ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ
Ενώπιον: Λ. Χαβιαρά Ε.Δ.
Αρ. Αγ. 414/2023(i)
Μεταξύ:
ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ST. ANDREWS COMPLEX
Ενάγουσα
-και-
KΥΡΙΑΚΟΣ ΚΩΣΤΑ
Εναγόμενος
Ημερομηνία: 14.1.2026
Εμφανίσεις:
Για την Ενάγουσα: κ. Αποστολίδης
Για τον Εναγόμενο: κ. Νικολάου
ΑΠΟΦΑΣΗ
Εισαγωγικά
Η Ενάγουσα αξιώνει από τον Εναγόμενο με την παρούσα το ποσό των €1.574,00 που αφορά σε κοινόχρηστα τα οποία ως ιδιοκτήτης διαμερίσματος όφειλε να είχε καταβάλει μέχρι την 1.2.2023 και δεν το έπραξε πλέον τόκους και έξοδα.
Σύμφωνα με την δικογραφημένη θέση της Ενάγουσας, αυτή αποτελεί Διαχειριστική Επιτροπή του συμπλέγματος πολυκατοικιών με την επωνυμία St. Andrews Complex το οποίο αποτελείται από τα Block A και Β. Ο Εναγόμενος είναι ιδιοκτήτης διαμερίσματος αρ. 102 στο Block Β.
Ο Εναγόμενος αρνείται την οποιαδήποτε οφειλή. Σε κάθε περίπτωση, ο Εναγόμενος αρνείται ότι το σύμπλεγμα έχει εγγραφεί ως κοινόκτητη οικοδομή. Αμφισβητεί επίσης την υπόσταση της Ενάγουσας και προβάλλει ισχυρισμούς περί παράνομων ενεργειών και/ή αποφάσεων της.
Στην απάντηση στην υπεράσπιση, η Ενάγουσα αρνείται κάθε ισχυρισμό που αφορά στην υπόσταση της και υποστηρίζει ότι το σύμπλεγμα έχει εγγραφεί ως κοινόκτητη οικοδομή, αν και ακόμη και να μην εγγραφόταν δεν μεταβάλλεται η υποχρέωση του Εναγόμενου σε πληρωμή και/ή συνεισφορά σε κοινόχρηστα έξοδα και/ή έξοδα συντήρησης και/ή επιδιορθώσεις του ακινήτου. Επαναλαμβάνει επίσης την θέση της ότι ο Εναγόμενος είχε αναγνωρίσει ευθύς εξ’ αρχής την Ενάγουσα ως την μόνη Διαχειριστική Επιτροπή. Τέλος ισχυρίζεται ότι η αξίωση της είναι νόμιμη και ότι ο Εναγόμενος παντελώς αναιτιολόγητα αρνείται να συνεισφέρει στην ανοικοδόμηση και/ή επιδιόρθωση της πισίνας του συμπλέγματος και ετσιθελικά επιμένει ότι δεν οφείλει οποιοδήποτε ποσό.
Η ακρόαση της υπόθεσης, έγινε στη βάση της γραπτής ένορκης μαρτυρίας που κατατέθηκε από αμφότερες τις πλευρές και ουδείς ζήτησε να αντεξετάσει. Πρόκειται για διαδικασία η οποία είχε εισαχθεί αρχικά από την Δ.30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας που ίσχυαν κατά τον επίδικο χρόνο.
Και οι δυο πλευρές αγόρευσαν υποστηρίζοντας τις θέσεις τους με γραπτά κείμενα που παραθέσαν στο Δικαστήριο. Το περιεχόμενο και οι εισηγήσεις των διαδίκων έχουν μελετηθεί προσεκτικά από το Δικαστήριο στα πλαίσια μελέτης της υπόθεσης για σκοπούς έκδοσης της παρούσας απόφασης έστω και αν δεν γίνεται αναλυτική αναφορά και επανάληψη στο περιεχόμενο των αγορεύσεων τους.
Μαρτυρία Ενάγουσας
Μαρτυρία για την Ενάγουσα έδωσε ο Δ.Α. (ΜΕ1). Ως αναφέρω και πιο πάνω, η Ενάγουσα ως Διαχειριστική Επιτροπή του συμπλέγματος αναφέρει ότι συστάθηκε στις 27.2.2022 κατόπιν Γενικής Συνέλευσης και έκτοτε λειτουργεί δυνάμει των προνοιών των Πρότυπων Κανονισμών του Παραρτήματος του Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ.224. Κατά την πιο πάνω ημερομηνία ψηφίστικαν τα μέλη της Ενάγουσας και αποφασίστηκε όπως την Επιτροπή απαρτίζουν ο ΜΕ1 ως Πρόεδρος, ο C.H. ως ταμίας, ο S.A.S. ως γραμματέας και η R.A. ως μέλος.
Στην μαρτυρία του ΜΕ1 γίνεται αναφορά στα καθήκοντα και αρμοδιότητες της Ενάγουσας. Μεταξύ άλλων, γίνεται αναφορά στο ότι η Ενάγουσα τηρεί λογιστικά βιβλία στα οποία παρουσιάζονται οι χρεώσεις των εξόδων και των δαπανών καθώς και οι εισπράξεις από τις πληρωμές των κυρίων των μονάδων. Τα βιβλία και τα πεπραγμένα της Επιτροπής τηρούνται σε μορφή αρχείου. Γίνεται επίσης αναφορά στην υποχρέωση κάθε ενός κύριου μονάδας να καταβάλλει και συνεισφέρει στα κοινόχρηστα και άλλα έξοδα όπως έξοδα διατήρησης, καθαριότητας, συντήρησης τα οποία καθορίζονται με βάση το εμβαδό της μονάδας του.
Ο ΜΕ1 αναφέρει ακόμη ότι ο Εναγόμενος συμφώνησε στη Γενική Συνέλευση που έλαβε χώρα στις 27.7.2022 και αποδέχθηκε την Ενάγουσα ως την Διαχειριστική Επιτροπή καθώς και την υποχρέωση του να συνεισφέρει στις διάφορες δαπάνες.
Σύμφωνα με τους ισχυρισμούς του ΜΕ1, στη βάση τηρούμενων λογαριασμών ο Εναγόμενος από την 1.2.2023 όφειλε να καταβάλει το ποσό των €1.574,00 σε σχέση με το διαμέρισμα 102 ως κοινόχρηστα και δεν το έπραξε. Λόγω τούτου η Ενάγουσα προχώρησε να πληρώσει το ποσό στο ταμείο της και χρέωσε το ποσό στον λογαριασμό του Εναγόμενου (Τεκμήριο 2). Ο Εναγόμενος κλήθηκε εγγράφως να το καταβάλει και δεν ανταποκρίθηκε (Τεκμήριο 3).
Μαρτυρία Εναγόμενου
Συνοπτικά αναφέρω για σκοπούς της παρούσας ότι, με την δική του μαρτυρία ο Εναγόμενος παραδέχεται ότι είναι ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος 102 στο μπλοκ Β. Προχωρεί να αναφέρει ότι κατά ή περί το 2018 ένεκα δυσκολιών που αντιμετώπιζαν οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων αποφασίστηκε να συσταθούν δυο διαχειριστικές επιτροπές μια για κάθε μπλοκ.
Επομένως οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων του Block Β προχώρησαν να συστήσουν διαχειριστική επιτροπή στις 4.1.2023 τηρώντας όλα τα απαιτούμενα διαβήματα με σχετική ειδοποίηση. Προς τούτο επικαλείται διάφορα έγγραφα όπως εξουσιοδοτήσεις και ειδοποιήσεις (Τεκμήρια 3, 4, 5, 6). Εξ όσων γνωρίζει συστάθηκε διαχειριστική επιτροπή και για το Block Α όμως δεν έχει καμία εμπλοκή η Ενάγουσα με την διαχειριστική επιτροπή που αφορά το Block Α.
Προχωρεί να αναφέρει ότι οι ισχυρισμοί του ΜΕ1 είναι αυθαίρετοι και ισχυρίζεται ότι η Ενάγουσα δεν έχει νομίμως συσταθεί. Αρνείται ότι παρευρέθηκε σε οποιαδήποτε συνέλευση και ότι συμφώνησε στην σύσταση της Ενάγουσας. Η μόνη συνέλευση στην οποία παρευρέθηκε ήταν στις 4.1.2023 και είναι η θέση του ότι οποιεσδήποτε ενέργειες ή αποφάσεις ή και πράξεις της Ενάγουσας είναι παράνομες, παράτυπες και δεν παράγουν έννομα αποτελέσματα.
Είναι επιπρόσθετη θέση του ότι δεν οφείλει οποιοδήποτε ποσό στην Ενάγουσα και ότι για οποιεσδήποτε ενέργειες για συντήρηση και διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων για το Block Β γίνονται από την διαχειριστική επιτροπή του μπλοκ Β η οποία διατηρεί λογαριασμό σε τράπεζα (Τεκμήριο 9).
Βάρος Απόδειξης – Νομική Πτυχή
Όντας πολιτική υπόθεση το βάρος βρίσκεται στους ώμους του Ενάγοντα να αποδείξει την υπόθεση του, στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων έστω και αν η διαδικασία διεξάγεται στη βάση έγγραφης μαρτυρίας A.G. Lithotechnic Ltd v Πρίνος Λαχαναγορά Λιμιτεδ Πολ. Εφ. 359/19).
Επισημαίνω ότι, οι βασικοί κανόνες απόδειξης, δεν ατονούν επειδή η διαδικασία έχει διεξαχθεί στη βάση έγγραφης μαρτυρίας. Για παράδειγμα, σε περιπτώσεις όπου μια θέση είναι ότι τα γεγονότα που η άλλη πλευρά έχει ισχυριστεί δεν έγιναν, απαιτείται αντεξέταση και μάλιστα σφοδρή για να καταδειχθεί η έλλειψη υπόβαθρου ή να επισημανθούν αντιφάσεις και ανακρίβειες (βλ. Frederickou Schools Co Ltd v. Acuac Inc (2002) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1527, Θεοδώρου ν. Karageordiades Trading Ltd, Πολ. Εφ. 267/18, ημερ. 19.12.2023) καθότι η παράλειψη να αντεξεταστεί μάρτυρας, χωρίς ικανοποιητική εξήγηση, σε ουσιώδη μέρη ή μέρος της μαρτυρίας του, ισοδυναμεί με αποδοχή της μαρτυρίας. Εκτός εάν πρόκειται για σημείο που είναι έκδηλα ανυπόστατο. Δεν αναμένεται επίσης κάποιος να επιζητήσει αντεξέταση σε σημεία που είναι παραδεκτά από τα δικόγραφα ή έχουν δηλωθεί ως παραδεκτά από τους διαδίκους.
Η διαδικασία εκδίκασης στη βάση γραπτής ένορκης μαρτυρίας αφορά καθαρά στην ακρόαση της ουσίας της υπόθεσης. Η αποδεικτική αξία της προσκομισθείσας μαρτυρίας θα πρέπει να εξεταστεί υπό το φως των συνήθων κανόνων απόδειξης, με γνώμονα το σχετικό βάρος απόδειξης που ο κάθε διάδικος φέρει στους ώμους του. Το βάρος να αποδειχθεί ένας ισχυρισμός, βρίσκεται στους ώμους της πλευράς που προβάλλει τον ισχυρισμό και δεν σημαίνει ότι το Δικαστήριο θα αποδεχθεί κάποιον ισχυρισμό επειδή δεν έγινε αντεξέταση εάν από το σύνολο της μαρτυρίας προκύπτει ότι κάτι τέτοιο δεν ενδείκνυται (βλ. Σκορδή ν. Α. Λάντου κ.α. Πολ. Εφ. 429/12, ημερ. 22.4.2020, ECLI:CY:AD:2020:A127).
Ερχόμενος στην παρούσα υπόθεση, οι γενικές διατάξεις που ρυθμίζουν ζητήματα κοινόκτητων οικοδομών εμπεριέχονται στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, στο εξής «Κεφ.224».
Σύμφωνα με το άρθρο 38IA(1) του Κεφ.224 οι κύριοι όλων των μονάδων «θα συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την εξασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από το Μέρος αυτό ή από τους Κανονισμούς. Η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες θα καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας.»
Ταυτόχρονα στην βάση του εδαφίου (2) του ιδίου άρθρου αποτελεί δικαίωμα της Διαχειριστικής Επιτροπής, στην περίπτωση όπου οποιοσδήποτε κύριος παραλείπει ή αμελεί να συμμορφωθεί με τις διατάξεις του πιο πάνω άρθρου, να προβεί σε οποιαδήποτε πράξη και σε οποιαδήποτε δαπάνη, εύλογα αναγκαία για το σκοπό αυτό και να ανακτήσει με αγωγή το ποσό που οφείλεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κεφ.224.
Στην υπόθεση ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ LORDOS SUNSHORE ν. I.M.P.O. HOLDINGS LTD Ποινική Έφεση Αρ. 180/2021 ημερομηνίας 3.2.2023, ECLI:CY:AD:2023:B35 τονίστηκε ότι η διαχειριστική επιτροπή «δεν έχει τα δικαιώματα των ιδιοκτητών των μονάδων, αλλά ενεργεί από μέρους τους και για λογαριασμό τους κατά την άσκηση των αρμοδιοτήτων της» κάτι το οποίο προκύπτει και από τον ίδιο τον Νόμο εφόσον καθορίζεται στο άρθρο 38ΚΣΤ ότι «ενεργεί από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων».
Παρεμβάλλω εδώ, ότι σύμφωνα με το άρθρο 38Α του Κεφ. 224, «μονάδα» σημαίνει «όροφο ή τμήμα, ή τμήμα ορόφου, δωμάτιο, γραφείο, διαμέρισμα ή κατάστημα ή οποιοδήποτε άλλο τμήμα ή χώρο κοινόκτητης οικοδομής που μπορεί κατάλληλα και άνετα να τυγχάνει κατοχής και κάρπωσης ως πλήρης χωριστή και αυτοτελής μονάδα για οποιοδήποτε σκοπό για τον οποίο εξασφαλίστηκε άδεια οικοδομής...»
Η εξουσία της διαχειριστικής επιτροπής σε έγερση αγωγής προβλέπεται στο άρθρο 38ΚΗ του Κεφ.224 όπου προβλέπονται τα εξής:
«(1) Η Διαχειριστική Επιτροπή, μεταξύ άλλων, έχει εξουσία-
...........
(β) να καθορίζει από καιρό σε καιρό τα ποσά που πρέπει να εισπράττονται για τους σκοπούς που αναφέρονται στην παράγραφο (α) και το χρόνο και τον τρόπο καταβολής του ποσού που πρέπει να καταβληθεί δυνάμει του άρθρου 38ΙΑ από κάθε κύριο μονάδας·
...........
(2) Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου (3) κάθε συνεισφορά που επιβάλλεται όπως προβλέπεται στο εδάφιο (1) μπορεί να απαιτηθεί και πρέπει να καταβληθεί μετά τη λήψη της σχετικής απόφασης και η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί με αγωγή να ανακτήσει τη συνεισφορά από τον κύριο της μονάδας κατά το χρόνο της λήψης της απόφασης και από τον κύριο της μονάδας κατά το χρόνο της έγερσης της αγωγής, αφού και οι δύο ευθύνονται από κοινού και χωριστά.»
Προτού προχωρήσω στην αξιολόγηση των όσων έχουν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου κρίνω σκόπιμο να ασχοληθώ πρώτιστα με το ζήτημα της υπόστασης της Ενάγουσας.
Υπόσταση Ενάγουσας
Με την υπεράσπιση του ο Εναγόμενος προβάλλει την θέση ότι η Ενάγουσα δεν υφίσταται νομικά. Αν και καταγράφεται ότι το ζήτημα εγείρεται προδικαστικά, εντούτοις δεν λήφθηκε οποιοδήποτε δικονομικό διάβημα από πλευράς Εναγόμενου ως προς τούτο. Παρά ταύτα, είναι ζήτημα το οποίο έχει εγείρει και μέσω της μαρτυρίας του αλλά και της αγόρευσης του συνηγόρου του και επειδή η ύπαρξη διαδίκου αποτελεί προϋπόθεση για την όποια διεκδίκηση και την ύπαρξη αντιδικίας (βλ. K.N.G. Autoparts Ltd v Μιχάλη Ιωάννου (1996) 1 Α.Α.Δ. 689) θα πρέπει να απαντηθεί.
Ως αναφέρεται στην υπόθεση Lioufis and Co. Ltd v Ανδρονίκου ν Παναγίδη (1996) 1 Α.Α.Δ. 773:
«.η ύπαρξη των εναγόντων δε θα μπορούσε να αποτελέσει το αντικείμενο αντιδικίας μέσω των δικογράφων. Οι έγγραφες προτάσεις έχουν ως λόγο τον προσδιορισμό των επιδίκων θεμάτων μεταξύ των διαδίκων. Η αντιδικία προϋποθέτει την ύπαρξη των διαδίκων. Αν ο ενάγων δεν είναι υπαρκτό πρόσωπο, φυσικό ή νομικό, δεν τίθεται, ούτε θα μπορούσε να τεθεί ζήτημα αντιδικίας με τον εναγόμενο. Αγωγή εκ μέρους ανύπαρκτου προσώπου συνιστά κατάχρηση της διαδικασίας. Το μέσο για την αμφισβήτηση της οντότητας του ενάγοντα είναι αίτηση για τη διαγραφή της αγωγής. Η θέση αυτή ευρίσκει έρεισμα στην απόφαση Russian Commercial and Industrial Bank v. Comptoir D'Escompte de Mulhouse [1925] A.C. 112 (ΗL). Στην υπόθεση εκείνη κρίθηκε ότι η αμφισβήτηση εξουσίας του ενάγοντα να κινήσει αγωγή εξ ονόματος της ενάγουσας εταιρείας δεν μπορούσε να αποτελέσει το αντικείμενο αντιδικίας, με την έγερση του θέματος στην Υπεράσπιση. Η θεραπεία έγκειτο στη λήψη μέτρων, σε αρχικό στάδιο της διαδικασίας, για τη διαγραφή του ενάγοντα και τον τερματισμό της διαδικασίας. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση που αμφισβητείται η ύπαρξη του ενάγοντα - (βλ. Τhe Annual Practice 1958, σελ. 574 και 575).
Η Δ.27, θ.3, των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας παρέχει το δικονομικό πλαίσιο για την κίνηση του μηχανισμού για τη διαγραφή αγωγής εκ μέρους ανύπαρκτου διαδίκου.
Τα στοιχεία, τα οποία ο ενάγων υποχρεούται να παραθέσει για την ταυτότητά του στον τίτλο της αγωγής, προβλεπόμενα από τη Δ.2 θ.3, των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, σκοπούν στον προσδιορισμό τόσο της οντότητας όσο και της ταυτότητας του ενάγοντα. Η κίνηση του μηχανισμού για την έγερση της αγωγής προϋποθέτει την ύπαρξή του. Με τα στοιχεία τα οποία παρέχονται, δίνεται η ευκαιρία στον εναγόμενο να ελέγξει και, εν ανάγκη, να αμφισβητήσει την οντότητα του ενάγοντα.
Όπου η ταυτότητα των διαδίκων δε διευκρινίζεται στον τίτλο της αγωγής, όπως στην περίπτωση συνεταίρων που ενάγουν με την εμπορική επωνυμία του συνεταιρισμού, οι Θεσμοί προβλέπουν μηχανισμό για τη διασαφήνιση της ταυτότητας τους (βλ. Δ.7).».
Τα πιο πάνω επαναλήφθηκαν στην Βιομηχανία Χαρίλαος Αλωνεύτης Λτδ κ.α. ν Alpha Bank Ltd (2003) 1 ΑΑΔ 990, όπου λέχθηκαν τα ακόλουθα:
«Σύμφωνα με το Annual Practice 1958 σελ. 574, 575 «αν ο εναγόμενος επιθυμεί να αμφισβητήσει την εξουσία έγερσης αγωγής στο όνομα του ενάγοντα πρέπει ν' αποταθεί για διαγραφή του ονόματος του ενάγοντα στο αρχικό στάδιο. δεν μπορεί να αμφισβητεί την εξουσία με την υπεράσπιση του, ούτε μπορεί να κάμει κάτι τέτοιο στη δίκη»*.
Περαιτέρω, στην υπόθεση Sartas Importers-Distributors Ltd v Μαρουλλή (2003) 1 Α.Α.Δ. 1446 λέχθηκε ότι η «αμφισβήτηση της ύπαρξης του ενάγοντος χωρεί μόνο προδικαστικά, με τον προβλεπόμενο από τη Δ.27, θ.1, των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, (οι Θεσμοί), τρόπο.».
Με βάση τα πιο πάνω εναπόκειται στον Εναγόμενο να λάβει τα ανάλογα μέτρα και να ενεργήσει εγκαίρως. Διαφορετικά η αγωγή συνεχίζεται χωρίς να είναι πλέον δυνατό να προωθηθεί ο ισχυρισμός ότι ο ενάγων είναι ανύπαρκτο πρόσωπο.
Επί του προκειμένου, δεν υποβλήθηκε από μέρους του Εναγόμενου οποιαδήποτε αίτηση για απόρριψη της αγωγής λόγω ανυπαρξίας της Ενάγουσας. Υπό το φως των ανωτέρω ούτε η νομική υπόσταση ούτε η εξουσία της Ενάγουσας να εγείρει την παρούσα διαδικασία δεν μπορεί να αμφισβητείται ή να αποτελέσει αντικείμενο αντιδικίας.
Δεδομένων των πιο πάνω οι διαχειριστικές επιτροπές που προβλέπονται από το Κεφ. 224, όπως η Ενάγουσα, έχουν νομική υπόσταση και δικαιοπρακτική ικανότητα ώστε να είναι σε θέση να εγείρουν αγωγή για ανάκτηση από κυρίους μονάδας ποσών που απαιτούνται σε σχέση με την κοινόκτητη οικοδομή (βλ. Ταλιάνου ν Διαχειριστικής Επιτροπής Belmar Complex (2002) 1 ΑΑΔ 102).
Αξιολόγηση - Ευρήματα
Από τα όσα οι διάδικοι προβάλλουν τόσο μέσω των δικογράφων θέσεων όσο και μέσω της μαρτυρίας τους, τα πιο κάτω προκύπτουν ως γεγονότα τα οποία δεν αμφισβητούνται.
Το St. Andrews Complex αποτελεί σύμπλεγμα πολυκατοικιών και αποτελείται από τα Block A και Β.
Ο Εναγόμενος είναι ιδιοκτήτης διαμερίσματος αρ. 102 το οποίο βρίσκεται στο Block Β. Είναι συνεπώς κύριος μονάδας.
Δεν αμφισβητείται επίσης ότι κλήθηκε εγγράφως ο Εναγόμενος να καταβάλει το ποσό των €1.574,00 και δεν το έπραξε
Για τα πιο πάνω προβαίνω σε ανάλογα ευρήματα.
Αρχίζοντας από την μαρτυρία του Εναγόμενου, πέραν του ότι καταπιάνεται σε ζητήματα που ενδεχομένως δεν θα έπρεπε να απασχολούν στην παρούσα διαδικασίας, όπως για παράδειγμα τι αποφασίστηκε στα πλαίσια άλλης αγωγής σε σχέση με άλλο ιδιοκτήτη μονάδας, προβάλλει ισχυρισμούς οι οποίοι δεν έχουν δικογραφηθεί στην υπεράσπιση του.
Οι οποιοδήποτε ισχυρισμοί περί ύπαρξης δυο Διαχειριστικών Επιτροπών μιας για κάθε Block, ότι η Ενάγουσα δεν έχει καμία εμπλοκή με το Block στο οποίο βρίσκεται το διαμέρισμα του καθώς και οι ισχυρισμοί του γύρω από την οποιαδήποτε διαδικασία σύγκλισης συνέλευσης για σύσταση άλλης διαχειριστικής επιτροπής δεν θα εξεταστούν από το Δικαστήριο καθότι δεν είναι δικογραφημένοι. Ταυτοχρόνως, αναφορικά με τα οποιαδήποτε έγγραφα που παρουσίασε ο Εναγόμενος ως Τεκμήρια τα οποία παρουσιάζει ως άμεσα συνδεδεμένα με τους πιο πάνω ισχυρισμούς του δεν θα τους αποδώσω οποιαδήποτε βαρύτητα.
Στο βαθμό δε που οι πιο πάνω μη δικογραφημένοι ισχυρισμοί καθώς και έγγραφα αφορούν στην νομιμοποίηση της Ενάγουσας να εγείρει την παρούσα και κατ’ επέκταση και στην υπόσταση της, έχω ήδη εξηγήσει πιο πάνω ότι δεν μπορεί να αμφισβητείται η νομιμοποίηση και υπόσταση της Ενάγουσας συνεπώς δεν θα γίνονταν αποδεκτοί και για αυτόν το λόγο.
Υπενθυμίζω και τονίζω ότι η δικογραφημένες θέσεις του Ενάγοντα ήταν ότι δεν οφείλει οποιοδήποτε ποσό και αν οφείλει αυτό είναι διογκωμένο ή λανθασμένο, ότι δεν έχει συσταθεί νόμιμα η Ενάγουσα συνεπώς δεν δύναται να λάβει οποιεσδήποτε αποφάσεις που να τον δεσμεύουν και δεν νομιμοποιείται να απαιτεί οποιοδήποτε ποσό από τον ίδιο.
Ως προς τα πιο πάνω επισημαίνω την καλά καθιερωμένη αρχή ότι «για τους σκοπούς έκδοσης της απόφασής του το Δικαστήριο εξετάζει και λαμβάνει υπόψη μόνο μαρτυρία ενώπιον του η οποία καλύπτεται από τα δικόγραφα και αγνοεί μαρτυρία που δε συνάδει με αυτά. Τα επίδικα θέματα αναφορικά με τα οποία το Δικαστήριο οφείλει να εκδώσει την ετυμηγορία του καθορίζονται με αναφορά στο περιεχόμενο των δικογράφων και όχι με αναφορά σε μαρτυρία που έχει προσαχθεί αλλά δεν καλύπτεται από τα δικόγραφα» (βλ. Πούρικκος v. Σάββα κ.ά. (1991) 1 Α.Α.Δ. 507).
Συνεπώς το μόνο που θα απασχολήσει περαιτέρω το Δικαστήριο είναι κατά πόσο ο Εναγόμενος οφείλει να καταβάλει το ποσό των €1.574,00 στην Ενάγουσα.
Η μαρτυρία του ΜΕ1 ενόψει της μη αντεξέτασης του καθώς και αντιπαραβάλλοντας την με την μαρτυρία του Εναγόμενου δεν βρίσκω λόγο γιατί να μην γίνει αποδεκτή σε ό,τι αφορά τα της Διαχειριστικής Επιτροπής, την υποχρέωση του κάθε κυρίου να συνεισφέρει στα διάφορα έξοδα συντήρησης, διατήρησης και άλλως πως έξοδα καθώς και στην υποχρέωση σε καταβολή κοινόχρηστων εξόδων, στην εγγραφή του συμπλέγματος ως κοινόκτητη μονάδα και στον τρόπο με τον οποίο χειρίστηκε την περίπτωση του Εναγόμενου η Ενάγουσα.
Το ζήτημα όμως δεν έχει ολοκληρωθεί εδώ εφόσον θα πρέπει να εξεταστεί κατά πόσον με όσα έχουν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου, η Ενάγουσα έχει αποδείξει στον βαθμό που απαιτείται ότι ο Εναγόμενος είχε υποχρέωση να καταβάλει οποιοδήποτε ποσό και κατά πόσο οφείλει οποιοδήποτε ποσό.
Αποτέλεσε μη αμφισβητούμενο γεγονός ότι, η Ενάγουσα στην ουσία χρέωσε τον Εναγόμενο με το ποσό των €1.574,00. Δεν έχει διαλάθει της προσοχής του Δικαστηρίου ότι αρχικά το ποσό παρουσιαζόταν να είναι μεγαλύτερο ούτε οι ισχυρισμοί του ΜΕ1 ότι πλήρωσε το ποσό η Ενάγουσα. Κάτι τέτοιο δεν έχει επεξηγηθεί επαρκώς από πλευράς ΜΕ1 ούτε παρουσιάστηκε κάποια απόδειξη από ποιον καταβλήθηκαν τα χρήματα ούτως ώστε να περιοριστεί ή μειωθεί το ποσό στα €1.574,00. Εφόσον εκείνο που διεκδικεί η Ενάγουσα δεν είναι το υψηλότερο ποσό τότε κατά την κρίση μου δεν είναι κάτι το οποίο επηρεάζει τον Εναγόμενο.
Η Ενάγουσα για να αποδείξει την οφειλή του Εναγόμενου έχει παρουσιάσει ένα έγγραφο το οποίο φαίνεται να αποτελεί κατάσταση λογαριασμού. Πρόκειται για το Τεκμήριο 2 στην μαρτυρία του ΜΕ1. Τούτο το έγγραφο δεν μπορεί να γίνει αποδεκτό. Πέραν του ότι το εν λόγω έγγραφο δεν φέρει οποιαδήποτε σφραγίδα της Διαχειριστικής Επιτροπής, ο συντάκτης του παραμένει άγνωστος στο Δικαστήριο. Ακόμη, η Ενάγουσα μέσω της μαρτυρίας του ΜΕ1 παρουσιάζει το κατ’ ισχυρισμό οφειλόμενο ποσό να αφορά σε «συντήρηση, λειτουργία, επιδιόρθωση, αντικατάσταση, διατήρηση, καθαριότητα, ευπρεπισμό και καλή εμφάνιση των κοινόχρηστων τμημάτων και εγκαταστάσεων του Ακινήτου και διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων» ενώ στην απάντηση στην υπεράσπιση πρόβαλε την θέση ότι ετσιθελικά αρνείται να πληρώσει ο Εναγόμενος για την επιδιόρθωση / συντήρηση της πισίνας της κοινόκτητης ιδιοκτησίας. Στο Τεκμήριο 2 όμως αναφέρεται γενικά σε community fees χωρίς να επεξηγείται εάν αυτά αποτελούν μόνο κοινόχρηστα ή και όλα τα πιο πάνω.
Πέραν και επιπρόσθετα των πιο πάνω, σύμφωνα και με τις διατάξεις του άρθρου 38ΚΗ του Κεφ.224 ανωτέρω, αποτελεί απαραίτητη κατά την κρίση μου, προϋπόθεση για την καταχώρηση αγωγής από Διαχειριστική Επιτροπή προς ανάκτηση ποσών, ο καθορισμός των ποσών, του χρόνου και του τρόπου καταβολής τους από τον κύριο κάθε μονάδας. Στην υπό κρίση περίπτωση στο Τεκμήριο 2 στην στήλη που παρουσιάζονται οι μήνες κατά τους οποίους θα έπρεπε να γινόταν πληρωμή («date of payment due») δεν υπάρχει συνοχή, υπό την έννοια ότι δεν είναι συνεχόμενοι χωρίς να δοθεί μαρτυρία ή εξήγηση γιατί ούτε τέθηκε μαρτυρία εάν τα κοινόχρηστα ή οι συνεισφορές είχαν καταβληθεί τους ενδιάμεσους μήνες ή δεν χρεώθηκαν. Στην επόμενη στήλη που αφορά αντιλαμβάνομαι το κατ’ ισχυρισμό οφειλόμενο ποσό, το ποσό δεν είναι σταθερό, ήτοι ένα μήνα είναι μεγαλύτερο από τον άλλο, χωρίς να δοθεί εξήγηση. Ούτε τέθηκε μαρτυρία σε τί ποσό ανέρχονταν τα κοινόχρηστα ή η συνεισφορά για κάθε και για ποιο μήνα.
Κάτι τέτοιο σφραγίζει και την τύχη της παρούσας διότι το άρθρο 38ΙΑ του Κεφ.224 ορίζει ότι, το μερίδιο του κυρίου κάθε μονάδας στις αναγκαίες δαπάνες θα καθορίζεται με βάση το εμβαδό της μονάδας ως αναφέρω ανωτέρω. Επομένως, η συμμετοχή των κυρίων των μονάδων στις δαπάνες της κοινόκτητης ιδιοκτησίας γίνεται με βάση την αναλογία του μεριδίου που έχει ο κάθε κύριος, όπως αυτό καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας. Από την μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιον μου δεν προκύπτει, οι κύριοι των μονάδων να συνέταξαν δικούς τους κανονισμούς. Συνεπώς, εφαρμόζονται οι Πρότυποι Κανονισμοί, Παράρτημα του Κεφ. 224 και συγκεκριμένα ο Κανονισμός 3(2). Προαπαιτούμενα για την εξεύρεση του μεριδίου κάθε κυρίου μονάδας στις αναγκαίες δαπάνες αποτελούν το σύνολο του εμβαδού της κοινόκτητης οικοδομής και του εμβαδού της κάθε μονάδας ξεχωριστά.
Άλλωστε αυτή ήταν και θέση του ΜΕ1 στην μαρτυρία του, στην παράγραφο 10 συγκεκριμένα της γραπτής μαρτυρίας του ότι ο κάθε ιδιοκτήτης «υποχρεούται να καταβάλλει και να συνεισφέρει στα κοινόχρηστα έξοδα...στην αναλογία που καθορίζεται με βάση το εμβαδόν της μονάδας του ως προς το συνολικό εμβαδό του κτιριακού συγκροτήματος». Θέση η οποία σημειώνω δεν αμφισβητήθηκε και για την οποία προβαίνω σε ανάλογο εύρημα.
Δεν έχει όμως παρουσιαστεί από καμία πλευρά μαρτυρία ποιο είναι το εμβαδό της μονάδας του Εναγόμενου επί του οποίου υπολογίστηκε το ποσό που απαιτεί η Ενάγουσα ούτε ο τρόπος ως αναφέρω πιο πάνω με τον οποίο υπολογίστηκε. Με έχει προβληματίσει κατά πόσο θα μπορούσε να γίνει κάποια μαθηματική πράξη προς διαπίστωση του ποσού. Έχοντας όμως υπόψιν ότι δεν έχουν παρουσιαστεί ούτε τα συνολικά έξοδα της κοινόκτητης ιδιοκτησίας για τα έτη 2022 – 2023 τα οποία θα μπορούσαν να αποτελέσουν μια βάση υπολογισμού του μεριδίου που αναλογεί στον Εναγόμενο σε συνδυασμό με όσα αναφέρω πιο πάνω, καταλήγω στο ότι η Ενάγουσα δεν έχει αποσείσει το βάρος απόδειξης που φέρει για απόδειξη των πιο πάνω.
Κατάληξη
Εν όψει όλων των ανωτέρω, η αγωγή απορρίπτεται με έξοδα υπέρ του Εναγόμενου και εναντίον της Ενάγουσας ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.) .....................................
Λ. Χαβιαράς,Ε.Δ.
Πιστόν Αντίγραφον
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο