ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ

ΕΝΩΠΙΟΝ: Λ. Πασχαλίδης, Α.Ε.Δ.

Αιτ. Εφ.: 53/25(ι)

Επί της αφορώσι τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65 και επί τοις Αφορώσι και τον Περί Ακινήτου Περιουσίας Διακατοχή Νόμο Κεφ. 224 ως και τις τροποποιήσεις αυτών

Μεταξύ:

1.    ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΗΣ ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΟΥΣ

2.    ΠΑΝΑΓΙΩΤΑ ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΟΥΣ

Αιτητές– Εφεσείοντες

ΚΑΙ

THEMIS PORTFOLIO (H3) MANAGEMENT HOLDINGS LIMITED (HE378130)

     Καθ΄ ων η Αίτηση-Εφεσίβλητοι

--------------

Ημερομηνία: 24 Απριλίου 2025

ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ:

Για Αιτητές– Εφεσείοντες: κ. Π. Αγαθοκλέους για Γερολέμου, Αγαθοκλέους & Συνεργάτες ΔΕΠΕ

Για Καθ’ων η αίτηση – Εφεσίβλητους: κα Γ. Ζαχαρίου για Ανδρέας Β. Ζαχαρίου & Σια ΔΕΠΕ

ΑΠΟΦΑΣΗ

Με την παρούσα αίτηση έφεση που καταχώρισαν στις 14/03/25, οι πιο πάνω εφεσείοντες, οι οποίοι είναι αντρόγυνο και οι οποίοι παρουσιάζονται να διαμένουν κάτω από την ίδια στέγη μαζί με την κόρη, το γαμπρό και την εγγονή τους, ζητούν, στη βάση κυρίως των άρθρων 29-32 και 43 του Ν.14/60, των αρ. 44 και «γενικά τα άρθρα» 44Α - 44ΙΑΑ του Ν.9/65 ως έχει τροποποιηθεί, των αρ. 80 και 81 Κεφ. 224, του Ν.169(Ι)/2015, του Κεφ.6 και των συναφών Κανονισμών, όπως παραμεριστούν και/ή ακυρωθούν τόσο οι Ειδοποιήσεις Τύπος ΙΑ που οι εφεσίβλητοι εξέδωσαν στις 30/01/25 και τους απέστειλαν με σκοπό την διενέργεια ηλεκτρονικού πλειστηριασμού ακινήτου τους στη Λάρνακα στις 25/04/25 όσο και αυτός καθ΄ αυτός ο προγραμματισμένος πλειστηριασμός και η διαδικασία εκποίησης. Σημειώνω εδώ ότι αν και δεν έχει αναφερθεί από οποιαδήποτε πλευρά ο αριθμός της επίδικης υποθήκης που επιδιώκεται να εκποιηθεί, εντούτοις φαίνεται από τα έγγραφα που καταχωρήθηκαν εκατέρωθεν ότι η εν λόγω υποθήκη είναι η υποθήκη Υ1828/94.

Αν και στο κυρίως σώμα της αίτησης παρατίθενται 10 συνολικά λόγοι για τους οποίους οι εφεσείοντες θεωρούν ότι η αίτηση τους θα πρέπει να επιτύχει, με την τελική τους αγόρευση οι δικηγόροι τους έχουν περιορίσει τις θέσεις τους στα εξής:

 «(6^ος Λόγος Έφεσης) –Η ειδοποίηση Τύπου «Ι» στην οποία στηρίχθηκαν οι Καθ’ ων η αίτηση δεν πληροί τις προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος αφού ο χρόνος που συντάχθηκε (23/01/24) σε σχέση με το χρόνο επίδοσης της, αφενός, και τον προγραμματισμένο πλειστηριασμό (25/04/25), αφετέρου, δεν εξυπηρετεί το σκοπό ή/και το πνεύμα του Νόμου ή/και οι Καθ’ ων η Αίτηση κωλύονται λόγω συμπεριφοράς ή/και παραστάσεων να προωθούν τον επίδικο πλειστηριασμό στη βάση της συγκεκριμένης ειδοποίησης Τύπου «Ι»…(9^ος Λόγος Έφεσης) – Τα αναφερόμενα στις Ειδοποιήσεις τύπου Ι και ΙΑ ποσά υπόκεινται σε αντίφαση μεταξύ τους, με αποτέλεσμα να προκαλείται σύγχυση ή/και αμηχανία στους αιτητές / εφεσείοντες ως προς το απαιτούμενο από τους καθ’ ων η αίτηση ποσό… Στην ειδοποίηση Τύπου «Ι» και στην κατάσταση λογαριασμού που επισυνάπτεται αυτής, οι καθ’ ων η αίτηση καθορίζουν ως «Χρέος που εξασφαλίζεται με την Υποθήκη» το ποσό των €258.514 53 το οποίο προφανώς συμπεριλαμβάνει και τόκους οι οποίοι όμως δεν καθορίζονται. Δηλαδή το ποσό των €258.514,53 δεν είναι αμιγώς το αρχικό ποσό ή το υπόλοιπο τούτου, αλλά μικτό ποσό με τόκους…Στην Ειδοποίηση Τύπου Ι και στην κατάσταση λογαριασμού που επισυνάπτεται αυτής, παρανόμως δεν αναφέρεται ο τόκος ως ποσοστιαία μονάδα…Στην Ειδοποίηση Τύπου Ι και στην κατάσταση λογαριασμού που επισυνάπτεται αυτής δεν επεξηγείται πως προέκυψε το ποσό των τόκων ούτε το ποσοστό του τόκου, ούτε και ποια περίοδο αφορά…Η απλή καταγραφή από τους Καθ' ων η Αίτηση στην Ειδοποίηση Τύπου Ι και στην κατάσταση λογαριασμού που επισυνάπτεται αυτής, του ποσού των τόκων που απαιτούν χωρίς καμιά άλλη επεξήγηση, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι πληροί την υποχρέωση της να παραθέσει λεπτομέρειες του απαιτητού ποσού…Μη δέουσα ειδοποίηση της ειδοποίησης ΙΑ προς την αιτήτρια 2…(δεν υπάρχει θετική μαρτυρία ή ισχυρισμός εκ μέρους των καθ’ ων η αίτηση ότι η ειδοποίηση Τύπου ΙΑ παραλήφθηκε δυνάμει εξουσιοδότησης της αιτήτριας 2 προς τον αιτητή 1…»

Η αίτηση υποστηρίζεται από Ε/Δ του εφεσείοντα 1, ο οποίος δηλώνει να είναι εξουσιοδοτημένος και από την εφεσείουσα 2 σύζυγο του να υποστηρίξει την παρούσα αίτηση έφεση. Αν και ειδικότερη αναφορά στο περιεχόμενο της Ε/Δ του εφεσείοντα 1 κάνω σε κατοπινό στάδιο εντούτοις αναφέρω εδώ ότι με τη μαρτυρία του ο τελευταίος προβάλλει και την εκδοχή των εφεσειόντων ως προς τα επίδικα γεγονότα αλλά και  επιχειρηματολογία στη βάση των συμβουλών που οι εφεσείοντες έλαβαν από τους δικηγόρους τους, ενώ παρουσιάζει ως τεκμήρια, αντίγραφο του Μητρώου Πτωχεύσεων σε σχέση με την αυτοδίκαιη αποκατάσταση αμφότερων των εφεσειόντων από το καθεστώς πτώχευσης στο οποίο τελούσαν μέχρι την 07/11/15 (Τεκ.1), την επίδικη ειδοποίηση ΙΑ που απευθύνεται προς τον ομνύοντα και το σχετικό Δελτίο πλειστηριασμού τα οποία ο τελευταίος ισχυρίζεται ότι παρέλαβε μέσω συστημένου ταχυδρομείου στις 10/02/25 (Τεκ. 2), την Ειδοποίηση Τύπου Ι που οι εφεσίβλητοι φέρονται να εξέδωσαν στις 23/01/24 και να απεύθυναν προς τον ομνύοντα ως πρωτοφειλέτη χρέους και προς αμφότερους τους εφεσείοντες ως ενυπόθηκους οφειλέτες και την οποία ειδοποίηση ο ομνύοντας δέχεται ότι παρέλαβε μέσω συστημένου ταχυδρομείου (Τεκ.3), και πιστοποιητικό έρευνας από το Κτηματολόγιο όπου φαίνεται ότι η Alpha Bank Cyprus Ltd έχει επιβαρύνει το ενυπόθηκο ακίνητο με εμπράγματο βάρος (Τεκ.4).

Στην αντιπέρα όχθη, η πλευρά των εφεσίβλητων καταχώρισε ένσταση στην αίτηση προβάλλοντας συνολικά 16 λόγους για τους οποίους θεωρούν ότι η αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί. Οι λόγοι ένστασης των εφεσίβλητων, οι οποίοι εξειδικεύονται στην υποστηρικτική Ε/Δ ενός εκ των λειτουργών της εταιρείας που διαχειρίζεται τις πιστωτικές διευκολύνσεις που έχουν αναλάβει οι εφεσίβλητοι από την Τράπεζα Κύπρου κατ’ εφαρμογή των προνοιών του Ν.169(Ι)/15 – ως τέτοια διευκόλυνση είναι και αυτή στην οποία αφορά η επίδικη διαδικασία πλειστηριασμού - περιστρέφονται γύρω από τις νομικές αρχές που περιβάλλουν τις εφαρμοστέες πρόνοιες του Ν.9/65 καθώς και τα γεγονότα της υπόθεσης. Αν και στην Ε/Δ που υποστηρίζει την ένσταση επίσης θα κάνω αναφορά πιο κάτω, επί του παρόντος αναφέρω ότι με αυτή παρουσιάζονται ως Τεκμήρια, η δικαστική απόφαση που η Τράπεζα Κύπρου εξασφάλισε εναντίον των εφεσειόντων στις 21/11/02 στα πλαίσια της αγωγής 3277/01 για ποσό 55.000ΛΚ περίπου καθώς και για εκποίηση της επίδικης υποθήκης (Τεκ.ΓΓ1), αντίγραφα των ειδοποιήσεων Ι που οι εφεσίβλητοι εξέδωσαν στις 23/01/24 και τις οποίες, μαζί με συνημμένη φερόμενη «κατάσταση λογαριασμού οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους», απέστειλαν με συστημένο ταχυδρομείο σε αμφότερους τους εφεσείοντες στην τελευταία γνωστή διεύθυνση τους, στον Επίσημο Παραλήπτη και στην Alpha Bank (Τεκ. ΓΓ2, ΓΓ3, ΓΓ4, ΓΓ5, ΓΓ6 και ΓΓ7), αποδεικτικά παραλαβής των εν λόγω ειδοποιήσεων από αμφότερους τους εφεσείοντες στις 15/02/24 και 07/02/24 αντίστοιχα, από την Alpha Bank στις 08/02/24 και από τον Επίσημο Παραλήπτη σε σχέση με τον εφεσείοντα 1 στις 31/01/24 (Τεκ. ΓΓ8, ΓΓ9, ΓΓ10 και ΓΓ11), αντίγραφο Ε/Δ ιδιωτικής επίδοσης στον Επίσημο Παραλήπτη της ειδοποίησης Ι σε σχέση με την εφεσείουσα 2 στις 19/03/24 ένεκα του ότι η εν λόγω ειδοποίηση δεν είχε παραληφθεί με συστημένο ταχυδρομείο (Τεκ. ΓΓ12 και ΓΓ13), αντίγραφα των Ειδοποιήσεων ΙΒ που οι εφεσίβλητοι εξέδωσαν στις 08/05/24 και απέστειλαν με συστημένο ταχυδρομείο προς αμφότερους τους εφεσείοντες και τον Επίσημο Παραλήπτη (Τεκ. ΓΓ14), αποδεικτικά παραλαβής των εν λόγω ειδοποιήσεων από τον Επίσημο Παραλήπτη στις 17/05/24 και από αμφότερους τους εφεσείοντες στις 06/03/24 μέσω της εφεσείουσας 2  (Τεκ. ΓΓ15, ΓΓ16, ΓΓ17, ΓΓ18, ΓΓ19 και ΓΓ20), αντίγραφα 2 ανεξάρτητων εκτιμήσεων της αξίας του ακινήτου που οι εφεσίβλητοι εξασφάλισαν στις 15/01/25 και 22/01/25 (Τεκ.ΓΓ21), αντίγραφα της επίδικης ειδοποίησης ΙΑ και του σχετικού Δελτίου που οι εφεσίβλητοι εξέδωσαν στις 30/01/25 και τα οποία επέδωσαν μέσω συστημένου ταχυδρομείου σε αμφότερους τους εφεσείοντες στις 02/10/25 μέσω του εφεσείοντα 1, στην Alpha Bank στις 02/10/25 και στον Επίσημο Παραλήπτη στις 11/02/25 (Τεκ.ΓΓ22, ΓΓ23, ΓΓ24, ΓΓ25, ΓΓ26, ΓΓ27, ΓΓ28, ΓΓ29, ΓΓ30, ΓΓ31 και ΓΓ32) και δημοσιεύσεις του επίδικου πλειστηριασμού σε 2 εφημερίδες και στο διαδίκτυο (Τεκ.ΓΓ33)

Εφόσον δεν επιδιώχθηκε από πλευράς εφεσειόντων η καταχώριση συμπληρωματικής Ε/Δ προς απάντηση στους ισχυρισμούς των εφεσιβλήτων και ούτε και ζητήθηκε η αντεξέταση του οποιουδήποτε ομνύοντα, η ακρόαση της αίτησης ολοκληρώθηκε με την κατάθεση εμπεριστατωμένων γραπτών αγορεύσεων από τους ευπαίδευτους συνηγόρους των διαδίκων αναφορά στις οποίες κάνω πιο κάτω όπου κρίνεται αναγκαίο.

Στο σημείο αυτό κρίνω σκόπιμο να αναφέρω και το ότι οι εφεσείοντες επέδωσαν την υπό κρίση αίτηση έφεση και στην Alpha Bank, προφανώς διότι τη θεωρούν ενδιαφερόμενο πρόσωπο, όμως η εν λόγω τράπεζα επέλεξε να μην εμφανιστεί για να προβάλει οποιαδήποτε θέση, είτε υπέρ είτε εναντίον των ισχυρισμών των εφεσειόντων.

Εξέτασα με προσοχή τα όσα τέθηκαν ενώπιον μου.

Από το περιεχόμενο των εκατέρωθεν Ε/Δ αλλά και με γνώμονα το ότι δεν υπήρξε αντεξέταση των ενόρκως δηλούντων των δυο πλευρών, τα πιο κάτω γεγονότα προκύπτουν να συνιστούν κοινώς αποδεκτά και μη αμφισβητούμενα γεγονότα στην υπόθεση.

Οι εφεσείοντες είχαν λάβει στο παρελθόν πιστωτικές διευκολύνσεις από την Τράπεζα Κύπρου οι οποίες είχαν εξασφαλιστεί το 1994 με την εγγραφή, προς όφελος της τράπεζας, της υποθήκης Υ1828/94 επί του ακινήτου των εφεσειόντων για ποσό 35.000ΛΚ (€59.801,05). Σε κατοπινό στάδιο η τράπεζα καταχώρησε εναντίον των εφεσειόντων την αγωγή 3277/01, προφανώς διότι θεώρησε ότι οι τελευταίοι δεν ανταποκρίνονταν στις συμβατικές τους υποχρεώσεις, οπόταν και εξασφάλισε εναντίον τους απόφαση για συγκεκριμένο ποσό (55.000ΛΚ πλέον τόκους και έξοδα) καθώς και διάταγμα εκποίησης της επίδικης υποθήκης. Στην πορεία, το εξ αποφάσεως χρέος, όπως και η υποθήκη Υ1828/94 που το εξασφάλιζε, περιήλθαν στην ιδιοκτησία των εφεσίβλητων. Οι τελευταίοι, επικαλούμενοι πλέον την ιδιότητα του ενυπόθηκου δανειστή του χρέους των εφεσειόντων αποφάσισαν στις 23/01/24 να ενεργοποιήσουν τη σχετική διαδικασία που προνοεί ο Ν.9/65 με σκοπό την εκποίηση της υποθήκης προς ανάκτηση του ποσού που θεωρούσαν ότι τους οφειλόταν. Κατ’ εκείνο τον χρόνο, οι σχετικές πρόνοιες του Ν.9/65, προνοούσαν τα εξής:

«44Α.-(1) Οι διατάξεις του παρόντος Μέρους εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση σύμβασης υποθήκης, η οποία ενεγράφη στο κτηματικό μητρώο πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου ή η οποία εγγράφεται στο κτηματικό μητρώο μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου…(4) Καμία διάταξη του παρόντος Μέρους δεν αποκλείει το δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να προχωρήσει με την έγερση πολιτικής αγωγής για την εξασφάλιση διατάγματος δικαστηρίου για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου.

44Β.-(1)  Σε περίπτωση υπερημερίας, κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 27, ως αποτέλεσμα της οποίας ολόκληρο το ενυπόθηκο χρέος καθίσταται πληρωτέο και η υπερημερία αφορά σε περίοδο όχι μικρότερη των εκατόν είκοσι (120) ημερών από την ημερομηνία που αυτό καθίσταται πληρωτέο, δυνάμει των όρων της σύμβασης ή των διατάξεων του παρόντος Νόμου, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στη διαδικασία που προβλέπεται στο παρόν Μέρος, εκτός εάν με βάση τις διατάξεις οποιωνδήποτε άλλων νόμων ή Κανονισμών ή οδηγιών,  η προώθηση της διαδικασίας αναγκαστικής πώλησης του ενυποθήκου ακινήτου εκ μέρους του ενυπόθηκου δανειστή, ανασταλεί.

(2) Οποιαδήποτε ειδοποίηση ως προς παρατηρηθείσα  υπερημερία ή απαίτηση για πληρωμή του ενυπόθηκου χρέους, η οποία αποστέλλεται από τον ενυπόθηκο δανειστή, όταν αυτός είναι αδειοδοτημένο ίδρυμα, προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή εγγυητή σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος, συνοδεύεται από την ειδοποίηση που αναφέρεται στον Τύπο «Θ» του Δεύτερου Παραρτήματος και εμπεριέχει τυποποιημένη πληροφόρηση στην οποία αναφέρονται ρητά τα ακόλουθα:….

Νοείται ότι, τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44ΓΑ, η αποστολή της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Θ» πραγματοποιείται μόνο μία φορά από το εκάστοτε αδειοδοτημένο ίδρυμα, το οποίο αποτελεί ενυπόθηκο δανειστή:

Νοείται περαιτέρω ότι δεν υπάρχει υποχρέωση αποστολής της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Θ», εάν ο ενυπόθηκος δανειστής έχει εξασφαλίσει δικαστική απόφαση εναντίον του ενυπόθηκου οφειλέτη ή εάν υπάρχει κατατεθειμένη αίτηση πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VI.

(3) Εκτός εάν προβλέπεται διαφορετικά στο παρόν Μέρος, οι διατάξεις του παρόντος άρθρου δεν αποκλείουν τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο από του να ασκήσει το δικαίωμά του να προχωρήσει με ένδικα μέσα ενώπιον Επαρχιακού Δικαστηρίου με βάση οποιουσδήποτε άλλους εν ισχύι νόμους και Κανονισμούς αμφισβητώντας το δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να κινεί τις διαδικασίες και να επιζητεί τις θεραπείες που προβλέπονται από τις διατάξεις του  παρόντος Μέρους.»

