ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Λ. Χαβιαρά Ε.Δ.
Αρ. Αιτ.: 2/23(i)
Aναφορικά με τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο ΚΕΦ 224, Άρθρο 80
Αναφορικά με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965, Άρθρο 51
Μεταξύ:
LA MAISON WEDDING DREAMS LTD
Αιτήτριας
-και-
1. Διευθυντή Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Λάρνακας)
2. Χρίστο Χρυσοστόμου
Καθ’ ων η Αίτηση
Ημερομηνία: 23.1.2026
Εμφανίσεις:
Για Αιτήτρια: κ. Πόλεος
Για Καθ’ ου η Αίτηση 1: κα. Χατζηζαχαρία
Για Καθ’ ου η Αίτηση 2: κ. Νικολάου για κ. Π. Γεωργίου
ΑΠΟΦΑΣΗ
Εισαγωγικά
Με την υπό εξέταση αίτηση η Αιτήτρια αιτείται ως ακολούθως:
«Α) Διάταγμα και/ή απόφαση του Σεβαστού Δικαστηρίου με το οποίο να κηρύσσεται άκυρη και/ή παράνομη και/ή στερημένη οποιουδήποτε έννομου αποτελέσματος και/ή παραμερισμό της διαταγής και/ή γνωστοποίησης και/ή απόφασης του Διευθυντή ημερομηνίας 1/12/22 για ακύρωση της εγγραφής ακινήτου επ’ ονόματι της Αιτήτριας.
Β) Οποιαδήποτε άλλη θεραπεία την οποία το Δικαστήριο θα θεωρήσει εύλογη και δίκαιη υπό τις περιστάσεις
Γ) Τα έξοδα της αίτησης, πλέον έξοδα επίδοσης».
Η αίτηση προσέκρουσε στις ενστάσεις των Καθ’ ων η Αίτηση οπότε η αίτηση οδηγήθηκε σε ακρόαση χωρίς οποιαδήποτε πλευρά να ζητήσει να αντεξετάσει την άλλη.
Οι συνήγοροι παράδωσαν στο Δικαστήριο γραπτώς τις θέσεις τους, τις οποίες υιοθέτησαν ενώ αγόρευσαν και προφορικά. Αναφέρω ευθύς εξ’ αρχής ότι το περιεχόμενο τους έχει εξεταστεί από το Δικαστήριο και είναι υπόψιν μου έστω και αν δεν γίνεται ρητή αναφορά στο κείμενο της παρούσας απόφασης.
Αίτηση και Ενστάσεις
Συνοπτικά αναφέρω για σκοπούς της παρούσας ότι σύμφωνα με τα όσα προκύπτουν από την ένορκη δήλωση της αίτησης και το Τεκμήριο Α, κατά τις 17.6.2021 η Αιτήτρια έχοντας εξασφαλίσει πληρεξούσιο έγγραφο από τον Καθ’ ου η Αίτηση 2 ως πωλητή προχώρησε σε μεταβίβαση μεριδίου ακινήτου στο όνομα της ως αγοραστής δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου που κατάθεσε στο κτηματολόγιο. Ο Καθ’ ου η Αίτηση 2 δεν ήταν παρών κατά την μεταβίβαση στις 17.6.2021.
Στις 6.10.2022 ο Καθ’ ου η Αίτηση 1 εξέδωσε ειδοποίηση προς τον Καθ’ ου η Αίτηση 2 την οποία κοινοποίησε στην Αιτήτρια στις 27.10.2022 και την ενημέρωνε, μεταξύ άλλων, ότι στις 11.6.2021 προσκομίσθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας, επιστολή από τον Καθ΄ ου η Αίτηση 2 μέσω της οποίας ζητούσε να ανακαλέσει το πληρεξούσιο που είχε δώσει. Ενημέρωνε επίσης ότι την ημέρα της μεταβίβασης κατά τον έλεγχο εκ παραδρομής ή και λάθους δεν έγινε αντιληπτή η πιο πάνω επιστολή, με αποτέλεσμα το γενικό πληρεξούσιο που παρουσιάστηκε από πλευράς της Αιτήτριας να γίνει αποδεκτό από το γραφείο μας. Ανάφερε ακόμη ότι λόγω της πιο πάνω παράλειψης ή/και λάθους έγινε μεταβίβαση του μεριδίου του ακινήτου και κατόπιν επανεξέτασης του θέματος από τον Διευθυντή ο τελευταίος αποφάσισε ότι δημιουργείται ζήτημα λάθους όπως προνοείται από το άρθρο 50 του Νόμου 9/65 και του άρθρου 61 του Κεφ.224 ασκώντας της εξουσίες προτίθεται να διορθώσει το λάθος με την επαναφορά του μεριδίου που μεταβιβάστηκε πίσω στον Καθ’ ου η Αίτηση 2 ούτως ώστε να επαναφερθεί το status quo. Με την ίδια ειδοποίηση έδωσε περιθώριο 30 ημερών για την υποβολή οποιασδήποτε ένστασης.
Η Αιτήτρια αντέδρασε με το να στείλει την επιστολή ημερομηνίας 4.11.2022 μέσω δικηγόρων δια της οποίας ήγειρε ένσταση στην εκδήλωση πρόθεσης διόρθωσης του λάθους από πλευράς του Καθ’ ου η Αίτηση 1 προβάλλοντας διάφορους λόγους και καταλογίζοντας, μεταξύ άλλων, στον Καθ’ ου η Αίτηση 1 ότι με την διαδικασία που ακολούθησε ενήργησε μεροληπτικά και καθόρισε γεγονότα χωρίς να ενημερώσει ή να δώσει την ευκαιρία στην Αιτήτρια να ακουστεί. Αναφέρθηκε επίσης στην ίδια επιστολή ότι η Αιτήτρια προέβη σε διεργασίες και επενδύσεις στο επίμαχο ακίνητο και η απόφαση του Καθ’ ου η Αίτηση 1 ανατρέπει και επηρεάζει την αξία και εμπορευσιμότητα του ακινήτου.
Με επιστολή ημερομηνίας 1.12.2022 γνωστοποιήθηκε ότι η ένσταση της Αιτήτριας απορρίφθηκε καθότι έχοντας την εξετάσει ο Καθ’ ου η Αίτηση 1 δεν εντόπισε οτιδήποτε το οποίο ήταν ικανό να τον πείσει να αλλάξει την πρόθεση του να προβεί σε διόρθωση του λάθους.
Στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την υπό κρίση αίτηση ο ενόρκως δηλών για την Αιτήτρια αναφέρει επιπρόσθετα, ότι από την ημέρα που έγινε η μεταβίβαση δεν είχε ποτέ εκφραστεί από τον Καθ’ ου η Αίτηση 2 οποιοδήποτε παράπονο αναφορικά με την συναλλαγή της πώλησης του μεριδίου του ακινήτου ούτε στάλθηκε στην Αιτήτρια οποιαδήποτε ειδοποίηση και δεν υπάρχει οποιαδήποτε νομική διαδικασία που αφορά την εν λόγω συναλλαγή. Η Αιτήτρια δεν γνώριζε για την ανάκληση του πληρεξούσιου και τα μόνα γεγονότα που ήρθαν εις γνώση της Αιτήτριας είναι από τις επιστολές 6.10.2022 και 1.12.2022 (Τεκμήριο Α). Εκφράζεται επιπρόσθετα η θέση ότι δεν παρέχεται η εξουσία στον Καθ’ ου η Αίτηση 1 να επιλύσει κτηματικές διαφορές ουσίας ή διαφορές που αφορούν σε διεκδίκηση ακίνητης ιδιοκτησίας στην βάση του άρθρου 61 του Κεφ.224 και σε καμία περίπτωση στην βάση του ίδιου άρθρου παρέχεται εξουσία να διαφοροποιήσει την απόφαση του λόγω λάθους που ο ίδιος ο Καθ’ ου η Αίτηση 1 διέπραξε.
Ο Καθ’ ου η Αίτηση 1 μέσω της ένστασης του προτάσσει 12 λόγους για τους οποίους υποστηρίζει ότι η υπό εξέταση αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί. Κατά την κρίση μου δεν χρειάζεται να τους παραθέσω στην παρούσα απόφαση. Η ουσία της ένστασης του Καθ΄ ου η Αίτηση 1 έγκειται στο ότι θεωρεί την απόφαση του ορθή και πλήρως αιτιολογημένη και υποστηρίζει ότι έλαβε την απόφαση του αφού αξιολόγησε και εκτίμησε όλα τα αναγκαία και/ή ενδεδειγμένα και/ή πραγματικά περιστατικά προβαίνοντας σε ολοκληρωμένη και ενδελεχή έρευνα. Προβάλλει επίσης την θέση ότι ενήργησε εντός των πλαισίων του Νόμου και άσκησε κατά ορθό και δίκαιο τρόπο τις εξουσίες που του παρέχονται από την οικεία νομοθεσία.
Η ένσταση του Καθ’ ου η Αίτηση 1 συνοδεύεται από ένορκη δήλωση κτηματολογικού λειτουργού. Ως προς το ιστορικό των γεγονότων στον βαθμό που αυτά αφορούν στην μεταβίβαση δυνάμει πωλητήριου εγγράφου μεταξύ Αιτήτριας και Καθ’ ου η Αίτηση 2, την παρουσία πληρεξούσιου εγγράφου που εκδόθηκε από τον Καθ’ ου η Αίτηση 2, την ανάκληση του (Τεκμήριο 1 στην ένσταση του Καθ’ ου η Αίτηση 1), την εκδήλωση πρόθεσης του Καθ’ ου η Αίτηση 1 για ανάκληση και γνωστοποίησης της, την υποβολή ένστασης από πλευράς Αιτήτριας και της εξέτασης της με την κατάληξη που αυτή είχε δεν υπάρχει διάσταση με όσα παρουσίασε η Αιτήτρια μέσω του Τεκμηρίου Α. Κατά τα λοιπά εκφράζει την πεποίθηση ότι η απόφαση του Καθ’ ου η Αίτηση 1 είναι ορθή, νόμιμη και πλήρως αιτιολογημένη.
Ο Καθ’ ου η Αίτηση 2 με τη σειρά του προβάλλει 5 λόγους ένστασης με τους οποίους υποστηρίζει ότι δεν αιτιολογείται η έκδοση οποιουδήποτε διατάγματος και ότι, η υπό κρίση αίτηση πρέπει να απορριφθεί καθότι μέσω αυτής, η Αιτήτρια ανεπίτρεπτα και εκ του πλαγίου επιχειρεί να εγείρει ζητήματα τα οποία δεν δύναται να εξεταστούν στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας. Προβάλλει επίσης την θέση ότι, εάν η Αιτήτρια θεωρεί ότι υπήρξε οποιαδήποτε παράβαση του πωλητήριου εγγράφου θα πρέπει να κινηθεί με άλλες διαδικασίες και πως θα ήταν παράνομο το παρόν Δικαστήριο να διατάξει την επανεγγραφή του μεριδίου επ’ ονόματι της Αιτήτριας.
Οι πιο πάνω θέσεις επαναλαμβάνονται στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση του Καθ’ ου η Αίτηση 2 ο οποίος εξηγεί τους λόγους για τους οποίους προέβη σε ανάκληση του πληρεξούσιου. Είναι η θέση του επίσης την οποία σημειώνει καταληκτικά ότι, η αίτηση πρέπει να απορριφθεί δίχως άλλο εφόσον η μοναδική της βάση είναι η διαταγή προς τον Καθ’ ου η Αίτηση 1 να αποδεχθεί να μεταβιβάσει περιουσία στην βάση πληρεξούσιου που έχει ανακληθεί πριν την ημέρα της μεταβίβασης.
Νομική Πτυχή
Στην υπόθεση Αντώνης Ζαχαρίου Ιωάννου ν. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας κ.α. Πολ. Εφ. 64/2018 ημερομηνίας 28.2.2024 παρατέθηκε από το Εφετείο η νομική πτυχή αυτής της φύσης διαδικασίας. Αν και κάποιας έκτασης, παραθέτω πιο κάτω το σχετικό απόσπασμα καθότι είναι πλήρως κατατοπιστικό:
«Όπως έχει κατ' επανάληψη νομολογηθεί, η αίτηση - έφεση ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου αποτελεί την μόνη οδό για αναθεώρηση απόφασης του Διευθυντή Κτηματολογίου, προκειμένου να ελεγχθεί όχι μόνο η νομιμότητα αλλά και η ορθότητα της απόφασης (βλ. Στην παρούσα περίπτωση η αίτηση - έφεση στηρίχθηκε στο Άρθρο 80 του Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμου (Κεφ.224)που έχει ως εξής:
80. Κάθε πρόσωπο το οποίο έχει παράπονο κατά οποιασδήποτε διαταγής, ειδοποίησης ή απόφασης του Διευθυντή, που διενεργήθηκε, δόθηκε ή λήφθηκε δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού δύναται, εντός τριάντα ημερών από την ημερομηνία κοινοποίησης σε αυτόν της διαταγής αυτής, ειδοποίησης ή απόφασης να υποβάλει έφεση στο Δικαστήριο και το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει επί αυτής τέτοιο διάταγμα ως ήθελε είναι δίκαιο αλλά, κανένα Δικαστήριο δεν επιλαμβάνεται οποιασδήποτε αγωγής ή διαδικασίας επί οποιουδήποτε ζητήματος σε σχέση με το οποίο ο Διευθυντήςέχει εξουσία να ενεργεί δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού, εκτός με έφεση όπως προνοείται στο άρθρο αυτό:
..............................
Σύμφωνα με την νομολογία που έχει ερμηνεύσει το Άρθρο 80 του Κεφ. 224, το Επαρχιακό Δικαστήριο ακολουθεί τις αρχές με βάση τις οποίες το Διοικητικό Δικαστήριο, προβαίνει σε δικαστικό έλεγχο σε συνάρτηση με διοικητικές πράξεις ή αποφάσεις στον τομέα του δημόσιου δικαίου (βλ. Αντωνίου ν. Αριστοκλή κα (2016) 1 Α.Α.Δ 1616).
Μεταξύ των λόγων ακύρωσης διοικητικών πράξεων, έχει αναγνωριστεί και η έλλειψη αιτιολογίας της διοικητικής πράξης (βλ. μεταξύ άλλων , η υποχρέωση αιτιολογίας πηγάζει επίσης από τις πρόνοιες του Κανονισμού 6 των Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Κανονισμών του 1956.
....
Όμως το Επαρχιακό Δικαστήριο δεν περιορίζεται στον έλεγχο της νομιμότητας της απόφασης του Διευθυντή όπως συμβαίνει στην διοικητική δίκη, αλλά επεκτείνεται στην ορθότητα της και γενικότερα στις ρυθμίσεις των δικαιωμάτων των διαδίκων με γνώμονα το δίκαιο του πράγματος. Σύμφωνα με την απόφαση το Επαρχιακό Δικαστήριο δύναται σε διαδικασίες αίτησης - έφεσης με βάση το Άρθρο 80 του Κεφ. 224, να προβεί σε αναψηλάφιση της απόφασης του Διευθυντή, ακολουθώντας συναφείς αρχές προς την αναθεωρητική διαδικασία, δικαιούμενο όμως ταυτόχρονα να υποκαταστήσει με δική του απόφαση, αυτήν του Διευθυντή. Περαιτέρω, το Επαρχιακό Δικαστήριο ερευνά όχι μόνο αν η απόφαση του Διευθυντή ήταν αιτιολογημένη και εύλογη υπό τις περιστάσεις αλλά αν ήταν και ουσιαστικά ορθή ( (1992) 1 Α.Α.Δ 1312 και Σάββα ν. Κώστα (2003) 1 Α.Α.Δ 1944, Κουντουρίδη κα ν. Νικολάου, 1 Α.Α.Δ (2008) 2008).
Τονίζεται εντούτοις ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο δεν θα υποκαταστήσει εύκολα με τη δική του διακριτική ευχέρεια, αυτήν του Διευθυντή εκτός εάν υπάρχουν ισχυροί λόγοι που να αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και οι οποίοι να συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση. Η εξουσία του Διευθυντή είναι πράγματι ευρεία σύμφωνα με το Νόμο και τους Κανονισμούς, ιδιαίτερα γιατί είναι πρόσωπο περισσότερο ικανό σαν ειδικός να αποφασίσει ζητήματα κτηματικής φύσης και το Δικαστήριο στην απουσία συγκεκριμένων και ισχυρών λόγων δεν μπορεί να θέσει υπό αμφισβήτηση τα συμπεράσματά του. Σχετική είναι η υπόθεση (ανωτέρω). Λέχθηκε ότι, παρότι κατά το δικαστικό έλεγχο που προσφέρει το Άρθρο 80 του Κεφ.224 το Δικαστήριο υπεισέρχεται στην ίδια την ουσιαστική ορθότητα της απόφασης του Διευθυντή και δεν περιορίζεται στην εξωτερική νομιμότητα της, εντούτοις το βάρος είναι στον εφεσείοντα - αιτητή να καταδείξει ότι η απόφαση του Διευθυντή ως του κατ' εξοχήν αρμόδιου, είναι λανθασμένη. Εγχείρημα όχι ευχερές, που μπορεί να επιτύχει μόνο αν συντρέχουν ισχυροί λόγοι που να το στηρίζουν.
Να σημειωθεί επίσης ως προς το διαδικαστικό μέρος της αίτησης - έφεσης ότι σύμφωνα με το Άρθρο 10.3 των Περί Ακινήτου Ιδιοκτήσιας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Κανονισμών του 1956, η ακρόαση της αίτησης - έφεσης διεξάγεται στη βάση των γεγονότων που αναφέρονται στην αίτηση ή στις ένορκες δηλώσεις με δικαίωμα αντεξέτασης ως προνοείται από τη Διαταγή 39 των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών που ίσχυαν κατά τους επίδικους χρόνους εκδίκασης της υπόθεσης.»
Επίσης, στην υπόθεση Γιάννουκκου κ.α. ν. MAKRIS HOTEL (KAKOPETRIA) LIMITED, Πολ.Εφ. 335/2018, ημερομηνίας 14.5.2024 το Εφετείο υπόδειξε ότι το Δικαστήριο:
«…δεν αντικαθιστά εύκολα τη δική του κρίση σε βάρος αυτής του Διευθυντή. Το πράττει μόνον, όταν συντρέχουν ισχυροί λόγοι, οι οποίοι αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και οι οποίοι συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση. Η εξουσία που έχει ο Διευθυντής με βάση τον Νόμο και τους Κανονισμούς είναι ευρεία και είναι κατά κανόνα το πλέον αρμόδιο πρόσωπο να αποφασίσει, ως ειδικός, τα θέματα που εγείρονται ενώπιον του. Το Δικαστήριο στην απουσία συγκεκριμένων και ισχυρών λόγων δεν πρέπει να θέτει υπό αμφισβήτηση τα συμπεράσματα του … σε περίπτωση αμφισβητουμένων γεγονότων το βάρος είναι στους ώμους του αιτητή να αποδείξει ότι η απόφαση του Διευθυντή είναι εσφαλμένη…»
Αναφορικά με την εξουσία του Διευθυντή του Κτηματολογίου να προβαίνει ο ίδιος σε διόρθωση λάθους ή παράλειψης, αυτή διέπεται από το άρθρο 61 του Κεφ.224, το οποίο προνοεί τα ακόλουθα:
«61.-(1) Ο Διευθυντής δύναται να διορθώσει οποιοδήποτε λάθος ή παράλειψη στο Κτηματικό Μητρώο ή σε οποιοδήποτε βιβλίο ή σχέδιο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, ή σε οποιοδήποτε πιστοποιητικό εγγραφής, και κάθε τέτοιο Μητρώο, βιβλίο, σχέδιο ή πιστοποιητικό εγγραφής που διορθώθηκε με τον τρόπο αυτό έχει την ίδια εγκυρότητα και ισχύ όπως αν το λάθος αυτό ή η παράλειψη αυτή να μην είχε γίνει.
(2) Όταν λόγω λάθους, παράλειψης, ψευδούς βεβαίωσης ή ψευδούς παράστασης που έγινε καλή τη πίστει ή δόλια, διενεργηθεί οποιαδήποτε εγγραφή σε οποιοδήποτε βιβλίο Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, ο Διευθυντής δύναται, μετά την διαπίστωση των αληθινών γεγονότων, να προβεί σε ακύρωση της εγγραφής αυτής καθώς και κάθε πιστοποιητικού που σχετίζεται με την εγγραφή αυτή.
(3) Καμιά τροποποίηση, διόρθωση ή ακύρωση δεν διενεργείται δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (1) ή (2) εκτός αν δοθεί από το Διευθυντή προηγούμενη ειδοποίηση τριάντα ημερών σε οποιοδήποτε πρόσωπο το οποίο δυνατό να επηρεάζεται από αυτή, και οποιοδήποτε πρόσωπο δύναται, εντός της περιόδου των τριάντα ημερών από την ημερομηνία κατά την οποία δόθηκε η ειδοποίηση αυτή, να καταχωρήσει ένσταση στο Διευθυντή ο οποίος για τούτο εξετάζει αυτή και δίνει ειδοποίηση για την απόφαση του επί αυτής στον ενιστάμενο.»
Στην υπόθεση Φιλίππου ν. Στυλιανού (1992) 1 Α.Α.Δ 448 λέχθηκε ότι:
«Η διόρθωση λάθους συνιστά κατ' εξοχή διοικητική λειτουργία η οποία ανάγεται στην αρμοδιότητα του τμήματος το οποίο είναι υπεύθυνο για το λάθος. Άλλωστε, το Κτηματολόγιο είναι εξόχως σε θέση να διαπιστώσει λάθη σε κτηματολογικές εγγραφές και μητρώα. Πρόκειται για διοικητική λειτουργία στον τομέα του ιδιωτικού δικαίου. Ο δικαστικός έλεγχος που προβλέπεται από το άρθρο 80 διασφαλίζει στο ακέραιο το δικαίωμα του πολίτη για προσφυγή στο δικαστήριο για την προστασία των δικαιωμάτων του που θίγονται από σφάλματα των διοικητικών Αρχών. Εφόσον το θέμα αφορά κατ' εξοχή ιδιωτικά δικαιώματα, δικαιοδοσία για την αναθεώρηση διοικητικής απόφασης παρέχεται στα πολιτικά δικαστήρια της χώρας…»
Το πιο πάνω άρθρο προσφέρεται όπου υπάρχει ισχυρισμός για λάθη στα βιβλία ή σχέδια του Κτηματολογίου (βλ. Διευθυντής Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ν. Σταύρου κ.α. (2015) 1 Α.Α.Δ 711). Η Νομολογία μας έχει καταδείξει ότι «η εφαρμογή του Άρθρου 61 περιορίζεται στις περιπτώσεις εκείνες που το λάθος μπορεί να ευρεθεί και να διορθωθεί από τα σχέδια και βιβλία του Κτηματολογίου, χωρίς περαιτέρω έρευνα» (βλ. Φιλίππου ανωτέρω, Νικολάου κ.α. ν. Βλαδιμήρου Πολ. Εφ. 320/2013, ημερομηνίας 24.6.2020, ECLI:CY:AD:2020:A200 ). Και είναι κάτω από αυτό το πρίσμα που θα πρέπει να γίνει η εξέταση της κάθε περίπτωσης, εάν δηλαδή το λάθος μπορούσε να ανευρεθεί και να διορθωθεί χωρίς την ανάγκη κάποιας έρευνας ή πρόκειται για περίπτωση στην οποία τα θέματα καθίστανται περίπλοκα λόγω προβολής διάφορων ισχυρισμών η για την λύση των οποίων θα απαιτείτο διερεύνηση, όχι απλώς κτηματολογική τότε το ζήτημα πρέπει να άγεται απευθείας ενώπιον Δικαστηρίου. (βλ, Socratous v. Mezou (1975) 1 CLR 62, Φιλίππου (ανωτέρω), Χριστοδούλου ν. Χ" Λοϊζου κ.ά. (1992) 1 Α.Α.Δ 658, Λιασίδης ν. Γενικός Εισαγγελέας (1989) 1 (Ε)Α.Α.Δ. 185, Hassidoff Abraham v. Paul Antoine-Aristide Santi and Others (1970) 1 CLR 220). ΄
Στην υπόθεση Θεοφίλου ν. Πολεμίτη (1998) 1 Α.Α.Δ. 1349 η οποία αφορούσε την εξουσία του Διευθυντή να προβαίνει σε διορθώσεις λαθών ή παραλείψεων σε μητρώα του Κτηματολογικού Γραφείου, υποδείχθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο ότι «όπου το ζήτημα παρουσιάζεται ως λάθος στην εγγραφή ενώ στην ουσία πρόκειται για σοβαρή διαφορά που αφορά την κυριότητα ακίνητης ιδιοκτησίας, το άρθρο 61 δεν τυγχάνει εφαρμογής». Η πιο πάνω προσέγγιση υιοθετήθηκε και από το Εφετείο στην υπόθεση Πετρακκίδη κ.α. ν. Αντώνη Χρ. Αντωνίου κ.α. Πολ. Εφ. 231/18, ημερομηνίας 27.5.2024).
Το ζήτημα επομένως θα εξαρτηθεί από την φύση του λάθους ή της παράλειψης την οποία ο Διευθυντής θα αποφασίσει να διορθώσει ή θεραπεύσει, αναλόγως της περίπτωσης και της όποιας πολυπλοκότητας ή μη στο θέμα.
Με γνώμονα τα πιο πάνω προχωρώ να εξετάσω όσα έχουν τεθεί ενώπιον μου.
Εφαρμογή – Συμπεράσματα
Ως προκύπτει τόσο από το περιεχόμενο των ενόρκων δηλώσεων της αίτησης όσο και των ενστάσεων δεν υπάρχει διάσταση ως προς τα γεγονότα τα οποία όπως παρουσιάζονται ανωτέρω προκύπτουν να έχουν ως εξής:
H Αιτήτρια παρουσίασε στις 17.6.2021 στο Κτηματολόγιο ένα πωλητήριο έγγραφο μεταξύ εκείνης και του Καθ’ ου η Αίτηση 2 και ένα πληρεξούσιο έγγραφο ημερομηνίας 15.1.2019 το οποίο είχε εκδοθεί προς αξιωματούχο της Αιτήτριας από τον Καθ’ ου η Αίτηση 2.
Το πληρεξούσιο είχε ανακληθεί πριν παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο με επιστολή του Καθ’ ου η Αίτηση 2 η οποία λήφθηκε από το Κτηματολόγιο στις 11.6.21. Ο Καθ’ ου η Αίτηση 2 δεν παρουσιάστηκε στο Κτηματολόγιο στις 17.6.2021.
Η μεταβίβαση έλαβε χώρα στις 17.6.2021 και από λάθος ή παράλειψη κατά τον έλεγχο δεν έγινε αντιληπτή η επιστολή του Καθ’ ου η Αίτηση 2.
Ο Καθ’ ου η Αίτηση 1 έκρινε ότι το πιο πάνω συνιστούσε λάθος το οποίο έπρεπε να διορθωθεί και ότι του παρεχόταν η εξουσία δυνάμει της σχετικής νομοθεσίας να το διορθώσει.
Αφού ο Καθ’ ου η Αιτηση 1 εξέδωσε σχετική ειδοποίηση, η Αιτήτρια υπόβαλε ένσταση την οποία ο Καθ’ ου η Αίτηση 1 δεν έκανε αποδεκτή και προχώρησε στην διόρθωση.
Με γνώμονα τα όσα έχουν παρατεθεί ανωτέρω ως προς την Νομική Πτυχή του ζητήματος με οδηγούν στο συμπέρασμα ότι ο Καθ’ ου η Αίτηση 1 είχε την εξουσία να προβεί σε διόρθωση λάθους το οποίο εντοπίστηκε.
Υπενθυμίζω και τονίζω ότι δεν αμφισβητήθηκε με οποιοδήποτε τρόπο το γεγονός ότι, ήταν εκ παραδρομής που δεν έγινε αντιληπτή η ανάκληση του πληρεξούσιου έγγραφου, η οποία χρονικά προηγείτο της παρουσίασης του στο Κτηματολόγιο. Κατά συνέπεια, εάν γινόταν αντιληπτό κατά την 17.6.2021, δεν θα προχωρούσε η μεταβίβαση. Επομένως, δεδομένου του ότι δεν παρουσιάστηκε ο Καθ’ ου η Αίτηση 2 στο Κτηματολόγιο στις 17.6.2021 η μεταβίβαση συνιστούσε λάθος.
Το πιο πάνω λάθος κατά την κρίση μου, ήταν καλόπιστο και μπορούσε να διορθωθεί χωρίς την ανάγκη διεξαγωγής κάποιας επιπρόσθετης έρευνας. Ούτε τίθετο θέμα αξιολόγησης οποιασδήποτε μαρτυρίας από τον Καθ’ ου η Αίτηση 1 ενόψει του γεγονότος πως ότι χρειαζόταν για να αποφασίσει ήταν ενώπιον του και δεν χρειαζόταν να επεκταθεί σε οποιεσδήποτε έρευνες εκτός Κτηματολογίου, έστω και αν ορθά έδωσε ειδοποίηση για δυνατότητα ένστασης. Συνεπώς, ήταν ορθή η απόφαση του Καθ’ ου η Αίτηση 1 να εφαρμόσει τις διατάξεις του άρθρου 61 ανωτέρω.
Πέραν και επιπρόσθετα των πιο πάνω, είμαι της γνώμης ότι οι οποιεσδήποτε διαφορές υπάρχουν μεταξύ Αιτήτριας και Καθ’ ου η Αίτηση 2 είναι άσχετες με το προφανώς καλόπιστο λάθος που έγινε με την μεταβίβαση ενώ υπήρχε ανάκληση του πληρεξουσίου.
Στην υπόθεση Σταύρου (ανωτέρω) εξετάστηκε κατά πόσο η ανάκληση του πληρεξουσίου στη βάση του οποίου είχαν γίνει οι επίδικες μεταβιβάσεις την ίδια ημερομηνία με την ανάκληση του, αποτελούσε καλόπιστο λάθος το οποίο μπορούσε να διορθωθεί με απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου, δεδομένου ότι δεν ετίθετο θέμα αξιολόγησης μαρτυρίας από τον τελευταίο και το Ανώτατο Δικαστήριο ανάφερε τα πιο κάτω τα οποία θεωρώ ότι αντικατοπτρίζουν τα γεγονότα και της υπό εξέταση περίπτωσης:
«Κατά την άποψή μας, πρόκειται για καθαρή περίπτωση λάθους εκ μέρους του Κτηματολογίου. Αναμφίβολα υπάρχουν διαφορές μεταξύ των διαδίκων, αλλά αυτές δεν έχουν σχέση με το καλόπιστο λάθος που έγινε από πλευράς του Κτηματολογίου με την αποδοχή των Δηλώσεων Μεταβίβασης Δ.560, Δ.561 και Δ.562, δυνάμει Πληρεξουσίου εγγράφου, το οποίο είχε ανακληθεί. Εδώ δεν τίθεται θέμα αξιολόγησης μαρτυρίας σε κατοπινό στάδιο, παρά την καταχώρηση στο Ηλεκτρονικό Σύστημα της ακύρωσης του Πληρεξουσίου, υπάλληλος, η οποία κατά τον ουσιώδη χρόνο ετύγχανε εκπαίδευσης, εκ παραδρομής δεν κατάφερε να εντοπίσει τα στοιχεία που αφορούσαν στην ακύρωση του Πληρεξουσίου, με αποτέλεσμα να αποδεχθεί τη μεταβίβαση. Ο Διευθυντής, μετά που έλαβε γνώση του παραπόνου, διεξήγαγε έρευνα. Περιόρισε την έρευνα του ουσιαστικά εντός του Κτηματολογίου, με αποκλειστικό αντικείμενο κατά πόσο το ΕΜ κατέθεσε όντως στο Κτηματολόγιο στις 11.3.2005 ανάκληση του Πληρεξουσίου που είχε δώσει στον Εφεσίβλητο 1. Το Τεκμήριο 1 ομιλεί επί τούτου αφεαυτού και δεν χρειαζόταν οποιαδήποτε περαιτέρω μαρτυρία για να διαπιστωθεί ότι εκ παραδρομής δεν λήφθηκε υπόψη ώστε να μην προβεί η υπάλληλος στην εγγραφή του κτήματος. Από τα στοιχεία που είχε στη διάθεσή του και ιδιαίτερα το Τεκμήριο 2 (Ακύρωση Πληρεξουσίου), σε συνδυασμό με τη μαρτυρία της υπαλλήλου, που εκ παραδρομής αποδέχθηκε την εγγραφή χωρίς να εντοπίσει το ακυρωθέν Πληρεξούσιο, δεν είχε δυσκολία να προχωρήσει σε διόρθωση του λάθους. Υπό τις περιστάσεις, δεν χρειαζόταν να προβεί σε οποιαδήποτε άλλη έρευνα, όπως εσφαλμένα απεφάνθη το πρωτόδικο δικαστήριο. Ο Διευθυντής, κατά την άποψή μας, δεν υπερέβη τα όρια της εξουσίας του, αλλά αντίθετα ορθά έκρινε ότι επρόκειτο για καλόπιστο λάθος εκ μέρους του Κτηματολογίου και όχι για περιουσιακή διαφορά και ορθά προχώρησε σε διόρθωσή του.»
Στην βάση όλων των πιο πάνω δεν έχω εντοπίσει οποιοδήποτε λόγο για τον οποίο χρειάζεται η επέμβαση του Δικαστηρίου ούτε έχουν τεθεί ικανοποιητικοί λόγοι που να συνηγορούν προς την κατεύθυνση αυτή.
Κατάληξη
Εν όψει όλων των ανωτέρω, η αίτηση απορρίπτεται.
Τα έξοδα επιδικάζονται προς όφελος των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 ως υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.) .....................................
Λ. Χαβιαράς,Ε.Δ.
Πιστόν Αντίγραφον
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο