ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ

ΕΝΩΠΙΟΝ: Λ. ΠΑΣΧΑΛΙΔΗ, Α.Ε.Δ.

Αρ. Αίτησης: 49/24(ι)

Απαίτηση βάσει του Μέρους 8 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας μεταξύ:

ΓΙΑΝΝΟΥ ΜΑΡΙΑ ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ

και

 ANGELOS NICOLAIDES HOLDINGS LTD

και

Επί τοις αφορώσι τον Περί Πωλήσεως Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 Ν.81(Ι)/2011, άρθρα 1 εώς 18, ως έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα

και

Αναφορικά με το Πωλητήριο Έγγραφο ημερ. 25/10/2022 μεταξύ της ΓΙΑΝΝΟΥ ΜΑΡΙΑ ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ, κάτοχος ελληνικής ταυτότητας με αριθμό [ ] και κάτοικο Λάρνακας ως Αγοραστή και της ANGELOS NICOLAIDES HOLDINGS LIMITED HE112602 με έδρα τη Λάρνακα ως Πωλητή

και

Αναφορικά με την αίτηση της ΓΙΑΝΝΟΥ ΜΑΡΙΑ ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ, κάτοχος ελληνικής ταυτότητας με αριθμό [ ] και κάτοικο Λάρνακας ως Αγοραστή για Άδεια και/ή διάταγμα το οποίο να επιτρέπει την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 25/10/2022 στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης

----------------------------------------

Ημερομηνία: 23 Ιουνίου 2025

Εμφανίσεις:

Για αιτήτρια: κα Μ. Κυριάκου για Δ. Σύζινος & Συνεργάτες ΔΕΠΕ

Για καθ’ ης η αίτηση: ΑΝΔΡΕΑΣ Β. ΖΑΧΑΡΙΟΥ & ΣΙΑ Δ.Ε.Π.Ε

Για Κτηματολόγιο: (βλ. επικοινωνία στον ηλεκτρονικό φάκελο)

ΑΠΟΦΑΣΗ

Με την παρούσα διαδικασία η αιτήτρια ζητά όπως  εκδοθεί, στη βάση κυρίως των προνοιών του Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011 (Ν.81(I)/2011), διάταγμα Δικαστηρίου που να επιτρέπει την κατάθεση στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης ενός αγοραπωλητηρίου εγγράφου που φέρεται να υπογράφτηκε στις 25/10/22 μεταξύ της αιτήτριας ως αγοράστριας και της καθ' ης η αίτηση ως πωλήτριας για την αγορά ενός διαμερίσματος το οποίο θα αποτελούσε μέρος κτιρίου που η τελευταία θα έχτιζε στην ενορία Χρυσοπολίτισσα της επαρχίας Λάρνακας.

Την απαίτηση της αιτήτριας υποστηρίζει ένορκη δήλωση της τελευταίας η οποία, παρουσιάζοντας ως Τεκ. Α το επίδικο αγοραπωλητήριο έγγραφο, ισχυρίζεται ότι είχε συμφωνήσει γραπτώς στις 25/10/2022 ν’ αγοράσει από την καθ' ης η αίτηση το αναφερόμενο στο έγγραφο διαμέρισμα έναντι του ποσού των €275.000, και ότι αν και σύντομα μετά την υπογραφή της συμφωνίας είχε καταβάλει στην καθ’ ης η αίτηση πέραν του 60% του τιμήματος αγοράς (€166.600) (Τεκμήριο Β) εντούτοις εκ παραδρομής δεν προχώρησε να καταθέσει το αγοραπωλητήριο στο Κτηματολόγιο. Ως αποτέλεσμα αυτής της παράλειψης όμως, σήμερα που δεν έχει ολοκληρωθεί ακόμη η κατασκευή του διαμερίσματος ενώ έπρεπε να ολοκληρωθεί, δεν μπορεί να ζητηθεί η ειδική εκτέλεση της συμφωνίας της 25/10/2022 στη βάση του Ν. 81(Ι)/2011 και λόγω τούτου επιδιώκεται με την παρούσα αίτηση όπως επιτραπεί ν’ ασκηθεί το δικαίωμα που ο συγκεκριμένος Νόμος παρέχει για εκπρόθεσμη κατάθεση του πωλητηρίου στο Κτηματολόγιο ώστε να διασφαλιστούν και να κατοχυρωθούν όλα τα δικαιώματα και υποχρεώσεις που απορρέουν από αυτό. Κατά την αιτήτρια, ούτε η καθ' ης η αίτηση πρόκειται να επηρεαστεί δυσμενώς από το αιτούμενο διάταγμα, αν μη τι άλλο διότι έχει λάβει μέχρι σήμερα το μέρος του τιμήματος αγοράς του διαμερίσματος που με βάση τη συμφωνία έπρεπε να λάβει, αλλά ούτε και οποιοδήποτε άλλο τρίτο πρόσωπο.

Μετά που η αίτηση επιδόθηκε στην καθ' ης η αίτηση και στο Κτηματολόγιο, το τελευταίο επεσήμανε ότι στο προτιθέμενο για κατάθεση πωλητήριο έγγραφο «δεν επισυνάπτονται…κάποια από τα έγγραφα τα οποία θα έπρεπε να είναι συνημμένα. Επιπλέον με την αίτηση δεν φαίνεται να επισυνάφθηκε η τελευταία σελίδα του πωλητηρίου στην οποία υπάρχουν οι υπογραφές των συμβαλλομένων και η χαρτοσήμανση». Για το λόγο αυτό η πλευρά της αιτήτριας, με την άδεια του Δικαστηρίου αλλά και με τη σύμφωνη γνώμη των υπόλοιπων διαδίκων, καταχώρισε συμπληρωματική ένορκη δήλωση στις 05/06/24 με την οποία ανέφερε ότι παρουσίαζε ως τεκμήριο το αγοραπωλητήριο καθώς και κάποια επιπρόσθετα έγγραφα. Επειδή όμως  στη συνέχεια το Κτηματολόγιο, αλλά και η καθ’ ης η αίτηση με την ένσταση της, προέβησαν σε περαιτέρω υποδείξεις σε σχέση με τα έγγραφα που είχε ως τότε παρουσιάσει η πλευρά της αιτήτριας, η τελευταία προέβη σε 2^η συμπληρωματική Ε/Δ με την άδεια του Δικαστηρίου και με τη σύμφωνη γνώμη των υπόλοιπων διαδίκων, με την οποία παρουσίασε εκ νέου το πωλητήριο έγγραφο, μαζί με τα παραρτήματα του (Τεκ.Α συμπληρωματικής Ε/Δ.14/11/25). Υπό το φως αυτής της μαρτυρίας της αιτήτριας το Κτηματολόγιο δήλωσε ότι «δεν θα καταχωρήσουμε ένσταση σε σχέση με την έκδοση των ζητούμενων διαταγμάτων…». Ζήτησε όμως το Κτηματολόγιο όπως σε περίπτωση που το Δικαστήριο ήθελε αποφασίσει να εγκρίνει την αίτηση και να εκδώσει το αιτούμενο διάταγμα τότε «…να καταγραφεί στο πρακτικό του δικαστηρίου ότι κατά την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου θα πρέπει να πληρούνται οι πρόνοιες της νομοθεσίας Ν.81 (Ι)/2011, στα αρχιτεκτονικά σχέδια που θα επισυναφθούν στο πωλητήριο θα πρέπει να σημειώνεται ευδιάκριτα με κόκκινο χρώμα το διαμέρισμα, σύμφωνα και με τα όσα αναφέρονται στο πωλητήριο έγγραφο και επιπρόσθετα θα πρέπει να γίνεται και η αναφορά στα ANNEX A, B και C», θέση για την οποία η πλευρά της αιτήτριας δεν έχει ένσταση.

Αντίθετα με το Κτηματολόγιο η πλευρά της καθ' ης η Αίτηση καταχώρισε ένσταση στην αίτηση προβάλλοντας 13 συνολικά λόγους για τους οποίους θεωρεί ότι η αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί. Ειδικότερα, σύμφωνα με την ένορκη δήλωση του διευθυντή της καθ' ης η αίτηση η οποία υποστηρίζει την ένσταση, η αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί διότι:

«…το πωλητήριο έγγραφο δεν παρουσιάστηκε στην ολότητά του, στο Δικαστήριο...Μέρη του πωλητηρίου εγγράφου απουσιάζουν και συγκεκριμένα η οικοδομική άδεια, η ταυτότητα της Αιτήτριας, οι κατόψεις και οι τεχνικές προδιαγραφές...Η αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί γιατί αυτή δεν έχει επιδοθεί σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη. Η Αιτήτρια παρέλειψε να προσκομίσει στο Δικαστήριο έρευνα σε σχέση με το ακίνητο επί του οποίου επιχειρείται η κατάθεση του πωλητηρίου και απέκρυψε ότι υπάρχουν εμπράγματα βάρη όπως άλλα κατατεθειμένα πωλητήρια και υποθήκη...Η Αιτήτρια όφειλε να παρουσιάσει στο Δικαστήριο μαρτυρία αναφορικά με την τωρινή κατάσταση του ακινήτου και τυχόν επιβαρύνσεις για να μπορεί το Δικαστήριο να διαπιστώσει κατά πόσο επηρεάζονται δικαιώματα και συμφέροντα τρίτων...Δεν περιλαμβάνεται μαρτυρία ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις που ορίζει η νομοθεσία. Επίσης στην αίτηση αναγράφεται λανθασμένη αξία...Η επίδικη αίτηση καταχωρήθηκε με τεράστια καθυστέρηση, σε σχέση με την ημερομηνία που καταρτίστηκε το πωλητήριο Έγγραφο, δεν αναφέρει πότε διαπιστώθηκε το λάθος...".

Σημειώνω εδώ ότι μετά τη 2^ης συμπληρωματική Ε/Δ που καταχώρησε η αιτήτρια προς απάντηση στους ισχυρισμούς της καθ’ ης η αίτηση η τελευταία δεν επιδίωξε να καταχωρήσει οποιαδήποτε απαντητική συμπληρωματική Ε/Δ.

Η ακρόαση της αίτησης ολοκληρώθηκε με την κατάθεση εμπεριστατωμένων γραπτών αγορεύσεων από τους ευπαίδευτους συνηγόρους των μερών, αναφορά στις οποίες κάνω πιο κάτω, όπου κρίνεται αναγκαία. Επί του παρόντος σημειώνω ότι στην ουσία οι δύο πλευρές επανέλαβαν μέσω των αγορεύσεών τους τις θέσεις που πρόβαλαν με τις γραπτές τους παραστάσεις και παρέπεμψαν προς υποστήριξη των θέσεων αυτών σε σχετική νομολογία.

Εξέτασα με προσοχή τα όσα τέθηκαν ενώπιον μου. Σημειώνω τα εξής.

Η συγκεκριμένη νομοθεσία που αποτελεί τη βάση για την παρούσα αίτηση, δηλαδή ο Ν. 81(I)/2011, είχε θεσπιστεί ώστε να καταργήσει και να αντικαταστήσει το προηγούμενο νομικό καθεστώς που ίσχυε με το Κεφ. 232 και το οποίο είχε κριθεί να ήταν στην ουσία καταστροφικό για τους αγοραστές ακινήτων οι οποίοι για διάφορους λόγους είχαν παραλείψει να καταθέσουν τη σύμβασή τους στο Κτηματολόγιο εντός της προθεσμίας που προνοούσε τότε η νομοθεσία οπότε και παρέμεναν να έχουν, σε περίπτωση μη εκπλήρωσης της σύμβασης από πλευράς των πωλητών, μόνο συμβατικά δικαιώματα για διεκδίκηση αποζημιώσεων (βλ. Σάντης Ανδρέας Γιάγκου ν. Δέσποινας Χατζηβασιλείου και Άλλης (2013) 1 ΑΑΔ 585 και ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΑΙΤΗΣΗ ΤΗΣ BANK OF CYPRUS PUBLIC COMPANY LTD, ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 68/2019, 8/5/2020, ECLI:CY:AD:2020:A144).

Ο «νέος» αυτός νόμος του 2011 διατήρησε μεν την υποχρέωση ενός αγοραστή να καταθέσει στο Κτηματολόγιο τη σχετική σύμβαση πώλησης ως προϋπόθεση για να μπορεί ν’ αποκτήσει και ν’ ασκήσει περιουσιακά και άλλα συναφή δικαιώματα που μόνο μέσω κατάθεσης και εγγραφής μιας σύμβασης μπορούσαν να αποκτηθούν και ν’ ασκηθούν, έδωσε όμως και δικαίωμα σε αγοραστές που είχαν παραλείψει να καταχωρήσουν τις συμβάσεις τους εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας, είτε η εν λόγω προθεσμία είχε καθοριστεί από τον προηγούμενο Νόμο (Κεφ.232) είτε από τον υφιστάμενο, να καταθέσουν και να εγγράψουν εκπρόθεσμα στο Κτηματολόγιο τις συμβάσεις τους. Το αρ.16 του Νόμου προνοούσε ότι συμβάσεις που είχαν συνομολογηθεί πριν το Νόμο και συνέχιζαν να παραμένουν σε ισχύ, θα μπορούσαν μέσα σε έξι μήνες από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Νόμου, δηλαδή μέχρι 30/01/2012, να κατατεθούν στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, ανεξάρτητα αν κατά την ημερομηνία κατάθεσης τους εκκρεμούσε οποιαδήποτε δικαστική διαδικασία σε σχέση με αυτές. Αργότερα, στις 06/04/12, δημοσιεύθηκε ο περί Πώλησης Ακινήτων Ειδική Εκτέλεση (Τροποποιητικός) Ν.32(Ι)/2012 με τον οποίο εισήχθη στο Νόμο το αρ.16Α, το οποίο προνοούσε ότι συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν οποτεδήποτε πριν τις 06/04/12 θα μπορούσαν να κατατεθούν στο Κτηματολόγιο εντός προθεσμίας έξι μηνών, «έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη στον καταργηθέντα περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο ή στον παρόντα Νόμο προθεσμία κατάθεσής τους».

Ανεξάρτητα όμως των πιο πάνω προνοιών που επέτρεπαν την αυτοδίκαιη ουσιαστικά εκπρόθεσμη κατάθεση μιας σύμβασης, το αρ. 12 του Νόμου προνοούσε ότι «…το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος…όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή». Επειδή όμως η χρονική περίοδος στην οποία αναφερόταν τότε το άρθρο ήταν αυτή που καθοριζόταν μεταξύ άλλων στις τότε εν ισχύ πρόνοιες του αρ.3(1)(γ) του Νόμου, ήτοι οι έξι μήνες από τη σύναψη της σύμβασης, στην πορεία προέκυψαν αμφιβολίες ως προς το κατά πόσο οι μεταβατικές διατάξεις των αρ.16 και 16Α επέτρεπαν την άσκηση της εξουσίας του αρ.12 επί όλων των εκπρόθεσμων συμβάσεων (βλ. π.χ. ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΑΙΤΗΣΗ ΤΗΣ ΑΙΚΑΤΕΡΙΝΗΣ (ΚΑΤΕΡΙΝΑΣ) ΘΕΟΔΩΡΟΥ κ.α., Πολιτική Αίτηση Αρ. 170/2014, 7/11/2014). Αποφάσισε λοιπόν ο νομοθέτης όπως ξεκαθαρίσει νομοθετικά το θέμα οπόταν και στις 02/06/17 θεσπίστηκε ο τροποποιητικός Νόμος Ν. 48(I)/2017, ο οποίος άλλαξε μόνο το αρ.12, οι πρόνοιες του οποίου έκτοτε αναφέρουν τα εξής:

«Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση για συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν σε οποιοδήποτε χρόνο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου ή η προθεσμία κατάθεσής τους σύμφωνα με τις διατάξεις του καταργηθέντα με τον παρόντα Νόμο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ανάλογα με την περίπτωση, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή».

Με άλλα λόγια, με το Νόμο του 2011, και συγκεκριμένα με το αρ.12 αυτού ως τροποποιήθηκε, δόθηκε εκ νέου η ευκαιρία σε αγοραστές να επιχειρήσουν να αποκτήσουν εκτελεστά περιουσιακά δικαιώματα από συμβάσεις αγοράς ακινήτων που είχαν συνάψει οποτεδήποτε στο παρελθόν, και τα οποία δικαιώματα οι τελευταίοι είχαν απωλέσει λόγω του ότι για διάφορους λόγους δεν είχαν έγκαιρα καταθέσει και εγγράψει τις συμβάσεις τους στο Κτηματολόγιο. Όπως ευθέως προκύπτει και από το λεκτικό του αρ. 12, σκοπός των εν λόγω προνοιών είναι η προστασία ενός αγοραστή ακινήτου ο οποίος ενώ συνομολόγησε σύμβαση αγοράς ακινήτου δεν προέβη στην κατάθεση της στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο εντός της προθεσμίας που προβλέπει ο Νόμος (βλ. απόφαση μειοψηφίας στην Πολιτική Έφεση 68/19 ανωτέρω)

Βεβαίως, ο νομοθέτης, έστω και αν κύριο μέλημα του με το Νόμο του 2011 ήταν η προστασία των αγοραστών, δεν παραγνώρισε, για ευνόητους λόγους, ότι θα μπορούσε να υπάρξουν περιπτώσεις όπου στο μεσολαβήσαν χρονικό διάστημα μεταξύ της ημερομηνίας σύναψης και της ημερομηνίας κατάθεσης μιας σύμβασης στο Κτηματολόγιο, είτε εμπρόθεσμα είτε εκπρόθεσμα, κατά το διάστημα δηλαδή προτού η σύμβαση καταστεί επιδεκτική ειδικής εκτέλεσης και αποκτήσει και το καθεστώς του εμπράγματου βάρους, τρίτα πρόσωπα ενδεχομένως να ενέγραφαν επιβαρύνσεις στο ακίνητο και έτσι να αποκτούσαν ισχυρά εκτελεστά δικαιώματα επί αυτού. Και σίγουρα, τέτοια δικαιώματα δεν θα μπορούσαν να αγνοηθούν όπως και δεν θα μπορούσε να αγνοηθεί η προτεραιότητα που αυτά θα είχαν ως εμπράγματα βάρη επί του ακινήτου έναντι οποιωνδήποτε άλλων επιβαρύνσεων, ως η εν λόγω προτεραιότητα καθορίζεται από το χρόνο εγγραφής τους στο μητρώο. Το ενδεχόμενο αυτό μάλιστα, ήτοι το να εγγραφούν εμπράγματα βάρη σε ένα ακίνητο μετά την σύναψη μιας σύμβασης πώλησης αλλά πριν την κατάθεση και «αναγωγή» της σε εμπράγματο βάρος, καθίστατο προφανώς πολύ πιο πιθανό εκεί όπου για να επιτευχθεί η κατάθεση μιας σύμβασης πώλησης θα χρειαζόταν να εφαρμοστεί το αρ.12 του Νόμου, ήτοι όταν θα είχε παρέλθει μεγάλο χρονικό διάστημα μεταξύ της σύναψης και της κατάθεσης μιας σύμβασης πώλησης.

Για να καλυφτούν λοιπόν και αυτές οι περιπτώσεις όπου «…στο μεσολαβήσαν… χρονικό διάστημα ενδεχομένως η νομική κατάσταση των επίδικων κτημάτων να είχε διαφοροποιηθεί…» (βλ. προβληματισμούς στην Πολιτική Έφεση 68/19 ανωτέρω), αλλά και λαμβανομένου υπόψη του ότι είναι σε τέτοιες περιπτώσεις που ενδέχετο να εγερθούν θέματα προτεραιότητας μεταξύ των εγγεγραμμένων επιβαρύνσεων στις οποίες θα περιλαμβάνονταν και οι μεταγενέστερα κατατεθειμένες συμβάσεις πώλησης, ο νομοθέτης αποφάσισε εν τη σοφία του όπως ρυθμίσει νομοθετικά και αυτό το ζήτημα. Περιλήφθηκαν λοιπόν στο Ν.81(Ι)/11 οι πρόνοιες του αρ.5, οι οποίες στην υπό παράγραφο (1) του εν λόγω άρθρου αναφέρουν ρητά ότι τα εμπράγματα δικαιώματα που αποκτά ένας αγοραστής με τη κατάθεση μιας σύμβασης πώλησης, όποτε και με όποιο τρόπο και αν η σύμβαση κατατεθεί, θα ισχύουν από την ημέρα κατάθεσης της σύμβασης και όχι της κατάρτισης της και ειδικότερα ότι  «…το εμπράγματο βάρος που δημιουργείται με την κατάθεση της σύμβασης ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας που λαμβάνει με την κατάθεσή της:…». Μάλιστα δε, στις επόμενες υποπαραγράφους του αρ.5 ο Νομοθέτης καθόρισε και τον τρόπο με τον οποίο κάποιος αγοραστής μπορεί, αν θέλει, να λάβει προτεραιότητα έναντι των επιβαρύνσεων που εγγράφηκαν στο ακίνητο πριν την κατάθεση της σύμβασης του και οι οποίες επιβαρύνσεις δια Νόμου υπερισχύουν της επιβάρυνσης που αυτός απέκτησε όταν κατάθεσε τη σύμβαση, ήτοι με το να καταβάλει στον προηγηθέντα δικαιούχο επιβάρυνσης την ανάλογη «αποζημίωση»^[1].

Το πιο πάνω θεσμικό πλαίσιο που έχει από το 2011 καθορίσει ρητά ο Ν. 83(Ι)/11 και οι τροποποιήσεις του, είναι το θεσμικό πλαίσιο που μέχρι και σήμερα διέπει και περιβάλλει κάθε κατάθεση σύμβασης που γίνεται δυνάμει των προνοιών του εν λόγω Νόμου, ήτοι κάθε κατάθεση σύμβασης πώλησης που συνήφθη μετά τη θέσπιση του Νόμου και κάθε κατάθεση σύμβασης που έγινε προηγουμένως αλλά επιτρέπεται πλέον να κατατεθεί, είτε με δικαστικό διάταγμα στη βάση του αρ.12 του Νόμου είτε άλλως πως. Ουσιαστικά, από το 2011 και μέχρι σήμερα, κάθε εκτελεστό περιουσιακό δικαίωμα που δημιουργείται με την κατάθεση μιας σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο δυνάμει των προνοιών του Ν.81(Ι)/11, είτε η κατάθεση είναι εμπρόθεσμη ως το αρ. 3 επιβάλλει είτε είναι εκπρόθεσμη ως το αρ.12 επιτρέπει, τελεί υπό τον θέσμιο «περιορισμό» ότι δεν θα υπερισχύει των οποιωνδήποτε επιβαρύνσεων έτυχε να εγγραφούν στο ακίνητο πριν την ημερομηνία κατάθεσης της σύμβασης και «…ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας που λαμβάνει με την κατάθεσή…», εκτός αν  ο αγοραστής λάβει προτεραιότητα μέσω της διαδικασίας που προνοείται στο αρ. 5 του Νόμου. Με άλλα λόγια, αν το αίτημα για εκπρόθεσμη κατάθεση της επίδικης σύμβασης ήθελε εγκριθεί, τότε τα δικαιώματα που θα προκύπτουν από αυτή την κατάθεση θα θεωρούνται ότι ισχύουν από την ημέρα κατάθεσης της σύμβασης και όχι της κατάρτισης της και «…το εμπράγματο βάρος που δημιουργείται με την κατάθεση της σύμβασης ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας που λαμβάνει με την κατάθεσή της…».

Σημειώνω εδώ ότι στην προαναφερόμενη ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 68/2019 δεν συζητήθηκαν οι πρόνοιες του αρ.5 αλλά μόνο του αρ.12 εφόσον το θέμα εκεί δεν αφορούσε σ΄ αυτήν καθ’ αυτή την προτεραιότητα των εμπράγματων βαρών ή στην ουσία των αντιμαχόμενων δικαιωμάτων αλλά μόνο στο κατά πόσο το προγενέστερο εμπράγματο βάρος επέβαλλε όπως ο δικαιούχος του ακουστεί προτού το Δικαστήριο εκδώσει διάταγμα εκπρόθεσμης κατάθεσης σύμβασης με βάση το αρ.12 του Νόμου, ερώτημα που απαντήθηκε καταφατικά. Τούτου λεχθέντος όμως, αναφορά θα πρέπει να γίνει και σε δύο πρόσφατες αποφάσεις του Εφετείου όπου εξετάστηκε τόσο το πεδίο εμβέλειας και εφαρμογής του αρ.12 του Νόμου όσο και το πώς η εφαρμογή των συγκεκριμένων προνοιών επηρεάζει τρίτα πρόσωπα. Πρόκειται για τις αποφάσεις στις ΧΡΙΣΤΑΚΗΣ ΙΑΚΩΒΙΔΗΣ ΚΑΙ ΑΝΤΡΗ ΑΝΤΩΝΙΟΥ ΩΣ EKKAΘΑΡΙΣΤΕΣ ΤΗΣ Κ. SOPHOKLEOUS DEVELOPMENTS LTD, Η ΟΠΟΙΑ ΒΡΙΣΚΕΤΑΙ ΥΠΟ ΕΚΚΑΘΑΡΙΣΗ v. VITALY CHUKBAR ΑΛΛΩΣ VITALII CHUKBAR, Πολιτική Έφεση Αρ. Ε225/2019, 5/5/2025 και PHAR LAP ESTATES LTD v. MUZYKAEV ADNAN, Πολιτική Έφεση Αρ. 205/2019, 9/12/2024 όπου λέχθηκαν τα εξής:

«Οι προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται ώστε η κατάθεση μιας σύμβασης αγοραπωλησίας να γίνεται αποδεκτή από το Κτηματολόγιο, καθορίζονται στο άρθρο 3 του Νόμου. Συγκεκριμένα το εν λόγω άρθρο προνοεί:

«Διατυπώσεις αναγκαίες για την κατάθεση της σύμβασης

3.  (1) Η κατάθεση της σύμβασης από οποιοδήποτε των συμβαλλομένων μερών γίνεται αποδεκτή, μόνο αν -

(α) υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία-

(i) η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, ή

(ii) στην οποία περιλαμβάνεται το τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης:

Νοείται ότι, αν το αντικείμενο της σύμβασης είναι τμήμα συνιδιόκτητης ακίνητης ιδιοκτησίας, για το οποίο δεν υπάρχει χωριστή εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου και πωλητές δεν είναι όλοι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες, αυτή συνοδεύεται από συμφωνία διανομής, υπογεγραμμένη από όλους τους εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες της ακίνητης ιδιοκτησίας, των οποίων οι υπογραφές είναι δεόντως πιστοποιημένες, και το τμήμα που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης αναλογεί σε ένα τουλάχιστον από τους πωλητές στη σύμβαση, ο οποίος έχει δικαίωμα ελεύθερης κατοχής, χρήσης και διάθεσης αυτού.

(β) η σύμβαση είναι γραπτή, περιλαμβάνει επαρκή στοιχεία της ταυτότητας των συμβαλλομένων μερών, περιγράφει επαρκώς την ακίνητη ιδιοκτησία που είναι το αντικείμενο της σύμβασης, αναφέρει το αντάλλαγμα και είναι υπογεγραμμένη από όλα τα συμβαλλόμενα μέρη... »

Το άρθρο 12 του Νόμου, επί του οποίου στηρίζεται η αίτηση, προβλέπει τα ακολούθα:

«12. Ανεξάρτητα από τις διατάξεις της παραγράφου (γ) του εδαφίου (1) του άρθρου 3 και της παραγράφου (β) του εδαφίου (1) του άρθρου 6, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις υπό αναφορά διατάξεις, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.»..

… Η επίδικη συμφωνία είναι γραπτή και στα συμβαλλόμενα μέρη αυτής περιλαμβάνεται και η … εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια… Σύμφωνα με το άρθρο 3 του Νόμου, για να γίνει αποδεκτή η κατάθεση μιας σύμβασης από οποιονδήποτε των συμβαλλομένων, πρέπει να υπάρχει εγγραφή στο κτηματικό μητρώο στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία. Προκύπτει δηλαδή ότι στην παρούσα περίπτωση μία εκ των πωλητών … ανεξαρτήτως του τι υποχρεώσεις αναλαμβάνει, είναι εγγεγραμμένη ιδιοκτήτης. Έτσι ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε ότι η επίδικη συμφωνία είναι γραπτή, υπογράφεται από όλα τα συμβαλλόμενα μέρη και προσδιορίζει επακριβώς την ταυτότητα των συμβαλλομένων…Ερχόμαστε τέλος στον έκτο λόγο έφεσης, που για τους εφεσείοντες είναι από τους πλέον βασικούς, που αφορά ουσιαστικά τη θέση τους ότι δεν υπήρχαν ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου οι αναγκαίοι διάδικοι, καθώς και μέρη που μπορεί να είχαν οποιοδήποτε συμφέρον επί του ακίνητου, και μάλιστα αναφέρουν και αποφάσεις που εκδόθηκαν, όπως έχουμε αναφέρει, μεταγενέστερα της εκκαλούμενης απόφασης. Σημειώνουμε ότι όλες οι αποφάσεις τις οποίες επικαλείται ο ευπαίδευτος συνήγορος των εφεσειόντων αφορούν αιτήσεις για προνομιακά εντάλματα που έχουν υποβληθεί από επηρεαζόμενα πρόσωπα.

Σε ό,τι αφορά τον Έφορο Φορολογίας και τη ΣΕΔΙΠΕΣ, σημειώνουμε αρχικά ότι πρωτόδικα δεν είχε εγερθεί θέμα για τη ΣΕΔΙΠΕΣ, αλλά μόνο για τον Έφορο Φορολογίας, και επομένως με την έφεση δεν μπορεί να κριθεί η ορθότητα πρωτόδικης απόφασης στη βάση δεδομένων που δεν είχαν τεθεί ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Προς τούτο παραπέμπουμε στις αποφάσεις F.H.K. Hotels Holdings Limited v. A.S. Air Control Limited (1999) 1 Α.Α.Δ. 2159, Vourna Limited κ.α. v. Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λίμιτεδ, Πολιτική Έφεση υπ' αρ.295/13, ημερ.24.10.2019 και Φακοντή v. Βρυώνη (2003) 1 (Γ) Α.Α.Δ. 1714.

Όσον αφορά τον Έφορο Φορολογίας, δεν φαίνεται να υπάρχει δυσμενής επηρεασμός, αφού για να μεταβιβαστεί οποιαδήποτε περιουσία θα πρέπει να πληρωθούν κατά προτεραιότητα οι οφειλές προς τις φορολογικές αρχές.

Απ' εκεί και πέρα δεν τίθεται θέμα επηρεασμού οποιωνδήποτε τρίτων προσώπων, εφόσον όλα τα πρόσωπα που ήταν ενδιαφερόμενα ειδοποιήθηκαν και επέλεξαν να μην ασκήσουν το δικαίωμα τους και να προσφύγουν στο Δικαστήριο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο επίσης στην απόφαση του κάνει ειδική μνεία ότι εκδίδεται το σχετικό διάταγμα υπό τον όρο ότι η εγγραφή δεν θα επηρεάσει οποιαδήποτε δικαιώματα έχουν αποκτηθεί από τρίτους καλόπιστους πιστωτές των εφεσειόντων, όπως και της εταιρείας DUNTHO (ESTATES) LTD, μετά τις 21.6.2006 μέχρι και της κατάθεσης του δυνάμει του παρόντος διατάγματος…» (βλ. ΧΡΙΣΤΑΚΗΣ ΙΑΚΩΒΙΔΗΣ κ.α ανωτέρω)

 

«Υπενθυμίζουμε ότι μοναδική προϋπόθεση, τιθέμενη από το Άρθρο 12 (ανωτέρω), είναι να κριθεί πως είναι δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.  Δεδομένων των όσων είχαν τεθεί ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου αυτό έκρινε πως «Η ύπαρξη της υποθήκης στο επίδικο ακίνητο από 18/10/12, προς όφελος συγκεκριμένου Συνεργατικού, είναι ένα δεδομένο. Όμως αυτό δεν αλλάζει θεωρώ την ουσία του πράγματος και το γεγονός ότι ο αιτητής είναι χωρίς αμφιβολία ο νόμιμα δικαιούμενος σε εγγραφή της κατοικίας δυνάμει αγοράς και επιδιώκει να διασφαλίσει τα δικαιώματα του. Πρόκειται δε για διαδικασία που αφορά τα μέρη της συμφωνίας που συνομολογήθηκε και το ζητούμενο στο τέλος της ημέρας είναι κατά πόσο είναι δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή να δοθεί η ζητούμενη άδεια για κατάθεση». Κρίνουμε ορθό και εύλογο το προαναφερόμενο πρωτόδικο συμπέρασμα.  Προσθέτουμε δε πως, στο πλαίσιο της δυνατότητας που θα έχει ο εφεσίβλητος για καταχώριση αγωγής, για ειδική εκτέλεση, και που προφανώς θα συναντήσει την «αντίδραση» είτε των εφεσείοντων είτε οποιουδήποτε προσώπου έχει εγγράψει υποθήκη, επί της κατοικίας που αγόρασε ο εφεσίβλητος, τότε είναι το κατάλληλο στάδιο για να κριθούν όλα τα ζητήματα που τυχόν επηρεάζουν κάθε ενδιαφερόμενο μέρος, οπότε το εκδικάσαν τέτοια αγωγή Δικαστήριο θα αξιολογήσει καθετί που θα τεθεί ενώπιον του.  Δεν θα ήταν όμως δίκαιο να στερηθεί ο εφεσίβλητος της εν λόγω δυνατότητας. Άλλωστε είναι ενδεχόμενο, δυνητικά, να εξαλειφθεί η όποια προγενέστερη υποθήκη, αν αυτή εξοφληθεί από τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή ακόμη και από τον ίδιο τον εφεσίβλητο (βλέπε Άρθρο 5(2) του Ν. 81(Ι)/2011), αν ο τελευταίος κρίνει ότι τέτοια επιλογή είναι συμφέρουσα γι' αυτόν, οπότε, έστω υπό προϋποθέσεις, θα ήταν δίκαιο να έχει τη δυνατότητα να διεκδικήσει τη μεταβίβαση της κατοικίας που αγόρασε, και εξόφλησε το τίμημα, στο όνομα του.  Επαναλαμβάνουμε και το γεγονός πως η όποια εγγραφή, στο Κτηματολόγιο, χρονικά, δεν θα έχει οποιαδήποτε αναδρομικότητα, θα έχει τη σειρά με την οποία θα εγγραφεί ως εμπράγματο βάρος (βλέπε Άρθρο 5(1) του Ν. 81(Ι)/2011, ως έχει τροποποιηθεί).

Καταλήγουμε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο άσκησε την εξουσία του ορθά, εντός εύλογου και δικαιολογημένου πλαισίου γεγονότων τα οποία είχαν τεθεί ενώπιον του.  Παράλληλα, κρίνουμε πως η παραπομπή, εκ μέρους των συνηγόρων των εφεσείοντων, στο Άρθρο 3 του Ν. 81(Ι)/2011, ουδόλως επηρεάζει την πρωτόδικη κρίση, καθότι το Άρθρο 12 του ίδιου Νόμου, το οποίο εφάρμοσε το πρωτόδικο Δικαστήριο, προβλέπει, ρητά, ότι η εξουσία για παραχώρηση άδειας κατάθεσης σύμβασης στο Κτηματολόγιο παρέχεται «Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του παρόντος Νόμου .», συνεπώς, πρόκειται για μία ξεχωριστή και διακριτή εξουσία.» (βλ. PHAR LAP ESTATES LTD ανωτέρω).

Με γνώμονα τις πιο πάνω αρχές προχωρώ να εξετάσω την ουσία των εκατέρωθεν θέσεων.

Επισημαίνω κατ’ αρχή ότι στην προκειμένη περίπτωση, παρά την ένσταση που έχει καταχωρήσει η πλευρά της καθ' ης η αίτηση εντούτοις η τελευταία δεν αμφισβητεί ότι μεταξύ της ιδίας και της αιτήτριας είχε καταρτιστεί και συναφθεί στις 25/10/22 η γραπτή συμφωνία που η τελευταία έχει παρουσιάσει ως Τεκμήριο Α με την αρχική αλλά και με τη 2^η συμπληρωματική της Ε/Δ ημερ. 14/11/24, ότι τα παραρτήματα που αναφέρονται στη συγκεκριμένη σύμβαση είναι τα παραρτήματα που έχουν επισυναφθεί στη δεύτερη συμπληρωματική Ε/Δ της αιτήτριας που καταχωρήθηκε στις 14/11/24, ότι η ταυτότητα και ιδιότητα των συμβαλλόμενων μερών που υπογράφουν την σύμβαση καταγράφεται πλήρως σε αυτή όπως καταγράφεται και το ποια είναι ακριβώς η ακίνητη ιδιοκτησία που αποτελεί το αντικείμενο της αλλά και το συμφωνηθέν αντάλλαγμα για την αγορά της, ότι στη συγκεκριμένη σύμβαση η αιτήτρια υπογράφει ως αγοράστρια του εκεί αναφερόμενου ακινήτου και η καθ' ης η αίτηση ως η πωλήτρια του, και τέλος ότι, όπως φαίνεται και στο σχετικό τίτλο ιδιοκτησίας που επισυνάπτεται στη σύμβαση της 25/10/22, η καθ' ης η αίτηση ήταν και είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του ακινήτου που συνιστά το αντικείμενο της σύμβασης.

Στο σημείο αυτό αναφέρω ότι όσον αφορά τη θέση της καθ' ης η αίτηση ότι δεν έχει παρουσιαστεί στο Δικαστήριο ολοκληρωμένη η επίδικη σύμβαση, η θέση αυτή καταρρίπτεται πλήρως από τα σχετικό τεκμήριο που έχει παρουσιάσει η αιτήτρια με τη 2^η συμπληρωματική της Ε/Δ  και το οποίο συνίσταται στην ίδια τη σύμβαση αλλά και στα παραρτήματα της, στα οποία μάλιστα περιλαμβάνεται και η άδεια οικοδομής του ακινήτου με τους ακριβείς όρους που τέθηκαν σε σχέση με την υπό ανέγερση τότε οικοδομή, και τις αρχιτεκτονικές όψεις του υπό ανέγερση κτιρίου αλλά και τις τεχνικές προδιαγραφές του έργου.

Έπεται συνεπώς ότι η αιτήτρια ικανοποιεί τις τυπικές προϋποθέσεις που επιβάλλει ο Νόμος προκειμένου να εγκριθεί το αίτημά της ως οι εν λόγω προϋποθέσεις έχουν ερμηνευτεί από τη σχετική νομολογία που αναφέρεται ανωτέρω.

Το ερώτημα τώρα που τίθεται προς εξέταση είναι το αν παρά την πιο πάνω διαπίστωση δικαιολογείται υπό τις περιστάσεις να μην εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα στη βάση των όσων άλλων προβάλλει η καθ' ης η αίτηση με την ένσταση της, ήτοι λόγω της καθυστέρησης που επιδείχθηκε στην κατάθεση της σύμβασης στο Κτηματολόγιο αλλά και λόγω της κατ’ ισχυρισμό απουσίας οποιασδήποτε μαρτυρίας που να καταδεικνύει κατά πόσο έχουν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου όλοι οι αναγκαίοι διάδικοι, περιλαμβανομένων δηλαδή και των προσώπων που μπορεί να έχουν κάποιο συμφέρον επί του ακινήτου.

Όσον αφορά κατ’ αρχή το θέμα της καθυστέρησης που εγείρει η καθ' ης η Αίτηση, είναι γεγονός ότι μέσω της ένορκης δήλωσης της αιτήτριας δεν φαίνεται να δίνεται οποιαδήποτε ουσιαστική εξήγηση ως προς τον λόγο που το πωλητήριο έγγραφο δεν κατατέθηκε εντός 6 μηνών μετά που καταρτίστηκε. Την ίδια στιγμή όμως δεν μπορεί να αγνοηθεί ότι στον Νόμο του 2011, αλλά και στη σχετική Νομολογία, ο παράγοντας καθυστέρηση δεν φαίνεται να διαδραματίζει κάποιο ουσιαστικό ρόλο στη δυνατότητα κατάθεσης μιας σύμβασης κατ' επίκληση των προνοιών του συγκεκριμένου Νόμου. Μάλιστα δε, η συγκεκριμένη νομοθεσία περιείχε και πρόνοιες που επέτρεπαν σε αγοραστή να καταθέσει αυτοδίκαια τη σύμβαση που δεν είχε καταθέσει στο παρελθόν χωρίς να χρειάζεται να δοθεί οποιαδήποτε εξήγηση σε σχέση με την καθυστέρηση ή να αποδειχθεί ότι είναι εύλογο και δίκαιο να επιτραπεί τέτοια κατάθεση, καθώς και πρόνοιες που διασφαλίζουν πλέον ότι τα όποια δικαιώματα εγγράφηκαν στο ακίνητο καθ' όσο χρόνο η σύμβαση δεν είχε κατατεθεί, θα έχουν προτεραιότητα έναντι της σύμβασης όταν αυτή κατατεθεί, ούτως ώστε η καθυστέρηση στην κατάθεση της σύμβασης, να μην τα επηρεάζει.

Πώς λοιπόν θα μπορούσε η καθυστέρηση στην κατάθεση μιας σύμβασης να αποτελέσει λόγο για να μην θεωρηθεί δίκαιο και εύλογο να δοθεί σε έναν αγοραστή η δυνατότητα να επιχειρήσει να επωφεληθεί πλήρως των δικαιωμάτων που εξ υπαρχής είχε από μια σύμβαση που βρίσκεται σε ισχύ, ιδιαίτερα όταν ο αγοραστής αυτός έχει επιδείξει πλήρη ή έστω μερική συμμόρφωση με τις δικές του συμβατικές υποχρεώσεις; Το ερώτημα αυτό απαντάται θεωρώ εμμέσως πλην σαφώς, τόσο από τις πρόνοιες του Άρθρου 12 αλλά και του υπόλοιπου Νόμου, στις οποίες, όπως ανέφερα δεν αποδίδεται κανένας καθοριστικός ρόλος στον παράγοντα καθυστέρηση, όσο και από την προσέγγιση που τήρησε και το Ανώτατο Δικαστήριο (βλ. Πολιτική Έφεση 68/19 και Θεοδώρου ανωτέρω) αλλά και το Εφετείο (βλ. Χριστάκης Ιακωβίδης κ.α. και PHAR LAP ESTATES LTD ανωτέρω). Επισημαίνω συναφώς ότι στις εν λόγω υποθέσεις, όταν απασχόλησε το θέμα της καθυστέρησης για σκοπούς εφαρμογής του άρθρου 12, ο παράγοντας αυτός συναρτήθηκε με το κατά πόσο στο χρονικό διάστημα που μεσολάβησε μεταξύ της ημερομηνίας σύναψης της σύμβασης και της ημερομηνίας κατάθεσής της, είχε αλλάξει η κατάσταση πραγμάτων σε τέτοιο βαθμό, είτε σε σχέση με το ίδιο το ακίνητο, είτε σε σχέση με τον πωλητή ή τρίτα πρόσωπα, τόσο από νομικής, όσο και από πραγματικής σκοπιάς, ώστε να μην είναι πλέον εύλογο και δίκαιο να ασκηθεί η εξουσία του Άρθρου 12.

Με άλλα λόγια, το θέμα της καθυστέρησης, έστω και αδικαιολόγητης, δεν φαίνεται να συνιστά άνευ ετέρου λόγο για να μην θεωρηθεί ότι είναι δίκαιο και εύλογο να επιτραπεί σε αγοραστή η εκπρόθεσμη κατάθεση σύμβασης δυνάμει του Άρθρου 12 και ούτε αυτή φαίνεται να ήταν ποτέ η πρόθεση του νομοθέτη. Αντιθέτως, ο παράγοντας καθυστέρηση φαίνεται ν’ αποκτά σημασία μόνο εκεί όπου καταδεικνύεται ότι η καθυστέρηση έχει μεταβάλει την κατάσταση του ακινήτου ή έχει επηρεάσει δυσμενώς τον πωλητή ή τρίτα πρόσωπα, κάτι που ουσιαστικά μόνο αυτή η κατηγορία προσώπων αλλά και το Κτηματολόγιο μπορούν και πρέπει να αποδείξουν. Υπενθυμίζω συναφώς ότι στην PHAR LAP ανωτέρω λέχθηκε ότι το γεγονός ότι ένας αγοραστής πιθανόν ν’ συναντήσει την αντίδραση τρίτων προσώπων σε περίπτωση που αποφασίσει ν’ ασκήσει το δικαίωμά του για ειδική εκτέλεση μετά που λάβει άδεια να καταθέσει εκπρόθεσμα τη σύμβασή του στο Κτηματολόγιο δεν συνιστά δίκαιο λόγο για να στερηθεί της δυνατότητας που του παρέχει ο Νόμος για τέτοια εκπρόθεσμη κατάθεση. Όσον αφορά το Κτηματολόγιο δε, επισημαίνω ότι ο ρόλος του σε αιτήσεις αυτής της φύσης είναι αρκετά σημαντικός εφόσον, «…ως ο δημόσιος φορέας που θα κληθεί να αποδεχθεί την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου…ενδεχομένως να είχε να εισηγηθεί στο Δικαστήριο ότι τέτοια κατάθεση δεν θα μπορούσε να γίνει αποδεκτή για διάφορους λόγους…» (βλ. Θεοδώρου ανωτέρω).

Συνεπώς, ναι μεν στην παρούσα περίπτωση η αιτήτρια καθυστέρησε να καταχωρήσει την επίδικη σύμβαση στο Κτηματολόγιο, όμως ούτε η Καθ' ης η Αίτηση αλλά ούτε και το Κτηματολόγιο έχουν παρουσιάσει οτιδήποτε που να υποδηλοί ότι η κατάσταση πραγμάτων έχει αλλάξει με οποιοδήποτε τρόπο συνεπεία της καθυστέρησης αυτής, ή ότι άλλαξε κατά τέτοιο τρόπο ώστε τα δικαιώματα της καθ’ ης η αίτηση να θεωρούνται ότι πλέον επηρεάζονται σε τέτοιο βαθμό ώστε να μην είναι δίκαιο και εύλογο να εφαρμοστεί η σχετική νομοθεσία. Δεν έχει άλλωστε αμφισβητηθεί ότι η αιτήτρια έχει καταβάλει, σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης, πέραν του 60% του τιμήματος πώλησης του ακινήτου και η καθ' ης η αίτηση, όχι μόνο δεν έχει μέχρι σήμερα ακυρώσει την επίδικη σύμβαση αλλά και εξακολουθεί να κρατά το ποσό που έχει λάβει από την αιτήτρια δυνάμει αυτής.

Τα πιο πάνω ισχύουν κατ’ αναλογία και σε σχέση με την άλλη θέση που προβάλλει η καθ' ης η αίτηση, ήτοι ότι δεν έχει παρουσιαστεί στο Δικαστήριο μαρτυρία αναφορικά με την ύπαρξη ή μη άλλων προσώπων που ενδεχομένως να επηρεάζονται από το αιτούμενο διάταγμα. Επί αυτής της θέσης της καθ’ ης η αίτηση λοιπόν, περιορίζομαι να προσθέσω στα όσα αναφέρω ανωτέρω ότι ούτε το Κτηματολόγιο έχει αναφέρει οτιδήποτε που να υποδηλοί ότι όντως υπάρχουν τρίτα πρόσωπα με συμφέρον επί του ακινήτου αλλά ούτε και η ίδια η καθ’ η αίτηση έχει θέσει οτιδήποτε το σχετικό ενώπιον του Δικαστηρίου. Και δεν θα πρέπει να μας διαφεύγει ότι εφόσον η καθ’ ης η αίτηση εξακολουθεί να είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του ακινήτου, αυτή κατ’ επέκταση συνιστά και το πρόσωπο που έχει καλύτερη γνώση για την κατάσταση του. Αυτή ήταν άλλωστε και το πρόσωπο που πώλησε το ακίνητο στην αιτήτρια και το οποίο μέχρι σήμερα δεν της το έχει μεταβιβάσει. Δεν μπορεί συνεπώς να προβάλλεται από πλευράς καθ’ ης η αίτηση απλά ένας γενικός και ατεκμηρίωτος ισχυρισμός περί απουσίας δήθεν επηρεαζόμενων προσώπων ώστε να εμποδιστεί η άσκηση ενός δικαιώματος που παρέχει ο Νόμος.

Ακόμη όμως και να υπάρχουν τυχόν τρίτα πρόσωπα που μπορεί να επηρεαστούν από την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος, η προσέγγιση που ακολουθήθηκε στις πρόσφατες αποφάσεις του Εφετείου που αναφέρονται ανωτέρω, αλλά και οι ίδιες οι πρόνοιες του Νόμου αναφορικά με την προτεραιότητα που δύναται να λάβει μια σύμβαση που κατατίθεται εκπρόθεσμα, διασφαλίζουν ότι τα συμφέροντα τέτοιων τρίτων προσώπων δεν πρόκειται να επηρεαστούν δυσμενώς από την κατάθεση της επίδικης σύμβασης σήμερα.

Έχοντας λοιπόν διαπιστώσει ότι, με βάση τα στοιχεία που παρουσίασε η αιτήτρια πληρούνται οι προϋποθέσεις που επιβάλλει ο Ν.81(Ι)/2011 προκειμένου να εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα, καθώς και ότι κανένας λόγος δεν υπάρχει προκειμένου να μην επιτραπεί να ασκηθεί το συγκεκριμένο δικαίωμα, κρίνω την απαίτηση της αιτήτριας δικαιολογημένη και την εγκρίνω. Εκδίδεται συνεπώς διάταγμα ως η παράγραφος Α της αίτησης με τις εξής επισημάνσεις:

α)  Το πωλητήριο επιτρέπεται να κατατεθεί είναι αυτό που επισυνάπτεται ως Τεκ.Α στην Ε/Δ της αιτήτριας ημερ. 14/11/24. Στα αρχιτεκτονικά σχέδια που θα επισυναφθούν στο πωλητήριο θα πρέπει να σημειώνεται ευδιάκριτα με κόκκινο χρώμα το διαμέρισμα, σύμφωνα και με τα όσα αναφέρονται στο πωλητήριο έγγραφο και επιπρόσθετα θα πρέπει να γίνεται και η αναφορά στα ANNEX A, B και C.

β) Κατά την κατάθεση της σύμβασης θα ισχύουν οι πρόνοιες του αρ. 5 του Ν.81(Ι)/11 σε σχέση με θέματα προτεραιότητας

Όσον αφορά τα έξοδα της διαδικασίας, αυτά επιδικάζονται υπέρ της αιτήτριας και εναντίον της καθ' ης η Αίτηση, ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.

 

Πιστόν αντίγραφο                                                                 (Υπ.)…………………………

Πρωτοκολλητής                                                                                Λ. Πασχαλίδης, Α.Ε.Δ.