ECLI:CY:EDLEF:2023:A132

ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

Ενώπιον: Ν. Πετρίδου, Προσ. Ε.Δ.

Αρ. Αγωγής: 4658/2016

Μεταξύ:

Κωνσταντή Καντούνα

Ενάγοντα

-και-

 

1.    Ascent Design & Art Ltd

2.    Γεώργιος Πάρπας

3.    Κατερίνα Πάρπα

Εναγόμενοι

 

Ημερομηνία: 11 Ιουλίου 2023

 

Εμφανίσεις:

Για τους Εναγόμενους/ Αιτητές: κ. Ξ. Κουσταή

Για τον Ενάγοντα/ Καθ’ ου η Αίτηση: κ. Κ. Καντούνας (Αυτοπροσώπως)

 

ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ

(στην αίτηση ημερ. 14.12.2022 για εκδίκαση προδικαστικού σημείου)

 

Εισαγωγή

 

Με την υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο αγωγή, ο Ενάγοντας-Καθ’ ου η Αίτηση αξιώνει από τους Εναγόμενους-Αιτητές αποζημιώσεις για παράβασης σύμβασης ενοικίασης και ειδικότερα αξιώνει ποσό ύψους €7.100,00 ως οφειλόμενα ενοίκια για την περίοδο Νοεμβρίου 2014 - Φεβρουάριου 2016, πλέον τόκο προς 9% από την ημερομηνία που το κάθε ενοίκιο κατέστη οφειλόμενο, μέχρι πλήρους εξόφλησης, πλέον αποζημιώσεις για τα ποσά που λεπτομερώς καταγράφονται στην Έκθεση Απαίτησης του για ζημίες και/ή λογαριασμούς του ενοικιαζόμενου υποστατικού, τα οποία δεν κρίνω απαραίτητο να καταγράψω λεπτομερώς για τους σκοπούς της παρούσας απόφασης.

 

Σύμφωνα με την Έκθεση Απαίτησης, η Εναγόμενη 1 ενοικίασε το επίδικο υποστατικό βάσει γραπτής συμφωνίας ενοικίασης, η οποία είχε διάρκεια 2 ετών, μέχρι και τις 28.2.2012. Ήταν δε όρος της εν λόγω συμφωνίας ενοικίασης ότι ουδείς εκ των συμβαλλομένων δύναται να τερματίσει αυτήν πριν από τις 28.2.2012, ενώ μετά από αυτήν την ημερομηνία, τόσο ο Ενοικιαστής, όσο και ο Ιδιοκτήτης θα δικαιούντο, 3 μήνες πριν τη λήξη έκαστης επόμενης διετούς περιόδου ενοικιάσεως, με διπλοσυστημένη επιστολή να πληροφορούν το άλλο μέρος ότι δεν επιθυμούν τη συνέχιση της ενοικίασης, οπότε και η ενοικίαση θα τερματίζεται με τη λήξη της συγκεκριμένης ενοικιαστικής περιόδου. Αποτελεί περαιτέρω δικογραφημένο ισχυρισμό του Ενάγοντα ότι η σύμβαση ενοικίασης ανανεώθηκε αυτόματα για δύο περαιτέρω διετείς περιόδους, ήτοι από την 1.3.2012 έως τις 28.2.2014 και από την 1.3.2014 έως τις 29.2.2016, ενώ με την πρώτη ανανέωση το ενοίκιο αυξάνεται από €630 σε €718,20 και με την δεύτερη ανανέωση αυξάνεται από €718,20 σε €818,75, σύμφωνα με τους όρους της επίδικης σύμβασης ενοικίασης.

 

Σημειώνω στο παρόν στάδιο, για σκοπούς πληρότητας και μόνο, ότι οι Εναγόμενοι 2 και 3 ενάγονται υπό την ιδιότητα των εγγυητών της επίδικης σύμβασης ενοικίασης.

 

Οι Εναγόμενοι με την Έκθεση Υπεράσπισης τους και δη στην παράγραφο 2 αυτής, εγείρουν την πιο κάτω προδικαστική ένσταση:

 

«Οι Εναγόμενοι εγείρουν προδικαστική ένσταση και ισχυρίζονται ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας στερείται αρμοδιότητας και/ή είναι αναρμόδιο να εκδικάσει την υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο αγωγή, καθ’ ότι ταυτόχρονα με την λήξη της συμβατικής ενοικίασης, οι Εναγόμενοι κατέστησαν εκ του νόμου θέσμιοι ενοικιαστές και συνεπώς αρμόδιο προς εκδίκαση της υπόθεσης, είναι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων το οποίο έχει δικαιοδοσία».

 

Οι Εναγόμενοι με την Έκθεση Υπεράσπισης τους παραδέχονται την ενοικίαση του επίδικου υποστατικού από την Εναγόμενη 1 δυνάμει σύμβασης ενοικίασης ημερ. 13.4.2010[1], για περίοδο δύο ετών, ήτοι από την 1.3.2010 με ημερομηνία λήξης τις 28.2.2012, με μηνιαίο ενοίκιο €630. Αρνούνται όμως ότι στην εν λόγω σύμβαση ενοικίασης περιέχεται οποιοσδήποτε όρος περί αυτόματης ανανέωσης της ενοικίασης του επίδικου υποστατικού και/ή αυτόματης ανανέωσης της για διετείς περιόδους ή ότι οποιαδήποτε ανανέωση θα ήταν για περίοδο διετίας. Ισχυρίζονται δε ότι μετά την λήξη της συμβατικής ενοικίασης στις 28.2.2012, η ενοικίαση του επίδικου υποστατικού μετετράπη σε ενοικίαση από μήνα σε μήνα και ότι η Εναγόμενη 1 κατέστη θέσμιος ενοικιαστής.

 

 

Η υπό κρίση Αίτηση

 

Με την υπό κρίση Αίτηση, οι Εναγόμενοι επιζητούν, ουσιαστικά, από το Δικαστήριο (α) την προδικαστική εκδίκαση του ανωτέρω αναφερόμενου νομικού σημείου που εγείρουν και (β) την μετέπειτα κρίση ότι το αρμόδιο Δικαστήριο για να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση είναι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.

 

Ο Ενάγοντας δεν προέβαλε ένσταση στο υπό ζητούμενο (α) ανωτέρω και συμφώνησε όπως εκδικαστεί, προδικαστικά, το εγειρόμενο, από τους Εναγόμενους, νομικό σημείο, για το οποίο και εκδόθηκε εκ συμφώνου σχετικό διάταγμα αφού υπάρχει σοβαρό νομικό ζήτημα προς εκδίκαση, το οποίο αν αποφασισθεί από το Δικαστήριο υπέρ των Εναγομένων-Αιτητών, τότε αποφασίζεται όλη η αγωγή ή ένα ουσιώδες ζήτημα αυτής. Και τούτο διότι το ζήτημα δικαιοδοσίας και/ή αρμοδιότητας του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας που εγείρεται από τους Εναγόμενους, είναι ζήτημα αμιγώς νομικό, και επομένως, μπορεί να εκδικαστεί προδικαστικά, εφόσον, αν αποφασιστεί υπέρ των Εναγομένων, τότε η παρούσα αγωγή δεν μπορεί να εκδικαστεί από το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας, αλλά θα πρέπει να παραπεμφθεί προς εκδίκαση στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεως. Η προκαταρκτική επίλυση του όλου ζητήματος αδιαμφισβήτητα θα συμβάλει, υπό την προϋπόθεση ότι η προδικαστική ένσταση θα επιτύχει, στην εξοικονόμηση χρόνου και εξόδων (βλ. σχετική ανάλυση αναφορικά με τις αρχές που διέπουν την προδικαστική εκδίκαση νομικών σημείων στις υποθέσεις Malachtou v. Armeftis (1984) 1 C.L.R. 548, Αγρόκτημα Λανίτη Λτδ  ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας κ.ά. (1991) 1 Α.Α.Δ. 225, Ιωάννης Νικόλα Χ″Οικονόμου ν. Ελληνικής Τραπέζης Λτδ (1992) 1Β Α.Α.Δ 949, Σάββα ν. Λαϊκή Ασφαλιστική Εταιρεία Λτδ (2009)1 Α.Α.Δ.1609, Liberty Life Insurance Public Co Ltd v. Nada Terzian κ.α., Πολιτική Έφεση 151/10, ημερ. 7.3.2014).

 

Η υπό κρίση Αίτηση δεν συνοδεύεται από οποιαδήποτε ένορκη δήλωση, ενώ ο Ενάγοντας δεν καταχώρησε οποιαδήποτε ένσταση, καθότι προβλήθηκε, από αμφότερες τις πλευρές, ότι τα σχετικά γεγονότα, προκύπτουν από το περιεχόμενο του φακέλου, ως επίσης και από τα παραδεκτά γεγονότα που κατέθεσαν στο Δικαστήριο (στις 22.2.2023 (βλ. κατωτέρω)), ως προς το υπό εξέταση υπό σημείο (β) ανωτέρω, ήτοι κατά πόσο το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας έχει ή όχι αρμοδιότητα να εκδικάσει την παρούσα διαφορά ή κατά πόσο αυτή θα πρέπει να παραπεμφθεί για εκδίκαση από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεως.

 

 

Η ακροαματική διαδικασία

 

Πριν την εκδίκαση της προδικαστικής ένστασης των Εναγομένων, δηλώθηκαν από τις δύο πλευρές, ως παραδεκτά[2], τα ακόλουθα γεγονότα, και σχετικά με αυτά έγγραφα, για την αλήθεια του περιεχομένου τους, επισυνάφθηκαν στον κατάλογο παραδεκτών γεγονότων που ετοίμασαν οι συνήγοροι των διαδίκων και κατέθεσαν στο Δικαστήριο στις 22.2.2023:

 

1.    Ο τίτλος ιδιοκτησίας του επίδικου υποστατικού, ο οποίος είναι επ’ ονόματι του Ενάγοντα.

2.    Η Σύμβαση Ενοικίασης ημερ. 4.6.2010 που έχει ως συμβαλλόμενους τον Ενάγοντα και την Εναγόμενη 1 και ως εγγυητές της τελευταίας, τους Εναγόμενους 2 και 3.

3.    Η επιστολή που στάληκε από τον Ενάγοντα στην Εναγόμενη 1, ημερ. 23.9.2014.

4.    Η επιστολή τερματισμού της ενοικίασης που απέστειλαν οι δικηγόροι των Εναγομένων προς τον Ενάγοντα, ημερ. 31.10.2014.

 

Οι δύο πλευρές, ακολούθως καταχώρησαν, κατά την ακρόαση της υπό κρίση Αίτησης, τις γραπτές τους αγορεύσεις, με τις οποίες υποστήριξαν τις εκατέρωθεν θέσεις τους.

 

Προκύπτει δε, μέσω των γραπτών αγορεύσεων που καταχώρησαν οι δύο πλευρές, ότι δεν αμφισβητείται ότι το ενοικιαζόμενο ακίνητο βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή[3] και ότι αυτό ολοκληρώθηκε πριν το έτος 1999.

 

Η πλευρά των Εναγομένων, μέσω της αγόρευσης της, υποστήριξε ότι αποκλειστική δικαιοδοσία για εκδίκαση της παρούσας υπόθεσης έχει το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, με βάση τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο του 1983, Ν. 23/83, εφόσον η Εναγόμενη 1, κατά τη λήξη της πρώτης διετούς συμβατικής περιόδου ενοικίασης (ήτοι στις 28.2.2012), κατέστη θέσμιος ενοικιαστής και ως εκ τούτου η παραμονή της Εναγόμενης 1 στο επίδικο υποστατικό δεν μπορεί να θεωρείται ως συνέχιση της συμβατικής ενοικίασης, ειδικότερα εφόσον η επίδικη σύμβαση ενοικίασης δεν προέβλεπε, κατά τους ισχυρισμούς των Εναγομένων, για ανανέωση της, ούτε και έγινε οποιαδήποτε συγκεκριμένη δήλωση εκ μέρους της Εναγόμενης 1 ότι επιθυμεί να ανανεώσει τη σύμβαση ενοικίασης για περαιτέρω διετείς περιόδους.

 

Στην αντίπερα όχθη η θέση του Ενάγοντα είναι ότι, με βάση τα γεγονότα που συνθέτουν την απαίτηση, ως επίσης και τα παραδεκτά γεγονότα, η Εναγόμενη 1 ουδέποτε κατέστη θέσμιος ενοικιαστής, αλλά, αντίθετα, η ενοικίαση, παρέμεινε συμβατική και ως εκ τούτου το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας έχει αποκλειστική δικαιοδοσία να εκδικάσει την παρούσα διαφορά. Ειδικότερα, η πλευρά του Ενάγοντα ουσιαστικά ισχυρίζεται ότι, κατά τη διάρκεια της συμβατικής ενοικίασης δεν υπάρχει δυνατότητα μετατροπής της ενοικίασης σε θέσμια, εκτός όπου δίδεται νόμιμη ειδοποίηση τερματισμού και ο ενοικιαστής παραμένει εντός του ενοικιαζόμενου υποστατικού. Σε αυτό το συμπέρασμα, εισηγείται, οδηγεί και η ορθή ερμηνεία του όρου 1 (υπό τον τίτλο «Ενοίκιον») της σύμβασης ενοικίασης ημερ. 4.6.2010 (στο εξής «η επίδικη σύμβαση ενοικίασης»), στη βάση του οποίου, εισηγείται, επήλθε η αυτόματη ανανέωση της συμβατικής ενοικίασης μέχρι τις 28.2.2014 και ακολούθως μέχρι τις 29.2.2016, δεδομένου ότι ουδείς εκ των συμβαλλομένων έδωσε οποιαδήποτε ειδοποίηση τερματισμού της επίδικης σύμβασης ενοικίασης, 3 μήνες πριν από τη λήξη οποιασδήποτε εκάστου διετούς περιόδου ανανέωσης. Επομένως, είναι η θέση του ότι, ουσιαστικά, με αυτό τον τρόπο, η Εναγόμενη 1 άσκησε το δικαίωμα, που της παρείχε η επίδικη σύμβαση ενοικίασης, να συνεχίσει τη συμβατική ενοικίαση για περαιτέρω περίοδο δύο ετών από τις 28.2.2012 και ακολούθως από τις 28.2.2014, καταβάλλοντας στον Ενάγοντα το συμφωνημένο ενοίκιο.

 

Έχοντας κατά νου τα πιο πάνω, το μόνο ερώτημα που παραμένει να αποφασιστεί στα πλαίσια της παρούσας είναι κατά πόσο η Εναγόμενη 1 κατέστη θέσμιος ενοικιαστής μετά τις 28.2.2012 και επομένως αποκλειστική αρμοδιότητα να εκδικάσει την παρούσα διαφορά έχει το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεως ή κατά πόσο η ενοικίαση παρέμεινε συμβατική και επομένως αποκλειστική αρμοδιότητα να εκδικάσει την παρούσα διαφορά έχει το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας.

 

Νομική Πτυχή

 

Ο νομοθέτης, μέσω του άρθρου 21(2) του περί Δικαστηρίων Νόμου, Ν. 14/60 και του άρθρου 4(1) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν. 23/83, οριοθέτησε τη δικαιοδοσία εκάστου εκ των δύο Δικαστηρίων. Σύμφωνα με την ερμηνεία που δίδεται στο άρθρο 2 του Ν. 23/83:

 

«θέσμιος ενοικιαστής σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστή προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου».

και

«πρώτη ενοικίαση σημαίνει την πρώτη ενοικίαση του ακινήτου από τον εκάστοτε ενοικιαστή και διάρκεια της καθορίζεται από το ενοικιαστήριο έγγραφο ή την προφορική συμφωνία ή ελλείψει αυτών από τον τρόπο πληρωμής».

 

Κρίνω σκόπιμο, σε αυτό το στάδιο, όπως προβώ σε μια σύντομη αναφορά ορισμένων αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου, στις οποίες απασχόλησε το θέμα ανανέωσης ή μη συμβατικής ενοικίασης δυνάμει όρου ενοικιαστηρίου εγγράφου που προνοούσε για τέτοια ανανέωση. 

 

Στην υπόθεση Παπακόκκινου ν. Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας Λτδ (2007) 1(Β) Α.Α.Δ 1357 κατάστημα ενοικιάστηκε στους εφεσίβλητους δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερ. 5.10.1988, για περίοδο τριών ετών, δηλαδή από 11.10.1988 μέχρι 10.10.1991. Οι εφεσίβλητοι είχαν δικαίωμα ανανέωσης του συμβολαίου με τους ίδιους όρους, συμπεριλαμβανομένου και του όρου για ανανέωση, αλλά με υψηλότερο ενοίκιο.  Για την ανανέωση απαιτείτο γραπτή προειδοποίηση, τρεις τουλάχιστον μήνες πριν από τη λήξη της αρχικής περιόδου ενοικίασης. Το μηνιαίο ενοίκιο ορίστηκε στις £250. Οι εφεσίβλητοι συνέχισαν να κατέχουν το κατάστημα και μετά την εκπνοή της περιόδου που προέβλεπε το ενοικιαστήριο έγγραφο, με το ενοίκιο να έχει αυξηθεί σταδιακά σε £405 μηνιαίως. Οι εφεσίβλητοι κατέβαλλαν τα ενοίκια μέχρι 10.1.2000. Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, στο οποίο προσέφυγε η ενάγουσα αξιώνοντας την καταβολή ποσού £7.290 ως οφειλόμενα ενοίκια από 11.1.2000-10.6.2001, κατέληξε ότι δεν υπήρχε ενώπιον του μαρτυρία για την αποστολή ειδοποίησης ανανέωσης της σύμβασης ενοικίασης μετά τη λήξη της πρώτης τριετίας. Έτσι αποδέχτηκε ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο τερματίστηκε μετά τη λήξη της πρώτης τριετίας, οι δε εφεσίβλητοι από τις 11.10.1991 κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές. Το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι ελλείψει σαφούς μαρτυρίας για την ανανέωση της σύμβασης ενοικίασης μετά τη λήξη της τριετίας ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι οι εφεσίβλητοι άμα τη λήξει της συμβατικής περιόδου, κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές και ότι από τη στιγμή που δεν αποδείχθηκε η συνέχιση της συμβατικής σχέσης μετά τη λήξη της αρχικής τριετίας, ορθά το δικαστήριο κατέληξε ότι η ενοικίαση είχε μετατραπεί σε θέσμια.

 

Στην υπόθεση Άλκης Χατζηκυριάκος (Μπισκότα Φρου-Φρου) Λτδ v. Terzian Trading House Ltd (Αρ. 2) (1998) 1(Γ) ΑΑΔ 1292, στις 17.11.1988, η εφεσείουσα-ιδιοκτήτρια συνήψε με την εφεσίβλητη-ενοικιάστρια γραπτή σύμβαση ενοικίασης ενός καταστήματος με ενοίκιο £700 το μήνα.  Το ενοικιαστήριο έγγραφο περιλάμβανε πρόνοια (όρος 15) σύμφωνα με την οποία η εφεσίβλητη είχε το δικαίωμα ανανέωσης της ενοικίασης κάθε δύο χρόνια έναντι ενοικίου αυξανόμενου κατά 10%. Για να επιτευχθεί η ανανέωση, η εφεσίβλητη είχε υποχρέωση να δώσει σχετική γραπτή προειδοποίηση στην εφεσείουσα τρεις μήνες πριν την εκπνοή της ενοικίασης. Το δικαίωμα αυτό ουδέποτε ασκήθηκε, το ενοίκιο, όμως, αυξήθηκε διαδοχικά κατά 10%, ανά διετία. Κρίθηκε ότι ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη την πρόνοια του όρου 15 της σύμβασης ενοικίασης για αύξηση κατά 10%, μετά τη μετατροπή της συμβατικής ενοικιάσεως σε θέσμια από το 1990, επειδή, ακριβώς, η ενοικίαση είχε μετατραπεί σε θέσμια αφ΄ ης στιγμής δεν λειτούργησε ο όρος 15 με την άσκηση του δικαιώματος ανανέωσης με γραπτή προειδοποίηση και η εφεσίβλητη συνέχισε να παραμένει στο κατάστημα.

 

Στην υπόθεση Χουλούδης κ.α. ν. Πέτρου (2004) 1(Γ) ΑΑΔ 1506, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου οι ενάγοντες ενοικίασαν στον εναγόμενο οικία για περίοδο δύο ετών της ενοικιάσεως αρχόμενης από 1.4.95 και λήγουσας την 31.3.97 και μετά ταύτα επί ένα εισέτι έτος υπό τους ιδίους όρους από 1.4.97 και λήγουσας την 31.3.98. Ο εναγόμενος εγκατέλειψε την οικία κατά ή περί την 31.3.98. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο των διαδίκων έληγε στις 31.3.97 και ότι ο εναγόμενος παρέμεινε στην οικία μέχρι τις 31.3.98. Και εφόσον έληξε η διάρκεια της πρώτης ενοικίασης και ο εναγόμενος εξακολουθούσε μετά την περίοδο αυτή να κατέχει την οικία, κατέστη θέσμιος ενοικιαστής. Το Ανώτατο Δικαστήριο, ανατρέποντας την πρωτόδικη απόφαση, αποφάσισε τα ακόλουθα:

 

«Έχουμε ήδη αναφέρει ότι οι παράγραφοι 2 και 3 της έκθεσης απαίτησης (ανωτέρω) ήταν παραδεκτές από τον εναγόμενο. Και όπως ορθά επίσης υπέδειξε η ευπαίδευτη συνήγορος των εφεσειόντων, ο ισχυρισμός στην παράγραφο 5 της έκθεσης απαίτησης ότι «Ο εναγόμενος μετά τη λήξη της ενοικιάσεως κατά/ή περί την 31.3.1998 ............» δεν αμφισβητήθηκε από τον εναγόμενο.

 

Το πρωτόδικο δικαστήριο παρερμήνευσε την παράγραφο 2 της έκθεσης απαίτησης όπου ευκρινώς αναφέρεται ότι ο εναγόμενος παρέμεινε στην οικία μέχρι την 31.3.98 δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου. Η κατοχή της οικίας από τον εφεσίβλητο/εναγόμενο ερειδόταν αποκλειστικά στη γραπτή συμφωνία των διαδίκων το κύρος της οποίας δεν αμφισβητήθηκε. Και εφόσον η σύμβαση ουδέποτε τερματίστηκε, ο χρόνος λήξης της ενοικίασης ήταν αυτός που συμφώνησαν τα μέρη ήτοι, η 31.3.98, ημερομηνία κατά την οποία ο ενοικιαστής παρέδωσε την οικία στους ιδιοκτήτες ελεύθερη κατοχής χωρίς να είχε ποτέ καταστεί θέσμιος ενοικιαστής. Η παρούσα περίπτωση σαφώς διακρίνεται από την Χ"Κυριάκος (Φρου-Φρου) Λτδ v. Terzian Trad. Ltd (Αρ. 2) (1998) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1292 όπου είχε συμφωνηθεί δικαίωμα ανανέωσης της σύμβασης ενοικίασης για ένα χρόνο που αν δεν ασκείτο επέφερε τη μετατροπή της ενοικίασης από συμβατική σε θέσμια ενοικίαση. Εδώ η παραμονή του ενοικιαστή στην οικία και τον τρίτο χρόνο στηριζόταν αποκλειστικά στη σύμβαση ενοικίασης και όχι σε θέσμια ενοικίαση όπως λανθασμένα αποφάσισε το πρωτόδικο δικαστήριο. Για την επίλυση της διαφοράς είναι αρμόδιο το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας στο οποίο παραπέμπουμε την υπόθεση για να συνεχιστεί η εκδίκασή της από τη δικαστή που επιλήφθηκε της ακρόασης.»

 

Στην υπόθεση Aeneas Hotels Ltd v. Παπανικολάου κ.α. (2008) 1(Β) ΑΑΔ 1016, η εναγόμενη είχε ενοικιάσει προφορικά δύο διαμερίσματα αρχικά το 1998, για ένα έτος, και στη συνέχεια η ενοικίαση ανανεωνόταν προφορικά, για κάθε έτος, από την 1η Απριλίου κάθε έτους μέχρι την 31η Μαρτίου του επόμενου, αφού το ενοίκιο αναπροσαρμοζόταν κατόπιν συμφωνίας των μερών με κάθε ανανέωση.  Η εναγόμενη τερμάτισε την τελευταία ενοικίαση (ήτοι την ενοικίαση για την περίοδο από 1.4.2003 - 31.3.2004) τον Οκτώβριο του 2003, δηλαδή πριν τη λήξη της, και, ταυτόχρονα, εγκατέλειψε τα δύο διαμερίσματα έχοντας τα κλειδιά στη διάθεση των εναγόντων. Αργότερα, στις 29.3.2004, επίσης πριν τη λήξη, οι ενάγοντες παρέλαβαν τα κλειδιά των διαμερισμάτων από την εναγομένη.  Το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι με αυτά τα δεδομένα, η εναγομένη δεν κατέστη θέσμιος ενοικιαστής κατά τον τερματισμό της τελευταίας ενοικίασης ούτε, βέβαια, κατά τη λήξη της.

 

Τέλος, στην υπόθεση Αργύρη ν. Χρυσοστόμου (2006) 1 ΑΑΔ 1362, είχε καταρτιστεί σύμβαση ενοικίασης στην οποία εγγυητής ήταν ο εναγόμενος. Ως διάρκεια ενοικίασης συμφωνήθηκε η περίοδος των 2 ετών που άρχιζε από 15.7.88 μέχρι και 14.7.90 «με δικαίωμα του ενοικιαστού να ανανεώσει τη παρούσα συμφωνία δια ετέρα περίοδο τριών (3) ετών υπό τους ίδιους όρους και με το ίδιο ενοίκιο πλην του δικαιώματος ανανεώσεως».  Εγέρθηκαν, μεταξύ άλλων, τα εξής ερωτήματα (α) κατά πόσο η εγγύηση του εφεσείοντα κάλυπτε μόνον την περίοδο από 15.7.88 μέχρι 14.7.90 ή αν κάλυπτε και μεταγενέστερη χρονική περίοδο 3 ετών, και (β) αν η τυχόν ανανέωση της διάρκειας της συμφωνίας για περαιτέρω περίοδο 3 ετών, όπως προνοείται στον όρο 2 της προαναφερόμενης συμφωνίας είχε ως αποτέλεσμα τη δημιουργία νέας συμφωνίας στην οποία ο εφεσείων δεν συναίνεσε και η οποία συνεπώς δεν τον δέσμευε.  Αποφασίστηκαν τα εξής:

 

«Μελετήσαμε με προσοχή τα ενώπιόν μας στοιχεία και ιδιαίτερα το λεκτικό της προαναφερόμενης συμφωνίας. Όπως είναι θεμελιωμένο το δικαστήριο έχει καθήκον, ερμηνεύοντας μια συμφωνία, να ανεύρει την πρόθεση των συμβληθέντων και να ερμηνεύσει τα αναγραφόμενα στη συμφωνία κατά τρόπο που να συνάδει, να εφαρμόζει και να υλοποιεί, την πρόθεση των συμβληθέντων.

 

Συμφωνούμε με τον ευπαίδευτο πρωτόδικο Δικαστή ότι η πρόθεση των συμβληθέντων, όπως συνάγεται από το λεκτικό της συμφωνίας τους, ήταν, η μεταξύ τους συμφωνία ενοικίασης να έχει δυνητικά καταληκτικό χρονικό όριο τα 5 χρόνια.  Αυτό συνάγεται ιδιαίτερα από την πρόνοια ότι ο ενοικιαστής είχε δικαίωμα ανανέωσης της συμφωνίας για περαιτέρω περίοδο 3 ετών υπό τους ίδιους όρους και με το ίδιο ενοίκιο πλην του δικαιώματος ανανέωσης. Ο εφεσείων-εγγυητής γνώριζε για το δικαίωμα μονομερούς ανανεώσεως της συμφωνίας από τον ενοικιαστή και επομένως θα πρέπει να είχε την πρόθεση να εγγυηθεί τον ενοικιαστή και για ολόκληρη την περίοδο των 5 ετών από 15.7.88 και όχι μόνον για την αρχική περίοδο των 2 ετών. Στο συμπέρασμα αυτό καταλήξαμε αφού λάβαμε υπόψη και την πρόνοια ότι το δικαίωμα μονομερούς επέκτασης της περιόδου ενοικίασης που είχε ο ενοικιαστής ήταν ένας από τους όρους της σύμβασης που ο εφεσείων εγγυήθηκε πιστή τήρησή τους.

 

Συμφωνούμε επίσης με τον ευπαίδευτο πρωτόδικο Δικαστή και ως προς το συμπέρασμα του ότι η επέκταση της συμφωνίας για περαιτέρω περίοδο 3 ετών, σύμφωνα με τον όρο 2 της συμφωνίας, δεν είχε ως αποτέλεσμα τη δημιουργία νέας συμφωνίας και κατ΄ επέκταση δεν απάλλασσε τον εγγυητή από τις υποχρεώσεις του, σύμφωνα με το άρθρο 91 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149.»

 

Εξέταση της υπό κρίση Αίτησης

 

Εξετάζοντας τα δικόγραφα στην όψη τους, και πάντοτε για σκοπούς και μόνο της παρούσας αίτησης, σημειώνω ότι προκύπτουν από την Έκθεση Απαίτησης αλλά και τα παραδεκτά γεγονότα που οι δύο πλευρές κατέθεσαν στο Δικαστήριο, τα εξής:

 

1.    Κατά τις 4.6.2010, μεταξύ Ενάγοντα και Εναγόμενης 1, καταρτίστηκε σύμβαση ενοικίασης, δυνάμει της οποίας ο Ενάγοντας συμφώνησε με την Εναγόμενη 1 όπως η τελευταία ενοικιάσει το επίδικο υποστατικό, ως κατάστημα, για περίοδο δύο ετών, από την 1.3.2010 μέχρι τις 28.2.2012.

 

2.    Το συμφωνημένο ενοίκιο ήταν στα €630 μηνιαίως, με την πρώτη δόση πληρωτέα την 1.3.2010. Το ενοίκιο είχε συμφωνηθεί ότι θα αυξάνεται κατά 14% κάθε δύο χρόνια. Δηλαδή από την 1.3.2012 θα αυξανόταν σε €718,20 μηνιαίως και από την 1.3.2016 σε €818,75 μηνιαίως[4].

 

3.    Σύμφωνα με τον όρο 1 (υπό τον τίτλο «Ενοίκιον») της επίδικης σύμβασης ενοικίασης, «ουδείς εκ των συμβαλλομένων δύναται να τερματίσει την παρούσα συμφωνία προ της 28.2.2012. Νοείται ότι μετά την ημερομηνία αυτή, τόσο ο Ενοικιαστής όσο και ο Ιδιοκτήτης θα δικαιούνται 3 μήνες προ της λήξεως έκαστης διετούς περιόδου ενοικιάσεως, με διπλοσυστημένη επιστολή, να πληροφορούν το άλλο μέρος ότι δεν επιθυμούν τη συνέχιση της ενοικίασης οπότε, στην περίπτωση αυτή, η ενοικίασης θα τερματίζεται με την λήξη της συγκεκριμένης ενοικιαστικής περιόδου. Στην περίπτωση που ο τερματισμός θα γίνεται από τον ενοικιαστή αυτός θα γίνεται με την παράδοση, και μόνο με την παράδοση, του ενοικιαζόμενου κτήματος υπό του Ενοικιαστού εις τον Ιδιοκτήτη».

 

4.    Μετά τις 28.2.2012, η Εναγόμενη 1, παρέμεινε στο επίδικο υποστατικό και συνέχισε να ενοικιάζει αυτό από τον Ενάγοντα, χωρίς ποτέ μέχρι τις 31.10.2014 να αποστείλει οποιαδήποτε διπλοσυστημένη επιστολή ή άλλως πως προς τον Ενάγοντα, με την οποία να τον πληροφορεί ότι δεν επιθυμεί την συνέχιση της ενοικίασης του επίδικου υποστατικού και/ή ότι επιθυμούν τον τερματισμό αυτής (ως ο πιο πάνω αναφερόμενο όρος 1 της επίδικης σύμβασης ενοικίασης προνοεί). Ούτε ο Ενάγοντας απέστειλε οποιαδήποτε επιστολή τερματισμού στην Εναγόμενη 1.

 

5.    Στις 23.9.2014, ο Ενάγοντας απέστειλε επιστολή προς την Εναγόμενη 1, στην οποία αναφερόταν σε μεταξύ τους συμφωνία ημερομηνίας Σεπτεμβρίου 2013, ενώ επίσης ανέφερε, στην εν λόγω επιστολή του, ότι τα μέρη συμφωνούν τα εξής:

 

(α)       Από την 1.3.2014 το ενοίκιο αυξήθηκε από €718,20 σε €818,75 βάσει της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης και λόγω της οικονομικής κρίσης της παρείχε έκπτωση, με αποτέλεσμα να καταβάλλει το ποσό των €500 μηνιαίως.

 

(β)       Ότι η Εναγόμενη 1 εκείνη τη στιγμή δεν όφειλε ενοίκια.

 

(γ)        Ότι ο Ενάγοντας θα συνέχισε να προσφέρει έκπτωση στο ενοίκιο, ούτως ώστε η Εναγόμενη 1 να καταβάλλει €500 μηνιαίως μέχρι τις 31.12.2014 και από την  1.1.2015 η έκπτωση θα μειωθεί και η Εναγόμενη 1 θα καταβάλλει το ποσό των €550 μηνιαίως, νοουμένου ότι το εν λόγω ποσό εξοφλείται πλήρως μέχρι και την 4^η μέρα κάθε μήνα. Σε διαφορετική περίπτωση θα πρέπει να καταβάλλεται ολόκληρο το ποσό του ενοικίου, ήτοι €818,75 (ποσό χωρίς την έκπτωση).

 

(δ)        Τέλος, από την 1.3.2016, το ενοίκιο επανέρχεται στο ποσό που προνοείται από την επίδικη σύμβαση ενοικίασης, ήτοι €933,37 μηνιαίως.

 

6.    Η Εναγόμενη 1, υπέγραψε την εν λόγω επιστολή κάτω από την αναφορά «Αποδέχομαι την πρόταση με τους όρους που την συνοδεύουν» και ως εκ τούτου αποδέκτηκε την πιο πάνω πρόταση του Ενάγοντα[5].

 

7.    Ακολούθως, στις 31.10.2014, οι δικηγόροι της Εναγόμενης 1, απέστειλαν επιστολή[6] στον Ενάγοντα, με την οποία τερμάτιζαν την ενοικίαση του επίδικου υποστατικού και παρέδωσαν τα κλειδιά του στον Ενάγοντα. Αποτελούσε ισχυρισμό τους, στην εν λόγω επιστολή τους, ότι η ενοικίαση του επίδικου ακινήτου ήταν από μήνα σε μήνα.

 

Όπως προαναφέρθηκε, είναι η θέση της Εναγόμενης 1 ότι στις 28.02.2012, η ενοικίαση του επίδικου υποστατικού μετετράπη σε θέσμια, εφόσον είχε λήξει η «πρώτη περίοδος ενοικίασης» βάσει της επίδικης σύμβασης ενοικίασης και πουθενά στην εν λόγω σύμβαση ενοικίασης περιλαμβανόταν όρος ο οποίος προνοούσε για την αυτόματη ανανέωση της. Ουσιαστικά, το κατά πόσο η επίδικη σύμβαση ενοικίασης προνοούσε ή όχι για την αυτόματη ανανέωση της ενοικίασης, αποτελεί και την κυριότερη διαφορά μεταξύ των μερών, εφόσον αυτό είναι που προσδιορίζει και τα εκατέρωθεν επιχειρήματα και θέσεις τους περί μετατροπής ή μη της συμβατικής ενοικίασης σε θέσμια.

 

Από τον όρο 1 (υπό τον τίτλο «Ενοίκιον») της επίδικης σύμβασης ενοικίασης, προκύπτει ότι τα μέρη, για την πρώτη διετή περίοδο ενοικίασης, ήτοι μέχρι τις 28.2.2012, δεν είχαν δικαίωμα τερματισμού αυτής. Τέτοιο δικαίωμα, βάσει του πιο πάνω όρου της επίδικης σύμβασης ενοικίασης, παρεχόταν στα μέρη μετά τις 28.2.2012, και τούτο εφόσον δίδετο, από οποιωνδήποτε εξ αυτών, τρίμηνη προειδοποίηση δια διπλοσυστημένης επιστολής, πριν την λήξη έκαστης διετούς περιόδου (μετά τις 28.2.2012). Είναι επομένως σαφές ότι στη βάση των ρητών προνοιών της επίδικης σύμβασης ενοικίασης, ουσιαστικά η ενοικίαση του επίδικου υποστατικού ανανεώθηκε αυτόματα στις 28.2.2012 για περαιτέρω περίοδο 2 ετών, ήτοι μέχρι τις 28.2.2014. Είμαι της άποψης ότι, σύμφωνα με τους όρους της επίδικης σύμβασης ενοικίασης, άνευ οποιουδήποτε δικαιώματος τερματισμού της πρώτης διετούς περιόδου ενοικίασης, είναι ωσάν η πρώτη ενοικίαση να είχε όριο τα 4 χρόνια, με δικαίωμα πλέον τερματισμού της επίδικης σύμβασης ενοικίασης 3 μήνες πριν τις 28.2.2014 (που ήταν και η πρώτη διετής περίοδος ανανέωσης κατά την οποία παρεχόταν, συμβατικά, δικαίωμα τερματισμού της συμβατικής ενοικίασης. Δεν εγείρεται, εν προκειμένω, οποιοσδήποτε ισχυρισμός εκ μέρους της Εναγόμενης 1, είτε στο δικόγραφο της υπεράσπισης της, είτε στα παραδεκτά γεγονότα που κατατέθηκαν στο Δικαστήριο[7] ότι, είτε πριν είτε μετά τις 28.2.2014 στάληκε από οποιονδήποτε εκ των μερών, η προνοούμενη (από την επίδικη σύμβαση ενοικίασης) ειδοποίηση τερματισμού της ενοικίασης, 3 μήνες πριν από την λήξη της εν λόγω διετούς περιόδου. Για να επιτευχθεί δε η ανανέωση της επίδικης σύμβασης ενοικίασης, όπως αυτό εμφαίνεται από τους όρους αυτής, ουδέν από τα συμβαλλόμενα μέρη έπρεπε να αποστείλει 3 μήνες πριν την λήξη έκαστης διετούς περιόδου, οποιαδήποτε ειδοποίηση τερματισμού της εν λόγω συμφωνίας. Δεν χρειαζόταν, εν προκειμένω, σύμφωνα με τους όρους της επίδικης σύμβασης ενοικίασης, οποιαδήποτε γραπτή προειδοποίηση από τους συμβαλλόμενους ότι επιθυμούν την ανανέωση της σύμβασης ενοικίασης (σε αντίθεση με τα γεγονότα που περιβάλλουν την υπόθεση Άλκης Χατζηκυριάκος (Μπισκότα Φρου-Φρου) Λτδ (ανωτέρω)). Όπως και στην υπόθεση Χουλούδης (ανωτέρω), έτσι και στην προκειμένη περίπτωση, η κατοχή του επίδικου υποστατικού από την Εναγόμενη 1 μετά τις 28.2.2012 και/ή μετά τις 28.2.2014, ερειδόταν αποκλειστικά στη βάση της επίδικης σύμβασης ενοικίασης, η εγκυρότητα της οποίας δεν αμφισβητείται βάσει των δικογραφημένων ισχυρισμών των διαδίκων. Και εφόσον, βάσει των δικογραφημένων θέσεων των διαδίκων και των παραδεκτών γεγονότων που αυτοί κατέθεσαν ενώπιον του Δικαστηρίου, η επίδικη σύμβαση ενοικίασης ουδέποτε, πριν από τις 31.10.2014 (οπόταν και η Εναγόμενη 1 παρέδωσε το επίδικο υποστατικό στον Ενάγοντα ελεύθερο κατοχής), τερματίστηκε, η Εναγόμενη 1 ουδέποτε είχε καταστεί θέσμιος ενοικιαστής και η σχέση των μερών παρέμεινε συμβατική.

 

Επομένως, στη βάση όλων των πιο πάνω, είναι εμφανές ότι, δυνάμει των όρων της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης, η συμβατική ενοικίαση του επίδικου ακινήτου ανανεώθηκε αυτόματα για την περίοδο που έληγε στις 28.2.2016. Δεν με βρίσκει συνεπώς σύμφωνη η θέση των συνηγόρων των Εναγομένων ότι επειδή δεν υπάρχει ρητή αναφορά στην επίδικη σύμβαση ενοικίασης για αυτόματη ανανέωση της ενοικίασης, τούτο οδηγεί στο δίχως άλλο συμπέρασμα ότι η πρώτη ενοικίαση – η συμβατική ενοικίαση – έληξε στις 28.2.2012. Τούτο, λαμβάνοντας υπόψη τα όσα έχω ήδη αναφέρει ανωτέρω, αλλά και το γεγονός ότι, με την επιστολή ημερ. 23.9.2014, η Εναγόμενη 1 αποδέκτηκε ότι υπήρχε αύξηση του ενοικίου για την περίοδο από την 1.3.2014, σύμφωνα με τους όρους της επίδικης σύμβασης ενοικίασης και επομένως είναι σαφές ότι η ίδια θεωρούσε ότι συνεχίζει να ενοικιάζει το επίδικο υποστατικό στη βάση των όρων της εν λόγω σύμβασης ενοικίασης και όχι ως θέσμιος ενοικιαστής. Σημειώνω, στο παρόν στάδιο, ότι για σκοπούς της παρούσας απόφασης, δεν είναι αναγκαία η κρίση επί των συνεπειών, στους εγγυητές, της υπογραφής της επιστολής ημερ. 23.9.2014 από την Εναγόμενη 1.

 

Λαμβάνοντας, λοιπόν, υπόψη ότι σύμφωνα με τη νομολογία, η ανάληψη δικαιοδοσίας από το Δικαστήριο στηρίζεται κατ' αρχάς στους διατυπωθέντες ισχυρισμούς με τους οποίους προσδιορίζονται τα επίδικα θέματα (υπόθεση Interamerican Insurance Co Limited v. Μακρίδου (2000) (Γ) ΑΑΔ 1529), και λαμβάνοντας περαιτέρω υπόψη τους δικογραφημένους ισχυρισμούς των διαδίκων, αλλά και τα παραδεκτά γεγονότα που κατέθεσαν, εκτενής αναφορά στα οποία έγινε πιο πάνω, κρίνω ότι το παρόν Δικαστήριο κέκτηται δικαιοδοσίας εκδίκασης της παρούσας αγωγής, αφού η ενοικίαση, που αποτελεί τη βάση της αγωγής, παρέμεινε κατά πάντα ουσιώδη χρόνο συμβατική (ακόμη και αν συνυπολογιστεί η αποδοχή της πρότασης του Ενάγοντα ημερ. 23.9.2014), κατ' εφαρμογή του όρου 1 (υπό τον τίτλο «Ενοίκιον») της επίδικης σύμβασης ενοικίασης.  Επισημαίνω, βέβαια, ότι οι όποιες ανωτέρω διαπιστώσεις έγιναν από το Δικαστήριο, δεν μεταβάλλουν το δεδομένο ότι το Δικαστήριο κατόπιν της εκδίκασης της παρούσας αγωγής, ενδεχομένως να καταλήξει σε τέτοια ευρήματα που να εξαφανίζουν το δικαιοδοτικό του βάθρο. Όπως το θέμα ετέθη στην υπόθεση Κυθρεώτης κ.α. ν. Άθου Μιχαηλίδη Milington-Ward (2001) 1 Α.Α.Δ 1480:

 

«Στην προκείμενη περίπτωση, θεμέλιο της αγωγής αποτέλεσε η παράνομη κατοχή του κτήματος και, συν αυτή, η αποζημίωση του ιδιοκτήτη για την απώλεια της χρήσης του. Και οι δύο θεραπείες που επιζητούνται ανάγονται αποκλειστικά στη δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου. Ο καθορισμός των αποζημιώσεων, λόγου χάριν, για την παράνομη κατοχή ακινήτου εκφεύγει ολοσχερώς της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Βέβαιο είναι ότι, εφόσον δεν αποδειχθεί το παράνομο της κατοχής, η αγωγή καταπίπτει. Στην περίπτωση δε, που ήθελε καταδειχθεί ότι υφίστατο εν ισχύι ελεγχόμενη ενοικίαση, το Επαρχιακό Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας. Σύμφωνα με τη νομολογία, η δικογραφία στοιχειοθετεί τις προϋποθέσεις για την ανάληψη και άσκηση δικαιοδοσίας - (βλ. Sevegep Ltd v. United Sea Transport (1989)1 A.A.Δ. (Ε) 729, 732, Safarino v. Σταυρινού (1991)1 Α.Α.Δ 1424, 1432, Παναγιώτης Παναγή ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας (1999)1 Α.Α.Δ. 1107). Η αγωγή βασίζεται στην παράνομη κατοχή του καταστήματος, στοιχειοθετώντας τη δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου να επιληφθεί του επιδίκου θέματος. Εάν η θεμελίωση της αγωγής αποκαλυφθεί ως ακροσφαλής, εξαφανίζεται και το δικαιοδοτικό της βάθρο.»

 

Κατάληξη

 

Για όλους τους πιο πάνω λόγους, καταλήγω ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας έχει αρμοδιότητα να εκδικάσει την παρούσα αγωγή. 

 

Όσον αφορά τα έξοδα δεν βρίσκω κανένα λόγο να παρεκκλίνω από το γενικό κανόνα ότι αυτά ακολουθούν το αποτέλεσμα. Τα έξοδα της αίτησης και της διαδικασίας που ακολούθησε για επίλυση του προδικαστικού σημείου επιδικάζονται υπέρ του Ενάγοντα- Καθ’ ου η Αίτηση και εναντίον των Εναγομένων - Αιτητών, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο, και θα είναι καταβλητέα στο τέλος της διαδικασίας.

 

 

 

(Υπ.)…………………………………..

Ν. Πετρίδου, Προσ. Ε.Δ

 

Πιστό Αντίγραφο

 

Πρωτοκολλητής