ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ

Ενώπιον: Α. Κούρα, προσ. Ε.Δ.

Αρ. Γενικής Αίτησης: 95/2021

 

Αναφορικά  με την Αίτηση της Μαρίας Δημητρίου

-και-

Αναφορικά με τον Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο του 2011, Ν.81(Ι)/2011

 

-και-

Αναφορικά με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο, 9/1965

______________________________________________________________

Ημερομηνία:  07/07/2025

 

Εμφανίσεις:

Για Αιτήτρια: κ.κ. ΣΚΟΡΔΗΣ & ΣΤΕΦΑΝΟΥ Δ.Ε.Π.Ε.

Για Ενδιαφερόμενο Μέρος (ΣΕΔΙΠΕΣ): κ.κ. ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΣ ΙΩΑΝΝΟΥ Δ.Ε.Π.Ε.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

 

Α. ΕΙΣΑΓΩΓΗ

1.    Με την παρούσα διαδικασία η Αιτήτρια ζητά όπως εκδοθούν, στη βάση κυρίως των προνοιών του Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011 (Ν.81(I)/2011), διατάγματα Δικαστηρίου που να επιτρέπουν την κατάθεση στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας ενός αγοραπωλητηρίου εγγράφου που φαίνεται να συνάφθηκε στις 22/04/1994 μεταξύ των ενδιαφερόμενων μερών Α.Φ. και Λ.Κ. ως πωλητές και της εταιρείας Α.Α. ως αγοραστές για την αγορά του ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/[ ], Φ/Σχ. 2-253-354, Τμήμα 6, τεμάχιο [ ] στα Περβόλια στην επαρχίας Λάρνακας όπως επίσης και ενός αγοραπωλητηρίου εγγράφου που αφορά το ίδιο ακίνητο και φαίνεται να συνάφθηκε στις 26/07/1996 μεταξύ της Αιτήτριας ως αγοράστριας και της εταιρείας Α.Α.

 

Β. ΥΠΟ ΕΚΔΙΚΑΣΗ ΑΙΤΗΣΗ ΚΑΙ ΕΝΟΡΚΗ ΔΗΛΩΣΗ ΠΟΥ ΤΗ ΣΥΝΟΔΕΥΕΙ

2.    Την αίτηση της Αιτήτριας υποστηρίζει ένορκη δήλωση της ίδιας, η οποία  αναφέρεται μεταξύ άλλων στο ιστορικό της σύναψης των πωλητηρίων εγγράφων που επιθυμεί να καταθέσει στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας. Συγκεκριμένα επισυνάπτει ως Τεκμήριο 1 το επίδικο πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 22/04/1994 (στο εξής «ΠΩΕ 22/04/1994») και ισχυρίζεται ότι η εταιρεία Α.Α. αγόρασε από τους Α.Φ. και Λ.Κ. το ακίνητο με αριθμό εγγραφής [ ], Φ/Σχ. L/47, τεμάχια 141/2 και 141/1 με αριθμούς διαμερισμάτων 6, 7, 8 και 9, το οποίο διαμέρισμα 9 αγόρασε στη συνέχεια η ίδια η Αιτήτρια από την εταιρεία Α.Α. με το επίδικο πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 26/07/1996 (στο εξής «ΠΩΕ 26/07/1996»), το οποίο και επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 2. Ισχυρίζεται η Αιτήτρια ότι συμμορφώθηκε με τους όρους του ΠΩΕ 26/07/1996 και κατέβαλε το μέρος του τιμήματος πώλησης που όφειλε να καταβάλει σύμφωνα με το εν λόγω πωλητήριο έγγραφο και οφείλεται από αυτήν το ποσό των Λ.Κ. 2.000 το οποίο θα καταβληθεί από αυτήν στην εταιρεία Α.Α. με τη μεταβίβαση του διαμερίσματος σε αυτήν. Ισχυρίζεται επίσης η Αιτήτρια ότι παρά την προσπάθεια της, δεν κατέστη δυνατή η κατάθεσή του ΠΩΕ 26/07/1996 στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας, λόγω του ότι οι άλλοι του τεμαχίου έπρεπε να συμφωνήσουν στην εν λόγω κατάθεση.

 

3.    Η Αιτήτρια ισχυρίζεται περαιτέρω ότι έλαβε κατοχή του διαμερίσματος το 1996, το  οποίο κατέχει μέχρι σήμερα και κάνει αναφορά στις ενέργειες που προέβηκε η ίδια για την μεταβίβαση του ακινήτου προς αυτήν από την εταιρεία Α.Α. αλλά και στις ενέργειες που έκανε για έκδοση ξεχωριστού τίτλου αναφορικά με το διαμέρισμα της οι οποίες και καρποφόρησαν καθότι πληροφορήθηκε περί τα έτη 2018-2019 σύμφωνα πάντα με την ίδια, ότι εκδόθηκε ξεχωριστός τίτλος για το διαμέρισμα της.

 

4.     Αναφέρεται επίσης η Αιτήτρια και στις ενέργειες που έγιναν από τους προηγούμενους δικηγόρους της για να εξασφαλίσουν πιστοποιητικό έρευνας του ακινήτου της, όπου ένεκα αυτών των ενεργειών, σύμφωνα με την ίδια, ενημερώθηκε στις 26/11/2019 από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας ότι η εταιρεία Α.Α. «δεν ήταν εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης ή κάτοχος πωλητηρίου εγγράφου επί του ακινήτου με αρ. εγγραφής [ ], Φ/Σχ. L/47, τεμάχιο 141/2 στα Περβόλια». Ενημερώθηκε επίσης η Αιτήτρια από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας, σύμφωνα πάντα με τους ισχυρισμούς της,  ότι το διαμέρισμα της με αριθμό θύρας Ε9, είχε αρ. εγγραφής 0/7851 και της επισύναψαν πιστοποιητικό έρευνας το οποίο ανέφερε και τους εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες του ακινήτου. Όπως αναγράφεται στο πιστοποιητικό έρευνας, σύμφωνα με την Αιτήτρια, τα στοιχεία του ακινήτου που έχει αγοράσει είναι αρ. εγγραφής 0/[ ], Φ/Σχ. 2-253-354, Τμήμα 6, τεμάχιο [ ], Περβόλια, Λάρνακα. Επισυνάπτει η Αιτήτρια προς απόδειξη των ισχυρισμών της σχετικές επιστολές και πιστοποιητικό έρευνας του ακινήτου. Μάλιστα σημειώνει ότι προς έκπληξη της διαπίστωσε ότι υπάρχει ΜΕΜΟ εγγεγραμμένο προς όφελος της Συνεργατικής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ επί του ½ μεριδίου που κατέχει το ενδιαφερόμενο μέρος Α.Φ..

 

5.    Ισχυρίζεται περαιτέρω η Αιτήτρια ότι έγιναν κάποιες προσπάθειες με όλα τα μέρη για να της εξευρεθεί κάποια λύση με σκοπό να μεταβιβαστεί σ’ αυτήν το ακίνητο της αλλά αυτό δεν κατέστη εφικτό, ότι δεν προχώρησε με την αίτηση για κατάθεση του ΠΩΕ 26/07/1996 γιατί το ακίνητο δεν ήταν εγγεγραμμένο στο όνομα της εταιρείας Α.Α. και μόλις εξασφάλισε το ΠΩΕ 22/04/1994 έδωσε οδηγίες στους δικηγόρους της να καταχωρήσουν την παρούσα αίτηση. Σημειώνει τέλος ότι τόσο το ΠΩΕ 22/04/1994 όσο και το ΠΩΕ 26/07/1996 παραμένουν σε ισχύ μέχρι σήμερα, δεν έχουν τερματιστεί, ακυρωθεί ή εγκαταλειφθεί με οποιοδήποτε τρόπο.

Γ. ΕΝΣΤΑΣΗ ΚΑΙ ΕΝΟΡΚΗ ΔΗΛΩΣΗ ΠΟΥ ΤΗ ΣΤΗΡΙΖΕΙ

6.    Σημειώνω στο σημείο αυτό ότι παρά το ότι η υπό κρίση αίτηση επιδόθηκε στα ενδιαφερόμενα μέρη, ήτοι Α.Φ., Λ.Κ. και εταιρεία Α.Α. οι οποίοι καταχώρησαν εμφάνιση μέσω δικηγόρων, στη συνέχεια οι δικηγόροι τους, μετά από άδεια του Δικαστηρίου, αποσύρθηκαν και παρά το ότι τα εν λόγω ενδιαφερόμενα μέρη γνώριζαν για την ημερομηνία ορισμού της αίτησης, κανένας δεν εμφανίστηκε εκ μέρους τους στην διαδικασία. Επιδόθηκε επίσης η αίτηση στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας και στην Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, το οποίο μεν Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας δεν καταχώρησε την οποιαδήποτε εμφάνιση στη διαδικασία και η δε Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ (στο εξής το «Ενδιαφερόμενο Μέρος») καταχώρησε εμφάνιση και προέβαλε την ένσταση της στην έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων.

 

7.    Το Ενδιαφερόμενο Μέρος προέβαλε συνολικά 28 λόγους για τους οποίους πιστεύει ότι η αίτηση δεν θα πρέπει να επιτύχει. Οι λόγοι αυτοί περιστρέφονται κυρίως τόσο γύρω από τις νομικές αρχές που περιβάλλουν την παρούσα αίτηση όσο και γύρω από τα γεγονότα. Λόγω της έκτασης των λόγων ένστασης δεν κρίνω σκόπιμο να αναφερθώ σε αυτούς. Αναφορά σε αυτούς θα γίνει κατωτέρω, εκεί όπου κριθεί απαραίτητο.

 

8.    Η ένσταση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση της κας Μάρθας Γεωργίου, η οποία αναφέρει ότι είναι εξουσιοδοτημένη από το Ενδιαφερόμενο Μέρος όπως προβεί στην παρούσα ένορκη δήλωση. Θα αναφερθώ περιληπτικά στο περιεχόμενο της ένορκης της δήλωσης προκειμένου να γίνει αντιληπτή η εκδοχή του Ενδιαφερόμενου Μέρους.

 

9.    Σύμφωνα με την ομνύουσα η Αιτήτρια δεν νομιμοποιείται να αιτείται την κατάθεση του ΠΩΕ 22/04/1994 αφού δεν είναι συμβαλλόμενο μέρος στην συμφωνία και το εν λόγω πωλητήριο έγγραφο δεν έχει χαρτοσημανθεί. Επίσης, η ομνύουσα ισχυρίζεται ότι η εταιρεία Α.Α. κατά το χρόνο σύναψης του ΠΩΕ 26/07/1996 δεν ήταν εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου και ούτε είχε οποιοδήποτε εμπράγματος βάρος επί αυτού και ως εκ τούτου η εταιρεία Α.Α. δεν νομιμοποιείτο να συνάψει οποιαδήποτε σύμβαση με την Αιτήτρια που είχε ως αντικείμενο το επίδικο ακίνητο. Η ομνύουσα αγνοεί και αρνείται τις ισχυριζόμενες σύμφωνα με την Αιτήτρια προσπάθειες που έκανε η Αιτήτρια με σκοπό να καταθέσει το ΠΩΕ 26/07/1996 στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας και αρνείται ότι η Αιτήτρια έλαβε κατοχή του διαμερίσματος της από το 1996.

 

10. Γενικότερα η ομνύουσα αρνείται τα γεγονότα ως τα παραθέτει η Αιτήτρια και περαιτέρω ισχυρίζεται ότι η Αιτήτρια είχε γνώση ότι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου ήταν οι Α.Φ. και Λ.Κ. και όχι η εταιρεία Α.Α. από το 2019 και παρέλειψε να προβεί σε περαιτέρω ενέργειες για την προστασία και διασφάλιση των δικαιωμάτων της όπως επίσης και παρέλειψε να λάβει το ΠΩΕ 22/04/1994 παρά το ότι γνώριζε για τη συμβατική τους σχέση. Σημειώνει επίσης η ομνύουσα ότι και τα δύο επίδικα πωλητήρια έγγραφα δεν είναι σε ισχύ σήμερα καθότι παραβιάστηκαν οι όροι τους. Η ομνύουσα αναφέρεται και στο ιστορικό καταχώρησης της αγωγής εναντίον του ενδιαφερόμενου μέρους Α.Φ. στην οποία εκδόθηκε απόφαση εναντίον του και στη συνέχεια καταχωρήθηκε ως μέτρο εκτέλεσης το ΜΕΜΟ με αρ. ΕΒ911/20 στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας επί του επίδικου ακινήτου και του μεριδίου που αντιστοιχεί στον Α.Φ. Συνεχίζει επίσης η ομνύουσα και αναφέρει ότι σε περίπτωση που εκδοθούν τα αιτούμενα διατάγματα, τότε θα δημιουργηθεί εμπράγματο βάρος προς όφελος της Αιτήτριας η οποία θα μπορεί να ενεργοποιήσει τη διαδικασία για εγγραφή του επίδικου ακινήτου επ΄ ονόματι της, ελεύθερο οιουδήποτε εμπράγματου βάρους και με αυτό τον τρόπο θα παραβλαφτούν τα δικαιώματα του Ενδιαφερόμενου Μέρους, το οποίο είναι καλόπιστος τρίτος. Τέλος η ομνύουσα αναφέρεται στην καθυστέρηση που υπήρξε από την Αιτήτρια στην καταχώρηση της παρούσας αίτησης.

 

Δ. ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ - ΑΓΟΡΕΥΣΕΙΣ

11. Η ακρόαση της αίτησης ολοκληρώθηκε με την κατάθεση εμπεριστατωμένων γραπτών αγορεύσεων από τους συνήγορους της Αιτήτριας και του Ενδιαφερόμενου Μέρους, οι οποίες έχουν μελετηθεί με προσοχή και δεν κρίνεται αναγκαίο να επαναληφθεί το περιεχόμενο τους.

 

Ε. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ ΚΑΙ ΥΠΑΓΩΓΗ ΣΤΑ ΓΕΓΟΝΟΤΑ ΤΗΣ ΥΠΟΘΕΣΗΣ

12. Ο αδελφός Α.Ε.Δ. Πασχαλίδης είχε την ευκαιρία πολύ πρόσφατα να αναφερθεί στις αρχές που περιβάλλουν τέτοιες αιτήσεις αναφερόμενος και στις πρόσφατες αποφάσεις που έκδωσε το Εφετείο αναφορικά με το εν λόγω ζήτημα. Θεωρώ σκόπιμο όπως παραθέσω αυτούσιο το απόσπασμα από την απόφαση του αδελφού Α.Ε.Δ. Πασχαλίδη στην αίτηση με αρ. 47/24 ημερομηνίας 23/06/2025, με το οποίο και συμφωνώ και υιοθετώ για σκοπούς της παρούσας αίτησης.

 

« Η συγκεκριμένη νομοθεσία που αποτελεί τη βάση για την παρούσα αίτηση, δηλαδή ο Ν. 81(I)/2011, είχε θεσπιστεί ώστε να καταργήσει και να αντικαταστήσει το προηγούμενο νομικό καθεστώς που ίσχυε με το Κεφ. 232 και το οποίο είχε κριθεί να ήταν στην ουσία καταστροφικό για τους αγοραστές ακινήτων οι οποίοι για διάφορους λόγους είχαν παραλείψει να καταθέσουν τη σύμβασή τους στο Κτηματολόγιο εντός της προθεσμίας που προνοούσε τότε η νομοθεσία οπότε και παρέμεναν να έχουν, σε περίπτωση μη εκπλήρωσης της σύμβασης από πλευράς των πωλητών, μόνο συμβατικά δικαιώματα για διεκδίκηση αποζημιώσεων (βλ. Σάντης Ανδρέας Γιάγκου ν. Δέσποινας Χατζηβασιλείου και Άλλης (2013) 1 ΑΑΔ 585 και ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΑΙΤΗΣΗ ΤΗΣ BANK OF CYPRUS PUBLIC COMPANY LTD, ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 68/2019, 8/5/2020, ECLI:CY:AD:2020:A144).

 

Ο «νέος» αυτός νόμος του 2011 διατήρησε μεν την υποχρέωση ενός αγοραστή να καταθέσει στο Κτηματολόγιο τη σχετική σύμβαση πώλησης ως προϋπόθεση για να μπορεί ν’ αποκτήσει και ν’ ασκήσει περιουσιακά και άλλα συναφή δικαιώματα που μόνο μέσω κατάθεσης και εγγραφής μιας σύμβασης μπορούσαν να αποκτηθούν και ν’ ασκηθούν, έδωσε όμως και δικαίωμα σε αγοραστές που είχαν παραλείψει να καταχωρήσουν τις συμβάσεις τους εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας, είτε η εν λόγω προθεσμία είχε καθοριστεί από τον προηγούμενο Νόμο (Κεφ.232) είτε από τον υφιστάμενο, να καταθέσουν και να εγγράψουν εκπρόθεσμα στο Κτηματολόγιο τις συμβάσεις τους. Το αρ.16 του Νόμου προνοούσε ότι συμβάσεις που είχαν συνομολογηθεί πριν το Νόμο και συνέχιζαν να παραμένουν σε ισχύ, θα μπορούσαν μέσα σε έξι μήνες από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Νόμου, δηλαδή μέχρι 30/01/2012, να κατατεθούν στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, ανεξάρτητα αν κατά την ημερομηνία κατάθεσης τους εκκρεμούσε οποιαδήποτε δικαστική διαδικασία σε σχέση με αυτές. Αργότερα, στις 06/04/12, δημοσιεύθηκε ο περί Πώλησης Ακινήτων Ειδική Εκτέλεση (Τροποποιητικός) Ν.32(Ι)/2012 με τον οποίο εισήχθη στο Νόμο το αρ.16Α, το οποίο προνοούσε ότι συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν οποτεδήποτε πριν τις 06/04/12 θα μπορούσαν να κατατεθούν στο Κτηματολόγιο εντός προθεσμίας έξι μηνών, «έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη στον καταργηθέντα περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο ή στον παρόντα Νόμο προθεσμία κατάθεσής τους».

 

Ανεξάρτητα όμως των πιο πάνω προνοιών που επέτρεπαν την αυτοδίκαιη ουσιαστικά εκπρόθεσμη κατάθεση μιας σύμβασης, το αρ. 12 του Νόμου προνοούσε ότι «…το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος…όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή». Επειδή όμως η χρονική περίοδος στην οποία αναφερόταν τότε το άρθρο ήταν αυτή που καθοριζόταν μεταξύ άλλων στις τότε εν ισχύ πρόνοιες του αρ.3(1)(γ) του Νόμου, ήτοι οι έξι μήνες από τη σύναψη της σύμβασης, στην πορεία προέκυψαν αμφιβολίες ως προς το κατά πόσο οι μεταβατικές διατάξεις των αρ.16 και 16Α επέτρεπαν την άσκηση της εξουσίας του αρ.12 επί όλων των εκπρόθεσμων συμβάσεων (βλ. π.χ. ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΑΙΤΗΣΗ ΤΗΣ ΑΙΚΑΤΕΡΙΝΗΣ (ΚΑΤΕΡΙΝΑΣ) ΘΕΟΔΩΡΟΥ κ.α., Πολιτική Αίτηση Αρ. 170/2014, 7/11/2014). Αποφάσισε λοιπόν ο νομοθέτης όπως ξεκαθαρίσει νομοθετικά το θέμα οπόταν και στις 02/06/17 θεσπίστηκε ο τροποποιητικός Νόμος Ν. 48(I)/2017, ο οποίος άλλαξε μόνο το αρ.12, οι πρόνοιες του οποίου έκτοτε αναφέρουν τα εξής:

 

«Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση για συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν σε οποιοδήποτε χρόνο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου ή η προθεσμία κατάθεσής τους σύμφωνα με τις διατάξεις του καταργηθέντα με τον παρόντα Νόμο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ανάλογα με την περίπτωση, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή».

 

Με άλλα λόγια, με το Νόμο του 2011, και συγκεκριμένα με το αρ.12 αυτού ως τροποποιήθηκε, δόθηκε εκ νέου η ευκαιρία σε αγοραστές να επιχειρήσουν να αποκτήσουν εκτελεστά περιουσιακά δικαιώματα από συμβάσεις αγοράς ακινήτων που είχαν συνάψει οποτεδήποτε στο παρελθόν, και τα οποία δικαιώματα οι τελευταίοι είχαν απωλέσει λόγω του ότι για διάφορους λόγους δεν είχαν έγκαιρα καταθέσει και εγγράψει τις συμβάσεις τους στο Κτηματολόγιο. Όπως ευθέως προκύπτει και από το λεκτικό του αρ. 12, σκοπός των εν λόγω προνοιών είναι η προστασία ενός αγοραστή ακινήτου ο οποίος ενώ συνομολόγησε σύμβαση αγοράς ακινήτου δεν προέβη στην κατάθεση της στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο εντός της προθεσμίας που προβλέπει ο Νόμος (βλ. απόφαση μειοψηφίας στην Πολιτική Έφεση 68/19 ανωτέρω)

 

Βεβαίως, ο νομοθέτης, έστω και αν κύριο μέλημα του με το Νόμο του 2011 ήταν η προστασία των αγοραστών, δεν παραγνώρισε, για ευνόητους λόγους, ότι θα μπορούσε να υπάρξουν περιπτώσεις όπου στο μεσολαβήσαν χρονικό διάστημα μεταξύ της ημερομηνίας σύναψης και της ημερομηνίας κατάθεσης μιας σύμβασης στο Κτηματολόγιο, είτε εμπρόθεσμα είτε εκπρόθεσμα, κατά το διάστημα δηλαδή προτού η σύμβαση καταστεί επιδεκτική ειδικής εκτέλεσης και αποκτήσει και το καθεστώς του εμπράγματου βάρους, τρίτα πρόσωπα ενδεχομένως να ενέγραφαν επιβαρύνσεις στο ακίνητο και έτσι να αποκτούσαν ισχυρά εκτελεστά δικαιώματα επί αυτού. Και σίγουρα, τέτοια δικαιώματα δεν θα μπορούσαν να αγνοηθούν όπως και δεν θα μπορούσε να αγνοηθεί η προτεραιότητα που αυτά θα είχαν ως εμπράγματα βάρη επί του ακινήτου έναντι οποιωνδήποτε άλλων επιβαρύνσεων, ως η εν λόγω προτεραιότητα καθορίζεται από το χρόνο εγγραφής τους στο μητρώο. Το ενδεχόμενο αυτό μάλιστα, ήτοι το να εγγραφούν εμπράγματα βάρη σε ένα ακίνητο μετά την σύναψη μιας σύμβασης πώλησης αλλά πριν την κατάθεση και «αναγωγή» της σε εμπράγματο βάρος, καθίστατο προφανώς πολύ πιο πιθανό εκεί όπου για να επιτευχθεί η κατάθεση μιας σύμβασης πώλησης θα χρειαζόταν να εφαρμοστεί το αρ.12 του Νόμου, ήτοι όταν θα είχε παρέλθει μεγάλο χρονικό διάστημα μεταξύ της σύναψης και της κατάθεσης μιας σύμβασης πώλησης.

 

Για να καλυφτούν λοιπόν και αυτές οι περιπτώσεις όπου «…στο μεσολαβήσαν… χρονικό διάστημα ενδεχομένως η νομική κατάσταση των επίδικων κτημάτων να είχε διαφοροποιηθεί…» (βλ. προβληματισμούς στην Πολιτική Έφεση 68/19 ανωτέρω), αλλά και λαμβανομένου υπόψη του ότι είναι σε τέτοιες περιπτώσεις που ενδέχετο να εγερθούν θέματα προτεραιότητας μεταξύ των εγγεγραμμένων επιβαρύνσεων στις οποίες θα περιλαμβάνονταν και οι μεταγενέστερα κατατεθειμένες συμβάσεις πώλησης, ο νομοθέτης αποφάσισε εν τη σοφία του όπως ρυθμίσει νομοθετικά και αυτό το ζήτημα. Περιλήφθηκαν λοιπόν στο Ν.81(Ι)/11 οι πρόνοιες του αρ.5, οι οποίες στην υπό παράγραφο (1) του εν λόγω άρθρου αναφέρουν ρητά ότι τα εμπράγματα δικαιώματα που αποκτά ένας αγοραστής με τη κατάθεση μιας σύμβασης πώλησης, όποτε και με όποιο τρόπο και αν η σύμβαση κατατεθεί, θα ισχύουν από την ημέρα κατάθεσης της σύμβασης και όχι της κατάρτισης της και ειδικότερα ότι  «…το εμπράγματο βάρος που δημιουργείται με την κατάθεση της σύμβασης ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας που λαμβάνει με την κατάθεσή της:…». Μάλιστα δε, στις επόμενες υποπαραγράφους του αρ.5 ο Νομοθέτης καθόρισε και τον τρόπο με τον οποίο κάποιος αγοραστής μπορεί, αν θέλει, να λάβει προτεραιότητα έναντι των επιβαρύνσεων που εγγράφηκαν στο ακίνητο πριν την κατάθεση της σύμβασης του και οι οποίες επιβαρύνσεις δια Νόμου υπερισχύουν της επιβάρυνσης που αυτός απέκτησε όταν κατάθεσε τη σύμβαση, ήτοι με το να καταβάλει στον προηγηθέντα δικαιούχο επιβάρυνσης την ανάλογη «αποζημίωση»^[1].

 

Το πιο πάνω θεσμικό πλαίσιο που έχει από το 2011 καθορίσει ρητά ο Ν. 83(Ι)/11 και οι τροποποιήσεις του, είναι το θεσμικό πλαίσιο που μέχρι και σήμερα διέπει και περιβάλλει κάθε κατάθεση σύμβασης που γίνεται δυνάμει των προνοιών του εν λόγω Νόμου, ήτοι κάθε κατάθεση σύμβασης πώλησης που συνήφθη μετά τη θέσπιση του Νόμου και κάθε κατάθεση σύμβασης που έγινε προηγουμένως αλλά επιτρέπεται πλέον να κατατεθεί, είτε με δικαστικό διάταγμα στη βάση του αρ.12 του Νόμου είτε άλλως πως. Ουσιαστικά, από το 2011 και μέχρι σήμερα, κάθε εκτελεστό περιουσιακό δικαίωμα που δημιουργείται με την κατάθεση μιας σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο δυνάμει των προνοιών του Ν.81(Ι)/11, είτε η κατάθεση είναι εμπρόθεσμη ως το αρ. 3 επιβάλλει είτε είναι εκπρόθεσμη ως το αρ.12 επιτρέπει, τελεί υπό τον θέσμιο «περιορισμό» ότι δεν θα υπερισχύει των οποιωνδήποτε επιβαρύνσεων έτυχε να εγγραφούν στο ακίνητο πριν την ημερομηνία κατάθεσης της σύμβασης και «…ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας που λαμβάνει με την κατάθεσή…», εκτός αν  ο αγοραστής λάβει προτεραιότητα μέσω της διαδικασίας που προνοείται στο αρ. 5 του Νόμου. Με άλλα λόγια, αν το αίτημα για εκπρόθεσμη κατάθεση της επίδικης σύμβασης ήθελε εγκριθεί, τότε τα δικαιώματα που θα προκύπτουν από αυτή την κατάθεση θα θεωρούνται ότι ισχύουν από την ημέρα κατάθεσης της σύμβασης και όχι της κατάρτισης της και «…το εμπράγματο βάρος που δημιουργείται με την κατάθεση της σύμβασης ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας που λαμβάνει με την κατάθεσή της…».

 

Σημειώνω εδώ ότι στην προαναφερόμενη ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 68/2019 δεν συζητήθηκαν οι πρόνοιες του αρ.5 αλλά μόνο του αρ.12 εφόσον το θέμα εκεί δεν αφορούσε σ΄ αυτήν καθ’ αυτή την προτεραιότητα των εμπράγματων βαρών ή στην ουσία των αντιμαχόμενων δικαιωμάτων αλλά μόνο στο κατά πόσο το προγενέστερο εμπράγματο βάρος επέβαλλε όπως ο δικαιούχος του ακουστεί προτού το Δικαστήριο εκδώσει διάταγμα εκπρόθεσμης κατάθεσης σύμβασης με βάση το αρ.12 του Νόμου, ερώτημα που απαντήθηκε καταφατικά. Τούτου λεχθέντος όμως, αναφορά θα πρέπει να γίνει και σε δύο πρόσφατες αποφάσεις του Εφετείου όπου εξετάστηκε τόσο το πεδίο εμβέλειας και εφαρμογής του αρ.12 του Νόμου όσο και το πώς η εφαρμογή των συγκεκριμένων προνοιών επηρεάζει τρίτα πρόσωπα. Πρόκειται για τις αποφάσεις στις ΧΡΙΣΤΑΚΗΣ ΙΑΚΩΒΙΔΗΣ ΚΑΙ ΑΝΤΡΗ ΑΝΤΩΝΙΟΥ ΩΣ EKKAΘΑΡΙΣΤΕΣ ΤΗΣ Κ. SOPHOKLEOUS DEVELOPMENTS LTD, Η ΟΠΟΙΑ ΒΡΙΣΚΕΤΑΙ ΥΠΟ ΕΚΚΑΘΑΡΙΣΗ v. VITALY CHUKBAR ΑΛΛΩΣ VITALII CHUKBAR, Πολιτική Έφεση Αρ. Ε225/2019, 5/5/2025 και PHAR LAP ESTATES LTD v. MUZYKAEV ADNAN, Πολιτική Έφεση Αρ. 205/2019, 9/12/2024 όπου λέχθηκαν τα εξής:

«Οι προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται ώστε η κατάθεση μιας σύμβασης αγοραπωλησίας να γίνεται αποδεκτή από το Κτηματολόγιο, καθορίζονται στο άρθρο 3 του Νόμου. Συγκεκριμένα το εν λόγω άρθρο προνοεί:

«Διατυπώσεις αναγκαίες για την κατάθεση της σύμβασης

3.  (1) Η κατάθεση της σύμβασης από οποιοδήποτε των συμβαλλομένων μερών γίνεται αποδεκτή, μόνο αν -

(α) υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία-

(i) η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, ή

(ii) στην οποία περιλαμβάνεται το τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης:

Νοείται ότι, αν το αντικείμενο της σύμβασης είναι τμήμα συνιδιόκτητης ακίνητης ιδιοκτησίας, για το οποίο δεν υπάρχει χωριστή εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου και πωλητές δεν είναι όλοι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες, αυτή συνοδεύεται από συμφωνία διανομής, υπογεγραμμένη από όλους τους εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες της ακίνητης ιδιοκτησίας, των οποίων οι υπογραφές είναι δεόντως πιστοποιημένες, και το τμήμα που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης αναλογεί σε ένα τουλάχιστον από τους πωλητές στη σύμβαση, ο οποίος έχει δικαίωμα ελεύθερης κατοχής, χρήσης και διάθεσης αυτού.

(β) η σύμβαση είναι γραπτή, περιλαμβάνει επαρκή στοιχεία της ταυτότητας των συμβαλλομένων μερών, περιγράφει επαρκώς την ακίνητη ιδιοκτησία που είναι το αντικείμενο της σύμβασης, αναφέρει το αντάλλαγμα και είναι υπογεγραμμένη από όλα τα συμβαλλόμενα μέρη... »

Το άρθρο 12 του Νόμου, επί του οποίου στηρίζεται η αίτηση, προβλέπει τα ακολούθα:

«12. Ανεξάρτητα από τις διατάξεις της παραγράφου (γ) του εδαφίου (1) του άρθρου 3 και της παραγράφου (β) του εδαφίου (1) του άρθρου 6, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις υπό αναφορά διατάξεις, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.»..

… Η επίδικη συμφωνία είναι γραπτή και στα συμβαλλόμενα μέρη αυτής περιλαμβάνεται και η … εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια… Σύμφωνα με το άρθρο 3 του Νόμου, για να γίνει αποδεκτή η κατάθεση μιας σύμβασης από οποιονδήποτε των συμβαλλομένων, πρέπει να υπάρχει εγγραφή στο κτηματικό μητρώο στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία. Προκύπτει δηλαδή ότι στην παρούσα περίπτωση μία εκ των πωλητών … ανεξαρτήτως του τι υποχρεώσεις αναλαμβάνει, είναι εγγεγραμμένη ιδιοκτήτης. Έτσι ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε ότι η επίδικη συμφωνία είναι γραπτή, υπογράφεται από όλα τα συμβαλλόμενα μέρη και προσδιορίζει επακριβώς την ταυτότητα των συμβαλλομένων…Ερχόμαστε τέλος στον έκτο λόγο έφεσης, που για τους εφεσείοντες είναι από τους πλέον βασικούς, που αφορά ουσιαστικά τη θέση τους ότι δεν υπήρχαν ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου οι αναγκαίοι διάδικοι, καθώς και μέρη που μπορεί να είχαν οποιοδήποτε συμφέρον επί του ακίνητου, και μάλιστα αναφέρουν και αποφάσεις που εκδόθηκαν, όπως έχουμε αναφέρει, μεταγενέστερα της εκκαλούμενης απόφασης. Σημειώνουμε ότι όλες οι αποφάσεις τις οποίες επικαλείται ο ευπαίδευτος συνήγορος των εφεσειόντων αφορούν αιτήσεις για προνομιακά εντάλματα που έχουν υποβληθεί από επηρεαζόμενα πρόσωπα.

Σε ό,τι αφορά τον Έφορο Φορολογίας και τη ΣΕΔΙΠΕΣ, σημειώνουμε αρχικά ότι πρωτόδικα δεν είχε εγερθεί θέμα για τη ΣΕΔΙΠΕΣ, αλλά μόνο για τον Έφορο Φορολογίας, και επομένως με την έφεση δεν μπορεί να κριθεί η ορθότητα πρωτόδικης απόφασης στη βάση δεδομένων που δεν είχαν τεθεί ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Προς τούτο παραπέμπουμε στις αποφάσεις F.H.K. Hotels Holdings Limited v. A.S. Air Control Limited (1999) 1 Α.Α.Δ. 2159, Vourna Limited κ.α. v. Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λίμιτεδ, Πολιτική Έφεση υπ' αρ.295/13, ημερ.24.10.2019 και Φακοντή v. Βρυώνη (2003) 1 (Γ) Α.Α.Δ. 1714.

Όσον αφορά τον Έφορο Φορολογίας, δεν φαίνεται να υπάρχει δυσμενής επηρεασμός, αφού για να μεταβιβαστεί οποιαδήποτε περιουσία θα πρέπει να πληρωθούν κατά προτεραιότητα οι οφειλές προς τις φορολογικές αρχές.

Απ' εκεί και πέρα δεν τίθεται θέμα επηρεασμού οποιωνδήποτε τρίτων προσώπων, εφόσον όλα τα πρόσωπα που ήταν ενδιαφερόμενα ειδοποιήθηκαν και επέλεξαν να μην ασκήσουν το δικαίωμα τους και να προσφύγουν στο Δικαστήριο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο επίσης στην απόφαση του κάνει ειδική μνεία ότι εκδίδεται το σχετικό διάταγμα υπό τον όρο ότι η εγγραφή δεν θα επηρεάσει οποιαδήποτε δικαιώματα έχουν αποκτηθεί από τρίτους καλόπιστους πιστωτές των εφεσειόντων, όπως και της εταιρείας DUNTHO (ESTATES) LTD, μετά τις 21.6.2006 μέχρι και της κατάθεσης του δυνάμει του παρόντος διατάγματος…» (βλ. ΧΡΙΣΤΑΚΗΣ ΙΑΚΩΒΙΔΗΣ κ.α ανωτέρω)

 

«Υπενθυμίζουμε ότι μοναδική προϋπόθεση, τιθέμενη από το Άρθρο 12 (ανωτέρω), είναι να κριθεί πως είναι δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.  Δεδομένων των όσων είχαν τεθεί ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου αυτό έκρινε πως «Η ύπαρξη της υποθήκης στο επίδικο ακίνητο από 18/10/12, προς όφελος συγκεκριμένου Συνεργατικού, είναι ένα δεδομένο. Όμως αυτό δεν αλλάζει θεωρώ την ουσία του πράγματος και το γεγονός ότι ο αιτητής είναι χωρίς αμφιβολία ο νόμιμα δικαιούμενος σε εγγραφή της κατοικίας δυνάμει αγοράς και επιδιώκει να διασφαλίσει τα δικαιώματα του. Πρόκειται δε για διαδικασία που αφορά τα μέρη της συμφωνίας που συνομολογήθηκε και το ζητούμενο στο τέλος της ημέρας είναι κατά πόσο είναι δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή να δοθεί η ζητούμενη άδεια για κατάθεση». Κρίνουμε ορθό και εύλογο το προαναφερόμενο πρωτόδικο συμπέρασμα.  Προσθέτουμε δε πως, στο πλαίσιο της δυνατότητας που θα έχει ο εφεσίβλητος για καταχώριση αγωγής, για ειδική εκτέλεση, και που προφανώς θα συναντήσει την «αντίδραση» είτε των εφεσείοντων είτε οποιουδήποτε προσώπου έχει εγγράψει υποθήκη, επί της κατοικίας που αγόρασε ο εφεσίβλητος, τότε είναι το κατάλληλο στάδιο για να κριθούν όλα τα ζητήματα που τυχόν επηρεάζουν κάθε ενδιαφερόμενο μέρος, οπότε το εκδικάσαν τέτοια αγωγή Δικαστήριο θα αξιολογήσει καθετί που θα τεθεί ενώπιον του.  Δεν θα ήταν όμως δίκαιο να στερηθεί ο εφεσίβλητος της εν λόγω δυνατότητας. Άλλωστε είναι ενδεχόμενο, δυνητικά, να εξαλειφθεί η όποια προγενέστερη υποθήκη, αν αυτή εξοφληθεί από τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή ακόμη και από τον ίδιο τον εφεσίβλητο (βλέπε Άρθρο 5(2) του Ν. 81(Ι)/2011), αν ο τελευταίος κρίνει ότι τέτοια επιλογή είναι συμφέρουσα γι' αυτόν, οπότε, έστω υπό προϋποθέσεις, θα ήταν δίκαιο να έχει τη δυνατότητα να διεκδικήσει τη μεταβίβαση της κατοικίας που αγόρασε, και εξόφλησε το τίμημα, στο όνομα του.  Επαναλαμβάνουμε και το γεγονός πως η όποια εγγραφή, στο Κτηματολόγιο, χρονικά, δεν θα έχει οποιαδήποτε αναδρομικότητα, θα έχει τη σειρά με την οποία θα εγγραφεί ως εμπράγματο βάρος (βλέπε Άρθρο 5(1) του Ν. 81(Ι)/2011, ως έχει τροποποιηθεί).

 

Καταλήγουμε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο άσκησε την εξουσία του ορθά, εντός εύλογου και δικαιολογημένου πλαισίου γεγονότων τα οποία είχαν τεθεί ενώπιον του.  Παράλληλα, κρίνουμε πως η παραπομπή, εκ μέρους των συνηγόρων των εφεσείοντων, στο Άρθρο 3 του Ν. 81(Ι)/2011, ουδόλως επηρεάζει την πρωτόδικη κρίση, καθότι το Άρθρο 12 του ίδιου Νόμου, το οποίο εφάρμοσε το πρωτόδικο Δικαστήριο, προβλέπει, ρητά, ότι η εξουσία για παραχώρηση άδειας κατάθεσης σύμβασης στο Κτηματολόγιο παρέχεται «Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του παρόντος Νόμου .», συνεπώς, πρόκειται για μία ξεχωριστή και διακριτή εξουσία.» (βλ. PHAR LAP ESTATES LTD ανωτέρω).»

 

13. Με γνώμονα τις πιο πάνω αρχές προχωρώ να εξετάσω τις θέσεις των μερών σύμφωνα με τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης.

 

14. Επισημαίνω κατ’ αρχήν ότι παρά την αμφισβήτηση από το Ενδιαφερόμενο Μέρος της κατάρτισης των δύο πωλητηρίων εγγράφων στην ένσταση του, στις αγορεύσεις δεν προκύπτει να προωθείται ένας τέτοιος ισχυρισμός. Άλλωστε η σύναψη των δύο πωλητηρίων εγγράφων προκύπτει και από το περιεχόμενο των Τεκμηρίων 1 και 2 που κατέθεσε η Αιτήτρια και αποτελεί εύρημα του παρόντος Δικαστηρίου.

 

15. Είναι γεγονός ότι και τα δύο πωλητήρια έγγραφα τα οποία επιθυμεί να καταθέσει στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας η Αιτήτρια έχουν γίνει γραπτώς. Κατόπιν ανάγνωσης των δύο πωλητηρίων εγγράφων διαπιστώνω ότι υπάρχουν επαρκή στοιχεία που αποκαλύπτουν την ταυτότητα των συμβαλλόμενων μερών, περιγράφουν επαρκώς την ακίνητη ιδιοκτησία που είναι το αντικείμενο της σύμβασης και τον σκοπό της σύμβασης, αναφέρουν το αντάλλαγμα και το τίμημα αγοράς και είναι υπογραμμένα από όλα τα συμβαλλόμενα μέρη.

 

16. Όσον αφορά το ΠΩΕ 22/04/1994 το Ενδιαφερόμενο Μέρος προβάλλει ως λόγο ένστασης ότι η Αιτήτρια δεν είναι συμβαλλόμενο μέρος και δεν δύναται να ζητά την κατάθεση της εν λόγω σύμβασης. Όπως φαίνεται από το ΠΩΕ 22/04/1994 οι συμβαλλόμενοι είναι οι Α.Φ. και Λ.Κ. ως πωλητές και η εταιρεία Α.Α. ως αγοραστής. Όπως αναφέρθηκε και ανωτέρω στην ανάλυση των νομικών αρχών, μια από τις προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος για να είναι αποδεκτή η κατάθεση της σύμβασης είναι η κατάθεση της σύμβασης να γίνει από ένα από τα συμβαλλόμενα μέρη (βλ. άρθρο 3 (1) του Ν. 81(Ι)/2011 και απόφαση στην υπόθεση Ε225/2019 ανωτέρω). Στην προκειμένη περίπτωση αυτή που καταχώρησε την παρούσα αίτηση και επιθυμεί να εκδοθεί διάταγμα που να επιτρέπει την κατάθεση του ΠΩΕ 22/04/1994 στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας είναι η Αιτήτρια και όχι κάποιο από τα συμβαλλόμενα μέρη. Μάλιστα τα συμβαλλόμενα μέρη του επίδικου πωλητηρίου εγγράφου έχουν ειδοποιηθεί για την παρούσα αίτηση και κανένα από αυτά δεν έδειξε ενδιαφέρον στην προώθηση της αίτησης. Στη βάση αυτών, θα συμφωνήσω ότι η Αιτήτρια δεν είναι συμβαλλόμενο μέρος του πωλητηρίου εγγράφου που συνάφθηκε στις 22/04/1994 και ως τέτοιο δεν μπορεί να αιτείται την κατάθεση του ΠΩΕ 22/04/1994 στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας. Συνεπώς ο συγκεκριμένος λόγος ένστασης του Ενδιαφερόμενου Μέρους κρίνεται αποδεκτός από το Δικαστήριο και επιτυγχάνει.

 

17. Αναφορικά με το αιτητικό Β της αίτησης και το ΠΩΕ 26/07/1996, βασικός ισχυρισμός του Ενδιαφερόμενου Μέρους είναι ότι η εταιρεία Α.Α., ως πωλητής, δεν φαίνεται στα κτηματικά μητρώα του Κτηματολογίου ως εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του ακινήτου. Σύμφωνα με το άρθρο 3 του Νόμου και την πρόσφατη απόφαση του Εφετείου στην υπόθεση Ε225/2019, όπως άλλωστε αναλύθηκε και ανωτέρω, για να γίνει αποδεκτή η κατάθεση μιας σύμβασης από οποιονδήποτε από τους συμβαλλομένους, πρέπει να υπάρχει εγγραφή στο κτηματικό μητρώο στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία. Στην προκειμένη περίπτωση η εταιρεία Α.Α., που είναι ο πωλητής του επίδικου ακινήτου, δεν φαίνεται να είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του επίδικου ακινήτου. Τόσο από τα γεγονότα της όλης υπόθεσης όσο και από το πιστοποιητικό έρευνας που κατατέθηκε από την Αιτήτρια (βλ. Τεκμήριο 8) εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου φαίνεται να είναι οι Α.Φ. και Λ.Κ. Συνεπώς, δεν μπορεί να εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα όσον αφορά το ΠΩΕ 26/07/1996. Θεωρώ ορθό στο σημείο αυτό να σημειώσω ότι ακόμη και να αποδεχόταν το Δικαστήριο την κατάθεση στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας του ΠΩΕ 22/04/1994, και πάλι η εταιρεία Α.Α. δεν θα ήταν ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του επίδικου ακινήτου, εκτός και αν μεσολαβούσε η μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου από τους Α.Φ. και Λ.Κ στην εταιρεία Α.Α.. Στη βάση όλων των πιο πάνω, και αυτός ο λόγος ένστασης επιτυγχάνει.

 

18. Έπεται συνεπώς από τα πιο πάνω ότι η Αιτήτρια δεν ικανοποιεί τις τυπικές προϋποθέσεις που επιβάλλει ο Νόμος τόσο για το ΠΩΕ 22/04/1994 όσο και για το ΠΩΕ 26/07/1996 προκειμένου να εγκριθούν τα αιτήματα της ως οι εν λόγω προϋποθέσεις έχουν ερμηνευτεί από τη σχετική νομολογία και αναφέρθηκαν ανωτέρω. Τούτων λεχθέντων η ενασχόληση του Δικαστηρίου με τους υπόλοιπους λόγους ένστασης που έχουν τεθεί από το Ενδιαφερόμενο Μέρος καθίσταται περιττή.

Στ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ

19. Για όλους τους πιο πάνω λόγους, η αίτηση απορρίπτεται. Όσον αφορά τα έξοδα της γενικής αίτησης, δεν διαπιστώνω να υπάρχει οτιδήποτε που να δικαιολογεί παρέκκλιση από τον γενικό κανόνα που ισχύει για την επιδίκαση τους (βλ. άρθρο 43 του Ν. 14/1960, Θρασυβούλου ν. Arto Estates Limited (1993) 1 ΑΑΔ 12, Χρυσοστόμου ν. Συνεργατικό Ταμιευτήριο Λεμεσού, Πολ. Εφ. αρ. 341/2010 ημερομηνίας 15/10/2015). Δεν βρίσκω να υπάρχει αποχρών λόγος που να δικαιολογεί αποστέρηση των εξόδων από τον επιτυχών διάδικο και να μην τα επωμιστεί ο αποτυχών διάδικος. Ως εκ τούτου, τα έξοδα της παρούσας αίτησης επιδικάζονται υπέρ του Ενδιαφερόμενου Μέρους, ΣΕΔΙΠΕΣ, και εναντίον της Αιτήτριας όπως αυτά θα υπολογιστούν από το Πρωτοκολλητείο και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Αντίθετα, ουδεμία διαταγή εξόδων εκδίδεται για τα υπόλοιπα ενδιαφερόμενα μέρη, Α.Φ., Λ.Κ και εταιρεία Α.Α., καθότι δεν είχαν την οποιαδήποτε συμμετοχή  στην παρούσα εκδίκαση της υπόθεσης.

 

(Υπ.)……………………………….

                                                                                   Α. Κούρα προσ. Ε.Δ.

Πιστόν αντίγραφο

 

 

Πρωτοκολλητής