Ενώπιον: Ε. Χατζήπαπα-Αβραάμ, Α.Ε.Δ.
Αρ. Αίτησης/Έφεσης: 242/2025 (i-justice)
Επί τοις αφορώσι τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/1965 ως εκάστοτε ισχύει και τροποποιείται και τον Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο κεφάλαιο 224 ως εκάστοτε ισχύει και τροποποιείται.
Μεταξύ:
1.ΚΑΡΑΓΙΩΡΓΗ ΨΩΜΑ ΣΤΑΥΡΟΥΛΛΑ
2.ΚΑΡΑΓΙΩΡΓΗ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΑΓΓΕΛΟΣ
3.ΚΑΡΑΓΙΩΡΓΗ ΓΕΩΡΓΙΟΣ
4.ΚΑΡΑΓΙΩΡΓΗ ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΩΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΗΣ ΑΠΟΒΙΩΣΑΣΑΣ ΚΑΡΑΓΙΩΡΓΗΣ ΧΑΡΑΣ ΑΓΓΕΛΟΥ
Εφεσείοντες/ Αιτητές
-και-
ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΙΜΙΤΕΔ
Εφεσίβλητοι/Καθ’ ων η αίτηση
Ημερομηνία: 22/12/2025
Εμφανίσεις:
Για Εφεσείοντες /Αιτητές: κα Φρόσω Γέρου με κα Ανδρούλλα Θεοδώρου
Για Εφεσίβλητους/Καθ’ ων η αίτηση: κ. Θ. Σέας για Ι. Φράγκος & Συνεργάτες ΔΕΠΕ
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Με την υπό κρίση έφεση, οι εφεσείοντες αιτούνται την ακύρωση της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» ημερομηνίας 06/10/25 και την ακύρωση του πλειστηριασμού ο οποίος είναι ορισμένος στις 30/12/25 και ώρα 10:00, αναφορικά με την Υποθήκη 4/Υ/5646/2009 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λάρνακας.
Η έφεση στηρίζεται, μεταξύ άλλων, στον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9(Ι)/65, όπως έχει τροποποιηθεί και ειδικότερα στο Μέρος VIA το οποίο διέπει την πώληση ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή.
Η υπό κρίση έφεση ενώ αρχικά βασιζόταν σε δέκα λόγους έφεσης, με σχετική δήλωση της συνηγόρου των Εφεσειόντων κατά το στάδιο των αγορεύσεων, περιορίστηκαν σε τρείς τους οποίους παραθέτω αυτούσιους:
«Ι.Η προσβαλλόμενη Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ είναι πρόωρη και αποσταλθείσα πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή κατά παράβαση του άρθρου 443(Γ)(3) του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο Ν. 9/1965 εφόσον πριν καταστή ανέφικτη η διενέργεια επίδοσης μέσω συστημένου ταχυδρομείου της προγενέστερης Ειδοποίησης Τύπου Ι η Καθ΄ής η Αίτηση/Εφεσίβλητη επιχείρησε να επιδόσει την εν λόγω Ειδοποίηση Τύπου Ι μέσω ιδιωτικής επίδοσης κατά παράβαση της εφαρμοστέας επί του θέματος νομοθεσίας και ερμηνευτικής νομολογίας.
ΙΙ. Η προσβαλλόμενη Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ δεν έχει δεόντως επιδοθεί κατά παράβαση του άρθρου 44Γ (3) (β) του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/1965 καθότι πριν καταστή ανέφικτο το εγχείρημα επίδοσης της εν λόγω ειδοποίησης μέσω συστημένου ταχυδρομείου η Καθ΄ής η Αίτηση/Εφεσίβλητη επιχείρησε να επιδόσει την εν λόγω Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ μέσω ιδιωτικής επίδοσης.
ΙΙΙ.Η προσβαλλόμενη Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ δεν έχει δεόντως επιδοθεί εφόσον η εν λόγω Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ αναφορικά με την αποβιώσασα Χαρά Καραγιώργη εγγυήτρια και θυγάτερα των πρωτοφειλετών και της ενυπόθηκης εγγυήτριας έπρεπε να επιδοθεί στον Γιώργο Καραγιώργη διαχειριστή της περιουσίας της αποβιωσάσης και παρά το ότι φέρει το όνομα του ως παραλήπτη στην εν λόγω επιστολή, αυτή επιδόθηκε στην Σταυρούλλα Καραγιώργη Ψωμά ενώ ο Αιτητής/Εφεσείοντας 3 έπρεπε να παραλάβει 2 επιστολές, 1 προσωπικά και 1 ως διαχειριστής».
Η έφεση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση της εφεσείουσας 1, η οποία όπως αναφέρει είναι εξουσιοδοτημένη και από τους υπόλοιπους εφεσείοντες για να προβεί στην ένορκη δήλωση της. Επαναλαμβάνει τους λόγους έφεσης και επιπρόσθετα αναφέρει ότι η ίδια και ο σύζυγος της (εφεσείοντας 2) σύναψαν στις 23/11/2009 τη συμφωνία δανείου με την Σ.Π.Ε. ΣΥΝΕΡΓΑΣΙΑΣ ΚΙΤΙΟΥ, ΠΕΡΒΟΛΙΩΝ, ΤΕΡΣΕΦΑΝΟΥ, ΜΕΝΕΟΥ για το ποσό των €190.000 (Τεκμήριο 2). Προς εξασφάλιση της πιο πάνω πιστωτικής διευκόλυνσης, η ίδια σύναψε την προαναφερόμενη Σύμβαση και Δήλωση Υποθήκης (Τεκμήριο 3) και ο γιός της- εφεσείοντας 3- με την αποβιώσασα θυγατέρα της υπέγραψαν τη συμφωνία εγγύησης ημερομηνίας 23/11/2009 (Τεκμήριο 4). Λόγω του θανάτου της θυγατέρας της αλλά και των αδικαιολόγητων υπερχρεώσεων που γίνονταν στο επίδικο λογαριασμό, σταμάτησαν την πληρωμή των δόσεων του δανείου με αποτέλεσμα οι εφεσίβλητοι να τερματίσουν τη σύμβαση δανείου και να τους αποστείλουν τις επιστολές τερματισμού ημερομηνίας 23/08/2021 (Τεκμήριο 6).
Ακολούθως, η ίδια και οι εφεσείοντες 2 και 3 έλαβαν ειδοποιήσεις περί άφιξης συστημένων αντικειμένων, ενδεχομένως των Ειδοποιήσεων Τύπου «Ι», τις οποίες ενώ μπορούσαν να παραλάβουν μέχρι τις 05/07/2025, εντούτοις πριν την παρέλευση της εν λόγω προθεσμίας, τους επιδόθηκαν στις 10/06/2025 με ιδιωτική επίδοση οι Ειδοποιήσεις Τύπου «Ι» (Tεκμήριο 7). Ακολούθως, η ίδια και ο εφεσείων 2 έλαβαν ειδοποίηση άφιξης συστημένων αντικειμένων, ενδεχομένως των Ειδοποιήσεων Τύπου «ΙΑ» οι οποίες, ενώ ήταν έτοιμες για παραλαβή στις 23/10/2025 και μπορούσαν να τις παραλάβουν μέχρι τις 22/11/2025, εντούτοις πριν παρέλθει η εν λόγω προθεσμία, τους επιδόθηκαν στις 27/10/2025 με ιδιωτική επίδοση οι Ειδοποιήσεις Τύπου «ΙΑ» (Τεκμήριο 8). Αναφέρει, επίσης, ότι η επίδικη επιστολή αντί να επιδοθεί στον γιό της, που είναι ο νόμιμος διαχειριστής της περιουσίας της αποβιώσασας θυγατέρας της, επιδόθηκε στην ίδια χωρίς ο γιός της να λάβει οποιαδήποτε ειδοποίηση άφιξης συστημένης επιστολής, αφού αυτή στάλθηκε στη δική της διεύθυνση. Η επιστολή του παραδόθηκε εκπρόθεσμα και μετά την πάροδο των 45 ημερών που ο νόμος επιτάσσει πριν την ημερομηνία και ώρα του πλειστηριασμού (Τεκμήριο 8).
Οι εφεσίβλητοι καταχώρησαν ειδοποίηση περί πρόθεσης ένστασης με την οποία προβάλλουν δώδεκα λόγους έφεσης οι οποίοι συνοψίζονται ως εξής:
1.Η κατ’ ισχυρισμό μη νομότυπη ή/και μη δέουσα επίδοση των Ειδοποιήσεων κατά τον Τύπο «Ι» προς τους εφεσείοντες ή/και προς όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα δεν συνιστά λόγο παραμερισμού των προσβαλλόμενων Ειδοποιήσεων κατά τον Τύπο «ΙΑ».
2.Οι εφεσίβλητοι επέδωσαν τις Ειδοποιήσεις κατά τον Τύπο «Ι», «ΙΑ» και «ΙΒ» προς τους εφεσείοντες ή/και προς όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα.
3.Οι εφεσίβλητοι επέδωσαν τις ειδοποιήσεις με ιδιωτική επίδοση, καθότι είχε καταστεί ανέφικτη η παράδοση μέσω συστημένου ταχυδρομείου και σε κάθε περίπτωση οι εφεσείοντες έλαβαν γνώση του περιεχομένου των επιστολών.
4.Σε όλες τις ειδοποιήσεις, που είχαν αποσταλεί στον εφεσείοντα 3, αναφερόταν ότι του αποστέλλονταν τόσο υπό την προσωπική του ιδιότητά του όσο και υπό την ιδιότητά του ως διαχειριστής της περιουσίας της αποβιώσασας.
Η ένσταση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση της Μ. Γεωργίου, υπαλλήλου της εταιρείας DOVALUE CYPRUS LIMITED, η οποία ενεργεί για λογαριασμό των εφεσιβλήτων και έχει αναλάβει δυνάμει της μεταξύ τους συμφωνίας τη διαχείριση αριθμού χρηματοπιστωτικών διευκολύνσεων, μία εκ των οποίων είναι και το πιο πάνω δάνειο με τις συναφείς με αυτό εξασφαλίσεις, που αφορούν την υπό τον ως άνω τίτλο και αριθμό έφεση. Ακολούθως, αναφέρεται στην παραχώρηση του δανείου στους εφεσείοντες 1 και 2 και τις εξασφαλίσεις που δόθηκαν γι’ αυτό και συγκεκριμένα την υποθήκη Υ5646/2009 και τις συμφωνίες εγγύησης που υπέγραψαν ο εφεσείοντας 3 και η αποβιώσασα θυγατέρα των εφεσειόντων 1 και 2 (Τεκμήριο Α). Ένεκα της μη πληρωμής των οφειλών των εφεσειόντων και του τερματισμού του δανείου, οι εφεσίβλητοι καταχώρισαν εναντίον όλων των εφεσειόντων την αγωγή με αρ. 1260/2021, στην οποία οι τελευταίοι καταχώρησαν Σημείωμα Εμφάνισης.
Ακολούθως, επαναλαμβάνει και εξειδικεύει τους λόγους ένστασης των εφεσιβλήτων, προβάλλοντας διάφορους ισχυρισμούς και θέσεις και ταυτόχρονα απορρίπτει τους περί αντιθέτου ισχυρισμούς και θέσεις των εφεσειόντων. Ειδικότερα σε ότι αφορά τις επιδόσεις των Ειδοποιήσεων Τύπου «Ι» και «ΙΑ», είναι η θέση της ότι αυτές επιδόθηκαν με ιδιωτική επίδοση, ενόψει του ότι δεν ήταν εφικτή η επίδοση τους με συστημένο ταχυδρομείο.
Η ακρόαση της υπό κρίση έφεσης διεξήχθη στην βάση των ενόρκων δηλώσεων που υποστηρίζουν την έφεση και ένσταση. Οι δε συνήγοροι των διαδίκων μέσω των γραπτών τους αγορεύσεων ανέπτυξαν εκατέρωθεν την επιχειρηματολογία τους. Το περιεχόμενο των αγορεύσεων, καθώς και των ενόρκων δηλώσεων που υποστηρίζουν την έφεση και ένσταση με τα συνημμένα σε αυτές Τεκμήρια, έχουν μελετηθεί στο σύνολο τους και θα γίνει αναφορά εκεί και όπου κρίνεται σκόπιμο.
Νομική πτυχή
Με τον τροποποιητικό Νόμο 142(Ι)/2014, εισάχθηκε στον Ν.9/65 το Μέρος VIA το οποίο προνοεί για τη διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή.
Η εν λόγω διαδικασία ξεκινά με την αποστολή της Ειδοποίησης Τύπου «Ι» η οποία, σε περίπτωση όπου ο δανειστής είναι αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα, συνοδεύεται από την Ειδοποίηση Τύπου «Θ». Με την Ειδοποίηση Τύπου «Ι» αποστέλλεται και κατάσταση λογαριασμού του ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων. Μέσω της Ειδοποίησης αυτής καλείται ο οφειλέτης όπως εξοφλήσει το οφειλόμενο ποσό εντός προθεσμίας όχι μικρότερης των 45 ημερών από την ημερομηνία επίδοσής της ενώ παράλληλα ενημερώνεται ότι, σε περίπτωση μη εξόφλησης, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμα του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου. Σύμφωνα με το άρθρο 44 Γ(2) του Μέρους VIA του Νόμου, σε περίπτωση παράλειψης συμμόρφωσης του ενυπόθηκου οφειλέτη με τις απαιτήσεις της Ειδοποίησης Τύπου «Ι» ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεύτερη έγγραφη Ειδοποίηση στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό. Η Ειδοποίηση αυτή, η οποία είναι κατά τον Τύπο «ΙΑ», επιδίδεται εντός περιόδου όχι μικρότερης των 45 ημερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.
Η δυνατότητα καταχώρησης έφεσης στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», προβλέπεται στο άρθρο 44Γ(3) του Μέρους VIA του Ν.9/65. Στο εν λόγω άρθρο απαριθμούνται κατά τρόπο περιοριστικό οι λόγοι για τους οποίους αυτή μπορεί να προσβληθεί. Συγκεκριμένα, το άρθρο 44Γ(3) έχει ως εξής:
«(3) Ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος δύναται, εντός σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο (2) να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης μόνο, για τους ακόλουθους λόγους:
(α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις˙
(β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί˙(γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή˙
(δ) έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου˙
(ε) ο ενυπόθηκος οφειλέτης είναι επιλέξιμος οφειλέτης και το αδειοδοτημένο ίδρυμα, παρά το ότι είχε υποχρέωση δυνάμει του περί της Σύστασης και Λειτουργίας Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου, δεν έχει προσέλθει σε διαμεσολάβηση δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VIA του εν λόγω Νόμου.
(στ) έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου ή εκκρεμεί ενώπιον Δικαστηρίου αίτηση για έκδοση τέτοιου προστατευτικού διατάγματος˙
(ζ) ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου η συμμετοχή εγκρίνεται στο σχέδιο “ΕΣΤΙΑ για αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και στήριξη ευάλωτων κοινωνικών ομάδων” ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι αυτός αποδέχεται και τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο ή εκκρεμεί σχετική αίτηση.
(η)(i) η ειδοποίηση αφορά ακίνητο το οποίο αποτελεί κύρια κατοικία, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, σε σχέση με το οποίο, έχει εγκριθεί αίτηση για ένταξη στο Σχέδιο. ή
(ii) η ειδοποίηση αφορά ακίνητο το οποίο αποτελεί κύρια κατοικία, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, σε σχέση με το οποίο, έχει υποβληθεί και εκκρεμεί αίτηση ή ένσταση για ένταξη στο Σχέδιο, αναφορικά με την οποία-
(αα) ο αιτητής για ένταξη στο Σχέδιο ή οποιοδήποτε μέλος της οικογένειάς του, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, πληροί τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στον όρο 2.2.2 του Σχεδίου. ή
(ββ) ο αιτητής για ένταξη στο Σχέδιο, πληροί τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στον όρο 2.5 του Σχεδίου:
Νοείται ότι, για σκοπούς εφαρμογής των διατάξεων της παρούσας παραγράφου, ο όρος “Σχέδιο” σημαίνει το σχέδιο “Ενοίκιο Έναντι Δόσης”, το οποίο εγκρίθηκε με την υπ’ αριθμόν 95.054 Απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου, ημερομηνίας 12 Ιουλίου 2023, ως αυτό εκάστοτε τροποποιείται.»
Πριν προχωρήσω στην εξέταση της ουσίας της αίτησης, θεωρώ σκόπιμο να αναφερθώ στα γεγονότα εκείνα τα οποία προκύπτουν να συνιστούν κοινώς αποδεκτά και μη αμφισβητούμενα γεγονότα.
Οι εφεσίβλητοι παραχώρησαν στους εφεσείοντες 1 και 2, δυνάμει συμφωνίας ημερ. 23/11/2009, δάνειο για το ποσό των €190.000. Προς εξασφάλιση της εν λόγω πιστωτικής διευκόλυνσης, ο εφεσείων 3 και η αποβιώσασα θυγατέρα των εφεσειόντων 1 και 2, εγγυήθηκαν την πληρωμή του πιο πάνω ποσού και περαιτέρω η εφεσείουσα 1 υποθήκευσε δυνάμει σύμβασης και δήλωσης υποθήκευσης 4/Υ/5646/09 το ακίνητο της με αριθμό εγγραφής 0/6277. Οι εφεσλίβλητοι τερμάτισαν την πιο πάνω συμφωνία δανείου και απέστειλαν στους εφεσείοντες τις επιστολές τερματισμού ημερομηνίας 23/08/2021. Στις 12/11/2021 καταχώρησαν εναντίον των εφεσειόντων την αγωγή με αρ. 1260/2021 η οποία εκκρεμεί.
Οι εφεσίβλητοι αποφάσισαν να ενεργοποιήσουν τη διαδικασία που προβλέπει ο Ν.9/65 για την εκποίηση του προαναφερόμενου ενυπόθηκου ακινήτου αποστέλλοντας στους εφεσείοντες, με απλό ταχυδρομείο, την Ειδοποίηση Τύπου «Θ» ημερ. 12/03/2025 η οποία δεν τους επιστράφηκε (Τεκμήριο Δ στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση). Στις 14/04/2025, οι εφεσίβλητοι εξέδωσαν την Ειδοποίηση Τύπου «Ι» συνοδευόμενη με κατάσταση λογαριασμού (τεκμήριο 7 στην ένορκη δήλωση της εφεσείουσας 1) την οποία, όπως προκύπτει από την 1η σελίδα του Τεκμηρίου Ε που επισυνάφθηκε στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση, απέστειλαν μέσω συστημένου ταχυδρομείου στους εφεσείοντες 1 έως 3. Όπως προκύπτει από τις επόμενες σελίδες του εν λόγω Τεκμηρίου, το περιεχόμενο του οποίου οι εφεσείοντες δεν αμφισβήτησαν, η Ειδοποίηση Τύπου «Ι» παραλήφθηκε από το ταχυδρομείο Λάρνακας στις 04/06/2025 και ώρα 10:03 («Receive item from customer (Otb)»). Την ίδια ημέρα και ώρα 11:14 το ταχυδρομείο Λάρνακας την απέστειλε στο σημείο παράδοσης που ήταν το ταχυδρομείο Κιτίου («Send items to delivery point/collection point for pick-up»), το οποίο την παρέλαβε στις 5/6/2025 («Receive item at collection point for pick-up (Inb)»). Μέχρι τις 07/07/25 και ώρα 09:01 η υπό αναφορά Ειδοποίηση παρέμεινε εκεί για σκοπούς παραλαβής της και αφού καταγράφηκε η ένδειξη ότι δεν παραδόθηκε/εκκρεμούσε η παράδοση της («item not delivered/Pending delivery»), με επιπρόσθετη πληροφορία ότι το αντικείμενο δεν ζητήθηκε να επιστραφεί στον αποστολέα («Unclaimed Item returned to sender») αποστάλθηκε αργότερα την ίδια μέρα στο ταχυδρομείο Λάρνακας, το οποίο την παρέλαβε στις 10/07/2025 («Receive item at collection point for pick-up (Inb)»). Οι εφεσείοντες 1, 2 και 3 έλαβαν από το ταχυδρομείο ειδοποίηση άφιξης συστημένου αντικειμένου, με την οποία τους γνωστοποιείτο ότι θα μπορούσαν να το παραλάβουν από το ταχυδρομείο Κιτίου μέχρι τις 05/07/2025 (Τεκμήριο 7 στην ένορκη δήλωση της εφεσείουσας 1). Οι προαναφερόμενες ειδοποιήσεις άφιξης συστημένου αντικειμένου έφεραν τον ίδιο κωδικό με εκείνον που έλαβαν οι εφεσίβλητοι κατά την ταχυδρόμηση των Ειδοποιήσεων Τύπου «Ι», προς τους εφεσείοντες 1, 2 και 3 όπως αυτό προκύπτει από την 1η σελίδα του Τεκμηρίου Ε (RB02817554CY, RB028175545CY και RB028175537CY, αντίστοιχα). Στις 10/6/25 οι Ειδοποιήσεις Τύπου «Ι» επιδόθηκαν στους εφεσείοντες 1, 2 και 3 με ιδιωτική επίδοση (Τεκμήριο Ζ στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση).
Στην συνέχεια οι εφεσίβλητοι εξέδωσαν στις 28/07/2025 την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΒ» την οποία απέστειλαν μέσω συστημένου ταχυδρομείου στους εφεσείοντες 1 και 2 και την επέδωσαν σ’ αυτούς με ιδιωτική επίδοση (Τεκμήρια Η και Θ, αντίστοιχα στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση). Οι εφεσίβλητοι εξέδωσαν στις 06/10/2025 την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» την οποία, όπως προκύπτει από την 1η σελίδα του Τεκμηρίου Ι που επισυνάφθηκε στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση, απέστειλαν μέσω συστημένου ταχυδρομείου στους εφεσείοντες 1 έως 3. Όπως προκύπτει από τις επόμενες σελίδες του εν λόγω Τεκμηρίου, το περιεχόμενο του οποίου οι εφεσείοντες, επίσης, δεν αμφισβήτησαν, η εν λόγω Ειδοποίηση παραλήφθηκε από το ταχυδρομείο Λάρνακας στις 21/10/2025 («Receive item from customer (Otb)»). Στις 22/10/2025 το ταχυδρομείο Λάρνακας την απέστειλε στο σημείο παράδοσης που ήταν το ταχυδρομείο Κιτίου («Send items to delivery point»), το οποίο την παρέλαβε στις 23/10/2025 («Receive item at collection point for pick-up (Inb)»). Μέχρι τις 24/11/25 και ώρα 1:47 η υπό αναφορά Ειδοποίηση παρέμεινε εκεί για σκοπούς παραλαβής και αφού καταγράφηκε η ένδειξη ότι δεν παραδόθηκε/εκκρεμούσε η παράδοση της («item not delivered/Pending delivery»), με επιπρόσθετη πληροφορία ότι το αντικείμενο δεν ζητήθηκε να επιστραφεί στον αποστολέα («Unclaimed/Item returned to sender») αποστάλθηκε αργότερα την ίδια μέρα στο ταχυδρομείο Λάρνακας με την ένδειξη «Send item to domestic location (Otb)» το οποίο την παρέλαβε στις 26/11/2025. Οι εφεσείοντες 1 και 2 έλαβαν από το ταχυδρομείο ειδοποίηση άφιξης συστημένου αντικειμένου, με την οποία τους γνωστοποιείτο ότι θα μπορούσαν να το παραλάβουν από το ταχυδρομείο Κιτίου μέχρι τις 22/11/2025 (Τεκμήριο 8 στην ένορκη δήλωση της εφεσείουσας 2). Οι προαναφερόμενες ειδοποιήσεις άφιξης συστημένου αντικειμένου έφεραν τον ίδιο κωδικό με εκείνον που έλαβαν οι εφεσίβλητοι κατά την ταχυδρόμηση των Ειδοποιήσεων Τύπου «ΙΑ» προς τους εφεσείοντες 1 και 2, όπως αυτό προκύπτει από την πρώτη σελίδα του Τεκμηρίου Ι (RB031085505CY και RB031085496CY, αντίστοιχα). Στις 27/10/25 η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» επιδόθηκε στους εφεσείοντες, με ιδιωτική επίδοση (Τεκμήριο Κ στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση).
Οι αποσταλείσες, μέσω συστημένου ταχυδρομείου, Ειδοποιήσεις Τύπου «Ι» και «ΙΑ» δεν παραλήφθηκαν από τους εφεσείοντες.
Στη βάση των πιο πάνω κοινώς αποδεκτών και μη αμφισβητούμενων γεγονότων, και έχοντας υπόψη ότι η μη δέουσα επίδοση της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» και η αποστολή της πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή συνιστούν δύο από τους λόγους για τον παραμερισμό της (βλ. άρθρο 44Γ (3) (β) και (γ) του Νόμου), προχωρώ να εξετάσω τους προβαλλόμενους λόγους έφεσης υπ. αρ. 1 και 2.
Το άρθρο 44ΙΕ του Νόμου, όπως αυτό τροποποιήθηκε με τον Ν.87(Ι)/2018, ερμηνεύει τον όρο «επίδοση» ως εξής:
«επίδοση» σημαίνει σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραμμένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό, την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο:
Νοείται ότι η ιδιωτική επίδοση δύναται να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης με διάταγμα Δικαστηρίου κατόπιν γενικής αίτησης:, …»
Στην υπόθεση ΣΥΝΕΡΓΑΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΤΔ v. ΓΙΩΡΓΟΥ ΠΑΝΤΕΛΑ, Πολιτική Έφεση Αρ. 159/2021, 1/12/2023, στην οποία εξετάστηκε το θέμα της ορθής ερμηνείας και εφαρμογής των προνοιών του πιο πάνω άρθρου, αναφέρθηκαν τα εξής:
«Στην προκειμένη περίπτωση ο σκοπός του Νομοθέτη είναι ξεκάθαρος. Θέλησε να ιεραρχήσει τον τρόπο επίδοσης, δίδοντας επιτακτικό προβάδισμα στη συστημένη επιστολή. Μόνον όταν η επίδοση με αυτόν τον τρόπο είναι ανέφικτη, διανοίγεται ο δρόμος εναλλακτικά για ιδιωτική επίδοση, συμφώνως των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης, κατόπιν βεβαία σχετικού διατάγματος του Δικαστηρίου.
………………………………………
Η υποκειμενική άποψη του Δικαστηρίου επί του ορθολογισμού ή μη του δεδηλωμένου σκοπού, δεν δικαιολογεί ερμηνευτική εκτροπή. Συνεπώς, το γεγονός ότι με την προσωπική επίδοση, ο παραλήπτης/ενδιαφερόμενος μιας ειδοποίησης, επικοινωνίας ή εγγράφου, σαφέστατα λαμβάνει γνώση και δύναται να υπερασπιστεί ή να ασκήσει τα όποια ένδικα μέσα του παρέχονται, όπως εξάλλου έχει επισυμβεί στην προκειμένη περίπτωση, δεν δικαιολογεί ερμηνεία άλλη απ' εκείνη που είναι κρυστάλλινα καθαρή στο μάτι.
…………………………………………
Ενόψει των πιο πάνω κρίνουμε ότι η εφεσείουσα όφειλε να επιχειρήσει να επιδώσει την επίμαχη ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» με συστημένη επιστολή και μόνον αν τούτο ήταν ανέφικτο να προχωρήσει με τη διαδικασία της ιδιωτικής επίδοσης. Την υποχρέωση επίδοσης της ειδοποίησης τη φέρει ασφαλώς ο ενυπόθηκος δανειστής, ο οποίος συνακόλουθα φέρει και το βάρος να αποδείξει το «ανέφικτο» της δια Νόμου επιβαλλόμενης μεθόδου επίδοσης. Στην προκειμένη περίπτωση κανένα τέτοιο στοιχείο προσκομίστηκε από πλευράς εφεσείουσας. Είναι σημαντικό να επισημανθεί ότι ένας από τους βασικούς λόγους βάσει του οποίου ενδιαφερόμενο πρόσωπο δικαιούται δυνάμει του άρθρου 44Γ να καταχωρήσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο και να πετύχει παραμερισμό της ειδοποίησης, είναι ακριβώς ότι «η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί» (άρθρο 44Γ(3)(β)).»
Το κατά πόσο στην προκείμενη περίπτωση η επίδοση των πιο πάνω Ειδοποιήσεων ήταν η δέουσα είναι ζήτημα που καλούνται να αποδείξουν οι εφεσίβλητοι, εφόσον η προβαλλόμενη εκδοχή τους είναι ότι ο λόγος που τις επέδωσαν με ιδιωτική επίδοση, ήταν γιατί είχε καταστεί ανέφικτη η παράδοση τους μέσω συστημένου ταχυδρομείου.
Όπως αναφέρθηκε πιο πάνω, ο οφειλέτης καλείται μέσω της Ειδοποίησης Τύπου «Ι» να ξοφλήσει το οφειλόμενο ποσό εντός προθεσμίας όχι μικρότερης των 45 ημερών από την ημερομηνία επίδοσής της ενώ παράλληλα ενημερώνεται ότι, σε περίπτωση μη εξόφλησης, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμα του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου. Μόνο, δηλαδή, όταν ενεργοποιηθεί δεόντως και παρέλθει η πιο πάνω προθεσμία χωρίς ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο να συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της πιο πάνω Ειδοποίησης, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον οφειλέτη την Ειδοποίηση τύπου «ΙΑ», η οποία θα πρέπει να επιδοθεί όπως ο Νόμος προνοεί (βλ. άρθρο 44 Γ(2) του Μέρους VIA του Νόμου).
Στην προκειμένη περίπτωση, λαμβανομένης υπόψη της ερμηνείας του όρου «επίδοση», όπως αυτή δίνεται από το άρθρο 44ΙΕ του Νόμου καθώς και των όσων κρίθηκαν στην υπόθεση Παντέλα (ανωτέρω), προκύπτει ότι ούτε η επίδοση της Ειδοποίησης Τύπου «Ι» και συνακόλουθα ο καθορισμός της προβλεπόμενης προθεσμίας εντός της οποίας οι εφεσείοντες κλήθηκαν να εξοφλήσουν το οφειλόμενο ποσό, ούτε η επίδικη Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» πραγματοποιήθηκαν κατά τον τρόπο που προβλέπει το πιο πάνω άρθρο, για τους λόγους που εκτίθενται κατωτέρω.
Όπως έχω ήδη αναφέρει, αυτό το οποίο προκύπτει από την ενώπιον μου μαρτυρία η οποία αποτελεί κοινό έδαφος και/ή δεν έτυχε αμφισβήτησης, η μεν Ειδοποίηση Τύπου «Ι» επιδόθηκε στους εφεσείοντες 1, 2 και 3 με ιδιωτική επίδοση στις 10/6/25, η δε Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» επιδόθηκε με τον ίδιο τρόπο στις 27/10/25. Όπως, επίσης, προκύπτει από την ενώπιον μου μη αμφισβητούμενη μαρτυρία, την οποία οι εφεσίβλητοι προσκόμισαν και ειδικότερα αναφέρομαι στα Τεκμήρια Ε και Ι, ενώ οι Ειδοποιήσεις Τύπου «Ι» και «ΙΑ» αποστάλθηκαν προηγουμένως με συστημένο ταχυδρομείο και ενώ αυτές μέχρι τις 07/07/25 και 24/11/25, αντίστοιχα βρίσκονταν στο ταχυδρομείο σύμφωνα με την αναγραφόμενη στα εν λόγω Τεκμήρια αναφορά, «item not delivered/Pending delivery» και ενώ σύμφωνα με τις ειδοποιήσεις άφιξης των συστημένων αντικειμένων (Τεκμήρια 7 και 8), οι εφεσείοντες μπορούσαν να παραλάβουν από το ταχυδρομείο Κιτίου την μεν Ειδοποίηση Τύπου «Ι» μέχρι τις 05/07/25 την δε Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» μέχρι τις 22/11/25, εντούτοις οι εφεσίβλητοι προχώρησαν με την ιδιωτική επίδοση τους στις 10/06/25 και 27/10/25, αντίστοιχα.
Η εκδοχή των εφεσίβλητων, όπως αυτή προβάλλεται στις παραγράφους 15 και 22 της ένορκης δήλωσης που συνοδεύει την ένσταση τους, ότι, δηλαδή, η αναφορά στα Τεκμήρια Ε και Ι «item not delivered/Pending delivery», που καταγράφηκε από το ταχυδρομείο στις 04/06/25 για την Ειδοποίηση Τύπου «Ι» και στις 22/10/25 για την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», ικανοποιούσε τις προϋποθέσεις του αρ.44ΙΕ ως προς το ανέφικτο της επίδοσης τους μέσω ταχυδρομείου, δεν με βρίσκει σύμφωνη, αφού η αναφορά «pending delivery» υποδηλούσε, κατά την κρίση μου, ότι κατά τις πιο ημερομηνίες η παράδοση των Ειδοποιήσεων ακόμη εκκρεμούσε. Άλλωστε, όπως προκύπτει από τις ειδοποιήσεις άφιξης αντικειμένων (Τεκμήρια 7 και 8) αυτά θα ήταν έτοιμα για παραλαβή από το ταχυδρομείο στις 5/6/25 για την Ειδοποίηση Τύπου «Ι» και στις 23/10/25 για την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ». Τα πιο πάνω ενισχύονται και από το ότι, όπως προκύπτει από τα προαναφερόμενα Τεκμήρια Ε και Ι, η απόφαση για την επιστροφή τους στον αποστολέα τους, λήφθηκε στις 07/07/25 για μεν την Ειδοποίηση Τύπου «Ι» για δε την Ειδοποίηση Τύπου «Ι» στις 24/11/25 («Unclaimed - Item returned to sender»), μετά, δηλαδή, τη λήξη της περιόδου που δόθηκε στους εφεσείοντες για να παραλάβουν τα συστημένα αντικείμενα, για την οποία περίοδο σχετική αναφορά έγινε πιο πάνω (βλ. Τεκμήρια 7 και 8.) Στο σημείο αυτό παραθέτω το ακόλουθο απόσπασμα από την απόφαση Λ. Πασχαλίδη (Α.Ε.Δ.) στην Αίτηση/Έφεση με αρ. 258/24 (ι) ημερ. 10/06/25 το οποίο κρίνω ως απόλυτα σχετικό και διαφωτιστικό:
«Είναι θεωρώ ευνόητο ότι για σκοπούς ικανοποίησης του νομοθετικού κριτηρίου του «ανέφικτου» του αρ. 44ΙΕ, η διαφορά μεταξύ του «pending delivery» και του «unclaimed - item returned to sender» αποκτά ιδιαίτερη σημασία ένεκα του ότι στην πρώτη περίπτωση αφήνεται να νοηθεί ότι η παράδοση ενδεχομένως να είναι ακόμη εφικτό να γίνει - άρα δεν ενεργοποιείται το δικαίωμα που προνοεί το αρ.44ΙΕ για ιδιωτική επίδοση - ενώ στη δεύτερη το αντίθετο».
Επιπρόσθετα των πιο πάνω σημειώνω και το εξής. Ότι, οι εφεσίβλητοι ουδεμία μαρτυρία προσκόμισαν που να εξηγεί ότι η πιο πάνω αναφορά σε «pending delivery» σημαίνει ότι η παράδοση μέσω ταχυδρομείου ήταν ανέφικτη κατά τις ημερομηνίες που έγινε η ιδιωτική επίδοση ή ότι η εν λόγω αναφορά σημαίνει το ίδιο με την αναφορά «unclaimed - item returned to sender.
Στο σημείο αυτό ανοίγω μία παρένθεση για να επισημαίνω ότι η απόφαση στην ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΑΙΤΗΣΗ ΤΗΣ ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ ΔΙΑ-ΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΙΜΙΤΕΔ ΓΙΑ ΑΔΕΙΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΚΑΤΑΧΩΡΙΣΗ ΑΙΤΗΣΗΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΚΔΟΣΗ ΕΝΤΑΛΜΑΤΟΣ CERTIORARI, Πολιτική Αίτηση Αρ. 114/25, 18/6/2025 η οποία αναφέρεται στην πρωτόδικη απόφαση που επικαλέστηκαν οι εφεσίβλητοι (Νεοφύτου v. Hellenic Bank, Αρ. Αίτησης/Έφεσης 117/19), δεν θεωρώ διαφοροποιεί τα όσα λέχθηκαν στην υπόθεση Παντέλα (ανωτέρω), αφού το κατά πόσο η επίδοση μέσω ταχυδρομείου ήταν ή όχι ανέφικτη θα πρέπει να καταδεικνύεται ως γεγονός. Στην προκειμένη περίπτωση, επαναλαμβάνω ότι η μαρτυρία που οι ίδιοι εφεσίβλητοι προσκόμισαν καταδεικνύει, ότι κατά τον χρόνο που επέδιδαν με ιδιωτική επίδοση τις Ειδοποιήσεις Τύπου «Ι» και «ΙΑ», αυτές εκκρεμούσαν για παράδοση στο ταχυδρομείο Κιτίου και καμία ένδειξη δεν υπήρχε κατά τον χρόνο της επίδοσης τους, ότι η παράδοση τους μέσω ταχυδρομείου ήταν ή θα ήταν ανέφικτη.
Με βάση τα πιο πάνω αναφερόμενα, σε ότι αφορά την επίδοση της Ειδοποίησης Τύπου «Ι», κρίνω βάσιμη τη θέση των εφεσειόντων ότι η επίδικη Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» αποστάλθηκε πρόωρα, αφού δεν τους είχε ταχθεί με τον δέοντα τρόπο η προβλεπόμενη προθεσμία για καταβολή της πληρωμής προς τους εφεσίβλητους, ώστε οι τελευταίοι να μπορούσαν, σε περίπτωση μη συμμόρφωσης των εφεσειόντων, να προχωρήσουν μετά τη λήξη της προθεσμίας με την επίδοση της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ».
Περαιτέρω και σε κάθε περίπτωση καταλήγω, υπό το φως των όσων κρίθηκαν στην υπόθεση Παντέλα (ανωτέρω), ότι οι εφεσίβλητοι δεν επέδωσαν την επίδικη Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» κατά τον τρόπο που ο Νόμος επιβάλλει, αφού όπως εξηγήθηκε πιο πάνω, η επίδοση μέσω συστημένου ταχυδρομείου δεν κατέστη ανέφικτη, ώστε οι εφεσίβλητοι να μπορούσαν να προχωρήσουν με την ιδιωτική επίδοσης της.
Ενόψει της πιο πάνω κατάληξης μου, παρέλκει η εξέταση του 3ου λόγου έφεσης.
Στην βάση όλων των πιο πάνω, η αίτηση επιτυγχάνει και η επίδικη Ειδοποίηση «Τύπου ΙΑ» που εκδόθηκε από τους εφεσίβλητους στις 06/10/25 και με την οποία προγραμματίστηκε για τις 30/12/25 και ώρα 10:00 ο ηλεκτρονικός πλειστηριασμός του ακινήτου της εφεσείουσας 1 που βαρύνεται με την υποθήκη 4/Υ/5646/2009 ακυρώνεται και παραμερίζεται.
Όσον αφορά το θέμα των εξόδων της έφεσης δεν βρίσκω κανένα λόγο, για να παρεκκλίνω από τον γενικό κανόνα ότι αυτά ακολουθούν το αποτέλεσμα.
Συνεπώς, τα έξοδα επιδικάζονται προς όφελος των εφεσειόντων και εναντίον των εφεσίβλητων, όπως αυτά θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.) ……………...................................
Ε. Χατζήπαπα-Αβραάμ, Α.Ε.Δ.
ΠΙΣΤΟ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο