ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Λ. Χαβιαρά Ε.Δ.
Αρ. Αιτ.: 549/25(i)
Μεταξύ:
OCRE HOLDING LTD
Ενάγουσας / Αιτήτριας
-και-
1.SUN TOWER PLAZA LTD
2. ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΥ ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΟΥ ΧΑΤΖΗΒΑΣΙΛΗ
3. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΟΥ ΧΑΤΖΗΒΑΣΙΛΗ
Εναγόμενων / Καθ’ ων η Αίτηση
Ημερομηνία: 11.2.2026
Εμφανίσεις:
Για Ενάγουσα / Αιτήτρια: κ. Γεωργίου για Φοίβος Χρήστος Κληρίδης & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε.
Για Εναγόμενους / Καθ’ ων η Αίτηση: κα. Μούσκου για Σωτήρη Αργυρού & Συνέταιροι Δ.Ε.Π.Ε.
ΑΠΟΦΑΣΗ
Εισαγωγικά
Με την απαίτηση της η Ενάγουσα διεκδικεί έκδοση απόφασης υπέρ της και εναντίον των Εναγόμενων ως ακολούθως:
«Α) Διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει τους Εναγόμενους 1, 2 και 3 προσωπικά και/ή δια των αντιπροσώπων και/ή υπαλλήλων αυτών όπως παύσουν να επεμβαίνουν εις την ακίνητη ιδιοκτησία και/ή κτήριο ιδιοκτησίας των Εναγόντων…
Β) Διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσεις τους Εναγόμενους 1, 2και 3 προσωπικά και/ή δια των αντιπροσώπων και/ή υπαλλήλων αυτών όπως εκκενώσουν την ακίνητη ιδιοκτησία και/ή κτήριο ιδιοκτησίας των Εναγόντων…και άμεσα παραδώσουν στους Ενάγοντες ελευθέρα κατοχή και χρήση αυτών.
Γ) €11.344,63 πλέον νόμιμο τόκο έναντι οφειλόμενων ενοικίων μέχρι 03/06/25 ή και 31/07/25 και εν συνεχεία μέχρι σήμερα ή και εν γένει ως αποζημιώσεις και/ή ως ενδιάμεσα κέρδη της Εναγόμενης εις βάρος των Εναγόντων και/ή ως απωλεσθείσες προσόδους και/ή δυνάμει αδικαιολόγητου πλουτισμού και/ή δυνάμει παράνομης επέμβασης ή και άλλως.
Δ) Ημερησίως το ποσό των €726.88 πλέον νόμιμο τόκο από 04/06/25 ή και από τις 31/07/25 ή και από την ημερομηνία καταχώρησης της παρούσας αγωγής μέχρι και την ημέρα παράδοσης και/ή εκκενώσεως του αναφερόμενου υποστατικού και/ή κτιρίου και/ή το ρηθέν ποσό ως αποζημιώσεις και/ή ως ενδιάμεσα κέρδη της Εναγόμενης 1 υπό την εγγύηση των Εναγόμενων 2 και 3 εις βάρος των Εναγόντων και/ή απωλεσθείσες προσόδους και/ή δυνάμει αδικαιολόγητου πλουτισμού και/ή δυνάμει παράνομης επέμβασης ή και άλλως πως.
Ε) Αναγνωριστική δήλωση ότι η συμφωνία ενοικίασης ημερομηνίας 31/12/17 έχει τερματιστεί στις 03/06/25.
Στ) Έξοδα πλέον Φ.Π.Α.»
Οι Εναγόμενοι καταχώρησαν εμφάνιση στις 2.10.2025 και μέχρι σήμερα δεν έχουν καταχωρήσει υπεράσπιση.
Η Ενάγουσα (εφεξής «η Αιτήτρια») προχώρησε να καταχωρήσει την υπό εξέταση αίτηση στις 6.10.2025 για έκδοση συνοπτικής απόφασης εναντίον των Εναγόμενων (εφεξής των «Καθ’ ων η Αίτηση»).
Η αίτηση της προσέκρουσε στην ένσταση των Καθ’ ων η Αίτηση. Αιτήτρια και Καθ’ ων η Αίτηση προβήκαν ακολούθως σε συμπληρωματική ένορκη δήλωση και η αίτηση οδηγήθηκε σε ακρόαση χωρίς οποιαδήποτε πλευρά να ζητήσει να αντεξετάσει την άλλη.
Οι συνήγοροι παράδωσαν στο Δικαστήριο γραπτώς τις θέσεις τους, τις οποίες υιοθέτησαν ενώ αγόρευσαν και προφορικά. Αναφέρω ευθύς εξ’ αρχής ότι το περιεχόμενο τους έχει εξεταστεί από το Δικαστήριο και είναι υπόψιν μου έστω και αν δεν γίνεται ρητή αναφορά στο κείμενο της παρούσας απόφασης.
Η Αίτηση
Την αίτηση συνοδεύει ένορκη δήλωση του Α.Κ. ο οποίος αναφέρει ότι είναι ένας εκ των δυο διευθυντών της Αιτήτριας και γνωρίζει τα γεγονότα από προσωπική του εμπλοκή. Η Αιτήτρια είναι ιδιοκτήτρια τριών οικοπέδων εντός των οποίων έχει ανεγερθεί τριώροφο κτήριο. Για κάποιο χρονικό διάστημα, ως αναφέρει, εντός του κτιρίου λειτουργούσε επιχείρηση και ενοικιαζόταν από την Καθ’ ης η Αίτηση 1 με τους Καθ’ ων η Αίτηση 2 και 3 να ήταν εγγυητές της, δυνάμει γραπτής συμφωνίας ενοικίασης ημερομηνίας 13.12.2017 (Τεκμήριο 1) η οποία υπογράφηκε μεταξύ των Καθ’ ων η Αίτηση και της προηγούμενης ιδιοκτήτριας.
Περί τις 23.5.2023 η εταιρεία GORDIAN HOLDINGS LTD (εφεξής «GORDIAN») διαδέχθηκε την προηγούμενη ιδιοκτήτρια και ακολούθως η Αιτήτρια κατέστη ιδιοκτήτρια δυνάμει συμφωνίας ημερομηνίας 26.6.2025. Η Αιτήτρια ενεγράφη ως ιδιοκτήτρια στις 18.7.2025 (Τεκμήριο 2). Στο μεταξύ η ενοικίαση συνεχιζόταν και η Καθ’ ης η Αίτηση 1 είχε αποδεχθεί την μεταβίβαση.
Σύμφωνα με το Τεκμήριο 1, η Καθ’ ης η Αίτηση 1 όφειλε να καταβάλλει ενοίκιο ύψους €6.500 πληρωτέο την 1η ημέρα κάθε μήνα από 1.3.2018. Θα υπήρχε αύξηση της τάξης των 5% ανά διετία στο ενοίκιο. Η Καθ’ ης η Αίτηση 1 ήταν υποχρεωμένη να καταβάλλει ανελλιπώς το ενοίκιο χωρίς καθυστέρηση και σε περίπτωση που καθυστερούσε να καταβάλει το ενοίκιο κατά την ημερομηνία που αυτό καθίστατο πληρωτέο, υπήρχε το δικαίωμα σε τερματισμό από πλευράς ιδιοκτήτη κατόπιν έγγραφης ειδοποίησης και απαίτησης όπως το κτήριο εκκενωθεί άμεσα και παραδοθεί ελεύθερη και κενή η κατοχή του, πληρωμής όλων των καθυστερημένων ενοικίων, πληρωμής λογαριασμών σε εκκρεμότητα, αποζημιώσεων και άλλων εξόδων. Στην περίπτωση όπου δεν θα υπήρχε συμμόρφωση η Καθ’ ης η Αίτηση 1 θα κατέβαλλε αποζημίωση για κάθε ημέρα που θα παράμενε στο κτήριο.
Η Καθ’ ης η Αίτηση 1 διατηρούσε το δικαίωμα όπως δυο μήνες πριν την λήξη της ενοικίασης παραδώσει εγγράφως ειδοποίηση σχετικά με την πρόθεση της να ανανεώσει την ενοικίαση από 1.3.2021 μέχρι 28.2.2026 και μετέπειτα από 1.3.2026 μέχρι 28.2.2031. Ήταν απαραίτητη προϋπόθεση για την ανανέωση η προηγούμενη πιστή τήρηση από μέρους της Καθ’ ης η Αίτηση 1 όλων των όρων της σύμβασης (Τεκμήριο 1). Οι Καθ’ ων η Αίτηση 2 και 3 οι οποίοι είναι διευθυντής και γραμματέας αντίστοιχα της Καθ’ ης η Αίτηση εγγυήθηκαν την πιστή τήρηση όλων των όρων του Τεκμηρίου 1 από την Καθ’ ης η Αίτηση 1.
Ως περαιτέρω αναφέρει ο Α.Κ. στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση, η Καθ’ ης η Αίτηση 1 δεν κατέβαλε οποιοδήποτε ενοίκιο μεταξύ 23.5.2023 και 3.6.2025. Ως εκ τούτου, η GORDIAN, μέσω επιστολής δια δικηγόρου ημερομηνίας 3.6.2025 (Τεκμήριο 3) την οποία απέστειλε στους Καθ’ ων η Αίτηση τους ενημέρωσε, μεταξύ άλλων, περί της ύπαρξης οφειλής ύψους €46.902,06 που αφορούσε στα ενοίκια μεταξύ Ιουνίου 2023 και Ιουνίου 2025, τερμάτισε την σύμβαση ενοικίασης και ότι η πιο πάνω οφειλή θα αυξανόταν για κάθε ημέρα που παράμενε εντός του κτηρίου. Κάλεσε επίσης τους Καθ’ ων η Αίτηση όπως, μεταξύ άλλων, άρουν κάθε επέμβαση επί του κτηρίου και παραδώσουν ελεύθερη και κενή την κατοχή μέχρι τις 31.7.2025 και καταβάλουν το πιο πάνω ποσό.
Με επιστολή 1.7.2025 η Καθ’ ης η Αίτηση 1 αρνήθηκε τα πιο πάνω (Τεκμήριο 4). Παρά την εν λόγω επιστολή της, η Καθ’ ης η Αίτηση 1 κατέβαλε διάφορα ποσά έναντι της πιο πάνω οφειλής της, παραδεχόμενη κατά τον Α.Κ. ότι υπήρξε παράβαση των όρων της σύμβασης (Τεκμήριο 1) και ότι νόμιμα τερματίστηκε η πιο πάνω σύμβαση με αποτέλεσμα να παραμείνει οφειλόμενο το ποσό των €11.344,63. Δεν συμμορφώθηκε όμως και δεν ανταποκρίθηκε στα όσα υπόλοιπα αξιώθηκαν με την επιστολή Τεκμήριο 3 ανωτέρω.
Η επιστολή 1.7.2025 απαντήθηκε από την GORDIAN μέσω επιστολής 17.7.2025 (Τεκμήριο 5) με την οποία επιβεβαίωσε το τερματισμό της σύμβασης (Τεκμήριο 1) και ανάφερε μεταξύ άλλων, ότι παρέμεινε το πιο πάνω ποσό ως οφειλόμενο για τα ενοίκια 23.5.2023 με 30.6.2025 την καταβολή των οποίων αξίωσε, και κάλεσε τους Καθ’ ων η Αίτηση 1 εκ νέου όπως παραδώσουν ελεύθερη και κενή την κατοχή του κτηρίου μέχρι την 31.7.2025.
Η συμφωνία αγοραπωλησίας του κτηρίου (Τεκμήριο 9) σύμφωνα με τον ενόρκως δηλούντα προέβλεπε ότι η σύμβαση ενοικίασης (Τεκμήριο 1) είχε τερματιστεί μέσω της επιστολής Τεκμήριο 3 πιο πάνω και ότι όλα τα δικαιώματα της προηγούμενης ιδιοκτήτριας που απορρέουν από το Τεκμήριο 1, εκχωρούνταν στην Αιτήτρια από την ημερομηνία μεταβίβασης, συμπεριλαμβανομένων των δικαιωμάτων είσπραξης οποιωνδήποτε οφειλόμενων ενοικίων πριν ή μετά την μεταβίβαση, του δικαιώματος έξωσης καθώς και όλων των δικαιωμάτων που κατείχε η προηγούμενη ιδιοκτήτρια έναντι της Καθ’ ης η Αίτηση 1.
Η Αιτήτρια αφού ενεγράφη ως ιδιοκτήτρια, με επιστολή της ημερομηνίας 21.7.2025 (Τεκμήριο 6) πληροφόρησε τους Καθ’ ων η Αίτηση ότι έχει καταστεί νόμιμη ιδιοκτήτρια του κτηρίου, ότι της έχουν εκχωρηθεί όλα τα δικαιώματα και υποχρεώσεις της GORDIAN από την ημερομηνία εγγραφής του κτηρίου επ’ ονόματι της Αιτήτριας και ότι η επιστολή Τεκμήριο 3 ισοδυναμεί με επιστολή που να έχει σταλθεί από την Αιτήτρια. Απαίτησε περαιτέρω όπως παραδοθεί ελεύθερη και κενή η κατοχή του κτηρίου μέχρι τις 31.7.2025 και την καταβολή αποζημιώσεων για κάθε ημέρα από 4.6.2025 για παράνομη επέμβαση.
Οι Καθ’ ων η Αίτηση, σύμφωνα με τον Α.Κ. με επιστολή ημερομηνίας 23.7.2025 (Τεκμήριο 7) προέβαλαν διάφορους ανυπόστατους ισχυρισμούς και οι οποιεσδήποτε θέσεις ή ισχυρισμοί των τελευταίων σε σχέση με προσθήκες και έργα που έχουν ανεβάσει την αξία του κτηρίου ή απαιτήσεις τους σχετικά, δεν έχουν οποιαδήποτε σχέση με την μεταξύ τους διαφορά αλλά μεταξύ Καθ’ ων η Αίτηση και GORDIAN. Η Αιτήτρια απάντησε με επιστολή της ίδιας ημερομηνίας (Τεκμήριο 8).
Ο ενόρκως δηλών αναφέρει επιπρόσθετα ότι μέχρι σήμερα η Καθ’ ης η Αίτηση 1 εξακολουθεί να βρίσκεται εντός του κτηρίου και να ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα χωρίς να καταβάλλει οποιοδήποτε ενοίκιο και εξ όσων αντιλαμβάνεται οι Καθ’ ων η Αίτηση αποκομίζουν κέρδη λόγω της παράνομης παραμονής τους στον χώρο. Υποστηρίζει επιπλέον ότι σύμφωνα με σχετική εκτίμηση (Τεκμήριο 10) η Καθ’ ης η Αίτηση 1 οφείλει από 4.6.2025 ή από 1.8.2025 να πληρώνει στην Αιτήτρια το ποσό των €726,88 ημερησίως λόγω παράνομης επέμβασης της στο κτήριο, μέχρι την παράδοση του ακινήτου. Το πιο πάνω ποσό πρέπει να το καταβάλει στην Αιτήτρια ως αποζημιώσεις, ενδιάμεση κέρδη της Καθ’ ης η Αίτηση 1 εις βάρος της Αιτήτριας ή δυνάμει αδικαιολόγητου πλουτισμού ή παράνομης επέμβασης. Είναι επίσης θέση του ότι η αγοραστική αξία του ακινήτου ανέρχεται σε €3.425.000 και η ενοικιαστική αξία σε €726,88 ημερησίως και ότι η Αιτήτρια είχε πληρώσει ποσό σχεδόν €2.000.000 για την αγορά του κτηρίου το οποίο δεν μπορεί να εκμεταλλευτεί όπως επιθυμεί ένεκα της παράνομης επέμβασης από πλευράς της Καθ’ ης η Αίτηση 1. Εναλλακτικά, σημειώνει, ότι η σύμβαση ενοικίασης έχει αυτοδικαίως τερματιστεί λόγω μη καταβολής ενοικίων από πλευράς της Καθ’ ης η Αίτηση 1.
Τέλος αναφέρει ότι εξ όσων συμβουλεύεται από τους δικηγόρους της Αιτήτριας, οι Καθ’ ων η Αίτηση δεν έχουν απολύτως ουδεμία πραγματική προοπτική επιτυχίας στην οποιαδήποτε υπεράσπιση και δε γνωρίζει κάποιο λόγο για τον οποίο πρέπει να εκδικαστεί η απαίτηση. Προχωρεί δε καταληκτικά να αναφέρει, μεταξύ άλλων, ότι η απαίτηση της Αιτήτριας είναι τεκμηριωμένη ενώ χαρακτηρίζει ανέλπιδη την υπεράσπιση των Καθ’ ων η Αίτηση γιατί, υπήρξε σαφής παραβίαση της σύμβασης ενοικίασης, η σύμβαση ενοικίασης τερματίστηκε νόμιμα, η Καθ’ ης η Αίτηση επεμβαίνει παράνομα στο κτήριο εφόσον εξακολουθεί να βρίσκεται εντός του χωρίς να καταβάλλει ενοίκιο από 4.6.2025 ή 1.8.2025, οι Καθ’ ων η Αίτηση 2 και 3 εγγυήθηκαν προσωπικά την Καθ’ ης η Αίτηση 1 και αναγνωρίστηκε η παραβίαση από πλευράς Καθ’ ης η Αίτηση εξ ου και προέβη σε πληρωμές. Τα γεγονότα κατά τον ενόρκως δηλούνται είναι χωρίς αμφισβήτηση και εύκολα μπορεί το Δικαστήριο να διαπιστώσει ότι δεν υπάρχει προοπτική επιτυχίας οποιασδήποτε υπεράσπισης.
Η Ένσταση
Με την ένσταση τους οι Καθ’ ων η Αίτηση προβάλλουν 14 λόγους για τους οποίους, κατ’ εκείνους δεν μπορεί να επιτύχει η υπό εξέταση αίτηση. Λόγω του ότι ανάμεσα στους λόγους ένστασης προβάλλονται προδικαστικά ζητήματα τους παραθέτω αυτούσιους αμέσως πιο κάτω:
«1. Οι Καθ’ ων η αίτηση εγείρουν πρώτη προδικαστική ένσταση και ισχυρίζονται ότι, η Αιτήτρια δεν δικαιούται να προωθεί την παρούσα αγωγή/αίτηση αφού ουδέποτε συμβλήθηκε με τους Καθ’ ων η αίτηση, και η Αιτήτρια είναι κάτοχος, και/ή ενοικιαστής, και/ή θέσμια ενοικιαστής, και/ή κάτοχος του επίδικου ακινήτου συμφώνως διατάγματος Δικαστηρίου στην αγωγή του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού με αρ. 4253/14 και του εκδοθέντος διατάγματος ημερ. 24/05/21 και/ή ήταν υποχρέωση της αιτήτριας να λάβει γνώση του εκδοθέντος διατάγματος.
2. Οι Καθ’ ων η αίτηση εγείρουν δεύτερη προδικαστική ένσταση και ισχυρίζονται ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας στερείται δικαιοδοσίας να επιληφθεί της αγωγής με τον πιο πάνω και αριθμό τίτλο, καθότι το επίδικο ακίνητο βρίσκεται στον Δήμο Λάρνακας, ο οποίος εμπίπτει στις ελεγχόμενες υπό του ενοικιοστασίου περιοχές με βάση την ΚΔΠ 519/2007 ως τροποποιήθηκε από την ΚΔΠ 232/2024 και κατά τον επίδικο χρόνο ενοικιαζόταν από την εταιρεία και/ή από τους ιδιοκτήτες της εταιρείας HOGLASTOS (PROPERTIES) LTD.
3. Οι Καθ’ ων η αίτηση εγείρουν τρίτη προδικαστική ένσταση και ισχυρίζονται ότι, η Αιτήτρια δεν δικαιούται να προωθεί την παρούσα αγωγή/αίτηση αφού ουδέποτε συμβλήθηκε με τους Καθ’ ων η αίτηση, ουδέποτε τους απέστειλε επιστολή τερματισμού αφού οι Καθ’ ων η αίτηση συμβλήθηκαν με την HOGLASTOS (PROPERTIES) LTD.
4. Οι Καθ’ ων η αίτηση εγείρουν τέταρτη προδικαστική ένσταση και ισχυρίζονται ότι, η Αιτήτρια δεν δικαιούται να προωθεί την παρούσα αγωγή/αίτηση αφού ουδέποτε συμβλήθηκε με τους Καθ’ ων η αίτηση, ουδέποτε τους απέστειλε επιστολή τερματισμού αφού οι Καθ’ ων η αίτηση συνέχισαν να καταβάλλουν ενοίκια στην HOGLASTOS (PROPERTIES) LTD ως το Διάταγμα του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού στην αγωγή αρ. 4253/14 ημερ. 24/06/2021 η οποία έκδωσε επικουρικό διάταγμα που δέσμευε τους Καθ’ ων η αίτηση καθορίζοντας λογαριασμό που θα έπρεπε να καταβάλλονταν τα ενοίκια.
5. Οι Καθ’ ων η αίτηση εγείρουν πέμπτη προδικαστική ένσταση και ισχυρίζονται ότι, η Αιτήτρια δεν δικαιούται να προωθεί την παρούσα αγωγή/αίτηση αφού ουδέποτε συμβλήθηκε με τους Καθ’ ων η αίτηση, ουδέποτε τους απέστειλε επιστολή τερματισμού αφού οι Καθ’ ων η αίτηση συνέχισαν να καταβάλλουν ενοίκια στην GORDIAN HOLDINGS LTD μετά που ενημερώθηκαν με έγγραφα ότι το ακίνητο μεταβιβάστηκε επ’ ονόματι τους και πάντοτε προς υπακοή του Διατάγματος του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού στην αγωγή αρ. 4253/14 ημερ. 24/06/2021.
6. Διαζευκτικά και/ή άνευ βλάβης των ως άνω προδικαστικών ενστάσεων, οι Καθ’ ων η αίτηση αρνούνται την απαίτηση της Ενάγουσας εταιρείας και εγείρουν επιπλέον λόγους ένστασης ως ακολούθως.
7. Η αίτηση είναι νομικά και ουσιαστικά αβάσιμη.
8. Η Αιτήτρια δεν εκθέτει όλα τα πραγματικά γεγονότα, ενώ τα γνωρίζει και/ή οφείλει να τα θέσει ενώπιον του Δικαστηρίου δεν παρέχει τα απαραίτητα γεγονότα για τη θεμελίωση της απαίτησης και/ή δεν αποκαλύπτει ουσιώδη γεγονότα.
9. Η ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση της Αιτήτριας εταιρείας και τα επισυνημμένα τεκμήρια δεν είναι νομικά και ουσιαστικά επαρκή για τη θεμελίωση της απαίτησης και/ή την έκδοση συνοπτικής απόφασης.
10. Οι Καθ’ ων η αίτηση έχουν πολύ καλή, ουσιαστική και καλόπιστη υπεράσπιση και ανταπαίτηση στην παρούσα αγωγή. Τα γεγονότα της υπόθεσης που εκθέτουν οι εναγόμενοι στην ένορκο δήλωση που συνοδεύει την παρούσα ένσταση αποτελούν ευλογοφανή ή συζητήσιμη υπεράσπιση καθώς και ανταπαίτηση και δείχνουν ότι πρέπει να επιτραπεί στους Καθ’ ων η αίτηση – Εναγόμενους να εγείρουν την υπεράσπιση τους.
11. Οι Καθ’ ων η αίτηση έχουν καλή υπεράσπιση επί της ουσίας, η οποία είναι καλόπιστη και επί νομικών θεμάτων και φαίνεται στην ένορκη δήλωση του διευθυντή Αλέξανδρου Χρυσόστομου Χατζηβασίλη και σε καμία περίπτωση δεν είναι για σκοπούς καθυστέρησης της υπόθεσης που έχει καταχωρηθεί το σημείωμα εμφάνισης.
12. Οι Καθ’ ων η αίτηση – Εναγόμενοι αρνούνται ότι οφείλουν το απαιτούμενο ποσό και εγείρουν ανταπαίτηση για ποσό που η Αιτήτρια εταιρεία οφείλει στους Καθ’ ων η αίτηση, ως εξηγεί στην ένορκη δήλωση του διευθυντή, Αλέξανδρου Χρυσόστομου Χατζηβασίλη.
13. Η παρούσα αίτηση καταχωρήθηκε καταχρηστικά, καταπιέστηκα, κακόβουλα και με μοναδικό σκοπό να στερήσει στους Καθ’ ων η αίτηση να υπερασπιστούν τη θέση τους με βάση το άρθρο 30 του Συντάγματος και την ΕΣΔΑ.
14. Δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις που θέτει το Μέρος 24 Καν.2 των Περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών του 2023 για έκδοση συνοπτικής απόφασης»
Η ένσταση συνοδεύεται από ένορκη δήλωση του Καθ’ ου η Αίτηση 2 και σε αυτήν επαναλαμβάνει στην ουσία τις προδικαστικές ενστάσεις που εγείρονται με την ένσταση ως καταγράφονται πιο πάνω. Επιπρόσθετα, ισχυρίζεται, μεταξύ άλλων, ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση έχουν πολύ καλή, ουσιαστική και καλόπιστη υπεράσπιση και τα γεγονότα τα οποία επικαλείται δεικνύουν ότι υπάρχει ευλογοφανής ή συζητήσιμη υπεράσπιση καθώς και ανταπαίτηση. Ισχυρίζεται επίσης ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση δεν οφείλουν οποιοδήποτε ποσό στην Αιτήτρια αλλά είναι η Αιτήτρια που οφείλει σε αυτούς χρήματα τα οποία ανταπαιτούν και καταλογίζει στην Αιτήτρια ότι δεν παράθεσε ολοκληρωμένα τα γεγονότα ενώπιον του Δικαστηρίου.
Προχωρεί ακολούθως ο Καθ’ ου η Αίτηση 2 να ισχυριστεί ότι στην υπό κρίση αίτηση δεν έχει καταδειχθεί από τον ενόρκως δηλούντα για την Αιτήτρια ότι πρόκειται περί προσώπου που έχει θετική γνώση των γεγονότων παρά μόνο η γνώση του προκύπτει μέσα από πληροφορίες που έχει αντλήσει από άλλα πρόσωπα και έγγραφα και προβαίνει τυπικά στην ένορκη δήλωση ενώ δεν έχει σχέση με την παρούσα υπόθεση.
Σύμφωνα πάντα με τον Καθ’ ου η Αίτηση 2, οι Καθ’ ων η Αίτηση βρίσκονται εντός του κτηρίου από τον Δεκέμβριο του 2017 και ουδέποτε έλαβαν γνώση ή συναίνεσαν στην μεταβίβαση παρά μόνο όταν τους κοινοποιήθηκε επιστολή της Αιτήτριας ημερομηνίας 21.7.2025. Παραδέχεται ότι η Καθ’ ης η Αίτηση 1 ενοικίασε το κτήριο από την HOGLASTOS (PROPERTIES) LTD δυνάμει σύμβασης ενοικίασης ημερομηνίας 13.12.2017 (Τεκμήριο 1 της αίτησης) με προσωπική εγγύηση του ιδίου και του Καθ’ ου η Αίτηση 3, δεν αποδέχεται όμως ότι το κτήριο αποτέλεσε για κάποιο διάστημα νόμιμο χώρο διεξαγωγής επιχείρησης και προβάλλει την θέση ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση το κατείχαν, το κατέχουν και το ενοικιάζουν νόμιμα. Σε σχέση δε με τους όρους του Τεκμηρίου 1 της αίτησης, ο Καθ’ ου η Αίτηση 2 ισχυρίζεται ότι ουδέποτε αποτέλεσε προϋπόθεση σύμφωνα με την σύμβαση ενοικίασης πως η ανανέωση της εξαρτάτο από την τήρηση όλων των όρων της ουσιωδών και μη. Οι Καθ’ ων η Αίτηση τήρησαν ευλαβικά τους όρους της εν λόγω σύμβασης και απέστειλαν επιστολή για ανανέωση της στις 14.5.2025 κάτι το οποίο έλαβε χώρα εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας και ήταν βάσει της σύμβασης ικανοποιητικό για σκοπούς ανανέωσης.
Η πλευρά των Καθ’ ων η Αίτηση προβάλλει επίσης τον ισχυρισμό ότι δεν οφείλουν οποιοδήποτε ποσό στην Αιτήτρια καθότι καταβάλλουν ή και κατέβαλλαν ενοίκια όπως είχαν διαταχθεί να πράξουν δυνάμει διατάγματος του Ε.Δ. Λεμεσού ημερομηνίας 24.6.2021 (Τεκμήριο 2) και κατά τον ουσιώδη χρόνο πλήρωναν ενοίκια στην GORDIAN σε λογαριασμό που τους είχε υποδειχθεί και αυτά καταβάλλονταν μέχρι τον Ιούλιο του 2025 (Τεκμήριο 3). Υπάρχει παραδοχή περί αποστολής προδικαστηριακού πρωτόκολλου, ο Καθ’ ου η Αίτηση 2 όμως ισχυρίζεται ότι όσα αναφέρονται εκεί είναι ισχυρισμοί ανυπόστατοι ενώ ισχυρίζεται επιπρόσθετα ότι ο μόνος λόγος για τον οποίο οι Καθ’ ων η Αίτηση έλαβαν επιστολή τερματισμού / προδικαστηριακού πρωτοκόλλου είναι γιατί άσκησαν το δικαίωμα τους να ανανεώσουν την σύμβαση ενοικίασης με επιστολή των δικηγόρων τους πιο πάνω. Παραδέχεται όμως την λήψη επιστολής ημερομηνίας 17.7.2025 (Τεκμήριο 5 της αίτησης) και την επιστολή ημερομηνίας 21.7.2025 (Τεκμήριο 6 της αίτησης) παρά του ότι η τελευταία επιδόθηκε σε άσχετο με την Καθ’ ης η Αίτηση 1 πρόσωπο.
Αποτελεί επιπρόσθετο ισχυρισμό ότι τα ποσά που διεκδικεί η Αιτήτρια δεν έχουν επεξηγηθεί με οποιοδήποτε τρόπο και δεν υποστηρίζονται με οποιοδήποτε τεκμήριο. Η Αιτήτρια, από τον Ιούλιο του 2025 που έχει καταστεί ιδιοκτήτρια επιχειρεί κακόβουλα και κακόπιστα να αποσπάσει χρήματα από τους Καθ’ ων η Αίτηση παρουσιάζοντας τα ως ΦΠΑ ή χρεώσεις ή αυξήσεις οι οποίες ουδόλως είχαν συμφωνηθεί στο συμβόλαιο. Μετά τον Ιούλιο του 2025 δεν καταβλήθηκε οποιοδήποτε ενοίκιο καθότι με την αλλαγή του ιδιοκτησιακού καθεστώτος οι δικηγόροι της Αιτήτριας αρνήθηκαν να κοινοποιήσουν στοιχεία λογαριασμού της Αιτήτριας για πληρωμή των ενοικίων παρά του ότι απαιτήθηκε από τους Καθ’ ων η Αίτηση μέσω επιστολής των δικηγόρων τους (Τεκμήριο 5).
Προβάλλει ακόμη ο Καθ’ ου η Αίτηση 2 την θέση ότι ήταν ρητή και/ή σιωπηρή συμφωνία και/ή συναίνεση μεταξύ της Καθ’ ης η Αίτηση 1 και της HOGLASTOS όταν υπόγραφαν την σύμβαση ενοικίασης ότι θα επιτρεπόταν στους Καθ’ ων η Αίτηση να προβούν σε βελτιωτικά έργα για να μετατραπεί σε κατάλληλο χώρο δραστηριοποίησης επιχείρησης. Τούτο είχε ως αποτέλεσμα η αξία του ακινήτου να αυξηθεί και σύμφωνα με εκτίμηση (Τεκμήριο 4) η ζημιά η οποία θα υποστούν οι Καθ’ ων η Αίτηση σε περίπτωση έξωσης θα ανέλθει σε ποσό €1.500.000,00 και έχουν πρόθεση να διεκδικήσουν ή απαιτήσουν με ανταπαίτηση γενικές αποζημιώσεις από την Αιτήτρια για ζημιά στην φήμη και/ή πελατεία τους ένεκα της συμπεριφοράς της Αιτήτριας. Σύμφωνα δε με τον Καθ’ ου η Αίτηση, η GORDIAN ξεγέλασε ή και εξαπάτησε την Αιτήτρια διαβεβαιώνοντας την ότι η ενοικίαση τερματίστηκε για να δημιουργηθεί η εντύπωση στην Αιτήτρια ότι θα λάμβανε ακίνητο με κενή κατοχή αλλά με τις προσθήκες που έκαναν οι Καθ’ ων η Αίτηση οι οποίοι συνεχίζουν να κατέχουν νόμιμα το ακίνητο στην βάση της σύμβασης ενοικίασης. Η Αιτήτρια θα έπρεπε να κινηθεί νομικά εναντίον της GORDIAN και όχι εναντίον των Καθ’ ων η Αίτηση.
Είναι καταληκτικά θέση του ότι στη βάση των όσων εγείρουν οι Καθ’ ων η Αίτηση, η περίπτωση δεν είναι κατάλληλη για να εκδικαστεί συνοπτικά αλλά τα θέματα πρέπει να αποφασιστούν στο πλαίσιο κανονικής δίκης. Εξ όσων συμβουλεύεται από τους δικηγόρους των Καθ’ ων η Αίτηση οι τελευταίοι έχουν πού καλή υπεράσπιση και πολύ καλές πιθανότητες επιτυχίας στην ανταπαίτηση τους και να μην ακουστούν σε ακρόαση θα ήταν εναντίον του συμφέροντος της δικαιοσύνης.
Συμπληρωματικής Ε/Δ Αιτήτριας
Με συμπληρωματική ένορκη δήλωση του Χρίστου Κωνσταντίνου, διευθυντή της Αιτήτριας, η τελευταία απαντά, μεταξύ άλλων, στις προδικαστικές ενστάσεις των Καθ’ ων η Αίτηση. Ισχυρίζεται μεταξύ άλλων ότι με βάση το διάταγμα του Ε.Δ. Λεμεσού δεν αναγνωρίζεται θέσμια ενοικίαση αλλά, εκείνο το προσωρινό διάταγμα διέταζε την HOGLASTOS να μην αποξενώσει τα ποσά που λάμβανε από ενοίκια των Καθ’ ων η Αίτηση και να μην αποκαλύψει πληροφορίες. Το εν λόγω διάταγμα κατέστη άνευ αντικειμένου εφόσον κατέστη νέα ιδιοκτήτρια η GORDIAN. Επισημαίνει ακόμη, ότι στο έντυπο εμφάνισης που καταχώρησαν οι Καθ’ ων η Αίτηση δεν επέλεξαν την αμφισβήτηση δικαιοδοσίας παρά μόνο αμφισβήτηση της απαίτησης με αποτέλεσμα να εμποδίζονται να εγείρουν ζητήματα δικαιοδοσίας. Σε κάθε περίπτωση η άδεια οικοδομής για το επίδικο κτήριο με αριθμό 4/ΕΣ/ 601/2006 εκδόθηκε το 2006 και το κτήριο ανεγέρθηκε το 2007. Συνεπώς δεν μπορεί να εμπίπτει στη δικαιοδοσία του ενοικιοστασίου αφού δεν υπήρχε το 1999. Προχωρεί δε να επαναλάβει τις θέσεις που προβλήθηκαν στην αρχική ένορκη δήλωση, υποδεικνύει αντιφάσεις στην μαρτυρία των Καθ’ ων η Αίτηση και υποστηρίζει την νομιμότητα του τερματισμού της σύμβασης ενοικίασης.
Συμπληρωματική Ε/Δ Καθ’ ων η Αίτηση
Με συμπληρωματική ένορκη δήλωση του Καθ’ ου η Αίτηση 2, οι Καθ’ ων η Αίτηση απορρίπτουν, μεταξύ άλλων, τα όσα καταγράφονται στην συμπληρωματική ένορκη δήλωση Κωνσταντίνου πιο πάνω. Δεν κρίνω σκόπιμο να καταγράψω σε πλήρη έκταση τα όσα αναφέρονται καθότι επί της ουσίας επαναλαμβάνονται σε μεγάλο βαθμό τα όσα αναφέρονται στην αρχική ένορκη δήλωση του. Η μόνη ουσιαστική προσθήκη είναι ο ισχυρισμός ότι περί τους μήνες Μάρτιος – Ιούνιος 2024 η GORDIAN είχε εκδώσει πιστωτικό σημείωμα προς όφελος των Καθ’ ων η Αίτηση καθότι είχαν καταβληθεί ποσά μεγαλύτερα του συμφωνηθέντος ενοικίου (Τεκμήριο 1 της συμπληρωματικής δήλωσης). Σε κάθε περίπτωση είναι η θέση του ότι, η Αιτήτρια δεν έχει επεξηγήσει πως προκύπτει η διαφορά από τα ποσά που αξίωση η GORDIAN με το ποσό των Ευρώ 11.000 περίπου που διεκδικεί η Αιτήτρια και ότι η τελευταία δεν αποδεικνύει το ποσό που διεκδικεί. Επαναλαμβάνει τους ισχυρισμούς του περί ύπαρξης καλής υπεράσπισης και πιθανότητας επιτυχίας σε ανταπαίτηση.
Νομική πτυχή
Η υπό εξέταση αίτηση στηρίζεται στο Μέρος 24 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας. Σύμφωνα με το Μέρος 24 Κ.2:
«24.2. Λόγοι έκδοσης συνοπτικής απόφασης
(1) Το δικαστήριο δύναται να εκδώσει συνοπτική απόφαση εναντίον ενάγοντα ή εναγόμενου επί του συνόλου απαίτησης ή επί συγκεκριμένου ζητήματος αν:
(α) κρίνει ότι:
(i) ο ενάγων δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας επί της απαίτησης ή του ζητήματος· ή
(ii) ο εναγόμενος δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης της απαίτησης ή του ζητήματος· και
(β) δεν υπάρχει κανένας άλλος επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση ή το ζήτημα πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη.»
Οι προϋποθέσεις για την έκδοση συνοπτικής απόφασης, περιλαμβάνονται στους Κ.3, 4 και 5 του Μ.24 των Κανονισμών πιο πάνω. Ως καταγράφεται στο Σύγγραμμα Blackstone’s Civil Practice 2018 σελ.595-597, η αίτηση μπορεί να καταχωρηθεί μόνο μετά την καταχώρηση εμφάνισης από πλευράς εναγόμενου. Η αίτηση καταχωρείται δια κλήσεως και συνοδεύεται από μαρτυρία και δήλωση αλήθειας. Για Στην μαρτυρία επί της οποία θα στηριχθεί ο ενάγων θα πρέπει να καταγράφεται ότι ο ενάγων πιστεύει ότι δεν υπάρχει υπεράσπιση με πραγματική προοπτική επιτυχίας. Συνήθως η μαρτυρία θα περιέχεται είτε στην ίδια την αίτηση είτε σε ξεχωριστό έγγραφο το οποίο θα πρέπει επίσης να επιδοθεί στην αντίδικη πλευρά. Θα ήταν επίσης συνετό όπως προχωρήσει να δώσει λεπτομέρειες του υπόβαθρου των γεγονότων και να παρουσιάσει γραπτή μαρτυρία με την οποία να δείχνει ότι δεν υπάρχει εύλογη υπεράσπιση. Θα πρέπει επίσης να καταγράφεται στην αίτηση ή την μαρτυρία ότι ο αιτητής δεν γνωρίζει άλλο λόγο για τον οποίο η απαίτηση ή το ζήτημα πρέπει να εκδικαστεί. Με την καταχώρηση της αίτησης για έκδοση συνοπτικής απόφασης, ο εναγόμενος δεν υποχρεούται να καταχωρήσει υπεράσπιση. Εάν δεν καταχωρήσει υπεράσπιση θα πρέπει να εξηγήσει γιατί η απαίτηση δεν είναι πιθανόν να επιτύχει και θα πρέπει, πιθανόν, να δώσει λεπτομερές υπόβαθρο γεγονότων. Αν και δεν υπήρχε τίποτα στους παλαιούς θεσμούς που να εμποδίζει την αίτηση να καταχωρηθεί καθυστερημένα αλλά το Δικαστήριο που επιλαμβανόταν μιας αίτησης με καθυστέρηση ίσως αισθανόταν ότι δεν έπειθε ο αιτητής λόγω της σημαντικής καθυστέρησης. Με την νέα κατάσταση, η αίτηση θα πρέπει συνήθως να καταχωρείται το διάστημα μεταξύ της επίδοσης της απαίτησης και της καταχώρησης του ερωτηματολογίου οδηγιών. Στην άλλη πλευρά θα πρέπει να δοθεί ειδοποίηση τουλάχιστον 14 ημερών για την ημερομηνία ακρόασης της αίτησης.
Το Μέρος 24 των Κανονισμών πιο πάνω, είναι αντίστοιχο με το Part 24 των Αγγλικών Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας. Στο σύγγραμμα «Civil Procedure», Vol.1, 2018, στην σελίδα 766, αναφέρεται ότι το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει συνοπτική απόφαση νοουμένου ότι ικανοποιούνται δύο προϋποθέσεις:
«Rule 24.2 states that summary judgment may be granted "on the whole of a claim or a particular issue in it" if two circumstances are satisfied: first, if the court considers that the party has no real prospect of (as the case may be) succeeding or successfully defending on "the claim or issue", and secondly, there is no other compelling reason why the "case or issue" should be disposed of at a trial (see r.24.2(b)).»
Σύμφωνα με το Blackstone’s πιο πάνω στις σελ. 598 – 599 υπάρχει «τεστ» για έκδοση συνοπτικής απόφασης. Παραθέτω το σχετικό απόσπασμα:
«An application for summary judgment is decided applying the test of whether the respondent has a case with a real prospect of success, which is considered having regard to the overriding objective of dealing with the case justly. This has been said to be consistent with the need for a fair trial under art. 6(1) of the European Convention of Human Rights (Three Rivers District Council v Bank of England (No.3) [2001] UKHL 16, [2003] 2 AC 1). Whether there is a real prospect of success, is the same test as that applied in applications to set aside default judgments…The question is whether there is a real prospect of success on the case pleaded in the particulars of the claim…
In Swain v Hillman [2001] 1 All ER 91 Lord Woolf MR said that the words ‘no real prospect of succeeding’ did not need any amplification as they spoke for themselves. The word ‘real’ directed the court to the need to see whether there was a realistic, as opposed to a fanciful, prospect of success. The phrase does not mean ‘real and substantial’ prospect of success. Nor does it mean that summary judgment will only be granted if the claim or defence is ‘bound to be dismissed at trial’. Nor that the defence is ‘seriously arguable’ (National Infrastructure Development Co. Ltd v Banco Santander SA [2017] EWCA Civ 27, [2017] 1 Lloyd’s Rep 361). Nor does it require compelling evidence, but simply enough evidence to raise a real prospect of a contrary case…»
Στην υπόθεση E.D. and F. Man Liquid Products Ltd v Patel [2003] EWCA Civ 472 o Potter LJ ανάφερε ότι εκείνο που απαιτείται από τον εναγόμενο είναι να έχει μια υπόθεση που είναι καλύτερη από απλώς συζητήσιμη:
«I regard the distinction between a realistic and fanciful prospect of success as appropriately reflecting the observation in…that the defence sought to be argued must carry some degree of conviction. Both approaches require the defendant to have a case which is better than merely arguable, as was formely the case under RSC ord.14»
Η πιο πάνω προσέγγιση υιοθετήθηκε στην υπόθεση Bee v Jenson [2007] RTR 115.
Ως επεξηγείται περαιτέρω στο πιο πάνω σύγγραμμα, το Δικαστήριο θα πρέπει να εξετάσει τις δηλώσεις των μαρτύρων και επίσης να διερωτηθεί εάν η υπόθεση είναι δεκτική ενισχυτικής μαρτυρίας κατά την δίκη. Όπου η μαρτυρία του καθ’ ου η αίτηση, λαμβανομένη υπόψιν στο απόγειο της, δεν εγείρει πιθανότητα υπεράσπισης, αλλά βρίσκεται στην σφαίρα του απίθανου, τότε η περίπτωση είναι κατάλληλη για έκδοση συνοπτικής απόφασης και αντίστροφα, όπου υπάρχει κάποια πιθανότητα επιτυχίας, θα πρέπει να αρνηθεί την έκδοση συνοπτικής απόφασης και δεν θα πρέπει να διεξάγει μια μίνι ακρόαση («mini-trial») αναφορικά με τα αμφισβητούμενα γεγονότα. Το ερώτημα του κατά πόσο υπάρχει μια πραγματική προοπτική επιτυχίας δεν προσεγγίζεται με την εφαρμογή του συνήθους βάρους απόδειξης του ισοζυγίου των πιθανοτήτων.
Ο Lord Woolf στην υπόθεση Swain (ανωτέρω) είχε αναφέρει, σε ελεύθερη μετάφραση, ότι οι διαδικασίες για έκδοση συνοπτικής απόφασης πρέπει να μένουν εντός του ορθού τους ρόλου. Δεν προορίζονται για απαλλαγή της ανάγκης ακρόασης όπου υπάρχουν θέματα που θα έπρεπε να αποφασιστούν κατά την ακρόαση. Περαιτέρω, οι ακροάσεις συνοπτικών αποφάσεων δεν πρέπει να είναι μίνι δίκες. Είναι απλά συνοπτικές ακροάσεις για απαλλαγή («dispose») από υποθέσεις οι οποίες δεν έχουν πραγματική πιθανότητα επιτυχίας.
Αναφορικά με το βάρος απόδειξης, στο σύγγραμμα «Zuckerman on Civil Procedure, Principles of Practice», 4η έκδοση, στην παράγραφο 9.59, αναφέρονται τα ακόλουθα:
«An applicant for summary judgement must establish that the respondent has no real prospect of succeeding: it is not for the respondent to show a real prospect of success. A respondent will be called upon to show its hand only if the applicant has established that there are grounds for concluding that the respondent has no real prospect of success».
Στον Blackstone’s (ανωτέρω) στην σελ. 600 αναφέρεται η πιο πάνω προσέγγιση με βάση τα όσα είχαν λεχθεί στην Patel πιο πάνω διευκρινίζοντας όμως ότι σε εκείνη την υπόθεση το Δικαστήριο εξέταζε αίτηση για παραμερισμό απόφασης που είχε εκδοθεί ερήμην. Παρόμοια προσέγγιση όμως υιοθετήθηκε στην υπόθεση Director of Assets Recovery Agency v Woodstock [2006] EWCA Civ 741, LTL 18/5/2006, όπου το Αγγλικό Εφετείο είχε αναφέρει ότι where the applicant establishes a prima facie case against the respondent, there is an evidential burden on the respondent to show a case answering that advanced by the applicant.
Στο ίδιο σύγγραμμα, στην ίδια σελίδα, επεξηγείται ακόμη ότι στις υποθέσεις όπου παρουσιάζεται πολυπλοκότητα στα γεγονότα και όπου εγείρονται γεγονότα και νομικά θέματα αναφορικά με τα οποία ο νόμος είναι πολύπλοκος μάλλον δεν είναι κατάλληλες για έκδοση συνοπτικής απόφασης. Παρά τα πιο πάνω, οι δικαστές κατά καιρούς εξετάζουν πλήρως πολύπλοκες αιτήσεις, ειδικά όπου υπάρχει η υποψία ότι ο καθ’ ου η αίτηση έχει φορτώσει το δικαστήριο με έγγραφα σε μια προσπάθεια να αποφύγει την έκδοση απόφασης εναντίον του (βλ. την εκεί αναφορά στην Jacobs UK Ltd v Skidmore Owings and Merrill LLP [2008] EWHC 2847 (TCC)M LTL 1/12/2008).
Στην ίδια πάντα σελίδα κάτω από την επικεφαλίδα «υπεράσπιση επί της ουσίας» (defence on the merits) αναφέρεται, σε ελεύθερη μετάφραση, ότι στις περισσότερες αιτήσεις για έκδοση συνοπτικής απόφασης, ο αιτητής παρουσιάζει την υπόθεση του μέσω δηλώσεων και τεκμηρίων επιδιώκοντας να πείσει το δικαστήριο ότι δεν υπάρχει πραγματική υπεράσπιση στην απαίτηση. Οι εναγόμενοι, αναπόφευκτα καλούνται να δηλώσουν την βάση επί της οποίας προτίθενται να εγείρουν οποιαδήποτε αμφισβήτηση κατά τη διάρκεια της επικοινωνίας πριν την απαίτηση. Αυτό γίνεται συγκεκριμένα όταν τα μέρη ακολουθούν ένα από τα προδικαστηριακά πρωτόκολλα. Εάν ένας εναγόμενος αποτύχει να δηλώσει υπεράσπιση σε προδικαστηριακή επικοινωνία, ή αν η προτιθέμενη υπεράσπιση μπορεί να είναι απλά αβάσιμη, ο ενάγων δύναται να δικαιολογείται να επιζητεί την έκδοση συνοπτικής απόφασης.
Υπεράσπιση με πραγματική προοπτική μπορεί να καταδειχθεί στη βάση (α) μίας ουσιαστικής υπεράσπισης…(β) ενός νομικού σημείου που καταστρέφει την υπόθεση του ενάγοντα…(γ) άρνησης των γεγονότων που συνθέτουν το αγώγιμο δικαίωμα του ενάγοντος…(δ) περαιτέρω γεγονότα που απαντούν στη βάση αγωγής του ενάγοντα. Γίνεται επίσης αναφορά στην σελ. 601 ως παράδειγμα με βάση τους παλιούς θεσμούς, στην υπόθεση Mercer v Craven Storage Ltd [1994] CLC 328 για την οποία καταγράφεται ότι «The claimant was a farmer who deposited a quantity of grain with the defendant storage company. Later, the claimant requested delivery, but the defendant was only able to deliver a small fraction of the grain. The defendant alleged that the claimant had entered into an agreement with a marketing company, and that the missing grain had been withdrawn from the store with the authority of the marketing company. By a bare majority it was held that this defence raised triable legal and factual issue, and leave to defend was given». Εξηγεί όμως ότι, με την αλλαγή στο τεστ η πιο πάνω υπόθεση σήμερα ενδεχομένως να κατέληγε στην έκδοση διατάγματος υπό όρους.
Στο εν λόγω σύγγραμμα στην σελ. 601 επεξηγείται ακόμη ότι, όταν με την υπόθεση εγείρεται ζήτημα ερμηνείας ενός όρου σε μια σύμβαση, το Δικαστήριο συνήθως θα επιλύσει το ζήτημα και θα εκδώσει την ανάλογη απόφαση του (βλ. Wootton ν Telecommunications UK Ltd (2000) LTL 4/5/2000). Αναφέρεται επίσης ότι, όταν ένα ξεκάθαρο νομικό ζήτημα εγείρεται υπό τύπο υπεράσπισης πρέπει να αποφασίζεται άμεσα. Παραθέτω το σχετικό απόσπασμα από την σελ. 601:
«Where a clear-cut issue of law is raised by way of defence in an application for summary judgment, the court should decide it immediately. This is so even if the question is, at first blush, of some complexity and therefore will take some time to argue fully (see Lord Green MR in Cow v Casey [1949] 1 KB 474). Not deciding a case once full argument has been addressed to the court on the issue will result in the case going to trial, where the argument has been addressed again, with consequent delay and unnecessary expense. »
Στην σελ. 602 του ίδιου συγγράμματος, με αναφορά στην υπόθεση Prince of Wales ν Associated Newspapers Ltd [2006] EWCA Civ 1776, [2008] Ch. 57 αναφέρεται ότι, οι περισσότερες αιτήσεις αποφασίζονται στη βάση των μη αμφισβητούμενων γεγονότων από τον καθ’ ου η αίτηση μαζί με την εκδοχή του επί των όσων αμφισβητούνται. Μια υπεράσπιση η οποία συνιστά απλώς άρνηση χωρίς επεξήγηση δύναται να οδηγήσει το δικαστήριο σε συμπέρασμα ότι δεν υπάρχει πραγματική προοπτική επιτυχίας της (βλ. Broderick v Centaur Tipping Services Ltd (2006) LTL 22/8/2006). To δικαστήριο αρχικά, θα λάβει υπόψιν την γραπτή μαρτυρία των μερών και αν αποκαλύπτει αμφισβήτηση με πραγματική προοπτική επιτυχίας, η αίτηση θα απορριφθεί. Δεν υπάρχει όμως κανόνας, ότι η συνοπτική απόφαση πρέπει πάντα να απορρίπτεται όπου ο καθ’ ου η αίτηση παρουσιάζει γραπτή μαρτυρία για να υποστηρίξει την υπόθεση του (βλ. Miller v Garton Shires [2006] EWCA Civ 1386, LTL 31/10/2006). Επεξηγείται ακόμη ότι, το δικαστήριο δεν είναι πάντα υποχρεωμένο να αποδεχθεί γραπτή μαρτυρία στην όψη της, και μπορεί να αγνοήσει μαρτυρία η οποία δεν είναι πειστική. Και δεν είναι επιτρεπτό για τον δικαστήριο σε αίτηση για έκδοση συνοπτικής απόφασης απλώς να αμφισβητήσει την μαρτυρία του καθ’ ου η αίτηση (βλ. Mentmore International Ltd v Abbey Healthcare (Festival) Ltd [2010] EWCA Civ 761, LTL 7/7/2010). Δεν είναι γενικά ασφαλές (για το δικαστήριο) να βασίσει συνοπτική απόφαση σε μαρτυρία δεύτερου και τρίτου βαθμού.
Εφαρμογή – Συμπεράσματα
Επειδή έχει εγερθεί μέσω της ένστασης ζήτημα δικαιοδοσίας του παρόντος Δικαστηρίου αναφέρω αρχικά ότι στο έντυπο εμφάνισης που έχουν καταχωρήσει οι Καθ’ ων η Αίτηση, δεν έχει επιλεγεί το σημείο αμφισβήτησης της δικαιοδοσίας παρά μόνο αμφισβήτησης της απαίτησης (βλ. Μέρος 12 Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας). Σύμφωνα με το Μέρος 12 ο διάδικος ο οποίος επιθυμεί να αμφισβητήσει τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου οφείλει να καταχωρήσει αίτηση εντός προβλεπόμενης προθεσμίας. Εδώ οι Καθ’ ων η Αίτηση δεν το έχουν πράξει. Σε κάθε περίπτωση, ακόμη και να θεωρείτο ότι δεν έχουν εγκαταλείψει το δικαίωμα τους να εγείρουν ζήτημα δικαιοδοσίας, ως προκύπτει από την ενώπιον μου γραπτή μαρτυρία, το κτήριο ανεγέρθηκε το 2007 αφού άδεια οικοδομής εκδόθηκε ως αναφέρεται σε προγενέστερο στάδιο της παρούσας απόφασης το 2006 άρα μεταγενέστερα του 1999 (βλ. Νίκος Εγγλέζου κ.α. ν. ΧΑΡΗΣ ΚΑΦΑΡΙΔΗ ΕΣΤΕΗΤ ΛΤΔ Πολ. Εφ. 295/2018 ημερομηνίας 28.3.2024). Δεν αμφισβητήθηκε η πιο πάνω μαρτυρία. Συνεπώς δεν γίνεται αποδεκτή η εισήγηση.
Με γνώμονα τις πιο πάνω αρχές διαπιστώνω ότι δεν υπάρχει αμφισβήτηση ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις για έκδοση συνοπτικής απόφασης. Οι Καθ’ ων η Αίτηση έχουν καταχωρήσει εμφάνιση. Η αίτηση καταχωρήθηκε μετά την καταχώρηση σημειώματος εμφάνισης και έχει επιδοθεί στους Καθ’ ων η Αίτηση. Η αίτηση επίσης συνοδεύεται από δήλωση αληθείας ενώ αναφέρεται στην μαρτυρία που την συνοδεύει η πεποίθηση ότι δεν υπάρχει προοπτικής επιτυχίας υπεράσπισης και ότι ο ενόρκως δηλών δεν γνωρίζει να υπάρχει άλλος λόγος για τον οποίο η απαίτηση ή το ζήτημα πρέπει να εκδικαστεί.
Έχοντας εξετάσει όσα έθεσαν ενώπιον μου τα μέρη προκύπτει να μην είναι αμφισβητούμενα ότι
- το κτήριο ενοικιάστηκε στην Καθ’ ης η Αίτηση δυνάμει σύμβασης ενοικίασης (Τεκμήριο 1 της αίτησης) από την HOGLASTOS.
- Μετέπειτα κατέστη νέα ιδιοκτήτρια του κτηρίου η GORDIAN και η Καθ’ ης η Αίτηση 1 συνέχισε να βρίσκεται εντός του κτηρίου.
- Η GORDIAN ακολούθως απέστειλε επιστολή προς την Καθ’ ης η Αίτηση 1 με την οποία απαίτησε μεταξύ άλλων, την καταβολή οφειλόμενων ενοικίων, ελεύθερη και κενή κατοχή του κτηρίου και ανάφερε ότι τερματίζει την σύμβαση ενοικίασης.
- Μετά την λήψη της επιστολής η Καθ’ ης η Αίτηση 1 κατέβαλε κάποια ποσά στην GORDIAN.
- Νέα ιδιοκτήτρια του κτηρίου κατέστη αργότερα η Αιτήτρια η οποία απέστειλε με τη σειρά της επιστολή προς την Καθ’ ης η Αίτηση 1 αξιώνοντας μεταξύ άλλων, το υπόλοιπο των οφειλόμενων ενοικίων, την παράδοση της κατοχής του κτηρίου και ανάφερε ότι ισχύει ο τερματισμός με την επιστολή της GORDIAN ως σαν να είχε τερματίσει η ίδια τη σύμβαση.
- Από τον Ιούλιο του 2025 η Καθ’ ης η Αίτηση 1 δεν έχει καταβάλει οποιοδήποτε ενοίκιο
- Μέχρι σήμερα η Καθ’ ης η Αίτηση 1 εξακολουθεί να βρίσκεται εντός του κτηρίου.
- Οι Καθ΄ ων η Αίτηση 2 και 3 είχαν εγγυηθεί προσωπικά την Καθ’ ης η Αίτηση 1 για τις υποχρεώσεις της με βάση την σύμβαση ενοικίασης πιο πάνω.
Σημείο τριβής μεταξύ των μερών αποτελεί η αμφισβήτηση περί τερματισμού ή νόμιμου τερματισμού της σύμβασης, το κατά πόσο κατέστη θέσμιος ενοικιαστής η Καθ’ ης η Αίτηση 1 και οι ισχυρισμοί που προβάλλει η Καθ’ ης η Αίτηση 1, μεταξύ άλλων, περί μη ύπαρξης οποιουδήποτε οφειλόμενου ενοικίου, αμφισβήτησης της δικαιοδοσίας του δικαστηρίου αλλά και περί ανανέωσης της σύμβασης ενοικίασης προτού επέλθει ο ισχυριζόμενος τερματισμός από πλευράς GORDIAN.
Όπως εύκολα μπορεί να διαπιστωθεί από τις θεραπείες που αξιώνονται με την απαίτηση, η παρούσα υπόθεση παρουσιάζεται από την Αιτήτρια να συνιστά ουσιαστικά υπόθεση παράνομης επέμβασης σε ακίνητη ιδιοκτησία και συγκεκριμένα υπόθεση η οποία εδράζεται στον ισχυρισμό ότι εντός του κτηρίου επί του ακινήτου που η Αιτήτρια έχει αγοράσει μαζί με το εν λόγω κτήριο και το οποίο πλέον της ανήκει ως ιδιοκτήτρια, βρίσκεται εντός του η Καθ’ η Αίτηση 1 η οποία διατηρούσε σύμβαση ενοικίασης με προηγούμενο ιδιοκτήτη και η οποία έχει τερματιστεί και δεν έχει ανανεωθεί από την Αιτήτρια και σε κάθε περίπτωση η Καθ’ ης η Αίτηση 1 δεν έχει λάβει τη συγκατάθεση ή την άδεια της για να βρίσκεται εντός του (βλ. Δάμτσας Κωνσταντίνος Ε. και Άλλοι ν. D Ouzounian M Sultanian and Company (Cars) Ltd (2016) 1 ΑΑΔ 805).
Έχει εγερθεί από πλευράς Καθ’ ων η Αίτηση ότι άσκησαν το δικαίωμα τους να ανανεώσουν την σύμβαση ενοικίασης (Τεκμήριο 1) προτού η προηγούμενη ιδιοκτήτρια αποστείλει επιστολή τερματισμού. Κατά την κρίση μου, δεν μπορεί να διαδραματίσει κάποιο ρόλο ο πιο πάνω ισχυρισμός στην εν λόγω περίπτωση καθότι ούτως ή άλλως η προηγούμενη ιδιοκτήτρια μετέπειτα τερμάτισε την σύμβαση. Με την ίδια συλλογιστική ουδέν ρόλο δύναται να διαδραματίσει στην παρούσα το γεγονός ότι η HOGLASTOS είχε διαταχθεί να μην αποξενώνει ποσά που λάμβανε ως ενοίκια από την Καθ’ ης η Αίτηση 1 δεδομένου του ότι έπαυσε να είναι ιδιοκτήτρια του επίμαχου ακινήτου. Ως έχει υποδειχθεί στην υπόθεση Α.Ν. Stasis Estates Co. Ltd v. George Evans Edwards κ.ά. (1995) 1 Α.Α.Δ. 385 «η ακύρωση της συμφωνίας την αποστερεί ισχύος από την ημέρα του τερματισμού της. παύει η συμφωνία να αποτελεί πηγή συμβατικών δικαιωμάτων για οποιοδήποτε από τα μέρη: Διασφαλίζεται όμως το δικαίωμα του αναίτιου μέρους να αξιώσει αποζημιώσεις για ζημιά την οποία υπέστη».
Επί τούτου, η οποιαδήποτε ζημία επικαλούνται οι Καθ’ ων η Αίτηση ότι θα προκύψει από την έξωση, εκτός του ότι δεν έχει ακόμη προκύψει εφόσον δεν έχουν εγκαταλείψει το ακίνητο, αφορά ενδεχομένως σε διαφορά μεταξύ των Καθ’ ων η Αίτηση και της GORDIAN και όχι μεταξύ των Καθ’ ων η Αίτηση και της Αιτήτριας. Η Αιτήτρια αφού ενημέρωσε ότι κατέστη νέα ιδιοκτήτρια κατέστησε επίσης σαφές στους Καθ’ ων η Αίτηση ότι και για την ίδια ισχύει ο τερματισμός που προηγήθηκε από πλευράς GORDIAN και αξίωσε κενή και ελεύθερη την κατοχή του ακινήτου. Σε ό,τι δε αφορά τις οποιεσδήποτε προσθήκες και/ή βελτιώσεις ή και έξοδα στα οποία υπέστηκαν οι Καθ’ ων η Αίτηση και εκφράζουν πρόθεση να διεκδικήσουν από την Αιτήτρια, δηλαδή τα οποία θα μπορούσαν να αποτελέσουν αντικείμενο της οποιασδήποτε ανταπαίτησης δεν θεωρώ ότι επηρεάζουν το δικαίωμα της Αιτήτριας σε συνοπτική απόφαση (βλ. CH. ARESTI ESTATES LIMITED ν. LOUCAS KYPRIANOU & CO ENTERPRISES LTD (2016) 1 ΑΑΔ 2430).
Επίσης, υπενθυμίζω και τονίζω ότι αποτελεί παραδοχή από πλευράς Καθ’ ων η Αίτηση ότι, από τον Ιούλιο του 2025 και συγκεκριμένα από τότε που κατέστη ιδιοκτήτρια η Αιτήτρια, δεν έχουν καταβάλει οποιοδήποτε ενοίκιο και εξακολουθούν μέχρι σήμερα να κατέχουν το ακίνητο. Δεν διέλαθε ασφαλώς της προσοχής μου το γεγονός ότι δεν βρήκαν ανταπόκριση το αίτημα τους να τους δοθεί λογαριασμός για καταβολή ενοικίων, κάτι τέτοιο όμως θα ήταν αντίθετο με την θέση που είχε ήδη εκδηλώσει η Αιτήτρια προς τους Καθ’ ων η Αίτηση για τερματισμό της σύμβασης. Χωρίς μάλιστα η Αιτήτρια να μεταβάλει την προθεσμία που τους είχε ήδη δοθεί για παράδοση του ακινήτου από την προηγούμενη ιδιοκτήτρια.
Οι Καθ’ ων η Αίτηση λοιπόν έλαβαν γνώση ότι η σύμβαση τερματίζεται και δεν εντοπίζω οτιδήποτε το οποίο εμποδίζει το Δικαστήριο με όσα έχουν τεθεί ενώπιον του να καταλήξει στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας(βλ. Wootton ανωτέρω) ότι ο τερματισμός της σύμβασης ενοικίασης επήλθε νόμιμα.
Σε σχέση με τα οφειλόμενα ενοίκια. Δεν έχει παρουσιαστεί οτιδήποτε από πλευράς Καθ’ ων η Αίτηση το οποίο να υποδεικνύει ότι καταβλήθηκαν. Αντίθετα, ως προκύπτει τόσο από την επιστολή της GORDIAN με την οποία τερμάτισε την σύμβαση όσο και από την επιστολή της Αιτήτριας που επιβεβαίωνε τον τερματισμό υπήρχαν οφειλόμενα ενοίκια μέρος των οποίων μάλιστα καταβλήθηκε από την Καθ’ ης η Αίτηση προτού καταστεί ιδιοκτήτρια η Αιτήτρια. Ως εκ τούτου η οφειλή υπήρχε και εξακολουθεί να υπάρχει.
Δεν έχουν διαλάθει της προσοχής μου επίσης τα όσα είχαν αναφερθεί στην υπόθεση Χαραλαμπίδης Παντελής ν. Γεωργίου Ανδρέα Κωνσταντίνου και Άλλου (1996) 1 ΑΑΔ 709 ότι:
«Οι διεκδικήσεις του εφεσείοντα δε θεμελιώνονται σε δικαίωμα ιδιοκτησίας γης αλλά στα συμβατικά του δικαιώματα και στην αντίστοιχη υποχρέωση των εφεσιβλήτων να τα σεβαστούν και να τα τηρήσουν ως εμπιστευματοδόχοι. Καταλήγουμε ότι οι εφεσίβλητοι είχαν υποχρέωση, ως εμπιστευματοδόχοι, να τηρήσουν τις υποχρεώσεις της πρώην ιδιοκτήτριας, εξασφαλίζοντας την άσκηση των συμβατικών δικαιωμάτων του εφεσείοντα για την κατοχή και νομή του κτήματος καθόλη τη διάρκεια της ενοικίασης»
Ο λόγος της πιο πάνω Χαραλαμπίδης ανωτέρω συνεπώς, συνίσταται στο ότι ο νέος ιδιοκτήτης γνωρίζοντας κατά την αγορά από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη ότι, εντός του υποστατικού υπάρχει ενοικιαστής δεσμεύεται να τηρεί τις υποχρεώσεις του προκατόχου του. Είναι όμως κατά την κρίση μου ταυτόχρονα αυτονόητο ότι, ο νέος ιδιοκτήτης δικαιούται, να αναμένει ότι ο ενοικιαστής θα σεβαστεί και τις δικές του συμβατικές υποχρεώσεις απέναντι στον ιδιοκτήτη (βλ. Maximos Court Ltd. ν. Χριστόφορου Πιερή και Άλλου (2001) 1 ΑΑΔ 875) και θα έχει αποκτήσει νόμιμα την κατοχή του ακινήτου, δηλαδή σύμφωνα με τις πρόνοιες της σύμβασης ενοικίασης που συνήψε με τον προηγούμενο ιδιοκτήτη. Αντίθετη ερμηνεία θα οδηγούσε σε συμπέρασμα ότι κάποιος που παράνομα επεμβαίνει σε ιδιοκτησία αποκτά δικαιώματα κατοχής έναντι του ιδιοκτήτη τα οποία δεν είχε ποτέ έναντι του προηγούμενου ιδιοκτήτη.
Επί του προκειμένου ο όρος 13 της σύμβασης ενοικίασης (Τεκμήρια 1 και 9) επέβαλλε υποχρέωση στην Καθ’ ης η Αίτηση 1 να πληρώνει ανελλιπώς το ενοίκιο χωρίς καθυστέρηση και η καθυστέρηση έδιδε το απόλυτο δικαίωμα στην ιδιοκτήτρια αφού ενημερώσει γραπτώς να τερματίσει την συμφωνία και να αξιώσει άμεση εκκένωση και παράδοση του ακινήτου καθώς και πληρωμή των καθυστερημένων ενοικίων. Και με βάση τον όρο 14 η Καθ’ ης η Αίτηση υποχρεούται να καταβάλει αποζημίωση €300 για κάθε μέρα υπέρβασης του χρόνου ενοικίασης που παραμένει στο ακίνητο.
Από το Τεκμήριο 9 που είναι η συμφωνία αγοράς μεταξύ GORDIAN και Αιτήτριας, προκύπτει ότι η Αιτήτρια γνώριζε όταν αγόρασε το κτήριο ότι το τελευταίο κατέχεται από την Καθ’ ης η Αίτηση 1 (όρο 2 και 3.7). Ταυτόχρονα φαίνεται να αναγνωρίζει ότι δεν θα έχει οποιοδήποτε δικαίωμα σε απλήρωτα ενοίκια που όφειλε η Καθ’ ης η Αίτηση 1 πριν την ημερομηνία μεταβίβασης αλλά σε περίπτωση μη καταβολής των οφειλόμενων ενοικίων από πλευράς Καθ’ ης η Αίτηση 1 μέχρι την ημερομηνία μεταβίβασης η GORDIAN εγκαταλείπει το δικαίωμα της σε είσπραξη τους και το εκχωρεί στην Αιτήτρια (όρος 3.6). Δεν αμφισβητείται με οποιοδήποτε τρόπο ότι η GORDIAN εκχώρησε τα δικαιώματα και υποχρεώσεις της στην Αιτήτρια δυνάμει συμφωνίας. Παραδεδεγμένα, επίσης συνεχίζεται να κατέχεται το ακίνητο και δεν καταβάλλεται ενοίκιο.
Σε ό,τι αφορά τα ποσά που διεκδικεί η Αιτήτρια, με κάθε σεβασμό δεν θα συμφωνήσω με την εισήγηση των συνηγόρων των Καθ’ ων η Αίτηση ότι δεν έχουν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου επαρκή στοιχεία που να αποδεικνύουν την συγκεκριμένη οφειλή. Παραπέμπω προς τούτο στα Τεκμήρια 2-6 και 10, και θεωρώ ότι η Αιτήτρια συγκεκριμενοποιεί επαρκώς τις επί του προκειμένου αξιώσεις της.
Κατάληξη
Εν όψει όλων των πιο πάνω θεωρώ ότι τα ενώπιον μου γεγονότα δεν είναι ικανά για να καταστήσουν ρεαλιστική ή με προοπτική επιτυχίας υπεράσπιση από μέρους των Καθ’ ων η Αίτηση.
Για όλους τους πιο πάνω λόγους εκδίδεται συνοπτική απόφαση υπέρ της Αιτήτριας – Ενάγουσας και εναντίον των Καθ’ ων η Αίτηση 1, 2 και 3 ως το Α και Β της απαίτησης της και παράδοση να λάβει χώρα εντός 30 ημερών από την επίδοση της παρούσας απόφασης. Εκδίδεται περαιτέρω συνοπτική απόφαση ως τα Γ και Β της απαίτησης με νόμιμο τόκο από 3.6.2025 και 4.6.2025 αντίστοιχα καθώς και ως το Ε επίσης της απαίτησης.
Ως προς τα έξοδα της διαδικασίας επιδικάζονται προς όφελος της Αιτήτριας – Ενάγουσας και εναντίον των Καθ’ ων η Αίτηση – Εναγόμενων ως υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.) .....................................
Λ. Χαβιαράς,Ε.Δ.
Πιστόν Αντίγραφον
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο