορθά Συνταγμένο Όρο για τα έξοδα της Εγγυητικής όπως τον είχαμε διαβάσει αρχικά.

Ως αποτέλεσμα, οι Ενάγοντες υπέγραψαν επειδή τόσο αυτοί όσο και εγώ πιστεύαμε πως η Σύμβαση Πώλησης δεν είχε καθ' οιονδήποτε τρόπο τροποποιηθεί, πέραν των συμφωνημένων μικροδιορθώσεων και ο σχετικός όρος του 9(Β) στην Σύμβαση Πώλησης σίγουρα ήταν ίδιος με τον Ορθά Συνταγμένο Όρο για τα έξοδα της Εγγυητικής. Αυτό όπως αποδείχθηκε εκ των υστέρων δεν ίσχυσε.

Συγκεκριμένα, πλέον γνωρίζω πως κατά την συνάντηση αυτή ο όρος που αφορούσε τα έξοδα (η δεύτερη παράγραφος του όρου 9(Β) του «Μέρους Β») αντικαταστάθηκε — δόλια και εν αγνοία μας — από το ακόλουθο κείμενο:

«Ο αγοραστής θα πληρώσει το κόστος της εγγυητικής επιστολής για τα πρώτα δύο χρόνια ήτοι 13η Ιουλίου 2005 μέχρι την 13η Ιουλίου 2007, και ο αγοραστής θα πληρώσει το κόστος της εγγυητικής επιστολής για τα υπόλοιπα οκτώ χρόνια ήτοι 13η Ιουλίου 2007 μέχρι την 13η Ιουλίου 2015…»

Αντεξέταση ΜΕ2

«…Δεν καταλήξαμε να υπογραφτεί αυτό το κείμενο, είχαμε καταλήξει από πριν. Δεν μπορώ να εξηγήσω, δεν θυμούμαι τη διαδικασία που το πρώτο λεπτό ως το τελευταίο. Καταλήξαμε σε μια συμφωνία τελική και πήγαμε να την υπογράψουμε και περιμέναμε να δούμε την εγγυητική της τράπεζας και τη βεβαίωση της τράπεζας ότι θα απέσυρνε την υποθήκη ότι όταν εξοφλούσαμε για να μπορεί να μεταβιβαστεί επ' ονόματι των εναγόντων το ακίνητο, η συμφωνία ήταν προ συμφωνημένη. Δεν πήγαμε στις 13.07 για να συμφωνήσουμε οτιδήποτε. Πήγαμε να υπογράψουμε μια συμφωνία που είχαμε εκ των προτέρων συμφωνήσει… διορθώσαμε τούτα τα μικρολαθάκια και πήγε κάποια κοπέλα που ήρθε και έπιασε το συμβόλαιο να τα διορθώσει. Πήρε τα μέσα να τα διορθώσει, έφερέ μας τα πίσω και μιλούμε βεβαίως για ένα Έγγραφο της τάξεως των 12 σελίδων πυκνογραμμένο Έγγραφο. Διαβάσαμε ξανά τες μικροδιορθώσεις και τελειώσαμε. Δεν θεωρήσαμε ότι είχαμε να αντιμετωπίσουμε δόλιους και ανέντιμους αντισυμβαλλόμενους…»

Στο σημείο αυτό αναφέρω ότι ήταν και του ενάγοντα 1 η θέση ότι κατά την ημερομηνία υπογραφής της συμφωνίας της 13/07/05, αυτός, όπως και η ΜΕ2, είχε διαβάσει το κείμενο που τους δόθηκε αρχικά από τους εκπροσώπους της εναγόμενης προκειμένου να ικανοποιηθεί, μεταξύ άλλων, και για το ότι ο όρος για τα έξοδα της εγγυητικής ήταν ως είχε ρητά συμφωνήσει γραπτώς η εναγόμενη μέσω του email που έστειλε ο ΜΓ στις 16/06/05 αλλά και μέσω των προσχεδίων που είχαν ανταλλαχθεί τότε, ήτοι ότι η υποχρέωση των αγοραστών εναγόντων να πληρώσουν τα έξοδα της εγγυητικής θα περιοριζόταν στα πρώτα δύο χρόνια μόνο (13 Ιουλίου 2005 - 13 Ιουλίου 2007 ) και ότι για τα υπόλοιπα χρόνια η εν λόγω υποχρέωση θα βάραινε την εναγόμενη. Κατά τον ενάγοντα, τρία σημεία ήταν που αυτός θεωρούσε πολύ σημαντικά σε σχέση με την απόφαση του να αγοράσει την έπαυλη από την εναγόμενη. Το πρώτο ήταν να εξασφαλίσει τα χρήματα που θα κατέβαλλε μέσω τραπεζικής εγγυητικής, το δεύτερο ήταν να εξασφαλίσει ότι θα αποκτούσε τίτλο ιδιοκτησίας και το τρίτο ότι θα εξασφάλιζε τη συγκατάθεση της τράπεζας ότι με την εξόφληση του τιμήματος αγοράς το ακίνητο θα του μεταβιβαζόταν ελεύθερο από οποιοδήποτε εμπράγματο βάρος. Και επειδή ακριβώς ικανοποιήθηκε για τα σημεία αυτά από τα όσα διάβασε στο κείμενο της συμφωνίας που του δόθηκε αρχικά στις 13/07/05, ιδιαίτερα ενόψει της διαπίστωσης του ότι είχε χρησιμοποιηθεί το ορθό λεκτικό σε σχέση με τον επίδικο όρο 9Β, δεν το έκρινε αναγκαίο να επιθεωρήσει εκ νέου το συγκεκριμένο σημείο όταν το κείμενο επιστράφηκε «από τις διορθώσεις».

Τόσο ο ενάγοντας 1 όσο και η ΜΕ2 αντεξετάστηκαν εκτενώς από το συνήγορο της εναγόμενης ως προς το τι μεσολάβησε μεταξύ του email και του προσχέδιου που ο ΜΓ έστειλε στις 16/06/05 και της υπογραφής της συμφωνίας της 13/07/05. Τους υποβλήθηκε δε η θέση ότι μετά την αποστολή του email και του προσχεδίου του ΜΓ στις 16/06/05, και μετά και τις 28/06/05 που η ΜΕ2 έστειλε στο ΜΓ email με «…κείμενο της Συμφωνίας με τις τροποποιήσεις που επιθυμεί ο Αγοραστής και αναμένω τα σχόλια σας. Επιφυλάσσουμε το δικαίωμα μας για περαιτέρω διαπραγμάτευση σε σημεία του Συμβολαίου που δεν μας ικανοποιούν…», ο ενάγοντας 1, εν αγνοία της ΜΕ2, συνέχισε τις συζητήσεις με τους εκπροσώπους της εναγόμενης αναφορικά με το θέμα της εγγυητικής, και στα πλαίσια αυτών των συζητήσεων, αφού ζήτησε να λάβει εγγυητική για το μεγαλύτερο ποσό των 700.000ΛΚ προκειμένου να πείσει τη τράπεζα του να του χορηγήσει το δάνειο που ήθελε για ν’ αγοράσει την έπαυλη, δέχτηκε και την απαίτηση της εναγόμενης όπως παραταθεί η περίοδος που θα ίσχυε η εγγυητική αλλά και την απαίτηση όπως επωμιστούν οι ενάγοντες όλα τα έξοδα διατήρησης της ισχύος της:

(Υποβολή προς ενάγοντα 1) - « Σου υποβάλλω ότι ο λόγος για τον οποίο άλλαξε ο (επίδικος) όρος και προστέθηκε ο όρος (που υπάρχει) είναι διότι εζήτησες εγγυητική για ποσό μεγαλύτερο της αξίας της κατοικίας…»   

(Υποβολή προς ΜΕ2) - «…(ο ενάγοντας) δεν σας είπε για το δάνειο, ακριβώς για τον ίδιο λόγο δεν σας είπε ότι συμφώνησε να καλύψει όλα τα έξοδα της εγγυητικής…Είναι η θέση μου ότι εκείνο το ζήτημα της αύξησης του ποσού της εγγυητικής, προέκυψε μετά τις 28. 06. 2005… μετά τις 28.06.2005, ο ενάγοντας αριθμός 1, διαπραγματεύτηκε απευθείας με την εναγόμενη, το ζήτημα της εγγυητικής…είχε 2 επιλογές ή θα αναλάμβανε το κόστος της εγγυητικής όπως ήταν η απαίτηση της εναγόμενης, ή είχε δικαίωμα και μάλιστα τότε 15.000 έδωσε οι οποίες θα ήταν και επιστρεπτέες να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση…»

Τις πιο πάνω υποβολές τις απέρριψαν κατηγορηματικά και ο ενάγοντας 1 αλλά και η ΜΕ2 οι οποίοι, αν και δέχτηκαν ότι όντως υπήρξαν περαιτέρω συζητήσεις μετά τις 16/06/05, εντούτοις ισχυρίστηκαν ότι οι συζητήσεις αυτές δεν αφορούσαν το θέμα της πληρωμής των εξόδων της εγγυητικής αφού επί του θέματος αυτού υπήρχε ήδη η συμφωνία των μερών με βάση τα προσχέδια και την αλληλογραφία που είχε ανταλλαχθεί με τον ΜΓ. Αμφότεροι μάλιστα οι μάρτυρες υποστήριξαν ότι θα ήταν εντελώς παράλογο οι ενάγοντες, οι οποίοι ήθελαν απλά να εξασφαλιστεί ότι η εναγόμενη θα τηρούσε τις συμβατικές της υποχρεώσεις απέναντι τους, να ζητήσουν αρχικά να τους δοθεί εγγυητική ισάξια με το τίμημα αγοράς που θα κατέβαλλαν (530.000ΛΚ) και να είναι έντονοι ως προς το ότι δεν αποδέχονταν να καταβάλουν το σύνολο των εξόδων της εγγυητικής αυτής και δη για τα πέντε χρόνια που ζήτησε η εναγόμενη, και στη συνέχεια, προκειμένου να εξασφαλίσουν απλά αύξηση της εγγυητικής κατά 170.000ΛΚ, να δεχτούν όχι μόνο να παραταθεί ο χρόνος εκπλήρωσης των συμβατικών υποχρεώσεων της εναγόμενης στα 10 χρόνια αλλά και να καταβάλουν οι ίδιοι ακόμη 100.000ΛΚ ως έξοδα διατήρησης της εγγυητικής σε ισχύ:

«…να σας θυμίσω ότι η εγγυητική από την ημέρα της υπογραφής και για 2 χρόνια, ήταν 530.000. Μετά για τα επόμενα χρόνια, για τα οποία ως η συμφωνία μας θα βρίσκαν τα κόστα της εγγυητικής, θα βρίσκαν την εναγόμενη εταιρεία πάλι ήταν για 530.000 μέχρι το 2012. Για έναν μήνα από τον Ιούλιο μέχρι τον Αύγουστο του 2012, θα αυξανόταν η εγγυητική σε 700.000 και ακολούθως εάν ασκούσε το δικαίωμά του ο ενάγων 1, να αξιώσει της εγγυητικής, θα είχε δικαίωμα η τράπεζα αντί να πληρώσει, να δώσει εγγυητική 700.000 και τούτο μιλούμε 7 ολόκληρα χρόνια μετά την υπογραφή της σύμβασης και οι 700.000 να σας πω επίσης οι 700.000, 7 χρόνια μετά που αγοράστηκε αυτή η κατοικία, εγώ χωρίς να είμαι ειδικός, εισηγούμαι ίσως να μην κάλυπταν την αξία, την τότε αξία του ακινήτου. Νομίζω πρέπει να ήταν πολύ πιο λίγα από την αξία του ακινήτου… Είναι κοινή λογική ότι οι αξίες των ακινήτων ανεβαίνουν. Από το 2005 ως το 2012 κατά τη γνώμη μου, πρέπει να ανέβηκε η αξία… Η εγγυητική του προσχεδίου αφορούσε τη χρονική διάρκεια μέχρι το 2015 και αφορούσε 530.000. Μετά για τα 3 τελευταία χρόνια έγινε 700.000. Δηλαδή τι ήταν η διαφορά; Η διαφορά ήταν 170. 000 λίρες στην εγγυητική και υπό τις προϋποθέσεις της εγγυητικής 700.000 λίρες. Δηλαδή η διαφορά ήταν ότι οι 530.000, γίναν 700.000... . Η εγγυητική έγινε γιατί η πωλήτρια εταιρεία δεν ήταν σε θέση να βγάλει κοτσιάνι. Γι' αυτό έγινε η εγγυητική. Οι ενάγοντες δώσαν τα χρήματά τους εις την εναγόμενη και η εναγόμενη δεν ήταν σε θέση να αντεπεξέλθει στες υποχρεώσεις της από το συμβόλαιο. Γι' αυτό έγινε η εγγυητική και ήταν οφειλή της εναγόμενης να πληρώνει και τα κόστα και τα πάντα της εγγυητικής. Γιατί να πληρώναμε εμείς δηλαδή την εγγυητική;  Εκείνη ήταν σε αδυναμία να εκπληρώσει τους όρους, τες υποχρεώσεις της δυνάμει του συμβολαίου…ο (ΜΓ) δεν ζήτησε να επωμιστούν όλα τα έξοδα της εγγυητικής, αλλά τα έξοδα μόνο 5 ετών, τα οποία 5 έτη απέρριψε ο ενάγων 1 ακόμα ούτε και τότε 5 χρόνια είπε και μετά κατέληξαν στα 2 όπως μας αναφέρει ο (ΜΓ) στο mail του προς τον (ενάγοντα 1)… Είδετε πόσα ήταν τα έξοδα, στο Τεκμήριο 3 μας είπε η εναγόμενη ότι τα κόστα της εγγυητικής ήταν περίπου 9. 500 λίρες Κύπρου ετησίως. Δηλαδή από τες 530. 000, που γράφαμε στο προσχέδιο ως τις 700.000, ήταν πόσες ήταν; 170.000 θα ήταν η διαφορά. Αν πλήρωνε ο (Ενάγοντας 1) τα κόστα της εγγυητικής για 10 χρόνια όπως εισηγείστε, 9μιση χιλιάδες λίρες επί 10 χρόνια πόσα βγαίνουν;  95.000 λίρες κύριε για να εξασφαλίσει επιπλέον 170 χιλιάδες δεν ήταν παλαβός ο άνθρωπος να κάνει έτσι πράμα. Γιατί να πλήρωνε δηλαδή 95 χιλιάδες λίρες για να εξασφαλίσει ακόμα 170 χιλιάδες πέραν των 530 χιλιάδων;…» (βλ. αντεξέταση ΜΕ2 πρακτικά 27/06/24)

Επικαλούμενοι λοιπόν τα προσχέδια και την αλληλογραφία που προηγήθηκε της υπογραφής της συμφωνίας της 13/07/05 καθώς επίσης και το έκδηλα παράλογο κατ’ εκείνους λεκτικό που κατέληξε να παρουσιάζει το επίδικο σημείο του όρου 9Β της συμφωνίας που υπογράφτηκε, τόσο ο ενάγοντας 1 όσο και η ΜΕ2 δήλωσαν πεπεισμένοι ότι η πλευρά της εναγόμενης είχε εξαπατήσει τους ενάγοντες στο να υπογράψουν κάτι το εντελώς αντίθετο από αυτό που είχε πραγματικά συμφωνηθεί και αυτό προκειμένου να καταφέρει, η εναγόμενη δηλαδή, να αποκομίσει από αυτούς όσο το δυνατό μεγαλύτερο οικονομικό όφελος.

Η εκδοχή που προώθησε ο ΜΥ1 από την άλλη ήταν εκ διαμέτρου αντίθετη και αυτό όχι μόνο διότι ο μάρτυρας ισχυρίστηκε ότι η συμφωνία που υπογράφτηκε στις 13/07/05 αποτυπώνει πλήρως τα όσα είχαν συμφωνηθεί μεταξύ των διαδίκων πριν από την υπογραφή αλλά και διότι ο μάρτυρας προχώρησε να εξηγήσει το λόγο περί τούτου. Κρίνω σκόπιμο στο σημείο αυτό να παραθέσω αυτούσια τα σχετικά αποσπάσματα από τη μαρτυρία του.

Κυρίως εξέταση – Έγγραφο Γ

«…Οι ενάγοντες, όταν προσέγγισαν την εναγόμενη για αγορά της συγκεκριμένης κατοικίας ουδεμία αναφορά μας είχαν κάμει περί του ότι θα προχωρούσαν σε δανεισμό για να μπορέσουν να εξοφλήσουν την κατοικία…Στην πορεία της διαπραγμάτευσης φάνηκε ότι οι ενάγοντες δεν είχαν ίδια κεφάλαια για αγορά της κατοικίας και η σύναψη δανεισμού με την τότε Λαϊκή Τράπεζα δημιουργούσε νέα δεδομένα αφού η τράπεζα των εναγόντων τους επέβαλε κάποιες προϋποθέσεις για να τους δανείσει τα χρήματα…η έκδοση εγγυητικής και η εκχώρηση του πωλητηρίου εγγράφου…λέγω, ότι, σε χρόνο μεταγενέστερο του ηλεκτρονικού μηνύματος του (ΜΓ) ημ. 15/6/2005, ηγέρθη και απαίτηση από τους ίδιους τους Ενάγοντες, όπως, μετά τα 7 πρώτα έτη, από την υπογραφή του Πωλητηρίου, δηλαδή από 13/6/2012, μέχρι 17/7/2012, η εγγυητική να καλύπτει ποσόν για Λ.Κ. 700.000.- και όχι Λ.Κ. 530.000.-, που ήταν το τίμημα πώλησης της κατοικίας. Επίσης, με βάση τη Συμφωνία, που τελικά έχει υπογραφεί και συγκεκριμένα την παράγραφο Γ, σε περίπτωση που θα εκδίδετο νέα τραπεζική εγγύηση από την Εναγομένη, κατά τη 13/7/2012, θα μετατίθετο ο χρόνος μεταβίβασης του ακινήτου μέχρι τις 13/7/2015 και η κατοικία θα μεταβιβαζόταν, νοουμένου, ότι, ο Αγοραστής, δηλαδή οι Ενάγοντες μας εξοφλούσαν, πλήρως, τα οφειλόμενα. Γι' αυτόν, ακριβώς, το λόγο και το προσχέδιο Πωλητηρίου, που απέστειλε στις 16/5/2005 ο (ΜΓ) προς την (ΜΕ2), τότε δικηγόρο των Εναγόντων, είχε ρητή πρόνοια μόνο για έκδοση εγγυητικής στο ποσόν των Λ.Κ. 530.000…Όλα όσα περιγράφω, πιο πάνω…δεν περιλαμβάνονταν στο προσχέδιο που απέστειλε ο (ΜΓ) προς την (ΜΕ2)…από τις 16/6/2005 που ο (ΜΓ) έστειλε στην (ΜΕ2) το ηλεκτρονικό μήνυμα Τεκμήριο 4 μεσολάβησαν διάφορες απαιτήσεις των εναγόντων με πιο σημαντική την απαίτηση τους όπως η εγγυητική, μετά τα πρώτα 7 χρόνια ισχύος της, να αυξηθεί στο ποσόν των ΛΚ 700.000. Δηλαδή οι αγοραστές μας ζήτησαν να αγοράσουν την κατοικία..να την παραλάβουν και την παρέλαβαν…και να ήταν και εξασφαλισμένοι…με ποσόν μεγαλύτερο κατά ΛΚ 170.000 από τοποσό που θα μας κατέβαλλαν…Για’ αυτόν ακριβώς το λόγο όταν ο ίδιος ο (ενάγοντας 1 ) απαίτησε εγγυητική η οποία μετά τα πρώτα 7 χρόνια να καλύπτει ποσόν ΛΚ 700.000 δεν ήταν καν υπό συζήτηση το αν θα επωμισθούμεν εμείς ως πωλητές τα έξοδα της εγγυητικής αυτης…κατά την τότε συνάντηση για υπογραφή του πωλητηρίου στην οποία ήμουν παρών…οι ενάγοντες και η δικηγόρος τους…έδωσαν ιδιαίτερη βαρύτητα στους όρους 9Β, 9Γ και 9Δ του Μέρους Β που ήταν οι όροι που είχαν αλλάξει άρδη σε σχέση με το προσχέδιο Πωλητηρίου που είχε αποστείλει…στις 16/6/2005 ο (ΜΓ) προς την (ΜΕ2)…ο συγκεκιμένος όρος της 2^ης παραγράφου του όρου 9Β του Μέρους Β του Τεκμηρίου 5 θα μπορούσε να διατυπωθεί και καλύτερα, όμως είναι ακριβώς αυτό που επιχειρούν να εκμεταλλευθούν οι ενάγοντες στην υπόθεση για να εξαπατήσουν την εναγόμενη…οι ενάγοντες είχαν πλήρη γνώση και αποδέχτηκαν την υποχρέωση τους να αναλάβουν, εις ολόκληρο, τα έξοδα της εγγυητικής…, η τραπεζική εγγυητική … ήταν ένα από τα επίμαχα ζητήματα κατά τις συζητήσεις μεταξύ των Εναγόντων 1 και 2 με την Εναγόμενη τα οποία συζητούνταν από τον Απρίλιο όταν πληρώθηκε το πρώτο ποσό για το σπίτι, η προκαταβολή μέχρι ακόμα και την ημέρα που υπογράφηκε το τελικό συμβόλαιο υπήρχε η συζήτηση για το κατά πόσο θα πληρωνόταν από την εταιρεία ή κάποια χρόνια από την εταιρεία και κάποια χρόνια από τον Ενάγοντα, στο τέλος η εταιρεία εμφανίστηκε στο δεδομένο ότι οι Ενάγοντες 1 και 2 θα πραγματοποιούσαν δάνειο για την αγορά του σπιτιού εξού και η ανάγκη τις τελευταίες ημέρες για αύξηση του ποσού από 530 χιλιάδες σε 700 χιλιάδες στο ποσό της τραπεζικής εγγυητικής από το 2012 και μετά, ενώ η αγορά του σπιτιού ήταν 530 χιλιάδες λίρες να θυμίσω. Άρα, οι συζητήσεις ήταν μέχρι και την τελευταία μέρα, οπότε βασικά την τελευταία μέρα θα καταλήγαμε είτε ήταν αυτή η συμφωνία που είναι υπογραμμένη σήμερα είτε δεν θα γινόταν η πώληση, θα έπαιρνε τα λεφτά του πίσω ο Ενάγοντας 1 και 2 να δώσει τη συγκατάθεση, τέλος… για να μπορέσει η εγγυητική να είναι έτοιμη 13 Ιουλίου ήταν αντικείμενο διαπραγματεύσεων των τελευταίων ημερών»

Ο μάρτυρας, ο οποίος υπέδειξε αριθμό διαφορών που εντόπισε να υπάρχουν μεταξύ της συμφωνίας που υπογράφτηκε στις 13/07/05 και των προσχεδίων που προηγήθηκαν προκειμένου να υποστηρίξει τη θέση του ότι οι διαπραγματεύσεις συνεχίζονταν μέχρι και την «τελευταία μέρα», αντεξετάστηκε από τον ευπαίδευτο συνήγορο των εναγόντων τόσο επί των όσων ισχυρίστηκε ότι επακολούθησαν της επικοινωνίας με το ΜΓ μέχρι και τις 13/07/05 που υπογράφτηκε η συμφωνία όσο και επί του σκεπτικού που κατά τον ισχυρισμό του οδήγησε στη διαμόρφωση του επίδικου σημείου του όρου 9Β και του υπεβλήθη ότι οι επί του προκειμένου θέσεις του δεν μπορούν υπό τις περιστάσεις να σταθούν στη βάσανο της λογικής.

Ο μάρτυρας ρωτήθηκε μεταξύ άλλων αν είχε ο ίδιος οποιαδήποτε προσωπική εμπλοκή στις διαπραγματεύσεις που γίνονταν με τον ενάγοντα 1 και ανέφερε ότι:

 

 «…Είχαμε συζητήσεις μέσα στην εταιρεία με τους συναδέλφους, είχαμε συζήτηση 13/07/05…Προηγουμένως είχα εγώ συζητήσει με τους συναδέλφους στην εταιρεία με τους δύο διευθυντές της Eναγόμενης, δεν θυμάμαι μπορεί να είχα και συζήτηση και αλληλογραφία με email ηλεκτρονικό ταχυδρομείο με τον Ενάγοντα 1 και 2 απλά δεν θυμάμαι και δεν έχω βρει κάτι, έψαξα αλλά δεν βρήκα κάτι… Από τις συνομιλίες που είχα με τους συναδέλφους μου, από την αλληλογραφία που είδα στα email στο γραφείο τον μήνα Απρίλιο, Μάη, Ιούνιο ακόμα και Ιούλιο υπήρχε η διαπραγμάτευση, γνωρίζω για το τι λέχθηκε, γνώριζα για το δάνειο που ήθελε να πάρει και την εγγυητική που χρειαζόταν, ήμουν εγώ που μίλησα με την Τράπεζα Κύπρου για να εκδοθεί η τραπεζική, ήμουν εγώ που έκδωσα το waiver, μπορεί να μην είχα τις τόσες φορές επικοινωνία με email που είχε ο (ΜΓ) με τον (ενάγοντα 1) αλλά για να γίνουν όλες οι διαδικασίες και για τη διαπραγμάτευση και για το τι έπρεπε να πληρωθεί τι έπρεπε να εκδοθεί. τι εξασφαλίσεις ήθελε η τράπεζα για να μου δώσει η εγγυητική αυτή πιστεύω ότι τα ήξερα πολύ καλύτερα από τον (ΜΓ) και από τους Ενάγοντες 1 και 2 λόγω της θέσης μου...»

Σε υποβολή που έγινε στο μάρτυρα ότι όχι μόνο δεν ήταν παρών κατά την υπογραφή της συμφωνίας στις 13/07/05 ως ισχυρίστηκε αλλά και ότι ο λόγος που προσήλθε ο ίδιος στο Δικαστήριο για να καταθέσει είναι για να καλυφτεί το γεγονός ότι η εναγόμενη δεν επιθυμεί να δώσει ο ΜΓ μαρτυρία, ο μάρτυρας απέρριψε τις θέσεις αυτές και αν και δήλωσε ότι δεν θυμάται για ποιο λόγο δεν υπέγραψε εκείνος στη συμφωνία της 13/07/05 εφόσον ήταν παρών, ισχυρίστηκε ότι:

«…Διαφωνώ και για να ενισχύσω την άποψή μου ότι δεν υπάρχει οποιοδήποτε θέμα απουσίας του (ΜΓ) εάν δούμε το συμβόλαιο υπογράφεται από δύο διευθυντές τον (ΦΛ) και τον (ΚΚ) οι οποίοι ήταν και εξακολουθούν να είναι διευθυντές της εταιρείας, μπορούσαν και αυτοί να έχουν έρθει ως μάρτυρες οι οποίοι ήταν παρών στην υπογραφή των συμβολαίων αφού υπογράψαν το συμβόλαιο, άρα δεν υπάρχει θέμα ότι είμαι εγώ εδώ διότι λείπει ο (ΜΓ)…(ο οποίος)… δυστυχώς… δεν είναι πλέον μαζί μας εδώ και πολλά χρόνια…»

Ζητήθηκε τέλος από το μάρτυρα να προσδιορίσει χρονικά, αν μπορεί, το πότε είναι που κατ’ εκείνον αποφασίστηκε να τροποποιηθεί το επίδικο σημείο του όρου 9Β και να παρουσιάσει, αν έχει, οποιοδήποτε στοιχείο που να καταδεικνύει ότι είχε όντως συμφωνηθεί μια τέτοια αλλαγή πριν την υπογραφή της συμφωνίας. Η επί του προκειμένου θέση του μάρτυρα ήταν ότι:

«…Προφανώς θα ήταν ημέρα μεταξύ 28/06 εάν δω το τελευταίο που έχω μπροστά μου μεταξύ 28/06 και πριν τις 13/07/05…δεν έχω να παρουσιάσω κάτι, δυστυχώς ο (ΜΓ) δεν είναι πλέον μαζί μας εδώ και πολλά χρόνια εάν και έψαξα να βρω, το παράδοξο όμως είναι ότι δεν είναι, εγώ δεν βρίσκω, είναι ότι οι Ενάγοντες δεν έχουν βρει κάτι άλλο να παρουσιάσουν επειδή μας παρουσίασαν το συμβόλαιο ως το τελικό συμβόλαιο 16 Ιουνίου του 2005, ήταν η θέση τους ότι μετά από τις 16 Ιουνίου του 2005 δεν υπήρξε άλλη διαπραγμάτευση. Είναι η θέση τους ότι το μόνο που άλλαξε είναι κάποια ορθογραφικά λάθη αλλά βλέπουμε ότι στο τελικό έχουν αλλάξει πάρα πολλά πράγματα, έχουν βρει τα email 16/06/05 αλλά τα email που ζητούσαν τις 700 χιλιάδες λίρες δεν τα βρίσκουν αυτό μου φαίνεται παράξενο επειδή ο (ΜΓ) μπορεί να μην είναι μαζί μας οι Ενάγοντες 1 και 2 είναι…» 

Ο μάρτυρας τέλος αντεξετάστηκε και επί των ουσιωδών διαφορών που ισχυρίστηκε ότι εντόπισε μεταξύ της υπογραμμένης συμφωνίας και των προσχεδιών και του υπεβλήθη ότι οι εν λόγω διαφορές όχι μόνο δεν είναι όσο ουσιαστικές όσο αυτός επιχείρησε να παρουσιάσει αλλά και ότι στην πραγματικότητα πρόκειται για διαφορές που αφορούσαν ουσιαστικά σε ρύθμιση διάφορων τυπικών θεμάτων θέση με την οποία ο μάρτυρας διαφώνησε.

Η ακρόαση ολοκληρώθηκε με την κατάθεση εμπεριστατωμένων τελικών αγορεύσεων από αμφότερους τους ευπαίδευτους συνηγόρους των μερών οι οποίοι, πέραν των όσων επιχειρηματολόγησαν προς υποστήριξη της αξιοπιστίας της εκδοχής των αντίστοιχων πελατών τους έναντι της εκδοχής της αντίδικης πλευράς, παρέπεμψαν το Δικαστήριο και σε νομολογία αναφορικά με τη νομική πτυχή της υπόθεσης. Αναφορά στις αγορεύσεις των συνηγόρων κάνω πιο κάτω όπου κρίνεται αναγκαίο.

Εξέτασα με προσοχή τα όσα τέθηκαν ενώπιον μου παρακολουθώντας παράλληλα με την ίδια προσοχή τους μάρτυρες που κατέθεσαν κατά την ακρόαση, έχοντας κατά νου τις νομολογιακές αρχές που διέπουν την αξιολόγηση της μαρτυρίας αλλά και τη δυνατότητα του Δικαστηρίου να αποδεχτεί ή να απορρίψει είτε όλη είτε μέρος της προσκομισθείσας μαρτυρίας (βλ. AUTOMIND ENTERPRISES LIMITED v. ΚΥΘΡΟΜΑΚ (ΑΣΦΑΛΤΙΝΚ) ΛΤΔ, Πολιτική Έφεση Αρ.: 366/2018, 31/1/2024, Παύλου v. Αστυνομίας (1998) 2 Α.Α.Δ. 68, Σάββα v. Αστυνομίας (1998) 2 Α.Α.Δ. 391, Kades v. Nicolaou & Another (1986) 1 C.L.R. 212, Agapiou v. Panayiotou (1988) 1 C.L.R. 257 και Theomaria Estates Ltd v. Samuel Mason κ.α. (2005) 1 Α.Α.Δ. 256).

Στο σημείο αυτό κρίνω σκόπιμο όπως προτού προχωρήσω με την αξιολόγηση των εκατέρωθεν εκδοχών, παραθέσω για σκοπούς καλύτερης κατανόησης της φύσης της υπόθεσης και των θεμάτων που εγείρονται, τις αρχές που περιβάλλουν τα νομικά ζητήματα στα οποία αφορά η παρούσα υπόθεση και τα οποία σε μεγάλο βαθμό συνιστούν κοινό έδαφος μεταξύ των δυο πλευρών.

Υπενθυμίζω κατ’ αρχή την πάγια νομολογιακή αρχή ότι «…η υπογραφή δεσμεύει (Saunders v. Anglia Building Society [1971] AC 1004, The Cyprus Development Bank Ltd v. Krini Evangelou Kyriacou (1989) 1 AAΔ 96, Αναστασία Θεοδόση Αναστασίου ή David Guy ν. Χριστίνας Θεοδόση Μιχαηλούδη (1998) 1 ΑΑΔ 264, Τουτζικιάν κ.α. ν. Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας Χρηματοδοτήσεις Λτδ (2003) 1 ΑΑΔ 1240).  Είναι πολύ στενά τα περιθώρια ώστε να αποφύγει κάποιος την ευθύνη που εκ πρώτης όψεως δημιουργεί η υπογραφή του, κατάσταση που έρχεται σε αντίθεση με την επιβεβλημένη εμπιστοσύνη στις έγγραφες συμφωνίες και πράξεις και συνεπώς με την αναγκαία εμπιστοσύνη και ασφάλεια στις συναλλαγές.» (βλ. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΕΡΓΑΤΙΔΗ ν. ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, Πολιτική Έφεση αρ. 293/2012, 7/2/2018), ECLI:CY:AD:2018:A67.

Υπενθυμίζω επίσης ότι «o γενικός κανόνας, όπως έχει καθιερωθεί από τη νομολογία, είναι ότι δεν επιτρέπεται η αποδοχή εξωγενούς μαρτυρίας για να αντικρούσει, τροποποιήσει, αφαιρέσει ή προσθέσει στους όρους μιας έγγραφης συμφωνίας. Εξαίρεση στον κανόνα ισχύει όταν εγείρεται θέμα απάτης» (βλ. μεταξύ άλλων ΚΟΥΛΕΡΜΟΥ ν. ΑΣΤΥΝΟΜΙΑΣ, Ποινική Έφεση 179/2015, 20/7/2018, ECLI:CY:AD:2018:B372, ECLI:CY:AD:2018:B372). Όπως δε πολύ χαρακτηριστικά λέχθηκε στην παλιά υπόθεση MAVROU ν. THEODOROU (1984) 1 CLR 635:

«The general rule of evidence is that when a transaction has been reduced into writing, extrinsic evidence is in general inadmissible to add to, or substract, vary or contradict the terms of the document. To this rule there are certain exceptions, such as cases where fraud or compulsion is alleged; and several other occasions to which we need not refer here in detail Nevertheless extrinsic evidence. "...is not admissible of negotiations between the parties; nor is it permissible to adduce evidence to show that their subjective intentions were not in accord with the particular expressions used in the written instrument-" (vide Chitty on Contracts 24th edition, para. 735 at p. 338).»

Μια άλλη δε εξαίρεση στον πιο πάνω κανόνα αποτελεί η περίπτωση όπου επιδιώκεται να διορθωθεί (rectification) μια σύμβαση για τους λόγους που η νομολογία αναγνωρίζει. Ειδικότερα, όπως αναφέρθηκε και πρόσφατα στην ΚΡΕΟΠΩΛΕΙΟ Α. ΚΟΥΝΤΟΥΡΟΣ ΛΙΜΙΤΕΔ v. ΓΙΩΡΓΟΣ ΓΕΩΡΓΙΑΔΗΣ κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ.: 121/2019, 6/12/2024:

Οι αρχές που διέπουν την ερμηνεία των συμβάσεων είναι καλά γνωστές και μνημονεύονται στα σχετικά περιγράμματα που έχουν καταχωρίσει οι συνήγοροι. Παραπέμπουμε σχετικά στην υπόθεση Stefanos & Andreas Cold Stores Trading Ltd v. Εταιρείας Αναψυκτικών ΚΕΑΝ Λτδ (Αρ. 2) (1998) 1(Δ) Α.Α.Δ. 2335, όπου λέχθηκαν τα ακολούθα:

«Οδηγό για την ερμηνεία συμβατικών όρων αποτελεί το κείμενό τους, ορώμενο, όχι απομονωμένο, αλλά στο πλαίσιο της συμφωνίας στην οποία απαντάται. Όπως υποδείξαμε στην πρόσφατη απόφασή μας, στη Θεολόγου κ.ά. ν. Κτηματικής Εταιρείας Νέμεσις Λτδ (1998) 1 A.A.Δ. 407, το κείμενο συμβατικής πρόνοιας, όπως εντάσσεται στο πλαίσιο της συμφωνίας, αποτελεί το θεμελιακό κανόνα ερμηνείας των συμβάσεων. Το κριτήριο, όπως επισημάναμε:

"... είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο.  Για το σκοπό αυτό μπορεί να εμπλουτισθεί η γνώση με την αποκάλυψη του υπόβαθρου της συμφωνίας, εξαιρουμένων πάντοτε των διαπραγματεύσεων, καθώς και μονομερών δηλώσεων και υποκειμενικών προθέσεων των συμβαλλομένων. Μαρτυρία που αναφέρεται στους υποκειμενικούς παράγοντες μπορεί να γίνει δεκτή μόνο σε αγωγή για διόρθωση του εγγράφου (rectification).  (Βλ. ICS v. West Bromwich BS [1998] 1 All E.R. 98 (HL)).  Το αντικείμενο βέβαια της ερμηνείας παραμένει πάντοτε η έννοια των όρων της συμφωνίας κατά το μέσο λογικό άνθρωπο. Η έννοια, η οποία μεταδίδεται σ' αυτόν, για τα συμφωνηθέντα."

(Βλ., επίσης, Saab and Another v. Holy Monastery Ay. Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499.) »

Στην υπόθεση Λίλλης Νίκος ν. Παρασκευούλας Ξενή (2009) 1 ΑΑΔ 217 λέχθηκαν τα ακολούθα:

«Κάθε όρος μιας σύμβασης δεν θα πρέπει να διαβάζεται απομονωμένος από το όλο πνεύμα της συμφωνίας και της πρόθεσης των συμβαλλομένων. Η ερμηνεία που δίδεται σε μια σύμβαση πρέπει να είναι λογική και να οδηγεί στην πραγμάτωση του σκοπού και της πρόθεσης των συμβαλλομένων, όπως αυτή συνάγεται από το κείμενο εξεταζόμενο ως ένα σύνολο, χωρίς να απομονώνεται οποιαδήποτε φράση.»

Στην υπόθεση Σύλλογος «Ανόρθωσης» Αμμοχώστου v. «Απόλλων» Αθλητικός Ποδοσφαιρικός Όμιλος Λεμεσού (2002) 1Α.Α.Δ. 518 επίσης έχουν λεχθεί τα ακολούθα:

«Βασικό κριτήριο για την ερμηνεία του περιεχομένου των συμβάσεων, αποτελεί η συνήθης σημασία των λέξεων και όρων της συμφωνίας.  Για να διακριβωθεί η σημασία και το πραγματικό νόημα των όρων μιας γραπτής συμφωνίας πρέπει το κείμενό της να ερμηνεύεται συνολικά και όχι μεμονωμένα ή αποσπασματικά έτσι ώστε να αποφεύγεται ο κίνδυνος δυσαρμονίας στην εξήγηση τους που στο τέλος δεν θα αντικατοπτρίζει αντικειμενικά την πρόθεση των μερών. Βλ. Saab and Another v. Holy Monastery Ay. Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499 και Θάλεια Θεολόγου κ.ά. ν. Κτηματικής Εταιρείας Νέμεσις Λτδ (1998) 1 Α.Α.Δ. 407.»

(βλ. μεταξύ άλλων και Καραολή Γιωργούλλα και Άλλοι ν. Γιώργου Λαούρη και Άλλου (2008) 1 ΑΑΔ 225Ζ και Ζήνωνος Αντρέας και Άλλοι ν. Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας (Χρηματοδοτήσεις) Λτδ (2002) 1 ΑΑΔ 927)

Για σκοπούς πληρότητας παραθέτω αυτούσιο το απόσπασμα από το λόγο της ICS v. West Bromwich BS [1998] 1 All E.R. 98 (HL) ο οποίος και έτυχε της επιδοκιμασίας της κυπριακής νομολογίας (βλ. ανωτέρω):

«The principles may be summarised as follows:

(1)      Interpretation is the ascertainment of the meaning which the document would convey to a reasonable person having all the background knowledge which would reasonably have been available to the parties in the situation in which they were at the time of the contract.

(2)      The background was famously referred to by Lord Wilberforce as the "matrix of fact," but this phrase is, if anything, an understated description of what the background may include. Subject to the requirement that it should have been reasonably available to the parties and to the exception to be mentioned next, it includes absolutely anything which would have affected the way in which the language of the document would have been understood by a reasonable man.

(3)      The law excludes from the admissible background the previous negotiations of the parties and their declarations of subjective intent. They are admissible only in an action for rectification. The law makes this distinction for reasons of practical policy and, in this respect only, legal interpretation differs from the way we would interpret utterances in ordinary life. The boundaries of this exception are in some respects unclear. But this is not the occasion on which to explore them.

(4)      The meaning which a document (or any other utterance) would convey to a reasonable man is not the same thing as the meaning of its words. The meaning of words is a matter of dictionaries and grammars; the meaning of the document is what the parties using those words against the relevant background would reasonably have been understood to mean. The background may not merely enable the reasonable man to choose between the possible meanings of words which are ambiguous but even (as occasionally happens in ordinary life) to conclude that the parties must, for whatever reason, have used the wrong words or syntax. (see Mannai Investments Co. Ltd. v. Eagle Star Life Assurance Co. Ltd. [1997] 2 W.L.R. 945

(5)      The "rule" that words should be given their "natural and ordinary meaning" reflects the common sense proposition that we do not easily accept that people have made linguistic mistakes, particularly in formal documents. On the other hand, if one would nevertheless conclude from the background that something must have gone wrong with the language, the law does not require judges to attribute to the parties an intention which they plainly could not have had. Lord Diplock made this point more vigorously when he said in The Antaios Compania Neviera S.A. v. Salen Rederierna A.B. 19851 A.C. 191, 201:

 ". . . if detailed semantic and syntactical analysis of words in a commercial contract is going to lead to a conclusion that flouts business commonsense, it must be made to yield to business commonsense."»

Των πιο πάνω λεχθέντων παραθέτω και τα όσα αναφέρονται στην ηλεκτρονική έκδοση του συγγράμματος Halsbury’s Laws of England (Volume 77 (2021))3. Remedies (4) Rectification 53. General considerations affecting the grant of relief) αναφορικά με το θέμα της διόρθωσης μιας σύμβασης (rectification) και το πότε μπορεί τέτοια διόρθωση να διαταχθεί:

«Rectification is an equitable remedy by which the court will modify the terms of a written instrument so as to give effect to the intention of the parties to it. That intention may be genuinely agreed on by the parties (where there is consensus ad idem), or it may be by estoppel (where it is the intention of only one of them, but the other is estopped from denying that it is his as well). It is thus the mistake in the way in which the agreement is expressed in writing that is rectified, and not a mistake in the agreement itself. In the case of a deed poll or voluntary transaction, it is the intention of the maker or donor that must be considered… A document can also be rectified where one party sees that the other mistakenly believes that the document expresses that other's own intention, realises that this mistake may operate to that party's disadvantage, but says nothing about it and executes the instrument as it stands. In such a case, there is no estoppel consensus on the terms of the document, because the knowing party is not deceived by the mistaken party's representation that he intended to be bound by those terms. Instead there is an estoppel binding the knowing party, preventing him from relying on the document to show that a different agreement was made to that alleged by the mistaken party. Thus, as against the mistaken party, the document does not avail the knowing party, and equity will rectify it to make it conform to the agreement the mistaken party believed to exist.»

Κρίνω εδώ σκόπιμο να παραθέσω σε κάποια έκταση και αυτούσια και τα αποσπάσματα από δύο αγγλικές αποφάσεις στις οποίες συνοψίζονται με περισσή επάρκεια θεωρώ οι σχετικές αρχές.

Στην υπόθεση FSHC Group Holdings Ltd v Glas Trust Corporation Ltd (Rev 1) [2019] EWCA Civ 1361 (31 July 2019), το αγγλικό Court of Appeal προέβη σε μια ενδελεχή ανασκόπηση της μέχρι τότε σχετικής νομολογίας, αγγλικής αλλά και άλλων χωρών του κοινοδικαίου, προκειμένου να «καθορίσει» την ορθή νομική προσέγγιση επί του θέματος ένεκα του ότι είχε τότε διαπιστωθεί να υπάρχει διάσταση μεταξύ των αποφάσεων που εκδίδονταν. Αν και η υπόθεση αφορούσε το θέμα της διόρθωσης μιας σύμβασης στη βάση «λάθους» (mistake), αθώου ή άλλως πώς, εντούτοις το Δικαστήριο προέβη σε μια πιο γενική και σφαιρική εξέταση του όλου ζητήματος. Επειδή όμως πρόκειται για μια αρκετά μεγάλη απόφαση θα περιοριστώ να παραθέσω αυτούσια και σε ελεύθερη μετάφραση στα ελληνικά μόνο τα όσα λέχθηκαν αναφορικά με τις αρχές που θεωρήθηκαν να είναι νομολογιακά ισχυρές και δεσμευτικές καθώς επίσης και το τελικό συμπέρασμα του Δικαστηρίου και στο τέλος της παρούσας απόφασης θα παραθέσω, για σκοπούς πληρότητας, ένα πιο εκτενές απόσπασμα από την απόφαση στ’ αγγλικά. Σ’ εκείνη την υπόθεση λοιπόν, το αγγλικό Δικαστήριο επεσήμανε τα εξής:

«…Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου … να διορθώνει λάθη σε γραπτά έγγραφα μέσω του δόγματος της διόρθωσης μπορεί να εντοπίσει τις ρίζες της στο κανονικό και το ρωμαϊκό δίκαιο. Περιπτώσεις στις οποίες η θεραπεία αναγνωρίστηκε εντοπίζονται στον δέκατο έκτο και δέκατο έβδομο αιώνα. Στα μέσα του δέκατου όγδοου αιώνα, στην υπόθεση Henkle v Royal Exchange Assurance Co (1749) 1 Ves S 317, 318, ο Λόρδος Hardwicke LC…«δεν είχε καμία αμφιβολία ότι το δικαστήριο αυτό έχει δικαιοδοσία να δώσει απαλλαγή από απλά λάθη σε γραπτές συμβάσεις όσο και από απάτη σε συμβάσεις: έτσι ώστε αν τεθεί γραπτώς (κάτι αντίθετο)από την πρόθεση των μερών, (τότε) με την κατάλληλη απόδειξη αυτό θα διορθωνόταν»... Με άλλα λόγια, είναι αντίθετο στις αρχές τις καλής πίστης για ένα μέρος να εκμεταλλεύεται ένα λάθος που έγινε κατά τη σύνταξη μιας γραπτής σύμβασης επιδιώκοντας να την εφαρμόσει κατά τρόπο που δεν συνάδει με το τι αυτό το μέρος γνώριζε ότι ήταν η κοινή πρόθεση των μερών κατά την υπογραφή του εγγράφου...

Συμπέρασμα επί του νόμου

Για όλους αυτούς τους λόγους, δεν μπορούμε να δεχτούμε ότι το αντικειμενικό τεστ για τη διόρθωση ενός κοινού λάθους που διατυπώθηκε στις obiter παρατηρήσεις του Λόρδου Hoffmann στην υπόθεση Chartbrook Ltd v Persimmon Homes Ltd [2009] UKHL 38  ορίζει σωστά το δίκαιο. Θεωρούμε ότι είμαστε δεσμευμένοι από νομολογία, η οποία συνάδει επίσης με τη ισχυρή νομική αρχή και πρακτική, να κρίνουμε ότι, προτού να μπορεί να διορθωθεί μια γραπτή σύμβαση στη βάση ενός κοινού λάθους, είναι απαραίτητο να αποδειχθεί είτε (1) ότι το έγγραφο δεν υλοποιεί μια προηγούμενη συναφθείσα σύμβαση είτε (2) ότι, όταν υπέγραψαν το έγγραφο, τα μέρη είχαν κοινή πρόθεση σε σχέση με ένα συγκεκριμένο θέμα η οποία, κατά λάθος, δεν καταγράφηκε με ακρίβεια στο έγγραφο. Στη δεύτερη περίπτωση, είναι απαραίτητο να αποδειχθεί όχι μόνο ότι κάθε μέρος της σύμβασης είχε την ίδια πραγματική πρόθεση σε σχέση με το συγκεκριμένο θέμα, αλλά και ότι υπήρχε μια «εξωτερική έκφραση συμφωνίας» - ήτοι ότι ως αποτέλεσμα της επικοινωνίας μεταξύ τους, τα μέρη αντιλήφθηκαν ότι το καθένα τους συμμεριζόταν αυτή την πρόθεση…»

Ως προς το πότε μια σύμβαση μπορεί να διορθωθεί συνεπεία επίδειξης ασυνείδητης ή δόλιας συμπεριφοράς, χαρακτηριστικά είναι και τα όσα λέχθηκαν στην COMMISSION FOR THE NEW TOWNS v. COOPER (GREAT BRITAIN) LTD. [Ch. 1991 M. No. 8502] [1995] Ch. 259:

«…it would generally be inequitable to compel the other party to execute a contract, which he had no intention of making, simply to accord with the mistaken interpretation of the other party: see Olympia Sauna Shipping Co. S.A. v. Shinwa Kaiun Kaisha Ltd. [1985] 2 Lloyd’s Rep. 364, 371, per Bingham J. But the court will intervene if there are “additional circumstances that render unconscionable reliance on the document by the party who has intended that it should have effect according to its terms:” Spry, Equitable Remedies, 4^th ed. (1990), p. 599. The debate in this case turns on what amounts to unconscionable conduct…. It was common ground in this court that fraud, in the form of a dishonest misrepresentation, will also amount to unconscionable behaviour… I would hold that where A intends B to be mistaken as to the construction of the agreement, so conducts himself that he diverts B’s attention from discovering the mistake by making false and misleading statements, and B in fact makes the very mistake that A intends, then notwithstanding that A does not actually know, but merely suspects, that B is mistaken, and it cannot be shown that the mistake was induced by any misrepresentation, rectification may be granted. A’s conduct is unconscionable and he cannot insist on performance in accordance to the strict letter of the contract; that is sufficient for rescission. But it may also not be unjust or inequitable to insist that the contract be performed according to B’s understanding, where that was the meaning that A intended that B should put upon it… In my judgment, it must have been plain that neither (plaintiff) had any idea that they were dealing with the (clause), far less agreeing to (…) it to (defendant). It did not suit (defendant’s) plan, as the judge found, to draw attention to this or ask any questions about it. Their (defendants’ representatives’) conduct in raising the smokescreen in relation to the side land was dishonest and intended to deceive. If the question is posed as a jury question, I find it impossible to reach any other conclusion but that an honest and reasonable man would have mentioned the point expressly…in my judgment, where a false representation is made for the purpose of inducing the other party to adopt a certain course of conduct and the representation is such as to influence a person behaving reasonably to adopt that course of conduct, the court should infer, in the absence of evidence to the contrary, that the representation did have that effect.»

Κρίνω τέλος αναγκαίο να επαναλάβω και την άλλη αρχή του δικαίου των συμβάσεων, ήτοι ότι «Ο σκοπός (των κανόνων ερμηνείας) είναι να αποδοθεί στο κείμενο και στις λέξεις που χρησιμοποιούνται η πρόθεση των μερών ώστε να ανευρεθεί εκείνη η σημασία που το κείμενο θα μετέδιδε στο συνετό και λογικό άνθρωπο που κατέχει όλες τις πληροφορίες που θα ήταν λογικά διαθέσιμες στα μέρη στην κατάσταση που αυτά ήταν όταν συνομολογούσαν τη σύμβαση, (Investors Compensation Scheme Ltd v. West Bromwich Building Soc. (1998) 1 W.L.R. 896). Σε περίπτωση  όρων στους οποίους εντοπίζονται αντιφάσεις ή αμφιβολίες, ο εφαρμοστέος κανόνας είναι ο κανόνας ερμηνείας του κοινοδικαίου  «verba chartarum fortius  accipiuntur contra proferentem», ήτοι, τυχόν αμφιβολίες ή ασάφειες επιλύονται εναντίον του μέρους που ετοίμασε το κείμενο.» (βλ. ΛΙΠΕΡΗ, ΥΠΟ ΤΗΝ ΙΔΙΟΤΗΤΑ ΤΟΥ ΩΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΑΠΟΒΙΩΣΑΝΤΑ ΕΛΕΥΘΕΡΙΟΥ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΠΟΥΝΤΖΙΟΥΡΗ ν. ECCLESIASTICAL INSURANCE OFFICE PLC κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 42/2013, 19/7/2019), ECLI:CY:AD:2019:A329

Των πιο πάνω λεχθέντων λοιπόν, υπενθυμίζω ότι το λεκτικό του επίδικου σημείου του όρου 9Β της συμφωνίας που υπογράφτηκε στις 13/07/05 και το οποίο η εναγόμενη υπεραμύνεται ως εξ αρχής συμφωνημένο, έχει ως εξής:

«…Ο αγοραστής θα πληρώσει το κόστος της εγγυητικής επιστολής για τα πρώτα δύο χρόνια, ήτοι 13 Ιουλίου 2005 μέχρι την 13 Ιουλίου 2007, και ο αγοραστής θα πληρώσει το κόστος της εγγυητικής επιστολής για τα υπόλοιπα οκτώ χρόνια ήτοι 13 Ιουλίου 2007μέχρι την 13 Ιουλίου 2015…» (τονίστηκε η αναφορά που αποτελεί το επίδικο παράπονο των εναγόντων).

Θέση των εναγόντων είναι ότι ο εν λόγω όρος, ορθά συνταγμένος, έπρεπε να αναφέρει ότι:

«…Ο αγοραστής θα πληρώσει το κόστος της εγγυητικής επιστολής για τα πρώτα δύο χρόνια, ήτοι 13 Ιουλίου 2005 μέχρι την 13 Ιουλίου 2007, και ο πωλητής θα πληρώσει το κόστος της εγγυητικής επιστολής για τα υπόλοιπα οκτώ χρόνια ήτοι 13 Ιουλίου 2007μέχρι την 13 Ιουλίου 2015…»

Με γνώμονα τις εκδοχές που η κάθε πλευρά προώθησε στην παρούσα υπόθεση μέσω των μαρτύρων της αναφορικά με το επίδικο λεκτικό του πιο πάνω όρου και το πώς αυτό κατέληξε να περιλαμβάνεται ως έχει στη συμφωνία που υπογράφτηκε στις 13/07/05, σημειώνω τα ακόλουθα:

Κατά πρώτο, και οι δύο πλευρές δέχονται και συμφωνούν ότι το επίδικο λεκτικό του συγκεκριμένου όρου, ως υφίσταται δηλαδή στη συμφωνία που υπογράφτηκε στις 13/07/05, είναι το λιγότερο «κακογραμμένο», υπό την έννοια ότι ενώ χρησιμοποιείται λεκτικό το οποίο υποδηλοί ότι θα γίνει αναφορά σε δυο ξεχωριστά πράγματα, δηλαδή για την υποχρέωση του αγοραστή από την μια και για την υποχρέωση του πωλητή από την άλλη, στο τέλος, κατά φανερά παράδοξο τρόπο γίνεται δύο φορές αναφορά σε «αγοραστή». Όπως το έθεσε και ο κ. Παπαδόπουλος κατά την αντεξέταση του ΜΥ1 – «…(φαίνεται ότι) ο συντάκτης είχε σκοπό έστω αρχικά να προβλέψει ότι η πρώτη περίοδος και η δεύτερη περίοδος θα ήταν διαφορετικές…».

Υπό αυτή τη σκοπιά όμως, δηλαδή του επίδικου λεκτικού αντικειμενικά και συνταχτικά ιδώμενου, προβάλλει πολύ λογική η επισήμανση του ενάγοντα 1, αλλά και ιδιαίτερα της δικηγόρου ΜΕ2 η οποία υπενθυμίζω ήταν η δικηγόρος που ενεπλάκη στην διαμόρφωση του κειμένου της συμφωνίας, ότι αν ήταν όντως η πρόθεση των μερών να επωμιστούν οι ενάγοντες όλα τα έξοδα της εγγυητικής, τότε θα μπορούσε κάλλιστα να καταγραφεί στο επίδικο σημείο μία μόνο συνολική αναφορά στις υποχρεώσεις που θα είχαν οι αγοραστές και όχι το λεκτικό που χρησιμοποιήθηκε. Να καταγραφεί δηλαδή εξ΄ αρχής ότι ο αγοραστής θα υποχρεούται να πληρώσει όλα τα έξοδα της εγγυητικής για όλη την περίοδο που αυτή θα ίσχυε.

Αν τώρα η πιο πάνω λογική επισήμανση της πλευράς των εναγόντων ήθελε ιδωθεί και υπό το φως άλλων προνοιών της ίδιας σύμβασης όπου εκεί χρησιμοποιήθηκε ένα απλό και ξεκάθαρο λεκτικό προκειμένου να δηλωθεί ότι μόνο το ένα συμβαλλόμενο μέρος θα είχε όλες τις υποχρεώσεις, όπως εύστοχα υπέδειξε η ΜΕ2, τότε η επισήμανση αυτή των εναγόντων βρίσκει και πραγματικό έρεισμα (βλ. αναφορά στον ίδιο όρο 9Β ότι «Ο Αγοραστής θα πληρώσει όλα τα τέλη χαρτοσήμανσης της παρούσας συμφωνίας και τα τέλη και δικαιώματα μεταβίβασης και εγγραφής του υποστατικού...».

Βεβαίως, η εκδοχή που προώθησε ο ΜΥ1 ήταν ότι ναι μεν το συγκεκριμένο σημείο του όρου θα μπορούσε να είχε καταγραφεί καλύτερα, όμως όπως τελικά διατυπώθηκε αντικατόπτριζε πλήρως το τι είχε συμφωνηθεί μεταξύ της εναγομένης και του ενάγοντα 1 απευθείας μετά που ο ΜΓ και η ΜΕ2 είχαν ανταλλάξει προσχέδια συμφωνίας με βάση την τότε συνεννόηση των μερών για τα έξοδα. Η εκδοχή όμως αυτή του ΜΥ1 κρίνεται τρωτή σε διάφορα ουσιώδη σημεία της για τους εξής λόγους.

Κατ’ αρχή, η θέση που ουσιαστικά προώθησε ο ΜΥ1 με τη μαρτυρία του ήταν ότι  ορθά ο ΜΓ είχε ενημερώσει την πλευρά των εναγόντων στις 15 και 16 Ιουνίου 2005 ότι η εναγόμενη συμφωνούσε όπως οι ενάγοντες πληρώσουν τα έξοδα της εγγυητικής για τα πρώτα δυο χρόνια μόνο, και αυτό κατά το μάρτυρα διότι τον τότε καιρό η συζήτηση αφορούσε σε εγγυητική ύψους €530.000 και σε διάρκεια ισχύος 5 ετών – «… Γι' αυτόν, ακριβώς, το λόγο και το προσχέδιο Πωλητηρίου, που απέστειλε στις 16/5/2005 ο (ΜΓ) προς την (ΜΕ2), τότε δικηγόρο των Εναγόντων, είχε ρητή πρόνοια μόνο για έκδοση εγγυητικής στο ποσόν των Λ.Κ. 530.000 …».  Η θέση όμως αυτή της εναγομένης άλλαξε, ισχυρίστηκε ο ΜΥ1, όταν ο ενάγοντας 1 ζήτησε μετά τις 28/6/2005 να αυξηθεί η εγγυητική οπόταν και «… γι’ αυτόν ακριβώς το λόγο όταν ο ίδιος ο (ενάγοντας 1 ) απαίτησε εγγυητική η οποία μετά τα πρώτα 7 χρόνια να καλύπτει ποσόν ΛΚ 700.000 δεν ήταν καν υπό συζήτηση το αν θα επωμισθούμεν εμείς ως πωλητές τα έξοδα της εγγυητικής αυτης …».

Φαίνεται όμως ότι έχει διαφύγει εντελώς του ΜΥ1 ότι με το δικόγραφο της υπεράσπισης που είχε καταχωρηθεί εκ μέρους της εναγόμενης, η τελευταία ουσιαστικά εκθεμελίωνε ρητά την οποιαδήποτε ισχύ είχαν οι παραστάσεις στις οποίες προέβη ο ΜΓ προς την πλευρά των εναγόντων μεταξύ 15/6/2005 και 28/6/2005, και αυτό διότι με βάση τα όσα αναφέρονται στην παράγραφο 10 της υπεράσπισης, « … (ο ΜΓ) ήταν υπάλληλος της εναγόμενης και σε καμία περίπτωση δεν είχε εξουσία ή άδεια από το Διοικητικό Συμβούλιο της εναγομενης να διαπραγματευθεί ζήτημα που αφορούσε την εγγυητική.   Ακόμη και εάν (ο ΜΓ) προχώρησε σε οποιαδήποτε πρόταση, στο στάδιο των διαπραγματεύσεων … αυτή η πρόταση δεν ήταν εις γνώση και εις αποδοχή του Δικοικητικου Συμβουλίου …».   Μάλιστα δε, στην ίδια παράγραφο του δικογράφου της υπεράσπισης η εναγόμενη πρόβαλε και τον ισχυρισμό ότι «… άμεσα, με την πληροφόρηση του γεγονότος (της πρότασης του ΜΓ) υπήρξε από μέρους της εναγόμενης επίσημη τοποθέτηση προς τους ενάγοντες, ότι δηλαδή τα έξοδα της εγγυητικής αν και εφόσον οι τελευταίοι επέμεναν στην έκδοση της, θα έπρεπε να καλυφθούν εξ΄ ολοκλήρου από αυτούς και όχι από την εναγόμενη…», και επισημαίνεται εδώ ότι οι δικογραφημένοι αυτοί ισχυρισμοί της εναγομένης είχαν προβληθεί ως απάντηση στα όσα οι ενάγοντες είχαν ισχυριστεί για τις συζητήσεις που αφορούσαν τα έξοδα της εγγυητικής όταν αυτή θα ήταν για ποσό Λ.Κ.530.000.

Με άλλα λόγια, ενώ με το δικόγραφο της υπεράσπισης προβαλλόταν η εικόνα ότι οι συζητήσεις που έγιναν με το ΜΓ μέχρι και τις 28/6/2005 δεν είχαν καμία νομική ισχύ και ότι στη συνέχεια «ακυρώθηκαν» για το λόγο αυτό από τους διοικούντες την εναγόμενη, με τη μαρτυρία του ο ΜΥ1 προώθησε ουσιαστικά μια πολύ διαφορετική  θέση, ήτοι ότι όχι μόνο ο ΜΓ ορθά προέβη στις παραστάσεις που προέβη μεταξύ 15/6/2005 – 28/6/2005, αλλά και ότι τον τότε καιρό αυτή ήταν όντως η επίσημη θέση της εναγομένης υπό τις τότε περιστάσεις, και η οποία θέση παρέμεινε σε ισχύ μέχρι που ο ενάγοντας 1 άλλαξε, κατά το ΜΥ1, τα δεδομένα.  Και δεν θα πρέπει να μας διαφεύγει εδώ ότι αυτή η αλλαγή της γραμμής που χάραξε το δικόγραφο της υπεράσπισης έγινε όταν οι ενάγοντες παρουσίασαν τις γραπτές παραστάσεις και προσχέδια που ανταλλάχθηκαν μεταξύ της πλευράς τους και του ΜΓ μέχρι και τις 28/6/2006 οπόταν και έγινε πλέον αντιληπτό ότι για το συγκεκριμένο ζήτημα δεν υπήρχαν μόνο απλές συζητήσεις και ανταλλαγή απόψεων αλλά ρητά καθορισμένες θέσεις και δη υπό τύπο προτιθέμενων συμβατικών κειμένων. 

Στο σημείο αυτό αναφέρω ότι σε αντίθεση με τον ΜΥ1, η επί του προκειμένου εκδοχή που προώθησαν με την μαρτυρία τους ο ενάγοντας 1 και η ΜΕ2 ήταν σε πλήρη αρμονία με την εικόνα που σκιαγράφησε η έκθεση απαίτησης και κανένα δικογραφικό έρεισμα δεν βρίσκει η προσπάθεια που έγινε από πλευράς εναγόμενης να καταδειχθεί το αντίθετο σε σχέση με τον ισχυρισμό τους ότι προτού να σταλεί το κείμενο της συμφωνίας για διόρθωση αυτοί το είχαν διαβάσει και είχαν ικανοποιηθεί ότι σ’ εκείνο το κείμενο περιλαμβανόταν στο επίδικο σημείο το ίδιο λεκτικό που αναφερόταν στα προσχέδια που είχαν ανταλλαχθεί. Επί αυτής λοιπόν της προσπάθειας της υπεράσπισης περιορίζομαι να επισημάνω ότι η παράγραφος 8(β) της Τροποποιημένης Απάντησης που επικαλέστηκε ο κ. Πετρίδης, δεν μπορεί να διαβαστεί αποσυνδεδεμένη από τις παραγράφους 13 και 14 της υπεράσπισης στις οποίες αφορά - όπου εκεί προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι οι ενάγοντες γνώριζαν τι υπέγραφαν στις 13/7/2005 - ή από την παράγραφο 17 της έκθεσης απαίτησης στην οποία παραπέμπει - όπου εκεί προβάλλεται ρητά ο συγκεκριμένος ισχυρισμός που προώθησαν οι μάρτυρες των εναγόντων.

Σε κάθε περίπτωση όμως και πρόσθετα των πιο πάνω, είναι αρκετό θεωρώ για κάποιο να διεξέλθει του συνόλου του επίδικου λεκτικού του όρου 9Β για να διαπιστώσει ότι αν η πρόθεση και συμφωνία των εναγόντων ήταν όντως τα όσα εκεί καταγράφονται, τότε συνεπάγεται ότι οι τελευταίοι όχι μόνο δέχθηκαν να παραταθεί η υποχρέωση της εναγομένης για μεταβίβαση τίτλου στα 10 χρόνια, η οποία υποχρέωση επισημαίνω είχε με τον ίδιο όρο συμφωνηθεί να γίνει εντός 5 ετών, δηλαδή μέχρι την 13/7/2012, αλλά και ότι δέχτηκαν όπως γι’ αυτή την επιπρόσθετη περίοδο χάριτος των 5 ετών που θα έδιναν προς την εναγόμενη, «χάσουν» και τα δικαιώματα τους αλλά και να πληρώσουν ακόμη Λ.Κ.100.000 περίπου ως έξοδα εγγυητικής. Το αναφέρω αυτό διότι σύμφωνα με το σύνολο της παραγράφου 9Β, ενώ υποτίθεται ότι η εγγυητική θα ίσχυε ως εξασφάλιση της υποχρέωσης της εναγομένης να μεταβιβάσει τίτλο στους ενάγοντες μέχρι τις 13/7/2012, η τελευταία θα είχε, με βάση τον όρο 9Β, το δικαίωμα σε περίπτωση που δεν κατάφερνε να μεταβιβάσει τίτλο στους ενάγοντες μέχρι τις 13/07/12, «…να παραδώσει κατά την 13η Ιουλίου 2012 νέα εγγυητική επιστολή τραπέζης ύψους Λ.Κ.700.000 με το ίδιο ακριβώς περιεχόμενο ως η 1η εγγυητική επιστολή πλην  της υποχρέωσης εν σχέση με την ημερομηνία μεταβίβασης η οποία στη νέα εγγυητική επιστολή θα είναι η 13η Ιουλίου 2015», οπόταν σε τέτοια περίπτωση οι ενάγοντες «…δεν θα έχουν … τις επιλογές τις αναφερόμενες στην παράγραφο Δ (είσπραξη εγγυητικής) και τα δικαιώματα και θεραπείες που αναφέρονται σε αυτήν και εάν ασκήσει οποιαδήποτε από τις επιλογές αυτές θα θεωρείται ότι έχει διαπράξει παράβαση της παρούσας συμφωνίας ...» (έμφαση του Δικαστηρίου).

Αν όμως τα πιο πάνω ιδωθούν υπό το φως της ρητής και ξεκάθαρης στάσης που οι ενάγοντες επεδείκνυαν μέχρι και λίγες μέρες πριν την υπογραφή της συμφωνίας, όταν δηλαδή εξέφραζαν προς τον ΜΓ όχι μόνο τη δυσφορία τους για τη θέση της εναγόμενης ότι ενδεχομένως να χρειαστούν 5 έτη για να γίνει μεταβίβαση αλλά και την έντονη διαφωνία τους στην απαίτηση να επωμιστούν αποκλειστικά εκείνοι τα έξοδα για τη διατήρηση της εγγυητικής σε ισχύ για όλη αυτή την περίοδο, η θέση του ΜΥ1 και της εναγομένης γενικότερα ότι οι ενάγοντες άλλαξαν μέσα σε λίγες μέρες τη γνώμη και τη στάση τους προκειμένου να εξασφαλίσουν απλά μια αύξηση της εγγυητικής κατά Λ.Κ.170.000 δεν μπορεί καθόλου να σταθεί στη βάσανο της λογικής. Το επί του προκειμένου σχόλιο συνεπώς της ΜΕ2 ότι «Αν πλήρωνε ο (Ενάγοντας 1) τα κόστα της εγγυητικής για 10 χρόνια όπως εισηγείστε, 9μιση χιλιάδες λίρες επί 10 χρόνια πόσα βγαίνουν;  95.000 λίρες κύριε για να εξασφαλίσει επιπλέον 170 χιλιάδες δεν ήταν παλαβός ο άνθρωπος να κάνει έτσι πράμα» κρίνεται και εύστοχο αλλά και λογικό και πειστικό.

Για τους ίδιους λόγους κρίνονται ανυπόστατες και οι μομφές που απέδωσε ο ΜΥ1 και η εναγόμενη γενικότερα στα κίνητρα των εναγόντων και επί του θέματος αυτού σημειώνω, πρόσθετα των πιο πάνω, ότι στην προκειμένη περίπτωση, όταν οι ενάγοντες αποφάσισαν να καταχωρήσουν την παρούσα αγωγή, και την οποία προωθούν κατά τα τελευταία 8 έτη με όλα τα έξοδα που κάτι τέτοιο συνεπάγεται, αυτοί είχαν ήδη πληρώσει στην εναγόμενη και το τίμημα αγοράς της έπαυλης (Λ.Κ.530.000), και τα κοινόχρηστα για όλα τα χρόνια που χρειάστηκε να μεταβιβαστεί το ακίνητο στο όνομα τους αλλά και τις €112.904,00 που θεωρούσαν ότι κανονικά δεν θα έπρεπε να καταβάλουν. Με άλλα λόγια, μέχρι την καταχώρηση της παρούσας αγωγής, οι ενάγοντες, έστω και αν είχαν εκδηλώσει την έντονη διαφωνία τους με τις οικονομικές απαιτήσεις της εναγόμενης, προχώρησαν παρά ταύτα και με επιφύλαξη ικανοποίησαν τις εν λόγω απαιτήσεις. Κανένα λοιπόν αλλότριο κίνητρο δεν διαπιστώνεται να διακατείχε την πλευρά των εναγόντων είτε το 2016 που τέθηκε το θέμα από τον ενάγοντα 1 είτε το 2017 που καταχωρήθηκε η παρούσα αγωγή. Άλλωστε, όπως και ο ίδιος ο ΜΥ1 ανέφερε στην επιστολή που έστειλε στον ενάγοντα 1 στις 20/3/2016, ο τελευταίος είχε από τότε εκφράσει τη θέση ότι το λεκτικό του επίδικου όρου δεν ανταποκρινόταν στα όσα είχαν συμφωνηθεί μεταξύ 15/6/2005 και 28/6/2005. Ούτε δηλαδή προκύπτει να υπάρχει οποιοδήποτε στοιχείο που να υποδηλοί ότι οι ισχυρισμοί που προώθησε η πλευρά των εναγόντων με την παρούσα αγωγή είναι στην πραγματικότητα εκ των υστέρων σκέψεις.  

Ούτε όμως και η θέση που προώθησε η εναγόμενη ως προς το ότι οι ενάγοντες επιχείρησαν να εκμεταλλευθούν προς όφελος τους το γεγονός ότι ο επίδικος όρος ήταν κακογραμμένος μπορεί να σταθεί στη βάσανο της λογικής. Αν οι ενάγοντες ήξεραν από τις 13/7/2005 ότι ο επίδικος όρος τους επέβαλλε ρητά την υποχρέωση να πληρώσουν και τα έξοδα της πρώτης περιόδου της εγγυητικής αλλά και τα έξοδα της δεύτερης περιόδου, ως ήταν η θέση του ΜΥ1 και της εναγόμενης, τότε κανένα νόημα δεν θα είχε να επιλέξουν να αφήσουν τον όρο αυτό να ισχύει για τα επόμενα 10 χρόνια απλά και μόνο για να μπορούν να επικαλεστούν την κακή διατύπωση του όταν κάποτε θα τους ζητούσαν να πληρώσουν. Να αφήσουν δηλαδή για 10 χρόνια να παρουσιάζονται δεσμευμένοι από το συγκεκριμένο λεκτικό ούτως ώστε όταν στο μέλλον κληθούν στη βάση του λεκτικού αυτού να πληρώσουν, να ζητήσουν τότε να γίνει η διόρθωση που θα μπορούσαν από το 2005 να ζητήσουν να γίνει.

Πρόσθετα όμως των πιο πάνω θα πρέπει να επισημανθούν και τα εξής:

Από το σύνολο της μαρτυρίας του ΜΥ1 διαπιστώνεται να υπάρχει μια αβεβαιότητα από μέρους του ως προς το πότε υποτίθεται είναι που άλλαξαν σε τέτοιο βαθμό τα όσα φαίνεται να είχαν συμφωνηθεί μεταξύ 15/6/2005 και 28/6/2005 ώστε 15 περίπου μέρες αργότερα, δηλαδή στις 13/7/2005, να κατέληξε η συμφωνία των μερών να είναι ως καταγράφεται στο επίδικο λεκτικό του όρου 9Β. Ενδεικτικά αναφέρω ότι σ’ ένα σημείο της μαρτυρίας του ο ΜΥ1 άφησε να νοηθεί ότι γίνονταν συζητήσεις και διαπραγματεύσεις για το συγκεκριμένο θέμα ακόμη και κατά τη συνάντηση της 13/7/2005, με την εναγόμενη μάλιστα να δίνει τότε και τελεσίγραφο στους ενάγοντες, ενώ σε άλλο σημείο της μαρτυρίας του άφησε να νοηθεί ότι το συγκεκριμένο θέμα είχε συμφωνηθεί σε κάποιο απροσδιόριστο στάδιο μετά τις 28/6/2005 αλλά πριν τις 13/7/2005.

Η εγγυητική όμως που παρουσίασε η υπεράσπιση και την οποία ο ΜΥ1 επικαλέστηκε, δείχνει ότι αυτή είχε εκδοθεί στις 13/07/2005, την ίδια δηλαδή μέρα που υπογράφτηκε η συμφωνία των μερών, και δεν έχει αμφισβητηθεί ο ισχυρισμός της ΜΕ2 ότι όταν τους δόθηκε στη συνάντηση εκείνη το κείμενο της συμφωνίας προς επιθεώρηση και υπογραφή, τους είχε δοθεί και η σχετική τραπεζική εγγυητική. Αν όμως η τραπεζιτική εγγυητική είχε ετοιμαστεί με βάση το περιεχόμενο της συμφωνίας που υπογράφτηκε στις 13/7/2005, ως ήταν και η θέση που προώθησε ο ΜΥ1, τότε δεν μπορεί να σταθεί λογικά ότι κατά τη συνάντηση της 13/07/05 γίνονταν ακόμη διαπραγματεύσεις για το συγκεκριμένο θέμα.  Αν από την άλλη το τελικό κείμενο της συμφωνίας που υπογράφτηκε στις 13/7/2005 είχε ετοιμαστεί από πριν τις 13/7/2005, τότε, ως εύστοχα επεσήμανε και ο κ. Παπαδόπουλος κατά την αντεξέταση του ΜΥ1, θα ήταν εύλογα αναμενόμενο ότι ενόψει των όσων γραπτών παραστάσεων είχαν προηγηθεί μέχρι και τις 28/6/2005 σε σχέση με τον επίδικο όρο, τότε κάτι γραπτό θα υπήρχε και σε σχέση με την κατ΄ ισχυρισμό κοινή απόφαση ν’ αλλάξει «άρδην», ως ήταν και η φράση που χρησιμοποίησε ο ΜΥ1, η μέχρι τότε συμφωνία των μερών. Κανένα όμως τέτοιο γραπτό στοιχείο ή αλληλογραφία δεν παρουσίασε ο ΜΥ1 και το γεγονός ότι προκαλεί εντύπωση η απουσία οποιουδήποτε τέτοιου γραπτού αποδεικτικού, ως τέτοια εντύπωση εξέφρασε και ο ΜΥ1, δεν είναι την εκδοχή του τελευταίου και της εναγόμενης που ενισχύει αλλά την εκδοχή των εναγόντων.  

Ούτε όμως θα μπορούσε να αγνοηθεί το γεγονός ότι από πλευράς εναγόμενης δεν κλήθηκαν να παρουσιαστούν στο Δικαστήριο για να καταθέσουν τα πρόσωπα που από τα κοινώς αποδεκτά έγγραφα παρουσιάζονταν να είχαν εκ μέρους της άμεση και προσωπική εμπλοκή στα επίδικα γεγονότα. Υπενθυμίζω συναφώς ότι ούτε ο ΜΓ κλήθηκε να καταθέσει αλλά ούτε και κλήθηκαν για το σκοπό αυτό οι ΦΛ και ΚΚ που υπέγραψαν εκ μέρους της εναγόμενης τη συμφωνία στις 13/7/2005 και οι οποίοι εξακολουθούν, ως ο ίδιος ο ΜΥ1 ανέφερε, να είναι στην υπηρεσία της τελευταίας.  Αντιθέτως, το πρόσωπο που επιλέγηκε από την εναγόμενη να υποστηρίξει με την μαρτυρία του την εκδοχή της, ήτοι ο ΜΥ1, ανέφερε τα εξής σε σχέση με τη γνώση που αυτός είχε για τα επίδικα θέματα:

«… Είχαμε συζητήσεις μέσα στην εταιρεία με τους συναδέλφους, είχαμε συζήτηση 13/07/05…Προηγουμένως είχα εγώ συζητήσει με τους συναδέλφους στην εταιρεία με τους δύο διευθυντές της Eναγόμενης, δεν θυμάμαι μπορεί να είχα και συζήτηση και αλληλογραφία με email ηλεκτρονικό ταχυδρομείο με τον Ενάγοντα 1 και 2 απλά δεν θυμάμαι και δεν έχω βρει κάτι, έψαξα αλλά δεν βρήκα κάτι… Από τις συνομιλίες που είχα με τους συναδέλφους μου, από την αλληλογραφία που είδα στα email στο γραφείο τον μήνα Απρίλιο, Μάη, Ιούνιο ακόμα και Ιούλιο υπήρχε η διαπραγμάτευση, γνωρίζω για το τι λέχθηκε, γνώριζα για το δάνειο που ήθελε να πάρει και την εγγυητική που χρειαζόταν, ήμουν εγώ που μίλησα με την Τράπεζα Κύπρου για να εκδοθεί η τραπεζική, ήμουν εγώ που έκδωσα το waiver, μπορεί να μην είχα τις τόσες φορές επικοινωνία με email που είχε ο (ΜΓ) με τον (ενάγοντα 1) αλλά για να γίνουν όλες οι διαδικασίες και για τη διαπραγμάτευση και για το τι έπρεπε να πληρωθεί τι έπρεπε να εκδοθεί. τι εξασφαλίσεις ήθελε η τράπεζα για να μου δώσει η εγγυητική αυτή πιστεύω ότι τα ήξερα πολύ καλύτερα από τον (ΜΓ) και από τους Ενάγοντες 1 και 2 λόγω της θέσης μου...»

Με κάθε σεβασμό προς τον ΜΥ1, το πιο πάνω υπόβαθρο που ο μάρτυρας επικαλέστηκε προκειμένου να αντικρούσει τους ισχυρισμούς περί γεγονότων που οι άμεσα και προσωπικά εμπλεκόμενοι ενάγοντας 1 και ΜΕ2 πρόβαλαν, δεν μπορεί καθόλου να κριθεί ικανοποιητικό.

Των πιο πάνω λεχθέντων θα πρέπει επίσης να επισημάνω και το γεγονός ότι τα «πυρά» της εναγόμενης σε σχέση με το λόγο που κατέληξε να υπογράφεται το επίδικο λεκτικό του όρου 9Β είχαν στραφεί αποκλειστικά εναντίον του ενάγοντα 1 με τη θέση που προωθήθηκε σε σχέση με τη ΜΕ2 να είναι ότι αυτή τελούσε υπό πλήρη άγνοια για τα όσα ο ενάγοντας 1 από μόνος του συμφώνησε μετά τις 28/6/2005. Ποιο συνεπώς κίνητρο είχε η ΜΕ2 για να ισχυριστεί μετά από 12 χρόνια που καταχωρήθηκε η αγωγή - 20 χρόνια όταν κατέθετε - ότι στη συνάντηση της 13/7/2005 είχε και εκείνη διαβάσει την προτιθέμενη συμφωνία πριν να σταλεί για διόρθωση και ότι και εκείνη είχε σ’ εκείνο το στάδιο ικανοποιηθεί ότι το λεκτικό του επίδικου όρου ήταν ως οι προηγούμενες συνεννοήσεις της με το ΜΓ;  Σίγουρα δεν τίθεται θέμα η ΜΕ2 να ήθελε  να καλύψει την οποιαδήποτε τυχόν δική της αμέλεια αφού σύμφωνα και με την υπεράσπιση, μέχρι και τις 28/6/2005 αυτή είχε ενεργήσει ακριβώς ως είχε συμφωνηθεί ως τότε μεταξύ των διαδίκων και όποια αλλαγή και αν έγινε στη συνέχεια γι’ αυτήν ευθυνόταν αποκλειστικά ο ενάγοντας 1. Ούτε όμως και τέθηκε ποτέ από την υπεράσπιση οτιδήποτε που να υποδηλοί ότι η ΜΕ2 είχε ή έχει οποιοδήποτε συμφέρον στην έκβαση της υπόθεσης των εναγόντων.  

Για όλους τους πιο πάνω λόγους συνεπώς, κρίνω τη μαρτυρία του ενάγοντα 1 αλλά και της ΜΕ2 ως πλήρως αξιόπιστη ενώ την περί του αντιθέτου μαρτυρία και εκδοχή του ΜΥ1 και της υπεράσπισης γενικότερα την απορρίπτω.

Στη βάση της πιο πάνω αξιολόγησης της μαρτυρίας και πρόσθετα των όσων ευρημάτων έχω προβεί ανωτέρω, βρίσκω ότι όσον αφορά τον επίδικο όρο 9Β της συμφωνίας που υπογράφτηκε στις 13/7/2005, οι διάδικοι είχαν συνεννοηθεί και συμφωνήσει γραπτώς από πριν την εν λόγω ημερομηνία ότι οι ενάγοντες θα υποχρεούνταν να καταβάλουν σε σχέση με τα έξοδα της εγγυητικής που θα έδινε η εναγόμενη μόνο τα έξοδα για τα πρώτα δυο χρόνια, δηλαδή από 13/7/2005 μέχρι 13/7/2007 και ότι η εναγόμενη θα κατέβαλλε τα σχετικά έξοδα για τα υπόλοιπα χρόνια που θα ίσχυε η εγγυητική, ήτοι για τα επόμενα 8 χρόνια, από τις 13/7/2007 μέχρι τις 13/7/2015. Βρίσκω επίσης ότι όταν στις 13/7/2005 οι ενάγοντες και η ΜΕ2 έλαβαν στα γραφεία της εναγόμενης από τους εκπροσώπους της τελευταίας το προτιθέμενο για υπογραφή κείμενο της συμφωνίας, αυτοί είχαν διαπιστώσει από ανάγνωση του εν λόγω κειμένου ότι η προηγούμενη συμφωνία τους σε σχέση με τα έξοδα της εγγυητικής αντικατοπτριζόταν πλήρως στο σχετικό σημείο του όρου 9Β του κειμένου που τους δόθηκε. Βρίσκω περαιτέρω ότι μετά που το προτιθέμενο για υπογραφή κείμενο δόθηκε σε υπάλληλο της εναγόμενης για να προβεί σε διορθώσεις άσχετες με το επίδικο περιεχόμενο του όρου 9Β, και καθ’ όσον χρόνο το προτιθέμενο αυτό κείμενο βρισκόταν στην αποκλειστική κατοχή και έλεγχο των εκπροσώπων και υπαλλήλων της εναγομένης για το σκοπό για τον οποίο δόθηκε, ήτοι προκειμένου να γίνουν οι άσχετες με τον επίδικο όρο διορθώσεις, το λεκτικό του συγκεκριμένου επίδικου όρου άλλαξε εν αγνοία και άνευ της συγκατάθεσης των εναγόντων και για λόγους που μόνο η εναγόμενη γνωρίζει και δεν έχει αποκαλύψει, οπόταν και διαμορφώθηκε στο λεκτικό που στη συνέχεια δόθηκε στους ενάγοντες να υπογράψουν. Όταν δε οι ενάγοντες προχώρησαν στη συνέχεια να υπογράψουν  το κείμενο που τους δόθηκε μετά που αυτό επιστράφηκε από τους υπαλλήλους της εναγομένης, κανένας από πλευράς της τελευταίας δεν επεσήμανε στους ενάγοντες ότι είχε γίνει η συγκεκριμένη αλλαγή στο λεκτικό του επίδικου όρου, με αποτέλεσμα αυτοί, οι ενάγοντες δηλαδή, να αφεθούν άδικα και αδικαιολόγητα να τελούν υπό την αρχική εντύπωση που είχαν αποκομίσει ως προς το ποιο ήταν το περιεχόμενο της συμφωνίας που υπέγραφαν. Και λαμβάνοντας υπόψη ότι η θέση που προώθησε η εναγόμενη ήταν ότι το λεκτικό του επίδικου όρου ήταν εξ’ αρχής το λεκτικό που παρουσιάζει μέχρι σήμερα η υπογεγραμμένη συμφωνία της 13/07/05, συνάγεται, και αυτό καθίσταται περαιτέρω εύρημα μου, ότι κατά τον χρόνο της υπογραφής της εν λόγω συμφωνίας η εναγόμενη γνώριζε ότι ο επίδικος όρος είχε αλλάξει και παρά ταύτα δεν το αποκάλυψε στους ενάγοντες. 

Κατ΄ επέκταση βρίσκω και ότι όταν η εναγόμενη απαίτησε από τους ενάγοντες να της πληρώσουν το ποσό των €112.904,00 ως έξοδα εγγυητικής για την περίοδο 13/7/2007 μέχρι 13/7/2015, η απαίτηση της αυτή δεν δικαιολογείτο στη βάση της πραγματικής πρόθεσης και συμφωνίας των μερών ενώ βρίσκω επίσης και ότι αν και καμία συμβατική υποχρέωση δεν είχαν οι ενάγοντες να πληρώσουν στην εναγόμενη το συγκεκριμένο ποσό εντούτοις αναγκάστηκαν να το πληρώσουν στις 04/04/16 προκειμένου να μην απωλέσουν το σύνολο των δικαιωμάτων που είχαν αποκτήσει από τη συμφωνία της 13/7/2005 και δη την έπαυλη που αγόρασαν και τα χρήματα που είχαν ως τότε πληρώσει.  Ό,τι δηλαδή είχε τότε «απειλήσει» η εναγόμενη ότι θα συνέβαινε αν δεν ικανοποιείτο η κατά τ’ άλλα αντισυμβατική της απαίτηση για το ποσό των €112.904,00.

Υπό το φως των πιο πάνω ευρημάτων του Δικαστηρίου και με γνώμονα τις νομικές αρχές που αναφέρονται ανωτέρω, κρίνω ότι οι ενάγοντες έχουν πετύχει να αποδείξει στον απαιτούμενο βαθμό ότι δικαιούνται σε επιστροφή του ποσού των €112.904,00 που κατέβαλαν στην εναγόμενη. καθώς επίσης και σε διάταγμα διόρθωσης (rectification) της συμφωνίας της 13/7/2005 ώστε αυτή να αντικατοπτρίζει την πραγματική πρόθεση και συμφωνία των μερών σε σχέση με το ότι τα έξοδα της εγγυητικής για την περίοδο 13/7/2007 – 13/7/2015, τα οποία ανέρχονται στο ποσό των €112.904,00, θα τα επωμιζόταν αποκλειστικά η εναγόμενη.

 

Η αγωγή συνεπώς επιτυγχάνει και ως εκ τούτου εκδίδεται απόφαση υπέρ εναγόντων και εναντίον εναγομένης για το ποσό των €112.904,00 πλέον τον εκάστοτε νόμιμο τόκο από τις 4/4/2016 που το συγκεκριμένο ποσό καταβλήθηκε υπό τις συνθήκες που αναφέρονται ανωτέρω, ενώ εκδίδεται επίσης και διάταγμα διόρθωσης της συμφωνίας της 13/7/2005 ως η παρ.4 της οπισθογράφησης (prayer).

Επιδικάζονται επίσης υπέρ των εναγόντων και εναντίον της εναγομένης τα έξοδα της αγωγής ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.

 

 

(Υπ.)………………….…….

                                                                                                            Λ. Πασχαλίδης, Α.Ε.Δ

 

Πιστόν Αντίγραφο

Πρωτοκολλητής

 

 

 

 

 

 

 

 

ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ

FSHC Group Holdings Ltd v Glas Trust Corporation Ltd (Rev 1) [2019] EWCA Civ 1361 (31 July 2019)

«The jurisdiction of the Court of Chancery to correct mistakes in written instruments by rectification can be traced back to its roots in canon and Roman law. Cases in which the remedy was recognised can be found in the sixteenth and seventeenth centuries. In the middle of the eighteenth century, in Henkle v Royal Exchange Assurance Co (1749) 1 Ves S 317, 318, Lord Hardwicke LC sitting in the Court of Chancery was in "no doubt, that this court has jurisdiction to relieve in respect of a plain mistake in contracts in writing as well as against frauds in contracts: so that if reduced into writing contrary to intent of the parties, on proper proof that would be rectified."… In other words, it is contrary to good faith for a party to take advantage of a mistake made in drawing up a written contract by seeking to apply the contract inconsistently with what that party knew to be the common intention of the parties when the document was executed…

The need for reconsideration

Like the Court of Appeal in the Daventry District Council v Daventry & District Housing Ltd [2011] EWCA Civ 1153 case, we recognise the immense respect due to an opinion expressed by Lord Hoffmann on a point of law which commanded the unanimous agreement of the House of Lords. Nevertheless, Lord Hoffmann's observations in the Chartbrook Ltd v Persimmon Homes Ltd [2009] UKHL 38 case were expressly acknowledged to be obiter dicta and are therefore not binding authority. In circumstances where Lord Hoffmann's opinion that a purely objective approach should be adopted in determining whether the parties had a 'common continuing intention' has been disputed by the Parent on this appeal, we think it necessary to decide whether it is correct in law.

…we will examine it from the point of view of (i) principle, (ii) precedent and (iii) policy considerations.

Principle

In later lectures in which he has sought to explain and further justify his opinion in the Chartbrook case, Lord Hoffmann has drawn a distinction between two forms of rectification, based on different principles. As described in his recent TECBAR Lecture, 21 November 2018, "Rectifying Rectification":

"… we have two forms of rectification, based on altogether different principles. The first is rectification of a document because it does not reflect what the parties agreed. … Whether there was an agreement is an objective fact. The underlying moral principle is that parties should keep their promises to each other; they should be bound by what they agreed to record in the document and not by a document which does not give effect to that agreement. The second, more recent form of rectification is entirely concerned with the parties' intentions, their subjective states of mind. A party who subjectively knows that the other party is mistaken about the terms of the contract … cannot enforce those terms and the mistaken party may be entitled to rectification. … The underlying moral principle is that persons negotiating a contract have to observe certain standards of good faith."

See also Lord Hoffmann, Lecture to the Commercial Bar Association, 3 November 2015, "Rectification and other Mistakes", paras 27-29. We find this analysis illuminating…

… The justification for rectifying a contractual document to conform to a 'continuing common intention' is therefore not to be found in the principle that agreements (as objectively determined) must be kept. It lies elsewhere. It rests on the equitable doctrine that a party will not be allowed to enforce the terms of a written contract, objectively ascertained, when to do so is against conscience because it is inconsistent with what both parties in fact intended (and mutually understood each other to intend) those terms to be when the document was executed. This basis for rectification is entirely concerned with the parties' subjective states of mind. The underlying moral principle can be characterised, to adopt Lord Hoffmann's analysis, as being that persons who make a contract have to observe certain standards of good faith.

It is not, however, a new principle, as suggested by Lord Hoffmann in the passage we have quoted from his recent lecture. Nor is it limited, as also there suggested, to cases of unilateral mistake. We have seen that the principle is of ancient origin and was, historically, the rationale for granting rectification in cases of common mistake. Moreover, it is just as contrary to good faith – if not more obviously so – for a party to take advantage of a mistake about the content or effect of a written contract in a case where both parties were mistaken in believing when the contract was executed that it faithfully recorded their common intention than it is to do so in a case where only one party made such a mistake (to the other's knowledge). Rectification for unilateral mistake can, as we noted earlier (at paragraph 105 above), be understood as an extension of the same basic equitable principle. It is fundamental to the doctrine, in either aspect, that an actual mistake was made by one or more real people in believing that the written contract gave effect to what either was or was understood by one party to be the parties' actual common intention. As it was put in the passage from Story's Commentaries, quoted earlier, to allow the terms of the written contract to prevail where such a mistake was made:

"would be to allow an act, originating in innocence, to operate ultimately as a fraud, by enabling the party, who receives the benefit of the mistake, to resist the claims of justice, under the shelter of a rule framed to promote it."

The objective test and its limits

… English law proceeds on the assumption that the words used have a single specific meaning (the "proper interpretation" or "true construction" of the contract) which is established objectively by asking what the language should reasonably be understood to mean rather than by enquiring into what, if anything, the parties subjectively meant.

This approach has many practical advantages. It enables a party to predict with a reasonable degree of certainty when entering into a contract how its provisions will be interpreted, without having to probe or be concerned about whether the other party shares this understanding. It also allows third parties to ascertain the meaning of contractual provisions without requiring them to have been privy to the actual intentions of the parties to the contract. In addition, this approach facilitates contractual ventures by giving content to contractual obligations even in circumstances which the parties did not specifically envisage. In all these ways the objective approach enhances the ability of parties to plan and act in reliance on contracts.

The reasons for enforcing a contract in accordance with its objective meaning lose their force, however, in a situation where the parties did have an agreed understanding or common intention about what a particular provision in their contract required but the contract as objectively interpreted does not reflect that common intention. In such a situation, provided the common intention is clearly demonstrated, there is no sound justification for giving effect to the meaning that a hypothetical reasonable observer would have attributed to the words used in preference to what the parties actually intended the effect of their contract to be. Indeed, to do so will result in injustice.

For these reasons, there is in our view no anomaly in applying an objective test where rectification is based on a prior concluded contract and a subjective test where it is based on a common continuing intention. Different principles are in play.

 

Precedent

To apply a purely objective test of intention is also, as we have seen, inconsistent with precedent, including authority that is binding on this court. …

…Therefore, where a non-binding document which precedes the final written contract is relied on in support of a claim to rectify the final contract, its relevance is only as evidence of what the parties intended the effect of the contract to be…

The law in other common law jurisdictions

In New Zealand the requirements for rectification for common mistake were authoritatively stated by Tipping J in Westland Savings Bank v Hancock [1987] 2 NZLR 21, 30, as follows:

"(1) That, whether there is an antecedent agreement or not, the parties formed and continued to hold a single corresponding intention on the point in question.

(2) That such intention continued to exist in the minds of both or all parties right up to the moment of execution of the formal instrument of which rectification is sought.

(3) That while there need be no formal communication of the common intention by each party to the other or outward expression of accord, it must be objectively apparent from the words or actions of each party that each party held and continued to hold an intention on the point in question corresponding with the same intention held by each other party.

(4) That the document sought to be rectified does not reflect that matching intention but would do so if rectified in the manner requested."

This statement has been approved by the New Zealand Court of Appeal in Pimlico Properties Ltd v Driftwood Developments Ltd [2009] NZCA 523, paras 26-27, and Robb v James [2014] NZCA 42, paras 21-22. In the latter case the Court of Appeal contrasted "the state of some uncertainty as to the requisites for rectification in English law" (referring to the Daventry case) with the "relatively settled" position in New Zealand where "Tipping J's 1987 formulation still applies"…

We find the Australian authorities, in particular, strongly persuasive. They are consistent with and provide compelling reasons for adhering to what we consider to be the true principles on which contractual documents may be rectified for common mistake in English law.

Policy

In addition to these reasons of principle and precedent, there are in our view good reasons of policy for maintaining the requirement (in any case where there is no prior contract) to show that the wording of a contractual document is inconsistent with the parties' actual common intention before the document may be rectified. That is rightly a demanding test to satisfy and one which affords appropriate respect to the primacy of the final, agreed, written terms of a contract. Allowing those terms to be altered to reflect an objectively ascertained common intention, even though one party to the contract (or even both parties) actually intended to be bound by the terms of the document as executed, does not adequately protect the certainty and security of commercial transactions. An additional layer of uncertainty, as the Daventry case shows, attends the way in which an objective test of intention should operate.

…

Conclusion on the law

For all these reasons, we are unable to accept that the objective test of rectification for common mistake articulated in Lord Hoffmann's obiter remarks in the Chartbrook Ltd v Persimmon Homes Ltd [2009] UKHL 38 case correctly states the law. We consider that we are bound by authority, which also accords with sound legal principle and policy, to hold that, before a written contract may be rectified on the basis of a common mistake, it is necessary to show either (1) that the document fails to give effect to a prior concluded contract or (2) that, when they executed the document, the parties had a common intention in respect of a particular matter which, by mistake, the document did not accurately record. In the latter case it is necessary to show not only that each party to the contract had the same actual intention with regard to the relevant matter, but also that there was an "outward expression of accord" – meaning that, as a result of communication between them, the parties understood each other to share that intention.