44Γ.- (1) Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44Β, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στην έναρξη της διαδικασίας που προβλέπεται από τις διατάξεις του  παρόντος Μέρους, αφού επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του απαιτούμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του καλώντας τον όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού, τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία όχι μικρότερη των σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προς εξόφληση του απαιτούμενου ποσού:

Νοείται ότι, με την ειδοποίηση ενημερώνεται ο ενυπόθηκος οφειλέτης ότι σε περίπτωση μη εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού που καθορίζεται σε αυτήν, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμά του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου με βάση τις διατάξεις του παρόντος Μέρους:…

(2) Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της ειδοποίησης που του επιδίδεται δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (1), ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση, στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με   πλειστηριασμό˙ η ειδοποίηση επιδίδεται κατά τον Τύπο «IΑ» του Δευτέρου Παραρτήματος, εντός περιόδου όχι μικρότερης των σαράντα πέντε (45) ηµερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.

(3) Ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος δύναται, εντός σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο (2) να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης μόνο, για τους ακόλουθους λόγους:

(α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις˙

(β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί˙

(γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή˙

(δ) έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου˙

(ε)…(ζ)

44Δ.-(1) Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου (3) του άρθρου 44Γ, διορίζονται δύο (2) εκτιμητές, ένας εκ μέρους του ενυπόθηκου δανειστή και ένας εκ μέρους του ενυπόθηκου οφειλέτη για τη διενέργεια, ταυτόχρονα, ανεξάρτητων εκτιμήσεων του ενυπόθηκου ακινήτου για σκοπούς υπολογισμού της αγοραίας αξίας αυτού, στους οποίους επιδίδονται από τον ενυπόθηκο οφειλέτη και από τον ενυπόθηκο δανειστή ή/και λαμβάνονται από αρμόδια τμήματα ή υπηρεσίες της Δημοκρατίας, τα ίδια στοιχεία και πληροφορίες όσον αφορά το ενυπόθηκο ακίνητο:..

(2)  Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου (1), ο ενυπόθηκος δανειστής επιδίδει ειδοποίηση στον ενυπόθηκο οφειλέτη, κατά τον Τύπο «ΙΒ» του Δεύτερου Παραρτήματος, η οποία δύναται να επιδίδεται είτε πριν από είτε μετά από είτε ταυτόχρονα με την ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ», αναφέροντας σε αυτήν ότι εντός δέκα (10) ημερών από την επίδοση της ειδοποίησης θα προχωρήσει στο διορισμό εκτιμητή:.. Νοείται περαιτέρω ότι, σε περίπτωση που για οποιοδήποτε λόγο ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν έχει προβεί στο διορισμό εκτιμητή εντός της καθορισμένης προθεσμίας, ο ενυπόθηκος δανειστής προχωρεί στο διορισμό δύο (2) εκτιμητών για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου:

44ΙΕ - «επίδοση» σημαίνει σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραμμένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό,  την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο:

Νοείται ότι η ιδιωτική επίδοση δύναται να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης με διάταγμα Δικαστηρίου κατόπιν γενικής αίτησης:…»

Εξέδωσαν λοιπόν οι εφεσίβλητοι Ειδοποίηση τύπου Ι στις 23/01/24 την οποία απεύθυναν προς αμφότερους τους εφεσείοντες υπό τις ιδιότητες που είχαν, προς τον Επίσημο Παραλήπτη ως διαχειριστή της πτωχευτικής περιουσίας των εφεσειόντων και προς την Alpha Bank η οποία είχε τότε εγγεγραμμένο εμπράγματο βάρος επί του ενυπόθηκου ακινήτου. Στην συγκεκριμένη ειδοποίηση, της οποίας δεν είχε προηγηθεί η αποστολή ειδοποίησης Θ λόγω της ύπαρξης δικαστικής απόφασης, αναφερόταν ότι:

«…έγινε απαιτητό το ποσό των €119.602,10 (γίνεται παραπομπή σε επισυνημμένη κατάσταση λογαριασμού), πλέον τόκοι επί €0.00  επί τοις εκατόν από της 01/01/24 το οποίο οφείλετε σύμφωνα µε τη δήλωση σύμβασης υποθήκης µε αρ. (αναφέρεται η υποθήκη Υ1828/94 και η ημερομηνία εγγραφής της) πλέον €6.040,62 έξοδα μέχρι σήμερα περιλαμβανομένων των εξόδων της ειδοποίησης αυτής. Καλείσθε προς τούτο, όπως εντός σαράντα πέντε (45) ημερών καταβάλετε το πιο πάνω ποσό και τους οφειλόμενους τόκους, πλέον όλα τα ήδη διενεργηθέντα έξοδα για είσπραξη αυτών και ειδοποιείστε ότι αν δεν καταβάλετε το πιο πάνω ποσό πλήρως μαζί µε τους περαιτέρω τόκους, οι οποίοι θα οφείλονται μέχρι την ημέρα πληρωμής, καθώς και τα έξοδα, θα προχωρήσω µε την διαδικασία πλειστηριασμού που προβλέπεται στο Μέρος VIA του νόμου στην πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου και στην μεταβίβαση τούτου στον αγοραστή.»

Σημειώνω εδώ ότι η εν λόγω ειδοποίηση, στην οποία γινόταν αναφορά και σε δικαίωμα που είχαν οι εφεσείοντες να εκφράσουν εντός 45 ημερών την οποιαδήποτε αντίθετη θέση τους, συνοδεύονταν από έγγραφο που έφερε τίτλο «κατάσταση λογαριασμού οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους» ημερ. 31/12/23 στο οποίο αναφερόταν αφ’ ενός ότι το «συνολικό ύψος χρέους που εξασφαλίζεται με την υποθήκη (είναι) €258.514,53» και ότι το «συνολικό υπόλοιπο της υποθήκης (είναι) €119.602,10» (αρχικό ποσό υποθήκης ΛΚ35.000 (€59.801,05) και τόκοι υποθήκης €59.801,05), και αφ’ ετέρου ότι το «οφειλόμενο ενυπόθηκο χρέος» είναι το χαμηλότερο ποσό, δηλαδή το ποσό των €119.602,10.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που έχουν παρουσιάσει οι εφεσίβλητοι και τα οποία οι εφεσείοντες δεν έχουν αμφισβητήσει, την πιο πάνω ειδοποίηση τύπου Ι της 24/01/24, οι πρώτοι την επέδωσαν με συστημένο ταχυδρομείο σε αμφότερους τους εφεσείοντες στις 15/02/24 και 07/02/24 αντίστοιχα και στην Alpha Bank στις 08/02/24. Στον Επίσημο Παραλήπτη οι εφεσείοντες επέδωσαν την εν λόγω ειδοποίηση με συστημένο ταχυδρομείο στις 31/01/24 σε σχέση με τον εφεσείοντα 1 και με ιδιωτική επίδοση στις 19/03/24 σε σχέση με την εφεσείουσα 2 ένεκα του ότι δεν η αποστολή της  με συστημένο ταχυδρομείο ήταν ανεπιτυχής.

Στη βάση της πιο πάνω ειδοποίησης Ι οι εφεσίβλητοι εξέδωσαν στις 08/05/24 τις ειδοποιήσεις ΙΒ που προβλέπει το αρ. 44Δ(2) του Ν.9/65 και τις οποίες απέστειλαν με συστημένο ταχυδρομείο προς αμφότερους τους εφεσείοντες και τον Επίσημο Παραλήπτη. Οι εν λόγω ειδοποιήσεις παραλήφθηκαν από τον Επίσημο Παραλήπτη στις 17/05/24 και από την εφεσείουσα 2 για αμφότερους τους εφεσείοντες στις 06/03/24.

Στη συνέχεια, και εφόσον το χρέος δεν είχε εξοφληθεί ως οι προηγούμενες ειδοποιήσεις απαιτούσαν και ούτε διορίστηκε από πλευράς εφεσειόντων οποιοσδήποτε εκτιμητής,  οι εφεσίβλητοι εξασφάλισαν στις 15/01/25 και 22/01/25 δύο ανεξάρτητες εκτιμήσεις αναφορικά με την αξία του ενυπόθηκου ακινήτου και στις 30/01/25 εξέδωσαν την επίδικη ειδοποίηση ΙΑ και το σχετικό Δελτίο πλειστηριασμού.  Τα εν λόγω έγγραφα, τα οποία καθόριζαν την 25/04/25 ως την ημερομηνία που θα γίνει ο πλειστηριασμός του ενυπόθηκου ακινήτου προκειμένου να ανακτηθεί το ποσό των €59.801,05 καθώς και συγκεκριμένο ποσό - και όχι ποσοστό – τόκου[1], ήτοι επιπλέον €59.801,05, επιδόθηκαν μέσω συστημένου ταχυδρομείου σε αμφότερους τους εφεσείοντες στις 02/10/25 μέσω του εφεσείοντα 1, στην Alpha Bank στις 02/10/25 και στον Επίσημο Παραλήπτη στις 11/02/25. Επιπλέον, ο σκοπούμενος πλειστηριασμός δημοσιεύτηκε και σε 2 εφημερίδες αλλά και στο διαδίκτυο.

Στο σημείο αυτό σημειώνω ότι σύμφωνα με τα κυπριακά ταχυδρομεία, το συστημένο αντικείμενο που αποστέλλεται σε κάποιο πρόσωπο μπορεί να παραληφθεί από κάποιο άλλο πρόσωπο μόνο αν το πρόσωπο αυτό ικανοποιήσει το ταχυδρομείο ότι είναι δεόντως εξουσιοδοτημένο από τον παραλήπτη (βλ. Τεκ.ΓΓ20).

Υπό το φως λοιπόν των πιο πάνω κοινώς αποδεκτών και μη αμφισβητούμενων γεγονότων, και υπενθυμίζοντας ότι στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας το Δικαστήριο έχει εξουσία να εξετάσει μόνο τα όσα το αρ.44Γ(3) επιτρέπει να προβληθούν για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης, σημειώνω τα ακόλουθα αναφορικά με τους προβαλλόμενους και προωθούμενους λόγους έφεσης:

Θα πρέπει κατ’ αρχή να επισημανθεί ότι η επίδικη υποθήκη είχε συναφθεί – εγγραφεί το 1994, ήτοι όταν ήταν σε ισχύ ο περί Τόκου Νόμος 2/77 και συγκεκριμένα ο περιορισμός που το εκεί αρ. 6 επέβαλλε σε σχέση με τα δικαιώματα – υποχρεώσεις που απορρέουν από την εν λόγω υποθήκη. Ότι δηλαδή «Το ποσόν το οποίον δύναται να ανακτηθή δι' αγωγής ως καθυστερούμενος τόκος εφ' οιουδήποτε χρέους ή υποχρεώσεως δεν θα υπερβαίνη το ποσόν του αρχικού χρέους ή υποχρεώσεως εν σχέσει προς την οποίαν ο τοιούτος τόκος είναι πληρωτέος. (2)  Δια τους σκοπούς του παρόντος άρθρου οιαδήποτε διαδικασία προς αναγκαστικήν πώλησιν ιδιοκτησίας προς ικανοποίησιν χρέους δυνάμει των διατάξεων οιουδήποτε εκάστοτε εν ισχύϊ νόμου θα θεωρήται ως αγωγή.». Επισημαίνω εδώ ότι ο συγκεκριμένος περιορισμός έχει νομολογηθεί να συνεπάγεται απαγόρευση είσπραξης τόκων που ανέρχονται σε μεγαλύτερο ποσό από το κεφάλαιο. Ο ενυπόθηκος δανειστής δηλαδή δεν μπορεί να εισπράξει από το προϊόν της καταναγκαστικής πώλησης του ενυπόθηκου κτήματος ποσό κεφαλαίου και τόκων μεγαλύτερο του διπλάσιου του κεφαλαίου (βλ.ΕΛΕΝΗ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΠΙΠΟΝΙΔΗ (ΣΥΖΥΓΟΣ ΑΝΤΩΝΗ ΧΑΤΖΗΑΝΤΩΝΗ) ν. ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΤΡΑΠΕΖΑΣ ΔΗΜΟΣΙΑΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ ΛΤΔ. κ.α., ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 429/2011, 6/12/2017, ECLI:CY:AD:2017:A444, Ξιούρουππας Σταύρος και Άλλες ν. Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα Δημόσια Εταιρεία Λτδ (2016) 1 ΑΑΔ 2604, ECLI:CY:AD:2016:A522 και Ανδρέα Διονυσίου κ.α. v. Themis Portfolio (H3) Management Holdings Limited, Πολιτική Έφεση Αρ.194/2016, 31/10/2024).

Με γνώμονα τα πιο πάνω λοιπόν, κρίνεται ότι νόμιμα και δικαιολογημένα οι εφεσίβλητοι στην προκειμένη περίπτωση ειδοποιήσαν τους εφεσείοντες με τις ειδοποιήσεις Ι και ΙΑ ότι έστω και αν το συνολικό τους χρέος ανέρχεται στις €258.514,53 εντούτοις το οφειλόμενο χρέος που μπορεί να ανακτηθεί μέσω της επίδικης υποθήκης, ήτοι το «οφειλόμενο ενυπόθηκο χρέος», είναι μόνο το ποσό των €119.602,10, δηλαδή το διπλάσιο του αρχικού κεφαλαίου των €59.801,05 (ΛΚ35.000). Και επειδή ακριβώς οι εφεσίβλητοι δεν θα μπορούσαν να εισπράξουν τόκους που να υπερβαίνουν το συγκεκριμένο ποσό, νόμιμα και καθηκόντως ειδοποίησαν τους εφεσείοντες ότι στο απαιτητό ποσό θα προστεθούν €0.00 τόκοι.

Καμία λοιπόν σύγχυση ή αμηχανία δεν διαπιστώνεται να προκαλείται από το περιεχόμενο των ειδοποιήσεων ως προς το ποιο είναι το ποσό που οι εφεσίβλητοι επιδιώκουν να ανακτήσουν με την σκοπούμενη εκποίηση της υποθήκης και κατ’ επέκταση καμία σύγχυση ή αδυναμία δεν διαπιστώνεται να προκαλείται σε σχέση με το ποσό που οι εφεσείοντες έχουν δικαίωμα να καταβάλουν στους εφεσίβλητους προκειμένου να απαλλάξουν το ακίνητο τους από την υποθήκη που το βαραίνει (right to redeem – equity of redemption). Αντιθέτως, από το περιεχόμενο των ειδοποιήσεων, το οποίο συνάδει με τις πρόνοιες του Νόμου, προκύπτει ότι όλα τα σχετικά δικαιώματα των εφεσειόντων έχουν τύχει πλήρους σεβασμού.

Όσον αφορά τώρα τη θέση ότι δεν υπάρχει θετική μαρτυρία ή ισχυρισμός εκ μέρους των εφεσιβλήτων ότι η ειδοποίηση Τύπου ΙΑ παραλήφθηκε νόμιμα από τον αιτητή 1 δυνάμει εξουσιοδότησης της αιτήτριας 2 προς αυτόν, περιορίζομαι να αναφέρω ότι πουθενά στην Ε/Δ του εφεσείοντα 1 δεν προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι αυτός παρέλαβε την ειδοποίηση ΙΑ χωρίς την εξουσιοδότηση της συζύγου του εφεσείουσας 2 όπως και ότι καμία μαρτυρία δεν παρουσιάστηκε από την εφεσείουσα 2 προς αμφισβήτηση της εξουσιοδότησης που ο εφεσείοντας 1 σύζυγος της φαίνεται να είχε κατά την παραλαβή της εν λόγω ειδοποίησης. Άλλωστε, σύμφωνα με τη μαρτυρία που οι εφεσίβλητοι έχουν παρουσιάσει από τα κυπριακά ταχυδρομεία και η οποία δεν έχει αμφισβητηθεί από τους εφεσείοντες, για να επιτραπεί στον εφεσείοντα 1 να παραλάβει την ειδοποίηση που απευθυνόταν στην εφεσείουσα 2 συνεπάγεται ότι αυτός είχε ικανοποιήσει το ταχυδρομείο ότι ήταν δεόντως εξουσιοδοτημένος για τούτο.

Τέλος και όσον αφορά τη θέση των εφεσειόντων ότι «Η ειδοποίηση Τύπου «Ι» στην οποία στηρίχθηκαν οι Καθ’ ων η αίτηση δεν πληροί τις προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος αφού ο χρόνος που συντάχθηκε (23/01/24) σε σχέση με το χρόνο επίδοσης της, αφενός, και τον προγραμματισμένο πλειστηριασμό (25/04/25), αφετέρου, δεν εξυπηρετεί το σκοπό ή/και το πνεύμα του Νόμου ή/και οι Καθ’ ων η Αίτηση κωλύονται λόγω συμπεριφοράς ή/και παραστάσεων να προωθούν τον επίδικο πλειστηριασμό στη βάση της συγκεκριμένης ειδοποίησης Τύπου «Ι»», σημειώνω τα εξής.

Το επί του προκειμένου παράπονο των εφεσειόντων έγκειται στη θέση ότι στην παρούσα περίπτωση είχαν μεσολαβήσει 15 μήνες μεταξύ της αποστολής της ειδοποίησης Ι (23/01/24) και του σκοπούμενου πλειστηριασμού (23/04/25). Τούτου λεχθέντος όμως θα πρέπει να σημειωθεί ότι μόλις στις 19/03/24 είχε καταστεί δυνατό να επιδοθούν οι ειδοποιήσεις Ι σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, και αφού έγινε αυτό, οι εφεσίβλητοι έπρεπε τότε καθηκόντως να «περιμένουν» τις προβλεπόμενες από το Νόμο 45 ημέρες προτού να μπορέσουν να προχωρήσουν με τα επόμενα διαβήματα, δηλαδή με την έκδοση των ειδοποιήσεων ΙΒ και ΙΑ.  Όταν δε παρήλθε η εν λόγω προθεσμία και οι εφεσίβλητοι προχώρησαν με την έκδοση των ειδοποιήσεων ΙΒ, μόλις στις 17/05/24 κατάφεραν να τις επιδώσουν σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Όταν παρήλθε δε και η επόμενη σχετική προθεσμία που προνοεί ο Νόμος, οι εφεσίβλητοι προχώρησαν να διορίσουν ανεξάρτητους εκτιμητές ως επίσης επιβάλλει ο Νόμος και κατάφεραν να εξασφαλίσουν την τελευταία εκτίμηση στις 22/01/25. Μία εβδομάδα αργότερα, δηλαδή στις 30/01/25, οι εφεσίβλητοι εξέδωσαν την επίδικη ειδοποίηση ΙΑ και το σχετικό Δελτίο πλειστηριασμού, και ως πάλι τους επέβαλλε ο Νόμος, προγραμμάτισαν τον πλειστηριασμό σε τέτοιο χρόνο ώστε η επίδοση της ΙΑ να γίνει «εντός περιόδου όχι μικρότερης των σαράντα πέντε (45) ηµερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου».  

Κοντολογίς καμία αδικαιολόγητη κωλυσιεργία δεν διαπιστώνεται να υπήρξε από πλευράς εφεσιβλήτων στις διαδικασίες που ακολούθησαν και δη καμία κωλυσιεργία δεν διαπιστώνεται να υπήρξε που να καταστρατηγεί, είτε το σκοπό και το πνεύμα του Ν.9/65 είτε τα δικαιώματα των εφεσιβλήτων στους οποίους φαίνεται να δόθηκε υπεραρκετός χρόνος για να προβούν σε όποιες ενέργειες ήθελαν προκειμένου να προωθήσουν τις δικές τους θέσεις και δικαιώματα.

Στην βάση όλων των πιο πάνω επομένως κρίνω ότι κανένας από τους λόγους έφεσης που πρόβαλε και προώθησε η πλευρά των εφεσειόντων δεν ευσταθεί και ως εκ τούτου η παρούσα αίτηση έφεση κρίνεται αβάσιμη και απορρίπτεται.

 

Όσον αφορά τα έξοδα της διαδικασίας αυτά επιδικάζονται εναντίον των εφεσειόντων και υπέρ των εφεσιβλήτων ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.

                                                                                    (Υπ.) …………………………..

Πιστόν Αντίγραφο                                                                                   Λ. Πασχαλίδης, Α.Ε.Δ.

Πρωτοκολλητής