ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Ε. Χατζηευτυχίου, Α.Ε.Δ.
Αρ. Γενικής Αίτησης: 268/21
Αναφορικά με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο (Ν.81(Ι)/11)
- και -
Αναφορικά με τους:
1. Παναγιώτη Σοφοκλέους
2. Παναγιώτη Σοφοκλέους, υπό την ιδιότητά του ως διαχειριστή της περιουσίας της αποβιώσασας συζύγου του, Μάρως Σοφοκλέους
Αιτητών
- και -
Αναφορικά με την Nisdal (Constructions) Ltd (HE 80218)
Καθ’ ης η αίτηση
----------------------------------
Ημερομηνία: 21 Οκτωβρίου, 2024
Εμφανίσεις:
Για αιτητές: κα Ε. Θωμά
Για καθ’ ης η αίτηση: καμία εμφάνιση
Για ενδιαφερόμενο μέρος (ΕΜ) Κυπριακή Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ : κ. Α. Θέμης
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Οι αιτητές ζητούν να καταθέσουν στο Κτηματολόγιο τη σύμβαση, ημερ. 15.6.1998, με την οποία αγόρασαν από την καθ’ ης η αίτηση μια κατοικία.
Η καθ’ ης η αίτηση δεν εμφανίστηκε στη διαδικασία.
Το ΕΜ, το οποίο το 2000 και το 2009 ενέγραψε επί του ακινήτου προς όφελός της δύο υποθήκες αντίστοιχα, ενίσταται.
Η αίτηση επιδόθηκε επίσης στους Hellenic Bank Public Company Ltd, Τμήμα Φορολογίας και Τμήμα Κτηματολογίου. Δεν εμφανίστηκαν.
Η ακροαματική διαδικασία διεξήχθη στη βάση των ενόρκων δηλώσεων.
Έλαβα υπόψη μου την αίτηση και την ένσταση, υπό το φως αγορεύσεων, έστω κι αν δεν γίνεται αναφορά στην απόφαση. Η μαρτυρία μπορεί να συνοψισθεί ως εξής:
Οι αιτητές αναφέρουν ότι δεν κατέθεσαν τη σύμβαση για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης λόγω κακής συνεννόησης με την καθ’ ης η αίτηση και άγνοιας του νόμου. Το ακίνητο δεν μεταβιβάστηκε στο όνομά τους λόγω οικονομικών διαφορών. Το 2016 η διαφωνία επιλύθηκε. Λόγω ασθένειας της αιτήτριας 2, «αλλά και καθαρά από άγνοια του νόμου», η σύμβαση δεν κατατέθηκε. Το 2020 ο αιτητής 1 εξασφάλισε Διάταγμα κατάθεσης της σύμβασης, όμως το Κτηματολόγιο δεν την αποδέχτηκε επειδή στην αίτηση δεν αναφερόταν η αιτήτρια 2. Για αυτό, καταχώρισε ξανά την παρούσα αίτηση.
Το ΕΜ ενίσταται. Δεν ειδοποιήθηκαν όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη. Η αίτηση είναι αβάσιμη και καταχρηστική. Οι αιτητές απέκρυψαν από το Δικαστήριο ότι το 2020 καταχώρισαν αγωγή με την οποία ζητούν Διάταγμα ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης. Επίσης, ο αιτητής 1 με αίτησή του (η οποία δεν επιδόθηκε στο ΕΜ) εξασφάλισε ήδη Διάταγμα κατάθεσης της σύμβασης. Η αγωγή και το Διάταγμα καθιστούν την παρούσα καταχρηστική. Περαιτέρω, δεν είναι δίκαιο και εύλογο να κατατεθεί η σύμβαση η οποία υπογράφτηκε το 1998. Αν επιτραπεί η κατάθεσή της, οι αιτητές θα μπορέσουν με συνοπτικές διαδικασίες, με βάση τον Ν.139(Ι)/15, να παρακάμψουν τα εμπράγματα βάρη. Δηλαδή, ενώ φαινομενικά οι υποθήκες θα προηγούνται της σύμβασης λόγω χρονικής προτεραιότητας κατάθεσης, στην πραγματικότητα με τη δυνατότητα καταχώρισης αίτησης εγκλωβισμένου αγοραστή θα έχουν προτεραιότητα.
Στις 21.10.22, οι αιτητές καταχώρισαν συμπλ. ένορκη δήλωση στην οποία αναφέρουν ότι το ακίνητο έχει απαλλαχθεί από τις υποθήκες. Ακόμη κι αν υφίστανται, τα δικαιώματα των ενυπόθηκων δανειστών δεν επηρεάζονται.
Στις 22.11.22, το ΕΜ καταχώρισε συμπλ. ένορκη δήλωση στην οποία αναφέρει ότι οι υποθήκες υφίστανται.
Στις 5.7.24, το ΕΜ καταχώρισε συμπλ. ένορκη δήλωση στην οποία αναφέρει η υποθήκη του 2000 διαγράφηκε τον Δεκέμβριο 2022. Το ακίνητο συνεχίζει να επιβαρύνεται με την υποθήκη του 2009. Προσκόμισε Πιστοποιητικό Έρευνας του Κτηματολογίου, ημερ. 24.5.24, στο οποίο φαίνονται τα υφιστάμενα εμπράγματα βάρη (Τεκμήριο 1). Στο περιεχόμενο του εν λόγω Πιστοποιητικού θα επανέλθω αργότερα.
Οι συνήγοροι αγόρευσαν γραπτώς και προφορικώς.
Οι αιτητές στην αγόρευσή τους εισηγούνται ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις για την κατάθεση της σύμβασης για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη ειδοποιήθηκαν. Το ΕΜ δεν θα επηρεαστεί δυσμενώς.
Το ΕΜ στην αγόρευσή του αναφέρει ότι δεν ειδοποιήθηκαν όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη. Τυχόν έγκριση της αίτησης θα επηρεάσει δυσμενώς το ΕΜ. Η αίτηση είναι καταχρηστική.
Έλαβα υπόψη μου όλα όσα τέθηκαν ενώπιόν μου, έστω κι αν δεν γίνεται αναφορά στο κείμενο της απόφασης. Αναφορά γίνεται όπου κρίνεται σκόπιμο.
Η αίτηση βασίζεται στο άρθρο 12, Ν.81(Ι)/11. Το Δικαστήριο έχει εξουσία να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης στο Κτηματολόγιο, έστω και αν έχει παρέλθει η προθεσμία, όταν κρίνει ότι αυτό είναι δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή. Με την κατάθεσή της, δημιουργείται εμπράγματο βάρος.
Πρωτίστως, κατά σειρά λογικής προτεραιότητας, κρίνω σκόπιμο να εξετάσω το λόγο ένστασης ότι η αίτηση δεν επιδόθηκε σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη. Θέση του ΕΜ είναι ότι η διαδικασία πάσχει επειδή η αίτηση δεν επιδόθηκε στην Alpha Bank Cyprus Ltd, η οποία καταχώρισε εμπράγματο βάρος στην ακίνητη περιουσία.
Οι αιτητές δεν επέδωσαν την αίτηση στην Alpha Bank. Επέδωσαν την αίτηση, αναφέρουν, στα ενδιαφερόμενα μέρη που υπήρχαν κατά τον χρόνο καταχώρισης της αίτησης. Η Alpha Bank κατέστη εμπράγματος δικαιούχος το 2023 (μετά την καταχώριση της αίτησης). Αν γνώριζαν για την ύπαρξη του εμπράγματους βάρους, ανέφεραν, θα της επέδιδαν την αίτηση, όπως έπραξαν και με τους υπόλοιπους εμπράγματους δικαιούχους.
Με κάθε σεβασμό, οι αιτητές γνώριζαν για το εμπράγματο βάρος της Alpha Bank από τον Ιούλιο 2024. Αυτό προκύπτει από το πρακτικό του Δικαστηρίου, ημερ. 5.7.24. Εκείνη τη μέρα, ο συνήγορος του ΕΜ ζήτησε άδεια να καταχωρίσει συμπλ. ένορκη δήλωση (στην οποία επισυνάπτεται ως μοναδικό τεκμήριο το Πιστοποιητικό Έρευνας). Ο συνήγορος των αιτητών δήλωσε: «Έχω λάβει γνώση του περιεχομένου της συμπληρωματικής ενόρκου δηλώσεως και δεν υπάρχει ένσταση στην καταχώριση». Επομένως, η πλευρά των αιτητών γνώριζε από τότε. Αμφότεροι οι συνήγοροι ζήτησαν να οριστεί η αίτηση για ακρόαση. Η ακρόαση ορίστηκε στις 17.10.24. Στο μεσοδιάστημα οι αιτητές δεν επέδωσαν την αίτηση στην Alpha Bank. Ούτε λήφθηκε οποιοδήποτε δικονομικό διάβημα από τους αιτητές για να αμφισβητήσουν το περιεχόμενο του Πιστοποιητικού Έρευνας.
Την επόμενη δικάσιμο (17.10.24), οι συνήγοροι παρέδωσαν στο Δικαστήριο γραπτές αγορεύσεις. Το Δικαστήριο αφού τις μελέτησε, ζήτησε κάποιες διευκρινίσεις. Κατά την επ’ ακροατηρίω συζήτηση, μετά από σχετική ερώτηση του Δικαστηρίου, η πλευρά των αιτητών ανέφερε ότι δεν είχε υποχρέωση να επιδώσει την αίτηση στην Alpha Bank, όμως αν διαταχθούν από το Δικαστήριο, θα συμμορφωθούν. Με κάθε σεβασμό, τυχόν επίδοση της αίτησης μεσούσης της ακροαματικής διαδικασίας, μόνο δικονομική αμηχανία θα μπορούσε να προκαλέσει σε περίπτωση που το ενδιαφερόμενο μέρος εμφανιζόταν και ενίστατο στην αίτηση. Επαναλαμβάνω ότι οι αιτητές και το ΕΜ είχαν ήδη ολοκληρώσει τις αγορεύσεις τους και το Δικαστήριο ζητούσε από τους συνήγορους κάποιες διευκρινίσεις. Εν ολίγοις, οι αιτητές όφειλαν να επιδώσουν την αίτηση σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη πριν την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας.
Το θέμα που πρέπει να εξεταστεί είναι κατά πόσον η μη επίδοση της αίτησης στην Alpha Bank επιφέρει ακυρότητα της διαδικασίας.
Χρόνια πριν, καθιερώθηκε νομολογιακά ότι σε διαδικασίες που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία πρέπει να λαμβάνουν γνώση όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη (Αντωνιάδης κ.ά. v. Γεωργίου κ.ά., Πολιτικές Εφέσεις 11/14 κ.ά., ημερ. 16.3.22, Γεωργιάδου v. Γεωργιάδη (1999) 1 Α.Α.Δ. 1210, Χριστοδούλου ν. Χριστοδούλου (1998) 1 A.A.Δ. 579, Τιτσινίδης ν. Ρεσιάτ (1993) 1 Α.Α.Δ. 429, Hadjipetrou v. Petsoloucas (1985) 1 C.L.R. 83, HjiSavva and Others v. Loizou (1982) 1 C.L.R. 218). Αν δεν λάβουν γνώση, η διαδικασία είναι θνησιγενής και άκυρη.
Πρόσφατα η Ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου τόνισε ότι «το δικαίωμα του καθενός να λαμβάνει γνώση για οποιαδήποτε δικαστική διαδικασία τον αφορά ή μπορεί να επηρεάσει τα δικαιώματά του και να παραστεί στη διαδικασία και να ακουστεί, είναι ο ακρογωνιαίος λίθος του συστήματος απονομής της δικαιοσύνης στην Κύπρο» (Kazakov, Πολιτική Έφεση 72/22, ημερ. 17.7.23), ECLI:CY:AD:2023:A252.
Η σημασία της επίδοσης σε αιτήσεις αυτής της φύσης στα ενδιαφερόμενα μέρη, όπως για παράδειγμα οι εμπράγματοι δικαιούχοι, τονίστηκε κατ’ επανάληψη από το Ανώτατο Δικαστήριο. Παραπέμπω ενδεικτικά στις Gordian Holdings Ltd, Πολιτική Αίτηση 112/22, ημερ. 26.10.22, ECLI:CY:AD:2022:D445, Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, Πολιτική Αίτηση 65/22, ημερ. 6.6.22, ECLI:CY:AD:2022:D228, Αδελφοί Ανδρέας & Σταύρος Χρίστου (Έμποροι) Λτδ, Πολιτική Αίτηση 98/21, ημερ. 7.6.21, ECLI:CY:AD:2021:D240. Στην Κυπριακή Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, Πολιτική Αίτηση 165/22, ημερ. 24.11.22, ECLI:CY:AD:2022:D457, το Διάταγμα με το οποίο επιτράπηκε η κατάθεση της σύμβασης ακυρώθηκε επειδή η αίτηση δεν επιδόθηκε σε εμπράγματο δικαιούχο ώστε «να δυνηθεί να εκθέσει τις θέσεις και αντιτάξει τα επιχειρήματα του τα οποία να δικαιολογούν την άρνηση κατάθεσης μετά από το τόσο μεγάλο χρονικό διάστημα των 44 ετών της σύμβασης…».
Προ ολίγων ημερών, το Ανώτατο Δικαστήριο τόνισε ότι «δεν νοείται» να καταχωρηθεί αίτηση για εκπρόθεσμη κατάθεση σύμβασης και πρόσωπα που δυνατό να επηρεάζονται από μια τέτοια εξέλιξη να μην κληθούν στη διαδικασία (Μάκης Σαββίδης (Επενδύσεις) Λτδ, Πολιτική Αίτηση 133/24, ημερ. 16.10.24).
Το γεγονός ότι η Alpha Bank κατέστη δικαιούχος εμπράγματου βάρους μετά την καταχώριση της αίτησης, δεν αιτιολογεί τη μη επίδοση της αίτησης. Αφ’ ης στιγμής το εμπράγματο βάρος έγινε γνωστό στους αιτητές πριν την έναρξη της ακρόασης, είχαν υποχρέωση να επιδώσουν την αίτηση εγκαίρως, ώστε να της δοθεί η ευκαιρία να τοποθετηθεί, αν το επιθυμούσε. Το θέμα «δεν είναι καθόλου διαδικαστικό», αλλά «ουσιώδες και σημαντικό» (Θεοδώρου κ.ά. (Αρ. 2) (2014) 1 Α.Α.Δ. 2475).
Εν ολίγοις, οι αιτητές είχαν υποχρέωση να επιδώσουν την αίτηση σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη. Δεν το έπραξαν.
Η κατάληξη αυτή καθιστά αχρείαστη την εξέταση των λοιπών λόγων ένστασης.
Η αίτηση απορρίπτεται.
Τα έξοδα, αφού δεν εντοπίζεται λόγος να μην ακολουθήσουν το αποτέλεσμα, επιδικάζονται υπέρ του ΕΜ και εναντίον των αιτητών, ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.) ……………………..
Χρ. Ε. Χατζηευτυχίου, A.Ε.Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο